Christian Micheaud Créez et gérez votre SCI La société civile immobilière au service de votre patrimoine Les bonnes raisons de constituer une SCI La rédaction des statuts et les formalités La responsabilité des associés Les pouvoirs du gérant Les acquisitions et les emprunts de la SCI La gestion des biens de la SCI La fiscalité La transmission des parts sociales
Créez et gérez votre SCI La réforme drastique de l impôt sur les plus-values immobilières incite chacun à s interroger avant d acheter un bien immobilier : créer une SCI n est-il pas plus judicieux? Reporter à plus tard le choix de la SCI peut se révéler très coûteux. Il serait pourtant dommage de se priver d un tel outil de gestion et de transmission du patrimoine. Plus souple que l indivision, elle permet d astucieux montages financiers et peut résoudre de nombreux problèmes successoraux. Toutefois, la SCI dissimule une personnalité complexe et chaque clause des statuts doit être rédigée avec précision. L auteur analyse trente cas pratiques pour aider le lecteur à visualiser ses mécanismes et ses subtilités. En plus d un mode d emploi juridique et fiscal, l auteur éclaire chaque grande étape de la vie de la société, depuis la constitution de son patrimoine jusqu aux subtilités de la transmission des parts. Née avec le Code civil en 1804, la SCI est au service du patrimoine depuis plus de deux siècles. À votre tour d en profiter! Christian Micheaud a plus de 30 ans d expérience en droit, en immobilier et dans le journalisme. Ancien chef de rubrique immobilier à Mieux Vivre Votre Argent, il est fondateur du site www.pierrepapier. fr. Il est l auteur notamment de Bien acheter son logement et de Bien investir en immobilier. Rédacteur en chef délégué de la revue Réflexion immobilière, trimestriel publié par l IEIF. Séminaires de formation à l immobilier (marchés, droit, fiscalité, gestion collective en immobilier) pour les conseils en gestion de patrimoine. Tables rondes, conférences et colloques à destination des professionnels et du grand public.
CRÉEZ ET GÉREZ VOTRE SCI
Groupe Eyrolles 61, bd Saint-Germain 75240 Paris Cedex 05 www.editions-eyrolles.com En application de la loi du 11 mars 1957, il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement le présent ouvrage, sur quelque support que ce soit, sans autorisation de l éditeur ou du Centre français d exploitation du droit de copie, 20, rue des Grands Augustins, 75006 Paris., 2016 ISBN : 978-2-212-56377-1
Christian Micheaud CRÉEZ ET GÉREZ VOTRE SCI La société civile immobilière au service de votre patrimoine les bonnes raisons de constituer une SCI la rédaction des statuts et les formalités la responsabilité des associés les pouvoirs du gérant les acquisitions et les emprunts de la SCI la gestion des liens de la SCI la fiscalité la transmission des parts sociales
Sommaire Alertes 2016... 17 Introduction... 19 Partie 1 Ce qu il faut savoir avant de créer une SCI... 21 Qu est-ce qu une SCI?... 23 A. Un contrat de société... 23 001 Législation applicable... 23 002 Convention entre plusieurs personne... 23 003 Acte écrit... 24 B. Un objet civil... 25 004 Définition du caractère civil de l objet... 25 005 Exclusion des activités commerciales et agricoles... 25 006 Distinction parmi les activités immobilières 25 C. Une nature immobilière... 26 008 Définition... 26 009 SCI ordinaires... 26 010 SCI particulières... 26 Un «club» fermé de gens responsables... 29 A. Le choix des associés... 29 012 Intuitus personae... 29 014 Société civile de famille... 30
6 Créez et gérez votre SCI 016 Contrôle du capital... 31 017 Cas pratique Le danger de s associer avec une SARL... 31 B. La responsabilité des associés... 31 018 Obligation de passif illimitée... 31 019 mais proportionnelle... 32 021 Cas pratique Une omission qui coûte cher!... 32 La société préférable à l indivision... 33 A. Qu est-ce que l indivision?... 33 022 Définition... 33 024 Indivision forcée... 34 025 Indivision volontaire... 34 B. Les avantages de la société par rapport à l indivision... 34 026 Souplesse de gestion... 34 027 Pérennité patrimoniale... 35 028 Contrôle du nombre des associés... 37 029 Cas pratique Une SCI fermée aux héritiers... 37 030 Économie de frais... 37 032 En résumé Le match SCI contre indivision... 39 Le démembrement des parts plutôt que des biens... 41 A. Qu est-ce que le démembrement de propriété?... 41 033 Définition de l usufruit et de la nuepropriété... 41 035 Origine du démembrement... 42 036 Durée... 43 037 Cessions... 43 039 Cas pratique Attention aux acquisitions en démembrement... 45 B. L avantage de démembrer des parts sociales. 45 040 Démembrement du bien... 45 041 Démembrement des parts de SCI... 46 043 Cas pratique Une donation avec réserve d usufruit... 47 C. La valeur respective des droits démembrés... 47 044 Valeur fiscale et valeur économique... 47
