Chez Louise et Michel Description du projet sa forme juridique et son modèle économique Notre projet est de créer un lieu d habitat en propriété d usage de 1000 m², comportant une vingtaine de logements et de nombreux espaces communs, situé à proximité d un métro à Paris ou sa proche banlieue. Une habitation collective Chez Louise et Michel est une association loi 1901 dont l objet est l acquisition, la construction et la gestion locative d un lieu d habitat. Ses adhérents sont les futurs habitants de ce lieu. Nous détaillons dans la suite toutes les caractéristiques de ce lieu. Habiter ensemble Les habitants du lieu seront répartis au sein de petites unités privées de 20 à 30 m² chacune, reliées entre elles par des espaces communs partagés (une cuisine, une pièce annexe, deux salles de bain et WC). L originalité du lieu est en effet de ne pas être construit autour d un découpage par appartement, mais par pôle d habitation, chaque pôle regroupant quatre espaces privés et ces espaces communs. Chez Louise et Michel comportera cinq pôles d habitation de 180 m² habitables. Un sixième pôle regroupera les espaces communs à l immeuble entier et un local ouvert au public, mis à disposition pour le quartier. Le bâtiment totalisera environ 1200 m² de SHON. Au delà du strict habitat, le lieu propose d expérimenter, en ville, un mode de vie permettant de partager des infrastructures et des équipements spécifiques. En effet, suite à la marchandisation de notre quotidien, certains équipements prolifèrent quand ils s inscrivent dans un schéma industriel de croissance effrénée. D autres, au contraire, sont rendus inaccessibles par des barrières financières ou techniques. La mise en commun que nous entendons explorer passe notamment par le partage de matériels souvent redondants dans chaque logement, comme l électroménager. De plus, la taille de l association rend possible l accès à des installations plus importantes, comme une cuisine collective ou une chaudière. Citons aussi tout ce qui peut naître d inattendu d un habitat dont le découpage ne calque pas la cellule familiale tout en permettant aux familles de s y inscrire pleinement. Pour plus de détails, voir le document «Cahier des charges architecturales» Comment s installer dans un nouveau quartier? La destination précise du local ouvert au public reste volontairement ouverte au stade actuel du projet. D abord, parce que le groupe des futurs habitants n est pas encore au complet (avril 2011). Le groupe actuel occupera 10 des 20 unités privées. Mais aussi, parce que l usage de ce lieu dépendra du quartier où nous habiterons, qui pour l instant n est pas connu. Dans un environnement urbain dense, les espaces ont toujours un usage, y compris un usage informel ou illégal. L installation de nouveaux habitants n est jamais naturelle, ainsi nous considérons que notre arrivée suscitera de possibles déséquilibres. Notre installation est susceptible d annuler les usages antérieurs du lieu, qu il s agisse d un terrain ou d une construction à rénover. En fonction de la configuration des lieux, des envies des habitants et de l évolution de leurs besoins, différentes pistes pourront être explorées. 1
Organigramme des espaces Organigramme des espaces 2
Propriété d usage Chez Louise et Michel est membre du réseau CLIP ; la façon d habiter le lieu sera en cohérence avec ce que ce réseau défend comme une «propriété d usage». La notion de propriété d usage signifie que les questions d exclusivité dans l usage se règlent d abord par une attention aux usages effectifs plutôt que par un titre de propriété qui s achète et qui se vend. Pour autant, l habitation de Chez Louise et Michel sera formalisée par un bail locatif entre chaque habitant adulte et la structure propriétaire du lieu. Chez Louise et Michel reprend donc la forme juridique de propriété proposée par le CLIP : l association des habitants contrôle une personne morale propriétaire du lieu, sans limitation, à l exception des domaines touchant la propriété (revente du lieu, mise en hypothèque, modification des statuts) pour lesquels le CLIP possède un droit de véto. Les habitants sont donc individuellement locataires et collectivement gestionnaires de leur lieu d habitation. Une garantie de non-spéculation Dans la mesure où nous pourrions faire appel à des collectivités locales pour obtenir un terrain à un prix favorable, il nous paraît essentiel de garantir que les futurs habitants ne pourront pas s en servir pour s enrichir personnellement sur le marché immobilier. Cette garantie est assurée par le montage en propriété d usage du CLIP, puisqu il n est pas possible pour les habitants, individuellement ou collectivement, de vendre le logement qu ils occupent. La nonspéculation découle de la démarchandisation du lieu de vie. Par ailleurs, au sein de la personne morale propriétaire (PMP) ne se trouvent au final que des associations : Chez Louise et Michel et le CLIP. Cela entraîne l impossibilité de distribuer les bénéfices éventuels générés par l activité