R ésumé d une étude. sur l Habitation et tendances démographiques : COUP D OEIL SUR L AGGLOMÉRATION montréalaise

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1 R ésumé d une étude sur l Habitation et tendances démographiques : COUP D OEIL SUR L AGGLOMÉRATION montréalaise Centre d analyse de marché du Québec (2004)

2 Habitation et tendances démographiques : coup d oeil sur l agglomération Montréalaise Introduction La population québécoise subit actuellement une profonde transformation. Elle vieillit, se diversifie et s urbanise davantage. Déjà, ces changements influencent et modifient toutes les facettes de la société et de l économie, y compris l habitation. Ce rapport présente un aperçu des principaux enjeux démographiques qui ont marqué le marché résidentiel montréalais, ces dernières années, et qui l influenceront au cours des deux prochaines décennies. Dans un premier temps, nous décrirons l impact global de la démographie sur l habitation en faisant ressortir la relation à long terme qui existe entre la formation totale de ménages et le nombre de mises de chantier. Puis, nous présenterons les résultats de nos dernières projections relatives à la population et aux ménages, établies à partir des données disponibles tirées du recensement de 2001, en soulignant l impact de la migration. Dans cette section, une attention particulière sera portée à la variation du nombre de ménages selon la classe d âge et à son importance pour les grands cycles de l habitation. Ensuite, nous examinerons les cohortes et les classes d âge qui auront la plus forte incidence sur les logements de demain. Enfin, une analyse cartographique détaillée permettra de déterminer la localisation et les mouvements effectués par ces cohortes au cours de la dernière décennie. Habitation et tendances démographiques 2

3 Formation annuelle moyenne de ménages et mises en chantier à Montréal Statistique Canada définit un ménage comme suit : «personne ou groupe de personnes ( ) occupant un même logement et n ayant pas de domicile habituel ailleurs au Canada.( ) Pour les besoins du recensement, chaque personne est membre d un seul et unique ménage». On peut donc dire qu un ménage (qui peut prendre la forme d un couple sans enfants, avec enfants, d une famille monoparentale, d une personne seule) équivaut à un logement occupé. Graphique 1 : Formation de ménages et mises en chantier RMR de Montréal Mises en chantier Formation de ménages* Sources : Statistique Canada, recensements (*): Moyenne m obile Le graphique 1 illustre la relation qui existe entre le nombre moyen de ménages créés et le nombre annuel de mises en chantier. Clairement, la tendance à long terme est similaire pour les deux variables. Toutefois, il existe des écarts à court terme attribuables à la conjoncture économique (croissance de l emploi, variation du revenu disponible, taux hypothécaires, confiance des consommateurs, offre et demande sur le marché de l existant, disponibilité des logements locatifs, etc.). Ainsi, à une phase de contraction du nombre de mises en chantier (phénomène constaté durant la décennie 90, dû entre autres à la surconstruction d habitations à la fin des années 80 et à la récession), fait suite une phase d expansion, où les mises en chantier excèdent la formation annuelle de ménages (phénomène vécu actuellement, attribuable notamment au rattrapage de la demande latente créée auparavant et aux bonnes conditions économiques). Malgré ces fluctuations, il ressort que le marché de la construction est intimement lié à la démographie en raison de la tendance adoptée par la création moyenne de ménages. Habitation et tendances démographiques 3

4 Les résultats des projections démographiques relatives à la population et aux ménages montréalais En prenant comme hypothèse que les taux de natalité et de mortalité par groupe d âge vont rester constants à l avenir 1, il ressort de nos projections que la migration va devenir le seul soutien de la croissance de la population québécoise à partir de Dans le cas de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, la croissance naturelle de la population (soit la différence entre le nombre de naissances et de décès) restera positive pendant la période visée par nos projections. Toutefois, en 2026, l accroissement naturel ne représentera plus que 19 % du niveau atteint en 2002 (environ personnes) 3. Afin de souligner l importance actuelle et future de la migration, trois scénarios migratoires ont été étudiés pour Montréal (graphique 2). Graphique 2 : Solde migratoire net RMR de Montréal Scénario «fort» Scénario «moyen» Scénario «faible» Sources : Statistique Canada, recensements Projections : SCHL Quel que soit le scénario, une tendance à long terme a été appliquée aux flux migratoires à compter de Le scénario de forte migration s inscrit dans la continuité des gains de 2002, soit personnes annuellement. Dans le cas du scénario de faible migration, la tendance à long terme s établit à personnes. Le scénario de migration moyenne correspond simplement à la moyenne des années retenues pendant la période , soit personnes annuellement. 1 Au moment où nos projections ont été effectuées, les données du recensement de 2001 sur les taux de fécondité et de survie par groupe d âge n étaient pas encore disponibles. 2 Le taux de fécondité moyen provincial s élevait à 1,6 enfant par femme en Selon l Institut de la statistique du Québec, le seuil nécessaire au remplacement des générations est de l ordre de 2,1 enfants par femme âgée entre 15 et 49 ans. 3 D après les résultats de notre scénario de migration moyenne. 4 Afin de faire la transition entre le court terme et le long terme, une extrapolation linéaire a été réalisée pour la période Pour bâtir les scénarios de forte et de faible migration s appliquant à la RMR de Montréal, la moyenne des bonnes et des moins bonnes années de migration a été calculée pendant la période Les années jugées trop extrêmes et peu susceptibles de se reproduire ont été éliminées. Habitation et tendances démographiques 4

