REMERCIEMENTS. Documents annexes P a g e 2 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

REMERCIEMENTS L Association provinciale des constructeurs d habitations du Québec (APCHQ) Inc. tient à remercier Monsieur Pierre Bélanger, économiste, PB Économiste, Monsieur François Des Rosiers, Ph. D., Université Laval et Monsieur François Fortin, associé et responsable du secteur des études économiques et financières du Groupe conseil BC2FP, pour leur collaboration à l élaboration de ce document. Documents annexes P a g e 2 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

ABORDABILITÉ ET DIVERSITÉ Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec Documents annexes Section 1 : Les perspectives L évolution dans la demande, l offre et les coûts du logement au Québec, 2011-2031 Section 2 : L encadrement général L accession à la propriété et son évolution au Canada et au Québec; L encadrement étatique et institutionnel : l assurance-hypothécaire et autre mesure d encouragement à la propriété Le logement locatif : problématique, encadrement provincial (Régie) et avenues de solutions Le logement social et abordable au Québec : état de la situation, modes d intervention étatique et avenues de solutions Section 3 : Le cadre du développement local Les changements dans la relation entre l industrie et les gouvernements L acceptabilité sociale des projets Le monde municipal sous pression Orientations gouvernementales face à la diversification des revenus Pistes de solutions Documents annexes P a g e 3 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

SECTION 1 L ÉVOLUTION DANS LA DEMANDE, L OFFRE ET LES COÛTS DU LOGEMENT AU QUÉBEC, DE 2011 À 2031 Note au lecteur Le domaine de l habitation au Québec traverse actuellement une période de mutations importantes. Le milieu fait entre autres l objet de modifications substantielles au plan de l environnement législatif et réglementaire. L accessibilité financière à un logement de qualité qui répond aux besoins et attentes de la population québécoise subit des pressions majeures. L ampleur, la nature et la localisation des nouveaux logements qui pourront être mis en chantier au cours des 10 à 15 prochaines années sont de plus en plus encadrées par les municipalités et les autres ordres de gouvernement. La vitalité du secteur locatif traditionnel est en panne, exception faite du marché des résidences pour personnes âgées. Le secteur de la rénovation résidentielle, quoiqu il surpasse en investissements la construction neuve, demeure un domaine où les efforts pour conserver et mettre en valeur le patrimoine immobilier québécois demeurent toujours à la recherche d un plan d action cohérent et porteur d avenir. En définitive, une impression d ambiguïté caractéristique des périodes de flottement se dégage des débats sur les impacts des changements actuels et futurs dans l industrie de la construction résidentielle. Rassembler les tendances futures les plus importantes relativement aux facteurs démographiques, économiques et sociaux, ainsi que développer dans une perspective historique les scénarios quantitatifs les plus vraisemblables de l évolution future de la demande, de l offre et des coûts du logement au Québec sont les objectifs auxquels ce document s attache. Il ne peut cependant prétendre prévoir la chronologie et l importance des mouvements cycliques à venir. Les marchés du logement étant grandement locaux et les tendances y ayant cours variant d un cas à l autre, les courants déterminés pour la province peuvent aussi différer dans les années à venir plus ou moins fortement d un marché local de l habitation à l autre. La conjoncture qui prévaudra dans le Grand Montréal et ses divers territoires de marché, dans la région métropolitaine de Québec et les autres grands centres urbains de la province, ainsi que sur les divers marchés régionaux, pourrait par le fait même être distincte et variable d un cas à l autre. Documents annexes P a g e 4 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

LA DEMANDE DE LOGEMENTS AU QUÉBEC DE 2011 À 2031 1. L ÉVOLUTION DÉMOGRAPHIQUE La demande de logements est fortement influencée par les facteurs démographiques. Le taux de croissance de la population, sa structure d âge et les comportements de la population en matière de formation des ménages déterminent le nombre total et le type de ménages à un moment donné. Les changements qui surviennent, d une période à l autre, dans le nombre et le type de ménages influencent à leur tour l importance, courante et future, de la demande de logements neufs. En pratique, les variations dans la «formation nette» des ménages sont au cœur de la demande d une année à l autre. La «perte nette» de logements et les variations dans les «taux d inoccupation» des logements locatifs et des propriétés influencent également la demande en matière d habitation. 1.1 La dynamique de la population Le rythme de croissance de la population québécoise depuis 1951 s est globalement inscrit en baisse, et ce, d une manière de plus en plus forte au fil du temps. Sur une base décennale, le taux est passé de près de 30 % pour 1951-1961 à un peu moins de 15 % lors de la décennie suivante (1961-1971). Les trois (3) dernières ont pour leur part connu une augmentation qui a oscillé entre seulement 5 % et 8 %. Dans une perspective quinquennale, les fluctuations de 5 ans en 5 ans ont été plus faibles, il va sans dire, et ont varié entre seulement un peu plus de 2 % et 5,4 % au maximum (1986-1991). POPULATION TOTALE AU QUÉBEC 1, DE 1951 À 2011 Période Totale % 10 ans % 5 ans 1951 4 055 681 21,7 % 1956 4 628 378 14,1 % 1961 5 259 211 29,7 % 13,6 % 1966 5 780 845 9,9 % 1971 6 027 764 14,6 % 4,3 % 1976 6 396 761 4,2 % 1981 6 547 207 6,7 % 2,4 % 1986 6 708 170 2,5 % 1991 7 067 396 9,9 % 5,4 % 1996 7 246 897 2,5 % 2001 7 396 331 4,7 % 2,1 % 2006 7 631 552 3,2 % 2011 7 903 001 6,9 % 3,6 % 1 À partir de 1971, la population recensée antérieurement étant considérée comme sous-évaluée, on adopte le 1 er juillet comme date de recensement. Source : INSTITUT DE LA STATISTIQUE DU QUÉBEC (ISQ), La population au Québec Documents annexes P a g e 5 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

Entre 2011 et 2031, le rythme de croissance de la population québécoise est susceptible de demeurer faible, et ce, selon les divers scénarios élaborés par l Institut de la statistique du Québec (pour la période 2006-2056). D après le «scénario moyen» de référence, le Québec pourrait accueillir 1 million d individus de plus dans 20 ans, ce qui représente un taux d augmentation de 13,6 %. De cinq ans en cinq ans, le ratio chute toutefois graduellement. Le taux diminue en fait de 4,1 % à 3,6 %, puis de 3 % à 2,3 %. La baisse de la natalité à compter des années 1960, les pertes démographiques que la province a enregistrées entre 1976 et 1984, de même qu une mortalité en hausse, se conjuguent pour ralentir la croissance de la «population d origine québécoise» au cours des 20 prochaines années. Par le fait même, les migrations «internationale» et «interprovinciale» sont appelées à jouer un rôle encore plus déterminant que par le passé dans l accroissement futur de la population globale du Québec. CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE AU QUÉBEC, DE 2011 À 2031 Population Scénario de projection 1 totale _ Référence (A) Faible (D) Fort (E) 2011 7 954 233 7 923 363 7 977 510 2016 8 281 062 8 096 795 8 382 878 2021 8 575 147 8 204 756 8 782 394 2026 8 831 476 8 267 051 9 155 166 2031 9 037 607 8 272 677 9 488 001 Croissance 2011-2016 4,1 % 2,2 % 5,1 % 2016-2021 3,6 % 1,3 % 4,8 % 2021-2026 3,0 % 0,8 % 4,2 % 2026-2031 2,3 % 0,1 % 3,6 % 2011-2021 7,8 % 3,6 % 10,1 % 2021-2031 5,4 % 0,8 % 8,0 % 2011-2031 13,6 % 4,4 % 18,9 % 1 Pour divers seuils de fécondité (1,85 pour A et E ou 1,65 pour D), de migration internationale (solde net de 40 000, 30 000 ou 50 000 par année) et de mobilité interprovinciale (- 10 000, - 16 000 et - 4 000 personnes par année). Source : ISQ, Perspectives démographiques du Québec et des régions, 2006-2056. 1.2 Le cycle des naissances Après la Seconde Guerre mondiale, au Québec comme au Canada, on a observé une hausse phénoménale du nombre des naissances, qui s est poursuivie durant une vingtaine d années. Cette croissance fut d une Documents annexes P a g e 6 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

telle ampleur entre 1946 et 1964 que l on a qualifié celle-ci de «baby-boom». Après quoi, on a constaté un ralentissement, une période de stabilisation et, ces dernières années, une certaine reprise. Autant la hausse du nombre de naissances au Québec a pu contribuer à la croissance de la population canadienne avant 1960 en affichant le plus fort taux de natalité, autant la chute qui a prévalu pendant les 10 années suivantes a été phénoménale. À titre illustratif, le niveau des naissances au Québec est passé de 142 400 en 1959 à 83 600 en 1972. Au cours des années 1990-1992, la moyenne annuelle des naissances au Québec a avoisiné les 100 000, et ce seuil a été le sommet atteint lors des 20 dernières années (de 1991 à 2011). LE CYCLE DES NAISSANCES AU QUÉBEC, DE 1946 À 2011 1947-1951 117 425 1982-1986 87 555 1952-1956 131 515 1987-1991 91 660 1957-1961 140 100 1992-1996 90 780 1962-1966 125 995 1997-2001 74 980 1967-1971 94 935 2002-2006 75 758 1972-1976 88 645 2007-2011 87 600 1977-1981 96 790 Moyenne 5 ans* 100 285 * Pour les treize (13) périodes de cinq ans considérées. Source : STATISTIQUE CANADA et ISQ, Statistique démographiques. Par rapport à la demande historique de logements, ce n est pas seulement la taille de la cohorte des babyboomers qui a été significative, mais aussi l importance qu elle a eue dans le domaine de la construction résidentielle au Québec. Au sortir de la guerre, le stock de logements au Québec s inscrivait en bas de 860 000 (en 1951). Le parc résidentiel est par la suite passé à un peu plus de 1,6 million en 1971 et à 2 634 300 en 1991. La majeure partie de ce nouveau stock (plus de 1 million de logements au cours des années 1971-1991) a été alors presque uniquement occupée par les «baby-boomers». La chute de la natalité entre la fin des années 1950 et le début des années 1970 s est manifestée de façon particulière à travers le nombre d enfants par couple. En 1961, il y a eu 36 000 naissances de 1 er rang, un peu plus de 30 000 de 2 e rang et près de 75 000 naissances d un rang ultérieur. Dix (10) ans plus tard, les naissances de 1 er et 2 e rangs sont demeurées comparables, mais le nombre de rang ultérieur est tombé à seulement 26 767. Dans les années 1970, les baby-boomers ont commencé à former des familles, et une petite vague de naissances s est produite au Québec entre 1974 et 1980 1. À la fin des années 1980, un nombre accru de 1 Cette cohorte des naissances a été qualifiée d «écho du baby-boom» par la majorité des démographes et analystes de marché en immobilier partout en Amérique du Nord. Documents annexes P a g e 7 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

femmes en âge d avoir des enfants, associé à un léger accroissement du taux de fertilité, ont aussi donné lieu à une recrudescence du niveau des naissances 1. Ces dernières années, une autre pointe a été constatée au Québec, mais ses effets ne commenceront à se faire sentir sur le marché de l habitation que dans 20 ou 25 ans. LES NAISSANCES AU QUÉBEC, DE 2002 À 2011 2002 72 478 2007 84 453 2003 73 916 2008 87 865 2004 74 068 2009 88 891 2005 76 341 2010 88 300 2006 81 962 2011 88 500 Source : ISQ, Les naissances au Québec. Lors des 20 prochaines années, les naissances que le Québec connaîtra sont intimement liées au comportement des femmes en âge de procréer. Si les «plus jeunes» décident d avoir plus ou moins d enfants que durant la décennie 2000 et que les «plus vieilles» donnent naissance ou non à un enfant (leur premier ou d un rang supérieur), «l indice synthétique de fécondité» 2 sera supérieur à 1,50 ou oscillera autour de ce niveau dans le cas contraire. Facteur à souligner, le seuil nécessaire au remplacement des générations est de 2,1 enfants. INDICE SYNTHÉTIQUE DE FÉCONDITÉ AU QUÉBEC 1951-1970 3,5 à 4,0 enfants En 1992 1,666 enfant En 1971 1,935 enfant En 2001 1,495 enfant En 1977 1,693 enfant En 2006 1,648 enfant En 1987 1,359 enfant En 2011 1,691 enfant Source : ISQ, Indicateurs démographiques. Les perspectives démographiques de l ISQ reposent sur une stabilisation de l indice synthétique futur à 1,85 (scénarios moyen et fort) ou 1,65 (scénario faible). L écart entre ces deux évolutions du nombre moyen 1 2 Cette conjoncture n a cependant pas atteint l ampleur observée au Canada anglais et aux États-Unis. Les pointes de 1990 dans ces territoires ont atteint 90 % des niveaux observés en 1957. Au Québec, la pointe n a été que de 70 % du record recensé en 1959. L indice synthétique de fécondité est obtenu par la somme des taux de fécondité par âge, de 25 à 49 ans, enregistrés lors d une année donnée. Il représente le nombre moyen d enfants qu auraient les femmes si elles avaient la fécondité de cette année-là tout au long de leur vie féconde. Documents annexes P a g e 8 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

d enfants par femme au cours de leur vie féconde est notable, et s agrandit par surcroît d année en année. La différence pour 2011-2016 pourrait s établir à 94 000 enfants, et croître graduellement jusqu à un écart de près de 110 000 enfants à la fin de la période, soit pour 2026-2031. Facteur à souligner, l évolution récente de l indice synthétique de fécondité a été plus proche du seuil faible que du seuil élevé. En fait, pour 2007-2011, le niveau a oscillé autour de 1,7 enfant, et une augmentation future apparaît peu probable. NOMBRE DE NAISSANCES AU QUÉBEC, DE 2011 À 2031 Scénario de croissance Écart Moyen-fort 1 Faible 1 absolu 2011-2016 482 800 388 900 94 000 (18 800) 2 2016-2021 484 000 381 000 103 000 (20 600) 2021-2026 470 750 355 000 105 500 (21 100) 2026-2031 453 900 345 900 108 000 (21 600) 1 D après un indice synthétique de fécondité égal à 1,85 ou 1,65. 2 Écart quinquennal (moyenne annuelle pour la période). Source : ISQ, Perspectives démographiques du Québec et des régions, 2006-2056. 1.3 Une mortalité en hausse Au cours des dernières décennies, l amélioration du système de santé publique, couplée avec une hausse généralisée du niveau de vie des Québécois, a permis d améliorer la «longévité» de la population. L espérance de vie des hommes est passée de 68,3 ans en 1976 à plus de 70 ans en 1991 et autour de 80 ans en 2011. Dans le cas des femmes, l espérance de vie à la naissance a connu une évolution semblable, mais moins marquée. Elle se situait à 79 ans au début de la décennie 1980, à 82 ans en 2000-2002 et à 84 ans à l heure actuelle. Dans le cas des personnes déjà âgées de 65 ans ou plus, le nombre probable d années additionnelles de vie était en 2011 de 18,9 ans pour les hommes et de 21,8 ans chez les femmes. Documents annexes P a g e 9 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

LES DÉCÈS AU QUÉBEC, DE 1996 À 2011 1996 52 278 2004 55 614 1997 54 281 2005 55 988 1998 54 306 2006 54 434 1999 54 959 2007 56 748 2000 53 287 2008 57 149 2001 54 372 2009 58 043 2002 55 748 2010 58 400 2003 54 972 2011 59 300 Source : ISQ, Les décès au Québec. Au cours des 15 dernières années, entre 50 000 et 60 000 personnes sont mortes annuellement au Québec. Ce nombre a eu tendance à s accroître graduellement et, en dépit de l augmentation sensible de leur longévité, un nombre croissant de personnes âgées a pour effet d occasionner un peu plus grand nombre de décès chaque année. Dans la décennie 2010, le nombre annuel de décès est appelé à passer de 60 000 à 70 000, puis de 70 000 à 80 000 au cours des années 2021-2031. Une façon alternative de traduire la situation précédente consiste à examiner le nombre de décès par classes d âge. Les 90 ans ou plus sont responsables de 15 % des décès récents (2007-2011) et les 80-89 ans pour un ratio complémentaire de près du tiers. Lorsqu on inclut les 70-79 ans, la proportion que les personnes âgées représentent dans le total des décès grimpe à 70 %. ÉVOLUTION DE LA MORTALITÉ 1 AU QUÉBEC, DE 2012 À 2021 2012-2016 318 800 2022-2026 371 585 2017-2021 344 400 2027-2031 404 150 1 Total des décès par période de cinq ans, selon le scénario moyen (A) de croissance de l ISQ. Source : ISQ, Perspectives démographiques du Québec et des régions, 2006-2056. Les tendances «inverses» que les décès (en hausse) et les naissances (stables à 95 000 par année ou en baisse, jusqu à 70 000 en 2031) se poursuivront au cours des 20 prochaines années. Elles se traduiront par un «accroissement naturel», qui est appelé à s estomper graduellement lors des deux prochaines décennies. Présentement, le solde naissances-décès se situe à ± 35 000 personnes (2011-2016), mais il devrait n être que de 25 000 à la fin de la décennie. Dans le sillage du vieillissement des baby-boomers, la chute ultérieure (2021-2031) sera plus abrupte et, en 2031, le solde pourrait être inférieur à 10 000 individus. Pour l ensemble du Québec, les décès ne devraient toutefois pas être supérieurs aux naissances avant le milieu du siècle, sauf si l indice synthétique de fécondité venait à diminuer (autour de 1,50 au lieu de 1,85). Dans un tel cas, un Documents annexes P a g e 10 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

accroissement naturel «négatif» devrait alors se produire au Québec avant 2031 (c est-à-dire selon un scénario faible) 1. L ACCROISSEMENT NATUREL 1 AU QUÉBEC, DE 2011 À 2031 Scénario Accroissement naturel de croissance En 2016 En 2021 En 2026 En 2031 Moyen 31 000 26 500 16 000 8 000 Faible 10 600 2 600-8 250-19 500 1 C est-à-dire le solde naissances-décès sur une base annuelle moyenne. Source : ISQ, Perspectives démographiques du Québec et des régions, 2006-2056. 1.4 L importance des migrations Au cours des trois (3) dernières décennies, les migrations «internationale» et «interprovinciale» ont joué un rôle crucial dans l évolution démographique globale du Québec. Selon la période considérée, entre le tiers et la moitié de l augmentation quinquennale de la population totale a été associé aux «flux d entrées ou de sorties» de la province. Au tournant des années 1970-1980, le «solde migratoire» a même été négatif, et a atteint quelque 100 000 personnes (de 1977 à 1984). L autre période historique où le Québec a connu une perte migratoire importante fut celle des années 1960 avec un solde négatif global de 135 500 personnes (1962 à 1972). ÉVOLUTION DÉMOGRAPHIQUE GLOBALE ET SOLDE MIGRATOIRE DU QUÉBEC, DE 1981 À 2011 Croissance globale Solde migratoire Migration / total 1981 1986 160 963-4 180 (3 %) 1986 1991 359 226 113 821 31,7 % 1991-1996 179 501 82 666 46,1 % 1996 2001 149 434 44 405 29,7 % 2001 2006 235 221 157 282 66,9 % 2006 2011 348 111 173 330 49,8 % Source : Statistique Canada (migrations) et ISQ (population). 1 La conjoncture qui prévaudra dans chaque région du Québec sera, il va sans dire, fort variable. Bon nombre de territoires connaîtront une évolution négative à plus ou moins court terme, alors que d autres continueront à enregistrer un solde naturel positif. Documents annexes P a g e 11 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

En contrepartie, au cours des 10 dernières années, les résultats de la migration au Québec ont toujours été positifs, et d un volume annuel voisin de 33 000. Sans un tel résultat, la croissance démographique provinciale aurait été anémique, et encore plus faible que ce qui a été recensé. La province a donc tout à gagner, dans le domaine résidentiel comme dans celui de l emploi, à favoriser une «politique d immigration soutenue» comme celle récemment adoptée par le gouvernement 1. SOLDE MIGRATOIRE ANNUEL AU QUÉBEC, DE 2002 À 2011 International Interprovincial Solde Immigrants Émigrants Solde Entrées Sorties Solde global 1 2002 37 581 5 469 32 112 24 529 27 624-3 095 29 017 2003 39 560 4 614 34 946 23 659 23 880-221 34 725 2004 44 245 5 801 38 444 23 352 26 324-2 972 35 472 2005 43 315 5 999 37 366 21 853 29 009-7 156 30 160 2006 44 689 4 953 39 736 20 549 32 377-11 828 27 908 2007 45 213 6 870 38 343 18 786 31 461-12 675 25 668 2008 45 209 8 160 37 049 20 601 30 308-9 707 27 342 2009 49 489 7 850 41 639 20 239 24 486-4 247 37 392 2010 53 981 7 776 46 205 24 320 27 564-3 244 42 961 2011* 51 740 7 824 43 916 27 409 31 358-3 949 39 967 * Projections pour l année 2011. Les données pour les années 2008 à 2010 sont celles qui ont été révisées. 1 Le solde des résidents non permanents n entre pas dans le calcul de la migration totale du Québec. Source : ISQ, Migrations internationales et interprovinciales, Québec, 1981-2011. Le «solde migratoire» global est déterminé en soustrayant des «arrivants» (les immigrants, les Canadiens de retour, les résidents temporaires et les entrées des autres provinces) les «sortants» (émigrants, résidents temporaires et sorties vers les autres provinces) 2. Au chapitre de l immigration, le Québec a toujours été une terre d accueil pour diverses communautés étrangères qui, au fil des décennies, ont cependant fluctué (Italiens, Grecs, Africains, Arabes, Asiatiques). Des sommets de 50 000 personnes ont été atteints au début des années 1990 (1991-1993) et ces dernières années (2009-2011). Dans le cas de l émigration, elle a été majeure au cours des années 1960 (25 000-30 000 par année), mais probablement surestimée à cette époque. Par la 1 2 Il convient de souligner que l immigration a historiquement surtout profité à la région administrative de Montréal au cours des 10 à 20 dernières années. Les 2/3 de tous les immigrants y ont élu domicile et, sans cet apport de nouveaux citoyens, Montréal aurait perdu encore plus de résidants. Celle-ci a été en effet non seulement déficitaire en ce qui concerne la migration interprovinciale, mais aussi en ce qui concerne la migration intra-provinciale. Les autres régions qui ont bénéficié de l immigration sont la Montérégie (Rive-Sud de Montréal pour plus 1 immigrant sur 8), de même que Laval, l Outaouais et la Capitale-Nationale (région de Québec) avec chacune ± 5 % du total des immigrants. Le solde des résidents temporaires fluctue quant à lui d une année à l autre, mais demeure somme toute d une importance marginale en ce qui concerne la croissance démographique globale. De plus, il n est pas inclus dans le calcul du solde migratoire global. Documents annexes P a g e 12 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

suite, le nombre annuel d émigrants a généralement oscillé autour de 5 000 personnes, sauf pour 1994-2000 (± 10 000 personnes) et depuis 2008 (± 8 000 annuellement). 2. LA DYNAMIQUE DES MÉNAGES La croissance des ménages qui est à la base de la demande de logements dépend du nombre de personnes qu il y a dans chaque cohorte d âge et du rythme auquel elles forment des ménages. Ce rythme est mesuré par le «taux de soutien des ménages», et divers facteurs influencent l évolution de cette variable. Le niveau global et la nature des emplois, l évolution des revenus et des coûts du logement, de même que les tendances «sociales», constituent ces principaux facteurs. Il convient aussi d ajouter que l évolution du taux de soutien à l intérieur d une cohorte d âge a moins d impact sur le nombre total de ménages que peut en avoir la croissance du nombre total de personnes dans ce même groupe d âge. Comme au cours des dernières décennies et de la période 2011-2031, l économie est de nature à jouer un rôle important dans la «dynamique» des ménages. En effet, le rythme auquel la population forme les nouveaux ménages, et ce, plus particulièrement chez les jeunes adultes, est en large partie tributaire de la conjoncture économique et de l emploi. Lorsque la conjoncture est positive, que les taux d intérêts sont bas, que la fiscalité est acceptable et que le chômage est faible, il se crée plus de ménages au Québec que lorsque la province traverse une crise économique, que les taux d intérêt prennent l ascenseur (comme au début des années 1980) ou que les pertes d emploi se multiplient. À titre illustratif, il s est formé au Québec en moyenne 36 800 ménages au cours des années 1981-1986, comparativement à près de 55 000 lors des cinq années suivantes (1986-1991). La récession du début des années 1990 a quant à elle déclenché un fort ralentissement dans la formation des nouveaux ménages, et ce, pendant presque toute cette décennie. En ce qui concerne les facteurs sociaux, les mariages, les divorces, les remariages et l âge où les enfants quittent le foyer familial influencent la «formation nette» des ménages. Dans le cas des divorces, deux nouveaux ménages se créent alors que l ancien disparaît. À l inverse, lorsque deux personnes seules unissent leurs biens, c est un nouveau ménage qui se crée alors que les deux anciens disparaissent. Dans le cas d une personne seule, la mort de celle-ci entraîne la disparition du ménage. Pour un couple de personnes âgées, la mort de l un des deux membres du ménage n entraîne aucun changement dans le nombre de ménages, puisque l autre personne assumera alors le rôle de soutien du ménage. Quand une personne va demeurer dans un «logement collectif», c est un ménage privé qui disparaît. En somme, quand on avance des chiffres sur la formation des ménages, c est le nombre net de nouveaux ménages qui est évoqué plutôt que la «création de ménages». Documents annexes P a g e 13 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

2.1 Les mariages et les divorces La croissance du nombre de divorces et le remariage des divorcés, la propension des jeunes de moins de 30 ou 35 ans à quitter le domicile familial plus tardivement, la baisse du nombre annuel de mariages et la chute du taux de nuptialité des célibataires, sont tous des facteurs qui ont influencé et affecteront la demande de nouveaux logements. Sur le plan social, l un des changements les plus significatifs qu a connu la province est certes la participation de plus en plus forte des femmes au marché du travail. Cette tendance est là depuis déjà plusieurs décennies, et elle a été d autant plus déterminante que les femmes mariées ayant des enfants ont contribué, de façon notable, à cette hausse du taux de participation à l activité économique. Depuis 1996, le nombre de mariages au Québec est demeuré pratiquement constant, et de l ordre de 23 000 par année. Les variations ont donc été réduites et l écart s est situé entre 21 150 (2003-2004) et 25 000 (en 2000). Les secteurs de Montréal (7 000), de la Montérégie (4 000), de la Capitale-Nationale (2 000), des Laurentides (1 500), de même que Laval, Lanaudière et l Outaouais (1 000 mariages chacun) ont occupé l avant-scène. Quelques autres grandes régions du Québec, comme l Estrie (900), le Saguenay Lac-Saint- Jean (750) ou Chaudière-Appalaches (850), méritent aussi d être mentionnées sur le plan provincial. PROVINCE DE QUÉBEC, DE 2002 À 2011 Mariages Divorces Écart 2002 21 986 16 499 5 487 2003 21 145 16 738 4 407 2004 21 279 15 999 5 280 2005 22 244 15 423 6 821 2006 21 956 14 965 6 991 2007 22 147 14 336 7 811 2008 22 053 13 899 8 154 2009 22 588 N/D N/D 2010 23 199 N/D N/D 2011* 22 898 N/D N/D * Projections pour l année 2011 du nombre de mariages. Source : ISQ, Les mariages et divorces au Québec, 10 juillet 2012. Il n en demeure pas moins que la croissance historique du nombre de divorces a été majeure au cours des 40 dernières années. Une façon simple d illustrer ce phénomène consiste à examiner «l indice synthétique de divortialité». Le nombre de divorce pour 100 ménages est en pratique passé de moins de 10 à la fin des années 1960 à 15, puis à 20, et à plus de 40 en 1981. La courbe a continué à s accentuer durant les décennies 1980 et 1990, pour se stabiliser autour de 50 à partir de 1996. Depuis lors, on ne constate que de légères variations annuelles. Documents annexes P a g e 14 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

INDICE SYNTHÉTIQUE DE DIVORTIALITÉ 1 AU QUÉBEC En 1969 8,8 En 2001 52,4 En 1971 14,6 En 2002 50,4 En 1973 21,5 En 2003 53,6 En 1976 37,8 En 2004 52,4 En 1981 43,5 En 2005 51,9 En 1986 43,5 En 2006 51,6 En 1991 49,6 En 2007 50,5 En 1996 49,0 En 2008 49,9 1 Taux pour 100 mariages. Un seuil de 50 % signifie qu un mariage sur 2 se traduit par un divorce. Source : ISQ, 13 décembre 2011. Le nombre de divorces, selon la durée des mariages, permet quant à lui de recenser un taux de divortialité important dès les premières années de mariage. Ainsi, le taux pour 1 000 mariages se situe à 12,7 dès la deuxième année, à 26,5 la 3 e et autour de 30 pour les années 4 à 7. Par la suite, le taux diminue graduellement pour atteindre 20 pour 1 000 après 10 ans, 15 après 15 ans et 10 au-delà de 20 ans. Au cours des dernières années, la durée des mariages n a toutefois pas vraiment fluctué. En ce qui concerne les divorces, leur nombre a connu un bond majeur depuis le début des années 1970. En 1971, le Québec en recensait que 5 200, alors que déjà en 1975 on en recensait plus de 15 000. Ce seuil est demeuré constant jusqu à la fin de la décennie 1980 et a oscillé par la suite autour de 20 000 jusqu au milieu de la décennie 1990. Une diminution graduelle jusqu à moins de 15 000 a marqué les 10-15 dernières années. En conséquence, un écart de plus en plus grand semble s installer entre les mariages 1 et les divorces (tableau page 13). 2.2 La structure par âge de la population La structure par âge a un impact non négligeable, voire déterminant, sur la demande future de logements. Au cours des cinq dernières années et d ici 2026, voire 2031, un vieillissement généralisé de la population a pris et prendra place au Québec. Par ricochet, les personnes de moins de 55 ans diminueront en nombre alors que les personnes plus âgées seront de plus en plus nombreuses. L âge médian de la population au Québec est en hausse depuis 1991, et la tendance s accentuera d ici 2031. De façon particulière, les personnes âgées de 65 ans et plus connaîtront d ici 20 ans une forte progression. 1 Pour la période 2002-2011, quelque 22 000 mariages ont été célébrés dans l ensemble de la province. Documents annexes P a g e 15 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

