Conférence de presse CONSTRUIRE ET AMÉNAGER : OÙ? A QUEL PRIX! 11 mai 2016 Conférence de Presse Observatoire régional du foncier en Île-de-France L ORF rend ses conclusions Produire 1 million de logements en 15 ans : quels potentiels fonciers? Présidence : P. Dayre, DGA EPFIF Rapporteur : G. Lacoste Quels leviers pour réduire les coûts fonciers? Présidence : C. Barrot, directoire de la SGP Rapporteur : S. Guelton 2 1
Dynamique de la construction Mise en perspective de la dynamique récente Mises en chantier par type de logements (1985 à 2013) Source : Sit@del dates réelles, MEEM/CGDD/SOeS, 2015 En 2015 64 000 logements mis en chantier 69 000 logements autorisés De 1985 2013 Entre 40 000 et 60 000 logements construits par an Un volume inférieur aux 0 000 logements/an de la loi Grand Paris 10 3 Dynamique de la construction Différents potentiels fonciers Processus foncier et construction de logements (1982-2012) Extension urbaine Un tiers de la construction de logements Densification et renouvellement Deux tiers de la construction de logements Les espaces d habitat se sont densifiés de 10 % en 30 ans Source : Fichiers fonciers, DGFiP/2013, Evolumos IAU îdf 10 4 2
A l avenir : quels potentiels fonciers? Doubler le rythme de la densification pour maintenir la construction Objectifs de construction et potentiel par mode de production Un nouveau cadre défini par le SDRIF 2030 Limitation de la consommation d espaces naturels et agricoles Source : traduction des hypothèses du SDRIF Une densification accrue des espaces urbanisés (densification attendue de 10%) Enjeu crucial pour la construction en petite couronne : il faudrait doubler le rythme de la densification pendant les 15 prochaines années 15 5 A l avenir : quels potentiels fonciers? Mobiliser le foncier pour maintenir le rythme de construction Analyse des PLU : Localisation des potentiels de construction Un potentiel considérable Un «potentiel» théorique correspondant à plusieurs dizaines d années de construction dans la MGP Quelle mobilisation effective de ce potentiel? 23 Source : BDPLU, CDC/DRIEA/EPFIF/IAU-îdF/ORF 6 3
Mobilisation foncière A quel prix? Répartition des coûts d aménagement dans différentes situations urbaines Renouvellement urbain en PC Des coûts d acquisition foncières prépondérant Un renouvellement urbain coûteux En grande couronne Le poids du financement des VRD et équipements 10 Source : ORF à partir des contributions de GPA, Sequano, EPA Orsa, SEM Plaine Commune développement Mobilisation foncière Quels propriétaires? Repères sur la propriété foncière en Île-de-France (en 2012) Propriété privée 80 % des surfaces des terrains cadastrés relèvent de la propriété foncière privée Source : Fichiers foncier, DGFiP/2013. 15 Source : BDPLU, CDC/DRIEA/EPFIF/IAU-îdF/ORF 8 4
Mobilisation foncière Quels propriétaires? Repères sur la propriété foncière publique en Île-de-France Propriété publique L Etat détient 11 % du foncier public en Île-de-France L essentiel du foncier public est aux mains des établissements publics et des communes. Source : Fichiers foncier, DGFiP/2013. 19 Source : BDPLU, CDC/DRIEA/EPFIF/IAU-îdF/ORF 9 Propositions : quel potentiel foncier? Trouver une traduction simple et lisible des potentiels de construction dans les documents d urbanisme opposables. Avec la disparition du COS, l évaluation de l effet des nouveaux PLU sur la constructibilité est plus complexe à apprécier. Pour cela, le respect des orientations du SDRIF en matière de densité et de renouvellement urbain devrait faire l objet d un examen vigilant, sur la base d un argumentaire étayé fourni dans le dossier de révision du PLU. 10 5
Propositions : quel potentiel foncier? Définir une stratégie claire des pouvoirs publics en direction des propriétaires privés (particuliers, entreprises et autres personnes morales). Ceux-ci détiennent les quatre cinquièmes du patrimoine foncier francilien. Cette réflexion stratégique devra prendre en compte l extrême diversité de ces acteurs, de leurs motivations et de leur horizon de réflexion, et fixer un cadre général et des principes d action qui font aujourd hui défaut. 8 11 Propositions : quel potentiel foncier? Accroître la mobilisation du foncier public, qu il appartienne à l Etat ou à ses établissements, mais aussi celui détenu par les collectivités. Il s agit de mieux l identifier, et d apprécier les conditions de sa mutation ainsi que les modalités de cession. Cette approche patrimoniale concerne également les bailleurs sociaux. Nombre d entre eux disposent d un «potentiel de densification» qu il convient de révéler. Enfin, l aménagement public doit être exemplaire et doit être porteur d une exigence de qualité et de quantité. A ce titre, le NPNRU représente une réelle opportunité. 12 6
Propositions : quel potentiel foncier? Sécuriser l action des opérateurs (promoteurs et bailleurs). En effet, la production de logements en Île-de-France étant largement soutenue par la construction en «diffus». Il s agit de : réduire les délais d instruction, sécurisation juridique en limitant le nombre de permis tacites, lutte contre les recours abusifs et réduction de leurs délais de traitement. 13 Propositions : réduire les coûts fonciers Mieux gérer le temps et réduire les délais Anticipation, coordination, réduction des temps d interface : trois leviers pour réduire les coûts. 14
Propositions : réduire les coûts fonciers Articuler l intervention des acteurs de l aménagement et de la construction dès l amont des projets L association de l ensemble des acteurs dès l amont des opérations permet non seulement de gagner en efficacité mais aussi de réduire les coûts liés aux risques en prenant en considération les contraintes de chacun des chaînons. Par exemple : Associer les propriétaires : retour à meilleure fortune Collectivités : cohérence entre les objectifs fixés par le PLH et les PLUi, Promoteurs : association à l élaboration des chartes 15 Propositions : réduire les coûts fonciers Optimiser l encadrement administratif et réglementaire L Etat pourrait désigner un médiateur unique garant, pour l ensemble des procédures administratives dont relèvent les opérations d aménagement, du délai global, de la cohérence et de la hiérarchisation des enjeux. 16 8
Propositions : réduire les coûts fonciers Promouvoir une fiscalité foncière incitative Promouvoir une fiscalité foncière favorisant la fluidité plutôt que la rétention En opération d aménagement déclarée d utilité publique exonérer les acquisitions amiables d imposition sur les plus-values à l instar de ce qui est pratiqué en phase d expropriation 1 9