5 Les scénarios migratoires ont une forte incidence sur la croissance de la population totale Graphique 3 : Projections démographiques RMR de Montréal 4.5 Millions d'habitants 4.0 Scénario «fort» 3.5 Scénario «faible» Sources : Statistique Canada, recensements Projections : SCHL Comme le montre le graphique 3, la variabilité des niveaux de migration implique de fortes fluctuations des projections 5 démographiques. Tout d abord, on ne prévoit pas de décroissance de la population montréalaise au cours des 25 prochaines années. Toutefois, il apparaît que la RMR peut faire face à un fléchissement marqué de sa population, notamment selon le scénario de faible migration. D après le dernier recensement, la population montréalaise s élevait à personnes en Dans le cas du scénario de forte migration, elle atteindrait environ personnes en 2026, ce qui représente une croissance annuelle de 0,8 %. Dans celui du scénario de migration moyenne, la RMR dépasserait légèrement le seuil de quatre millions d habitants, ce qui donne une croissance annuelle de 0,6 %. Enfin dans le cas du scénario de faible migration, la population atteindrait personnes, et la croissance annuelle serait de 0,4 %. 5 La méthode «des cohortes avec ajustement» a été retenue pour réaliser les projections. Cette méthode permet de réduire les différences entre les générations, sans les éliminer. Pour chaque étape du cycle de vie, on suppose que les préférences d un groupe de personnes seront influencées par leur comportement d aujourd hui, mais aussi par celui des générations antérieures. Habitation et tendances démographiques 5

6 de même que sur la formation annuelle nette moyenne de ménages Graphique 4 : Formation annuelle nette de ménages RMR de Montréal Scénario «fort» m énages Sc é n a rio «fa ib le» Sources : Statistique Canada, recensements Projections : SCHL Pour ce qui est des ménages, les projections varient également de façon considérable (voir le graphique 4). Tout d abord, on ne retrouvera pas dans l avenir les sommets de formation de ménages que l on a connus durant les décennies 70 et 80 (création annuelle moyenne de plus de ménages pendant les périodes et ). De plus, quel que soit le scénario de migration étudié, la création nette de ménages est inéluctablement appelée à décroître à compter de D année en année, il va donc se créer de moins en moins de ménages. Cependant, une augmentation à moyen terme de la formation nette de ménages est envisageable selon les scénarios de forte et de moyenne migration. Ces projections laissent respectivement entrevoir des hausses d environ et ménages au cours des quinze prochaines années. Le graphique 4 met également en lumière l incidence de la migration sur la formation de ménages et, donc, sur l habitation. L écart relatif à la création de ménages entre les scénarios extrêmes s agrandit avec le temps. Alors que cet écart s élève à environ ménages pour la période , il atteint plus de ménages pour Habitation et tendances démographiques 6

7 D après nos projections, malgré le phénomène de la migration, la création de ménages montréalais est donc inexorablement appelée à diminuer au fil des années, tout en restant positive. Logiquement, le nombre total de ménages montréalais augmentera, mais à un rythme décroissant. On dénombrait ménages lors du dernier recensement. Dans le cas du scénario de migration moyenne, le nombre de ménages s élèverait à en 2011 et s établirait à à la fin de nos projections, en 2026, ce qui représente une croissance annuelle de 0,9 %. Graphique 5 : Formation annuelle nette de ménages parmi les personnes de 15 à 34 ans RMR de Montréal ans Sources : Statistique Canada, recensements Scénario «moyen» Projections : SCHL Qu en est-il de la répartition de la création de ménages 6 par groupe d âge? En ce qui concerne les ans, soit plus directement les marchés des locataires et des accédants à la propriété, le graphique 5 laisse entrevoir une création d environ ménages annuellement au cours des prochaines années ( ). La formation de ménages diminuera par la suite, et 800 nouveaux ménages se formeront pendant la période Les gains à venir de nouveaux ménages dans cette classe d âge sont attribuables principalement à l arrivée sur le marché résidentiel de la génération de l écho du baby-boom (soit les personnes nées entre 1980 et 1995). Ces gains de ménages contrastent avec les déficits accumulés durant les années 90. Pendant la période , la classe d âge des ans a connu un déficit moyen de plus de ménages annuellement. Autrement dit, durant cette période, il y a eu plus de ménages sortant de cette classe d âge que de ménages y entrant. C est maintenant la situation inverse qui domine. On peut donc conclure que les marchés des locataires et des accédants à la propriété vont continuer d être attrayants à Montréal durant la présente décennie. 6 L objectif étant de dessiner les grandes tendances à venir sur le marché de l habitation, les classes d âge associées aux grands cycles de l habitation ont été étudiées. L analyse est effectuée à partir des résultats du scénario de migration moyenne et permet de dégager quelles vont être les classes d âge et les cohortes qui vont probablement déterminer les caractéristiques des logements de demain. Habitation et tendances démographiques 7

