Cadre d application du supplément de loyer de solidarité - Adopté par le conseil de communauté le décembre
Préambule I- Rappel de l esprit de la loi Engagement National pour le Logement et de La loi de Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre les Exclusions dite "Loi BOUTIN" La Loi Engagement National pour le Logement présente le renforcement du dispositif du Supplément de Loyer de Solidarité comme une mesure destinée à favoriser la mobilité au sein du parc locatif social. En effet en imposant aux organismes d habitations à loyer modéré de percevoir auprès des locataires un supplément de loyer de solidarité, en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements, la loi se donne pour objectif de favoriser la libération des logements des bailleurs sociaux, dont les locataires ont des ressources sensiblement supérieures aux plafonds de ressources et qui peuvent supporter des loyers du marché ou accéder à la propriété d un logement. Le décret du août est venu préciser les dispositions relatives aux modalités d application de ce supplément de loyer de solidarité à compter du janvier. Ces obligations ne concernent pas les territoires des EPCI qui décident avant cette date d élaborer un PLH, et de déterminer des zones géographiques ou des quartiers dans lesquels le SLS ne s applique pas. A contrario, à défaut d une adoption du PLH avant le janvier, les dispositions du décret s appliquent. La loi de Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre les Exclusions du mars, avec l abaissement de,% des plafonds de ressources pour l attribution des logements sociaux, est venue compléter et accentuer les effets négatifs de ce dispositif. II- Rappel des orientations du Programme Local de l Habitat en Val de Bièvre Le Programme Local de l Habitat a pour ambition de mettre en œuvre une politique partenariale, qui mobilise tous les acteurs (bailleurs locatifs sociaux, associations de locataires et d habitants), en leur donnent les moyens incitatifs et complémentaires pour mener à bien leurs interventions sociales, dans la perspective de diversifier l offre de logements et de développer le parcours résidentiel au travers de la réhabilitation de l offre sociale et de l amélioration du parc privé. La production d une offre nouvelle, diverse et abordable, mais également la construction de réponses adaptées aux besoins des habitants du Val de Bièvre et à l évolution de leur mode de vie, sont donc les enjeux principaux auxquels entend répondre le PLH. Avec un fort dynamisme de construction (le double du point mort), une répartition équilibrée entre logements locatifs sociaux et logements, le Val de Bièvre entend également conforter le rôle du logement locatif social et permettre ainsi aux populations de vivre aux Portes de Paris. Au regard de ces objectifs de mixité sociale et de diversification de l offre d habitat, les nouvelles modalités d application du Supplément de Loyer de Solidarité portent atteinte aux orientations du PLH, et il est donc décidé de définir un cadre d application spécifique au Val de Bièvre. PLH Val de Bièvre - cadre d application du SLS annexe /
L application du supplément de loyer de solidarité en Val de Bièvre : résultats et analyse de l enquête auprès des bailleurs De manière générale, l analyse statistique menée sur % du patrimoine locatif social révèle une faible application du SLS en Val de Bièvre, avec seulement % des locataires qui étaient concernés en, soit moins de familles. L entrée en vigueur de l abaissement des plafonds a cependant un impact direct sur ce nombre, puisque ce seraient alors familles qui seraient concernées. Ces éléments confirment bien le plein exercice du rôle du logement social sur l agglomération en matière d accueil de populations les plus fragilisées. I- les caractéristiques urbaines et sociales des villes qui donnent du sens à la définition d un cadre communautaire d application du SLS Le diagnostic met en exergue un certain nombre de paramètres, dont les impacts justifient une exclusion partielle ou totale des quartiers concernés, et dessinent une géographie spécifique en Val de Bièvre. - l impact de la pression immobilière et la poursuite de l effort de construction Sur le marché de l immobilier, le Val de Bièvre reste depuis une dizaine d années un secteur très prisé de la première couronne parisienne. Cette attractivité varie en fonction de la situation géographique des villes selon leur degré de proximité avec Paris, mais également en fonction de leur niveau de desserte en transports collectifs (présence du RER). C est ainsi que dans le secteur du logement collectif neuf, les prix d acquisition entre les villes de Gentilly et de Fresnes sont % plus élevés à Gentilly. Il en est de même dans le secteur collectif ancien (prix % plus élevés à Gentilly). Par ailleurs, l histoire urbaine, sociale et politique des villes de l agglomération est marquée par leur engagement dans une politique publique et sociale du logement qui se trouve aujourd hui fragilisée par cette pression du marché immobilier qui renforce les risques de ségrégation et d exclusion des habitants privés d un parcours résidentiel local. Pour lutter contre ces phénomènes, le programme local de l'habitat s est donné comme ambition d accompagner les villes dans leur effort de construction, en participant au développement d une offre de logements abordable et inscrite dans un parcours résidentiel de qualité. La programmation de logements à l horizon - porte sur la création d un volume de logements, qui permet non seulement une production au-delà du point-mort nécessaire pour le maintien démographique, mais contribue également au maintien d un taux de logements social à %, et à la diversification de l offre de logements banals (% de PLA et PLUS ; % de PLS et % de PLAI familial). - l impact de l ancienneté du parc locatif social On constate une forte corrélation entre l âge du patrimoine et le nombre de locataires assujettis. En effet, % des locataires assujettis logent dans des immeubles construits avant (dont % dans des immeubles construits avant ) et seuls % dans du parc plus récent (construit après ). On peut en déduire que les locataires assujettis au SLS seraient "les primo-entrants" des programmes les plus anciens du patrimoine social, aujourd hui souvent bloquées dans leur parcours résidentiel en raison de leur âge (refus d emprunt) et de leur solvabilité pour accéder au PLH Val de Bièvre - cadre d application du SLS annexe /
parc privé, aussi bien en locatif qu en accession à la propriété en raison du marché de l immobilier. L augmentation de leur taux d effort avec l entrée en vigueur du décret et de la loi Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre les Exclusions va les obliger soit à s endetter, soit à quitter la commune, voire la Région Parisienne. Ces effets sont à craindre sur l ensemble de l agglomération et seront encore plus avérés en fonction du poids du logement social de chacune des villes, de la nature des conventionnements et de la tension du marché local. On peut déjà mesurer l'impact réel de ce nouveau barème dans les villes où ils sont appliqués qui excluent de fait des classes moyennes du parc locatif social. Par ailleurs ce risque de paupérisation est renforcé par l'impact de la loi Dalo sur les relogements du contingent Préfecture. - L impact de la présence de quartiers CUCS L enquête SLS montre que % des locataires assujettis au SLS vivent dans des quartiers prioritaires. Les effets du supplément de loyer de solidarité restent cependant faibles sur ces ensembles avec un impact pour,% des locataires. Le patrimoine social de ces quartiers étant majoritairement ancien (% construits avant ), on peut en déduire les mêmes effets d exclusion du parcours de ces personnes, mais aussi un ancrage résidentiel fort. Pour ces quartiers en grandes fragilités sociales et économiques, le départ de ces ménages aurait pour conséquences une mise en cause de la mixité et un renforcement des mécanismes d exclusion urbaine et sociale identifiés. De plus, en regard de la nature des conventionnements de ce parc très social et de l abaissement des plafonds de ressources, le faible nombre de locataires assujettis au SLS doit être analysé comme un indicateur de paupérisation des personnes résidant dans ces quartiers. PLH Val de Bièvre - cadre d application du SLS annexe /
L application du supplément de loyer de solidarité en Val de Bièvre : une géographie dérogatoire répondant aux caractéristiques urbaines et sociales des villes et aux orientations du PLH - la volonté de préserver la cohésion sociale et territoriale et de s adapter aux réalités locales La volonté politique des élus est de préserver en Val de Bièvre la cohésion sociale et territoriale, tout en garantissant pour chacun l accès à de nouvelles mobilités résidentielles grâce aux dynamiques territoriales étayées par une production ambitieuse de logements. Ce sont les caractéristiques urbaines des villes (tension sur le marché de l immobilier, ancienneté du parc de logement, taux et nombre de logements locatifs sociaux) mais également les particularités sociales des familles (catégorie socioprofessionnelle, potentiel fiscal) qui justifient l adoption de mesures dérogatoires au cadre d application du SLS. Ces mesures peuvent donc être adaptées aux réalités des différents patrimoines, dès lors qu elles répondent globalement aux objectifs politiques d équilibre social de l habitat. - le cadre réglementaire La définition d un cadre spécifique est rendu possible par l article de