Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes. introduire dans le règlement de copropriété?

Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? Formation IFE 28 février 2013 Le 10e rendez-vous de l immobilier - Luxembourg Martine Gerber-Lemaire Emilie Macchi

immobilier luxembourg sommaire Introduction... 3 1. Spécificités de la propriété partagée... 3 1.1. Droits réels démembrés...3 1.2. Indivision et copropriété...4 1.3. Société civile immobilière...5 2. Mise en copropriété : Timing et définition... 5 2.1. Timing...5 2.2. Base légale...6 2.3. Définition...6 3. Comment diviser un immeuble : Parties privatives vs parties communes.. 7 3.1. La notion de «Lots»...7 3.2. Les parties privatives...8 3.3. Mitoyenneté...11 3.4. Les parties communes...11 3.5. Opérations concernant les lots...13 4. Le règlement de copropriété... 13 4.1. Définition...13 4.2. Etablissement et modifications...14 4.3. Force obligatoire...15 5. LE rôle des différents organes de la copropriété... 16 5.1. Le Syndicat des copropriétaires...16 5.2. Le Syndic...17 5.3. L Assemblée Générale des copropriétaires...18 5.4. Le Conseil Syndical...21 6. Copropriété et assurance... 22 7. fin de la copropriété... 23 7.1. Principe...23 7.2. Destruction de l immeuble...23 «Les informations disponibles dans le présent support écrit sont de nature générale. Elles sont exclusivement fournies à des fins d usage général et ne sont pas adaptées à des circonstances personnelles ou spécifiques. Elles ne peuvent être considérées comme un conseil personnel ou professionnel donné par l étude OPF Partners. Les décisions prises sur base d informations fournies dans ce support écrit relèvent de la responsabilité exclusive du lecteur. Si vous souhaitez obtenir un conseil juridique, nous vous prions de consulter OPF Partners directement.» Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 2

Introduction Les biens immobiliers servant à différents usages, abritant des logements et une part de fonctionnel tels des bureaux ou des commerces peuvent être qualifiés d immeubles mixtes. La rédaction des règlements de copropriété quelque soit le type d immeubles est encadrée par la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, telle que modifiée par la loi du 22 avril 1985 «Loi Copropriété». La présence dans un même bâtiment de lots affectés à l habitation, aux bureaux et aux commerces donne naissance à des problématiques particulières notamment concernant la répartition des charges communes de copropriété. A ce titre, la répartition des parties communes et privatives dans l état descriptif de division et la rédaction du règlement de copropriété prennent une importance déterminante. 1. Spécificités de la propriété partagée Ci-dessous, un bref aperçu des diverses formes de propriété partagée. 1.1. Droits réels démembrés Le démembrement de la propriété correspond à l action de détacher certains droits de la propriété pour les transférer à d autres qu au propriétaire. Il se distingue de la copropriété en ce qu il ne s agit que d une partie des droits associés au droit de propriété qui fait l objet d un partage. 1.1.1. Usufruit et nue-propriété L usufruit et la nue-propriété sont deux démembrements complémentaires du droit de propriété, le premier donnant l usage et la jouissance de l immeuble, le second un droit de disposition. Ce dernier droit de disposition, reste d ailleurs assez théorique tant que l usufruit ne s éteint pas, puisque le nu-propriétaire ne peut aliéner que la nue-propriété, qui n attire généralement pas d acheteur, ceux-ci ne disposant pas des «fruits» à savoir les revenus de l immeuble. La Loi Copropriété s applique lorsque plusieurs personnes sont nue-«copropriétaires» d un même immeuble. S il n y a division qu en jouissance/usufruit, le statut légal de la copropriété est inapplicable. C est le cas par exemple d une société qui est propriétaire de l immeuble et dont les associés bénéficient chacun d un droit de jouissance sur une fraction déterminée 1. L usage de l usufruit reste limité, puisqu il présente obligatoirement un caractère temporaire. 1.1.2. Copropriété sur emphytéose ou sur superficie Les règles de la copropriété prévues par la Loi Copropriété s appliquent, peu importe que le sol soit ou non la propriété des intéressés, du moment que la propriété de la construction est répartie en lots appartenant à des propriétaires distincts. Il en est ainsi, notamment, lorsque l immeuble est édifié dans le cadre d un bail à construction ou en application d un droit de superficie. Dans ce cas, le droit en vertu duquel le bâtiment a été érigé sur le terrain d autrui (droit de superficie, bail emphytéotique) appartient à l ensemble des copropriétaires, à chacun pour une quote-part correspondant à la valeur relative de son lot 2. 1 M. Elter et F. Schockweiler, «Copropriété des immeubles bâtis et vente d immeubles à construire au Grand Duché de Luxembourg», Luxembourg, 1978, p.22. 2 M. Elter et F. Schockweiler, op. cit., p.27. Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 3

1.2. Indivision et copropriété 1.2.1. Définition L indivision se définit comme la situation juridique qui existe jusqu au partage d une chose, par exemple un immeuble acquis en commun, entre ceux qui ont sur cette chose un droit de même nature (propriété, nuepropriété, usufruit), chacun pour une quote-part (égale ou inégale), aucun n ayant de droit privatif cantonné sur une partie déterminée et tous ayant des pouvoirs concurrents sur le tout (usage, jouissance, disposition) 3. L indivision se rencontre peu dans les grands ensembles immobiliers puisque sa gestion est souvent très difficile, en ce qu elle impose que les indivisaires soient unanimement d accord pour tout acte juridique concernant le bien immobilier ; même si les indivisaires ont néanmoins la possibilité de nommer un mandataire pour les opérations concernant l immeuble et plus généralement organiser contractuellement la gestion de l immeuble. 1.2.2. Rapport entre l indivision et le droit de la copropriété La définition de l indivision s apparente à la définition de la copropriété au sens juridique du terme, cependant, la copropriété au sens de la Loi Copropriété apparaît comme un droit autonome, distinct du droit de propriété traditionnel. Les prérogatives et obligations y attachées sont différentes selon qu elles s appliquent aux parties privatives ou aux parties communes. Le copropriétaire ne se trouve pas exactement dans la situation d un propriétaire ordinaire, lequel est en principe libre de jouir et de disposer comme il l entend du bien qui lui appartient intégralement, ni dans celle d un indivisaire au sens de l article 815 du Code civil. Ce qui est d autant plus stable pour la copropriété, car à titre de rappel l article 815 du Code civil dispose entre autre que : «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu il n y ait été sursis par jugement ou convention.» Pour définir l assiette du droit de copropriété, la Loi Copropriété a recours à la notion de «lot», celui-ci «comportant une partie privative et une quote-part des parties communes» 4. Partant, tout propriétaire de locaux privatifs dispose à la fois d un droit de propriété exclusif sur ses parties privatives et d un droit indivis sur les parties communes, l un ne pouvant exister sans l autre. Sur les parties communes, le copropriétaire dispose d une quote-part indivise mais il n en a que l usage pour lui permettre de jouir normalement de son lot et dans les limites fixées par le règlement de copropriété. Au surplus, la gestion des parties communes lui échappe au profit du syndicat dont les décisions en la matière peuvent de la sorte influer sur les facultés exercées par chacun. Sur les parties privatives, les prérogatives du copropriétaire se rapprochent de celles attachées à la propriété classique ; elles n en comportent pas moins des restrictions et des obligations plus contraignantes, inhérentes à l existence de droits concurrents à l intérieur de l immeuble en copropriété qui génèrent des sujétions de voisinage plus étroites, ainsi que la nécessité de ne rien entreprendre qui soit de nature à porter atteinte à la destination de l immeuble 5. 3 V Indivision, Vocabulaire juridique, Gérard Cornu, Puf. 4 Article 1er, alinéa 1er de la Loi Copropriété. 5 JurisClasseur Construction-Urbanisme, Fasc. 90-40, COPROPRIÉTÉ - Composition des lots - État descriptif de division, n 1 et s. Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 4