8 Pour ce qui est des ménages âgés de 35 à 54 ans, soit ceux qui alimentent le marché des propriétairesoccupants, il ressort clairement que la création de ménages dans cette classe d âge va continuer de décroître jusqu à devenir négative dès Ce phénomène est largement attribuable aux babyboomers. Ces derniers sont majoritaires dans ce groupe d âge puisqu ils sont nés entre 1947 et Au cours des prochaines années, les baby-boomers vont quitter cette classe d âge, et les générations qui les suivent, soit la génération de l après baby-boom (née entre 1967 et 1979) et celle de l écho (née entre 1980 et 1995) comportent moins d individus. D après le recensement de 2001, les baby-boomers représentent 32 % de la population montréalaise. De leur côté, les membres de la génération de l après baby-boom et de celle de l écho constituaient respectivement 21 % et 24 % de la population. La cohorte des baby-boomers est la partie la plus importante de la population et elle crée un «effet de vague» en entrant dans chaque nouvelle classe d âge à mesure qu elle vieillit. L avenir s annonce donc radieux pour le marché des habitations destinées aux personnes âgées de 55 ans et plus puisque celui-ci concerne les groupes d âge dans lesquels cette génération n est pas encore entrée. Le marché des acheteurs expérimentés (souvent des troisièmes acheteurs), qui sont plus particulièrement des ménages âgés entre 55 et 65 ans, va rapidement bénéficier de cette vague de baby-boomers. Nous prévoyons que la formation de ménages dans cette classe d âge atteindra un sommet durant la période , au cours de laquelle plus de nouveaux ménages seront créés annuellement. Globalement, il se créera en moyenne ménages par année au cours des deux prochaines décennies. Graphique 6 : Formation annuelle nette de ménages parmi les personnes de 15 à 64 ans (population active) RMR de Montréal ans Sources : Statistique Canada, recensements Scénario «moyen» Projections : SCHL Habitation et tendances démographiques 8

9 De façon générale, la formation de ménages au sein de la population active entre dans la dernière phase d une demande soutenue. Comme le montre le graphique 6, la création de ménages parmi les personnes de 15 à 64 ans est appelée à décroître continuellement et devenir négative pendant la période D une formation de ménages supérieure à au cours de la période , on estime que, selon le scénario de migration moyenne, il devrait se créer moins de ménages par année pendant la période Graphique 7 :Formation annuelle nette de ménages parmi les personnes âgées (65 ans et plus) RMR de Montréal ans et + Sources : Statistique Canada, recensements Scénario «moyen» Projections : SCHL On constate le résultat le plus marquant des projections démographiques lorsque l on se tourne vers les aînés (voir le graphique 7). Le marché de l habitation montréalais destiné aux personnes de 65 ans et plus est appelé à progresser continuellement jusqu à son apogée en 2026, par suite de l arrivée des baby-boomers âgés. Ainsi, durant la période , on estime qu il se créera plus de ménages annuellement. Le rythme s accélérera en avec plus de nouveaux ménages chaque année. C est à la fin des projections que le marché atteindra son apogée avec plus de nouveaux ménages en La quasi-totalité des baby-boomers fera à ce moment-là partie de cette classe d âge. Habitation et tendances démographiques 9

10 Graphique 8 : Nombre total de ménages RMR de Montréal 29 % % 20 % Sources : Statistique Canada, recensements Scénario «moyen» Moins de 65 ans 65 et + Dans la région métropolitaine de Montréal, la création de ménages parmi les personnes de 65 ans et plus dépassera la formation de ménages plus jeunes à partir de La proportion des 65 ans et plus dans l ensemble des ménages ne va pas cesser de croître (voir graphique 8). En 2001, 20 % des ménages montréalais étaient âgés de 65 et plus. Cette proportion va passer à 22 % en 2011, à 24 % en 2016, à 26 % en 2021 et à 29 % en Notons que, dans la classe d âge des aînés, la part de création de ménages de 75 ans et plus va augmenter continuellement, mais exploser véritablement dans 20 ans. Cette classe d âge concerne avant tout le marché des résidences pour personnes âgées. La formation annuelle de ménages de ce groupe d âge sera légèrement inférieure à pendant les dix prochaines années, ce qui représentera alors 42 % des ménages créés parmi les aînés 7. Pendant la période , la création de ménages de 75 ans et plus restera inférieure à celle de ans. Les aînés de plus de 75 ans formeront en moyenne plus de nouveaux ménages annuellement, ce qui ne représentera que le tiers de la création de ménages. Avec l arrivée des baby-boomers, nouveaux ménages se formeront annuellement parmi les personnes de 75 ans et plus durant la période , soit plus de la moitié de la formation de ménages aînés. Le marché des résidences pour personnes âgées, qui est actuellement en pleine expansion au Québec, est donc très loin d être arrivé à maturité. À la lumière de ces projections, les générations du baby-boom et de l écho, ainsi que la classe des 65 ans et plus vont fortement influencer le profil de la population et des ménages montréalais. Comment se sont comportés ces groupes ou cohortes ces dernières années? 7 Aucune formation négative de ménages n est projetée chez les aînés (personnes âgées de 65 ans et plus). Projections : SCHL Habitation et tendances démographiques 10