la loi ENL qui en créant l article L-- du Code de la Construction et de l Habitation, permet qu après «avis conforme du représentant de l'etat dans le département, le programme local de l'habitat, lorsque les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte gérant des logements sociaux ont été associés à son élaboration, peut déterminer les zones géographiques ou les quartiers dans lesquels le supplément de loyer de solidarité ne s'applique pas et fixer les orientations relatives à sa mise en œuvre». Selon l article - du Code de la Construction et de l Habitation «le montant du supplément de loyer de solidarité est obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement. Ce montant est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède % des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer. Le programme local de l'habitat peut porter ce plafond jusqu'à % des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer.» Dès lors que le PLH peut fixer les orientations relatives à la mise en œuvre du supplément de loyer de solidarité, il est proposé qu il puisse constituer un cadre de référence dans lequel va s inscrire l élaboration des conventions d utilité sociale. A ce titre, la CAVB propose aux bailleurs locatifs sociaux de retenir le principe de la minoration de ce plafond, afin que le cumul SLS et loyer principal ne puisse excéder % des ressources des personnes. Il s agit là d une orientation politique dont la mise en œuvre est subordonnée à la publication d un décret venant préciser les modalités d application du SLS dans le cadre de l élaboration des conventions d utilité sociale. - la géographie dérogatoire en Val de Bièvre Les paramètres évoqués ci-dessous ont donc permis à la communauté de définir un cadre d application communautaire respectueux des réalités locales. Ainsi, la communauté décide de l exclusion de l application du supplément de loyer de solidarité les quartiers les plus sensibles aux impacts des nouvelles modalités d application du supplément de loyer de solidarité sur la cohésion et la mixité sociale des ensembles d habitat social (cf cartographie). PLH Val de Bièvre - cadre d application du SLS annexe /
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ANNEXE La répartition par tranche de dépassement du nombre de locataires assujettis en fonction du cadre réglementaire appliqué Evolution du nombre de locataires assujettis au SLS en Val de Bièvre % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % Barême (Sources : CAVB enquête bailleurs SLS) L impact de l ancienneté du parc locatif social sur l application du supplément de loyer de solidarité Répartition des locataires assujettis au SLS en fonction de l ancienneté du parc de logements % % à % à % à % à % à % à % à % à > à % % % % % % % % % Total avant % % % % % % % % % % % entre et % % % % % % % % % % % entre et % % % % % % % % % % % entre et % % % % % % % % % % % après % % % % % % % % % % % Total % % % % % % % % % % (Sources : CAVB enquête bailleurs SLS) L impact de la présence de quartiers CUCS Tranches de dépassement Répartition des locataires assujettis au SLS par tranche des quartiers prioritaires. % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % % de locataires % % % % % % % % % % (Sources : CAVB enquête bailleurs SLS) PLH Val de Bièvre - cadre d application du SLS annexe /
L évolution du marché de l immobilier : Arcueil Cachan Fresnes Gentilly L'Haÿ-les-Roses Le Kremlin Bicêtre Villejuif Ancien Neufs Prix moyens des ventes Evolution Evolution Collectif (en /m²) % % Prix moyens des ventes Evolution Evolution Collectif (en /m²) % % Prix moyens des ventes Evolution Evolution Collectif (en /m²) % % Prix moyens des ventes Evolution Evolution Collectif (en /m²) % Prix moyens des ventes Evolution Evolution Collectif (en /m²) % % Prix moyens des ventes Evolution Evolution Collectif (en /m²) % % Prix moyens des ventes Evolution Evolution Collectif (en /m²) % -% Val de Bièvre (Source ADIL ) Prix moyens des ventes Evolution Evolution Collectif (en /m²) % % L évolution du marché locatif : Prix au m² du parc locatif privé de Mai à Juin Studios T et T Arcueil + de de à Cachan + de de à Fresnes NR sur la période de à Gentilly de à + de L'Haÿ-les-Roses de à de à Le Kremlin Bicêtre de à + de Villejuif + de de à (Source ADIL ) PLH Val de Bièvre - cadre d application du SLS annexe /
ANNEXE : RESULTATS DE L ENQUETE AUPRES DES BAILLEURS PLH Val de Bièvre - cadre d application du SLS annexe /