1.3. Société civile immobilière Afin d éviter les aléas de l indivision, les propriétaires d un immeuble commun peuvent choisir de créer une société civile immobilière («SCI»). 1.3.1. Définition La société civile immobilière est celle dont l objet est la détention d un ou plusieurs immeubles et qui se place sous le régime des articles 1832 et suivants du Code civil. Elle doit, sous peine de nullité, être formée, soit par un acte notarié, soit par un acte sous seing privé en conformité avec l article 1325 du Code civil 6. 1.3.2. Utilité La principale utilité des sociétés civiles immobilières réside en ce qu elles forment une personnalité juridique (et non fiscale) distincte de celle de leurs associés. La gestion de l immeuble est simplifiée et passe par le gérant de la SCI qui effectue les démarches nécessaires au nom de la société. Nul besoin de passer par un règlement de copropriété, il n y a qu un seul et unique propriétaire : la SCI. La SCI permet à deux copropriétaires faisant partie d un même groupe de ne pas se placer sous le régime de la copropriété, mais présente des inconvénients lors de la revente de parts à un tiers. Jusqu à présent les SCI se rencontraient principalement dans le cadre de promotions immobilières et de transactions familiales ou industrielles. Leurs autres avantages résident dans le fait de permettre la cession des immeubles détenus à travers la cession des parts sociales tout en évitant les inconvénients de l indivision. Force est cependant de constater qu au Luxembourg, les SCI sont peu utilisées et lorsque des investisseurs institutionnels souhaitent acquérir un immeuble ils préféreront utiliser une société à caractère commercial. 2. 2.1. Mise en copropriété : Timing et définition Timing Ab initio, lors de la construction de l immeuble, ou a posteriori lors de la vente à deux ou plusieurs copropriétaires, d un immeuble appartenant à un seul propriétaire. c o n s t r U c t i o n Lots identifiés = vente peut se réaliser Immeuble fini = achat sécurisé PAP et convention d'exécution PAP Compromis de vente Signature Acte de Base autorisation de bâtir réception provisoire cadastre vertical 3 à 6 mois livraison de l'immeuble 6 G. Krieger, «La société civile immobilière», Promoculture, 2000. Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 5

En tout état de cause, le dépôt du cadastre vertical (plans par étage représentant les lots privatifs et les parties communes et état descriptif de division) ne pourra être déposé auprès de l administration du cadastre et de la topographie avant que l autorisation de bâtir n ait été délivrée. L administration du cadastre et de la topographie va vérifier la faisabilité technique du cadastre vertical et donner son accord sur une version agréée avec le demandeur. Dès réception du cadastre vertical agréé, un acte de base, comprenant la description des lots, les servitudes le cas échéant, l organisation de la copropriété et ayant également en annexe un règlement de copropriété, pourra être établi par-devant notaire. Cet acte de base permettra de céder tout ou partie des lots en copropriété. 2.2. Base légale La copropriété au Luxembourg est régie par la Loi Copropriété et le Règlement Grand-Ducal prescrivant les mesures d exécution de la Loi Copropriété du 13 juin 1975 (le «RGD Copropriété») ; ainsi que par la loi du 19 mars 1988 relative à la publicité foncière en matière de copropriété et le Règlement Grand-Ducal du 22 juin 1988. De nombreuses dispositions de la Loi Copropriété - et du RGD Copropriété par extension - présentent un caractère impératif. 2.3. Définition Aux termes de l article 1 er de la Loi Copropriété, cette dernière régit : «tout immeuble bâti (...) dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes». Il suffit que cette situation intervienne en fait pour que la réglementation légale s impose, et cela dès le moment où existent deux propriétaires d un même immeuble ayant des droits privatifs sur certains locaux et des droits concurrents sur d autres parties. Il est nécessaire que l immeuble soit divisé en lots susceptibles d appropriation distincte. Cette question de pur fait nécessite un examen pratique des constructions. «Ainsi, une construction, séparée exclusivement dans le sens vertical, est soumise au statut légal de la copropriété, lorsque son agencement est tel que des parties essentielles (cage d escalier, chauffage, toiture) sont à l usage de plusieurs copropriétaires 7». Cependant, il convient de préciser qu en pratique, le statut légal de la copropriété au sens de la Loi Copropriété s applique automatiquement et impérativement sans qu il soit nécessaire qu il y ait eu répartition formelle en lots avec attribution expresse de quotes-parts dans les parties communes, ce qui peut nécessiter une régularisation en l absence d un règlement de copropriété authentique basé sur un état descriptif de division agréé par l administration du cadastre et de la topographie. La Loi Copropriété prévoit encore que le promoteur peut soumettre un ensemble immobilier ou un terrain avec un bâtiment en cours de construction au régime prévu par la loi, cependant à ce stade cette soumission au régime de la copropriété n est que facultative. «À défaut de convention contraire créant une organisation différente, tout ensemble immobilier comprenant outre des terrains, des aménagements et des services communs, des parcelles, bâties ou non, faisant l objet de droits de propriété privatifs ainsi que tout terrain sur lequel la construction d un bâtiment est commencée ou projetée, du moment que la propriété en est répartie entre plusieurs personnes dont chacune dispose d un droit à un lot distinct comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes du bâtiment 8». 7 M. Elter et F. Schockweiler, op. cit., p.27. 8 Article 1 er alinéa 2 Loi Copropriété. Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 6