Sommaire 7 045 Démembrement viager... 47 046 Démembrement temporaire... 48 Une fiscalité adaptée... 49 A. L imposition des revenus... 49 047 Absence de revenu... 49 048 Exonération de principe de la société... 49 049 Imposition des associés... 50 051 Option pour l IS... 50 B. Les impôts locaux et la taxe de 3 %... 51 052 Taxe d habitation... 51 053 Taxe foncière... 51 054 Taxe annuelle de 3 %... 51 C. Les plus-values... 52 056 Réforme du régime d imposition... 52 057 Imposition de la vente de l immeuble social... 52 059 Imposition de la cession de parts sociales... 54 060 Cas pratique Les pièges de la nouvelle taxation des plus-values immobilières... 54 Partie 2 Les possibilités offertes par la SCI... 57 La SCI au service des époux... 59 A. Époux en communauté... 59 061 Logement familial... 59 062 Investissement immobilier... 60 064 Cas pratique De la retraite des parents aux vacances des enfants... 60 B. Époux en séparation de biens... 61 065 Éviter l indivision... 61 066 Rééquilibrer les patrimoines... 61 067 Cas pratique Une SCI généreuse pour un seul époux... 62 La SCI au service des concubins... 65 A. L acquisition du logement familial... 65 068 SCI plutôt qu indivision... 65 069 SCI mieux que tontine... 66
8 Créez et gérez votre SCI B. La protection du survivant... 66 070 Absence de droit au Logement du survivant... 66 071 Dispositions à prévoir... 66 072 Cas pratique Procéder à une cession croisée d usufruit... 68 073 Cas pratique Apporter à la SCI la jouissance du logement... 68 La SCI au service des parents donateurs... 69 A. Donation de la nue-propriété... 69 074 Transmission successorale... 69 076 Réserve d usufruit... 70 077 Donations successives... 70 078 Conservation de la gérance... 71 079 Cas pratique Donner sans rien changer... 71 B. Donation d un usufruit temporaire... 72 080 Attribution d un revenu... 72 081 Nécessité d un acte notarié... 72 082 Cas pratique Un revenu pendant le temps des études... 73 La SCI au service du patrimoine familial... 75 A. La constitution d une sci entre le vendeur et ses héritiers... 75 083 Avantages financiers... 75 084 Limites de la «vente à soi-même»... 76 085 Vente à une SCI familiale... 76 086 Attention aux montages téméraires... 76 087 Cas pratique Transmettre un bien et l argent du bien... 77 B. La conservation d une propriété familiale d agrément... 78 088 Éviter l indivision... 78 089 Souplesse des cessions de parts... 78 090 Cas pratique Un timeshare familial... 79 C. La transformation d une propriété en vue de sa transmission... 80 091 SCI optant pour l IS... 80 092 Objectif transmission... 80
Sommaire 9 093 Cas pratique La rénovation et l agrandissement d un hôtel... 82 D. La SCI d attribution, alternative à la copropriété... 82 094 SCI à statut particulier... 82 096 Particularités de financement... 83 097 Cas pratique Un immeuble familial en SCI d attribution... 84 La SCI au service des investisseurs... 85 A. L acquisition à plusieurs... 85 098 Accroissement des moyens financiers... 85 099 Interdiction d appel public à l épargne... 85 100 Crowdfunding... 86 101 Cas pratique SCI et réduction d impôt Pinel... 87 B. La création d une SCI de SCPI... 87 102 Définition de la SCPI... 87 103 Description du secteur... 87 104 Alternative à l immobilier physique... 88 105 Responsabilité des associés... 89 106 Fiscalité... 89 108 Cas pratique L intérêt de loger un portefeuille de SCPI dans une SCI... 90 La SCI au service du chef d entreprise... 91 A. L acquisition des immeubles par l entrepreneur... 91 109 Question controversée... 91 110 Option renforcée pour la SCI... 91 111 Cas pratique Le logement de l entrepreneur individuel face aux créanciers... 92 B. L externalisation ultérieure des immeubles de l entreprise... 93 112 Coût fiscal élevé... 93 113 sauf exceptions... 93 114 Cas pratique Une entreprise plus facile à vendre... 94