En 2006, les «aînés» représentaient 14 % de la population totale du Québec et aujourd hui (2011) ils en représentent 16 %. En 2031, c est 1 Québécois sur 4 qui aura 65 ans ou plus, ce qui fera entre autres grimper l âge médian à un peu plus de 45 ans (contre moins de 40 ans en 2001). À l autre extrémité de la pyramide d âge, les jeunes de 0 à 19 ans s inscriront continuellement en baisse d ici 2031. À la fin de la période, leur poids ne sera que de 20 % contre le 25 % il y a 10 ans (en 2001). Par le fait même, le rapport aînés-jeunes ne cessera de croître au cours des 5, 10 et 20 prochaines années. En 2006, il se situait à 62 %, et il a déjà dépassé 70 % en 2011. Dans 10 ans, il dépassera 100 % et, en 2031, il devrait atteindre 126 %. INDICES DE SPÉCIALISATION DÉMOGRAPHIQUE EN 2011 ET 2031 En 2011 En 2031 Classes d âge 0-19 ans 22,2 % 20,3 % 20-64 ans 61,9 % 54,1 % 65 ans et plus 15,9 % 25,6 % Âge médian 41,9 ans 45,2 ans Rapports Aînés-jeunes 1 72 126 Dépendance 2 61 85 Remplacement 3 90 94 1 Soit (65 ans et + / 0-19 ans) 100. 2 Soit [(0-19 ans + 65 ans ou +) / 20-64 ans] 100. 3 Soit (20-29 ans / 55-64 ans) 100. Source : STATISTIQUE CANADA, Recensement 2011; ISQ, Perspectives démographiques du Québec et des régions, 2006-2056. En ce qui a trait aux 20-64 ans qu on retrouve de façon majoritaire à l intérieur de la population active, ils représentaient les deux tiers des Québécois en 2001. Aujourd hui, leur importance a chuté à 62 % et, dans 20 ans, elle tombera à 55 %. Les cohortes de personnes actives sur le marché du travail auront donc à supporter de plus en plus les jeunes (0-19 ans) et les aînés (65 ans ou plus). L indice de «dépendance» s inscrira donc en hausse tout au long de la période 2011-2031, et passera en fait de 61 % à 85 % au cours des 20 prochaines années. Au plan démographique, l évolution de la pyramide démographique est inquiétante. Il y aura de moins en moins de jeunes pour assurer le renouvellement de la population 1. Quoique le Québec ait connu une certaine 1 La baisse de natalité au Québec, qui fut plus forte qu ailleurs, et la perte d une partie de la population jeune dans les échanges migratoires avec les autres provinces expliquent en grande partie cette situation. Documents annexes P a g e 16 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

recrudescence des naissances à quelques occasions depuis 50 ans, ces épisodes ont eu si peu d importance qu il est peu probable qu un retournement de conjoncture voie le jour. En fait, il y a pas de chance que le Québec connaisse à moyen et plus long termes une croissance notable attribuable à l arrivée sur le marché du logement de «jeunes adultes», comme ce fut le cas entre 1970 et 1987. La demande générale pour du logement neuf est donc susceptible de diminuer d ici 2031. Par contre, dans certains territoires de l île de Montréal, dans certaines banlieues des grandes régions métropolitaines du Québec et dans quelques villes particulières, la population des 15-24 ans est telle qu un dernier contingent de premiers acheteurs de «maisons à prix abordables» existe sur le terrain. L accession à la propriété pourrait y être un segment de marché porteur, en autant que l industrie soit en mesure de construire des propriétés à prix accessibles dans un environnement de qualité. Les paramètres adoptés dans les récents schémas métropolitains d aménagement 1 (ou qui le seront à court terme) sont venus (et viendront) restreindre, voire réduire à peu de choses ce courant positif de demande potentielle dans l industrie de l habitation. L inversion notable dans l importance des classes d âge que la population du Québec connaîtra d ici 20 ans n est pas que négative. En effet, le «taux de soutien» des ménages augmente dans les groupes intermédiaires et plus âgés, avant de diminuer après 75-80 ans. Le «taux de soutien» fait référence au nombre de ménages par 100 personnes qui demeurent dans un territoire donné. Dans le sillage du vieillissement démographique québécois, le nombre de ménages est susceptible de s accroître graduellement. En parallèle, pour les 20 prochaines années, les prévisions de l ISQ font état d une hausse des taux de soutien. TAUX DE SOUTIEN DU MÉNAGE AU QUÉBEC, DE 1991 À 2031 Classes d âge 1991 2001 2006 2031* 15-24 ans 13,1 % 13,7 % 12,9 % 13,1 % 25-34 ans 47,4 % 48,5 % 48,7 % 49,0 % 35-44 ans 55,7 % 55,9 % 56,3 % 57,0 % 45-54 ans 57,6 % 59,0 % 58,9 % 60,2 % 55-64 ans 58,5 % 60,3 % 60,4 % 61,0 % 65-74 ans 61,9 % 63,5 % 63,0 % 64,0 % 75 ans et + 54,4 % 59,5 % 60,4 % 61,0 % * Projections sur la base d une poursuite modérée des taux de soutien. Source : ISQ, Taux de soutien de ménage (1991, 2001 et 2006); Pierre BÉLANGER (économiste), Projections 2031. 1 De façon particulière en ce qui concerne le Plan métropolitain d aménagement et de développement (PMAD) de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) qui a été adopté à la fin de 2011. Documents annexes P a g e 17 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

Le résultat net associé au vieillissement dans la pyramide des âges au Québec s avérera positif d ici 2031. Avec la population de 2011, la hausse des taux de soutien des ménages peut être estimée à quelque 35 000 ménages additionnels sur 20 ans. Si l on ajoute l impact de la croissance du nombre de personnes ayant 55 ans ou plus (et de la chute) des autres classes d âge, cela contribue à l ajout de près de 600 000 ménages d ici 2031. À moyen et plus long termes, le non-renouvellement de la population associé à la diminution du nombre de jeunes dans la population québécoise n est cependant pas porteur en termes de demande de logements. En définitive, malgré le ralentissement escompté de la croissance de la population au Québec, la croissance du nombre de ménages se poursuivra d ici 2031. Les groupes les plus âgés ont tendance à créer plus de ménages que les groupes les plus jeunes. Comme la population du Québec vieillira au cours des 20 prochaines années, une formation non négligeable de ménages se produira dans les diverses régions de la province. 2.3 La croissance au cours de la période 2011-2031 À l heure actuelle, comme pour les 10 à 20 prochaines années, la croissance des ménages au Québec sera dominée par les «vieux». Les 60 ans ou plus pourraient voir leur nombre croître de près de 900 000 et, de ce total, les 80 ans ou plus sont de nature à atteindre un ratio de 30 % (hausse de 260 000 ménages pour 2011-2031). Pour les personnes qui sont de nature à être les plus autonomes (les 65-84 ans), l augmentation anticipée se situe à plus de 700 000 ménages. Dans le cas des 85 ans et plus chez qui les problèmes de santé de diverses natures se multiplient, la croissance pour les deux prochaines décennies se situe à 125 000 ménages. Toutes les autres classes d âge s inscrivent en faible progression, voire en baisse. Les ménages de 15-24 ans demeureront constants et ceux de 20-29 ans pourraient diminuer de 30 000 après 2016. Les autres classes d âge (de 30-39 ans, 40-49 ans et 50-59 ans) sont des groupes où les fluctuations seront réduites et plus ou moins variables. Par exemple, d ici 2016, les 30-39 ans seront en hausse (+ 33 000), puis demeureront stables les 10 années suivantes (2016-2026) et chuteront à la fin des années 2020. Les 40-49 ans, après une forte baisse (- 128 000 pour 2006-2016), amorceront une remontée fort intéressante (+ 67 000 pour 2016-2026). Les 50-59 ans poursuivront leur croissance récente (2006-2016), mais chuteront par la suite de près de 100 000 ménages (2016-2031). En définitive, les «jeunes», qui sont très souvent des premiers acheteurs, sont un groupe qui sera encore présent dans le marché de l habitation pour encore quelques années, et ce, avant de s effacer Documents annexes P a g e 18 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

graduellement de la scène résidentielle. Les «ménages d âge moyen» ne joueront plus, comme lors des 10 à 15 dernières années, un rôle de premier plan, car leur nombre demeurera stable, à environ 1,1 million d ici 2026. Ultimement, on anticipe même une chute de quelque 200 000 ménages chez les 25-44 ans lors de la période 2026-2031. NOMBRE DE MÉNAGES (MILLIERS) PAR CLASSES D ÂGE, DE 2006 À 2031, DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC SCÉNARIO DE RÉFÉRENCE Référence 2006 2011 2016 2021 2026 2031 15-19 ans 12,7 13,0 11,3 11,2 12,7 12,7 20-29 ans 332,9 329,6 332,2 322,2 293,1 303,3 30-39 ans 525,2 557,3 590,0 585,0 589,9 562,4 40-49 ans 728,4 664,1 600,7 633,9 667,1 662,2 50-59 ans 665,4 737,6 767,1 700,5 636,4 672,6 60-69 ans 461,9 573,2 663,2 739,8 772,4 706,9 70-79 ans 314,9 346,5 427,1 535,5 624,9 702,0 80 ans et + 154,4 194,5 227,7 263,2 331,8 415,6 Total 3 195,7 3 415,8 3 619,3 3 791,3 3 928,4 4 037,6 15-24 ans 121,8 121,8 122,4 108,3 108,5 121,1 25-44 ans 1 100,5 1 071,9 1 101,9 1 137,4 1 109,7 904,3 45-64 ans 1 306,1 1 422,0 1 430,1 1 396,9 1 366,0 1 336,1 65-84 ans 609,1 718,2 861,1 1 027,7 1 203,1 1 317,9 85 ans et + 58,3 81,9 103,8 121,0 141,0 182,8 Autres Faible 3 195,7 3 400,4 3 581,1 3 713,3 3 802,4 3 854,5 Fort 3 195,7 3 409,8 3 627,6 3 824,4 3 993,4 4 145,9 Fixe 1 3 195,7 3 384,5 3 555,9 3 692,5 3 808,8 3 900,0 1 Scénario où les taux de soutien des ménages demeurent constants durant toute la période. Source : ISQ, Perspectives démographiques du Québec et des régions, 2006-2056. Les 20 prochaines années pourraient par surcroît constituer une période encore plus négative qu escompté. Le scénario «faible» de croissance démographique conduit à une hausse de seulement 660 000 ménages en 2011-2031, contre les 840 000 du scénario de référence. Un nombre de naissances plus faible (taux de fécondité à 1,65 au lieu de 1,85) et un solde migratoire positif total de 14 000 personnes par année (contre 30 000 pour le scénario de référence) contribuent à réduire la croissance escomptée. D autre part, lorsqu on prend comme hypothèse le maintien du taux de soutien des ménages à son seuil actuel (scénario fixe), la hausse globale des ménages pour 2011-2031 se situe à 700 000. Cela représente une diminution de 15 % de la croissance potentielle des ménages au Québec qui sert de référence. Documents annexes P a g e 19 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

Il convient aussi d indiquer que les projections démographiques qui concernent le Québec d ici 20 ans sont largement associées à la migration future. Par ailleurs, dans quelle mesure l affluence de «nouveaux Québécois» se répercutera-t-elle sur la croissance des ménages? Lorsqu on considère l ensemble des ménages québécois, on dénombre une moyenne de 2,15 personnes par ménage. Chez les «ménages immigrants», la taille moyenne des ménages est supérieure, et tourne autour de 3 personnes 1. Par conséquent, un solde migratoire annuel positif de 25 000 personnes d ici 2031 se traduit par une «demande nette» de quelque 8 000 logements chaque année (moyenne). D autre part, un grand nombre d immigrants arrivés au cours des dernières années proviennent d Asie. Ces ménages enregistrent un taux de fertilité élevé, et ils ont une nette tendance à acheter des logements neufs (maisons et copropriétés) quelques années après leur arrivée. En conséquence, ils ont déjà eu 2 et auront dans le futur une influence positive sur la demande de logements. Une situation plus ou moins semblable peut être notée en ce qui concerne certaines autres communautés «non officielles» au Canada. Compte tenu des coordonnées précédentes, il est raisonnable de croire que la croissance globale des ménages au Québec pourrait se situer autour de 600 000 entre 2001 et 2031. Cela représente un volume annuel moyen de 30 000 ménages. D ici 2021, la hausse pourrait osciller autour de 35 000 annuellement et, pour 2021-2031, l augmentation pourrait chuter à seulement 25 000 ménages par année. Les perspectives qui apparaissent les plus réalistes sont celles qui font appel à un «scénario de croissance intermédiaire», entre la stationnarité des tendances récentes (naissances-décès; solde migratoire; taux de soutien) et une légère baisse. Une telle hypothèse prend en compte la conjoncture économique qui semble la plus probable d ici 2016 et les 10 à 15 années qui suivront. Il est en effet raisonnable d avancer que la bonne performance économique du Québec depuis déjà quelques années ne se maintiendra pas à moyen et à plus long termes. Le niveau général des taxes et impôts est très élevé, voire trop. Les taux d intérêt sont maintenus à un faible niveau pour soutenir une reprise de l économie, qui n est pas nécessairement au rendez-vous. Le revenu des particuliers stagne, voire s inscrit en baisse en termes réels. Il convient aussi de retenir que, peu importe la conjoncture économique de demain, la formation nette des nouveaux ménages est susceptible de décliner au cours des 20 prochaines années. D ici 2016, le Québec continuera fort probablement à accueillir bon nombre de «nouveaux» ménages. Leur volume annuel pouvait osciller autour de 38 000. À la fin de la décennie, le seuil pourrait chuter à moins de 35 000 par année. Le plus gros de la chute devrait avoir lieu au cours des années 2021-2026, où seulement 26 000 nouveaux ménages seraient créés annuellement. 1 2 Entre autres, du fait qu on recense chez les immigrants un nombre plus faible de personnes seules. Quelques projets particuliers sur l île de Montréal ont bénéficié de façon marquée de cet apport «externe» de clientèle. Il en a été de même dans certains marchés de la Rive-Sud, comme ce fut le cas historiquement à Brossard. Documents annexes P a g e 20 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

CROISSANCE ESCOMPTÉE DES MÉNAGES AU QUÉBEC, DE 2011 À 2031 Période Hausse des ménages de référence 5 ans / total Annuel 1 2011-2016 190 000 38 000 2016-2021 170 000 34 000 2021-2026 130 000 25 000 2026-2031 110 000 22 000 2011-2031 600 000 30 000 1 Moyenne annuelle pour chaque période de référence. Source : BÉLANGER, Pierre (économiste), Projections et perspectives. À la fin de la période 2026-2031, l augmentation pourrait n être que de 22 000 par année. Néanmoins, il se peut fort bien que certaines périodes de cinq ans enregistrent un nombre plus élevé que celui prédit de ménages et que d autres périodes en enregistrent un nombre inférieur. L histoire des 3 ou 4 dernières décennies a démontré qu il est difficile de prévoir avec exactitude le nombre «réel» de nouveaux ménages que le Québec enregistre d une période à l autre. Documents annexes P a g e 21 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

Combien y aura-t-il de ménages? Le nombre de ménages qu il y aura dans 5, 10 ou 15 ans dépend d abord d un facteur en large partie prévisible, soit la population qu on recense dans chacun des groupes d âge. Le «taux de soutien», c est-à-dire le pourcentage de personnes qui soutient un ménage dans un groupe d âge, permet de prévoir le nombre de ménages. En vieillissant, un adulte verra sa probabilité de former un ménage croître précipitamment dans la vingtaine et au début de la trentaine. Cette probabilité va ensuite augmenter plus lentement et même diminuer après 75 ans. La projection des «taux de soutien» des ménages peut être difficile à établir, et ce, autant chez les jeunes que chez les plus vieux. Le travail et l emploi, la dynamique de la formation nette des ménages, de même que les fluctuations des taux d intérêt contribuent entre autres à augmenter ou réduire le rythme de création de nouveaux ménages. Dans la prévision pour 2011-2031 du nombre de ménages, il apparaît raisonnable de considérer une conjoncture qui se situe à mi-chemin entre un état stationnaire et une poursuite de l évolution des dernières années. Au plan démographique, il convient d ajouter que la justesse des prévisions de la taille et de la répartition par âge de la population adulte dépend presque exclusivement de la capacité de prévoir les «soldes migratoires» futurs. Ces soldes sont d ailleurs difficiles à anticiper, car ils dépendent de nombreux facteurs 1. La mobilité des personnes entre le Québec et les autres provinces du Canada a entre autres connu de fortes variations à certaines périodes au cours des 50 dernières années. Dans une zone frontalière comme l Outaouais, les flux entre les régions de Gatineau et d Ottawa ont eu un impact majeur sur les volumes annuels de mises en chantier recensés d un côté et de l autre de la rivière d une année à l autre. Les projections démographiques s appuient en général sur le postulat selon lequel la population immigrante se comportera comme la population d origine. Ce n est toutefois pas nécessairement le cas, car les nouveaux arrivants se regroupent souvent à plusieurs pour se loger. Par le fait même, les chiffres de projection des ménages doivent être considérés comme des maximums, pour une hypothèse d immigration donnée. Plus l immigration au Québec prendra de l importance, plus les projections risquent d être éloignées de la réalité. 1 Les taux de fécondité et de mortalité qui influencent les naissances et les décès, malgré certains impondérables, peuvent quant à eux être estimés d une façon plus juste. Documents annexes P a g e 22 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

3. LA DEMANDE GLOBALE DE LOGEMENTS La demande globale de logements au Québec au cours des deux (2) prochaines décennies sera influencée par deux autres composantes. Au-delà de la croissance escomptée des ménages, la «perte nette» de logements et les changements dans les «taux d inoccupation» des logements locatifs et des propriétés influenceront les besoins de construire de nouveaux logements. D autre part, l occupation du parc résidentiel québécois global doit être examinée avec un certain recul, car plusieurs facteurs marginaux ou structurels l influencent plus ou moins directement. 3.1 Inoccupation et perte nette de logements En ce qui concerne l inoccupation du parc résidentiel, les taux recensés dans le parc locatif sur les divers marchés de l habitation de la province ont oscillé ces dernières années autour, voire sous le seuil jugé d équilibre du marché, qui est établi à 3 %. Dans les six (6) régions métropolitaines du Québec, les autres grandes agglomérations et les centres urbains régionaux, la conjoncture a été et demeure donc porteuse. Quelques territoires, plus spécifiquement dans les régions-ressources, enregistrent même des déficits notables en ce qui concerne le marché privé traditionnel. En contrepartie, dans la foulée de l explosion des mises en chantier de résidences pour personnes âgées, plusieurs territoires enregistrent aujourd hui un taux global d inoccupation très élevé, voire problématique. Le seuil en vigueur au cours des deux dernières années (2011 et 2012) a été voisin de 20 % dans la RMR de Gatineau, de 15 % dans la RMR de Saguenay (en 2012) et proche de 10 % dans la RMR Sherbrooke et celle de Trois-Rivières. Dans les deux plus grands centres métropolitains, le taux d inoccupation a été supérieur à 5 % (Québec) et 8 % (Montréal). Pour l ensemble de la province, le taux général s est situé à un peu plus de 8 %. Dans le marché privé destiné aux personnes âgées, le stock courant dépasse les 100 000 chambres ou appartements au Québec. Le retour à une situation plus équilibrée implique un ralentissement de la production à court terme (2-3 ans), afin de permettre aux unités vacantes de trouver preneurs. Par contre, à moyen et plus long termes, le vieillissement démographique qui est déjà commencé au Québec se traduira par des besoins de plus en plus marqués pour des ressources en hébergement pour personnes âgées. En 2031, toute la génération des baby-boomers (naissances entre 1946 et 1964) se retrouvera parmi les 65-84 ans, ce qui générera une forte demande. De façon concrète, d ici 2016, quelque 1 000 logements pour personnes âgées n auront pas besoin d être construits annuellement. Documents annexes P a g e 23 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

TAUX GLOBAL D INOCCUPATION AU QUÉBEC, EN 2011 ET 2012 Marché locatif 1 Personnes âgées 2 2011 2012 2011 2012 Régions métro Gatineau 2,1 % 2,2 % 19,3 % 17,6 % Montréal 2,5 % 2,2 % 8,5 % 7,9 % Québec 1,0 % 0,7 % 6,2 % 5,2 % Saguenay 1,9 % 0,7 % 4,6 % 15,6 % Sherbrooke 3,7 % 3,6 % 7,0 % 9,8 % Trois-Rivières 4,2 % 3,8 % 6,6 % 12,8 % Autres secteurs Mauricie 9,0 % 7,0 % 6,9 % 5,2 % Centre-du-Québec 3,4 % 4,0 % 10,1 % 8,4 % Lac-Saint-Jean 4,4 % 3,9 % 4,2 % 7,5 % Beauce-Appalaches 2,5 % 2,9 % 5,3 % 5,8 % Laurentides 3,0 % 3,5 % 9,5 % 5,9 % Lanaudière 2,0 % 2,5 % 8,9 % 10,2 % Montérégie 2,5 % 2,8 % 10,3 % 11,6 % Estrie Québec 2,2 % 2,6 % 7,0 % 7,2 % Province de Québec 2,4 % 2,2 % 8,1 % 8,4 % 1 Pour avril 2011 et la même période de 2012. 2 Au début de chaque période (2011 ou 2012). Source : SCHL, Rapport sur les résidences pour personnes âgées et sur le marché locatif. Dans le secteur locatif traditionnel, les ajustements requis d ici 2016 sont de plus grande importance et de nature inverse. En effet, le marché enregistre une pénurie de construction de logements neufs plus ou moins marquée aux plans spatial et typologique. Plusieurs régions sont en déficit d offre et les produits les plus abordables font défaut de façon notable. La faiblesse des mises en chantier de logements locatifs depuis déjà plusieurs années a certes accentué la conjoncture récente. Le contrôle des hausses de loyers et l escalade des coûts de construction ont aussi rendu de moins en moins possible la mise en marché de logements neufs. En pratique, on peut avancer l hypothèse qu il faudrait construire quelque 7 500 nouvelles unités d ici 2016 pour permettre un meilleur équilibre du marché au Québec 1, soit 1 500 logements par année. Sur le marché des propriétés, le parc résidentiel actuel apparaît suffisant pour permettre une mobilité adéquate des ménages. Une telle conjoncture ne s applique pas à toutes les régions de la province. Dans les territoires de la Côte-Nord ou de l Abitibi, où l exploitation des ressources naturelles est plus que dynamique, les maisons existantes (comme les logements) ne sont pas en nombre suffisant. Avec la hausse prononcée des 1 C est-à-dire un retour à 3 % du taux d inoccupation global par rapport à un stock supérieur à 1 million d unités. Documents annexes P a g e 24 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

prix des dernières années, l inventaire dans des gammes de prix inférieurs n est, de plus, souvent pas adapté à la profondeur de la demande et à la capacité de payer des ménages locaux. Toutes choses étant égales par ailleurs, le nombre d inscriptions qu on recense dans les divers marchés résidentiels du Québec est par contre suffisant pour éviter des problèmes majeurs dans la mobilité des ménages propriétaires. Sur le marché du neuf, les volumes de mises en chantier au cours des 4 ou 5 dernières années ont été très importants dans de nombreux marchés. Les projets de maisons jumelées ou en rangée et d appartements en copropriété ont été particulièrement nombreux. Près de 20 000 maisons urbaines et au-delà de 55 000 logements en copropriété ont été introduits dans les centres de 10 000 habitants et plus du Québec. Cela représente un ajout de 75 000 unités ayant un caractère multifamilial et où construction et occupation ne sont pas nécessairement synonymes. Les maisons «jumelles» comme les petits et plus imposants bâtiments en copropriété ne sont pas nécessairement tous vendus lorsque les structures sont parachevées. Les inventaires peuvent parfois être importants, et ce, particulièrement en ce qui concerne les grands projets d appartements en copropriété (80 ou 100 unités et plus). Les informations de marché relatives aux inventaires qui existent dans les divers territoires urbains du Québec sont réduites, et elles ne sont pas très fiables. Par surcroît, le secteur résidentiel est devenu un produit où les «investisseurs» ont pris une place de plus en plus notable ces dernières années. Les bas fréquents et majeurs enregistrés sur le marché boursier ont entre autres généré un «transfert important de fonds» vers l immobilier. Le marché de l appartement en copropriété a été celui où «l investissement» a percé le plus, et ce, tel que l indique le ratio d unités de copropriétés offertes en location. Ce segment est qualifié de «marché locatif secondaire», et atteint dans certains cas jusqu à plus de 10 %, voire au-delà de 15 % du stock total de copropriétés 1. Par surcroît, dans quelques projets récents, le ratio d investisseurs a été déterminant dans l absorption desdits complexes. En pratique, les mises en chantier récentes de maisons urbaines et surtout celles d appartements en copropriété ont, sans contredit, été supérieures à la «demande démographique». Quoique l inoccupation courante soit difficile à évaluer d une manière précise, il n en demeure pas moins que la nouvelle production, parce que trop importante, n a pas totalement trouvé preneurs. De façon conservatrice, on peut avancer que le ratio de logements inoccupés parmi les unités de logements déjà parachevées ces cinq dernières années a atteint au minimum 10 %. Cela signifie que 7 500 maisons urbaines et appartements en copropriété seraient inoccupés au Québec en 2012. L absorption par le marché à venir qui peut être retenue doit donc être réduite de 1 500 unités par année au cours de la période 2011-2016. Par surcroît, les nouveaux projets continuent à se multiplier, voire à pulluler. 1 Pour le centre-ville de Montréal, qui inclut aussi l Île-des-Sœurs, près de 1 unité d appartements en copropriété sur 5 est offerte en location à l heure actuelle. Documents annexes P a g e 25 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

D ici 2 ou 3 ans, quelque 5 000 unités additionnelles de copropriétés ou de maisons urbaines pourraient venir s ajouter aux inventaires actuels. Par conséquent, 1 000 unités complémentaires par année n auront probablement pas à être construites au cours de la période 2016-2021. Une brisure, voire une cassure du marché lors des 3 à 5 prochaines années constitue en fait un scénario fort réaliste d évolution du marché de la propriété à caractère multifamilial. Plus on avancera dans la décennie et surtout au cours des années 2021-2031, la vente par les propriétaires âgés de leur résidence principale contribuera pour sa part à «fluidifier» l ensemble du marché de la propriété. En ce qui concerne la «perte nette de logements», elle fait entre autres référence à la disparition de logements de toutes sortes sous le pic des démolisseurs chaque année. Les informations disponibles sur cette composante sont réduites, et elles laissent croire que, d ici 2016, 1 000 logements par année seront soustraits du parc résidentiel québécois global. Au cours des 15 à 20 prochaines années, le vieillissement du stock de logements et surtout celui des logements à caractère locatif s accentuera. Il est donc raisonnable de croire que le volume annuel de démolitions augmentera. Ce phénomène pourrait être soutenu par la rareté foncière croissante qui caractérise de nombreux marchés urbains au Québec. Pratiquement, le seuil annuel des démolitions pour la période 2016-2031 augmentera à 1 500 unités. En contrepartie, des «transformations» du stock existant (ajout ou retrait d unités résidentielles) et de bâtiments non résidentiels (lofts et appartements neufs dans des structures industrielles ou autres) viennent accroître les disponibilités dans le marché. La transformation de «chalets» à des fins de résidence principale (plutôt que secondaire) s inscrit dans une perspective comparable. Pour ces deux types de «nouveaux» logements, les données produites par Statistique Canada à partir des permis de bâtir font état d un volume annuel moyen de 2 750 unités pour la période 2000-2011. Il convient d ajouter qu ils ne font pas partie du relevé des mises en chantier produit par la SCHL. Celle-ci ne considère en effet que les «logements neufs destinés à servir de lieu d habitation principal». Les maisons entièrement montées en usine, puis déposées sur des fondations, sont par contre incluses dans les statistiques d activités. En contrepartie, les logements habités «de façon saisonnière», les divers types de logements collectifs et les locaux existants modifiés ou convertis en logements sont exclus. Dans le cas des centres ayant moins de 10 000 habitants, une estimation est produite à partir d un échantillon donné de municipalités particulières de la province 1. 1 Cette estimation n est pas nécessairement un reflet exact des activités réelles qui ont eu cours dans les municipalités ayant un peu plus de 5 000 habitants, voire moins (2 000 à 3 000 résidents). Documents annexes P a g e 26 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

NOMBRE DE CHALETS ET DE TRANSFORMATIONS AU QUÉBEC, DE 2000 À 2011 Chalets Transformations Total 2000 à 2011 2 883 29 992 32 825 Moyenne 240 2 500 2 740 Source : STATISTIQUE CANADA, Permis de bâtir et nombre d unités selon le type de logement, tableau 026-0001. Si l on tient compte des informations relatives à la croissance anticipée des ménages d ici 2031 et des données sur les vacances-démolitions, il est possible de déduire l ampleur de la demande future de logements par période de cinq ans. Au fil du temps, l ampleur des besoins à combler s inscrira en baisse graduelle et sera variable d une période à l autre. D ici la fin de la décennie courante, plus de 40 000 unités nouvelles seraient requises dans l ensemble du Québec. Par la suite, le volume pourrait chuter jusqu à 25 000 (2021-2026) et même n atteindre que 21 000 unités (2026-2031). LA DEMANDE ANNUELLE DE LOGEMENTS AU QUÉBEC, DE 2011 À 2031 2011-2016 2016-2021 2021-2026 2026-2031 Croissance ménages 38 000 34 000 26 000 22 000 Vacances inoccupés Personnes âgées -1 000 0 0 0 Locatif privé +1 500 0 0 0 Propriétés-copro. -1 500-1 000 0 0 Total vacants -1 000-1 000 0 0 Démolitions -1 000-1 500-1 500-1 500 Demande globale 36 000 31 500 24 500 20 500 Source : BÉLANGER, Pierre (économiste), Projections et perspectives de croissance. Le scénario précédent est en partie influencé par le rétablissement d une situation d équilibre dans le marché locatif privé traditionnel. En effet, sur 5 ans (2011 à 2016), il est envisagé de construire un «minimum» de 7 500 logements neufs pour que la population québécoise de locataires soit mieux en mesure de choisir son Documents annexes P a g e 27 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

habitation 1. Il est loin d être certain que l industrie sera en mesure d ériger ces unités dans le contexte actuel. Les coûts de construction sont trop élevés en regard des loyers qui peuvent être considérés comme acceptables, et ce, même si les loyers moyens ont connu une augmentation non marginale ces cinq dernières années. En pratique, le retour à l équilibre dans le marché locatif traditionnel devrait être envisagé sur 10 ans, voire même 20 ans, plutôt que sur la période 2011-2016. La chute graduelle de la demande globale de logements s effectuerait, dans un tel contexte, beaucoup plus en douceur. Le seuil annuel moyen pourrait en pratique être de l ordre de 37 000 (2011-2016), puis 32 000 (2016-2021), 25 000 (2021-2126) et finalement 21 000 (2026-2031). 3.3 Les ajustements complémentaires Les données précédentes sur l occupation générale du parc résidentiel camouflent toutefois un certain nombre de composantes complémentaires qu il convient de mentionner. En premier lieu, 2 % de la population totale en 2006 demeuraient dans un «logement collectif», ce qui inclut entre autres, au Québec, les centres hospitaliers de soins de longue durée (CHSLD). À l heure actuelle, plus de 150 000 adultes, adolescents ou enfants du Québec habitent dans l une des 8 000 unités à caractère collectif. 1 Ces nouveaux logements devraient être prioritairement des «logements abordables», sociocommunautaires et, quand cela est possible, subventionnés. Documents annexes P a g e 28 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

LOGEMENTS COLLECTIFS AU QUÉBEC, EN 2006 Type de Nombres logements Unités Personnes Santé et connexe 1 4 440 116 490 (soins spéciaux) (2 395) (92 410) Logements avec 2 140 11 135 services Foyers collectifs 2 125 1 080 Chambres et 715 4 850 pensions Refuges divers 3 210 4 170 Pénitenciers/lieux de 55 3 615 détention Autres logements 4 1 420 6 290 Total collectifs 7 965 149 380 1 Hôpitaux et établissements connexes, CHSLD et autres avec soins spéciaux. 2 Établissements de nature institutionnelle pour enfants et adolescents sous tutelle judiciaire ou qui ont besoin d un service d aide, voire d un refuge. 3 Refuges pour sans-abri, pour jeunes de la rue ou en difficulté et pour personnes sans adresse fixe. 4 Hôtel, motels, chambres pour touristes de même qu «autres logements collectifs» offrant des services. Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM. D autre part, le parc de logements privés québécois n est pas nécessairement occupé par des résidents permanents. Lors des deux derniers recensements, un ratio de près de 8 % dudit stock se retrouvait dans une telle situation et le «parc non permanent» a augmenté de quelque 27 000 unités (de 2006 à 2011). Dans une certaine mesure, le nombre de «logements occupés par des résidents non permanents» reflète l ampleur de la taille du stock de «résidences secondaires». NOMBRE DE LOGEMENTS AU QUÉBEC, 2006 ET 2011 Privé total Permanents 1 Écart 2 2006 3 452 300 3 188 713 263 587 (7,6 %) 3 2011 3 685 926 3 395 343 290 583 (7,9 %) 2006-2011 233 626 206 630 26 996 N/D 1 C est-à-dire des logements privés qui ne sont pas occupés par des résidents habituels (lieux de résidence principale). 2 Estimations du parc de logements non permanents au Québec. 3 Écart en termes absolus (en %). Source : STATISTIQUE CANADA, Recensements 2006 et 2011. Documents annexes P a g e 29 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

Quoique non recensé de façon officielle et formelle dans les statistiques de production neuve par la SCHL, les «résidences secondaires» représentent néanmoins un segment non négligeable du marché de l habitation. Ce type de logement est de plus une source non négligeable de travaux de construction neuve, de rénovations et de modifications pour les entrepreneurs généraux et spécialisés. Dans les milieux de villégiature, une large part du volume d affaires potentiel des constructeurs locaux y est directement associée. Au début des années 1990, Statistique Canada estimait à 181 000 le nombre de «maisons de villégiature» que le Québec comptait. Par rapport au nombre total de ménages qui existait à cette époque (2,156 M), le «taux de propriété secondaire» se situait à 6,8 %. Entre le milieu des années 1970 et la fin de la décennie 1990, il appert que ce taux aurait peu varié 1. Les ménages «urbains» possédaient alors quelque 9 résidences secondaires sur 10. Les ménages sans enfants (1 cas sur 2) et ceux de personnes âgées ou de couples avec enfants 2 (près de 25 % dans chaque cas) se partageaient d autre part à cette époque le stock secondaire d une manière distincte, selon les données disponibles. NOMBRE D UNITÉS RÉSIDENTIELLES COMPLÉMENTAIRES MISES EN MARCHÉ AU QUÉBEC, DE 2000 À 2011 Chalets Transformations Total 2000 202 1 035 1 237 2001 276 1 658 1 934 2002 273 2 251 2 524 2003 293 2 949 3 242 2004 304 2 355 2 659 2005 246 2 042 2 288 2006 236 2 242 2 478 2007 212 1 774 1 986 2008 216 3 518 3 734 2009 209 2 077 2 286 2010 223 3 545 3 777 2011 193 4 546 4 739 2000-2011 2 883 29 992 32 875 Moyenne 240 2 500 2 740 Source : STATISTIQUE CANADA, Permis de bâtir, valeurs résidentielles et nombre d unités selon le type de logement, tableau 026-0001. 1 2 À l exclusion de la propriété d une autre résidence ailleurs au Canada, voire aux États-Unis ou ailleurs à l extérieur du Québec. Ces derniers peuvent par contre profiter d une maison de villégiature qui appartient à un parent plus âgé qui en donne l accès à ses enfants et petits-enfants. De plus, les familles avec enfants peuvent louer un chalet plutôt que de l acheter. Documents annexes P a g e 30 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