ARCUEIL TOTAL BAILLEURS : TOTAL LOGTS SCX Taux de NB BAILLEURS ayant répondus * couverture de l'enquête : % NB LOGEMENTS CONCERNES * La SADIF n'a pas de locataire assujettis sur Arcueil Analyse globale : % locataire assujettis Montant moyen mensuel du Montant SLS annuel Barème % NOUVEAU % ABAISSEMENT % BAILLEURS SLS Nb de logements SLS % % à %% à %% à % % à %% à %% à %% à %% à > % TOTAL OPHI Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant TOTAL Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant * les montants indiqués sont des montants mensuels Evolution du nombre de locataires assujettis au SLS de l'ophi à Arcueil % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % Barême Analyse par bailleurs : PLH Val de Bièvre - cadre d application du SLS annexe /
CACHAN TOTAL BAILLEURS : Analyse globale : TOTAL LOGTS SCX NB BAILLEURS ayant répondus NB LOGEMENTS CONCERNES Taux de couverture de l'enquête : % % locataire assujettis Montant moyen mensuel du SLS Montant annuel Barème,% NOUVEAU % ABAISSEMENT % BAILLEURS SLS Nb de logements SLS % % à % à % à % % à % à % % à % % à % % à % > % TOTAL OPH Barême NB Barême Montant* NB Montant NB Montant SAIEM Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant IF Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant EFIDIS Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant TOTAL Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant * les montants indiqués sont des montants mensuels Evolution du nombre de locataires assujettis au SLS à Cachan % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % Barême PLH Val de Bièvre - cadre d application du SLS annexe /
Analyse par bailleurs : Evolution du nombre de locataires assujettis au SLSL de l'oph de Cachan Evolution du nombre de locataires assujettis au SLS de la SAIEM de Cachan % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % Barême Barême Evolution du nombre de locataires assujettis au SLS d'efidis à Cachan % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % TOTAL Barême PLH Val de Bièvre - cadre d application du SLS annexe /
FRESNES TOTAL BAILLEURS : Analyse globale : TOTAL LOGTS SCX NB BAILLEURS ayant répondus ** NB LOGEMENTS CONCERNES Taux de couverture de l'enquête : % % locataire assujettis Montant moyen mensuel du Montant SLS annuel Barème % NOUVEAU ABAISSEMENT BAILLEURS SLS Nb de logements SLS % % à % à % % à %% à %% à %% à %% à % % à %> % TOTAL IF Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant TOTAL Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant **Sur les bailleurs (IF, SNI, EFIDIS, Paris et sa Région, Toit et Joie) ayant répondus à l'enquête, seul le patrimoine d'if est concerné par des locataires assujettis au SLS * les montants indiqués sont des montants mensuels Analyse par bailleurs : les données ne sont significatives en termes statistiques pour permettre un traitement PLH Val de Bièvre - cadre d application du SLS annexe /
GENTILLY TOTAL BAILLEURS : Analyse globale : TOTAL LOGTS SCX NB BAILLEURS ayant répondus NB LOGEMENTS CONCERNES Taux de couverture de l'enquête : % % locataire assujettis Montant moyen mensuel du Montant SLS annuel Barème % NOUVEAU % ABAISSEMENT % BAILLEURS SLS NB LOGTS SLS % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % TOTAL Paris Habitat Barême NB Barême Montant* NB Montant NB Montant SADIF Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant FIAC Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant OPHI Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant EFIDIS Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant TOTAL Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant Evolution du nombre de locataires assujettis à Gentilly, % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % NOUVEAU ABAISSEMENT Analyse par bailleurs : Ne sont réprésentés graphiquement que les bailleurs dont les données sont signicatives visuellement Evolution du nombre de locataires assujettis au SLS de l'ophi à Gentilly SLS, % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % Barême > % PLH Val de Bièvre - cadre d application du SLS annexe /
L'Haÿ-les-Roses TOTAL BAILLEURS : Analyse globale : TOTAL LOGTS SCX NB BAILLEURS ayant répondus NB LOGEMENTS CONCERNES Taux de couverture de l'enquête : % % locataire assujettis Montant moyen mensuel du Montant SLS annuel Barème % NOUVEAU,% ABAISSEMENT,% BAILLEURS SLS NB LOGTS SLS % % % à % à % % à %% à % à % à % à > % TOTAL IF Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant SADIF Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant TOIT et JOIE Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant TOTAL Barême NB Barême Montant,,, NB Montant, NB Montant, * les montants indiqués sont des montants mensuels Analyse par bailleurs : les données ne sont significatives en termes statistiques pour permettre un traitement graphique PLH Val de Bièvre - cadre d application du SLS annexe /