11 Les personnes âgées de 65 ans et plus Carte 1 : La population des 65 ans et plus se concentre sur l île Pont-Viau 23 % Nouveau-Rosemont 23 % Chomedey (est du Curé Labelle) 23 % Saint-Lambert 24 % Côte-Saint-Luc 33 % Sainte-Anne-de-Bellevue 21 % Westmount 21 % Ville-Marie (nord Sherbrooke) 21 % Source : Statistique Canada, recensement de 2001 Moyenne RMR : 13 % Proportion Watersl de la population Rmr.shp des 65 ans et plus Sr_mtl_pop5.shp % % (Max) D après le dernier recensement de Statistique Canada, les personnes âgées de 65 ans et plus représentaient 13 % de la population de la région métropolitaine de Montréal. Toutefois, la répartition géographique de cette classe d âge se révèle très inégale. Les secteurs qui affichent une proportion supérieure à la moyenne métropolitaine se trouvent essentiellement sur l île de Montréal (voir la carte 1). Plus précisément, il s agit des quartiers les plus anciens, où les résidents qui y ont toujours vécu sont maintenant à l âge de la retraite et où l on trouve de nombreux logements destinés aux personnes âgées. Les secteurs qui ont enregistré les plus fortes concentrations en 2001 sont Côte-Saint-Luc (33 % de la population), Saint-Lambert (24 %), Pont-Viau (23 %), Chomedey (à l est du boulevard Curé-Labelle, 23 %), Nouveau-Rosemont (23 %), Sainte-Anne-de-Bellevue (21 %) et Westmount (21 %). Habitation et tendances démographiques 11

12 Carte 2 : La première couronne vieillit Rivière-des-Prairies (ouest) Anjou Repentigny Pointe-aux-Trembles Chomedey Longueuil Saint-Hubert Brossard Saint-Léonard Pierrefonds Dollard-des-Ormeaux LaSalle Augmentation Watersl de la population Rmr.shp des 65 ans et plus S (Max) Sources : Statistique Canada, recensements de 1991 et de 2001 Habitation et tendances démographiques 12

13 D après la carte 2, lorsque l on examine les quartiers et les secteurs où le nombre de personnes âgées de plus de 65 ans a le plus augmenté au cours de la dernière décennie, on constate que cela concerne certains secteurs de l île de Montréal, mais plus généralement les quartiers qui forment la première couronne de la banlieue de Montréal. On désigne par première couronne 8 l ensemble des secteurs où la construction a été très forte de la fin de la Deuxième Guerre mondiale jusqu au début des années 70. Le vieillissement de la population de ces quartiers est tout à fait logique. Les ménages qui atteignent maintenant l âge de 65 ans et plus sont en grande partie ceux qui ont peuplé cette proche banlieue lorsqu ils formaient de jeunes familles, il y a 30 ou 40 ans. On voit donc apparaître comme une onde le début d un vieillissement de la population par secteur. Compte tenu du développement qu a connu la banlieue montréalaise depuis la Deuxième Guerre mondiale, on peut s attendre à ce que, durant les années à venir, le vieillissement en bloc des premières générations de banlieusards se poursuive et s accentue. Plus précisément, les secteurs qui ont enregistré les plus forts gains de personnes âgées de 65 ans et plus sont Chomedey, Saint-Léonard, LaSalle, Longueuil (plus de personnes pour chacun des secteurs), Brossard, Repentigny, Rivière-des-Prairies, Anjou, Pointe-aux-Trembles, Pierrefonds et Saint-Hubert (entre et personnes pour chacun des secteurs). Les baby-boomers : les personnes âgées de demain En raison de sa taille et de ses préférences en matière de logement, cette génération, née de 1947 à 1966, a dominé le marché canadien de l habitation depuis son entrée sur le marché résidentiel. À partir des années 80, les baby-boomers ont progressivement atteint l âge de 30 ans, et les ménages de cette génération, comme des générations précédentes, ont alors vu leurs besoins en matière de logement se modifier. L arrivée d un enfant et la recherche de la tranquillité ou de l espace ont favorisé le mouvement d accession à la propriété et le déménagement de nombreuses nouvelles familles vers la banlieue. Les baby-boomers ont donc contribué au développement de la banlieue montréalaise, qui s est prolongé jusqu à la fin des années 90. Il ressort de l analyse des recensements de 1991 et de 2001 que cette grande cohorte s est éloignée encore plus du centre-ville et de la première couronne de la banlieue montréalaise. Cette situation est confirmée par l étude des secteurs qui affichent les plus fortes proportions de baby-boomers dans la population (voir la carte 3) et de ceux qui enregistrent les plus gros gains de population dans cette cohorte (voir la carte 4). 8 Dans le sens inverse des aiguilles d une montre, la première couronne commence à l est de l île de Montréal, du secteur Mercier à Montréal-Nord, en passant par les secteurs Anjou, Nouveau-Rosemont, Saint-Léonard, Rosemont, Saint-Michel,Villeray, Parc-Extension et Ahuntsic. Elle comprend la partie sud de Laval, notamment Laval-des-Rapides et Chomedey, et continue à l ouest de l île avec des secteurs comme Cartierville, Saint-Laurent, Côte-des-Neiges, Lachine et LaSalle. Sur la rive sud, le secteur Longueuil fait également partie des secteurs qui ont connu un fort développement entre 1945 et Habitation et tendances démographiques 13

14 Carte 3 : Les plus fortes concentrations de baby-boomers se trouvent dans la 2 e couronne et au centre-ville Moyenne RMR : 32 % Source : Statistique Canada, recensement de 2001 Répartition Watersl de la population Rmr.shp des baby-boomers Sr % % (Max) Habitation et tendances démographiques 14