La performance de l industrie de l habitation a été, depuis l an 2000, embellie par les deux courants de marché précédents (résidence secondaire et investissement immobilier). Dans un cas comme dans l autre, les unités résidentielles qui ont été construites n étaient pas directement reliées à la croissance des ménages. Les besoins satisfaits n étaient donc pas reliés à la croissance démographique mais plutôt associés au «mode de vie» des ménages et à la conjoncture socioéconomique des années 2000. D ici la fin de la décennie actuelle et au cours des années 2021-2031, les logements neufs que la résidence secondaire et l investissement ont récemment généré dans leur sillage risquent de ne plus être au rendez-vous d une manière aussi forte. Les promoteurs, constructeurs et entrepreneurs du milieu de l habitation auront donc à s adapter à ce «nouveau» contexte de marché. 4. LA SEGMENTATION DU MARCHÉ Au cours des 20 prochaines années (2011-2031), les marchés à satisfaire par l industrie ne seront pas nécessairement les mêmes que ceux des dernières décennies. Plusieurs nouveaux courants de marché ont déjà pris place, voire sont maintenant des segments majeurs de la production neuve. D autres voient le jour et certains sont en gestation. La nature des ménages de demain en termes de type et d âge sont en large partie à la base des modifications récentes, actuelles et futures. 4.1 Les divers types de ménages Entre 1976 et 2006, les ménages familiaux ont vu leur importance relative chuter de 80 % au deux tiers et des ménages non familiaux ont occupé de plus en plus l avant-scène. La chute, voire la dégringolade la plus forte a été néanmoins ressentie par les couples avec enfants, qui ont vu leur influence globale passer de près de 50 % en 1976 à 28 % en 2006 et probablement à 25 % à l heure actuelle. À l opposé, les personnes vivant seules ont doublé leur poids dans la composition générale des ménages. Documents annexes P a g e 31 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

NOMBRE ET RATIO PAR TYPE DE MÉNAGES AU QUÉBEC, EN 1976 ET 2006 Nombre en Ratio en 1976 2006 1976 1986 1996 2006 Unifamiliaux 1 499 315 2 069 035 76 % 72 % 68 % 64 % Couples avec 905 325 900 820 48 % 40 % 34 % 28 % enfants Couples sans 447 350 834 150 24 % 22 % 23 % 26 % enfants Monoparentales 149 640 334 065 8 % 10 % 11 % 10 % Non familiaux 372 880 1 094 445 20 % 27 % 31 % 35 % Personnes seules 294 315 980 340 16 % 22 % 27 % 31 % Autres non familiaux 78 510 114 105 4 % 5 % 4 % 4 % Total ménages 1 1 894 110 3 189345 100 100 100 100 1 Incluant 18 920 ménages multifamiliaux en 1976 et 25 870 en 2006. Source : STATISTIQUE CANADA, Recensements quinquennaux. En termes absolus, les couples avec enfants ne sont plus aussi nombreux aujourd hui qu il y a 35 ans, et ce, même si le total des ménages québécois a crû de 1,3 million. Les couples sans enfants et les familles monoparentales ont, quant à eux, été multipliés par presque deux depuis le milieu des années 1970. Néanmoins, les ménages «d une seule personne» ont vu leur importance passer de moins de 300 000 à plus de 1 M à l heure actuelle (soit 3 fois plus). Les ménages propriétaires et les ménages locataires ont vécu, chacun à leur façon, les changements sociaux précédents. La croissance que chaque mode de tenure a connue a été de plus fort différente. En pratique, la hausse du nombre de propriétaires (963 775 ménages) a été 3 fois supérieure à celle du nombre de locataires (327 790 ménages). Cela a généré dans son sillage la transformation du Québec : d un territoire dominé par les locataires, il est devenu un territoire où les propriétaires sont aujourd hui le groupe dominant (pour plus de 60 % des ménages). En parallèle, le visage en 2012 de la propriété et celui du logement locatif ne sont plus comparables à ceux qui prévalaient en 1976. Dans le marché de la propriété, les «couples avec enfants» ont connu une progression de 120 000 ménages alors que ce même type a enregistré une diminution de près de 130 000 ménages qui vivaient en location. Le nombre de «couples sans enfants» et de «familles monoparentales» a augmenté respectivement de plus de 400 000 et de près de 110 000 chez les propriétaires. Chez les locataires, le premier groupe a chuté de 20 000 et le second a connu une hausse de 75 000 ménages. Pour ce qui est des «personnes seules», leur poids absolu a connu un bond de 310 000 propriétaires et de 380 000 locataires. En définitive, le secteur locatif a été Documents annexes P a g e 32 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

le lieu d accueil d un nombre croissant de ménages de personnes seules et de familles monoparentales. À l opposé, tous les types de ménages ont connu une augmentation dans le marché de la propriété. Sur le plan historique, l arrivée massive (près de 125 000 ménages) dans le marché de la propriété des nouveaux ménages de «couples avec enfants» s est principalement réalisée lors de la période 1976-1986. Au cours des 10 années suivantes, leur nombre n a cru que de 25 000 ménage (1986-96) et, pour 1996-2006, on a assisté à un recul absolu (-27 270 ménages). En contrepartie, les «couples sans enfants» n ont cessé d enregistrer une croissance de plus en plus forte (+ 96 000, +137 000 et + 173 000 ménages). Les «familles monoparentales» ont connu une trajectoire à la fois plus stable et constante (hausse de ± 35 000 ménages propriétaires à chaque période de 10 ans). Une situation similaire a prévalu en ce qui concerne les ménages de «personnes seules» (+ 67 000, + 106 000 et + 133 500 ménages). Documents annexes P a g e 33 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

VARIATIONS DU NOMBRE DE MÉNAGES, SELON LE TYPE ET LE MODE DE TENURE, AU QUÉBEC, DE 1976 À 2006 Nombre Variation 1976 2006 1976-1986 1986-1996 1996-2006 1976-2006 Propriétaires Couples avec 606 955 728 770 123 885 25 200-27 270 121 815 enfants Couples sans 202 775 610 130 96 670 137 520 173 165 407 355 enfants Monoparentales 54 015 162 460 37 520 27 635 43 290 108 445 Multifamiliaux 14 170 18 920-2 410 1 760 5 400 4 750 Personne seule 54 065 361 410 67 160 106 655 133 530 307 345 Autre non familial 21 980 36 050 13 180 4 870-3 980 14 070 Total 877 915 1 917 735 336 000 303 640 324 135 963 775 Locataires Couples avec 298 370 170 440-80 810-10 770-36 350-127 930 enfants Couples sans 244 575 223 750-16 320-17 895 13 390-20 825 enfants Monoparentales 95 630 170 980 55 210 30 405-10 265 75 350 Multifamiliaux 4 750 6 285-1 285 970 1 850 1 535 Personne seule 240 245 618 495 148 595 152 875 76 780 378 250 Autre non familial 56 585 77 990 20 020 5 150-2 765 21 405 Total 940 155 1 267 945 122 415 162 735 42 640 327 790 Source : STATISTIQUE CANADA, Recensements quinquennaux. Documents annexes P a g e 36 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

Dans le secteur locatif, tous les types de ménages unifamiliaux ont enregistré des hauts ou des bas selon la période de référence considérée. Les «couples avec enfants» ont toujours diminué, mais d une façon variable. Les «couples sans enfants» ont connu une variation de l ordre de 15 000 par 10 ans, en baisse (1976-1986 et 1986-1996) ou en hausse (1996-2006). Les «familles monoparentales» ont vu leur croissance absolue s amenuiser (+ 55 000 et + 30 500 ménages) et finalement chuter (-10 000 en 1996-2006). Les «personnes seules» locataires ont crû de 150 000 durant les vingt premières années, puis diminué de moitié récemment (+ 75 000 ménages en 1996-2006). L examen de la trajectoire historique des ménages locataires laisse aussi voir la place de plus en plus forte que la «population immigrante» occupe au Québec. À titre illustratif, les ménages «multifamiliaux» ont connu une percée de plus en plus positive (+ 7 250 ménages pour 1996-2006), quoique négligeable en termes absolus. D ici 10 ou 20 ans, les ratios de ménages par type et statut d occupation sont de nature à continuer sur leur lancée historique. Les ménages «unifamiliaux» s inscriront à nouveau en baisse graduelle, et ce, tout particulièrement en ce qui concerne les couples avec enfants. L augmentation récente du nombre de naissances et la place accrue occupée par les familles monoparentales devraient réduire le rythme précédent de décroissance. En contrepartie, le vieillissement croissant de la population entraînera dans son sillage la poursuite de la hausse du ratio de couples sans enfants. En parallèle, la présence et le poids des ménages de personnes seules se feront sentir d une manière accrue, et ils pourraient représenter en 2031 près de 2 ménages québécois sur 5. Pour comprendre la segmentation courante et future du marché québécois de l habitation, on se doit de considérer, en parallèle, l occupation des divers types de logements par des ménages de groupes d âge distincts. Les intérêts des divers groupes d âge en matière d habitation dépendent grandement du stade de la vie où ils sont rendus, de leur statut familial, de leurs besoins en termes d espace et de services et, bien sûr, de leur capacité de payer. Documents annexes P a g e 37 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

ÉVOLUTION DES MÉNAGES, SELON LE TYPE ET LE MODE DE TENURE, AU QUÉBEC, DE 1976 À 2006 Propriétaires Ratio par type selon la période 1976 1986 1996 2001 2006 Unifamiliaux 91 % 87 % 82 % 80 % 78 % Couples avec 64 % 57 % 47 % 42 % 38 % enfants Couples sans 21 % 23 % 27 % 30 % 32 % enfants Monoparentales 6 $ 7 % 7 % 8 % 8 % Multifamiliaux 1 % 1 % 1 % 1 % 1 % Non familiaux 8 % 12 % 17 % 19 % 21 % Personnes seules 6 % 9 % 14 % 17 % 19 % Autre non familial 2 % 3 % 3 % 2 % 1 % Total ménages 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Locataires Unifamiliaux 68 % 56 % 49 % 47 % 45 % Couples avec 32 % 20 % 17 % 15 % 13 % enfants Couples sans 26 % 21 % 17 % 18 % 18 % enfants Monoparentales 10 % 14 % 15 % 14 % 13 % Multifamiliaux 1 % 0 % 0 % 1 % 0 % Non-familiaux 32 % 44 % 51 % 53 % 55 % Personnes seules 26 % 37 % 44 % 47 % 49 % Autre non familial 6 % 7 % 7 % 6 % 6 % Total ménages 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Source : STATISTIQUE CANADA, Recensements quinquennaux. Documents annexes P a g e 38 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

4.2 La segmentation par classes d âge Au début de leur cycle résidentiel, les jeunes (moins de 25 ans) optent majoritairement pour le secteur locatif quand ils décident de quitter le nid familial pour fins d étude, de travail ou de «vie commune». Les plex et petits immeubles multifamiliaux accaparent le gros de ce bassin de clientèle, qui ne devrait pas fluctuer d ici 2031 d une manière notable. Les 25-34 ans constituent un groupe particulier, car c est souvent la période de la vie où on devient propriétaire à moins de décider de demeurer locataire. Pour encore quelques années, les 20-29 ans sont de nature à influencer le marché de la propriété, si on leur laisse l opportunité de s exprimer. Récemment, ils ont acquis des maisons et encore plus des copropriétés à prix abordables. Dans le futur, les opportunités de faire de même sont susceptibles de s estomper. Les ménages un peu plus vieux, soit les personnes dans la «trentaine» plus ou moins avancée et ceux de 35-44 ans, sont un groupe qui devrait connaître un cheminement fort semblable. CYCLE DE VIE ET CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE Les classes d âge intermédiaire (40-45 ans à 55-59 ans) s inscrivent à l heure actuelle à un point tournant historique. Les personnes de 40-49 ans sont pour 2006-2016 en baisse alors que celles de 50-59 ans sont en croissance au cours de la même période. Au cumul, leur influence absolue a atteint un sommet en 2011 et devrait diminuer progressivement d ici 2026 (chute de près de 100 000 individus en 15 ans; 65 000 par année). Les marchés des acheteurs d une deuxième maison (ou plus), d une résidence plus luxueuse et même d une première propriété seront donc influencés vers le bas par ce segment de clientèle qui se retrouve souvent à un sommet en ce qui concerne leur statut social, leurs revenus et leurs besoins d espace (en termes de superficie habitable en pieds carrés). Les personnes-ménages de 55 ans, voire de 60 ou 65 ans et plus, sont celles qui auront le plus grand poids dans la démographie future. En 2011-2031, leur variation sera supérieure à celle de la population et des ménages en général. Les 2/3 des 55-74 ans étaient en 2006 propriétaires de leur lieu de résidence et le 1/3 du parc résidentiel possédé au Québec était entre leurs mains. Ils ont souvent été les premiers acheteurs lors des années 1970 et 1980 et veulent conserver leur autonomie résidentielle. Par contre, plus ils vieilliront, plus ils seront portés à déménager dans un logement locatif. L âge moyen à l entrée dans le marché actuel des résidences pour personnes âgées est un peu supérieur à 75 ans. Ce seuil ne devrait pas se modifier dans le futur et sera possiblement supérieur en 2026 et 2031. Les«résidences pour 65 ans et plus» ont modifié leur image de façon draconienne durant les 10 ou 15 dernières années par rapport aux «Manoirs» du début des années 1980. Des changements auront de nouveau lieu d ici 2021, année qui marque la fin du cycle d arrivée des baby-boomers à l âge de la retraite (65 ans). Documents annexes P a g e 39 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

À la fin de la pyramide des âges, on retrouve les 85 ans ou plus. En 2011, on comptait un peu plus de 80 000 personnes chez les «seniors». Ce groupe verra son poids passer à plus de 100 000 au milieu de la présente décennie et au-delà de 120 000 dans moins de 10 ans (en 2021). À la fin de la période de référence, soit en 2031, son nombre sera supérieur à 180 000 ménages privés. En 20 ans, la place occupée par les ménages de 85 ans ou plus pourrait donc croître de 100 000 logements. Documents annexes P a g e 40 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

MODE D OCCUPATION DU PARC RÉSIDENTIEL AU QUÉBEC, EN 2006 Type de Classes d âge des ménages bâtiment Moins 25 ans 25-34 ans 35-44 ans 45-54 ans 55-64 ans 65-74 ans 75 ans et plus Total Propriétaires 18 725 204 145 399 355 499 035 398 425 239 980 158 065 1 917 735 Individuelle 57,8 % 69,1 % 74,3 % 73,3 % 71,4 % 68,5 % 65,0 % 71,2 % Jumelée 6, 5 % 7,9 % 7,4 % 7,2 % 6,0 % 5,2 % 4,5 % 6,6 % En rangée 3,0 % 3,1 % 3,0 % 3,1 % 3,0 % 2,4 % 1,7 % 2,8 % Duplex 7,5 % 5,0 % 4,9 % 5,2 % 5,5 % 7,1 % 10,1 % 5,8 % 4 étages et moins 20,3 % 12,2 % 8,3 % 8,9 % 10,5 % 11,9 % 12,5 % 10,3 % 5 étages et plus 2,1 % 1,2 % 0,8 % 1,0 % 2,0 % 3,5 % 5,1 % 1,9 % Mobile 1,9 % 1,2 % 0,9 % 0,9 % 1,1 % 1,1 % 0,6 % 1,0 % Total 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Locataires 103 015 262 890 230 445 225 790 176 640 127 345 141 815 1 267 940 Individuelle 4,9 % 6,4 % 8,4 % 8,2 % 7,2 % 6,8 % 6,2 % 7,1 % Jumelée 1,8 % 2,3 % 3,0 % 2,6 % 2,3 % 2,0 % 1,6 % 2,3 % En rangée 1,2 % 1,6 % 2,2 % 2,1 % 1,8 % 1,4 % 1,0 % 1,7 % Duplex 9,2 % 10,5 % 11,7 % 12,9 % 12,1 % 11,5 % 9,2 % 11,2 % 4 étages et moins 75,3 % 72,4 % 68,2 % 67,6 % 66,3 % 62,0 % 52,9 % 66,9 % 5 étages et plus 6,8 % 6,1 % 5,7 % 5,7 % 9,3 % 15,3 % 28,6 % 9,9 % Mobile 0,6 % 0,6 % 0,6 % 0,7 % 0,6 % 0,6 % 0,4 % 0,6 % Total 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Source : STATISTIQUE CANADA. Documents annexes P a g e 40 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

Quant aux 85 ans et plus, leur impact sur le marché de l habitation au Québec doit être aussi examiné à partir des populations concernées. En effet, une large part des besoins de cette population en ce qui concerne son lieu et son type d habitation n est pas nécessairement associée au secteur privé. Les places en ressources intermédiaires (RI) constituées par les logements ou chambres en résidence privée et en milieu institutionnel (lits d hébergement en CHSLD ou autres) constituent pour ce groupe d âge un type d hébergement important. Les problèmes d ordre cognitif, notamment la maladie d Alzheimer, ont une incidence majeure dans le choix du logement chez les «seniors». Le tableau ci-dessous indique les «besoins» en ce qui concerne divers types de ressources d hébergement hors marché privé que le Québec enregistre en 2011 et devrait connaître d ici 10 ou 20 ans. Les calculs sont basés sur les ratios courants couramment reconnus dans le réseau du MSSS. BESOINS PARTICULIERS EN HÉBERGEMENT POUR PERSONNES ÂGÉES AU QUÉBEC EN 2011, 2021 ET 2031, PAR TYPE DE RESSOURCES 2011 2021 2031 Population de base 65 ans et plus 1 257 685 1 747 935 2 262 640 75 ans et plus 562 720 767 770 1 125 300 85 ans et plus 153 945 222 220 327 575 Avec incapacités Totales 115 500 166 500 245 500 Graves 1 100 000 145 000 215 000 Alzheimer 80 000 110 000 150 000 Besoins spéciaux En établissement 2 52 500 75 500 111 500 Lits hébergement 3 39 000 54 000 70 000 Ressources intermédiaires 3 12 500 17 500 22 500 1 C est-à-dire les 2/3 des 85 ans ou plus souffrant d une incapacité grave. Ces derniers représentent 3 personnes sur 4 ayant 85 ans et plus. 2 C est-à-dire le 1/3 des 85 ans ou plus qui ont une incapacité quelconque et qui devraient se retrouver idéalement dans un établissement adapté à leurs besoins particuliers. Règle générale, ce type d établissement est de nature institutionnelle. 3 Pour les lits d hébergement et les places RI, les besoins font référence à une norme de 3,1 lits et 1 place par 100 personnes de 65 ans ou plus. Source : BÉLANGER, Pierre (économiste), Calculs, hypothèses et estimations. Documents annexes P a g e 41 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

LE MARCHÉ DE LA RÉNOVATION RÉSIDENTIELLE AU QUÉBEC 5. LE MARCHÉ DE LA RÉNOVATION RÉSIDENTIELLE Les activités économiques associées au maintien et à l amélioration du parc de logements existants au Québec sont très peu documentées comparativement aux divers investissements qui concernent la nouvelle construction. La nature et le volume des travaux de réparation, d entretien, d amélioration et de modification ont historiquement peu fait l objet d une évaluation, voire d une estimation de leur ampleur et de la segmentation de leur marché spécifique. Par surcroît, les enquêtes ou analyses qui ont été produites au fil des 20 ou 25 dernières années ont connu des changements majeurs. Le segment de marché qui a été le plus documenté porte sur les ménages de propriétaires-occupants, et ce, tant au Québec que dans l ensemble du Canada. En pratique, depuis 1987, Statistique Canada produit des estimations des dépenses de réparation et de rénovation pour ce genre spécifique de ménages privés. L Enquête sur les dépenses des familles (EDFAM), l Enquête sur les réparations et rénovations effectuées par les propriétaires occupants (ERRP) et l Enquête sur les dépenses des ménages (EDM) ont été les trois (3) principales sources utilisées. Il convient aussi d indiquer que l EDM est venue remplacer l EDFAM à partir de 1996, et que l ERRP a été annulée à partir de l année de référence 2003. En pratique, une nouvelle version de l EDM est utilisée depuis 2005 par Statistique Canada pour mesurer les activités dans ce secteur particulier du marché global des réparations et rénovations résidentielles. Ce choix a été fait en raison des écarts croissants qui existaient depuis 1996 entre l ERRP et l ancienne version de l EDM (de 1996 à 2003). Les estimations produites concernent deux grands postes de dépenses, dont celles relatives aux réparations et à l entretien des éléments intérieurs (appareils de chauffage, équipements électriques, peinture et papier peint, revêtements de sol, murs et plafonds, fenêtres et portes ) ou extérieures (toitures et gouttières, clôtures, patios, piscines ). Le second poste, «améliorations et modifications» 1, porte sur : des ajouts, rénovations et modifications; de nouvelles installations d équipements et d accessoires; le remplacement d équipements et d accessoires. 1 Ajouts ou extensions à la structure (pièces, garages, porche ), rénovation de pièces, murs extérieurs et toitures, portes et fenêtres, appareils et équipements électriques de chauffage et de climatisation, revêtements de sol rigide et moquettes, aménagements paysagers divers, etc. Documents annexes P a g e 42 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

Les données publiées par Statistique Canada concernent par contre principalement le Canada dans son ensemble, et sont peu fragmentées. Pour la province de Québec, l information accessible est donc réduite et peu détaillée. Néanmoins, certaines estimations de l EDM au sujet des dernières années permettent d obtenir des estimations sur les dépenses en «réparations et améliorations» payées par les locataires et celles de «réparations et entretien» des propriétaires-occupants, avec ou sans hypothèque. Finalement, à certaines occasions, les dépenses «d entretien, réparations et remplacements» reliées aux maisons de villégiature ont été accessibles. 5.1 La situation québécoise pour l année 1996 Au plan historique, l année 1996 gagne à être analysée avec une attention particulière. Pour cette période, Statistique Canada établissait à 4,6 milliards de dollars les dépenses en immobilisations liées à la rénovation et à l entretien au Québec. Ce total incluait 1 milliard de dollars pour les dépenses d entretien et réparations par rapport à 3,6 milliards de dollars pour la rénovation. Un vaste sondage 1 commandité par la SHQ, la SCHL et l APCHQ a permis par ailleurs d évaluer à 4,9 milliards de dollars les dépenses des propriétaires et locataires québécois 2. Les premiers étaient responsables de 96 % des débours (4,7 milliards de dollars) alors que les locataires ont dépensé 200 millions de dollars. Ces dépenses ont été effectuées par un peu moins de 2 ménages québécois sur 3. En pratique, 37 % des répondants ont indiqué ne pas avoir effectué de travaux de rénovation en 1996. Quant aux autres, un peu moins de 10 % ont déboursé moins de 100 $ et 54 % des ménages interrogés ont dépensé une somme de 100 $ ou plus. Par le fait même, c est près de 1,8 million de ménages qui auraient effectué des débours pour l entretien ou la rénovation de leur logement (sur les 2 822 225 ménages que le Québec comptait à cette date). Selon le statut d occupation, les 3/4 des ménages propriétaires ont dépensé au moins 100 $, comparativement à 29 % seulement des locataires. Facteur à souligner, 1 propriétaire sur 5 n aurait pas fait des travaux en 1996 et 3 locataires sur 5 n avaient effectué aucune dépense. Quelle que soit la région où habitaient les ménages propriétaires, aucune différence particulière n existait en regard de la propension à rénover. Celle-ci se situait à 3 ménages sur 4 3. Le débours moyen effectué par ménage rénovateur n était pas non plus très différent d une région à l autre. La région de Québec était celle où il était le plus élevé (4 397 $) et la région de Montréal se situait au second rang (4 102 $). Le reste de la 1 2 3 Auprès de plus de 2 500 ménages québécois scindés en 3 régions, soit Montréal, Québec et le reste de la province. L enquête a été réalisée en 1996-1997 par le consortium d entreprises composé d Ad Hoc Recherche, Panache et Pierre Bélanger, économiste. Que le ménage ait dépensé plus de 100 $ ou non. Il devait toutefois avoir fait des travaux de réparation ou d entretien quelconques durant la période de référence retenue. Documents annexes P a g e 43 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

province enregistrait quant à lui un débours moyen de 3 846 $. En contrepartie, compte tenu de la répartition des ménages propriétaires au Québec, la RMR de Montréal captait en 1996 près de 2 milliards de dollars (1,9 G$) des dépenses, et cela représentait 40 % du total provincial. La RMR de Québec comptait pour 500 millions de dollars (10 % du total) et le reste du Québec pour 2,3 milliards de dollars, soit la moitié du débours dans toute la province. DÉPENSES EN RÉPARATIONS ET RÉNOVATIONS DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, EN 1996 Propriétaires 4,7 G$ Locataires 0,2 G$ Total 4,9 G$ Montréal 1,9 G$ Québec 0,5 G$ Autre 2,3 G$ Source : SHQ, La rénovation résidentielle au Québec 1998. Un grand nombre de type de travaux ont été recensés lors de l enquête téléphonique Ad Hoc Recherche, Panache et Pierre Bélanger, économiste. La répartition pour les quatre grands groupes ayant un caractère relativement homogène fait ressortir quelques autres éléments intéressants. Par secteur, on recensait chez les propriétaires une somme de : 690 M$ pour les dépenses d entretien et les réparations; 1,016 G$ pour le remplacement ou un nouvel équipement; 1,441 G$ en ajouts, agrandissements et aménagements paysagers; 1,547 G$ pour les rénovations, modifications et améliorations. Le débours moyen par projet de rénovation était quant à lui variable d un genre de travail à l autre (de 650 $ à 2 725 $, selon le cas). Il est également intéressant de souligner que chaque ménage propriétaire rénovateur avait en moyenne réalisé 2,3 projets de rénovation en 1996. Documents annexes P a g e 44 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

RÉPARTITION DES DÉPENSES ET DÉBOURS MOYEN DES PROPRIÉTAIRES QUÉBÉCOIS, EN 1996 Dépenses totales Débours moyen Entretien et réparations 690 M$ 651 $ Remplacement d équipements 1,016 G$ 2 278 $ Ajouts et agrandissements 1,441 G$ 2 243 $ Rénovations et modifications 1,547 G$ 2 724 $ Source : SHQ, La rénovation résidentielle au Québec 1998. Il est intéressant de souligner qu un nombre relativement restreint de propriétaires étaient responsables d une fraction importante des dépenses de rénovation. En pratique, 16 % des ménages rénovateurs étaient responsables des 2/3 (69 %) de la valeur totale des rénovations au Québec 1. En définitive, le gros des dépenses repose sur la décision de rénover d un nombre somme toute restreint de ménages propriétaires, qui effectuent chacun des dépenses majeures. Ceux-ci rénovent vraiment alors que les autres modifient plus ou moins en profondeur leur stock d habitation. MÉNAGES PROPRIÉTAIRES RÉNOVATEURS ET VALEUR DES TRAVAUX, AU QUÉBEC, EN 1996 Dépenses type Rénovateurs Ratio dépenses 1 Aucune 20 % NIL 1-99 $ 5 % 1 % 100-500 $ 20 % 2 % 501-2 500 $ 25 % 12 % 2 501-5 000 $ 13 % 16 % Plus de 5 000 $ 15 % 69 % 1 Du total des dépenses faites par l ensemble des ménages rénovateurs. Source : SHQ, La rénovation résidentielle au Québec 1998. En ce qui concerne la répartition de la valeur des dépenses faites par les propriétaires rénovateurs à contrats ou pour l achat de matériaux exclusivement, elle se divisait globalement à parts égales. En pratique, sur les 4,7 G$, un ratio de 53 % (2,5 G$) allait à l achat de matériaux et 47 % (2,2 G$) au paiement de contrats réalisés par des entrepreneurs (généraux ou spécialisés) ou d autres professionnels. Ce résultat fait contraste avec la 1 Si l on inclut les propriétaires et les locataires, les 2/3 des dépenses totales en 1996 étaient le fait de seulement 9 % des ménages québécois. Documents annexes P a g e 45 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

perception générale de plusieurs intervenants, qui avancent que 75 % des dépenses sont associées à l achat de matériaux, sans l embauche de tiers professionnels. Par contre, quand on considère l ensemble des projets réalisés, on constate que la très grande majorité s effectue sans le recours à des entrepreneurs en rénovation. On constate néanmoins que le débours moyen est deux fois plus élevé pour le paiement de travaux à contrats que pour le seul achat de matériaux (valeur moyenne de 2 286 $ contre 1 185 $). VALEUR DES TRAVAUX DE RÉNOVATION SELON LE TYPE DE DÉBOURS EFFECTUÉ PAR LES PROPRIÉTAIRES, DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, EN 1996 Contrats Matériaux Total Dépenses totales 2,5 G$ 2,2 G$ 4,7 G$ Débours moyen 2 280 $ 1 185 $ 4 005 $ Source : SHQ, La rénovation résidentielle au Québec 1998. 5.2 Les dépenses des propriétaires occupants en 2002 L enquête SHQ, SCHL et APCHQ conduite au milieu des années 1990 a permis de constater que les sommes les plus importantes dépensées dans le marché de la rénovation le sont par les propriétaires-occupants. Ils étaient responsables de 96 % des dépenses totales des ménages québécois en 1996 et 4 propriétaires sur 5 avaient entrepris des travaux sur leur résidence. Dans cette perspective, il est intéressant d examiner les résultats d une étude effectuée par Statistique Canada concernant l année 2002, qui porte sur ce groupe dominant de ménages rénovateurs 1. Cette étude évaluait à 5,039 G$ leur total des dépenses en 2002. Si l on considère cette valeur comme représentative de la réalité du marché québécois, la hausse des dépenses totales aurait été de 7,2 % entre 1996 et 2002 (soit de 340 millions en 6 ans). La dépense moyenne était quant à elle de 2 858 $ et les travaux à contrats représentaient 60 % du total. Ce ratio est légèrement supérieur à celui mentionné précédemment pour l année 1996 (53 %), mais cette divergence s explique en grande partie par la méthodologie adoptée dans chacune des études. Par rapport aux autres provinces canadiennes, le Québec enregistrait, pour les «achats de matériaux séparément», une proportion un peu plus forte (40 %) qu en Ontario (30 %) et en Colombie-Britannique (35 %). 1 STATISTIQUE CANADA, Dépenses en réparations et rénovations effectuées par les propriétaires-occupants en 2002, 62-201 XIB. Cette enquête s inscrit dans la lignée des rapports ERRP mentionnés en introduction. Documents annexes P a g e 46 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