10 Créez et gérez votre SCI Les services que ne rend pas la SCI... 95 A. Frauder le fisc... 95 115 Déguiser une donation... 95 116 Se loger en payant moins d impôts... 96 B. Échapper aux curieux ou aux créanciers... 97 117 Conserver l anonymat... 97 118 Limiter son obligation aux dettes... 97 Partie 3 La création de la SCI... 99 Les actes juridiques et les formalités... 101 A. La rédaction des statuts... 101 119 Utilité d un conseil professionnel... 101 120 Contenu des statuts... 102 B. L état civil de la société... 103 121 Nature... 103 122 Nom... 103 123 Durée... 103 124 Siège social... 104 C. La définition de l objet social... 104 125 Licéité... 104 126 Libellé de l objet social... 105 D. Les formalités à accomplir... 106 127 Enregistrement... 106 128 Annonce légale... 106 129 Immatriculation... 107 131 Cas pratique Le coût de création d une SCI... 108 E. Les conséquences d un défaut d immatriculation... 109 132 Absence de personnalité... 109 133 Fonctionnement proche de l indivision... 109 134 Fin de la société en participation... 110 Le capital, les apports et les parts sociales... 111 A. La fixation et le versement du capital... 111 135 Liberté de principe... 111 136 Éviter l absence de capital... 111 137 Laisser le capital variable aux SCPI... 112 138 Montant du capital fixe... 113 139 La libération du capital social... 114
Sommaire 11 141 Cas pratique Un capital libéré par remboursement d emprunt.. 115 B. Les apports constituant le capital... 115 142 Trois types d apport... 115 144 Apports en numéraire... 116 145 Apports en nature... 116 147 Cas pratique N achetez pas pour apporter à une SCI!... 118 148 Apports à titre onéreux ou mixtes... 119 149 Apports en industrie... 119 C. Les parts sociales remises aux apporteurs... 120 150 Parts égales... 120 151 Droit de vote attaché aux parts... 121 D. Le contrôle du capital par l agrément... 121 152 Clause d agrément... 121 153 Verrouillage du capital... 122 154 Atteinte à la liquidité des parts... 122 155 Juste équilibre à trouver... 123 Les associés, leurs droits et leurs obligations... 125 A. La SCI constituée entre époux... 125 156 Attention aux donations déguisées... 125 157 Rédiger les statuts par acte notarié... 126 B. La SCI avec un associé sans son conjoint... 127 159 Associé séparé de biens... 127 160 Associé commun en biens... 127 161 Cas pratique Le sort des parts sociales en cas de divorce... 128 C. La SCI entre parents et enfants... 128 162 Associé mineur... 128 163 Cas pratique Un mineur à responsabilité limitée... 129 164 Société entre successibles... 130 D. La SCI entre indivisaires... 130 165 Quitter l indivision... 130 166 Apport de l intégralité du bien... 130 167 Apport partiel du bien... 131 168 Cas pratique Les problèmes d indivision liés au PACS... 131 E. Les droits des associés dans la société... 132 170 Droit d information... 132
12 Créez et gérez votre SCI 171 Pouvoir de décision... 132 172 Participation aux bénéfices... 133 F. L étendue de la responsabilité des associés... 133 173 Obligation de passif... 133 174 Répartition des pertes entre associés... 134 La gérance, ses pouvoirs et sa responsabilité... 135 A. Le choix du gérant... 135 175 Qui peut être gérant?... 135 176 Gérant non associé... 136 177 Gérant personne morale... 136 178 Pluralité de gérants... 137 B. La désignation du gérant... 137 179 Nomination... 137 180 Durée du mandat... 137 181 Cas pratique Le statut fiscal et social du gérant... 138 C. Les pouvoirs du gérant... 139 182 Étendue des pouvoirs... 139 184 Restrictions statutaires des pouvoirs du gérant... 140 D. La responsabilité du gérant... 140 185 Responsabilité sociale... 140 186 Responsabilité civile... 140 187 Responsabilité pénale... 141 188 Responsabilité fiscale... 141 189 Cas pratique N oubliez pas les formalités!... 141 E. La révocation du gérant... 142 190 Procédure... 142 191 Conséquences pour la société... 142 Partie 4 La gestion de la SCI... 143 La réalisation de l objet social... 145 A. Comment investir dans l immobilier locatif?... 145 192 Question de méthode... 145 193 Rendement minimal indispensable... 146 195 À la recherche d avantages fiscaux... 147 196 Particularités d un achat en SCI... 148 197 Cas pratique Bureaux et locaux commerciaux : pensez SCPI... 148