15 Lorsque l on examine les secteurs où la proportion des baby-boomers au sein de la population est supérieure à la moyenne de la région métropolitaine de Montréal, il apparaît clairement une deuxième couronne de banlieue (voir la carte 3). Ce deuxième anneau de banlieue qui ceinture l île de Montréal correspond logiquement aux secteurs qui ont avant tout bénéficié de la construction résidentielle au cours des années (particulièrement la rive nord de la métropole pendant la dernière décennie). Si les baby-boomers ont largement contribué à l étalement urbain en s installant dans de grandes maisons unifamiliales en banlieue, il n en demeure pas moins que le développement de la banlieue s est réalisé à un rythme moins effréné qu au cours des années 60-70, pendant lesquelles certains secteurs ont vu lever de terre plus de nouveaux logements en l espace d une décennie. Ainsi, durant la décennie 80, dans les secteurs qui ont connu des niveaux élevés de construction, le nombre de nouveaux logements n a pas dépassé Comme il a été mentionné précédemment, la décennie 90 a été caractérisée par un ralentissement marqué de la construction résidentielle. Dans aucun de ces secteurs, les mises en chantier n ont excédé Durant la période , les secteurs les plus actifs étaient de plus en plus éloignés de l île de Montréal. Il s agit des secteurs de la rive nord (Mirabel, Saint-Eustache, Boisbriand, Blainville 9, Terrebonne, Lachenaie, Mascouche, Repentigny), de la partie nord de Laval (Auteuil, Vimont, Sainte-Rose, Fabreville, Chomedey, Sainte-Dorothée), de la partie est de la rive sud, à l exception de Saint-Constant et de Sainte-Catherine (Saint-Hubert, Brossard, Longueuil, Boucherville, Varennes et Sainte-Julie). À Montréal, seuls les secteurs situés aux extrémités de l île se démarquent (Île-Perrot, Pierrefonds, Île-des-Soeurs, Rivière-des-Prairies, Pointe-aux-Trembles) 10. Notons que les baby-boomers ont également été des acteurs majeurs de la revitalisation du centreville. La proximité des services et du lieu de travail, l ensemble des activités qu offre le cœur de la ville et le «cachet» architectural des vieux quartiers ont incité une partie de la cohorte des baby-boomers à s installer à l épicentre du développement urbain montréalais. Ainsi, les secteurs qui disposent d une forte concentration de baby-boomers sont ceux du Vieux-Port et de l Île-des-Sœurs. Ces secteurs regroupent les plus fortes proportions de copropriétés (respectivement 47 % et 39 %, d après le recensement de 2001). Ce type d habitation, caractérisé par un faible besoin d entretien et un espace souvent restreint, s inscrit par excellence dans le développement urbain à haute densité et s oppose à la maison unifamiliale, caractéristique du développement extensif de la banlieue (recherche d espace, grand jardin et garage). 9 Notons que durant la décennie 90, Blainville occupait la quatrième place en ce qui a trait à la croissance du revenu en dollars constants (+ 23 %, revenu moyen de $ en 2001), derrière Laval-sur-le-Lac (+ 150 % et $), le Vieux-Port (+ 98 % et $), Sainte-Anne-de-Bellevue (+26 % et $). Blainville possède une longueur d avance sur le secteur du Plateau Mont-Royal (+ 19 % et $). Ce dernier secteur est également un symbole de la revitalisation du centre-ville. En rénovant les vieilles demeures et les appartements de ce secteur, les baby-boomers ont assuré la pérennité et la viabilité du centre-ville montréalais. 10 Les données sont compilées à partir de l âge des logements lors du recensement de Les secteurs mentionnés affichent plus de nouveaux logements durant la période Habitation et tendances démographiques 15

16 Carte 4 : Décennie 90 : la banlieue éloignée attire de plus e plus de baby-boomers Mirabel Blainville Sainte-Rose Longueuil (est Roland-Therrien) Watersl Augmentation de la Rmr.shp Sainte-Dorothée population des baby-boomers S Source : Statistique Canada, recensements 1991 et (Max) De la même manière, si l on analyse les mouvements des baby-boomers dans le Grand Montréal pendant la dernière décennie (voir la carte 4), il apparaît de nouveau très clairement que les gains de population par secteur sont d autant plus importants que l on s éloigne du centre-ville et du premier anneau de la banlieue montréalaise. C est la partie nord de Laval et la rive nord qui ont le plus bénéficié des mouvements des baby-boomers en banlieue. La plupart des secteurs affichant les plus forts gains (plus de personnes au cours de la décennie) y sont situés Il s agit des secteurs Sainte-Rose et Sainte-Dorothée, à Laval, et Mirabel et Blainville, sur la rive nord. Sur la rive sud, la partie de Longueuil située à l est du boulevard Roland-Therrien a enregistré également une augmentation de sa population de baby-boomers. Sur l île de Montréal, ce sont les secteurs situés aux extrémités de l île, ainsi que ceux du Vieux-Port et de l Île-des-Sœurs qui ont enregistré de légers gains de 1991 à 2001 (moins de personnes par secteur, à l exception de Kirkland, qui a connu un gain de baby-boomers). Partout ailleurs, le nombre de baby-boomers a diminué. Habitation et tendances démographiques 16