3. Comment diviser un immeuble : Parties privatives vs parties communes L immeuble soumis aux dispositions de la Loi Copropriété est nécessairement divisé en parties privatives et parties communes. Dans le cadre des immeubles mixtes, les considérations financières et techniques imposent de penser différemment la répartition des lots dans l immeuble. Afin de pouvoir au mieux répartir les coûts dans l immeuble la solution la plus prisée est d individualiser, dans la mesure du possible, les services tels que l eau et l électricité, et les infrastructures telles que les ascenseurs et monte-charges ; afin qu ils ne soient pas communs entre les copropriétaires de commerces ou bureaux et les copropriétaires d habitation. Cependant, cela n est pas toujours possible, notamment lorsque le bâtiment est déjà construit et exploité par un seul propriétaire avec plusieurs locataires lors de la mise en copropriété ; il convient alors de travailler à réduire au maximum les parties communes ; voire de constituer des parties communes spéciales, c est-à-dire destinées à la jouissance exclusive d un groupe limité de copropriétaires. 3.1. 3.1.1. La notion de «Lots» Respect de la destination de l immeuble mentionnée au PAG, PAP, le cas échéant dans une autorisation grande surface La rédaction du règlement de copropriété d un immeuble mixte ne se résume pas au respect des dispositions de la Loi Copropriété. Les règles d urbanisme édictées par les autorités communales et ministérielles doivent toujours être respectées en ce qui concerne la destination d un immeuble mixte. Il ne faut pas négliger la destination des zones mentionnées au PAG, les stipulations d un éventuel PAP ou d une autorisation grande surface. 3.1.2. Respect de l architecture Pour un immeuble composé de plusieurs tours se trouvant sur un socle commun, se pose la question de savoir si chaque tour pourrait être considérée comme une partie privative alors que l ascenseur se rend jusqu au sous-sol commun. Cet exemple pose la question de l utilisation de servitude de droit de passage entre lots privatifs au sein d une copropriété ou de parties communes spéciales selon la volonté des copropriétaires et les contraintes architecturales. La Loi Copropriété rédigée sur le modèle de la loi française, ne comporte aucune disposition relative aux servitudes (entre lots privatifs). La jurisprudence française considérait traditionnellement que la notion de servitude était incompatible avec la division d un immeuble en copropriété, faute d un fonds servant et d un fonds dominant 9. Un arrêt de la Cour de cassation française du 30 juin 2004 10, a opéré un revirement par rapport à la jurisprudence antérieure, en admettant que «la division d un immeuble en lot de copropriété n est pas incompatible avec l établissement de servitudes entre parties privatives de lots ; ces héritages appartenant à des copropriétaires distincts.» Il convient de préciser que ces servitudes sont purement conventionnelles et ne peuvent être rattachées au régime des servitudes légales figurant dans le Code civil. Nous ne disposons pas de décision luxembourgeoise sur cette question, mais nous sommes d avis que cette solution est parfaitement transposable en droit luxembourgeois 11. 9 Cass. fr. 3 ème civ., 2 déc. 1980 ; Juris-Data n 1998-004938. 10 Cass. fr. 3 ème civ., 30 juin 2004 ; Juris-Data 2004-024376. 11 JurisClasseur copropriété, Fasc. 61 «Statut de la copropriété Champ d application du statut» n 11. Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 7

3.2. LES PartieS privatives La Loi Copropriété ne donne pas d énumération des parties des bâtiments qui constituent des parties privatives, mais dispose uniquement en son article 3, 1 er paragraphe que : «sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l usage exclusif d un copropriétaire déterminé.» Les termes «réservées à l usage exclusif» semblent indiquer qu une partie ne peut être privative que si elle a été expressément attribuée ou affectée, soit par l état descriptif de division, soit par le règlement de copropriété, à cet usage exclusif. Or, lorsque les actes sont muets ou contradictoires au sujet d un local ou d un élément d équipement, la présomption légale tranche la question chaque fois que la situation de fait est telle que la partie ne peut être qu à l usage d un seul copropriétaire, à l exclusion de tous les autres 12. A titre d exemple, citons les combles d un immeuble accessibles uniquement par le détenteur du lot privatif situé juste en dessous des combles. Le droit de propriété qui s exerce sur un espace privatif a vocation à s étendre aux éléments matériels qui le circonscrivent. On admet ainsi que le droit privatif s étend à tout ce qui se trouve à l intérieur des locaux privatifs et qui est destiné à servir à l usage exclusif de leur propriétaire. Ce droit de propriété exclusif cesse dès lors qu il rencontre un droit antagoniste, soit exclusif d un copropriétaire, soit indivis 13. 3.2.1. Le droit du propriétaire d affecter librement sa partie privative L affectation que souhaite donner un propriétaire à la partie privative de son lot est libre. Le propriétaire jouit pleinement de son droit de propriété sur son bien. L article 10.2 de la Loi Copropriété dispose que : «Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l immeuble, telle qu elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.» Aussi, un propriétaire de local commercial peut l affecter à tout commerce de son choix à la double condition de ne pas porter atteinte à la destination de l immeuble ni aux droits des autres copropriétaires. L article 10.3 de la Loi Copropriété précise encore qu est réputée non écrite, toute clause étrangère à l objet du règlement de copropriété tel qu il est défini ci-avant. A. Le propriétaire doit cependant respecter la limite de la destination de l immeuble (a) Principe du respect de la destination de l immeuble L affectation que souhaite donner le propriétaire à son lot doit toujours respecter la destination de l immeuble défini dans le règlement de copropriété. Les clauses de destination de l immeuble dans les règlements de copropriété sont licites et doivent être respectées par les copropriétaires 14 si et seulement si elles respectent les prescriptions urbanistiques communales et ministérielles. 12 M. Elter et F. Schockweiler, op.cit., n 268 p. 192. 13 M. Elter et F. Schockweiler, op.cit., n 270 p. 193. 14 G. Krieger, La Copropriété, éditions Portalis, 2011, n 58. Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 8