DÉPENSES MOYENNES EFFECTUÉES PAR LES PROPRIÉTAIRES-OCCUPANTS, POUR DES RÉPARATIONS ET DES RÉNOVATIONS, AU QUÉBEC, EN 2002 Total Contrats Matériaux Réparations, entretien et équipements 1 296 $ 732 $ (56)* 564 $ (44) Réparation et entretien 1 044 $ 606 $ 438 $ Remplacement d équipements 252 $ 126 $ 126 $ Ajouts, rénovations et installations 1 562 $ 968 $ (62) 594 $ (38) Ajouts divers 545 $ 317 $ 229 $ Rénovations et modifications 790 $ 506 $ 284 $ Nouvelles installations 227 $ 145 $ 82 $ Réparations et rénovations 2 858 $ 1 700 $ (60) 1 158 $ (40) * Répartition du total (en %) par genre de travaux. Source : STATISTIQUE CANADA, Catalogue, n o 62 201, 2001. L enquête 2002 de Statistique Canada est aussi intéressante à analyser du fait qu elle fournit des données pour cinq grands types de travaux répartis en deux catégories. Ainsi, les «réparations et entretien», qui font référence à une multitude de petits projets très souvent tous aussi semblables les uns que les autres, totalisaient un peu plus de 1 G$. Le «remplacement d équipements» de diverses natures (de plomberie, électriques, de chauffage et climatisation, revêtements de sol ) contribuait pour sa part à la hauteur de 250 M$. Les «ajouts» au bâtiment (incluant les garages) et sur le terrain (aménagement paysager, piscines, patios, clôtures ) représentaient près de 550 M$. Les «rénovations et modifications» effectuées à l extérieur et à l intérieur constituaient le second type de travaux le plus important, avec près de 800 M$. Finalement, les «nouvelles installations» fermaient la marche avec un peu plus de 225 M$. Par rapport aux deux grandes catégories de travaux, les «achats de matériaux» recensés concernaient les «répartitions et entretien» dans une proportion de 45 % contre moins de 40 % pour la catégorie «ajouts et rénovations». Ces données sont tout à fait cohérentes avec celles des autres analyses qui ont porté sur le marché de la rénovation. Quant aux dépenses effectuées pour les travaux à contrats, elles concernaient surtout les «ajouts, rénovations et nouvelles installations». En contrepartie, c est pour ce type de travaux que les dépenses des ménages qui effectuaient eux-mêmes les travaux étaient les moins élevées. Le même rapport de Statistique Canada fournit en parallèle des estimations de la dépense totale au Québec pour la période de 1993 à 2002, exception faite de l an 2000. Les données produites sont en dollars constants de 2002 et peuvent être traduites en dollars courants, si l on utilise l indice d ensemble des prix à la Documents annexes P a g e 47 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

consommation (IPC) pour le Québec. Le tableau ci-dessous reproduit les dépenses globales selon les deux façons (dollars constants ou courants) 1. TOTAL DES DÉPENSES EN RÉPARATIONS ET RÉNOVATIONS, DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, DE 1993 À 2002, EN MILLIONS DE DOLLARS Année Dollars constants 1 Dollars courants 2 1993 3 333 $ 3 800 $ 1994 3 427 $ 3 957 $ 1995 3 023 $ 3 431 $ 1996 3 256 $ 3 638 $ 1997 3 089 $ 3 402 $ 1998 2 974 $ 3 229 $ 1999 3 277 $ 3 505 $ 2001 4 385 $ 4 474 $ 2002 5 039 $ 5 039 $ 1 Pour l année 2002. 2 Ajustés pour tenir compte de l inflation générale. Source : STATISTIQUE CANADA, Dépenses en réparations et rénovations effectuées par les propriétairesoccupants, 2002. 5.3 Les facteurs influant sur les dépenses 2 La probabilité de rénover et les sommes consacrées à l amélioration du «stock d habitation» des propriétaires-occupants sont influencés par divers facteurs. Le sondage Ad Hoc Recherche, Panache et Pierre Bélanger, économiste, pour l année 1996 et l ERRP de 2002 produite par Statistique Canada fournissent des informations sur l importance de certains éléments qui ont été et sont de nature à avoir un impact notable sur les dépenses. 1 L évolution historique du total des dépenses en réparations et rénovations indique une croissance majeure entre les années 1990 et 2001-2002. Cette hausse est en partie due à l adoption d une nouvelle méthodologie d estimation à partir de 1999. Quoique les données antérieures aient été révisées en conséquence, ce ne sont pas nécessairement les mêmes travaux qui ont été recensés tout au long de la période de référence considérée. 2 Les informations consignées dans cette section réfèrent à l étude sur le marché de la rénovation commanditée par la SHQ, la SCHL et l APCHQ en 1996, de même qu à l Enquête sur les réparations et rénovations des propriétaires occupants ERRP de 2002, produite par Statistique Canada. Il convient aussi de souligner que le Centre interuniversitaire de recherche en analyse des organisations (CIRANO) a aussi produite une Analyse multi-variée de la rénovation résidentielle au Québec à partir du sondage de 1996, et que les résultats obtenus ont été similaires. Documents annexes P a g e 48 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

L incitation à rénover décroît avec le vieillissement du ménage. En pratique, la proportion diminue lentement avant 65 ans (d un peu plus de 80 % chez les jeunes, comparativement à 78 % pour les 55-64 ans), puis chute à 55 % pour les «seniors». En ce qui concerne les dépenses en rénovation, les 35-44 ans en représentaient le 1/3 (dans le sondage de 1996) et les 45-54 ans, comme les moins de 35 ans, un ratio d un peu plus de 20 % chaque groupe. Par rapport au niveau d éducation et au revenu total du ménage rénovateur, ceux ayant la scolarité la plus élevée et les revenus les plus élevés réalisent davantage de projets. Les ménages dont la scolarité atteint le collégial ou l université, de même que ceux touchant un revenu plus élevé (au-delà de 30 000 $ en 1996), manifestaient en pratique une propension à rénover qui oscillait autour de 80 %. Chez les autres ménages, le ratio se situait plutôt à 60-65 %. Le même genre de situation existe également en ce qui concerne la taille du ménage, où ceux de 3 personnes et plus (c est-à-dire les couples avec enfants) dépensaient plus que les autres ménages québécois. En somme, les ménages rénovateurs sont plus souvent des propriétaires d âge moyen, scolarisés, disposant de revenus supérieurs et faisant partie de ménages de plus grande taille 1. PROPENSION À RÉNOVER ET DÉBOURS MOYEN SELON L ÂGE DU MÉNAGE, AU QUÉBEC, EN 1996 Type de ménages % rénovateurs Débours moyen Moins de 35 ans 83 % 3 975 $ 35-44 ans 79 % 4 457 $ 45-54 ans 75 % 3 935 $ 55-64 ans 72 % 3 575 $ 65ans ou plus 55 % 3 318 $ Total 1 74 % 4 005 $ 1 Par rapport à ceux ayant dépensé 100 $ ou plus en 1996. Source : SHQ, La rénovation résidentielle au Québec 1998. L âge de la résidence et sa valeur ont moins d incidence sur la propension à rénover. L année de construction de la résidence a peu d effet : 75 % de rénovateurs pour les résidences de tous âges. Mais il en va autrement en ce qui concerne la valeur de la résidence. En 1996, la proportion de rénovateurs augmentait graduellement de moins de 70 % quand il s agissait d une habitation de moins de 50 000 $, jusqu à plus de 80 % pour une habitation de 200 000 $ ou plus. Le facteur le plus déterminant semble toutefois relié à la durée de résidence. 1 Le même type de relations entre l âge, la taille, le type et la scolarité du ménage peut être constaté au niveau canadien, et ce, tel que mentionné dans l enquête ERRP 2002 de Statistique Canada. Documents annexes P a g e 49 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

Les acheteurs de maisons neuves et les acheteurs de résidences existantes sont de grands rénovateurs, particulièrement au cours des premières années qui suivent leur installation. L aménagement paysager général de la propriété (gazon et plantations, clôtures, patios, terrains ), les travaux intérieurs (peinture et décoration, revêtements de sol ) ou extérieurs (toiture, portes et fenêtres ), comme les «nouvelles installations» et les «ajouts structurels» au bâtiment, sont tous des travaux que les «nouveaux résidants» effectuent le plus souvent lors de leur achat ou au cours des deux ou trois années qui suivent. Nombre de ces travaux ne sont pas inclus dans la livraison d un grand nombre de maisons neuves (aménagement paysager, entrée de garage ) alors que d autres sont réalisés par les nouveaux résidents de maisons existantes pour les mettre à leur goût, voire pour y effectuer des rénovations nécessaires. PROPENSION DES PROPRIÉTAIRES OCCUPANTS À RÉNOVER SELON LES ATTRIBUTS DE LEURS RÉSIDENCES, AU QUÉBEC, EN 1996 Année de construction % rénovateurs Valeur résidence % rénovateurs Avant 1947 74 % Moins de 50 000 $ 69 % 1947-1966 72 % 50 000 $ à 74 999 $ 72 % 1967-1976 75 % 75 000 $ à 99 999 $ 78 % 1977-1986 79 % 100 000 $ à 124 999 $ 76 % 1987-1996 76 % 125 000 $ à 149 999 $ 80 % Durée résidence 150 000 $ à 199 999 $ 81 % 0-5 ans 80 % 200 000 $ et plus 75 % 6-10 ans 76 % 11-20 ans 74 % Ensemble 74 % 21 ans et plus 66 % Source : SHQ, La rénovation résidentielle au Québec 1998. Les tableaux de l Annexe 1 indiquent comment, en 1996, les dépenses totales et les dépenses en rénovation se répartissaient selon les caractéristiques de la résidence des propriétaires occupants. La distribution est indiquée pour le total des dépenses, mais aussi en ce qui concerne quatre types de travaux considérés dans le sondage Ad Hoc Recherche, Panache et Pierre Bélanger, économiste. De façon particulière, lorsqu on considère l année de construction des résidences, on constate que les dépenses effectuées pour des ajouts, agrandissements et aménagements paysagers prennent plus d importance quand il s agit de résidences récemment construites. Pour les domiciles plus anciens, ce sont les dépenses de rénovations et de modifications qui dominent. Quant à la durée de résidence, plus celle-ci est longue, moins on dépense pour des travaux de rénovation. Lorsque la durée est inférieure à 6 ans, les dépenses portent alors principalement sur des ajouts, agrandissements et aménagements paysagers. Enfin, si la résidence d un ménage est de plus Documents annexes P a g e 50 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

grande valeur, on aura tendance à dépenser davantage pour la rénover et ainsi augmenter son «stock d habitation». Quant aux types de travaux de rénovation les plus importants que l étude SHQ, SCHL et APCHQ a permis d identifier pour l année 1996, ils sont indiqués dans le tableau ci-dessous. En ce qui concerne les travaux à contrats, les «fenêtres extérieures» enregistraient une somme de 241 M$ et les «toitures» un montant de 226 M$. Dans le cas du seul achat de matériaux, «l aménagement paysager» se classait loin devant tous les autres types de travaux. En contrepartie, le débours moyen 1 par type le plus élevé concernait l ajout de matériaux isolants (6 859 $). À 4 000 $, on retrouvait les fenêtres extérieures et les toitures. Les revêtements de planchers (autres que les moquettes ou les tapis) représentaient un débours moyen de 3 300 $. La réfection de la salle de bain et la finition du sous-sol constituaient les deux projets qui requéraient le débours moyen le plus élevé (2 600 $ et 2 771 $). PRINCIPAUX PROJETS DE RÉNOVATION SELON LE TYPE DE DÉBOURS, AU QUÉBEC, EN 1996 (EN $) Type de débours Dépenses (M$) Valeur moyenne Contrats Fenêtres extérieures 241 $ 3 998 $ Toiture refaite 226 $ 4 187 $ Ajout de matériaux isolants 129 $ 6 859 $ Autres revêtements de planchers 124 $ 3 306 $ Aménagement paysager 123 $ 1 894 $ Matériaux Aménagement paysager 292 $ 1 141 $ Réfection de salle de bain 134 $ 2 774 $ Finition du sous-sol 112 $ 2 600 $ Autres revêtements de planchers 104 $ 1 600 $ Ajout de matériaux isolants 101 $ 1 862 $ Source : SHQ, La rénovation résidentielle au Québec 1998. 1 Le débours moyen a été calculé en fonction du nombre de projets pour lesquels ce genre de débours était présent. La somme des débours moyens en contrats et en matériaux pour un projet donné diffère donc du débours global moyen pour ce même genre de projet. Documents annexes P a g e 51 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

5.4 Les débours récents en rénovation au Québec (2004-2010) Comme il a été souligné au début de cette analyse du marché québécois de la rénovation résidentielle, la banque d informations accessibles au sujet de son importance et de ses caractéristiques n est pas volumineuse. Par surcroît, les estimations publiées au fil du temps ne concordent pas toujours. Depuis le milieu des années 2000, l Enquête sur les dépenses des ménages (EDM) constitue la source la plus fiable, et les données qui en ressortent gagnent à être examinées 1, particulièrement en ce qui concerne les dernières années. Les dépenses moyennes effectuées par les locataires et les propriétaires-occupants et les dépenses pour maisons de villégiature y sont indiquées en dollars constants de 2009. DÉPENSES DE RÉPARATIONS ET ENTRETIEN AU QUÉBEC, DE 2004 À 2009 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Payées par le locataire 1 29 $ 26 $ 35 $ 33 $ 29 $ 20 $ Propriétaires-occupants 2 364 $ 407 $ 217 $ 253 $ 300 $ 347 $ Maisons de villégiature 3 48 $ 34 $ 48 $ 78 $ 145 $ 100 $ 1 Entretien, réparations et améliorations. 2 Entretien, réparations et remplacements. 3 Entretien, réparations et remplacements. Source : STATISTIQUE CANADA, Enquête sur les dépenses des ménages, Tableau 203-0003. Les dépenses moyennes des ménages concernés ont connu des variations plus ou moins marquées d une année à l autre, sauf en ce qui concerne les locataires, dont les dépenses ont oscillé autour de 30 $ durant toute la période. Les dépenses des propriétaires-occupants ont connu un sommet en 2005 (407 $) avant d enregistrer une chute les trois années suivantes. En 2009, les dépenses (347 $) étaient redevenues comparables à celles de 2004 (364 $). Dans le cas des maisons de villégiature, les dépenses moyennes sont passées d un peu moins de 50 $ (de 2004 à 2006) à 145 $ pour 2008 et 100 $ en 2009 2. Les données de l EDM pour l année 2010 s inscrivent dans la continuité pour ce qui est de la dépense moyenne des locataires et des propriétaires-occupants. Elle s élevait à 33 $ pour le ménage locataire et à 326 $ pour le propriétaire-occupant. Ces données sont tout à fait cohérentes avec celles des années antérieures, 1 2 Au cours de cette période, les enquêteurs ont utilisé la même méthodologie d une période à l autre. Les données sont donc comparables. La vigueur du marché de la revente pour ce type d habitation n a certes pas été sans relation avec la hausse de la dépense moyenne au cours des dernières années. Documents annexes P a g e 52 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

même si elles ont enregistré des variations plus ou moins fortes à la baisse comme à la hausse. Pour 2011 et 2012, à ce jour, aucune estimation n est actuellement disponible. Néanmoins, on peut avancer sans trop de risques d erreur que les montants consacrés aux réparations, à l entretien et aux remplacements chez les propriétaires-occupants et pour les maisons de villégiature sont comparables. Dans le cas des années 2009-2010, le crédit d impôt consenti par le gouvernement fédéral pour les travaux de rénovation a contribué de façon notable à stimuler le marché. Les dépenses ont été importantes, de diverses natures, et elles ont concerné un grand nombre de propriétaires québécois. Le ratio de participants à des travaux a sans contredit été supérieur à la moyenne des années précédentes. Dans le cas de 2011 et de 2012, la conjoncture apparaît davantage semblable à celle de 2007-2008. La dépense moyenne réfère au nombre de ménages déclarants que l on recense dans chaque type de ménage considéré. D autre part, pour chacun de ces derniers, le ratio de ménages déclarants n a pas été le même. Dans le cas des locataires, il s est situé autour de 8 % (pour 225 000 déclarants) et, chez les propriétaires-occupants, il atteint 30 % (pour 1 million de déclarants). En ce qui a trait aux maisons de villégiature, le seuil n a été que de 3 % (pour 100 000 déclarants). Par ailleurs, on peut indiquer que la dépense médiane par ménage déclarant a été, au cours de la période 2004-2009, voisine de 200 $ pour les locataires; 400 $ pour les propriétaires-occupants; 800 $ dans le cas des maisons de villégiature 1. 5.5 Les perspectives d évolution pour 2011-2031 Les informations de diverses natures consignées dans les sections précédentes permettent d avoir un portrait d ensemble du marché global de la rénovation au Québec. La nature des travaux effectués sur les résidences des propriétaires-occupants y est documentée d une façon plus ou moins précise. Des estimations concernant les dépenses effectuées par les locataires, les propriétaires et sur les maisons de villégiature y sont également mentionnées. À partir des statistiques disponibles et des tendances des 5 à 20 dernières années, on peut tenter d anticiper l évolution future du marché. Quelle sera l ampleur des dépenses, et à quel rythme s effectueront-elles? Le marché de la rénovation prendra-t-il le pas sur le marché du logement neuf? Les professionnels de la rénovation peuvent-ils profiter d une part plus large des débours futurs, et leur industrie a-telle des chances de connaître un essor? 1 De ± 700 $ pour 2006-2007, la dépense médiane a grimpé à 1 000 $ en 2008 et à 1 500 $ en 2009. Documents annexes P a g e 53 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

Pour répondre à ces questions, il convient d examiner en premier lieu comment se répartit le stock d habitations au Québec selon l âge des bâtiments, le statut d occupation et le type de structure 1. On estime qu un peu plus du tiers des résidences requièrent, de la part des locataires et des propriétaires, des rénovations mineures ou majeures. Ce sont toutefois les unités en location qui nécessitent une plus grande proportion des réparations majeures. BESOINS DE RÉPARATIONS MINEURES OU MAJEURES DANS LE PARC RÉSIDENTIEL DU QUÉBEC, EN 2006 Locataires Propriétaires Total Réparations mineures Nombre 328 370 553 690 882 750 % total 29 % 26 % 27,2 % Réparations majeures Nombre 112 755 132 393 241 295 % total 8,9 % 6,9 % 7,7 % BESOINS EN RÉPARATIONS MAJEURES SELON LE TYPE DE BÂTIMENT RÉSIDENTIEL AU QUÉBEC, EN 2006 Type de bâtiment Locataires Propriétaires Total Unifamiliale 10 805 94 225 105 960 Jumelée ou en rangée 4 680 8 565 13 400 Duplex isolé 12 330 11 345 23 685 4 étages et moins 76 995 14 130 91 170 5 étages ou plus 6 820 1 285 8 105 Total 112 755 132 393 241 295 Source : STATISTIQUE CANADA, Catalogue 97-554XCB2006-23. En ce qui concerne les logements en location, ceux qui se retrouvent dans des structures de quatre étages ou moins sont ceux qui nécessitent le plus des réparations majeures (plus de 75 000 unités, soit près de 1 unité sur 10). Les vieilles structures construites avant 1945 comptent pour le quart des besoins de réparations majeures et les bâtiments de la période 1946-1960, de même (± 21 500 unités dans chaque cas) 2. Les structures de walkup qui ont pullulé au cours des années 1960 et 1970 sont par ailleurs celles où l on retrouve la plus forte concentration de problèmes (45 % du total). Quant aux autres types de structures offertes en location, le nombre d unités ayant des besoins de réparations majeures oscille entre 4 500 (maisons urbaines), 6 800 (5 étages ou plus) et ± 11 000 (duplex isolés et maisons individuelles). 1 2 Les données utilisées pour quantifier ces divers aspects sont celles du Recensement de 2006, car celles du dernier recensement (2011) ne sont actuellement pas encore accessibles. Les bâtiments en cause sont des plex en rangée et des immeubles locatifs à 2 ou 3 étages hors sol. Documents annexes P a g e 54 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

En ce qui concerne les propriétaires, il s agit évidemment surtout de maisons individuelles (près de 95 000 unités; 7 % du total). Les bâtiments anciens (15 000 unités construites avant 1920 et 10 000 entre 1921 et 1945) comptent pour le quart de ceux qui nécessitent des réparations. Un ratio supérieur est constaté parmi les maisons construites entre 1946 et 1970 (38 %). Les maisons datant de 1971-1980 représentent 20 % (18 750 unités en 2006) de celles qui requièrent des réparations. Enfin, les autres types de maisons (plus de 180 000 unités jumelées et en rangée) font augmenter à plus de 100 000 le nombre de bâtiments résidentiels nécessitant des réparations majeures. Le vieillissement graduel du stock résidentiel québécois entraînera nécessairement une croissance du marché de la rénovation. Dans le contexte où le logement neuf est susceptible de devenir plus co^teux, et donc difficile à acquérir pour un nombre croissant de ménages, particulièrement les jeunes, au début de leur cycle de vie résidentiel, les résidences existantes seront plus en demande. Étant situées souvent plus près des noyaux centraux des municipalités, agglomérations ou grandes régions urbaines du Québec, ces résidences (maisons, logements, copropriétés) sont susceptibles de devenir de plus en plus attrayantes. Les grandes vagues de production d unités dans les marchés de la propriété et de la location que la province a connues constituent un «indice» intéressant pour déterminer les secteurs où le marché de la rénovation est appelé à croître. VAGUES DE PRODUCTION DE LOGEMENTS AU QUÉBEC Période Possédés Loués Total 1920 et moins 129 230 (62)* 80 795 (38) 210 030 [6]** 1921-1945 111 555 (48) 119 020 (52) 230 580 [7] 1946-1960 281 415 (52) 256 950 (48) 538 440 [17] 1961-1970 247 230 (50) 247 615 (50) 494 995 [16] 1971-1980 387 265 (63) 223 275 (37) 610 930 [19] 1981-1990 341 075 (64) 189 900 (36) 532 155 [17] 1991-2006 419 965 (73) 150 340 (27) 570 305 [18] Total 1 917 740 (60) 1 267 940 (40) 3 185 680 [100] * % des logements possédés et loués pour une période donnée. ** % du parc global selon la période de construction. Source : STATISTIQUE CANADA, Catalogue 97-554XCB2006-23. Au sujet des propriétaires-occupants qui font la plupart des débours en réparations et rénovations résidentielles, il convient de tracer leur profil selon le mode de tenure et la présence ou non d une hypothèque. Les ménages qui font des versements hypothécaires sont plus de 1 million en propriété libre et près de 100 000 en copropriété. Ceux qui ont réglé entièrement leur hypothèque totalisent 800 000 ménages, Documents annexes P a g e 55 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

dont quelque 60 000 copropriétaires. Les ménages avec hypothèque sont actuellement dominants, mais leur poids est appelé à se réduire graduellement avec le vieillissement de la population québécoise. Par ailleurs, l intérêt pour le logement locatif devrait croître d ici les 20 prochaines années. TYPE DE TENURE ET PRÉSENCE D UNE HYPOTHÈQUE SELON LE TYPE DE BÂTIMENT POSSÉDÉ, EN 2006 Avec hypothèque Sans hypothèque Total Libre Copropriétés Libre Copropriétés total Maison isolée 760 880 1 930 587 290 1 195 1 351 295 Jumelée ou 108 835 13 280 52 520 5 995 180 630 en rangée Duplex individuel 62 085 3 390 44 930 1 380 111 785 4 étages et moins 126 255 58 305 43 960 26 330 254 850 5 étages et plus Nil 15 055 NIL 20 735 35 790 Parc total 1 014 625 92 280 740 085 55 795 1 902 780 Source : STATISTIQUE CANADA, Catalogue 97-554XCB2006-23. Les analyses portant sur le marché de la rénovation mentionnées dans le présent rapport ont fait ressortir l impact notable de la valeur des résidences sur les débours des propriétaires-occupants en matière de rénovation. Au Québec, en 1996, moins de 5 % des propriétés avaient une valeur de plus de 500 000 $, selon leurs propriétaires. Entre 250 000 $ et 500 000 $, on recensait près de 1 résidence sur 5. Les plus fortes concentrations s inscrivaient toutefois sous les 200 000 $, où chaque classe de valeur captait plus de 20 % du total. Il convient aussi de souligner que l unifamiliale (isolée ou urbaine) à prix intermédiaire (100 000 $ à 300 000 $) représentait les deux tiers du parc de logements possédés au Québec (1,3 million d unités). Il y a donc un important marché potentiel pour les réparations et les rénovations. Lorsqu on conjugue les besoins courants en «réparations majeures» que présente le stock résidentiel global (± 250 000 locataires et propriétaires), l âge des bâtiments (incluant un parc locatif de plus en plus âgé et dont le renouvellement n a pas été au rendez-vous au cours des 20 à 25 dernières années) et la valeur moyenne des résidences, on peut avancer que le marché de la rénovation constitue un secteur porteur pour l avenir de l industrie de l habitation. Les entrepreneurs généraux et spécialisés, particulièrement dans le domaine de la rénovation, sont appelés à devenir des acteurs de plus en plus importants. On peut affirmer que la rénovation occupera une place déterminante dans l industrie de l habitation. Le marché existe et ne demande qu à être exploité. Documents annexes P a g e 56 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

DISTRIBUTION DES PROPRIÉTÉS SELON LEUR VALEUR DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, EN 2006 Valeur Unifamiliales Multifamilial Total Isolées Urbaines Duplex 4 étages et moins 5 étages et plus Moins de 100 000 $ 24 % 14 % 18 % 14 % 5 % 22 % 100 000 $-149 999 $ 23 % 28 % 19 % 23 % 11 % 23 % 150 000 $-199 999 $ 23 % 27 % 17 % 20 % 22 % 23 % 200 000 $-249 999 $ 12 % 12 % 13 % 12 % 19 % 12 % 250 000 $-299 999 $ 7 % 6 % 11 % 9 % 14 % 8 % 300 000 $-499 999 $ 6 % 9 % 19 % 18 % 21 % 10 % 500 000 $ et plus 4 % 4 % 2 % 4 % 8 % 3 % Nombre total 135 295 180 630 111 785 196 545 35 790 1 902 780 Valeur moyenne 174 377 $ 192 405 $ 204 337 $ 211 728 $ 265 994 $ 182 399 $ Valeur médiane 149 878 $ 155 000 $ 174 862 $ 179 203 $ 220 079 $ 150 181 $ Source : STATISTIQUE CANADA, Catalogue 97-554XCB2006-23. Documents annexes P a g e 57 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

L ABORDABILITÉ DU LOGEMENT REVENUS, PRIX ET TAUX D EFFORT 6. L ABORDABILITÉ DU LOGEMENT Le recensement de 2006 permet de déterminer le nombre et le ratio de ménages qui, au Québec, consacraient alors 30 % ou plus de leur revenu annuel au logement. Globalement, on peut affirmer que près de 1 ménage sur 5 se retrouvait dans une situation de vulnérabilité financière plus ou moins marquée. Cela représentait plus de 600 000 ménages sur les 3,16 millions que le Québec comptait à l époque. 6.1 Les taux d effort en matière de logement en 2006 1 Les locataires présentaient les problèmes les plus sérieux. En pratique, près de un ménage sur trois (30,8 %; 385 000 ménages) qui vivait en location déboursait 30 % ou plus de son revenu pour se loger. Les ménages non familiaux (39 %) et surtout ceux de personnes seules (plus de 2 sur 5) étaient les plus touchés. En termes absolus, on recensait quelque 270 000 ménages non familiaux locataires dans cette situation. En ce qui concerne les ménages familiaux, le ratio était plus faible (20,6 %), mais néanmoins près de 120 000 ménages avaient de la difficulté à se loger à un prix raisonnable compte tenu de leur revenu. Les familles monoparentales étaient les plus affectées. En pratique, 30 % de celles-ci (± 47 500 ménages) se retrouvaient dans cette situation. NOMBRE ET RATIO DE MÉNAGES CONSACRANT 30 % DE LEUR REVENU POUR SE LOGER, DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, EN 2006 Locataires Propriétaires Total Nombre 387 360 225 055 612 415 % Total 30,8 % 11,8 % 19,4 % Source : STATISTIQUE CANADA, Recensement 2006. En ce qui concerne les propriétaires, la situation générale était meilleure, car seulement un peu plus de 10 % de ceux-ci devaient consacrer 30 % ou plus de leur revenu pour se loger. Cela représentait néanmoins plus de 225 000 ménages. Il va sans dire que le mode de tenure et la présence d une hypothèque sont des aspects importants dans cette situation. Par exemple, les copropriétaires ayant une hypothèque se trouvaient en difficulté dans un peu plus de 1 cas sur 5 (23 %). Les propriétaires étaient en difficulté dans une proportion de 1 1 Les données relatives à la distribution du parc résidentiel québécois en 2006 sont inscrites dans l Annexe de cette section. Documents annexes P a g e 58 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

sur 6 (16,4 %). Tous les ménages qui n avaient pas à assumer une hypothèque étaient dans une meilleure situation : 9 % des copropriétaires et 4,4 % des propriétaires étaient en difficulté. ABORDABILITÉ DU LOGEMENT AU QUÉBEC, EN 2006 RATIO DE MÉNAGES CONSACRANT 30 % OU PLUS DE LEUR REVENU ANNUEL AU LOGEMENT Ménages propriétaires Ménages Ensemble Type de Avec hypothèque Sans hypothèque locataires ménages ménages Libre Copropriétés Libre Copropriétés (Total) (Total) Familiaux 13,4 % 17,2 % 1,9 % 4,1 % 20,6 % 12,2 % (Couples) (11,9 %) (15,6 %) (1,6 %) (3,8 %) (17,1 %) (10,0 %) (Autres) 1 (21,4 %) (23,1 %) (3,6 %) (6,4 %) (29,8 %) (21,1 %) Non 34,0 % 29,4 % 12,3 % 14,1 % 39,0 % 33,0 % familiaux (pers. seule) (35,8 %) (30,0 %) (13,0 %) (14,4 %) (41,0 %) (34,4 %) (2 ou plus) (20,9 %) (20,6 %) (4,1 %) (7,0 %) (23,9 %) (20,7 %) Total 16,4 % 22,8 % 4,4 % 9,0 % 30,8 % 19,4 % 1 C est-à-dire les familles monoparentales et «autres» ménages familiaux. Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM 97-554. Les types de ménages propriétaires considérés présentaient des résultats fort variés. Ainsi, les ménages non familiaux qui avaient une hypothèque connaissaient des difficultés notables. Près de 30 % des copropriétaires (12 500 ménages) et 35 % de ceux en propriété foncière libre (50 000 ménages) se retrouvaient dans une telle situation. Les ménages de personnes seules étaient, il va sans dire, les plus touchés dans un cas comme l autre. Les ménages familiaux, et surtout les couples, étaient à l inverse les moins affectés parmi ceux ayant une hypothèque (17 % des copropriétaires et 13 % de ceux en propriété foncière libre). Facteur à souligner, les familles monoparentales et les ménages non familiaux de 2 personnes ou plus ayant une hypothèque étaient en difficulté dans une proportion de 25 %. Lorsqu on considère la composition du parc total de logements possédés selon le type de bâtiment, il ressort que les copropriétaires dans de petites structures multifamiliales (84 635 ménages au total, dont près de 60 000 avec une hypothèque) étaient sans contredit le groupe le plus en difficulté financière. Dans 7 fois sur 10, ils avaient contracté un emprunt important compte tenu de leur revenu total. Les copropriétaires dans des structures en hauteur (5 étages et plus; 35 790 ménages, dont 60 % sans hypothèque) et dans les maisons urbaines (19 275 ménages dont 13 280 avec hypothèque) étaient par contre moins touchés. Les propriétaires de plex et autres petits bâtiments multifamiliaux, comme ceux de maisons jumelées ou en rangée, étaient en pratique les ménages les plus vulnérables. Documents annexes P a g e 59 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

Un aspect intéressant de cette situation est la distribution des propriétaires et copropriétaires par classes d âge. Les jeunes de moins de 25 ans et ceux de 65 ans ou moins en copropriétés avec hypothèque présentaient dans 1 cas sur 3 un taux d effort logement élevé. Ces deux groupes ont globalement des revenus plus faibles que la moyenne et sont souvent des ménages de personnes vivant seules. Les ménages de 55-64 ans (1 cas sur 5) se classaient deuxièmes en ce qui concerne les difficultés financières, qu ils soient copropriétaires ou en propriété foncière libre. Les ménages d âge moyen (25-54 ans) étaient les moins touchés (moins de 15 % des propriétaires et autour de 20 % des copropriétaires). Documents annexes P a g e 60 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

LOGEMENTS POSSÉDÉS AVEC OU SANS HYPOTHÈQUE DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, EN 2006 Unifamiliales Multifamiliales Parc Individuelles Urbaines 4 et moins 5 et plus Total 1 Nombre total 1 351 295 180 630 196 545 35 790 1 902 780 Foncière libre 1 348 170 161 355 111 910 0 1 754 710 Avec hypothèque 760 880 108 835 67 950 0 1 014 625 Sans hypothèque 587 290 52 520 43 960 0 740 085 (en %) (43,6 %) (32,5 %) (39,3 %) (N/A) (42,2 %) Copropriété 3 125 19 275 84 635 35 790 148 075 Avec hypothèque 1 930 13 280 58 305 15 055 92 280 Sans hypothèque 1 195 5 995 26 330 20 735 55 795 (en %) (38,2 %) (31,1 %) (31,1 %) (57,9 %) (37,7 %) 1 Y inclus les duplex individuels, les maisons mobiles et autres résidences. Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM 97-554. Documents annexes P a g e 61 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