de la PMP, limitée à la location de logement. En faisant des habitants à la fois les clients et les fournisseurs du «service» dont ils jouissent, la location de logement, le montage CLIP exclue structurellement tout bénéfice monétaire. La gestion économique du lieu est donc réalisée à prix coûtant et tend à favoriser intrinsèquement l autoproduction et la démonétarisation des activités utiles aux habitants. À proximité d un métro Notre critère de choix du lieu tiendra compte de la proximité du réseau du métro parisien (dix minutes à pied). Ce critère est d abord motivé par la situation actuelle des porteurs du projet pour lesquels il est important de conserver et d entretenir les réseaux de vie déjà constitués, d autant plus que ceux-ci serviront d appuis essentiels à la concrétisation de Chez Louise et Michel. Ensuite, nous souhaitons optimiser l accessibilité du lieu dans la mesure où il serait aussi conçu comme un espace d échanges et de rencontres au sein de réseaux sociaux, politiques, artistiques, associatifs, etc. Nous sommes parfaitement conscients que ces objectifs peuvent être remplis sans pour autant cautionner le centralisme jacobin, mais la voie alternative du refus de la propriété privée est déjà un terrain de lutte à part entière. L environnement parisien à priori hostile à cette démarche la rend d autant plus impérative ici et maintenant à nos yeux. L autoconstruction L installation du collectif Chez Louise et Michel peut suivre deux hypothèses : construction sur terrain nu, ou bien aménagement d un local existant. La première hypothèse est celle que nous privilégions et dont nous pouvons actuellement détailler les différentes étapes. Dans les deux cas, nous construirons partiellement notre habitat nous-mêmes, par goût et par nécessité. Par goût, parce que nous avons envie de nous approprier concrètement notre habitat, et pas seulement d être des clients d un projet dont nous déléguerions tout ou presque de la mise en œuvre. Cette participation des habitants à la conception technique et à la construction du bâtiment leur donnera une connaissance directe du bâtiment qui facilitera son entretien sur le long terme. Par nécessité, car nos capacités de financement ne peuvent pas permettre une mise en œuvre classique. La part de notre budget dédié à l étude et à la construction se limite à un peu plus de 600 k. Le choix des techniques de construction est orienté par deux critères majeurs. D une part, elles doivent permettre une participation conséquente des futurs habitants au chantier, et plus généralement de personnes non professionnelles. D autre part, nous voulons aboutir à un bâtiment peu gourmand en ressources énergétique (de l'ordre de 60 kw/an/m2) et composé de matériaux sains, de provenance locale. C est pourquoi nous nous sommes orientés vers la technique du GREB, que nous avons d ores et déjà pratiquée lors de chantiers participatifs. Elle allie haute performance énergétique (résistance thermique des murs R = 6) et simplicité de mise en œuvre, ce qui en fait une technique adaptée aux non-professionnels. Pour obtenir une garantie décennale, nous prévoyons néanmoins de confier à un professionnel la direction des étapes essentielles du chantier. 3
Forme juridique Le montage se compose de deux structures : l association des habitants locataires, Chez Louise et Michel, et la personne morale propriétaire (PMP) du terrain et du bâtiment. Une étude est en cours pour déterminer si la PMP sera une association ou une société civile immobilière. Dans les deux cas, les statuts de la PMP précisent que la gestion de la PMP est confiée à Chez Louise et Michel, à l exception des décisions sur la revente du lieu, ainsi que sur la modification des statuts. Ces décisions doivent faire l objet d une consultation de l association CLIP. Les habitants signent des baux de location auprès de la PMP. Pour plus de détails, voir les trois statuts : Association Chez Louise et Michel PMP Association CLIP Chantier de construction Organisation du chantier Maîtrise d ouvrage L association Chez Louise en Michel sera le maître d ouvrage du bâtiment à construire, assistée d un architecte DPLG pour la confection des plans détaillés et le dépôt du permis de construire. Maîtrise d œuvre Étant donnée notre limite budgétaire pour la construction (500 /m²), l association Chez Louise en Michel prépare en amont le chantier pour confirmer la faisabilité technique et financière du projet. Elle est assistée d architectes sympathisants et d associations regroupant des autoconstructeurs et des professionnels, en particulier l association Approche Paille spécialisée sur la technique du GREB. Cette phase préparatoire doit nous permettre de rencontrer les professionnels qui nous aideront et interviendront sur le chantier. Voici les principales orientations que ce travail a dégagées : Organisation de la maîtrise d œuvre : une personne organise l enchaînement des phases du chantier et le suivi du planning global. Suivi de chantier : pour chaque lot, une