Dans le cas des immeubles mixtes la destination est composée au moins de parties réservées à deux des trois composantes suivantes : (i) l habitation, (ii) les commerces et éventuellement (iii) les bureaux. La rédaction des stipulations relatives à la destination de l immeuble dans le règlement de copropriété est déterminante, et il n est pas rare de trouver trois types de rédactions : (i) celles qui identifient d une part les lots réservés à l habitation, d autre part les autres lots affectés à des usages professionnels ; (ii) ou, celles qui se bornent à déclarer que bien que l immeuble reste à destination principale d habitation, les copropriétaires des lots pourront éventuellement les affecter à l exercice d une profession 15 ; (iii) ou finalement, le règlement de copropriété muet. B. Terminologie et rédaction du règlement Lors de la rédaction, il est important de faire preuve de précision pour éviter les difficultés d interprétation qui peuvent apparaitre lorsque le règlement emploie un vocabulaire ambigu tel que : «profession» ou «bureaux professionnels et commerciaux». Il conviendra également éventuellement d inclure des dispositions limitatives à propos des professions susceptibles d être exercées, notamment lorsque le règlement n autorise que les professions libérales, la distinction est parfois subtile, génératrice de conflits et difficile à résoudre 16. Le règlement de copropriété pourra également distinguer l activité artisanale de l activité commerciale pour l admettre ou pour l exclure. C. Limite du respect de la destination de l immeuble Si le type d activité doit être clairement défini, les restrictions à la liberté du copropriétaire d affecter son bien comme bon lui semble doivent toujours être précisément justifiées par la destination de l immeuble. (a) l interdiction d imposer l exploitation d un commerce déterminé Sur ce point la jurisprudence française estime que le fait d exploiter un commerce différent du précédent prévu dans le règlement ne porte que sur les modalités d exercice d une activité qui reste de nature commerciale 17 et partant ne peut être prohibé. Il est par contre prohibé d indiquer que l exploitation de deux commerces de même nature est interdite (principe de libre-concurrence). Il existerait cependant une exception concernant les commerces installés dans un centre commercial ou une galerie marchande ; où, l affectation de chaque lot à un commerce précis répond à un souci de rationalisation des activités au sein d un même ensemble commercial et aux prescriptions de l autorisation grande surface délivrée par le Ministère des Classes Moyennes. Cette exception n a cependant été validée que par la jurisprudence française qui a notamment jugé licite la clause imposant l exploitation de commerces déterminés car «elle se justifie par la destination de l immeuble constituant un centre commercial composé de commerces variés par ses caractères qui consistent à assurer les besoins essentiels des habitants et à maintenir une variété relativement stable de commerces divers correspondant à ces besoins et par sa situation dans un quartier excentré, éloigné de tous autres commerces permettant le ravitaillement normal de la population 18». 15 JurisClasseur Copropriété, Fasc. 65-20 Droits et obligations des copropriétaires destination des parties privatives application des règles d affectation selon la destination de l immeuble, Guy Vigneron, n 72 et s. 16 JurisClasseur Copropriété, Fasc. 65-20, op.cit., n 82. 17 Cass. 3 ème civ., 7 décembre 1994, Juris-Data n 1994-002794, in Loyer et copropriété 1995, comm. 124. 18 Cass. 3e civ., 14 déc. 1976 : JCP 1977, II, 18687, note Guillot ; D. 1977, inf. rap., p. 155. Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 9

(b) l exclusion de certains commerces Il est possible d assortir la clause de destination de diverses conditions motivées par le souci d éviter les nuisances incompatibles avec la destination de l immeuble et les droits des copropriétaires des locaux, notamment les copropriétaires des locaux d habitation. Ces limitations peuvent être exprimées de la façon suivante : interdiction des commerces «malodorants, insalubres ou dangereux» ou de toute activité industrielle ; prohibition des commerces de nature à nuire à l esthétique de l immeuble ou préjudicier à la jouissance et à la tranquillité des autres copropriétaires occupant ledit immeuble 19. Partant, le règlement de copropriété peut limiter les commerces autorisés à une certaine catégorie, telle les commerces de luxe. Cette restriction justifiée par la destination de l immeuble est licite et se conçoit aisément pour des immeubles situés dans des quartiers élégants mais est difficilement concevable dans des quartiers plus déshérités 20. Là encore peuvent surgir des difficultés d interprétation afin de savoir si l exploitation d un commerce satisfait ou non à ces conditions. Les réponses dépendent ici des cas d espèce et de la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Sous réserve des cas particuliers des centres commerciaux, le copropriétaire d un lot est libre de modifier ses activités soit en vendant de nouveaux produits dans le cadre de son commerce initial soit en exploitant un commerce différent, c est la raison pour laquelle le règlement de copropriété ne saurait imposer l exercice d un seul commerce déterminé 21. La jurisprudence française censure contre toute stipulation de non-concurrence du type «il ne pourra être exercé dans l immeuble de professions, commerces, artisanats, ou industries semblables ou similaires sans l accord préalable des copropriétaires intéressés» 22. 3.2.2. dans la mesure où il n est pas porté atteinte aux droits des autres copropriétaires. Dans une récente décision, la Cour supérieure de justice de Luxembourg, face à un règlement de copropriété qui prévoyait que «les locaux de commerce du rez-de-chaussée sont destinés à l implantation de bureaux, de commerces, de banques et d une façon générale de n importe quel commerce de détail, à condition que l activité y exercée ne nuise en rien à la sécurité de l ensemble immobilier, ni à la tranquillité des autres occupants (interdiction de discothèque) et ne porte atteinte ni à la moralité, ni à la bienséance qu on peut raisonnablement admettre à l intérieur d un complexe à habitation bourgeoise» estimait que «la destination des lieux est circonscrite par l énumération faite à l article 7 qui cite à titre d exemple le bureau, la banque, le commerce en détail, donc des locaux emportant une faible fréquentation, pour exclure la discothèque, établissement qui est de nature à entraîner des heures d ouverture tardives, une musique bruyante, un vaet-vient jusque tard dans la nuit. Un café-restaurant dont les inconvénients pour les copropriétaires se situent dans la limite du tolérable n est pas exclu, mais rentre dans les prévisions de l article 7 23». «Si le règlement de copropriété ne prévoit rien et stipule que chacun peut jouir de ses parties privatives mais ne peut provoquer aucun inconvénient de voisinage de son activité, l activité de restauration peut valablement être refusée par l assemblée générale. 24». «En tout état de cause, le syndicat doit rapporter la preuve des nuisances que l exploitation de ce commerce causerait en infraction du règlement de copropriété. 25». 19 JurisClasseur Copropriété, Fasc. 65-20, op.cit, n 107. 20 JurisClasseur Copropriété, Fasc. 65-20, op.cit, n 112. 21 JurisClasseur Copropriété, Fasc. 65-20, op.cit, n 115. 22 CA Paris, 16ème chambre 28 juin 2002 : JurisData n 2002-187659 ; in Loyers et copropriété. 2003, commentaire 22. 23 C.S.J, 1 er décembre 2004, rôle n 27949 in G. Krieger, La Copropriété, éditions Portalis, 2011, n 59. 24 C.A. Paris 23ème ch. B, 19 juin 2003, Bagat c/ Synd. 53/55 av. du Maine, Juris-Data n 2003-222824, in: Loyers et copropriété, janvier 2004, p.22. 25 Cass. fr., 3ème civ., 6 octobre 1999, 15 rue de Bourgogne c/ Parnas Immo, Juris-Date no 003475, in: Loyers et copropriété, janvier 2000, p. 21. Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 10