La présence d enfants parmi les ménages unifamiliaux mérite une attention particulière. Parmi les locataires, 30 % des familles monoparentales et 17 % des couples, qu ils aient ou non des enfants, déboursaient en 2006 un ratio de 30 % ou plus de leur revenu pour se loger. Parmi les propriétaires, les familles monoparentales avec une hypothèque ne semblaient pas être dans une bien meilleure situation que leurs homologues locataires. Dans 25 % des cas, ils faisaient face à un problème financier quelconque. Les copropriétaires avec enfants étaient le groupe le plus touché (près de 1 cas sur 5). Néanmoins, les couples sans enfants avec une hypothèque se retrouvaient non loin derrière (15 %), et ce, qu ils soient propriétaires ou copropriétaires. En résumé, il faut souligner globalement l acuité des problèmes vécus par les propriétaires québécois en 2006. Moins de 5 % consacraient 50 % ou plus de leur revenu à leur logement et 6 % déboursaient 40 % ou plus. Ainsi, bon nombre de propriétaires se retrouvaient juste au-dessus du seuil des 30 %. Cette situation apparaît avoir été fort semblable peu importe le type de ménage. Il va sans dire que les ménages non familiaux, et tout particulièrement les personnes seules, étaient ceux qui présentaient les problèmes les plus marqués. En pratique, plus de 1 ménage sur 5 déboursait 30 % ou plus de son revenu pour son logement et 1 sur 8 y consacrait 40 %. ACUITÉ DES PROBLÈMES D ABORDABILITÉ 1 AU QUÉBEC, EN 2006 PROPRIÉTAIRES, SELON LE TYPE DE MÉNAGE Familiaux Unifamiliaux Ménages Couples Autres Total Pers. seule Total Total 50 % ou plus 2,0 % 4,3 % 2,3 % 7,6 % 7,3 % 3,4 % 40 % ou plus 3,7 % 7,6 % 4,3 % 12,7 % 12,2 % 5,9 % 30 % ou plus 8,0 % 15,5 % 9,1 % 23,3 % 22,4 % 11,8 % 1 Pour les ménages qui consacraient entre 30 % et 99 % de leur revenu au logement. Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM 93-554. Documents annexes P a g e 62 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

ABORDABILITÉ DU LOGEMENT AU QUÉBEC, EN 2006 MÉNAGES PROPRIÉTAIRES, TOTAL ET SELON L ÂGE 30 % ou plus du revenu au poste logement Avec hypothèque Sans hypothèque Propriétaire Libre Copropriétés Libre Copropriétés Total Moins de 25 ans 23,0 % 33,2 % 13,2 % S. O. 22,6 % 25-34 ans 13,9 % 20,9 % 4,7 % S. O. 13,9 % 35-44 ans 13,9 % 19,4 % 3,3 % S. O. 12,5 % 45-54 ans 13,4 % 17.5 % 2,9 % 7,3 % 10,0 % 55-64 ans 20,4 % 22,0 % 4,2 % 8,5 % 11,4 % 65-74 ans 34,6 % 35,4 % 4,1 % 7,4 % 11,8 % 75 ans et plus 46,4 % 49,2 % 7,4 % 11,8 % 13,2 % Total 20,3 % 22,8 % 4,4 % 10,1 % 11,8 % Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM 97-554. ABORDABILITÉ DU LOGEMENT AU QUÉBEC, EN 2006 MÉNAGES FAMILIAUX AVEC OU SANS ENFANTS 30 % ou plus du revenu au poste logement Type de ménage ----------------------- Couples ----------------------------- Familles et statut résidentiel Avec enfants Sans enfant Total monoparentales Avec hypothèque Propriétaires 9,9 % 16,3 % 11,9 % 26,5 % Copropriétaires 19,1 % 14,1 % 15,6 % 24,6 % Sans hypothèque Propriétaires 1,2 % 1,9 % 1,6 % 4,9 % Copropriétaires 4,5 % 3,7 % 3,8 % 7, 3 % Locataires 17,0 % 17,1 % 17,1 % 30,8 % Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM 97-554. Documents annexes P a g e 63 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

6.2 L évolution récente des prix et des revenus Depuis le milieu de la dernière décennie, il va sans dire que la situation a changé. Les prix des habitations ont grimpé en flèche, alors que les revenus des ménages avaient tendance à demeurer stables en termes réels. De façon globale, il convient aussi d indiquer que le taux d endettement des ménages québécois a connu une hausse très importante. Au début des années 2000, ce taux était de 26,3 %, ayant peu progressé au cours des 10 ou 15 années précédentes. En 2005, il avait toutefois dépassé le seuil des 30 % et, en 2010, il atteignait près de 40 %. Les bas taux d intérêt qui ont eu cours depuis quelques années, et qui sont historiquement faibles, ont entre autres entraîné un regain d intérêt marqué pour le marché de la propriété. La formule de la copropriété a été particulièrement privilégiée lors de la conjoncture récente, et ce, tout particulièrement sur l île de Montréal 1. TAUX D ENDETTEMENT À LA CONSOMMATION 1 AU QUÉBEC 1985 17,0 % 2000 26,3 % 1990 20,3 % 2005 32,3 % 1995 22,3 % 2010 39,2 % 1 Le taux d endettement représente le pourcentage ( %) observé entre la taille du crédit à la consommation (82 573 M$ en 2010) et le revenu personnel disponible (210 864 M$ en 2010), globalement, au Québec. Source : ISQ, STATISTIQUE CANADA et BANQUE DU CANADA. Les ménages québécois ont dû, en parallèle, composer depuis 2000 avec un rythme de croissance élevé des coûts des logements, en location comme en propriété. Globalement, l indice «logement» inhérent à l indice des prix à la consommation a progressé de 23,0 % entre 2000 et 2011, tandis que l indice général n a augmenté que de 18,3 %. Sur le marché locatif, l augmentation a été réduite (11,1 %), alors qu elle a été 2,5 fois supérieure en ce qui concerne la propriété (27,5 %). Le coût des assurances résidentielles et hypothécaires, ainsi que les charges foncières, a connu une hausse marquée, et ce, en relation avec la plusvalue des propriétés partout au Québec et l effervescence du marché immobilier (maisons, copropriétés, résidences pour personnes âgées ). 1 En 2011, la moitié des acheteurs de copropriétés étaient des «acheteurs de première maison», selon la dernière enquête de l APCHQ produite par la firme AdHoc Recherche. Documents annexes P a g e 64 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

ÉVOLUTION DE L INDICE DES PRIX À LA CONSOMMATION DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC (2002 = 100) Total Logement Locatif Propriété 2002 100,0 100,0 100,0 100,0 2003 102,5 103,3 101,3 104,2 2004 104,5 106,0 102,4 107,2 2005 106,9 109,2 103,5 110,6 2006 108,7 111,8 104,8 113,7 2007 110,4 115,0 106,1 118,1 2008 112,7 119,4 107,3 123,3 2009 113,4 120,1 108,5 125,9 2010 114,8 121,0 109,8 125,9 2011 118,3 123,1 111,1 127,5 En 1980 44,7 42,1 48,8 39,5 En 1985 62,4 64,9 70,5 60,6 En 1996 79,2 81,2 86,1 80,0 En 1995 88,1 91,1 94,5 89,6 En 2000 95,8 96,9 97,9 94,8 Source : STATISTIQUE CANADA, Indice des prix à la consommation. Sur le marché de la revente, les prix des propriétés ont augmenté considérablement ces dernières années, et ce, dans tous les centres urbains du Québec. Les divers grands produits qui y sont présents ont également enregistré de fortes variations. En pratique, pour l ensemble de la province, les données publiées par la FCIQ indiquent une augmentation oscillant autour de 30 % au cours de la période 2006-2011. Cette augmentation se vérifie autant en ce qui concerne le prix moyen que le prix médian de la revente. PRIX DE VENTE DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, EN 2011 Unifamiliale 2-5 logements Copropriété Prix moyen 2011* 247 042 $ 337 025 $ 239 455 $ Variation 1 an 5 % 5 % 4 % Variation 5 ans 30 % 34 % 28 % Prix médian 2011* 217 500 $ 332 500 $ 205 000 $ Variation 1 an 4 % 6 % 5 % Variation 5 ans 31 % 33 % 28 % * Pour la période de 12 mois se terminant à cette date. Source : FCIQ, Le baromètre MLS du marché résidentiel, 4 e trimestre 2011. Documents annexes P a g e 65 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

Si l on examine la situation de chaque formule résidentielle, il ressort entre autres que le prix moyen a crû de plus de 30 000 $ entre 2009 et le 2 e trimestre de 2012 dans le cas de la maison unifamiliale et de la copropriété au Québec. Pour ce qui est des bâtiments de 2 à 5 logements, la hausse a été supérieure à 50 000 $ en moins de 3 ans. De telles augmentations sont bien supérieures au rythme général d inflation que le Québec a connu. En fait, les prix ont grimpé de l ordre de 15 % alors que l indice général des prix à la consommation (IPC) n augmentait que de 5 %. PRIX MOYEN DE VENTE AU QUÉBEC, DE 2009 À 2012* Prix moyen Unifamiliale 2-5 logements Copropriété 2009 221 109 $ 292 350 $ 212 739 $ 2010 235 451 $ 320 462 $ 230 462 $ 2011 247 642 $ 332 025 $ 239 455 $ 2012* 252 624 $ 345 043 $ 247 740 $ 2009-2012 En $ 31 515 $ 52 693 $ 35 001 $ En % 14,2 % 18,0 % 15,0 % * Pour les 12 derniers mois se terminant en juin 2012. Source : FCIQ, Le baromètre MLS du marché résidentiel, 4 e trimestre 2011 D ailleurs, la progression récente des prix sur le marché de la revente n a pas ralenti au cours des dernières années. Dans le cas de la maison unifamiliale, qui constitue le principal produit transigé sur le marché (± 55 000 transactions par année), le milieu des années 2000 a été une période où l inflation immobilière a été galopante. La croissance annuelle a en pratique oscillé de nouveau entre 5 % et 10 %, selon la période considérée. En moins de 10 ans, le prix moyen est en fait passé de moins de 150 000$ à plus de 250 000$. Cela représente une hausse globale de 70 % en moyenne (une hausse annuelle moyenne de 6,5 % par année). PRIX MOYEN DE VENTE, MAISON UNIFAMILIALE DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, DE 2004 À 2012* 2004 167 456 $ (12,5 %) 2009 221 109 $ (4,9 %) 2005 180 529 $ (7,7 %) 2010 235 451 $ (6,5 %) 2006 190 348 $ (5,4 %) 2011 247 042 $ (4,9 %) 2007 202 392 $ (6,3 %) 2012* 252 624 $ (2,3 %) 2008 210 775 $ (4,1 %) 2003-2012 103 500 $ (70 %) 1 * Pour les 12 derniers mois se terminant en juin 2012. 1 À savoir pour la moyenne annuelle lors de l année 2003 et les 12 derniers mois se terminant en juin 2012. FCIQ, Le baromètre MLS du marché résidentiel, 4 e trimestre 2011. Documents annexes P a g e 66 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

Sur le marché du logement neuf, l augmentation des prix a été également forte. L indice québécois des prix des logements neufs indique une hausse globale voisine de 70 % entre mai 2000 et la même période de 2012. Le prix des terrains a augmenté de 80 % alors que celui des maisons a crû de 65 %. Le marché foncier a donc contribué de façon relative davantage que les «matériaux, main-d œuvre, autres frais» à l augmentation des prix des maisons neuves. Il convient aussi de souligner que le «prix des terrains» est le facteur qui, au cours 4 ou 5 dernières années (+ 19 %), voire depuis le milieu de la décennie 2000 (+ 40 %), a été le plus grand responsable de l inflation au Québec. En ce qui concerne les trois grandes régions urbaines de la province pour lesquelles des données sur l indice des prix des logements neufs existent, la situation a été globalement comparable pour l ensemble de la période 2000-2012. L augmentation a en effet été du même ordre de grandeur, soit près de 70 % pour les RMR de Montréal, Québec et Gatineau-Ottawa. Dans la métropole québécoise, les prix des terrains et des maisons ont évolué au même rythme dans l ensemble de la période considérée. Pour 2005-2012, le prix des terrains a cependant crû de 32 %, par rapport à 23 % pour le prix des maisons. Pour la région de la Capitale-Nationale, le prix des terrains est le principal facteur qui a contribué à l augmentation du prix des logements neufs (113 % en 2000-2012 et 79 % en 2005-2012). À l inverse, dans Gatineau-Ottawa, c est le prix des maisons qui a été déterminant dans cette inflation. Toutefois, quand on examine la situation du côté québécois de la rivière des Outaouais, on constate que le marché foncier a connu de fortes pressions à la hausse en raison de la forte demande locale et à cause de l introduction de plusieurs nouvelles charges de développement dans le processus municipal de mise en valeur des terrains à bâtir. Documents annexes P a g e 67 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

ÉVOLUTION DE L INDICE DES PRIX DES LOGEMENTS NEUFS DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, DE 2000 À 2012 (2007 = 100) Terrain Maison Total Mai 2000 70,2 % 68,6 % 68,9 % Mai 2001 72,6 % 72,2 % 72,3 % Mai 2002 76,9 % 76,1 % 76,2 % Mai 2003 81,1 % 81,7 % 81,4 % Mai 2004 86,0 % 87,7 % 87,3 % Mai 2005 90,1 % 92,0 % 91,4 % Mai 2006 96,3 % 95,7 % 95,9 % Mai 2007 99,6 % 99,5 % 99,1 % Mai 2008 106,0 % 104,7 % 105,1 % Mai 2009 110,9 % 107,2 % 108,1 % Mai 2010 117,3 % 109,3 % 111,3 % Mai 2011 123,2 % 111,7 % 114,7 % Mai 2012 125,9 % 112,7 % 116,3 % 2000-2012 79,3 % 64,3 % 68,8 % 2005-2012 39,7 % 22,5 % 27,2 % 2008-2012 18,8 % 7,6 % 10,7 % Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM 327-0046. ÉVOLUTION DE L INDICE DES PRIX DES LOGEMENTS NEUFS, À MONTRÉAL, À QUÉBEC ET À GATINEAU-OTTAWA, DE 2000 À 2012 En date de mai Variation 2000 2005 2008 2012 2000-2012 Montréal Total 68,7 91,6 104,7 115,3 67,8 % (26) 1 Terrains 71,2 92,5 112,5 122,0 71,3 % (32) Maisons 68,0 91,4 101,7 112,6 65,6 % (23) Québec Total 70,7 90,7 105,1 121,1 71,3 % (34) Terrains 67,1 80,0 104,5 142,9 113,0 % (79) Maisons 72,5 94,9 105,3 112,7 55,4 % (19) Gatineau-Ottawa 2 Total 66,3 94,6 103,4 115,4 74,1 % (22) Terrains 86,3 99,0 101,1 105,6 22,4 % (7) Maisons 62,3 93,7 103,8 118,1 89,6 % (26) 1 Variation pour 2000-2012 (hausse en % pour 2005-2012). 2 Aucune information n est disponible pour chaque composante de la région de la capitale canadienne. Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM 327-0046. Documents annexes P a g e 68 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

On peut aussi examiner la situation du marché de l unifamilial neuf en analysant la distribution courante de la production récente par classes de prix. Ainsi, dans l ensemble de la RMR de Montréal, qui constitue le plus important territoire de marché au Québec, le prix moyen en 2011 s établissait à plus de 360 000 $ et le prix médian à 325 000 $. Il convient aussi de souligner que 3 maisons sur 5 se sont écoulées à plus de 300 000 $ l an dernier. En parallèle, le prix moyen a augmenté de 5,5 % au cours la période 2010-2011 et la proportion de maisons vendues de 400 000 $ ou plus a crû de 5 %. LOGEMENTS INDIVIDUELS ÉCOULÉS PAR GAMME DE PRIX ET GRANDS TERRITOIRES DE MARCHÉ, RMR DE MONTRÉAL, EN 2011 Nombre Fourchette de prix ('000) Prix Prix unités - 300 300-399 400-499 500et + moyen médian Île de Montréal 205 6,8 % 34,1 % 24,4 % 34,6 % 545 288 $ 420 000 $ Laval 467 9,7 % 36,6 % 29,8 % 24,0 % 429 952 $ 405 396 $ Rive-Nord 1 689 56,1 % 29,9 % 9,5 % 4,5 % 305 521 $ 286 109 $ Rive-Sud 1 019 35,3 % 34,1 % 19,3 % 11,4 % 362 277 $ 330 000 $ RMR Montréal 3 744 39,4 % 32,0 % 16,2 % 12,3 % 362 243 $ 325 000 $ (en 2010) (4 912) (42,7 %) (33,6 %) (13,9 %) (9,9 %) (343 513 $) (314 217 $) Source : SCHL, Actualités habitation, RMR Montréal, janvier 2012. Sur le plan géographique, le prix moyen en 2011 a oscillé autour de 300 000 $ sur la Rive-Nord, de 365 000 $ dans la Rive-Sud (Longueuil et banlieue plus ou moins proche de la Montérégie), de 430 000 $ à Laval et de 550 000 $ sur l île de Montréal. Dans le choix de leur lieu de résidence, les Montréalais sont donc soumis à des contraintes financières importantes : particulièrement rares sont les familles avec enfants et les jeunes ménages qui peuvent choisir d habiter l île de Montréal. L inflation dans le marché québécois de l habitation au cours des 5 à 10 dernières années est intéressante à analyser en soi. Cependant, c est en regard de l évolution comparée avec le revenu réel disponible que l on doit aussi examiner la situation. À ce titre, la variation année après année au cours de la décennie 2000 a été inférieure à 3 % (en moyenne) et a oscillé entre 1,6 % (2005) et 4,6 % (2007). Pour l ensemble de la période (2000-2010), la hausse a été légèrement supérieure à 30 %. L indice des prix des logements neufs a pour sa part été de 70 % et le prix moyen de revente de la maison unifamiliale a augmenté du même ordre de grandeur. En conséquence, l abordabilité a vécu une période difficile, et l avenir n apparaît guère plus rose. De façon réaliste, un ratio de moins en moins grand de ménages québécois seront en position d accéder à la propriété ou de pouvoir augmenter leur stock d habitation. Documents annexes P a g e 69 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

REVENU RÉEL DISPONIBLE DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC HAUSSE ANNUELLE EN %, DE 2000 À 2010 2001 3,0 % 2006 3,4 % 2002 2,5 % 2007 4,6 % 2003 3,0 % 2008 3,3 % 2004 2,6 % 2009 2,0 % 2005 1,6 % 2010 1,8 %* * Projections de Pierre Bélanger, économiste, pour 2010. Source : SCHL, Adaptation des données de Statistique Canada. Documents annexes P a g e 70 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

Documents annexes P a g e 71 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

Documents annexes P a g e 72 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

6.3 L accession à la propriété en panne! Au cours des 30 à 40 dernières années, le taux d accession à la propriété des ménages québécois des diverses cohortes entre 1910 et 1980 a connu une forte croissance. Ce taux augmente rapidement à partir de l âge de soutien de ménage jusqu à l âge de 50 ans. Il continue de croître par la suite plus lentement jusqu à ce qu il atteigne un plateau, vers l âge de 60 ans. Il demeure relativement constant chez les personnes de 65 à 74 ans, puis commence à fléchir chez celles de 75 ans et plus. La majorité des «personnes âgées» continuent donc à profiter des services de logement qu offre leur résidence pendant plus de 10 ans après l âge de 65 ans. TAUX DE PROPRIÉTÉ (EN %) SELON L ÂGE, DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, DE 1971 À 2011 Classes d âge 1971 1981 2001 2006 0-25 ans 9,6 % 13,9 % 11,5 % 15,4 % 26-34 ans 32,2 % 46,1 % 40,3 % 43,6 % 35-44 ans 54,5 % 65,1 % 61,7 % 63,3 % 45-54 ans 58,9 % 65,7 % 67,5 % 68,8 % 55-64 ans 56,2 % 61,3 % 68,4 % 69,2 % 65-74 ans 63,7 % 65,3 % 52,3 % 49,5 % 75 ans et 50,3 % 52,7 % plus Total 47,1 % 53,3 % 57,9 % 60,1 % * Projections de Pierre Bélanger, économiste. Source : STATISTIQUE CANADA, Recensements quinquennaux. L accession à la propriété influe de façon majeure sur les décisions de consommation et d épargne des ménages québécois. Elle joue aussi un rôle important dans l assurance de leur bien-être à la retraite. L achat d une propriété est en pratique le plus important investissement que la majorité des Québécois font au cours de leur vie. D une manière générale, ce patrimoine financier les suivra par surcroît pendant toute la durée de leur vie. L actif à long terme d une propriété peut être réalisé à la fin du «cycle de vie résidentiel» des ménages au profit d un revenu de retraite, et ce, après que cette propriété ait assuré le confort de ces ménages. À l heure actuelle, le taux global de propriété se situe vraisemblablement autour de 61 % lorsqu on prend en compte la nature des mises en chantier, au Québec, au cours des dernières années. Par classes d âge, la progression en 2006-2011 semble s être atténuée quelque peu, et l avenir n apparaît pas nécessairement rose. De façon particulière, la croissance récente et importante des prix, autant ceux des maisons neuves que Documents annexes P a g e 73 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

ceux des maisons existantes dans l ensemble du Québec, et ce, dans les municipalités de toutes tailles, laisse perplexe quant à la poursuite de la hausse provinciale du taux de propriété. Cette préoccupation touche tous les ménages et tout particulièrement les jeunes qui se trouvent au début de leur cycle de vie résidentiel. Il est généralement reconnu que c est autour de 30 ans que l on devient propriétaire pour la première fois ou que l on reste locataire pour une période plus ou moins longue. L objectif de la croissance du taux de propriété au Québec devrait donc être un élément central de toute stratégie d interventions dans le domaine de l habitation. Vu le vieillissement progressif de la population québécoise prévue d ici 2031, une telle orientation est de nature à contribuer au mieux-être à long terme de la population. La diminution de la participation des entreprises et organisations aux régimes de pension dans le secteur privé et la crise financière récente, qui a mis à rude épreuve les régimes existants, sont venus accroître les préoccupations concernant la préparation financière des Québécois en ce qui concerne leur retraite. À ce sujet, un programme général de recherche a été mis sur pied par Statistique Canada au cours des dernières années pour mieux comprendre la situation. Diverses études ont été conduites, en tenant compte non seulement des sources ordinaires de revenu des Canadiens en âge de travailler, mais aussi de celles des personnes retraitées. Ainsi, le «revenu implicite» tiré de la valeur nette de la propriété a été inclus comme «input financier» pour les ménages de 60-69 ans et de 70 ans et plus. Pour les personnes retraitées, la vente de leur propriété constitue certes une source de revenu non négligeable 35. Ce revenu supplémentaire est de nature à réduire la différence qui peut exister entre les ménages en âge de travailler et ceux qui sont à l âge de la retraite s ils sont propriétaires de leur résidence. Dans l étude Revenus des Canadiens à l âge de la retraite et en âge de travailler : prise en compte de la propriété publiée en 2010 par Statistique Canada 36, on a évalué les «services en logements fournis par les fonds propres investis dans leur résidence» par les propriétaires âgés. Ces services auraient autrement dû être payés par le ménage au moyen du revenu de retraite 37. Les mesures effectuées sont fondées sur les données de l Enquête sur les dépenses des ménages (EDM) et sur celles du Recensement de 2006. À l échelle canadienne, les conclusions de l étude indiquent que la contribution des revenus de logement au revenu du ménage âgé est importante. L ajout des estimations desdits services représentaient en 2006 un 35 36 37 Si l on prend comme balise le prix moyen courant d une maison unifamiliale sur le marché de la revente au Québec, soit 250 000 $, le revenu annuel d intérêt que l ancien propriétaire peut recevoir se situe entre 5 000 $ (à un taux d intérêt de 2 % et 10 000 $ (à un taux de 4 %). W. MARK BROWN, FENG HOU et AMÉLIE LAFRANCE, Document de recherche n o 11F0027M dans le catalogue n o 064, produit par la Division de l analyse économique, juillet 2010. Cette forme de revenu est mesurée au niveau de l économie dans son ensemble, où les loyers implicites produits par les propriétaires de logement sont inclus dans les estimations du revenu national. Documents annexes P a g e 74

accroissement du revenu des ménages à la retraite de l ordre de 10 % à 13 % pour le groupe des 60-69 ans et de 12 % à 15 % pour celui des 70 ans ou plus. Selon l EDM, l écart entre le revenu net des ménages à l âge où ils atteignent le sommet de leur courbe de rémunération et celui des ménages de retraités de 70 ans et plus est d environ 45 %. Cet écart se réduit à 42 % si l on tient compte de la contribution des services de logement. Les données du recensement brossent un tableau semblable, la différence de revenu étant de 38 % si l on utilise le revenu net seulement et de 35 % si l on compte les services de logement. Si l on considère en outre la taille du ménage, l écart de revenu entre les ménages en âge de travailler et ceux qui sont à l âge de la retraite s amenuise encore. Selon les données du recensement, après avoir tenu compte des services de logement, le revenu des ménages à l âge de la retraite se situe de 22 % à 13 % en dessous de celui des ménages en âge de travailler. Une deuxième recherche, qui date de décembre 2010, a cherché à mesurer comment, entre 1969 et 2006, la situation relative du revenu des ménages précédents a évolué 38. Cette étude révèle une croissance progressive du bien-être économique relatif des ménages à l âge de la retraite. Sans prise en compte de la valeur nette du logement, le ratio du revenu relatif des ménages du groupe des 70 ans et plus par rapport au groupe des 40-49 ans et à celui des 50-59 ans a augmenté respectivement de 15 % et 8 %. Entre 1969 et 2006, les Canadiens ont investi dans des biens immobiliers qui leur ont fourni un revenu supplémentaire à la retraite. Cette source «implicite» de revenu provenant de l investissement dans un logement a augmenté en moyenne, durant cette période, de 13 % et de 16 % respectivement chez les groupes des 60-69 ans et des 70 ans ou plus. En outre, cette hausse s est accrue au fil du temps. En conséquence, la prise en compte du rendement de la valeur nette accumulée dans le logement réduit encore davantage l écart de revenu entre les ménages à la retraite et ceux qui étaient en âge de travailler au cours de la période 1969-2006. Soutenus par les politiques en matière de logement destinées à faciliter l achat de maisons, les Canadiens ont investi beaucoup et de façon régulière dans la propriété de leur résidence. Cette tendance a en fait permis de rétrécir l écart entre le revenu des ménages à l âge de la retraite et celui des ménages en âge de travailler d une manière plus grande que ne le permettait la seule augmentation de leurs revenus courants, et ce, en raison de la propriété de leur logement. Il convient finalement d indiquer ici que l un des piliers centraux de la politique sociale au Canada a consisté, depuis la Deuxième Guerre mondiale, à encourager l investissement privé des ménages dans leur logement 39. Le taux de propriété est l indicateur clé considéré, et ce, tout particulièrement en regard de sa 38 39 MARK BROWN et AMÉLIE LAFRANCE, Document n o 11F0027M dans le Catalogue n o 066, «Revenu provenant d un logement occupé en propriété chez les Canadiens en âge de travailler et à l âge de la retraite», 1969 à 2006. En pratique, la politique d accession à la propriété et celle plus générale en matière de logement a été et demeure l une des pierres angulaires de la politique sociale au Canada. Documents annexes P a g e 75

progression continue. Au Québec, le taux global de propriété est passé graduellement de 47 % en 1971 à 60 % en 2006. À l heure actuelle, il se situe à probablement 2 ou 3 % additionnels, et ce, lorsqu on prend en compte la nature des mises en chantier au Québec au cours de 2006-2011. Compte tenu de cette situation, il est à prévoir qu il n y aura probablement pas d augmentation massive du nombre de maisons à vendre au fur et à mesure que le nombre de ménages des 65 ans ou plus au Québec passera de 800 000 à 1,12 million, d ici 2031 (+ 320 000 ménages). Au cours des dernières décennies, l accroissement de l espérance de vie indépendante des personnes de 65 ans ou plus ainsi que l amélioration de la perspective de disposer d un revenu plus stable après la retraite, ne sont certes pas sans relation avec le maintien du taux de propriété chez les ménages des 55 ans ou plus. L expansion graduelle du système public de revenu à la retraite et celle, parallèle, des régimes privés de pension sont les grands responsables de cette réalité. Facteur à souligner, la cohorte 65 ans de 1976 a été la première à recevoir les pleines prestations du Régime de pensions du Canada et du Régime des rentes du Québec 40. 40 À savoir par rapport à l entrée en vigueur de la «sécurité de la vieillesse» et du «supplément de revenu garanti» en 1969, plus celles du Régime des pensions du Canada et du Régime des rentes du Québec. Documents annexes P a g e 76

ABORDABILITÉ DU LOGEMENT AU QUÉBEC, EN 2006 RÉPARTITION DES MÉNAGES SELON LEUR TYPE ET LEUR SITUATION RÉSIDENTIELLE Ménages Ménages Ensemble Type de Avec hypothèque Sans hypothèque Grand locataires ménages ménages Propriétaires Copropriétaires Propriétaires Copropriétaires total (Total) (Total) Familiaux 864 875 49 970 563 115 28 235 1 506 195 567 185 2 073 380 (Couples) (730 250) (39 175) (491 425) (25 185) (1 286 035) (362 310) (1 662 340) (Autres) 1 (134 625) (10 790) (71 690) (3 050) (220 155) (190 875) (411 040) Non familiaux 148 860 42 155 176 360 27 515 394 985 692 270 1 087 155 (Pers. seule) (131 345) (39 340) (162 120) (26 370) (359 175) (614 750) (973 925) (2 ou plus) (17 520) (2 810) (14 240) (1 145) (35 985) (77 520) (113 235) Total 1 105 860 92 120 739 475 55 745 1 901 080 1 259 460 3 160 535 1 Les familles monoparentales et «autres» ménages familiaux. Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM 97-554. Documents annexes P a g e 77 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

LOGEMENTS POSSÉDÉS AVEC OU SANS HYPOTHÈQUE DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, EN 2006 Unifamiliale Multifamilial Parc Individuelle Urbaine 4 et moins 5 et plus Total 1 Nombre total 1 351 295 180 630 196 545 35 790 1 902 780 Foncière libre 1 348 170 161 355 111 910 0 1 754 710 Avec hypothèque 760 880 108 835 67 950 0 1 014 625 Sans hypothèque 587 290 52 520 43 960 0 740 085 (en %) (43,6 %) (32,5 %) (39,3 %) (N/A) (42,2 %) Copropriétés 3 125 19 275 84 635 35 790 148 075 Avec hypothèque 1 930 13 280 58 305 15 055 92 280 Sans hypothèque 1 195 5 995 26 330 20 735 55 795 (en %) (38,2 %) (31,1 %) (31,1 %) (57,9 %) (37,7 %) 1 C est-à-dire les duplex individuels, les maisons mobiles et autres résidences. Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM, 97-554. Documents annexes P a g e 78

SECTION 2 INTRODUCTION CONTEXTE ET CONTENU DE L ÉTUDE Depuis 2000, le marché du logement - en particulier celui des propriétés - affiche, partout au Québec, une vigueur qui, en dépit d un ralentissement récent de l augmentation du prix des maisons et des unités de copropriétés, semble vouloir perdurer. Si la politique monétaire de la Banque du Canada, qui maintient les taux d intérêt à des bas niveaux historiques est en bonne partie responsable de cet état de choses et de la surchauffe qu ont connue certains marchés résidentiels au pays, les fondamentaux de l économie (démographie et immigration, croissance des revenus, chômage relativement faible, rareté croissante des terrains développables) soutiennent également la croissance des prix et des loyers. L accession à la propriété, qui constitue une constante dans les politiques et programmes des gouvernements canadien et provinciaux depuis plus de six décennies, demeure par ailleurs une priorité qu on retrouve dans l encadrement réglementaire régissant le crédit hypothécaire et la fiscalité immobilière. Les récentes restrictions imposées par le gouvernement du Canada en ce qui concerne les prêts assurés par la Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL) pour réduire l endettement des ménages risquent toutefois d exclure plusieurs acheteurs potentiels du marché de la propriété. Il en est de même de la réforme imminente de la législation québécoise relative à la copropriété. Parallèlement au marché de la propriété, le marché locatif québécois présente un excellent potentiel de développement pour les décennies à venir, mais se heurte du même coup à une problématique qui lui est propre et qui est intimement liée au cadre institutionnel en vigueur au Québec. Plus précisément, le système qui régit les augmentations de loyers sur la base de paramètres mis en place en 1979 affecte à la fois, comme nous le verrons plus loin, la qualité du parc existant et son renouvellement, du moins dans le segment «abordable» du marché locatif. Enfin, les ménages à revenu faible ou modeste disposent pour se loger de différents programmes d aide qui agissent à la fois sur l offre (HLM, OSBL et coopératives d habitation) et sur la demande résidentielles (allocation logement et supplément de loyer). Toutefois, le retrait, dès 1993, du gouvernement fédéral du financement des programmes de logement social au pays et la disparition progressive des conventions d exploitation qui en résulte menacent la survie de plusieurs organismes du secteur, en dépit des efforts consentis par le gouvernement du Québec et les municipalités pour les soutenir. Le déficit d entretien et les besoins de mise aux normes qui affectent le parc de logements sociaux dans son ensemble tant le parc d HLM que celui des OSBL et des coopératives d habitation ajoutent à l incertitude qui prévaut en période de restriction budgétaire et poussent à réfléchir à des modes alternatifs de production pour loger les plus démunis. Documents annexes P a g e 79