personne suit l organisation du chantier et l approvisionnement en matériaux. Chantier participatif : l association Chez Louise et Michel organise la venue des bénévoles nonprofessionnels sur le chantier. Relation aux banques et suivi budgétaire : la PMP prend les rendez-vous nécessaires au déblocage des financements au fur et à mesure des travaux. Elle suit également les comptes pour éviter toute dérive. Étapes et chiffrage du chantier Le chantier sera découpé en phases : Fondations, VRD Mûrs extérieurs GREB Toit Planchers Menuiseries extérieures Cloisons et menuiseries intérieures Réseau eau sanitaire Réseau eau chauffage, chaudière Réseaux électriques Cuisines Salles de bains, wc Enduit extérieur Pour plus de détails, voir le document «Dossier technique» 4
Modèle économique Budget Nous prévoyons une enveloppe totale d environ 1,2 M pour la mise en service du bâtiment. Dans le cas d une construction sur terrain nu, ils sont répartis en 560 k pour l achat du terrain, 65 k d études et 575 k de travaux. Financement Le lieu convoité par Chez Louise et Michel est financé et acheté par la structure propriétaire à l aide de plusieurs types de fonds. Il s agit tout d abord d apports directs sous forme de prêts ou de dons, contractés auprès de personnes désirant soutenir le projet. Le budget est alors complété par des prêts bancaires. Ce modèle mixte s inspire des pratiques du Mietshäuser Syndikat en Allemagne. Les apports directs Ce sont des prêts contractés sur une durée de 26 ans par la structure propriétaire auprès de personnes physiques ou morales. Il peut s agir de proches, d associations ayant un objet compatible, d individus sympathisants ou des futurs habitants eux-mêmes. Les apports directs doivent représenter au moins 250 k. Le taux de rémunération, actuellement fixé à 2 %, est inférieur à celui du marché. Il est en effet supposé que l engagement des créanciers va au-delà d un objectif purement financier et prend en compte la dimension militante ou affective du projet. Cela permet de donner un peu d oxygène à la structure. Mais surtout, il est prévu de reporter le gros des remboursements d une quinzaine d années, les banques étant servies en priorité sur cette période. Cette répartition des échéances permet de considérer l essentiel des prêts directs comme un supplément de fonds propres. En plus des prêts directs, nous étudions également la possibilité de recourir à des «micro-prêts». Il s agirait de sommes de faible importance, prêtées sans intérêt mais remboursables à la demande du créancier passé un délai de six mois. Cela permettrait de combler des carences temporaires de trésorerie. Soulignons que prêter de l argent à la structure ne donne ni droit particulier d habiter le lieu, ni privilège quelconque au sein des habitants. Cette règle fondamentale est nécessaire pour garantir une propriété d usage effective. Aujourd hui, 200 k de promesses de prêts ont déjà été réunies. Les prêts bancaires La partie restante du budget est constituée par des prêts bancaires. Les crédits sont pris sur des périodes ne dépassant pas 25 ans. Le premier remboursement interviendra au bout d un an, le temps de la construction et de l aménagement des lieux. Les fonds propres nécessaires à obtenir cette enveloppe sont fournis en majeure partie par les prêts directs. Un contact a déjà été pris avec la NEF, qui est intéressée par le projet. Elle sera cependant incapable de remplir la totalité de cette part du budget, son financement se limitant à un maximum de 100 k. Nous sommes actuellement à la recherche d organismes financiers susceptibles d apporter le complément nécessaire. Recettes Les habitants du lieu Chez Louise et Michel sont des locataires. Ils signent un bail avec la structure propriétaire et lui paient un loyer accompagné de charges. Ces revenus constituent la totalité du chiffre d affaire. Prix du loyer Le loyer est calculé de façon à couvrir les remboursements des emprunts, les provisions pour futurs travaux, ainsi que les divers frais d entretien et charges communes. Nous comptons en plus une participation mineure mais significative destinée au réseau CLIP. Nous obtenons un loyer mensuel d environ 400 par unité de logement et des charges de 50 Pour plus de détails, voir le document «Budget prévisionnel» 5
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Documentation Chez Louise et Michel, Cahier des charges architecturales, Janvier 2011 Chez Louise et Michel, Dossier technique, v0.1, Février 2011 Chez Louise et Michel, Budget prévisionnel 251210.xls, Décembre 2010 De nouvelles formes de propriété du logement en Allemagne. L habitat autogéré non spéculatif proposé par le Mietshäuser Syndikat, Gildas Jossec, septembre 2008, http://base.d-p-h.info/fr/fiches/dph/fiche-dph-7637.html Site internet du CLIP, http://clip.ouvaton.org Site internet de Chez Louise et Michel, http://clip.ouvaton.org/chezlouiseetmichel.html Contact Chez Louise et Michel 13, rue du square Carpeaux, 75018 PARIS louise.et.michel@clip.ouvaton.org 01.43.58.10.84 7