3.3. Mitoyenneté L article 3 4, de la Loi Copropriété prévoit que : «les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros œuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qui les séparent.» Cette présomption est d application impérative au terme de l article 40 de la Loi Copropriété. C est-à-dire que la loi n admet pas ici que la présomption légale soit remplacée par une présomption conventionnelle différente. 3.4. Les parties communes Le paragraphe 2 de l article 3 de la Loi Copropriété pose le principe général selon lequel : «Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l usage ou à l utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d entre eux.». Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes 26 : (i) le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d accès ; (ii) le gros œuvre des bâtiments (par exemple murs, façades, toit ), les éléments d équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs (par exemple l ascenseur, la chaudière centrale, le vide-ordures, l antenne collective ) ; (iii) les coffres, gaines et têtes de cheminées ; (iv) les locaux des services communs (par exemple le local où se trouve le chauffage central, les compteurs d eau et d électricité) ; (v) les passages et corridors ; et (vi) les terrasses, balcons, balustrades et garde-corps, à l exclusion du revêtement superficiel des terrasses invisible de l extérieur. Les travaux préparatoires de la Loi Copropriété précisent expressément que cette énumération est faite à «titre exemplatif» 27. Les présomptions légales énoncées par la Loi Copropriété ne sont que supplétives de la volonté des parties et principalement destinées à faciliter la solution des litiges. Les parties au règlement de copropriété sont libres d adopter conventionnellement des présomptions générales différentes de celles prévues par la Loi Copropriété 28. Elles peuvent expressément ranger dans telle ou telle catégorie des parties qui, sur base des présomptions légales ou mêmes conventionnelles, seraient à ranger dans une autre catégorie. Le règlement de copropriété peut ainsi qualifier de partie privative, une partie sur laquelle l ensemble des copropriétaires exerce des droits de jouissance 29. A. Les parties communes générales L article 4 de la Loi Copropriété ouvre la possibilité de différencier entre les parties communes à tous les copropriétaires et les parties communes à quelques propriétaires. En principe les parties communes sont communes à tous les copropriétaires, sauf si le règlement de copropriété en dispose autrement 30. Tous les copropriétaires ont la jouissance des parties communes. Il s agit comme nous avons pu le voir précédemment d un régime s apparentant à l indivision forcée, sans possibilité de partage. 26 Article 3 paragraphe 2 de la Loi, ce 2 de l article 3 ne fait d ailleurs pas partie des dispositions d ordre public. 27 Travaux préparatoires de la loi du 16 mai 1975, projet loi n 1570, exposé des motifs, commentaire par articles p.1283 28 Sauf en ce qui concerne les cloisons qui séparent deux parties privatives (voir paragraphe 3.3. «Mitoyenneté»). 29 M.Elter et F. Schockweiler, op. cit., n 275 p. 197. 30 G. Krieger, La Copropriété, éditions Portalis, 2011, n 16. Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 11

B. Les parties communes spéciales à certains copropriétaires En pratique l administration et la jouissance des parties communes à certains propriétaires seulement, sont organisées de la même manière que pour les autres parties communes, l administration et la gestion sont assurées par le syndic. Les charges relatives aux parties communes spéciales incombent exclusivement aux copropriétaires qui détiennent une partie indivise de ces éléments et seuls ces copropriétaires peuvent voter à leur sujet au sein de l assemblée générale. A la différence des droits belges et français qui permettent la création d association partielle, le droit luxembourgeois n autorise pas la constitution de personnes morales distinctes afin de favoriser la gestion des parties communes sur lesquelles seuls certains copropriétaires disposent du droit de jouissance. Cependant, des assemblées particulières de copropriétaires n incluant que certains copropriétaires, ayant la jouissance exclusive de certaines parties communes peuvent se réunir. La charge de l entretien d une telle partie est répartie entre les copropriétaires qui en ont la jouissance, proportionnellement à la valeur relative de leur droit de jouissance sur cette partie 31. Il convient en toutes hypothèses de préciser que seule la charge d entretien de cette partie se trouve à la charge des copropriétaires qui en ont la jouissance ; cela ne s étend pas aux dépenses relatives aux gros œuvres restant toujours communes à tous les copropriétaires. C. Le droit de jouissance exclusive sur une partie commune En vertu des dispositions du règlement de copropriété, ou même d une décision de l assemblée générale, un copropriétaire peut obtenir la jouissance exclusive d une partie commune 32. Dans cette hypothèse, la charge de l entretien d une telle partie commune ne revient qu au copropriétaire qui en a la jouissance exclusive. Cependant une infiltration due à un vice de construction et qui ne serait donc pas du fait du copropriétaire ayant la jouissance exclusive sera à la charge de tous les copropriétaires. D. La fixation libre des quotes-parts de parties communes La fixation des quotes-parts des parties communes est libre et en général, le règlement de copropriété prévoit une clé de répartition en considération, soit du volume, soit de la superficie du sol. La modification de la répartition est possible après l adoption du règlement mais suppose une décision à l unanimité des copropriétaires. Si le règlement de copropriété ne prévoit pas de clé de répartition, la Loi Copropriété y supplée en indiquant que la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation 33. 31 L article 16 d), de la Loi Copropriété précise que «Lorsque le règlement de copropriété met les dépenses relatives à ces travaux à la charge de certains copropriétaires seulement, ceux-ci seuls prennent part au vote avec un nombre de voix proportionnel à leur participation aux dites dépenses.» 32 G. Krieger, La Copropriété, op. cit., n 69. 33 Article 6 de la Loi Copropriété. Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 12

3.5. Opérations concernant les lots A. Aliénation Le Lot composé de la partie privative et d une quote-part de parties communes représente un ensemble indivisible. Les parties privatives et les parties communes sont liées entre elles de par la loi : le droit de chaque copropriétaire sur sa partie privative est indissolublement lié à son droit sur sa quote-part dans les parties communes. Il est dès lors impossible d acquérir ou de vendre son lot privatif sans la quote-part correspondante dans les parties communes et inversement, il est impossible d obtenir un droit de propriété sur les parties communes sans avoir en contrepartie un lot privatif dans la copropriété. B. Division et fusion Un lot peut être scindé en deux, amputé d une partie au profit d un lot contigu ou réuni en un seul ensemble avec un lot contigu, si les deux lots sont situés sur le même niveau et séparés par un mur mitoyen. Le syndicat ne peut s y opposer que si la division est contraire à la destination de l immeuble 34. Selon la jurisprudence, la division d un lot relève de la liberté des copropriétaires, sauf si elle devait porter atteinte à la destination d un immeuble 35. En toutes hypothèses, si l opération devait nécessiter le percement de la dalle, l autorisation du syndicat des copropriétaires serait nécessaire 36. En cas de division d un lot, la quotité de droits dans les parties communes lui attribuée sera répartie entre ses parties proportionnellement aux surfaces 37. Il convient lors de la rédaction du règlement de copropriété de prévoir ces éventualités, de prévoir une règle de répartition des millièmes des lots modifiés dans l une de ces hypothèses et de prévoir à qui incombera les frais liés à la modification du cadastre vertical. 4. 4.1. Le règlement de copropriété Définition L article 10 de la Loi Copropriété prévoit l établissement d un règlement de copropriété constitué par une convention générale ou l engagement de chacun des intéressés, déterminant la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Le règlement de copropriété établit également, sous réserve des dispositions de la Loi Copropriété, les règles relatives à l administration des parties communes et fixe la quote-part des charges afférentes à chaque lot. L alinéa 3 de l article 10 précise encore que «Toute clause étrangère à l objet du règlement de copropriété tel qu il est défini au présent article est réputée non écrite.». 34 G. Krieger, La Copropriété, op.cit, n 63. 35 Cass. fr., 3 ème civ., 7 octobre 2009, in Loyers et copropriété, décembre 2009, p.21. 36 G. Krieger, La Copropriété, op.cit, n 63. 37 M. Elter et F. Schockweiler, op.cit., p.526. Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 13