Si chacun des enjeux soulevés plus haut constitue en soi un sujet d étude et peut être considéré séparément, ces enjeux demeurent à plusieurs égards interreliés. Ainsi, le marché de la copropriété de bas et milieu de gamme attire une clientèle de premiers acheteurs qui provient du marché locatif et qui, dans certains cas, est susceptible d y retourner. Par ailleurs, les logements locatifs de luxe sont également un substitut au marché des copropriétés haut de gamme, lesquelles sont à leur tour une solution de rechange à la maison unifamiliale pour le ménage qui avance dans son cycle de vie et accorde, par exemple, une importance accrue au fait d habiter au cœur de la ville. Enfin, la pénurie de logements abordables qui nourrit les listes d attente des organismes de logement social découle, en partie du moins, des mesures qui régissent depuis plusieurs décennies les relations entre propriétaires et locataires au Québec. Dans ce tour d horizon de la situation du marché du logement au Québec, quatre volets complémentaires seront ainsi abordés, soit : i. L accession à la propriété et son évolution au Canada et au Québec; ii. L encadrement étatique et institutionnel : politique monétaire, assurance hypothécaire et autres mesures d encouragement à la propriété; iii. Le logement locatif : problématique, encadrement provincial et avenues de solutions; iv. Le logement social et abordable : état de la situation, modes d intervention étatique et avenues de solution. Documents annexes P a g e 80

1. L ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ AU CANADA ET AU QUÉBEC UN PORTRAIT D ENSEMBLE 1.1. L accession à la propriété et son évolution depuis 1971 Comme en fait foi l étude récente de Hou (2010) 41 réalisée à l aide de huit recensements couvrant la période 1971-2006, l accession à la propriété n est pas un phénomène statique et linéaire, mais suit le cycle de vie des ménages canadiens et varie selon le niveau de revenu et la structure familiale. Ainsi, le taux d accession à la propriété augmente rapidement avant l âge de 40 ans, puis continue d augmenter à un rythme plus lent jusqu à 65 ans, âge où il atteint un plateau, avant de fléchir vers 75 ans. Actuellement, plus des trois quarts des ménages canadiens sont propriétaires de leur maison à l âge de 65 ans. Par ailleurs, le revenu familial explique en bonne partie le niveau d accession à la propriété et la hausse observée à cet égard depuis 1971. Il existe en effet une différence considérable entre les taux d accession à la propriété observés pour les tranches de revenu supérieures, lesquelles se sont se accrues avec le temps, et ceux des quintiles inférieurs, qui ont régressé. Enfin, si les familles avec enfants ont été, et demeurent toujours, les plus susceptibles de posséder une maison, leur différence par rapport à d autres groupes s est atténuée au fur et à mesure que le phénomène des «empty nesters» (couples sans enfants et personnes seules) prenait de l ampleur. Le tableau 1 dresse un portrait d ensemble de l évolution du taux de propriétaires au Canada depuis le début des années 1970. On y constate d abord que, dans l ensemble du pays, l accès à la propriété résidentielle a progressé régulièrement depuis 1971 en dépit d une stagnation au cours de la première moitié des années 1980 42, le taux de propriétaire atteignant 68,4 % en 2006. Il s agit là d une progression de plus de 13 % en 35 ans, progression qui s est accélérée depuis l an 2000. 41 HOU, Feng (2010). «Incidence de l âge, du revenu et de la structure de la famille sur l accession à la propriété», L Observateur économique canadien, Statistique Canada, février 2010. 42 Cette stagnation au niveau national s explique par un fléchissement assez prononcé du taux de propriétaires qui caractérise les provinces de l Ouest (Saskatchewan, Alberta et Colombie-Britannique) entre 1981 et 1986. Documents annexes P a g e 81

Tableau 1 : Taux de propriétaires-occupants, Canada, provinces, territoires et régions métropolitaines, 1971-2006 ( %) 1 1971 1976 1981 1986 1991 1996 2001 2006 Canada 60,3 61,8 62,1 62,1 62,6 63,6 65,8 68,4 Provinces et territoires Terre-Neuve-et-Labrador 80 80,6 80,6 80,1 78,6 77,1 78,2 78,7 Île-du-Prince-Édouard 74,3 76,6 75,7 74 73,6 72,1 73,1 74,1 Nouvelle-Écosse 71,2 72,4 71,5 71,6 70,6 70,4 70,8 72 Nouveau-Brunswick 69,4 71,8 73,4 74,2 74,1 73,8 74,5 75,5 Québec 47,4 50,4 53,3 54,7 55,5 56,5 57,9 60,1 Ontario 62,9 63,6 63,3 63,6 63,7 64,3 67,8 71 Manitoba 66,1 66,4 65,8 65,5 65,8 66,4 67,8 68,9 Saskatchewan 72,7 75,5 72,9 70,1 69,9 68,8 70,8 71,8 Alberta 63,9 64,8 63,1 61,7 63,9 67,8 70,4 73,1 Colombie-Britannique 63,3 65,3 64,4 62,2 63,8 65,2 66,3 69,7 Yukon 50,2 49,3 52,7 55,7 57,6 58,5 63 63,8 Territoires du Nord-Ouest 2 24,7 25 22,6 27,6 31,5 38,6 53,1 52,8 Nunavut 2 NA NA NA NA NA NA 24,2 22,7 Régions métropolitaines St. John s 66,6 68,9 69,5 68,3 67,1 67,5 69,5 71,5 Halifax 53,2 55,7 55,6 58,3 58 59,9 61,7 64 Moncton 64,1 66,1 68,2 69,3 69,5 69,2 68,6 70,1 Saint John 52 56,8 59,6 61,6 63,4 65,6 67,4 70 Saguenay 55,5 60,3 62 61,5 60,9 60,8 62,3 63,3 Québec 43,8 46,6 50,9 52,9 53,6 54,9 55,5 58,6 Sherbrooke 43,9 48 49,4 50,1 49,2 50,2 51,9 53,5 Trois-Rivières 50,3 53 55,6 55,4 54,5 55,5 57,3 57,6 Montréal 35,5 38,4 41,9 44,7 46,7 48,5 50,2 53,4 Gatineau 58,6 59,7 59,1 59,2 59,8 61,5 62,4 67,5 Ottawa 50,1 50,1 51,4 50 54,4 58,2 61,4 66,7 Kingston 55,1 57,7 59,3 59,7 59,4 61,2 63,9 67,4 Toronto 55,4 56,7 57,3 58,3 57,9 58,4 63,2 67,6 Hamilton 63,9 63,8 63,4 64,6 64,6 65,2 68,3 71,6 London 60,1 59,5 58 57,8 57,6 60 62,8 65,9 Windsor 70,4 69,9 68 67,2 68,4 68,6 71,8 74,3 Thunder Bay 73,6 72 69,4 69 68,4 69,7 71,9 72,9 Winnipeg 59,6 59,2 59,1 60,8 62 63,9 65,5 67,2 Regina 60,9 66,2 65,4 65,7 66,2 66 68,2 70,1 Saskatoon 61,3 65,7 61,8 59,9 61 61,4 65 66,8 Calgary 56,5 59,2 58,4 57,9 60,6 65,5 70,6 74,1 Edmonton 57,1 58,1 57,9 57,1 59,2 64,4 66,3 69,2 Vancouver 58,8 59,4 58,5 56,3 57,5 59,4 61 65,1 Victoria 61,5 61,2 59,8 59,2 61,1 62,1 63,1 64,7 1. Les taux de propriétaires-occupants correspondent au nombre de ménages propriétaires-occupants divisé par le nombre total de ménages, tous modes d occupation confondus. Les données relatives aux régions métropolitaines de recensement (RMR) pour la période de 1971 à 1986 sont fondées sur délimitations limites des RMR de 1986. Les données des années subséquentes n ont pas été révisées en fonction des nouvelles délimitations des RMR. 2. En 1996 et avant, les Territoires du Nord-Ouest englobaient le Nunavut. Source : SCHL, adaptation de données de Statistique Canada (Recensement du Canada). Documents annexes P a g e 82

Cela dit, de profondes différences existent d une province à l autre. En ce qui a trait aux provinces à caractère plus rural qui présentent traditionnellement un taux de propriétaires supérieur à la moyenne nationale, on note une stagnation (Île-du-Prince-Édouard, Nouvelle-Écosse), voire une détérioration (Terre- Neuve et Labrador, Saskatchewan) de ce taux au cours de la période. Le Nouveau-Brunswick fait par contre bonne figure avec une progression notable de l accès à la propriété, surtout entre 1971 et 1986, la progression étant beaucoup plus modeste dans le cas du Manitoba. Dans le cas de l Ontario, cette progression (12,9 %) se rapproche de la moyenne nationale, alors qu elle lui est nettement supérieure en Alberta (14,4 %), où la manne pétrolière alimente l accession à la propriété de façon ininterrompue depuis deux décennies. Pour sa part, la Colombie-Britannique enregistre une augmentation de son taux de propriétaires de seulement 10,1 % sur l ensemble de la période. C est au Yukon et dans les Territoires du Nord-Ouest que l amélioration de l accès à la propriété est la plus marquée : dans le premier cas, le taux de propriétaires s est apprécié de 27,1 % alors qu il a plus que doublé (113,8 %) dans le second cas, l accès à la propriété y ayant fait un bond de près de 38 % entre 1996 et 2001. Mais qu en est-il du Québec? L analyse du Tableau 1 démontre que si le taux de propriétaires y est toujours nettement inférieur à la moyenne nationale et, plus particulièrement, aux taux qui prévalent en Ontario, en Alberta et en Colombie-Britannique, c est au Québec que la progression de l accès à la propriété a été la plus prononcée au pays (26,8 %), après les Territoires du Nord-Ouest à égalité avec le Yukon. De plus, cette progression a été continue, n a connu aucun fléchissement et s est accélérée au cours de la dernière période (2001-2006), propulsée par une économie florissante et des taux d intérêt tant nominaux que réels historiquement bas. On peut donc en conclure que s il y a place au Québec pour un important rattrapage en matière d accession à la propriété, la tendance demeure encourageante en dépit, comme on le verra plus loin, de certains facteurs qui pourraient contribuer à l infléchir. La seconde section du tableau 1 montre l évolution du taux de propriétaires pour chacune des régions métropolitaines de recensement (RMR) canadiennes. Relativement aux six RMR du Québec, on constate que toutes arborent un taux de progression supérieur à la moyenne nationale pour l ensemble de la période. Les taux de progression les plus faibles se retrouvent à Saguenay (14,1 %) et Trois-Rivières (14,5 %). Dans le cas de Gatineau, qui affiche pour 2006 le taux de propriétaires le plus élevé parmi les RMR québécoises (67,5 %), la progression s établit à 15,2 % alors qu elle est nettement supérieure à Sherbrooke (21,9 %). Mais c est dans les deux principales RMR de la province que l accès à la propriété s est le plus améliorée, la progression du taux de propriétaires atteignant 33,8 % à Québec et 50,4 % à Montréal. Dans ces deux cas, la progression a été soutenue au fil des ans, et on ne décèle aucun fléchissement de la tendance. Ainsi, la métropole du Québec a perdu son statut de «ville de locataires» en 2001, bien qu elle affiche toujours en 2006 le plus faible taux de propriétaires (53,4 %) parmi les RMR québécoises, immédiatement derrière Sherbrooke. Documents annexes P a g e 83

Si le taux de propriétaires permet de se faire une idée juste de l état général de l accession à la propriété résidentielle et de son évolution à long terme, d autres indicateurs fournissent une idée plus précise de l accessibilité financière des ménages à divers types de résidences. C est le cas de l indice RBC mis au point par la Banque Royale du Canada, qui mesure la proportion du revenu avant impôts qu un ménage doit consacrer aux coûts de possession d une propriété 43 appartenant à une catégorie précise la propriété de référence étant le bungalow individuel, selon les valeurs actuelles du marché. Le dernier rapport RBC 44 fait état, pour un deuxième trimestre consécutif, d une légère détérioration de l indice d accessibilité financière à la propriété au niveau national pour les catégories des bungalows individuels et des maisons à deux étages, la mesure relative à la troisième catégorie (appartements en copropriété) demeurant stable. En août 2012, l indice RBC pour ces trois catégories s établissait respectivement à 43,4 %, 49,4 % et 28,8 %. À cet égard, le Québec présente un bilan relativement avantageux, qui contraste avec la situation qui prévaut en Ontario et, surtout, en Colombie-Britannique, où l indice global approche les 70 %. Ainsi, les mesures d'accessibilité relatives aux bungalows et aux appartements en copropriété ont régressé ce qui indique une amélioration de l accessibilité financière pour s établir respectivement à 34 % et à 27,3 %, tandis que celle des cottages a légèrement augmenté à 42,7 %. D une façon générale, les niveaux d'accessibilité restent près des normes historiques au Québec et ne semblent pas encore affecter la demande des acheteurs. Le tableau 2 reproduit les indices les plus récents d accessibilité financière RBC relatifs aux six principales régions métropolitaines canadiennes, pour chacune des trois catégories de propriétés, en date d août 2012 (T2). Comme on peut le constater, l accessibilité financière à Montréal, laquelle s est en outre améliorée pour les trois catégories d immeubles relativement au 1 er trimestre 2012, se compare avantageusement à celle qui prévaut à Toronto et à Vancouver. Notons cependant que l indice relatif aux maisons de deux étages (cottages) excède maintenant de 10 points sa moyenne historique (42,6 %) ainsi que la moyenne nationale actuelle (49,4 %), ce qui la rend beaucoup moins accessible aux ménages montréalais. Enfin, les RMR albertaines bénéficient des indices les plus favorables, en dépit du prix élevé des propriétés, ce qui reflète les très hauts niveaux de revenus que l on y retrouve. 43 Les coûts de possession incluent les remboursements hypothécaires, le financement des services publics, les taxes foncières et, le cas échéant, les charges communes. 44 RECHERCHE ECONOMIQUE RBC, Tendances immobilières et accessibilité à la propriété, août 2012, 13 pages. Documents annexes P a g e 84

Tableau 2 : Indices d accessibilité financière RBC, six régions métropolitaines, 2 e trimestre 2012 Indices d accessibilité financière RBC ( % du revenu brut), T2, 2012 RMR Bungalow individuel Maison de étages deux Appartement en copropriété Toronto 54,5 % 63,9 % 34,8 % Montréal 40,4 % 52,6 % 31,6 % Vancouver 91,0 % 93,8 % 45,2 % Ottawa 41,9 % 44,0 % 29,0 % Calgary 36,7 % 37,2 % 21,6 % Edmonton 32,4 % 36,4 % 20,2 % Source : Indices d accessibilité financière RBC, six régions métropolitaines, 2 e trimestre 2012 En résumé, l accession à la propriété se porte relativement bien au Québec : depuis le début des années 1970, le taux de propriétaires a progressé à un rythme accéléré plus du double de la moyenne nationale -, ce qui a permis aux ménages québécois, et notamment montréalais, de rattraper une partie de l écart qui les sépare de leurs concitoyens des autres provinces. Dans l ensemble, la propriété résidentielle demeure financièrement accessible aux ménages québécois, du moins pour ce qui est des bungalows et des appartements en copropriété, ces derniers s imposant de plus en plus comme la «porte d entrée» des premiers accédants à la propriété. Si la situation est plus tendue à Montréal, elle demeure somme toute acceptable, sauf dans le cas des résidences de type cottages (maisons de deux étages), qui sont devenues l apanage exclusif des ménages plus aisés disposant d une importante mise de fonds. Compte tenu du niveau d endettement très élevé des ménages, ce portrait positif pourrait toutefois se détériorer advenant une hausse des taux d intérêt ou un resserrement supplémentaire des conditions de crédit qui régissent les prêts assurés par la SCHL. Les modifications imminentes à la législation québécoise Documents annexes P a g e 85

relative à la copropriété sont également susceptibles d affecter l accessibilité financière des ménages propriétaires à revenu modeste, dont la marge de manœuvre est très limitée, voire nulle. 1.2. Profil des propriétaires et locataires québécois, 2006 Tiré du recensement fédéral 2006, le tableau 3 trace un profil général des ménages privés au Québec, tant propriétaires que locataires. En bref, on retiendra que sur les quelque 1,9 million de ménages propriétaires (pour un taux de propriété de 60,1 %), plus de 71 % résident dans une maison individuelle détachée (bungalow ou cottage), 9,4 % habitent une maison jumelée ou en rangée, alors que 16,1 % occupent un logement dans un immeuble de moins de cinq étages (par rapport à 24,5 % à Montréal), dont plus du tiers (5,8 %) dans un duplex (7,9 % à Montréal). Quant à ceux qui possèdent une unité dans un immeuble de cinq étages ou plus, ils ne représentent que moins de 2 % des ménages privés propriétaires (3,5 % à Montréal). Enfin, 7,7 % d entre eux occupent un logement dans une copropriété (13,3 % à Montréal), une proportion qui est appelée à croître dans les années qui viennent. Du côté des locataires, plus de 78 % des quelque 1,3 million de ménages occupent un logement dans un immeuble de moins de cinq étages, dont environ 11 % dans un duplex. À Montréal, c est 81 % des ménages locataires qui logent dans de petits immeubles à structure de bois-brique. Cet engouement des locataires pour les petites structures est une caractéristique du marché locatif québécois, où les immeubles de type «conciergeries» et «plex» sont la norme, alors que les appartements situés dans des immeubles de cinq étages ou plus à structure de béton ne regroupent qu un peu moins de 10 % des unités locatives (14 % à Montréal). Enfin, 11,1 % des ménages locataires privés du Québec occupent une maison unifamiliale détachée, jumelée ou en rangée, une formule locative très développée ailleurs au Canada notamment en Ontario et aux États-Unis. Dans la métropole, ce pourcentage chute à 4,5 % seulement. Documents annexes P a g e 86

Tableau 3 : Profil des propriétaires et locataires québécois, 2006 Tous les ménages Total Femmes Hommes Total Femmes Hommes Nombre de ménages 3 189 345 980 340 538 605 441 730 334 065 260 775 73 290 Revenu moyen avant impôt des ménages en 2005 ($) 58 954 30 955 28 007 34 550 46 561 42 953 59 399 Revenu moyen après impôt des ménages en 2005 ($) 48 789 25 412 23 606 27 614 40 614 38 241 49 059 Frais de logement mensuels moyens ($) 1 734 593 588 600 713 700 760 Ménages propriétaires Nombre de ménages 1 917 735 361 410 191 405 170 005 162 455 117 945 44 510 Revenu moyen avant impôt des ménages en 2005 ($) 74 294 40 468 36 280 45 184 58 157 54 213 68 605 Revenu moyen après impôt des ménages en 2005 ($) 60 437 31 955 29 413 34 816 49 146 46 770 55 441 Frais de logement mensuels moyens ($) 1 816 651 615 691 816 804 847 Maisons individuelles non attenantes 1 365 680 204 350 97 340 107 010 105 645 73 260 32 385 Maisons jumelées 126 245 20 940 12 820 8 125 15 420 12 475 2 950 Maisons en rangée 54 600 13 030 8 495 4 535 7 520 6 195 1 325 Appartements situés dans un duplex 111 950 27 980 16 175 11 805 11 370 8 240 3 140 Appartements dans des immeubles de moins de cinq étages 196 590 71 335 42 785 28 550 18 575 14 760 3 815 Appartements dans des immeubles de cinq étages ou plus 35 805 16 215 10 885 5 325 1 640 1 390 245 Autres logements 26 865 7 555 2 905 4 655 2 285 1 630 660 Logements faisant partie d une copropriété 148 080 65 845 43 075 22 770 12 135 10 195 1 945 Propriétaires avec prêt hypothécaire 1 107 700 171 250 77 875 93 370 105 440 75 275 30 160 Propriétaires sans prêt hypothécaire 798 645 189 305 113 435 75 870 56 405 42 395 14 015 Ménages locataires Tous les ménages privés Ménages d'une personne Ménages monoparentaux Nombre de ménages 1 267 945 618 500 347 010 271 490 170 980 142 300 28 675 Revenu moyen avant impôt des ménages en 2005 ($) 35 763 25 400 23 446 27 897 35 577 33 645 45 166 Revenu moyen après impôt des ménages en 2005 ($) 31 155 21 590 20 404 23 106 32 523 31 182 39 177 Frais de logement mensuels moyens ($) 1 609 560 572 543 616 614 625 Maisons individuelles non attenantes 89 900 32 135 14 675 17 460 13 380 10 720 2 660 Maisons jumelées 29 585 9 905 5 665 4 240 6 090 5 155 930 Maisons en rangée 21 665 6 455 3 780 2 675 4 980 4 255 720 Appartements situés dans un duplex 142 360 60 295 35 255 25 045 21 900 18 190 3 710 Appartements dans des immeubles de moins de cinq étages 848 675 422 745 231 635 191 115 116 855 97 525 19 335 Appartements dans des immeubles de cinq étages ou plus 125 845 82 105 53 725 28 380 6 590 5 505 1 090 Autres logements 9 925 4 850 2 275 2 575 1 185 955 230 Logements faisant partie d une copropriété S.O. S.O. S.O. S.O. S.O. S.O. S.O. 1. Aucune donnée sur les frais de logement n est recueillie lors du recensement pour les ménages agricoles et les ménages vivant dans un logement de bande. Pour les locataires, les frais de logement englobent le loyer et les coûts de l électricité, des combustibles, de l approvisionnement en eau et des autres services municipaux. Pour les propriétaires, ils comprennent les paiements hypothécaires (capital et intérêt), les impôts fonciers, les charges de copropriété, le cas échéant, ainsi que les coûts de l électricité, des combustibles, de l approvisionnement en eau et des autres services municipaux. Source : SCHL, L Observateur du logement au Canada, Tableau 13_FR, août 2011 (données de Statistique Canada). Documents annexes P a g e 87

En ce qui a trait au profil socioéconomique des ménages propriétaires, leur revenu brut annuel moyen s établissait en 2005 à près de 74 300 $ et leur revenu disponible (après impôts) à environ 60 400 $. Quant à leurs frais de logement mensuels moyens, ils s élevaient à 816 $, ce qui, sur une base annuelle et exprimé en pourcentage du revenu brut, implique un taux d effort pour le logement de seulement 13,2 % - la norme maximale admissible étant en général fixée à 30 %. Ce bilan avantageux est notamment attribuable à la structure d âge de la population et au fait que 42 % des ménages propriétaires du Québec n ont aucune hypothèque à assumer, ayant déjà remboursé leur prêt. L accumulation de capital propre par l épargne personnelle et les revenus de placement qu elle génère ont pour effet de réduire d autant le taux d effort de cette catégorie de ménages. Si la situation diffère du côté des locataires, elle demeure très acceptable : moyennant des frais de logement mensuels de 609 $ et un revenu brut avant impôts de près de 35 800 $ (31 200 $ après impôts), le taux d effort moyen des ménages locataires québécois est de l ordre de 20,4 %, ce qui demeure bien en-deçà de la norme reconnue. C est toujours le cas si l on considère les ménages locataires composés d une seule personne, et dont le taux d effort s établit à 26,5 %. En bref, l impression qui se dégage de ce portrait général est plutôt positive et suggère que, d une façon générale, le marché du logement québécois fonctionne de façon assez harmonieuse. Tant du côté des propriétaires que de celui des locataires, les taux d effort moyens sont relativement faibles et reflètent, dans le premier cas, les indices d accessibilité financière analysés plus haut et, dans le second cas, des niveaux de loyer particulièrement favorables aux locataires. À cet égard d ailleurs, et comme nous le verrons par la suite, il faut ajouter que le faible niveau des loyers qui prévaut au Québec en général et à Montréal en particulier et qui avantage à court terme les locataires explique aussi en bonne partie les problèmes de détérioration et de non-renouvellement du parc locatif, lesquels risquent, à long terme, de s avérer lourds de conséquences. 1.3. Évolution des prix résidentiels au Canada et au Québec, 1990-2011 Pour analyser la progression des prix résidentiels au Canada et dans les principales RMR du pays, nous aurons recours à deux indices de prix : i. L indice Teranet -Banque Nationale, qui a cours depuis plusieurs années au Canada, repose, à l instar de l indice S&P Case-Shiller qui mesure la valeur nominale du marché de l'immobilier résidentiel dans vingt régions métropolitaines des États-Unis, sur la méthode des ventes répétées (Repeat Sales). Cette méthode, qui procède à partir de propriétés ayant fait l objet de deux ou plusieurs ventes sur le marché, Documents annexes P a g e 88

fait l hypothèse que ni la propriété ni aucun des éléments de son environnement urbain n ont fait l objet de modifications susceptibles d en influencer la valeur marchande. ii. L indice CREA-HPI, développé par la firme Altus pour l Association canadienne des chambres immobilières et mis en service en février 2011, repose pour sa part sur l application de la méthode dite «des prix hédoniques», reconnue universellement comme la plus fiable pour isoler l effet de la composante temporelle dans l évolution des prix, dans la mesure où l ensemble des attributs physiques, de voisinage et environnementaux de la propriété sont pris en compte dans l élaboration de l indice. Le tableau 4 reproduit l évolution de l indice Teranet -Banque Nationale pour le Canada et les principales régions métropolitaines au cours de la période 1990-2011. La valeur de l indice rapporté au tableau (milieu de 2005 = 100) est celle obtenue pour la fin décembre de chaque année, et concerne l ensemble de l échantillon de ventes-reventes utilisées, tous types de propriété confondues. L indice canadien n étant disponible que depuis 1999, nous limiterons notre analyse de la progression des prix à la période 2000-2011, qui fut marquée par une reprise économique partout au pays et par une activité immobilière soutenue, voire fébrile, qui a atteint son apogée entre 2004 et 2007. Un premier constat s impose : au cours de cette période, l indice national a plus que doublé, passant de 71,4 à 147,8, ce qui correspond à une progression annuelle de 6,8 %. Si toutes les RMR canadiennes ont profité de la croissance des valeurs immobilières, cette dernière ne s est pas faite au même rythme partout. Le tableau 5 rapporte, pour six RMR canadiennes, le taux de progression des prix résidentiels sur l ensemble de la période 2000-2011 ainsi que le taux annuel composé correspondant. Comme on peut le constater, trois RMR ont particulièrement bien performé à ce chapitre, soit Québec, Montréal et Vancouver, où le prix des résidences a progressé à un rythme annuel de respectivement de 8,9 %, 7,6 % et 8,6 %. Dans le cas des RMR québécoises, l excellente performance économique qu a connue le Québec tout au long de la dernière décennie explique en bonne partie cette forte progression des valeurs résidentielles. À cet égard, l étude menée par Fortin et Leclerc (2002) 45 sur les déterminants du prix réel des logements au Canada suggère que trois variables exercent une influence significative sur le prix réel, soit le revenu réel par personne adulte, le taux d intérêt nominal sur les prêts hypothécaires de 5 ans et la croissance de la population de 25 à 54 ans, donc de la population active où se recrutent notamment les premiers acheteurs. La conjonction favorable entre la prospérité économique, une démographie favorable et une politique monétaire reposant sur le maintien de bas taux d intérêt a grandement favorisé le Québec tout au long de cette période. 45 FORTIN, Mario et André LECLERC (2002). «Déterminants du prix réel des logements au Canada», L'Actualité économique, vol. 78, n 3, 2002, p. 293-320. Documents annexes P a g e 89

Tableau 4 : Indice composite national de prix des maisons Teranet -Banque Nationale 1990 2011 (2005 = 100)* 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Canada S.O S.O S.O S.O S.O S.O S.O S.O S.O 68,33 71,35 Halifax 55,46 57,17 58,29 59,88 59,76 59,05 60,68 62,17 64,53 67,64 70,63 Québec 62,71 62,34 63,33 62,85 62,61 61,83 61,42 62,72 62,04 64,72 65,38 Montréal 57,50 57,79 56,67 57,15 56,25 55,62 55,82 56,59 58,41 60,94 63,94 Ottawa S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. 64,56 65,25 71,66 Toronto S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. 69,27 71,61 75,50 Hamilton S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. 67,93 70,07 73,76 Winnipeg 60,91 61,70 62,40 62,96 63,38 62,93 63,44 63,88 64,85 66,83 68,81 Calgary S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. 70,81 74,15 Edmonton S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. 64,29 67,94 Vancouver 54,90 58,25 64,59 68,63 71,13 69,64 69,92 69,58 66,89 67,71 68,10 Victoria 45,61 52,57 57,69 60,53 61,67 60,29 59,99 60,32 60,04 60,46 62,09 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Canada 75,18 82,18 88,53 95,36 103,16 115,79 126,57 125,61 132,37 137,67 147,82 Halifax 75,11 82,13 87,84 95,81 99,71 108,66 113,22 118,02 123,56 130,37 132,48 Québec 70,04 77,74 85,71 93,94 100,76 107,02 117,48 132,61 143,56 154,95 166,18 Montréal 67,89 76,73 85,23 94,19 99,81 108,81 116,80 121,57 127,74 135,35 143,69 Ottawa 77,32 85,74 91,39 97,48 101,51 105,30 111,57 116,62 123,82 131,07 137,04 Toronto 79,82 86,63 91,40 96,10 102,21 104,38 113,12 112,31 120,64 125,66 138,15 Hamilton 77,95 84,20 89,40 95,59 103,27 107,59 112,55 115,75 118,83 121,89 131,28 Winnipeg 71,77 76,86 84,67 93,97 103,45 115,72 135,84 147,74 158,21 165,83 180,28 Calgary 78,17 85,37 90,18 96,17 106,55 153,34 171,16 158,00 157,73 153,48 154,88 Edmonton 73,94 83,32 88,74 95,11 104,45 145,91 180,30 163,31 163,20 162,03 163,64 Vancouver 70,30 75,80 84,31 93,90 106,56 128,76 143,99 141,60 148,93 156,45 169,29 Victoria 64,45 70,16 81,34 92,85 107,50 123,01 138,81 138,19 143,08 139,07 139,51 Source: SCHL, Observateur du logement au Canada, Tableau 5_FR, 2012 * Les indices reproduisent pour chaque année les valeurs de fin décembre, ce qui explique que les indices de 2005 ne prennent pas la valeur 100. Documents annexes P a g e 90

Tableau 5 : Taux de progression des prix résidentiels dans six RMR, 2000-2011 Régions métropolitaines Variation globale 2000-2011 Taux de croissance annuel composé Canada 107,2 % 6,8 % Québec 154,2 % 8,9 % Montréal 124,7 % 7,6 % Ottawa 91,2 % 6,1 % Toronto 83,0 % 5,7 % Calgary 108,9 % 6,9 % Vancouver 148,6 % 8,6 % Le graphique 1 reproduit l historique des valeurs de l'indice Teranet -Banque Nationale pour Montréal, Québec et Ottawa-Gatineau, la série remontant à 1995 dans les deux premiers cas et à 1999 dans le dernier. Il est intéressant de constater qu en ce qui concerne Montréal et Québec, la progression des prix est non seulement supérieure à celle qui caractérise la région d Ottawa-Gatineau mais qu elle est aussi plus régulière, les fluctuations très prononcées qui ont marqué le marché immobilier de la capitale nationale dès 2006 ne se retrouvant pas au Québec. Les graphiques 2 et 3 reproduisent pour leur part l évolution de l indice CREA-HPI pour quatre RMR canadiennes au cours de la période 2005-2012. Ici encore, il est frappant de constater, dans le cas de Montréal, la très grande stabilité de l indice, tant pour le marché dans son ensemble (indice composite graphique 2) que pour le segment des copropriétés (graphique 3), dont la popularité ne cesse de croître partout au pays. Cette stabilité dans la progression des valeurs résidentielles contraste avec ce que l on observe à Toronto, à Vancouver et, surtout, à Calgary, dont les marchés immobiliers ont connu de profondes perturbations entre 2007 et 2009. Documents annexes P a g e 91