Sommaire 13 B. Financer l investissement à crédit... 149 199 Effet de levier... 149 200 Quel taux choisir?... 149 201 Prêt amortissable ou in fine?... 149 202 Particularités de l emprunt par une SCI... 150 C. La location des biens et la fiscalité des loyers. 151 204 Bail d habitation non meublée... 151 206 Calcul du revenu imposable... 152 207 Cas pratique Une SCI peut-elle donner congé pour habiter le logement?... 153 208 Répartition du résultat entre les associés... 153 D. La vente des biens et la taxation des plus-values... 154 209 Pouvoir de vendre... 154 211 Cas pratique Vendre l immeuble ou la SCI?... 155 212 Taxation des plus-values... 155 214 Calcul de la plus-value imposable... 156 216 Paiement de l impôt sur la plus-value... 157 217 Cas pratique Un impôt encore très élevé au bout de quinze ans!. 159 L administration comptable et fiscale... 161 A. La tenue d une comptabilité... 161 218 Comptabilité simplifiée... 161 219 Livre journal... 162 220 Compte bancaire... 162 221 Imprimé fiscal... 163 B. Les obligations fiscales... 163 223 Jouissance gratuite d un logement... 163 224 Jouissance gratuite d un local d activités... 164 225 SCI de location... 164 227 Cas pratique Qui profite du régime microfoncier?... 165 C. L option pour l impôt sur les sociétés (IS)... 165 228 Option irrévocable... 165 230 Charges déductibles... 166 231 Amortissement des immeubles... 167 D. L option pour l assujettissement à la TVA... 168 233 Récupération... 168
14 Créez et gérez votre SCI 234 SCI concernées... 168 236 Modalité de l option... 169 La gestion des comptes courants d associés... 171 A. Un mode de financement de la société... 171 237 Alternative à l emprunt... 171 238 Cas pratique Apport en compte courant ou augmentation de capital?... 172 239 Versements volontaires... 172 240 Comptes rémunérés... 173 B. Du compte courant au capital social... 174 242 Augmentation de capital... 174 243 Cas pratique Pensez à la prime d émission... 174 244 Libération du capital... 175 245 Cas pratique Comment libérer le capital sans bourse délier?... 175 Les assemblées générales... 177 A. La consultation des associés... 177 246 Modes de consultation... 177 248 Consultation écrite... 178 B. Convocation d une assemblée... 178 249 Qui convoque?... 178 251 Délai pour convoquer... 179 252 Ordre du jour... 179 C. Le déroulement de l assemblée... 180 253 Présence ou représentation... 180 254 Vote... 181 255 Cas pratique Qui vote : le nu-propriétaire ou l usufruitier?... 181 256 Procès-verbal... 181 Partie 5 L évolution et la fin de la SCI... 183 L augmentation du capital social... 185 A. Les aspects financiers... 185 258 Pourquoi augmenter le capital?... 185 259 Droit préférentiel de souscription... 186 260 Émission de parts nouvelles... 187
Sommaire 15 261 Cas pratique Le calcul de la prime d émission... 187 B. Les modalités juridiques et fiscales... 188 262 Décision des associés... 188 263 Formalités et coût... 188 La cession de parts sociales... 189 A. Le respect de la clause d agrément... 189 264 Procédure à suivre... 189 266 Agrément dans l acte de cession... 190 267 Agrément séparé... 190 268 Refus d agrément... 190 269 Réponse au cédant... 191 271 Fixation du prix de cession... 192 272 Cas pratique Nantissement rime avec agrément... 192 B. La vente des parts et la taxation du prix... 192 273 Prix de cession des parts... 192 274 Purge du droit de préemption... 193 275 Nécessité d un écrit... 194 276 Cession entre époux... 194 277 Enregistrement... 194 278 Plus-value... 195 280 Information de la société... 195 La transmission gratuite de parts sociales... 197 A. La donation... 197 282 Parents et enfants associés... 197 284 Donation en nue-propriété... 198 285 Donation d usufruit temporaire... 198 286 Plus-value... 199 287 Acte notarié... 199 B. L héritage... 199 288 Décès d un associé... 199 289 Agrément des héritiers... 200 La fin de la SCI... 201 A. La fin naturelle : prolongation ou expiration?... 201 290 Causes naturelles... 201 291 Arrivée du terme... 201