4.2. Etablissement et modifications 4.2.1. Forme Le règlement passé par acte notarié est transcrit au registre de la conservation des hypothèques. En pratique, il est très souvent transcrit à l occasion de l établissement de l acte translatif ou déclaratif de propriété qui est à l origine de la division en copropriété. Chaque copropriétaire y adhère concomitamment à la signature de l acte d acquisition ou de partage, la Loi Copropriété prévoit expressément que le règlement est «l objet de l engagement de chacun des intéressés 38» ; par conséquent, chaque acquéreur ou copartageant peut en exiger le respect de la part des autres copropriétaires. 4.2.2. Dispositions impératives Si les copropriétaires disposent d une grande liberté pour organiser la répartition des lots de copropriété dans le cadre de l état descriptif de division ; la rédaction du règlement de copropriété, est bien plus encadrée. Le rédacteur devra respecter les dispositions impératives prévues par la Loi Copropriété. L article 40 de la Loi Copropriété précise les dispositions qui doivent être considérées comme impératives et qui sont appelées à remplacer automatiquement par l effet de la Loi Copropriété les dispositions contraires des règlements de copropriété existants ou futurs 39. «Toutes clauses contraires aux articles 2, 3 paragraphes 4, 5, 6, 7 alinéas 1er et 3, 8 à 31-1 40, 34 et 35 sont réputées non écrites.» Ces dispositions d ordre public ont trait notamment : (i) aux droits de disposition et de jouissance des lots 41, (ii) à la présomption de mitoyenneté des cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros œuvre, entre les locaux qu ils séparent 42, (iii) au caractère permanent de l indivision des parties communes 43, (iv) la fixation des règles de la répartition des quotes-parts de copropriété entre les lots privatifs 44, (v) à la répartition 45 et à la modification 46 de la répartition des charges, (vi) au règlement de copropriété 47, (vii) à l institution d un syndicat doté de la personnalité juridique 48 ainsi qu à la représentation du syndicat par le syndic 49, (viii) aux majorités à l assemblée 50, 38 Article 10, alinéa 1er de la Loi Copropriété. 39 Travaux préparatoires de la loi du 16 mai 1975, projet loi n 1570, exposé des motifs, commentaire par articles p.1294. 40 Selon M. Elter et F. Schockweiler, il faut supposer que le législateur visait l article 31 par l indication de l article 31-1, et qu il s agit là d une simple erreur, un tel article n existant pas dans la Loi. A défaut de toute indication dans l exposé des motifs, il y a lieu d admettre que la nouvelle loi n a rien voulu modifier par rapport au texte antérieur qui visait l article 31. («Copropriété des immeubles bâtis et ventes d immeubles à construire au Grand Duché de Luxembourg», Mise à jour 1988, n 18 p. 13). 41 Article 2 de la Loi Copropriété. 42 Article 3, 4 de la Loi Copropriété. 43 Article 5 de la Loi Copropriété. 44 Article 6 de la Loi Copropriété. 45 Article 7 de la Loi Copropriété. 46 Article 7 et 8 de la Loi Copropriété. 47 Article 10 de la Loi Copropriété. 48 Notamment articles 11 à 14 de la Loi Copropriété. 49 Notamment articles 20 à 25 de la Loi Copropriété. 50 Notamment articles 15 à 19-1 de la Loi et 26 et 27 Copropriété. Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 14

(ix) au droit d opposition en cas de mutation d un lot 51, et (x) finalement à la compétence du tribunal du lieu de situation de l immeuble en cas de litige né de l application du statut de la copropriété 52. En outre, si le RGD Copropriété ne prévoit pas expressément que ses dispositions en relation avec la Loi Copropriété présentent un caractère impératif, la jurisprudence a précisé que : «ce silence de la loi ne permet cependant pas de mettre en doute le caractère obligatoire du règlement. Le règlement d exécution impose, en effet, un certain formalisme dans le seul but d assurer l information et la protection des copropriétaires, et la nullité d un acte ne doit être encourue que si l omission de la formalité ou la violation de la règle a effectivement compromis ce but. Celles des dispositions du règlement qui tendent à l exécution des dispositions légales impératives sont elles-mêmes impératives 53». Il nous est cependant difficile de trouver les dispositions du RGD Copropriété qui correspondraient à cette définition et d appliquer un régime de nullité sans texte lors du non-respect des dispositions du RGD Copropriété. 4.2.3. Modification Toute modification du règlement de copropriété doit faire l objet d un procès-verbal notarié en la forme authentique et sera transcrite au bureau des hypothèques 54. 4.3. Force Obligatoire Les stipulations du règlement de copropriété ont force de loi entre tous les copropriétaires et aucun d entre eux n a le pouvoir de les modifier par des conventions particulières 55. 4.3.1. Obligatoire pour tous les copropriétaires et leurs ayants-cause L article 10 de la Loi Copropriété prévoit expressément que le règlement de copropriété oblige les copropriétaires et leurs ayants-cause, y compris les locataires et occupants, à un titre quelconque. Il convient cependant de nuancer le propos en ce qui concerne les ayants-cause à titre particulier des parties au règlement, envers lesquelles, le règlement n est opposable qu après avoir été transcrit au registre des hypothèques. En toutes hypothèses, les modifications postérieures du règlement de copropriété bien qu opposables aux locataires de plein droit, devraient ouvrir droit au locataire à une réclamation à l encontre de son bailleurcopropriétaire s il subit par exemple les conséquences de l augmentation de charges communes à son encontre, alors même que son contrat prévoit que ces montants sont plafonnés 56. 4.3.2. Relation avec l état descriptif de division Contrairement au règlement de copropriété, l état descriptif de division, élaboré au moment du dépôt du cadastre vertical, qui fait partie intégrante de l acte de base n est qu un simple document technique n ayant pas de réelle valeur contractuelle 57. Seul le règlement de copropriété peut déterminer les droits et obligations de chacun. La jurisprudence française a eu l occasion de préciser qu en cas de contradiction entre les deux documents, seul le règlement de copropriété doit être pris en considération 58. Il en est de même pour le cadastre vertical publié. 51 Notamment articles 25 à 30 de la Loi Copropriété. 52 Articles 34 et 35 de la Loi Copropriété. 53 C.S.J., 22 mars 2000, Pas. 31, p. 314. 54 Article 10, 4 de la Loi Copropriété. 55 Cass. fr. 3 ème civ., 4 janvier 1990 in Loyer et copropriété, 1990, commentaire 187. 56 G. Krieger, La Copropriété, op.cit., n 25. 57 Trib. Arr. Lux, 3 mars 2009 rôle 99176, C.S.J 2 juin 2010 rôle n 35032. 58 JurisClasseur Copropriété, Fasc. 77-10, «Règlement de copropriété établissement modification force obligatoire», n 17. Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 15