17 La génération de l écho du baby-boom : toujours dans le nid familial Carte 5 : La génération de l écho du baby-boom n a pas quitté le nid familial Moyenne RMR : 24 % Source : Statistique Canada, recensement de 2001 Proportion de Watersl la population de Rmr.shp l écho du baby-boom Sr % % (Max) Qu en est-il des enfants des baby-boomers? Malgré la baisse marquée du taux de natalité depuis 40 ans, la proportion importante des baby-boomers dans la population a créé un regain de naissances à partir des années 80. Dans une moindre mesure, la taille de cette génération fait «écho» à celle de ses parents et dépasse la cohorte née entre 1967 et En 2001, lors du dernier recensement, la génération de l écho du baby-boom avait moins de 20 ans et restait toujours chez ses parents. C est ce que révèle l analyse de la répartition par secteur de la génération de l écho (voir la carte 5). Comme ce fut le cas pour leurs parents, les secteurs où la proportion de cette génération dans la population excède la moyenne de la région métropolitaine (soit 24 %) se trouvent dans la deuxième couronne de la banlieue montréalaise. Habitation et tendances démographiques 17

18 La génération de l écho vit donc toujours dans le confort des maisons de banlieue récemment construites par les baby-boomers. Cette génération va créer une demande potentielle d habitations à chaque étape de son cycle de vie, mais à une échelle moindre que leurs parents. Le marché locatif bénéficiera de l impact de cette cohorte au cours des dix prochaines années (en 2011, la génération de l écho sera âgée de 15 à 31 ans). Plus scolarisée que les générations précédentes, cette génération profitera d autant plus des occasions d emploi à venir, notamment par suite du départ à la retraite des babyboomers. De plus, cette génération est davantage soutenue par ses parents, et il est probable qu elle accède plus rapidement à la propriété. D ici 2031, le marché des accédants à la propriété devrait connaître un rebond grâce à cette génération, puisqu elle sera alors âgée de 35 à 51 ans. Enfin, cette cohorte pourrait favoriser la transformation des résidences parentales de banlieue en maisons intergénérationnelles. Cette cohabitation entre jeunes parents et baby-boomers vieillissants permettrait d optimiser le capital économique et social de la famille. L immigration internationale Graphique 9 : Proportion (%) d immigrants par grand secteur RMR de Montréal Rive-Nord 3,3 Vaudreuil 7,4 Rive-Sud 8,4 Laval 15,3 Montréal 27,1 RMR 18,2 % Source : Statistique Canada, recensement de 2001 L importance de l immigration est clairement soulignée dans les projections relatives à la population et aux ménages. En ce qui concerne l immigration internationale, il ressort des données du dernier recensement que les immigrants préfèrent avant tout s installer dans les centres urbains. D après le graphique 9, sur l île de Montréal, près de trois habitants sur dix sont des immigrants (27 %), ce qui est nettement supérieur à la proportion d immigrants dans les banlieues montréalaises et dans l ensemble de la région métropolitaine de Montréal puisque l on compte sur ce territoire moins d un immigrant sur cinq habitants (18 %). Le fait que les immigrants soient avant tout des citadins se vérifie également lorsque l on compare la proportion des immigrants internationaux dans la région métropolitaine de Montréal et dans l ensemble de la province. Au Québec, près d une personne sur dix est un immigrant. L immigration internationale est également avant tout un phénomène montréalais. La proportion d immigrants dans la région de Québec n atteint que 3 %. Si l on exclut Montréal et Québec de la moyenne provinciale, la proportion d immigrants tombe à 2 %. Habitation et tendances démographiques 18

19 Carte 6 : Les quartiers du centre et du nord de Montréal présentent les plus fortes concentrations d immigrants Moyenne RMR : 18,2 % Cartierville 44 % Saint-Michel 41 % Parc-Extension 62 % Côte-des-Neiges 47 % Saint-Laurent 47 % Côte-des-Neiges (Victoria) 58 % Côte-Saint-Luc 42 % Notre-Dame-de-Grâce (Loyola) 41 % Source : Statistique Canada, recensement de 2001 Watersl Proportion Rmr.shp des immigrants internationaux Sr_mtl_rev_im.shp % % (Max) À l échelle des secteurs du Grand Montréal, il apparaît clairement sur la carte 6 que les plus fortes concentrations d immigrants se situent sur l île de Montréal et dans les quartiers qui ont toujours accueilli beaucoup d immigrants. Ainsi, Parc-Extension affiche la plus forte proportion d immigrants internationaux, puisque ces derniers représentent 62 % de la population du secteur12. Le secteur Côte-des-Neiges arrive en deuxième position, avec le quartier Victoria qui est composé à 58 % d immigrants. Dans le reste du secteur, un peu moins de la moitié des habitants (47 %) sont des immigrants. Avec le quartier Loyola, à Notre-Dame-de-Grâce (41 % d immigrants), ces trois zones géographiques étaient déjà des secteurs d immigration durant les années Ce quartier fait partie du corridor centenaire de l immigration, symbolisé par la rue Saint-Laurent. Parc-Extension reste l un des secteurs les plus pauvres de la région métropolitaine. Lors du recensement de 2001, le revenu familial moyen y était toujours inférieur à $. Habitation et tendances démographiques 19