16 Créez et gérez votre SCI 292 Réalisation ou extinction de l objet social... 202 293 Dissolution volontaire... 202 B. La fin accidentelle : nullité, désaccord, faillite... 203 294 Causes accidentelles... 203 295 Nullité pour vice grave... 203 296 Défauts mineurs... 204 298 Désaccord d un associé... 205 299 Associé unique... 205 300 Faillite de la société... 205 301 Cas pratique L exercice de son droit de retrait par un associé... 206 C. La liquidation de la société... 207 302 Nomination d un liquidateur... 207 303 Formalités... 207 304 Partage de l actif social... 208 306 Impôts dus sur le partage... 208 Annexes... 211 Annexe 1... 211 Exemple de statuts d une SCI de location... 211 Société civile immobilière Martin- 17-Juin... 211 Annexe 2... 226 Articles 1832 à 1870-1 du Code civil... 226 Index... 247 Index raisonné... 251
Partie 1 Ce qu il faut savoir avant de créer une SCI En forme de préambule, cette première partie précise d abord ce qu est une SCI et quels en sont les avantages apportés par rapport à un autre mode de propriété collective, l indivision. C est ensuite l occasion de découvrir, ou de se rappeler, en quoi consiste le démembrement de propriété, un outil de transmission du patrimoine très avantageux dont on aura à se servir dans de nombreux cas exposés dans la partie 2. Enfin, cette partie 1 dresse un panorama des principaux impôts auxquels est confrontée la SCI : ni enfer ni paradis, sa fiscalité se veut neutre. Mais la réforme de la taxation des plus-values, intervenue en 2011, et aggravée en 2013, n est pas sans incidence, tant s en faut.
001 Législation applicable Qu est-ce qu une SCI? C est un accord passé, entre deux personnes ou plus, en vue de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. À défaut de définition spécifique dans la loi, nous la définirons ici à travers ses trois composantes : le contrat de société, l objet civil et la nature immobilière de l activité. A. Un contrat de société 001 Législation applicable. Née par décret du 8 mars 1804, la société civile est aujourd hui régie à la fois par les dispositions générales au contrat de société, figurant aux articles 1832 à 1844-17 du Code civil, et par des règles spécifiques prévues aux articles 1845 à 1870-1. Ces textes posent quelques règles dites «d ordre public», auxquelles il faut se plier sauf à encourir la nullité de la société. Mais la plupart des dispositions n ont qu un caractère supplétif, c est-à-dire qu elles s appliquent seulement si le contrat de société (les statuts) n a pas prévu d autres règles. Les statuts font la loi des parties. 002 Convention entre plusieurs personne 002 Convention entre plusieurs personnes. «La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d affecter à une entreprise
24 Ce qu il faut savoir avant de créer une SCI commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l économie qui pourra en résulter. Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l acte de volonté d une seule personne. Les associés s engagent à contribuer aux pertes», dit l article 1832 du Code civil. Mais comme la loi n a pas prévu d instituer des sociétés civiles unipersonnelles, il faut être au moins deux pour créer une SCI : les conjoints d un couple marié, des concubins ou les partenaires d un couple pacsé, des amis ou des relations d affaires, par exemple. Il n y a pas de maximum. Mais si le nombre d associés n est pas limité en droit, il doit, en pratique, rester raisonnable pour ne pas alourdir la gestion. 003 Acte écrit. La convention des parties est consignée par écrit dans un acte constituant les statuts de la société. Les statuts doivent faire l objet de différentes formalités indispensables à la pleine existence de la société (voir n 129). La signature des statuts est un acte important qui engage chacun des associés. C est pourquoi les associés doivent disposer de la capacité juridique de s engager. Cette capacité n est toutefois pas celle requise pour être commerçant. Des mineurs et des majeurs sous tutelle peuvent donc devenir associés sous réserve d être assistés par leur représentant légal ou tuteur dûment autorisé (voir n 162). L engagement de tout associé doit être libre, conscient et exempt de tout vice du consentement. Dans le cas contraire, il pourrait invoquer, devant le juge, la nullité du contrat de société sur le fondement de l article 1109 du Code civil : «Il n y a point de consentement, si le consentement n a été donné que par erreur, ou s il a été extorqué par violence ou surpris par dol», c est-à-dire par fraude ou par tromperie.