Le Kremlin Bicêtre TOTAL BAILLEURS : TOTAL LOGTS SCX couverture NB BAILLEURS de l'enquête ayant répondus * : % NB LOGEMENTS CONCERNES * aucun locataire n'est assujettis sur le patrimoine de Toit et Joie Analyse globale : % locataire assujettis Montant moyen mensuel Montant du SLS annuel Barème % NOUVEAU % ABAISSEMENT % BAILLEURS SLS NB LOGTS SLS % % à % à %% à %% à %% à %% à %% à %% à > % TOTAL OPH Barême NB Barême Montant* NB Montant NB Montant IF Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant La sablière Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant SNI Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant EFIDIS Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant TOTAL Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant Evolution du nombre de locataires assujettis au SLS au Kremlin Bicêtre * les montants indiqués sont des montants mensuels % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % Barême > % Analyse par bailleurs : Evolution du nombre de locataires assujettis au SLS de l'oph du Kremlin- Bicêtre Evolution du nombre de locataires assujettis au SLS de la SNI au Kremlin- Bicêtre % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % Barême Barême Evolution du nombre de locataires assujettis au SLS d'efidis au Kremlin- Bicêtre % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % Barême PLH Val de Bièvre - cadre d application du SLS annexe /
Villejuif TOTAL BAILLEURS : NB BAILLEURS ayant répondus * Taux de couverture de l'enquête : % TOTAL LOGTS SCX NB LOGEMENTS CONCERNES * Aucun des locataires de La SABLIERE ne sont assujettis au sls à Villejuif Analyse globale : % locataire assujettis Montant moyen mensuel du Montant SLS annuel Barème % NOUVEAU % ABAISSEMENT % BAILLEURS SLS NB LOGTS SLS % % à % à %% à %% à %% à %% à %% à %% à %> % TOTAL OPH Barême NB Barême Montant* NB Montant NB Montant IF Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant SNI Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant EFIDIS Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant TOTAL Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant * les montants indiqués sont des montants mensuels Evolution du nombre de locataires assujettis au SLS à Villejuif % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % Barême Analyse par bailleurs : Evolution du nombre de locataires assujettis au SLS d'oph Villejuif Evolution du nombre de locataires assujettis au SLS de la SNI à Villejuif % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à > % % % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % Barême Barême PLH Val de Bièvre - cadre d application du SLS annexe /
Val de Bièvre TOTAL BAILLEURS : Analyse globale : TOTAL LOGTS SCX NB BAILLEURS ayant répondus NB LOGEMENTS CONCERNES Taux de couverture de l'enquête : % % locataire assujettis Montant moyen mensuel du SLS Montant annuel Barème % NOUVEAU % ABAISSEMENT % % à % à % à % à % à % à % à BAILLEURS SLS NB LOGTS SLS % % % % % % % % à % % > % TOTAL OPH Barême NB Barême Montant* NB Montant NB Montant SAIEM Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant IF Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant SNI Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant EFIDIS Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant SADIF Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant La sablière Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant FIAC Barême NB Barême Montant NB Montant NB Montant TOIT et JOIE Barême NB Barême Montant NB Montant, NB Montant TOTAL Barême NB Barême Montant,, NB * Montant NB Montant * + logements de Paris et sa Région n'ayant aucun locataire assujettis au SLS * les montants indiqués sont des montants mensuels Evolution du nombre de locataires assujettis au SLS en Val de Bièvre % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % Barême PLH Val de Bièvre - cadre d application du SLS annexe /
Analyse par bailleurs : OPH % locataire assujettis Montant moyen mensuel du Montant SLS annuel Barème % NOUVEAU % ABAISSEMENT % Evolution du nombre de locataires assujettis au SLS des OPHs en Val de Bièvre % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % Barême SNI % locataire assujettis Montant moyen mensuel du Montant SLS annuel Barème % NOUVEAU % ABAISSEMENT % Evolution du nombre de locataires assujettis au SLS de la SNI en Val de Bièvre % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % Barême EFIDIS % locataire assujettis Montant moyen mensuel du Montant SLS annuel Barème % NOUVEAU % ABAISSEMENT % Evolution du nombre de locataires assujettis au SLS d'efidis en Val de Bièvre % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % Barême SADIF % locataire assujettis Montant moyen mensuel du Montant SLS annuel Barème % NOUVEAU % ABAISSEMENT % Evolution du nombre de locataires assujettis au SLS de la SADIF en Val de Bièvre % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % % à % > % Barême PLH Val de Bièvre - cadre d application du SLS annexe /