20 Toutefois, les pôles d immigration ne se limitent pas à ces secteurs. La population immigrante s étend géographiquement aussi bien à l est qu à l ouest de l île. À l est, des pôles d immigration comme Saint-Michel (41 % de la population est d origine étrangère), Saint-Léonard (38 %) et Montréal-Nord (26 %) se sont développés au cours des années Des pôles plus éloignés comme Rivière-des-Prairies (28 %) se sont développés pendant la décennie 80. L ouest de l île n est pas en reste. Dans le secteur Saint-Laurent, la proportion d immigrants est élevée (47 %). Parmi les nouveaux quartiers d immigration, mentionnons Cartierville (44 %), Côte- Saint-Luc (42 %), Dollard-des-Ormeaux (35 %), Mont-Royal (30 %) et Pierrefonds (28 %). Enfin, certains quartiers de banlieue se distinguent également par leur concentration d immigrants, comme Chomedey (28 %) et Brossard (28 %). L extension géographique des pôles d immigration et la présence de proportions élevées d immigrants au sein de la population dans certains secteurs de banlieue ouvrent de nouvelles perspectives. Lorsque l on décompose la proportion d immigrants dans la population par date d arrivée pour chaque secteur, on constate que les immigrants de la banlieue se sont établis depuis plus longtemps au Canada. Ce sont en quelque sorte de «vieux immigrants». Tableau 1 : Répartition en pourcentage des immigrants selon la date d arrivée RMR de Montréal Date d arrivée Montréal B an lieu e % 24 % % 22 % Avant % 55 % Source : Statistique Canada, recensement de 2001 D après le tableau 1, plus d un tiers (37 %) des immigrants internationaux habitant sur l île de Montréal sont arrivés entre 1991 et 2001, alors qu un peu moins du quart de ceux qui sont arrivés pendant la même période vivent en banlieue. Les proportions s inversent dans le cas des personnes ayant immigré avant Tandis que plus de la moitié (55 %) des immigrants habitant en banlieue sont arrivés avant 1981, cette proportion chute à quatre immigrants sur dix (42 %), dans le cas des résidents de l île. On décèle donc un mouvement vers la banlieue à mesure que les générations d immigrants vieillissent et s établissent dans le Grand Montréal. Les nouveaux arrivants, souvent des jeunes, sont avant tout des locataires. L île de Montréal constitue logiquement Habitation et tendances démographiques 20

21 le noyau principal d immigration à cause de l importance de son réseau social, du marché locatif et des facteurs tels que la proximité des services et de l emploi. Avec le temps, la demande des immigrants en matière de logement devient semblable à celle du reste de la population. Ils tendent à privilégier l accession à la propriété et se déplacent en banlieue à la recherche d une plus grande maison unifamiliale. Carte 7 : Décennie 90 : Les gains d immigrants s étendent aussi à la 1 ère couronne Source : Statistique Canada, recensements de 1991 et de 2001 Augmentation Watersl du nombre d immigrants Rmr.shp internationaux Sr_mtl_bert.shp Habitation et tendances démographiques 21

22 L analyse des secteurs ayant affiché les plus forts gains d immigrants durant la décennie 90 (voir la carte 7) confirme les constatations suivantes : une multiplication et une extension des «points de chute» des nouveaux arrivants sur l île ainsi qu un mouvement des immigrants qui s étend à l ensemble des quartiers formant la première couronne de la banlieue montréalaise. Si les secteurs où le nombre d immigrants a le plus augmenté sont ceux qui ont toujours affiché les taux d immigration les plus élevés (comme Côte-des-Neiges, Saint-Laurent), il ressort de cette analyse que les secteurs qui connaissent des gains d immigrants sont très étendus puisqu ils concernent aussi bien ceux de Pierrefonds et de Cartierville, à l ouest de l île de Montréal, que ceux d Anjou, de Saint-Léonard et de Nouveau-Rosemont, à l est. Au nord de l île, tous les secteurs de Laval ont enregistré des gains importants d immigrants, notamment Chomedey. Sur la rive nord, les secteurs Boisbriand et Blainville ont affiché des augmentations d immigrants d environ 600 personnes pendant la décennie 90. Sur la rive sud, le secteur Brossard constitue le principal pôle d immigration. Notons enfin le secteur Longueuil, à l est du boulevard Roland-Therrien, qui enregistre un gain de 500 personnes. Comme les immigrants ont besoin d un endroit pour se loger dès leur arrivée, ils sont une source de demande immédiate. Cette clientèle diversifiée pourrait donc inciter le secteur de l habitation (propriétaires-bailleurs, prêteurs, constructeurs, etc.) à adapter sa façon de faire des affaires afin de tenir compte de cette nouvelle dimension de la demande de logements. Les immigrants finissent par accéder à la propriété et alimentent ainsi la demande de logements pour propriétaires-occupants. Les constructeurs devront peut-être modifier leur style en offrant d autres types d habitations et en adoptant de nouvelles techniques de marketing pour attirer les acheteurs. Conclusion : le vieillissement de la population, une véritable problématique Le vieillissement de la population et son incidence sur le marché résidentiel sont d autant plus complexes qu ils s accompagnent d une faible croissance de la population et des ménages. La progression de la demande de logements sera donc de plus en plus tributaire de l immigration et du bilan migratoire. D après nos projections, quel que soit le scénario d immigration envisagé, la création annuelle de ménages est appelée à décroître sans toutefois disparaître. Par conséquent, le nombre total de ménages augmentera de moins en moins rapidement. On peut aussi conclure qu aucune réduction du nombre de logements n est prévue d ici la fin de la période visée par nos projections (2026). Dans le cas de la région métropolitaine de Montréal, les projections révèlent que la décroissance de la formation globale de ménages surviendra au plus tard à compter de Plus précisément, la formation de ménages issue de la population active (les ans) connaît actuellement sa dernière phase de demande soutenue. A compter de 2011, la formation de nouveaux ménages sera avant tout assurée par les personnes âgées de 65 ans et plus. Ce changement important touchant la formation et la composition des ménages par classe d âge impliquera des changements marqués en ce qui a trait aux besoins, aux valeurs et aux préférences en matière de logement. Habitation et tendances démographiques 22