Si cette analyse succincte de l évolution des prix résidentiels au Canada et au Québec ne remet pas en question nos conclusions précédentes sur l accessibilité financière des ménages québécois à la propriété, elle nous permet toutefois de les nuancer quelque peu. En effet, à la lumière de la forte progression des prix observée depuis 2000 dans les principales RMR du Québec, on peut penser que cette accessibilité est en voie de se détériorer pour une partie des clientèles potentielles, la maison unifamiliale détachée en particulier la maison à deux étages de type cottage étant de moins en moins accessible aux premiers acheteurs, en raison notamment de la hausse marquée du prix des terrains dans les grands centres urbains du pays. La copropriété prend certes la relève et est appelée à poursuivre sa lancée dans les années qui viennent. Selon un rapport récent réalisé conjointement par Genworth Financial Canada et le Conference Board du Canada 46 et portant sur huit grandes villes canadiennes, les acheteurs d une première habitation, les personnes retraitées et la croissance démographique continueront d alimenter la demande en copropriétés dans les grandes villes canadiennes au cours des prochaines années. La hausse du prix des maisons unifamiliales, la croissance de l emploi, la faiblesse et la stabilité des taux d intérêt de même que la croissance du segment de la population de 55 ans et plus sont autant de facteurs qui devraient favoriser le marché des copropriétés au pays. Graphique 1 : Historique des valeurs de l'indice Teranet -Banque Nationale, 1995-2012 - Montréal, Québec et Ottawa-Gatineau (juillet 2005 =100) - Montréal (juillet 2012 = 150,19) - 46 GENWORTH FINANCIAL CANADA & CONFERENCE BOARD DU CANADA, Coup d œil sur le marché des appartements en copropriété dans huit des plus grandes régions métropolitaines du Canada, Performance et tendances économiques, Note de conjoncture Copropriétés, été 2012, 14 pages. Documents annexes P a g e 92

- Québec (juillet 2012 = 173,16) - - Ottawa-Gatineau (1999-2012, juillet 2012 = 141,95) - Source : Teranet et Banque Nationale du Canada, http://www.housepriceindex.ca/default.aspx?langue=fr Documents annexes P a g e 93

Graphique 2 : Évolution de l indice CREA-HPI pour quatre RMR - Indice composite, janv. 2005 janv. 2012 Graphique 3 : Évolution de l indice CREA-HPI pour quatre RMR - Copropriétés, janv. 2005 janv. 2012 Documents annexes P a g e 94

Le tableau 6, tiré du rapport Genworth, donne un aperçu du potentiel que représente pour les RMR canadiennes le marché de la copropriété au cours des deux prochaines années. Au chapitre des mises en chantier, on note une diminution dans l activité de construction de copropriétés en 2012 et 2013. C est le cas notamment à Québec et Montréal, où le ralentissement est particulièrement marqué en raison des risques de surproduction observés, notamment sur l île de Montréal - où le ratio vendeurs/acheteurs (v/a) pour les unités de luxe de plus de 1 M $ atteint 27 et sur la Rive Nord de la métropole, où le risque est également très élevé pour les unités de 300 000 $ à 400 000 $ (ratio v/a de 22) 47. En ce qui a trait au marché du logement existant, les deux principales villes québécoises devraient afficher une croissance soutenue des ventes en 2012 et 2013, le volume annuel moyen des transactions atteignant environ 2 000 unités à Québec et 13 000 à 14 000 à Montréal. Enfin, la progression des prix des copropriétés devrait se poursuivre tant à Québec qu à Montréal au cours des deux prochaines années, le prix de revente moyen pour 2013 pour l ensemble du marché (unités neuves et existantes) étant estimé à environ 219 000 $ à Québec et 272 000 $ à Montréal. Selon les prévisions de Genworth, la progression annuelle moyenne du prix des unités en copropriété existantes pour la période 2009-2016 aura été de 4,5 % dans la capitale nationale et de 4,2 % dans la métropole. 1.4. L endettement des ménages : un frein à l accession à la propriété Le tableau 1 a fait clairement ressortir le rattrapage dont a fait montre le Québec en matière d accession à la propriété depuis 1971. Cela dit, certains facteurs pourraient en freiner la progression dans un avenir plus ou moins rapproché. Nous aurons l occasion plus loin de nous pencher sur quelques-uns de ces facteurs, notamment ceux relatifs aux cadres législatif et réglementaire en vigueur aux niveaux tant national que provincial. D ores et déjà toutefois, la hausse éventuelle des taux d intérêt, si elle n est pas imminente compte tenu de l incertitude qui règne actuellement dans l économie mondiale (chômage élevé sur fond de crise immobilière non résorbée aux États-Unis, crise de la zone Euro, risque de ralentissement économique en Chine), demeure inévitable à moyen et long termes. Jumelée à un endettement record des ménages canadiens et québécois, une telle hausse se traduirait à coup sûr par une augmentation du nombre de reprises hypothécaires dans les segments les plus vulnérables du marché et par un report ou une annulation des décisions d achat chez les locataires susceptibles d accéder à la propriété. En matière d endettement, le Canada ne fait que suivre une tendance générale qui affecte plusieurs autres économies développées. Le graphique 4 illustre l évolution du ratio dette-revenu des ménages canadiens, américains et britanniques entre 1990 et 2011. On y constate que l endettement des Canadiens, dont la progression jusqu en 1998 a été sensiblement plus forte que celle qu ont connue les Américains et les Britanniques, a crû de façon plus modérée par la suite, alors qu il augmentait en flèche aux États-Unis et au 47 Source : DESJARDINS Études économiques, Marché de la copropriété au Québec, Point de vue économique, 10 juillet 2012 Documents annexes P a g e 95

Royaume-Uni dès 2001 pour culminer en 2008 et chuter par la suite. De ces trois pays, c est le Canada qui, en 2011, affichait le plus haut ratio dette-revenu. Tableau 6 : Le marché de la copropriété au Canada, 2011-2013 Documents annexes P a g e 96

Graphique 4 : Évolution comparée de l endettement des ménages, 1990-2011 Si l endettement hypothécaire peut s avérer excessif dans certains cas, la forme la plus pernicieuse d endettement est celle qui concerne la consommation courante des ménages. Le tableau 7 reproduit l évolution du taux d endettement à la consommation 48 des Canadiens et des Québécois de 1981 à 2010. S il est rassurant de constater que les seconds sont moins endettés que les premiers, la tendance de long terme est toutefois plus inquiétante : dans les deux cas en effet, l endettement à la consommation a connu une augmentation régulière et ininterrompue au cours des trois dernières décennies, le taux d endettement des Québécois passant de 15,7 % en 1981 à 39,2 % en 2010, alors que celui des Canadiens progressait pour sa part de 20,3 % à 45,8 %. De 1997 à 2009, le ratio de la dette par rapport au revenu disponible des Canadiens a cru de 35,8 % pour atteindre un nouveau sommet de 146,9 % au premier trimestre de 2011 (graphique 4). De plus, si la valeur des actifs des ménages a connu une hausse de 99,3 % au cours de la période 1997-2009, leur passif s est accru de 140,0 %. Ainsi, au cours de cette période, la dette hypothécaire des ménages canadiens a progressé de 128,2 % alors que leur crédit à la consommation faisait un bond de 211,0 % 49. En dépit de taux d intérêt effectifs très faibles, le poids du service de la dette lié au crédit à la consommation n a pas beaucoup varié, et demeurait presque le même en 2010 qu il y a 20 ans. Bien que le rythme auquel 48 Le taux d'endettement représente le rapport en pourcentage observé entre la taille du crédit à la consommation et celle du revenu personnel disponible. 49 Source : INSTITUT DE RECHERCHE ET D INFORMATIONS SOCIO-ÉCONOMIQUES (IRIS), L endettement des ménages québécois, 6 février 2012. Documents annexes P a g e 97

l endettement augmente ait fortement ralenti en 2010 et au premier trimestre de 2011, les sondages menés auprès des consommateurs entre 2007 et 2011 par l Association des comptables généraux accrédités du Canada (CGA-Canada) démontrent que les ménages dont le revenu annuel était de 50 000 $ ou moins en 2009 étaient six fois plus susceptibles d être vulnérables financièrement si l on considère le service de la dette, et affichaient un ratio dette/revenu 1,62 fois plus élevé que celui des répondants ayant un revenu compris entre 50 000 $ et 79 999 $ 50. En conclusion, l endettement à la consommation des ménages canadiens et québécois, notamment ceux à revenu modeste, constitue très probablement leur talon d Achille en matière d accession à la propriété au pays. Les récentes modifications à la réglementation concernant les prêts assurés par la SCHL ont précisément pour but de réduire le risque d endettement, sans toutefois entraîner un ralentissement trop prononcé de l activité immobilière. Il s agit là d un pas dans la bonne direction. 50 Source : ASSOCIATION DES COMPTABLES GENERAUX ACCREDITES DU CANADA (CGA-Canada), L endettement au Canada : Les consommateurs canadiens ont-ils encore les moyens d être un moteur de l économie?, juin 2011, 132 pages. Documents annexes P a g e 98

Tableau 7 : Endettement à la consommation au Canada et au Québec, 1981-2010 Québec Canada Année Revenu personnel disponible par habitant Crédit à la consommation par habitant Taux d'endettement à la consommation Revenu personnel disponible par habitant Crédit à la Taux d'endettement consommation à la par habitant consommation $ % $ % 1981 8 637 1 358 15,7 9 613 1 950 20,3 1982 9 306 1 329 14,3 10 489 1 918 18,3 1983 9 664 1 475 15,3 10 862 1 910 17,6 1984 10 575 1 653 15,6 11 683 2 012 17,2 1985 11 228 1 906 17,0 12 499 2 214 17,7 1986 11 773 2 113 17,9 13 042 2 453 18,8 1987 12 507 2 418 19,3 13 695 2 708 19,8 1988 13 325 2 758 20,7 14 751 3 037 20,6 1989 14 352 2 899 20,2 15 866 3 335 21,0 1990 15 024 3 055 20,3 16 518 3 596 21,8 1991 15 362 3 162 20,6 16 853 3 624 21,5 1992 15 507 3 282 21,2 17 037 3 629 21,3 1993 15 838 3 402 21,5 17 255 3 672 21,3 1994 15 934 3 478 21,8 17 299 3 918 22,6 1995 16 296 3 639 22,3 17 732 4 167 23,5 1996 16 539 3 646 22,0 17 824 4 392 24,6 1997 16 769 3 791 22,6 18 263 4 783 26,2 1998 17 199 4 026 23,4 18 861 5 222 27,7 1999 17 899 4 327 24,2 19 612 5 547 28,3 2000 18 915 4 979 26,3 20 842 6 190 29,7 2001 19 673 5 107 26,0 21 574 6 542 30,3 2002 20 410 5 427 26,6 22 135 6 892 31,1 2003 21 216 5 850 27,6 22 783 7 458 32,7 2004 22 000 6 369 29,0 23 809 8 233 34,6 2005 22 601 7 307 32,3 24 632 9 285 37,7 2006 23 483 7 863 33,5 26 191 10 136 38,7 2007 24 690 8 628 34,9 27 381 11 016 40,2 2008 25 732 9 396 36,5 28 622 11 963 41,8 2009 25 838 9 847 38,1 r 28 656 12 776 44,6 2010 26 667 10 443 39,2 29 722 13 610 45,8 Sources : Institut de la statistique du Québec (ISQ), Statistiques Canada (SC), Banque du Canada (BC). Documents annexes P a g e 99

2. LES MESURES D ENCOURAGEMENT À L ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ ENCADREMENT ÉTATIQUE ET INSTITUTIONNEL Si l accession à la propriété n est pas le seul volet de la politique fédérale en matière d habitation, il en demeure cependant, et ce, depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, l un des plus importants et le plus durables. Pivot de l intervention du gouvernement du Canada, le programme d assurance hypothécaire a permis de soutenir le flux des fonds hypothécaires nécessaires pour combler les besoins croissants des Canadiens en matière d accession à la propriété, perçue comme un gage de «bonne citoyenneté». La politique fédérale d encouragement à la propriété repose sur l action concertée de la SCHL, des grandes banques et autres prêteurs agréés du pays et de la Banque du Canada, responsable de la politique monétaire; elle s appuie également sur une fiscalité qui favorise l accumulation patrimoniale des ménages. Ce chapitre résume les principaux éléments de cette politique, tant pour le Canada que pour le Québec. Il fait le point sur les récentes restrictions imposées par le gouvernement fédéral sur l intervention de la SCHL en matière d assurance de prêts et souligne le fossé qui existe entre les mesures favorisant l accès à la propriété et celles qui régissent la production locative au pays. 2.1. La politique monétaire de la Banque du Canada 51 Depuis plus de deux décennies, l'élément central du cadre de conduite de la politique monétaire de la Banque du Canada demeure la maîtrise de l'inflation à un taux annuel médian d environ 2 %, soit à l intérieur d'une fourchette de 1 à 3 %. En période de surchauffe économique, l'inflation a tendance à augmenter audessus du point médian, ce qui pousse la Banque à intervenir en majorant les taux d'intérêt de façon à ralentir le rythme d'expansion de l'économie. À l'inverse, lorsque la demande est faible, les pressions inflationnistes ont tendance à se relâcher. La Banque abaisse alors les taux d'intérêt dans le but de stimuler l'économie et d'absorber les capacités de production excédentaires. C est en influant sur les taux d intérêt à court terme, notamment sur le taux d escompte soit le taux d'intérêt minimum auquel la Banque consent des prêts à un jour aux institutions financières, que la Banque met en œuvre sa politique monétaire. Depuis 1996, le taux officiel d'escompte correspond à la limite supérieure de la fourchette opérationnelle pour le taux du financement à un jour, une façon pour la Banque de signaler ses intentions en matière d orientation de cette politique 52. Toute variation de ce taux se répercute généralement sur les autres taux d'intérêt, exerçant ainsi une influence sur la demande de biens et de services. 51 Source : BANQUE DU CANADA, Politique monétaire, www.banqueducanada.ca/politique-monetaire-introduction/ 52 Depuis novembre 2000, les décisions de la Banque du Canada relatives au taux d escompte suivent un calendrier de huit dates préétablies dans l année. Documents annexes P a g e 100

sept.-02 déc.-02 mars-03 juin-03 sept.-03 déc.-03 mars-04 juin-04 sept.-04 déc.-04 mars-05 juin-05 sept.-05 déc.-05 mars-06 juin-06 sept.-06 déc.-06 mars-07 juin-07 sept.-07 déc.-07 mars-08 juin-08 sept.-08 déc.-08 mars-09 juin-09 sept.-09 déc.-09 mars-10 juin-10 sept.-10 déc.-10 mars-11 juin-11 sept.-11 déc.-11 mars-12 juin-12 La politique monétaire de la Banque du Canada exerce une influence déterminante tant sur la demande que sur l offre de biens immobiliers. En particulier, elle se répercute directement sur le choix résidentiel des ménages, en les incitant à devancer ou à retarder l acquisition d une propriété. Le graphique 5 montre l évolution du taux d escompte de la banque centrale au cours des dix dernières années. C est entre septembre et décembre 2007 que le taux d escompte a atteint son sommet environ 4,75 % -, pour ensuite chuter de façon dramatique avec l éclatement de la bulle immobilière américaine puis les crises financière et économique subséquentes. Les très bas taux d intérêt hypothécaires qui s appliquent au Canada depuis lors constituent un puissant incitatif à l accession à la propriété et expliquent en bonne partie la progression soutenue des prix immobiliers au pays. Graphique 5 : Évolution du taux d escompte de la Banque du Canada, sept. 2002- juin 2012 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 2.2. La politique fédérale d encouragement à la propriété et le rôle de la SCHL Un rappel historique 53 Si l intervention du gouvernement fédéral en habitation remonte aux années 1920, c est véritablement l'adoption de la Loi nationale sur l'habitation en 1944 - laquelle reprenait toute la législation relative au logement - et la création, en janvier 1946, de la Société centrale d hypothèques et de logement (SCHL), rebaptisée Société canadienne d hypothèques et de logement en 1979, qui donne au gouvernement fédéral un rôle de premier plan en la matière. Le mandat confié à la SCHL consistait à administrer la Loi nationale sur 53 Sources : (i) SCHL, Information sur la Société, Historique de la SCHL, www.cmhc-schl.gc.ca/fr/inso/info/hi/index.cfm et (ii) L ENCYCLOPEDIE CANADIENNE, Politique du logement, Historica Dominion, 2012, http://www.thecanadianencyclopedia.com/index.cfm?pgnm=homepage&params=f1. Documents annexes P a g e 101

l'habitation et la Loi garantissant des emprunts pour réfection de maisons, et de fournir des facilités d'escompte aux sociétés de crédit et de prêts hypothécaires. À la suite de l avènement du baby-boom de l après-guerre, le besoin criant de logements locatifs et sociaux pousse le gouvernement fédéral à amorcer un vaste programme fédéral-provincial de logements publics à frais partagés - dans une proportion 75 % et 25 % respectivement - destinés aux familles à faible revenu. Puis, avec l expansion des banlieues dans les années cinquante, la SCHL passe de la construction d'habitations à l'aménagement de collectivités. Ainsi, en 1954, le gouvernement fédéral modifie la Loi nationale sur l'habitation afin de permettre aux banques à charte d'accorder des prêts en vertu de la LNH, et instaure l'assurance prêt hypothécaire, assumant le risque relatif aux prêts hypothécaires moyennant une mise de fonds de 25 %. Ce tournant majeur de la politique fédérale en habitation va stimuler l'accession à la propriété pour l'ensemble des Canadiens. En réponse aux problèmes croissants d abordabilité et dans le but de satisfaire les besoins des acheteurs d'une première maison, la SCHL lance, en 1971, le Programme d'aide pour l'accession à la propriété (PAAP), destiné à stimuler le marché de l'habitation et à faciliter l'accession à la propriété aux personnes à faible revenu. Plusieurs améliorations au programme d assurance prêt hypothécaire seront par la suite introduites, qui rendront l acquisition d une première propriété encore plus facile. Ainsi, en 1996, la SCHL inaugure le système de traitement automatisé des demandes d'assurance prêt hypothécaire Émili, lequel réduit considérablement le délai d approbation des prêts hypothécaires. Trois ans plus tard, soit en 1999, la Loi nationale sur l'habitation et la Loi sur la SCHL sont amendées pour permettre les mises de fonds de 5 %, levant de ce fait un obstacle important pour les accédants à la propriété. Enfin, en 2001, la SCHL lance les Obligations hypothécaires du Canada, destinées à assurer l'offre de fonds à faible coût pour les prêts hypothécaires résidentiels et à maintenir les taux hypothécaires à un bas niveau. La politique d encouragement à la propriété du gouvernement fédéral aura grandement favorisé la croissance et le renouvellement du parc résidentiel au Canada au cours des soixante dernières années. De 39 000 unités par année pendant la Grande Dépression et les années de guerre, les mises en chantier résidentielles ont cru rapidement par la suite, pour atteindre 77 000 unités dans les années 1950, 155 000 unités dans les années 1960 et 229 000 unités dans les années 1970. Alors que la construction domiciliaire battait son plein. On assiste par la suite à une baisse de la demande de logements, en raison de la récession du début des années 1980 et du fait que la plupart des membres de la génération du baby-boom de l'après-guerre sont déjà propriétaires. Dans les années 1990, ce sont en moyenne 145 000 logements qui se construisent chaque année, en raison de l'immigration, de l'augmentation des revenus des baby-boomers dont plusieurs se portent acquéreurs d une résidence secondaire et de l'entrée sur le marché du logement des enfants des baby-boomers. Dans les années 2000, le nombre moyen de logements construits chaque année augmente à près de 213 000, malgré une chute en 2008 en raison de la récession économique mondiale qui sévit au Documents annexes P a g e 102

Canada. En 2012, on prévoit environ 206 000 mises en chantier résidentielles au pays. Considéré dans son ensemble, le parc résidentiel canadien est constitué pour plus des deux tiers de logements de propriétairesoccupants, les maisons individuelles détachées représentant environ la moitié de ce segment. 2.3. Le programme d assurance prêt hypothécaire de la SCHL et ses récentes modifications Mise en place en 1954, l assurance prêt hypothécaire de la SCHL s applique lorsque l emprunteur effectue une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d achat de l habitation. Ce programme vise d une part à garantir l offre de fonds hypothécaires notamment en périodes de récession et de ralentissement économique - en protégeant intégralement le prêteur contre tout défaut de paiement de la part de l emprunteur et, d autre part, à faciliter l accession à la propriété en permettant à ce dernier de faire l acquisition d une résidence avec une mise de fonds minimale de seulement 5 % 54 à des conditions de crédit avantageuses. L emprunteur qui se prévaut de ce programme de la SCHL doit assumer une prime d assurance exigible du prêteur. Cette prime, qui varie selon le niveau de la mise de fonds et oscille entre 1 % et 2,5 % du prix d achat de la propriété, peut être réglée en une seule fois ou être ajoutée au montant du prêt hypothécaire et remboursée à même les mensualités. De plus l institution financière devra procéder à l analyse du dossier de crédit de l emprunteur et déterminer si les ratios de remboursement brut (ABD) et total (ATD) 55 du demandeur sont conformes aux exigences du programme avant d accorder le prêt. Alors que l ABD représente la proportion du revenu brut du ménage qui est consacré aux coûts de logement (remboursement hypothécaire, impôt foncier et taxes scolaires, coûts d énergie et, dans le cas d une copropriété, contribution aux charges communes et au fonds de prévoyance), l ATD prend également en compte les dettes de consommation du ménage. Le prêteur applique d abord l ATD, puis l ABD si le premier ratio est considéré comme acceptable 56. Préoccupé par la flambée récente des prix immobiliers dans certaines régions du pays et, surtout, par l endettement très élevé des ménages canadiens, le ministre fédéral des Finances, Jim Flaherty, a annoncé, le 21 juin 2012, un resserrement des conditions de crédit hypothécaire touchant les prêts assurés par la SCHL. Cette décision s inscrit dans une volonté de réduire l implication, jugée excessive, de la SCHL dans le marché domestique des hypothèques et d assurer une meilleure gestion publique des risques potentiels que fait 54 La mise de fonds minimale de 5 % s applique dans le cas d une maison ou d un duplex; elle est de 10 % dans le cas d un triplex ou d un quadruplex avec propriétaire-résident et de 15 % pour l acquisition d un immeuble à usage locatif d au plus quatre logements non occupé par le propriétaire. Pour ce qui est des immeubles locatifs de cinq logements ou plus (non occupés par leur propriétaire), le prêt peut être assuré par la SCHL moyennant une mise de fonds minimale de 20 %, grâce au programme «locatif». 55 ABD : Amortissement brut de la dette; ATD : Amortissement total de la dette. 56 En vertu du récent resserrement par le gouvernement fédéral, en juin 2012, des conditions de crédit hypothécaire touchant les prêts assurés par la Société canadienne d hypothèque et de logement (SCHL), l ABD maximal admissible est fixé à 39 % (non réglementé antérieurement) alors l ATD maximal est ramené de 45 % à 44 % (pour les dossiers dont la cote de crédit est de plus de 680 selon l Agence d évaluation de crédit Equifax Canada). En outre, le rapport prêt-valeur maximal pour un prêt assuré SCHL est porté de 85 % à 80 % alors que la période d amortissement maximal du prêt est réduite de 30 ans à 25 ans. Documents annexes P a g e 103

encourir l organisme aux contribuables canadiens. Selon un rapport de l Institut CD Howe daté de janvier 2011, la SCHL endosse des prêts hypothécaires pour une valeur qui excède 30 % du PIB du pays 57. Ainsi, quatre éléments du programme d assurance prêt hypothécaire ont fait l objet de modifications ayant pris effet le 9 juillet 2012 : i. D abord, la période maximale d amortissement des prêts hypothécaires assurés par la SCHL est ramenée de 30 à 25 ans, ce qui se traduit pour l emprunteur par une légère hausse des mensualités, largement compensée, à long terme, par une économie substantielle en intérêt ; ii. Ensuite, le ratio prêt/valeur consenti pour le refinancement d une hypothèque est réduit de 85 % à 80 %, une mesure qui vise encourager les Canadiens à conserver la valeur nette positive de leur résidence tout en les incitant à épargner ; iii. Troisièmement, le ratio de remboursement brut (ABD) maximal est fixé à 39 % (non réglementé antérieurement), alors que le ratio de remboursement net (ATD) maximal est ramené de 45 % à 44 % pour les dossiers dont la cote de crédit est de plus de 680 selon l Agence d évaluation de crédit Equifax Canada ; iv. Enfin, seules les habitations dont le prix d achat est inférieur à un million de dollars pourront se prévaloir du programme d assurance prêt hypothécaire de la SCHL. 2.4. Le Régime d accession à la propriété et son expansion 58 Le Régime d accession à la propriété (RAP) est un programme fédéral qui facilite l acquisition d une première résidence. En vertu du RAP, toute personne peut faire un retrait de son Régime enregistré d épargne retraite (REER) en vue de l achat ou de la construction d une première habitation admissible, soit pour elle-même ou pour un parent handicapé. L acheteur doit cependant rembourser annuellement une partie des sommes retirées de son REER et dispose de 15 ans pour les rembourser intégralement. Le programme RAP a été amendé en janvier 2009 afin de permettre aux accédants à la propriété d utiliser une part accrue des économies qu ils ont placées dans des REER. Ainsi, pour les retraits effectués après le 27 janvier 2009, le gouvernement du Canada a porté de 20 000 $ à 25 000 $ par personne la limite des retraits autorisés. Selon une étude réalisée par le Groupe Altus pour l Association canadienne de l immeuble (ACI) 59, c est plus de 45 000 habitations qui ont été achetées par l entremise du RAP au Canada en 2010, les retombées 57 Source : FINANCIAL POST, Reduce CMHC role in mortgage insurance, CD Howe report says, 31 janvier 2011, Financialpost.com. 58 Source : http://crea.cyansolutions.com/sites/default/files/r %C3 %A9gime-daccession.pdf 59 Source : ASSOCIATION CANADIENNE DE L IMMEUBLE, Le régime d accession à la propriété, http://www.realtorlink.ca/content/fall_pac_fr/pdf_ %20web/PAC_HomeBuyPlan2010_fr.pdf. Documents annexes P a g e 104

économiques générées se chiffrant à plus de 1,9 milliard de dollars et à plus de 16 000 emplois. Toutefois, la bonification du RAP ne solutionne pas le problème de son érosion par l inflation. Pour pallier cette érosion qui réduit le pouvoir d achat des nouveaux accédants à la propriété, l ACI propose d indexer le Régime d accession à la propriété sur l indice des prix à la consommation (IPC), à l instar de ce qui prévaut pour les REER et les comptes d épargne libres d impôt (CELI). Selon les simulations de l ACI, une indexation par tranches progressives de 2 500 $ se ferait à un coût minime pour le gouvernement fédéral, estimé à quelque 15 millions de dollars à l horizon 2020. 2.5. LES MESURES FISCALES D ENCOURAGEMENT À L ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ 2.5.1. Résidence principale et non-taxation du gain en capital Depuis l instauration, en 1971, de l impôt sur le gain de capital, les ménages canadiens propriétaires de leur résidence bénéficient d un avantage fiscal substantiel qui augmente considérablement l attrait de l accession à la propriété, soit la non-taxation du gain de capital réalisé lors la vente de la résidence principale. Depuis la réforme fiscale de 1982 qui a mis fin à plusieurs abris fiscaux, notamment immobiliers, les ménages ne peuvent déclarer qu une seule résidence principale pour une année d imposition donnée. Selon Revenu Canada 60, la résidence principale est définie comme une unité de logement (maison, chalet, unité détenue en copropriété, logement détenu dans un plex ou autre immeuble d habitation, maison mobile) que le contribuable détient, seul ou avec une autre personne, et qui a été occupé pendant une certaine période au cours des douze derniers mois par son propriétaire, par l époux (ou ex-époux) ou le conjoint de fait (ou ex-conjoint de fait) de ce dernier ou par l un de ses enfants. Enfin, l unité résidentielle doit avoir été désignée comme résidence principale par le contribuable au moment de la vente. Comme on peut le constater, la définition fiscale canadienne de la résidence principale est très flexible, et laisse énormément de marge de manœuvre au contribuable propriétaire en ce qui a trait au choix de l actif immobilier qui sera exempté d impôt sur le gain de capital au moment de la vente. Cette «générosité» des autorités vise à maximiser les avantages fiscaux dont bénéficie la résidence principale et contribue à faciliter l accumulation du patrimoine immobilier des ménages canadiens. 2.5.2. Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation (CIAPH) Les frais liés à l achat d une résidence, comme les honoraires de services juridiques, d arpentage et d évaluation, les droits de cession immobilière, etc., peuvent représenter un lourd fardeau pour les accédants 60 Source : REVENU CANADA, Gain en capital 2011, T4037, http://www.cra-arc.gc.ca/f/pub/tg/t4037/t4037-11f.pdf Documents annexes P a g e 105

à la propriété, pour qui ces frais s ajoutent à la mise de fonds qu ils doivent épargner. Afin d aider les acheteurs d une première résidence à payer les frais associés à une telle acquisition, le gouvernement du Canada a instauré, en 2009, le crédit d impôt pour l achat d une première habitation (CIAPH), qui consiste en un crédit d impôt sur le revenu non remboursable de 5 000 $ pour une résidence admissible achetée après le 27 janvier 2009. Les bénéficiaires admissibles reçoivent en outre un allégement fiscal fédéral pouvant atteindre 750 $. 2.5.3. Remboursement de taxes de TPS et TVQ 61 Au Québec, un particulier peut avoir droit, sous certaines conditions, à un remboursement partiel de la TPS et de la TVQ payées lors de l achat d une habitation neuve ou ayant fait l objet de rénovations majeures. Il en est de même des taxes payées lors de la construction ou de la rénovation majeure d une habitation. Les habitations admissibles comprennent les maisons individuelles, jumelées ou en rangée, les duplex, les logements en copropriété, les maisons mobiles ainsi que les habitations dont les chambres sont louées à court terme. Le remboursement, qui est de 36 % des taxes payées, ne peut excéder 6 300 $ pour la TPS et 9 804 $ pour la TVQ, et diminue progressivement lorsque le prix d achat - ou la juste valeur marchande (JVM) -, du terrain et de l habitation neuve ou rénovée est supérieur à 350 000 $ pour la TPS et à 200 000 $ pour la TVQ. Les propriétés dont la valeur excède 450 000 $ pour la TPS et 300 000 $ pour la TVQ ne sont pas admissibles au remboursement de taxes. Ainsi, le remboursement partiel de TPS et TVQ s applique aussi bien aux constructions locatives 62 de petit gabarit qu aux logements de propriétaires-occupants; en outre, il ne se limite pas au segment des premiers acheteurs. En ce sens, il s agit d une mesure qui vise moins à soutenir l accession à la propriété qu à stimuler les secteurs de la construction neuve et de la rénovation résidentielle dans leur ensemble. Néanmoins, les limites supérieures relatives à la valeur marchande des propriétés admissibles au remboursement de taxes avantagent nettement les acheteurs de maisons et d unités de copropriété aux dépens des promoteurs de projets locatifs. En résumé, ce second volet de notre analyse démontre clairement l importance accordée au fil des ans à l accession à la propriété et le rôle crucial qu a joué à cet égard l encadrement étatique et institutionnel du gouvernement fédéral par l entremise de la politique monétaire de la Banque du Canada, de l action stratégique de la SCHL et des incitatifs fiscaux mis de l avant depuis 1971. Cela met en exergue le fossé qui sépare le traitement du logement de propriétaire de celui qui s applique au logement locatif. 61 Source : REVENU QUÉBEC, Remboursement de la TVQ et de la TPS/TVH - Habitations neuves, Immeubles d habitation locatifs neufs, Rénovations majeures, http://www.revenuquebec.ca/documents/fr/publications/in/in-205(2008-07).pdf 62 Remboursement de 36 % de la TVQ par unité locative dont la valeur est inférieure à 200 000$, avec diminution progressive du remboursement pour les unités de valeur supérieur, jusqu à 225 000$ où le remboursement devient nul. Documents annexes P a g e 106

3. LE LOGEMENT LOCATIF : PROBLÉMATIQUE, ENCADREMENT RÉGLEMENTAIRE ET AVENUES DE SOLUTION 3.1. Le marché locatif au Canada et au Québec Un portrait d ensemble 63 Avant d aborder la problématique propre au secteur québécois du logement locatif, nous dressons un portrait d ensemble de la situation qui prévaut dans ce marché aux niveaux national et provincial, à l aide de quelques tableaux et graphiques tirés de compilations de Statistique Canada et de la SCHL. Il faut d abord rappeler que l activité immobilière au pays a atteint son point culminant en 1973, les mises en chantier résidentielles approchant alors 268 000 unités de logement, soit un ratio de 119 unités par tranche de 10 000 habitants. Ce taux a ensuite chuté pour atteindre un premier creux à 50 unités lors de la récession du début des années 1980, puis un second sommet à environ 95 unités en 1987, soit au faîte du boom immobilier, pour ensuite fluctuer entre 42 et 73 unités par tranche de 10 000 habitants. En 2011, le Canada comptait 193 950 mises en chantier, soit un taux de 56 mises en chantier par 10 000 habitants, dont quelque 90 % (soit 174 351 unités) dans les régions urbaines de 10 000 habitants et plus. Le graphique 6 permet de comparer, pour l ensemble du pays, les mises en chantier résidentielles par type de logement pour la période 1989-2011. On retiendra d une part de ce graphique la popularité soutenue de la formule copropriété qui accapare une portion croissante de la nouvelle production en dépit d un fléchissement temporaire en 2009 et se substitue graduellement à la construction domiciliaire traditionnelle de type maison unifamiliale. D autre part, on constate que la production locative, qui a connu un creux historique entre 1996 et 1998, stagne depuis une décennie et affiche un ratio de seulement 6 mises en chantiers par 10 000 habitants, contre respectivement 26 et 18 pour les logements de propriétaire et les unités en copropriété. Compte tenu de la croissance de la population canadienne, cela implique une baisse substantielle du nombre absolu d unités au fil des ans. Selon nos estimations, la production locative, qui s élevait à un peu moins de 30 000 unités en 1989, avait chuté de plus de 30 % en 2011, à environ 20 800 unités. 63 Source : SHQ, L habitat en bref, 2011, http://www.habitation.gouv.qc.ca/fileadmin/internet/publications/0000021175.pdf Documents annexes P a g e 107