4.3.3. Vis-à-vis de l acte d acquisition L acquéreur d un lot s engage contractuellement envers le vendeur par l acquisition du lot. Il s engage également envers les autres copropriétaires en adhérant de plein droit au règlement de copropriété. En cas de divergence entre les stipulations de l acte de vente et celles du règlement de copropriété, les stipulations de ce dernier priment. 5. 5.1. 5.1.1. LE rôle des différents organes de la copropriété Le Syndicat des copropriétaires Définition «Le syndicat des copropriétaires est le représentant légal de la copropriété de tous les copropriétaires de l immeuble. 59» Dans la mesure où le syndicat regroupe l ensemble des copropriétaires, il ne peut y avoir qu un seul syndicat par copropriété. Celui-ci dispose de la personnalité juridique et constitue l organe décisionnel de la copropriété agissant en justice à travers le syndic et s exprimant par le biais de l assemblée générale. La Loi Copropriété prévoit de façon impérative que l ensemble des copropriétaires est obligatoirement et de plein droit groupé dans un syndicat disposant de la personnalité juridique. Par conséquent, dès qu un immeuble compte deux copropriétaires distincts, le syndicat est formé de plein droit, aucune formalité n est nécessaire. 5.1.2. Objet A. Conservation et administration Le syndicat a pour objet la conservation de l immeuble et l administration des parties communes. L article 11 de la Loi Copropriété limite l objet du syndicat à ces deux activités et dans la mesure où la même loi prévoit qu il s agit de dispositions impératives, il est impossible d y déroger par une disposition contraire dans le règlement de copropriété. A titre d exemple : si le syndicat peut acquérir un lot de l immeuble à titre privatif, il ne peut le faire que dans l intérêt de la gestion ou de la sauvegarde de l immeuble et non dans un but de lucre. B. Représentation en justice Le syndicat a qualité pour agir en justice tant en qualité de demandeur que de défendeur, même contre certains copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l immeuble 60. Il convient néanmoins de préciser que le syndicat ne peut agir en justice que s il existe un trouble collectif. Par «trouble collectif», il y a lieu de comprendre un trouble qui affecte les parties communes et, le cas échéant, les parties privatives 61. La jurisprudence retient que : «( ) Les actions en responsabilité dirigées contre le constructeur et les vendeurs pour les malfaçons dans les parties communes sont de la compétence du syndicat, même si les désordres sont constatés simultanément dans les parties communes et les parties privatives. Le syndicat n est dépourvu de qualité pour agir que si les désordres n affectent que les seules parties privatives.» 59 G. Krieger, La Copropriété, op. cit., n 75. 60 Article 12 de la Loi Copropriété. 61 G. Krieger, La Copropriété, op.cit., n 80. Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 16

C. Etablissement et modification du règlement de copropriété Le syndicat établit et modifie s il y a lieu le règlement de copropriété. Cette modification se fait en principe à l unanimité des copropriétaires pour tout ce qui concerne la désignation des lots, la répartition des quotesparts de copropriété, la destination de l immeuble, la destination des parties privatives et les modalités de leur jouissance ainsi que la répartition des charges, hormis les cas visés ci-dessous. Il en est de même lorsque le syndicat ne comporte que deux personnes, toute décision étant impossible à moins d unanimité 62. Par exception, l assemblée des copropriétaires peut modifier un règlement existant à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix «dans la mesure où il concerne la jouissance, l usage et l administration des parties communes» 63. D autre part, l assemblée peut, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, «modifier les règles de répartition des différentes catégories de charges pour les adapter aux critères prévus ( ) (par les dispositions légales)» 64. Enfin, lorsqu une modification de la répartition des charges est devenue nécessaire à la suite de travaux, d actes d acquisition ou de disposition régulièrement décidés par l assemblée, celle-ci peut décider, à la même majorité, de la nouvelle répartition des charges 65. D. Responsabilité envers les copropriétaires et les tiers Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d entretien des parties communes. A charge pour le syndicat d agir à titre récursoire à l encontre des entreprises ayant réalisé les travaux de construction de l immeuble, auteurs des dommages. 5.2. Le Syndic Le syndic doit impérativement obtenir une autorisation d établissement pour exercer sa profession et est désigné par l assemblée générale des copropriétaires 66. Mandataire du syndicat, le syndic accomplit des actes pour le syndicat et s occupe de la gestion quotidienne de l immeuble. Au titre de ses attributions, il se charge entre autre de : (i) préparer les assemblées générales et exécuter les décisions prises ; (ii) assumer la gestion financière de l immeuble via l assemblée générale ; (iii) administrer et entretenir l immeuble ; (iv) conserver l immeuble, en gérant la souscription des polices d assurances et les contrats de maintenance; et (v) agir en justice au nom et pour compte du syndicat. 62 Article 19 Loi Copropriété «Chaque copropriétaire dispose d un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.» 63 Article 17, b de la Loi Copropriété. 64 Article 7, alinéa 3 de la Loi Copropriété. 65 Article 8, alinéa 1er de la Loi Copropriété. 66 Article 2-32 de la loi du 2 septembre 2011 réglementant l accès aux professions d artisan, de commerçant, d industriel ainsi qu à certaines professions libérales «l activité commerciale consistant à représenter le syndicat des copropriétaires d un ou de plusieurs immeubles bâtis, divisés en lots et soumis à la législation sur les copropriétés». Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 17