23 Les choix que font les ménages en matière de logement sont fonction de leur revenu, du stade où ils en sont dans leur cycle de vie, de leurs préférences, de leur épargne et de la mise de fonds dont ils disposent. Traditionnellement, chez les jeunes ménages, les décisions relatives au mode d occupation (propriétaire versus locataire) et à la mobilité (distance du logement par rapport au travail, habitation au centre-ville ou en banlieue) sont avant tout liées à la situation économique et aux contraintes financières. Dans le cas des ménages âgés, les décisions en matière de logement reposent plus sur le style de vie et l état de santé et dépendent des options disponibles. Ainsi, à l approche de la retraite, plusieurs choix en matière d habitation s offrent à l imposante et très diverse cohorte des baby-boomers vieillissants. Le vieillissement sur place, qui fait référence au domicile ou au quartier, est une possibilité souvent évoquée compte tenu de la dépendance des personnes âgées à l égard du capital social, de l allongement de l espérance de vie et du principal actif des ménages, c està-dire leur habitation. Certains envisagent d acheter un logement de plus petite taille à proximité des services existants, comme une copropriété au centre-ville, tandis que d autres pensent déménager dans une région rurale ou dans un lieu offrant des loisirs. À mesure qu ils vieillissent, les membres de cette génération ne semblent toutefois pas disposés à accepter le concept traditionnel des résidences pour personnes âgées et des soins de soutien, étant donné tous les efforts qu ils ont déployés pour demeurer maîtres de leur propre destinée. Par suite de l évolution des profils démographiques, l aspect de la ville et des banlieues vieillissantes se transformera tout comme les besoins de services dans ces zones. Les choix que feront les ménages âgés concernant leur logement auront une incidence non seulement sur leur bien-être, mais aussi sur celui des générations plus jeunes, susceptibles de profiter des habitations qui reviendront alors sur le marché ainsi que des emplois créés ou libérés dans de nombreux secteurs de l économie. Ainsi, bien que la création moyenne de ménages soit à la baisse, il n est pas improbable que le lien qui existe entre cette variable et l industrie de la construction se transforme à l avenir, compte tenu des besoins et des préférences changeantes d une population vieillissante. Habitation et tendances démographiques 23

24 La SCHL : Au cœur de l habitation La Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL) est l organisme fédéral responsable de l habitation. Elle aide les Canadiens à avoir accès à un vaste choix de logements de qualité, à prix abordable. Le Programme d assurance prêt hypothécaire de la SCHL a aidé de nombreux Canadiens à réaliser leur rêve de posséder une habitation. La SCHL offre une aide financière pour que les Canadiens les plus démunis puissent se procurer un logement convenable, à prix abordable. Par l entremise de ses activités de recherche, la SCHL stimule l innovation dans les domaines suivants : conception des habitations, technologie du bâtiment, urbanisme, options de logement et financement. La SCHL s associe également avec le secteur de l habitation et les autres membres d Équipe Canada afin de vendre les produits et le savoir-faire canadiens sur les marchés étrangers et, ainsi, de créer des emplois ici-même, au pays. La SCHL offre aux consommateurs et aux membres du secteur de l habitation une vaste gamme de produits d information susceptibles de les aider à prendre des décisions éclairées concernant leurs achats ou leurs affaires. Elle est le plus important diffuseur d informations sur l habitation au Canada. Pour ses activiés, la SCHL contribue à l amélioration de la qualité de vie des Canadiens, dans toutes les collectivités du pays. Elle les aide à vivre dans des habitations sûres à tout point de vue. Elle est vraiment «au cœur de l habitation». Les Canadiens peuvent se procurer les informations diffusées par la SCHL dans différents points de vente et dans ses bureaux régionaux. Pour de plus amples renseignements sur la présente publication ou pour toute autre question sur le marché de l habitation, veuillez communiquer avec notre : Service à la clientèle au ou par courriel : 2004 Société canadienne d hypothèques et de logement. Tous droits réservés. La reproduction, le stockage dans un système de recherche documentaire ou la transmission d un extrait quelconque de cette publication, par quelque procédé que ce soit, tant électronique que mécanique, par photocopie, enregistrement ou autre moyen sont interdits sans l autorisation préalable écrite de la Société canadienne d hypothèques et de logement. Sans que ne soit limitée la généralité de ce qui précède, il est de plus interdit de traduire un extrait de cette publication dans toute autre langue sans l autorisation préalable écrite de la Société canadienne d hypothèques et de logement. Les renseignements, analyses et opinions contenus dans cette publication sont fondés sur des sources jugées fiables, mais leur exactitude ne peut être garantie, et ni la Société canadienne d hypothèques et de logement ni ses employés n en assument la responsabilité. Habitation et tendances démographiques 24

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