Graphique 6 : Mises en chantier par type de logement, Canada, 1989-2011 Source : RESSOURCES HUMAINES ET DEVELOPPEMENT DES COMPETENCES CANADA (RHDSC) Indicateurs de mieux-être, Logement, Mises en chantier ; calculs fondés sur : 1) Société canadienne d'hypothèques et de logement. SLC - Construction résidentielle 2011, Ottawa : SCHL, 2012 (voir tableau Logements mis en chantier dans les centres de 10 000 âmes et plus par type, province et marché visé) ; et 2) Statistique Canada. Estimations de la population, selon le groupe d'âge et le sexe au 1 er juillet, Canada, provinces et territoires, annuel (tableau CANSIM 051-0001). Ottawa, 2012. Le graphique 7 reproduit quant à lui les mises en chantier de logements locatifs de 2011 pour les 15 plus grandes régions urbaines canadiennes. Comme on peut le constater, les variations interurbaines dans les ratios de mises en chantier par tranche de 10 000 habitants sont assez considérables, la moyenne canadienne se situant à environ 6. Les régions de Québec et Montréal affichent pour leur part des ratios de respectivement 10,3 et 5,8, contre 2,9, 3,3 et 7,3 respectivement pour Ottawa-Gatineau, Toronto et Vancouver. La production locative est nettement déficitaire à Calgary, qui affiche l un des plus bas ratios au pays, soit 1,7. Si le ratio de mises en chantier par tranche de 10 000 habitants varie beaucoup géographiquement, il peut aussi varier dans le temps pour une même région urbaine. Ainsi, une surproduction de logements locatifs au cours des années antérieures se traduira pour une année donnée par une chute prononcée du ratio; et vice versa. Documents annexes P a g e 108

Graphique 7 : Mises en chantier de logements locatifs par région urbaine canadienne, 2011 Sources : RESSOURCES HUMAINES ET DEVELOPPEMENT DES COMPETENCES CANADA (RHDSC) Indicateurs de mieux-être, Logement, Mises en chantier ; calculs fondés sur : 1) Société canadienne d'hypothèques et de logement. SLC - Construction résidentielle 2011, Ottawa : SCHL, 2012 (voir tableau 21 : Appartements et autres habitations et total des logements mis en chantier et achevés par région métropolitaine et marché visé, 2011 ; et 2) Statistique Canada. Estimations de la population selon la région métropolitaine de recensement, le sexe et le groupe d'âge au 1 er juillet, basées sur la Classification géographique type (CGT) 2006, annuel (tableau CANSIM 051-0046). Ottawa, 2012. Les tableaux 8 et 9 fournissent un portrait plus détaillé de la situation qui prévaut dans le marché locatif québécois. La première section du Tableau 8 nous rappelle l importance relative de ce dernier dans l ensemble canadien : en effet, alors que le Québec ne représente en 2006 que 23,9 % de la population canadienne, il compte pour 32,7 % du parc locatif. Par ailleurs, près de 36 % des ménages locataires québécois consacrent 30 % ou plus de leur revenu au logement, alors que le taux d effort des ménages propriétaires n est que de moins de 14 %. Compte tenu du niveau relativement bas des loyers au Québec et du taux d effort moyen des ménages locataires qui est de l ordre de 20,4 % 64, on en conclut à un clivage du marché locatif qui se partage entre des ménages relativement aisés d une part et, d autre part, des ménages à revenu modeste, voire faible. Enfin, les ménages locataires sont constitués dans une proportion de 61 % de personnes seules 64 Voir Tableau 3 plus haut. Documents annexes P a g e 109

(48,8 %) et de familles monoparentales (12,2 %), alors que plus des deux tiers des ménages propriétaires sont constitués de familles avec (36,7 %) ou sans (31,0 %) enfants. Le tableau 9 nous renseigne quant à lui sur l évolution des mises en chantier selon le type de logement ainsi que sur celle des taux d inoccupation et des loyers médians dans les six régions métropolitaines entre 2006 et 2010. Du côté des mises en chantier, on constate sur la période une diminution de la part relative des propriétés individuelles et des logements locatifs dans la production totale, cette diminution étant exactement compensée par la hausse du poids relatif des unités de copropriétés, dont les mises en chantier se chiffrent à près de 13 500 (26,3 % du total) en 2010. Par ailleurs, le secteur locatif est le seul à avoir connu une baisse absolue du niveau de production entre 2006 et 2010. Les taux d inoccupation affichent pour leur part une certaine stabilité au cours de la période, variant de 2,2 % à 2,7 % pour l ensemble du Québec et de 2,2 % à 2,6 % dans le cas des RMR. Toutefois, l information contenue au tableau 10 portant sur la situation qui prévalait dans les RMR du Québec en avril 2011 et 2012 montre que le marché s est dans l ensemble resserré, le taux d inoccupation global chutant à 2,4 % en 2011, puis à 2,1 % en 2012. Dans la mesure où l on situe le taux d inoccupation d équilibre aux alentours de 3 %, ces taux indiquent une certaine détérioration du marché, sans toutefois suggérer une situation de pénurie absolue. Cette diminution récente des taux d inoccupation peut être attribuée à une hausse des niveaux d emploi chez les personnes de 15 à 24 ans, ce qui a stimulé la demande pour les logements locatifs, alors qu on assistait en même temps à un repli de l offre pour ce type de logements. Cela dit, il faut rappeler qu il s agit là de moyennes et que les taux d inoccupation fluctuent sensiblement selon la taille du logement. Ainsi, en avril 2012 et pour l ensemble des RMR québécoises, les logements de type «studio» affichaient un taux d inoccupation de 3,6 % contre 1,4 % pour les unités de trois chambres à coucher, pour lesquelles la demande est très forte. Par ailleurs, si la situation s avère stable à Ottawa-Gatineau et à Montréal en dépit d un certain resserrement du marché entre 2011 et 2012, les RMR de Québec et Saguenay affichent pour leur part des taux d inoccupation très faibles en 2012 (0,7 % globalement dans les deux cas). À Québec, la pénurie de logements locatifs, qui perdure depuis plusieurs années, touche toutes les tailles d unités, mais elle est particulièrement critique pour ce qui est des deux chambres et des trois chambres et plus. C est également le cas à Saguenay, qui affiche pour les trois chambres et plus un taux nul. Enfin, à l inverse des autres régions métropolitaines du Québec, les RMR de Trois-Rivières et Sherbrooke affichent des taux d inoccupation moyens qui excèdent largement le point d équilibre de 3 %, et ce, depuis 2009 dans le cas de Sherbrooke et 2010 pour ce qui est de Trois-Rivières. Nous terminons ce tour d horizon de l état du marché locatif au Québec par une analyse des niveaux de loyer. Comme en fait foi la seconde section du Tableau 9, pour l ensemble des agglomérations de Documents annexes P a g e 110

recensement (AR) et sur la période 2006-2010, le loyer mensuel médian pour les logements de deux chambres à coucher est passé de 550 $ à 625 $, soit une hausse annuelle composée de 3,25 %. La hausse est de 1,5 % à Gatineau, de 2,9 % à Montréal et à Québec, de respectivement 2,8 %, 3,25 % et 2,7 % à Saguenay, Sherbrooke et Trois-Rivières. La hausse annuelle moyenne non pondérée pour les six RMR du Québec serait donc de l ordre de 2,7 %, soit très légèrement supérieure à l inflation. Les données qui figurent au tableau 11 concernent les loyers moyens plutôt que médians des centres urbains de 10 000 habitants et plus, des AR et des RMR pour 2011 et 2012. Si ces données ne sont pas tout à fait comparables à celles du tableau 9, elles permettent néanmoins de se faire une bonne idée de la progression récente des niveaux de loyer. Pour ce qui est des RMR, le loyer mensuel moyen, toutes tailles confondues, atteignait 676 $ en avril 2012, ce qui suggère une progression relativement faible des loyers au cours des deux dernières années. C est évidemment à Ottawa-Gatineau (705 $), Québec (694 $) et Montréal (689 $) que les loyers sont les plus élevés, ceux qu affichent les trois autres régions métropolitaines demeurant sous le seuil de 575 $. Fait à souligner, le loyer moyen des logements de trois chambres et plus a chuté au cours de la dernière année à Québec et Montréal, de 1,5 % dans le premier cas et de 3,2 % dans le second. Cette chute s explique probablement par la forte concurrence qui existe entre ce segment supérieur du marché locatif et le marché de la copropriété, dont la popularité croissante auprès des clientèles potentielles d accédants à la propriété est alimentée par les faibles taux d intérêt qui prévalent sur le marché. En conclusion à cette section, on constate que si le marché locatif québécois s est quelque peu rétabli de la pénurie qui prévalait au début des années 2000, il demeure relativement serré, avec des taux d inoccupation qui, dans l ensemble, se maintiennent sous la barre des 3 %. Comme nous le verrons dans la section qui suit, cette rareté relative de logements locatifs repose sur des facteurs à la fois conjoncturels et structurels. Documents annexes P a g e 111

Tableau 8 : Population, ménages, taux d effort et structure familiale, Québec, 2006 Documents annexes P a g e 112

Tableau 9 : Mises en chantier, taux d inoccupation et loyers médians, Québec, 2006-2010 Documents annexes P a g e 113

Tableau 10 : Taux d inoccupation par taille de logement RMR du Québec, 2011-2012 Tableau 11 : Loyer moyen par taille de logement RMR du Québec, avril 2012 Source : SCHL, Rapport sur le marché locatif - Faits saillants Québec, printemps 2012, Tableaux 1.1.1_1 et 1.1.2_1 Documents annexes P a g e 114

3.2. Problématique générale du logement locatif Un peu d histoire Le faible taux de remplacement du parc locatif que l on observe depuis de nombreuses années déjà et les faibles taux d inoccupation qui en découlent reposent sur des causes qui sont à la fois conjoncturelles et structurelles lesquelles relèvent de la structure même du parc locatif québécois, de la structure démographique du Québec, du contexte économique qui y prévaut depuis le début des années 2000 et d une longue tradition d intervention étatique en habitation, dont le contrôle des hausses de loyers demeure la pierre angulaire. On pourrait résumer ainsi la problématique générale du secteur résidentiel locatif au Québec : les niveaux de loyer moyens qui prévalent dans le marché sont d une façon générale trop faibles pour stimuler la nouvelle production. Alors que le loyer mensuel moyen pour un logement de deux chambres dans un immeuble standard s établit, pour l ensemble des RMR québécoises, à environ 697 $ (cf. tableau 11), le loyer économique soit celui qui permet d en rentabiliser la construction est de l ordre de 900 $. Si l investissement dans des projets haut de gamme qui commandent des loyers mensuels de 1 000 $ et plus ne pose pas problème, ce n est pas le cas pour le logement locatif «abordable» qui s adresse aux clientèles à revenu modeste. 3.2.1. Structure du marché locatif québécois Comme nous l avons déjà souligné à la section 1.2 et contrairement à ce qui est le cas dans le reste du pays, le parc locatif québécois est largement dominé par les petites structures à ossature de bois. Ainsi, plus de 78 % des ménages locataires du Québec (81 % à Montréal) logent dans des immeubles de moins de cinq étages. Dans une forte proportion, il s agit de structures de type plex, plus souvent qu autrement occupés par leur propriétaire. Cette structure très déconcentrée du marché locatif, qui est dominé par un grand nombre de petits propriétaires qui ne font pas carrière en immobilier, se traduit par une gestion plus ou moins laxiste des actifs résidentiels, dans la mesure où le maintien de relations harmonieuses avec les locataires l emporte souvent sur la raison économique et les contraintes de rentabilité. D une façon générale, le propriétaire évitera les hausses de loyer trop fréquentes et trop prononcées de façon à garder de bons locataires, ce qui tend à maintenir les loyers à un niveau inférieur à ce qu ils seraient dans un marché dominé par des propriétaires-investisseurs professionnels. 3.2.2. Démographie et conjoncture économique Du point de vue démographique, il faut rappeler que toute l économie canadienne d aprèsguerre et notamment le marché du logement est tributaire du phénomène dit du «baby- Documents annexes P a g e 115

boom», lequel s étend sur une période de vingt ans, soit de 1945 à 1965 65, le nombre des naissances au Canada atteignant un sommet en 1957. Dès le début des années soixante-dix, la forte demande pour le logement locatif de la part des baby-boomers dans la vingtaine, alimentée par une croissance économique soutenue, entraînait une baisse substantielle des taux d inoccupation dans les grandes régions métropolitaines canadiennes. Pour répondre à cette pression de la demande, les gouvernements mirent sur pied une série de mesures visant à encourager l offre de logements locatifs. Au niveau fédéral, le programme MURB (Multiple Unit Residential Buildings), qui eut cours de façon intermittente de 1974 à 1982, fut certainement le plus célèbre et le plus généreux, les avantages fiscaux qu il accordait aux investisseurs permettant notamment de créer ou d augmenter les pertes immobilières déductibles annuellement des revenus d autres sources par le biais de l amortissement fiscal. Au Québec, le programme PALL (Programme d aide au logement locatif, 1976-1979), accordait aux constructeurs d immeubles locatifs un prêt sans intérêt de dix ans couvrant la différence entre le loyer économique i.e. requis pour rentabiliser l investissement et le loyer marchand. Si ces mesures ont porté fruit, elles se sont du même coup soldées par les effets pervers qui leur sont généralement associés : perturbation des mécanismes de marché et offre largement excédentaire dès que la demande se contracte. À la suite de la reprise économique qui a suivi la forte mais relativement courte récession de 1981-83, la demande pour l immobilier sous toutes ses formes, soutenue par le poids démographique des jeunes ménages en âge d accéder à la propriété (très précisément 30 ans après le sommet du boom des naissances) et l épargne accumulée des ménages québécois, dont une partie est réinvestie dans des projets immobiliers à caractère spéculatif, explose : les mises en chantier logements locatifs culminent à 27 000 unités en 1987 et se maintiennent à quelque 15 000 unités par an jusqu en 1990, malgré une hausse spectaculaire des taux d inoccupation. L éclatement de la bulle spéculative provoque le crash immobilier de 1990-1991 qui sera suivi d une récession économique touchant l ensemble du continent nord-américain et qui, au Québec, sera particulièrement longue et dommageable pour le secteur locatif. Les taux d inoccupation records, qui atteignent en 1992 les 8 % et la chute rapide de la valeur des actifs immobiliers poussent plusieurs institutions financières, jadis si laxistes, à se retirer du secteur locatif, ce qui en accélère la débâcle. En 1995, la production locative annuelle tombe sous le seuil des 3 000 unités essentiellement des unités haut de gamme et des résidences pour personnes âgées et n excédera pas 4 000 unités jusqu au début des années 2000. 65 L ouvrage de l économiste David Foot, Entre le Boom et l écho, paru en 1996, illustre bien la nature du phénomène et ses conséquences à long terme sur l économie canadienne. Documents annexes P a g e 116

Alimenté par de faibles taux d intérêt tant nominaux que réels, le raffermissement de l économie québécoise, amorcé vers la fin des années 1990 et qui s est poursuivi durant toute la décennie 2000, se traduit par une forte reprise des marchés immobiliers, à Montréal d abord où la rareté relative de maisons neuves et existantes alimente à nouveau la spirale des prix, puis ailleurs au Québec. Les taux d intérêt, qui se maintiennent à des bas niveaux historiques depuis plusieurs années déjà, alimentent l accession à la propriété et, notamment, le marché de la copropriété, dont la popularité croissante se traduit, tant à Montréal qu à Québec, par l érection de nouveaux projets de copropriétés sur le moindre terrain vacant. Pour un promoteur, la rentabilité de tels projets dépasse de loin celle qu il pourrait généralement réaliser dans un projet de construction locative standard, ce qui limite d autant l offre de logements locatifs. De son côté, le marché locatif subit, au-delà de la hausse de la demande découlant de la croissance économique, une pression additionnelle : celle de la vague des enfants des babyboomers («l écho du Boom»), moins nombreux que leurs parents mais qui, encouragés par le redressement marqué du marché de l emploi, à Montréal et Québec notamment, forment de nouveaux ménages 66. À ces facteurs s ajoute l influence de l immigration qui, bien que relativement limitée en comparaison des pressions qu ont à subir à ce chapitre les régions de Toronto et de Vancouver, présente une tendance à la hausse depuis plusieurs années et affecte en particulier le marché locatif de la région de Montréal. Il est donc indéniable que la structure démographique, combinée à une conjoncture économique favorable, contribue en bonne partie à expliquer la baisse radicale des taux d inoccupation au cours des dernières années et la situation de pénurie relative qui en résulte sur le marché locatif québécois. Si le Québec a déjà été aux prises avec de telles conditions dans le passé (seconde moitié des années 1970 et 1980), la situation qui prévalait alors au chapitre de l offre de logements était fort différente : la production locative, largement soutenue par les programmes MURB et PALL notamment pendant près d une dizaine d années, a pu répondre aux pressions de la demande jusqu à l effondrement du marché en 1990. Mais, comme la suite des événements l a démontré, cet équilibre fragile se rompt dès que cesse l intervention directe de l État, signe qu il existe dans ce segment du marché résidentiel un profond malaise de nature structurelle. Ceci nous amène à aborder la question du contrôle des loyers au Québec et, d une façon plus générale, de la réglementation qui prévaut dans l industrie de la construction. 66 On admet en général que, sous réserve de conditions économiques favorables, le ménage type accède au logement locatif au début de la vingtaine, donne naissance à son premier enfant vers vingt-cinq ans et accède à la propriété à l approche de la trentaine. En vertu de ce scénario, le sommet des naissances de 1957 (baby-boom) se traduit par une seconde vague de naissances aux alentours de 1982 (écho du boom), qui viendra nourrir le marché locatif vingt ans plus tard, soit aux alentours de 2002, et ce jusqu en 2010 environ. Documents annexes P a g e 117

3.2.3. Les effets de la réglementation étatique - Le contrôle des loyers Si une certaine forme de contrôle des loyers existe au Québec depuis 1951, c est vers la fin des années 1970 que la formule en vigueur actuellement fut élaborée par la Régie du logement; elle n a subi depuis que des modifications relativement mineures. Contrairement aux systèmes reposant sur un contrôle universel des loyers, le système québécois vise et c est là sa principale vertu l entente à l amiable entre propriétaires et locataires, la Régie n intervenant qu en cas de litige 67. Les immeubles locatifs de cinq ans et moins sont par ailleurs exemptés du contrôle des loyers, mais cet avantage demeure pour leur propriétaire une mesure très théorique, puisque le volume des nouvelles constructions est beaucoup trop faible pour influencer de quelque façon que ce soit les loyers marchands. En cas de règlement devant la Régie, l augmentation permise s applique au loyer le plus bas exigé au cours des douze derniers mois (le loyer dit «de base») et permet un ajustement qui tient compte de l augmentation des dépenses d exploitation annuelle de l immeuble concerné sur la base de la hausse récente des coûts effectifs (taxes municipales et scolaires, assurances) ou de barèmes d indexation établis sur des moyennes québécoises (électricité, gaz naturel, mazout, frais de gestion et de services). La méthode inclut également un ajustement des loyers en tenant compte du revenu net - dans le but de maintenir la valeur de l immeuble une composante de ce revenu étant liée aux dépenses d immobilisation réalisées par le propriétaire au cours de la période. Dans la mesure toutefois où la prime accordée à cet égard est liée au niveau général des taux d intérêt qui sont actuellement très bas, cet incitatif à l entretien et à la rénovation du parc domiciliaire demeure très faible, le propriétaire ne récupérant sa mise de fonds qu au bout d une trentaine d années seulement. Parallèlement au contrôle des loyers proprement dit, les procédures d éviction des locataires - pour cause de non-paiement notamment - impliquent des délais très lourds pouvant parfois excéder 18 mois - qui découragent nombre de propriétaires d y recourir, la probabilité de récupérer les sommes en souffrance étant de toute façon assez faible. Enfin, les mesures visant à restreindre le droit d accès à l information du propriétaire lors du processus de sélection des locataires 68 de même que la possibilité pour le locataire surendetté de mettre fin unilatéralement à son contrat d électricité avec Hydro-Québec et d ainsi refiler la facture au propriétaire - constituent des irritants additionnels du système qui n ont rien pour favoriser l investissement dans le marché locatif. 67 Ajoutons toutefois que le locataire peut revenir sur sa décision dans les dix jours suivant la signature du bail. 68 Le propriétaire ne peut obliger le locataire à lui fournir son numéro d assurance sociale (NAS), lequel permet au premier d accéder facilement au dossier de crédit du second. Documents annexes P a g e 118

Bref, si le système actuel de contrôle des loyers présente certains avantages, il demeure un frein au renouvellement et à l entretien du parc de logements locatifs québécois. En particulier, le système est conçu de telle façon que, plus souvent qu autrement, les hausses de loyer recommandées par la Régie demeurent inférieures au taux d inflation, ce qui est une aberration en soi du point de vue de l investisseur, puisque cela se traduit dans les faits par une diminution de la valeur réelle de son actif immobilier. C est ce que démontre le graphique 8, qui compare les hausses rapportées par Statistique Canada et la SCHL au taux d inflation (IPC) pour la période 1980-2010 : on peut constater que depuis 1995, la hausse recommandée qui est établie sur la base de l indice des loyers de Statistique Canada - n a rejoint l inflation qu à deux reprises, soit en 2009 et 2010. En conséquence, un allégement de la réglementation portant sur les hausses de loyer est requis pour raviver la confiance des investisseurs et soutenir l entretien et l amélioration du parc de logements existants. L ajustement du loyer de base à son niveau du marché lors du départ d un locataire constituerait selon nous une amélioration souhaitable du système actuel; les incitatifs à l entretien et à la rénovation doivent également être bonifiés. Documents annexes P a g e 119

1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Graphique 8 : Indexation des loyers et inflation, 1980-2010 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% Loyers selon Statistique Canada1 Loyers selon la SCHL2 Coût de la vie3 Sources : 1 Selon Statistique Canada - Tableau CANSIM 326-0020 : Indice des prix à la consommation pour le loyer, Québec (série v41691818). Cet indice est utilisé par la Régie du logement dans sa méthode de fixation des loyers. Le sondage est conduit auprès d'un échantillon de locataires. 2 SCHL - Variation estimative du loyer moyen, centres de 10 000+, Rapport sur le marché locatif (décembre 2006 à 2010). Cette statistique n'est disponible que depuis 2006. Le sondage est conduit auprès d'un échantillon de propriétaires d'immeubles où trois logements ou plus sont en location. Les très petits immeubles (duplex) sont donc exclus. 3 Selon Statistique Canada - Tableau CANSIM 326-0020 : Indice des prix à la consommation pour l'ensemble, Québec (série v41691783). 3.2.4. La réglementation dans l industrie de la construction Une recherche récente produite pour la SCHL 69 se penche sur les effets de la réglementation sur le coût de production des logements locatifs au Québec. Bien qu aucun consensus ferme ne se dégage de la littérature consultée quant à l ampleur des impacts financiers globaux de cette règlementation sur le coût de production des logements et en ce qui cocnerne ses possibles retombées sociales, voire économiques, positives, la plupart des études citées en référence soulèvent ses effets pervers sur l offre et les coûts de réalisation du logement et, en particulier, sur la production de logements abordables. 69 DES ROSIERS, François, La réglementation dans l industrie de la construction résidentielle au Québec et ses effets sur le coût de production des logements locatifs, mars 2011, 68 pages plus annexes. Documents annexes P a g e 120

Les frais de réglementation qui s appliquent au secteur du logement neuf fluctuent considérablement d une province et d une municipalité à l autre. Au Québec, l ensemble des frais pondérés imposés par les divers ordres de gouvernement représentait en 2006, tous types de logements confondus, quelque 12,7 % du prix moyen des unités. Le total des droits municipaux, les taxes (TPS et TVQ) et les frais d infrastructure représentent, par ordre décroissant, les charges les plus importantes, en fait près des trois quarts des frais globaux. Les entrevues menées auprès des principaux acteurs et décideurs de l industrie permettent d établir que, si de nombreux efforts ont été faits au cours des dernières années pour harmoniser les normes qui régissent la construction résidentielle au Québec, réduire la lourdeur bureaucratique du système et améliorer la sécurité sur les chantiers, l entrée en vigueur des nouvelles normes de construction ainsi que l adoption de nouvelles exigences en matière de sécurité des bâtiments et d économie d énergie auront inévitablement pour effet de hausser le coût de production des logements et, par conséquent, de réduire leur abordabilité, du moins pour la portion de la clientèle locative dont les revenus sont faibles ou modestes. De telles mesures réduisent du même coup l incitation, déjà très faible, des entrepreneurs à investir dans le logement abordable, en dépit des programmes d aide gouvernementaux qui ont pu voir le jour, au Québec notamment. Sans remettre en question le caractère «socialement désirable» et la pertinence de ces modifications réglementaires, il faut donc s interroger sur les impacts à plus long terme qu elles peuvent avoir, tant sur la production de logements neufs que sur le réinvestissement dans le parc existant. Cela dit, le message, très net, qui ressort des entrevues effectuées auprès des principaux intervenants du secteur est à l effet que les principaux problèmes qui affectent la productivité de l industrie résidentielle tiennent, d une part, aux lacunes qui perdurent en matière d organisation du travail (système de cartes de compétence, compartimentation des métiers, contingentement de la main-d œuvre) - lesquelles sont source d inefficience et nuisent à la relève dans l industrie - et, d autre part, à une fiscalité qui s avère discriminatoire par rapport au secteur de la construction de logements de propriété (maisons et unités de copropriétés). À cela s ajoutent les surcoûts, souvent considérés comme excessifs, attribuables aux exigences de certaines municipalités en matière de normes de construction et d urbanisme et, le cas échéant, au manque d harmonisation entre les diverses réglementations en vigueur au sein d une même municipalité. Quant aux études d impact monétaire commanditées ou réalisées par la Régie du bâtiment du Québec, elles débouchent sur un certain nombre de constats. En premier lieu, l impact monétaire des nouvelles dispositions du Code de construction du Québec varie considérablement selon la nature de la mesure. Au chapitre des mesures visant l accessibilité des logements par exemple, et Documents annexes P a g e 121

pour un logement standard dont le coût de construction ou de remplacement à neuf est estimé à quelque 100 000 $, le coût combiné de diverses mesures relatives notamment à l aménagement d aires de manœuvre dans les cuisines, salles de bains et corridors s établit à quelque 3,4 % (logement social) et 4,3 % (logement de qualité moyenne) du coût de production d un logement. L impact monétaire est considérablement plus élevé dans le cas d un immeuble existant, où il atteint respectivement 19,6 % et 24,6 % du coût de remplacement unitaire. Enfin, les simulations générées à partir d une étude de cas d un projet locatif type de 40 unités de logement selon trois scénarios structurels conduisent aux conclusions suivantes: En vertu de la réglementation qui prévaut actuellement dans l industrie de la construction résidentielle, les prélèvements sur la masse salariale des travailleurs représentent une ponction de 25,7 %, dont respectivement 10,4 % et 9,9 % pour les avantages sociaux et la contribution à la C.S.S.T. Selon le scénario structurel considéré, l impact monétaire par logement des mesures réglementaires varie de quelque 24 500 $, ou 21 % du coût de production (structure préfabriquée de type Peikko), à environ 29 300 $, soit 24 % du coût de production (structure de béton coulé sur place). Quant à l impact monétaire des taxes fédérale et provinciale (TPS et TVQ), il s établit, quel que soit le scénario, à 11,1 % du coût de production unitaire d un logement locatif. Si la mesure des impacts de la réglementation sur le coût de production des logements n est pas chose aisée et demeure ouverte à l interprétation, il est indéniable qu il s agit là d une dimension fondamentale, bien qu occultée, de la problématique du logement locatif. Le cumul au fil des ans des diverses mesures de réglementation, imposées à la pièce et sans égard à leur effet sur le fonctionnement des marchés, explique en partie le non-renouvellement du parc locatif québécois. Documents annexes P a g e 122

4. LE LOGEMENT SOCIAL ET ABORDABLE : CONSTATS ET SOLUTIONS Au Québec, la gestion des programmes de logement social et abordable est assumée par la Société d habitation du Québec (SHQ) dont la plupart des interventions tant sur l offre que sur la demande de logement implique la participation financière de la SCHL. Le gouvernement canadien, qui fut très activement impliqué, via la SCHL, dans la production du logement social pendant près d une trentaine d années soit de la fin des années 1960 au début des années 1990 - et qui a par la suite financé plus de 60% des déficits d exploitation encourus à ce chapitre, a récemment annoncé son retrait complet de ce secteur après 2014. Pour le parc de logement social du Québec, ce retrait se traduira par un déficit de financement qui ira croissant au cours des deux décennies à venir. Dans ce contexte, une stratégie de substitution s impose. Avant d aborder cette question, nous dressons un tour d horizon des interventions du gouvernement fédéral et du gouvernement du Québec en matière de logement social et abordable. 4.1. LE GOUVERNEMENT FÉDÉRAL ET LE LOGEMENT SOCIAL ET ABORDABLE 4.1.1. La fin des conventions d exploitation sur le logement social 70 Bien que l intervention du gouvernement fédéral en matière de logement social remonte à la Première Guerre mondiale, c est véritablement en 1967 que ce dernier amorce son plus important programme de soutien au logement social au pays en finançant la construction et l exploitation d un parc d habitations à loyer modique (HLM) publiques et privées d envergure. Ce programme repose sur les conventions d exploitation conclues entre la SCHL, organisme chargé de la gestion du programme, et les gestionnaires de projets de logements sociaux qui regroupent des organismes publics détenteurs et gestionnaires de HLM les provinces et les offices municipaux d habitation (OMH) -, des coopératives et des organismes à but non lucratif (OBNL). Ces conventions, dont la durée est de 25 à 50 ans, stipulent les modalités du prêt hypothécaire ainsi que les conditions que doivent respecter les gestionnaires des projets financés, la forme de l aide financière ainsi que les conditions d application des conventions variant en fonction des programmes mis en place au fil des ans. Dans le cas des HLM, la contribution du fédéral s établissait à 100% des coûts d immobilisation des projets et à 51% pour ce qui est du financement des déficits d exploitation, la SHQ et les municipalités en assumant respectivement 39% et 10%. Les 70 Source : BOURQUE, Gilles L. et CHAREST Jacques, Logement social au Québec : La fin des conventions d exploitation du fédéral, Note de l IRÉC (INSTITUT DE RECHERCHE EN ECONOMIE CONTEMPORAINE), No. 18, mai 2012. 7 pages Documents annexes P a g e 123

dernières conventions d exploitation remontent à 1993, date à laquelle le gouvernement fédéral a cessé de financer la construction de nouveaux projets de logement social. Dans l ensemble du Canada, ce sont plus de 600 000 logements sociaux et leurs clientèles, dont quelque 126 000 au Québec, qui subiront progressivement les impacts financiers et sociaux découlant de la fin des conventions d exploitation sur le logement social au fur et à mesure de la terminaison des conventions d exploitation signées entre 1967 et 1993. Le graphique 9, tiré de l étude de l IRÉC (voir note infrapaginale 33) illustre l impact financier annuel que représente pour le Canada, sur la période 2005-2035, le retrait du fédéral de ce champ d activité. On estime qu à l horizon 2035, le déficit de financement cumulatif s établira à quelque 32 milliards $ pour l ensemble du pays et à 6,7 milliards $ pour le Québec. Graphique 9 : Impact annuel du retrait du gouvernement fédéral du financement du logement social au Canada 2005-2035 Enfin, selon un document récent de la SHQ 71, on estime que ce déficit cumulatif pourrait atteindre, pour l ensemble du parc de HLM du Québec, la somme d environ 507 millions $ (dollars courants) sur l horizon 2012-2040. 71 Source : SHQ, Fin des conventions d exploitation - Rencontre avec les partenaires, avril 2012, document PPT, 28 pages. Documents annexes P a g e 124