En sa qualité de mandataire, il engage sa responsabilité envers son mandant et doit répondre de ses actes auprès du syndicat. Par ailleurs, la loi du 2 septembre 2011 réglementant l accès aux professions d artisan, de commerçant, d industriel ainsi qu à certaines professions libérales en son article 10 (2) impose au syndic gérant des immeubles mixtes de disposer, à tout moment, d une assurance garantissant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle couvrant ses engagements professionnels. Enfin, nous souhaitons encore préciser qu un syndic provisoire peut être désigné dans le règlement de copropriété avant même que la construction de l immeuble soit achevée. Dans cette hypothèse, la désignation du syndic provisoire sera ratifiée a posteriori lors de la première assemblée générale des copropriétaires. Il conviendra ici de prendre les précautions nécessaires lors de la réception ultérieure de l immeuble, si ce syndic provisoire est lié au promoteur immobilier, un conflit d intérêt pouvant surgir. 5.3. L assemblée générale des copropriétaires Les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale. A titre de rappel, l assemblée générale des copropriétaires ne décide que sur des points touchant aux parties communes, l article 18 de la Loi Copropriété mentionnant d ailleurs que «l assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu elles résultent du règlement de copropriété». Dans le cadre des immeubles mixtes des assemblées avec les seuls copropriétaires des parties communes spéciales se tiennent, ces assemblées vont par exemple décider de la rénovation d un ascenseur qui ne concernerait qu un des bâtiments mis en copropriété et donc que les seuls copropriétaires de ce bâtiment. 5.3.1. Règles de majorité applicables aux votes en assemblée générale Les règles de majorités prévues aux articles 15 et suivants de la Loi Copropriété sont impératives. A. La majorité simple L article 15 de la Loi Copropriété est d application générale, à défaut de majorité plus stricte, il prévoit que : «Les décisions de l assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés par un mandataire régulier ( )» Cet article pose le principe général selon lequel, toutes les décisions de l assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. L article 15 de la Loi Copropriété ne requiert aucune condition de quorum. En principe, seuls les travaux de réparation, de réfection ou de remplacement qui ne comportent pas de transformation ou l amélioration d éléments d équipement existants, sont votés à la majorité simple des copropriétaires présents. Il s agit notamment : du remplacement d une vitre ou d une porte cassée; de la réparation des dégâts dus à une tempête (notamment à la toiture si celle-ci est commune) ; de la réparation de la façade commune (du moment que la façade normale préexistante n est pas remplacée par une façade avec une isolation thermique ou sonore 67 ). 67 Georges Krieger, la Copropriété, Promoculture, 1996, p. 165 n 198. Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 18

B. La majorité absolue de tous les copropriétaires L article 16 ne prévoit pas de quorum, mais simplement une règle de majorité, que les copropriétaires soient présents ou non prenant en compte les millièmes : «Ne sont adoptées qu à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant: a) toute délégation du pouvoir de prendre l une des décisions visées à l article précédent; b) l autorisation à donner à certains copropriétaires d effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l aspect extérieur de l immeuble, et conformes à la destination de celui-ci; en cas de refus, le juge peut autoriser ce ou ces copropriétaires à exécuter ces travaux s ils ne sont pas de nature à nuire à la solidité ou à l esthétique de l immeuble, ou à gêner les autres copropriétaires. c) la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical. d) les travaux de réparation, de réfection ou de remplacement qui comportent une amélioration ou une transformation d éléments d équipement existants: lorsque le règlement de copropriété met les dépenses relatives à ces travaux à la charge de certains copropriétaires seulement, ceux-ci seuls prennent part au vote avec un nombre de voix proportionnel à leur participation auxdites dépenses». Cependant, les décisions sur seconde convocation de l assemblée générale lorsque celle-ci n a pas pu statuer à la majorité absolue de tous les copropriétaires prévue à l article 16 de la Loi Copropriété seront prises à la majorité simple des présents ou représentés. Selon la jurisprudence 68, il s agit d une amélioration visée au point 16 d) lorsque l installation est en parfait état de fonctionnement et est remplacée par une installation plus moderne, offrant des avantages nouveaux, tout en étant plus onéreuse qu une mise en état garantissant simplement une rentabilité adéquate, eu égard aux dépenses engagées. A titre d exemple, une amélioration consisterait en un nouvel ascenseur et non au remplacement du système de levage de l ascenseur existant. Est donc exclue de l application de l article 16 d) la simple mise à niveau de la sécurité de l ascenseur. C. La majorité spéciale L article 17 de la Loi Copropriété prévoit que les décisions extraordinaires sont prises à la double majorité, à savoir la majorité des copropriétaires en «tête» représentant 75% des voix. «Sont prises à la majorité des membres du syndicat 69 représentant au moins les trois quarts des voix les décisions concernant: a) les actes d acquisition immobilière et les actes de disposition; b) la modification, ou éventuellement l établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l usage et l administration des parties communes; c) les travaux comportant transformation, addition et amélioration à l exception de ceux visés à l article 16 sous d)». 68 Cour 8 janvier 2009, P.34, 380. 69 Article 11 de la Loi «l ensemble des copropriétaires est obligatoirement et de plein droit groupé dans un syndicat, représentant légal de la collectivité, dotée de la personnalité juridique.» et article 14 «Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires.» Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 19

L article 26 de la Loi Copropriété prévoit en outre que l assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l article 17 : «peut, à condition qu elle soit conforme à la destination de l immeuble, décider toute amélioration, telle que l adjonction d éléments d équipements nouveaux, l aménagement de locaux affectés à l usage commun ou la création de tels locaux. A la même majorité elle fixe la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l article 31 ci-après, ( ). Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.» Les travaux soumis à la majorité spéciale de l article 17 n entrent pas dans le cadre de ce qui a été exposé précédemment. Il peut s agir de travaux comportant addition, transformation et amélioration ne se limitant pas qu aux seules parties communes de l immeuble ou aux éléments d équipement commun. On peut citer ici à titre d exemple, l installation d un box de garage là où auparavant il n y avait que des emplacements de parking ou la mise en place d une installation de vidéosurveillance 70. D. L accord d un propriétaire concerné L article 18 de la Loi Copropriété prévoit que l assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu elles résultent du règlement de copropriété. Il faut pour cela l accord du copropriétaire concerné. En présence de l accord du copropriétaire concerné, une telle décision pourra être prise à la majorité simple de l article 15. Dans le cadre des immeubles mixtes la décision d interdire à un copropriétaire d un lot bureau d occuper son lot à des fins commerciales si l immeuble est en zone mixte nécessitera l accord dudit copropriétaire. E. L unanimité L article 3 alinéa 3 prévoit que les droits accessoires aux parties communes ne peuvent être exercés que du consentement de tous les copropriétaires: «Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres: le droit de surélever un bâtiment affecté à l usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d en affouiller le sol; le droit d édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes; le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes». A contrario, il serait possible de prévoir dans le règlement de copropriété le droit de surélever un immeuble privatif (tour séparée sur socle commun dont le toit est une partie privative) d un ensemble immobilier soumis à la Loi Copropriété. Cette hypothèse n a cependant pas été validée par les tribunaux. L article 8 de la Loi Copropriété dispose que «Sous réserve des dispositions de l article précédent [article 7 et unanimité], la répartition des charges ne peut être modifiée qu à l unanimité des copropriétaires». Il y a lieu de préciser à cet égard que lorsque les travaux ou les actes d acquisition ou de disposition sont régulièrement décidés par l assemblée générale, la modification des charges ainsi rendue nécessaire, peut être décidée par l assemblée statuant à la même majorité que celle requise pour l acte qui engendrera la modification 71. 70 Georges Krieger, la Copropriété, Promoculture, 1996, p. 167 n 202. 71 Majorité des voix de tous les copropriétaires ; Georges Krieger, la Copropriété, Promoculture, 1996, p.125 1 n 146. Quelles spécificités liées aux immeubles mixtes introduire dans le règlement de copropriété? 20