Qu est-ce qu une SCI? 25 B. Un objet civil 004 Définition du caractère civil de l objet. Pour la loi, ont «le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet» (article 1845 du Code civil). La société civile ne doit donc pas se livrer à des actes de commerce. 005 Exclusion des activités commerciales et agricoles. Une SCI utilisée pour l essentiel à des fins commerciales encourt la nullité. Sur le plan fiscal, elle peut être qualifiée de société commerciale et taxée comme telle. Est autorisée la réalisation d opérations commerciales réduites, accessoires à l activité civile. Une société civile ne peut pas non plus exercer une activité agricole, pour laquelle des formes spécifiques de sociétés sont prévues : le groupement foncier agricole (GFA), la société civile d exploitation agricole (SCEA), le groupement agricole d exploitation en commun (GAEC) et l exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL). 006 Distinction parmi les activités immobilières. Aux termes de l article L. 110-1 du Code de commerce, sont de nature commerciale les activités de marchand de biens (achat d immeubles en vue de leur revente, avec ou sans transformation), d agent immobilier (entremise dans la vente d immeubles) et d entrepreneur de construction. En revanche, l acquisition de biens immobiliers en vue de leur jouissance ou de leur mise en location nue constitue bien une activité civile.
008 Définition 26 Ce qu il faut savoir avant de créer une SCI ATTENTION! 007 Seule la location de locaux nus, c est-à-dire non meublés, constitue une activité civile : bail d habitation pour des logements, bail professionnel pour des bureaux, bail commercial pour des murs de boutiques, par exemple. La location meublée est une activité commerciale, interdite à la SCI (voir n 204). C. Une nature immobilière 008 Définition. Est dite «immobilière» la société civile dont l objet est de posséder et de gérer des biens immobiliers, sinon exclusivement, du moins pour la très grande partie de son patrimoine. Le droit fiscal parle souvent de société «à prépondérance immobilière» : il s agit de sociétés, civiles ou commerciales, dont les actifs sont majoritairement composés de biens et droits immobiliers. 009 SCI ordinaires 009 SCI ordinaires. La SCI la plus couramment constituée par les particuliers est soit une «société civile patrimoniale», dont l objet est d acquérir un ou plusieurs biens immobiliers pour l usage d un ou plusieurs associés, soit la «société civile de location» (ou «de gestion»), lorsque les biens acquis sont destinés à être loués. 010 SCI particulières 010 SCI particulières. Il existe plusieurs types particuliers de SCI, dotées d un statut légal spécifique : La société civile d attribution, régie par les articles L. 212-1 à L. 212-9 du Code de la construction et de l habitation, a pour objet «la construction ou l acquisition d immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance». Alternative à la copropriété, la société civile d attribution confère à chaque associé la jouissance d un logement correspondant à ses parts. Lorsque la société est dissoute, l immeuble passe sous le régime de la copropriété
Qu est-ce qu une SCI? 27 et chaque ancien associé se voit attribuer la propriété de son logement (voir n 094). La société civile de construction-vente, régie par les articles L. 211-1 à L. 211-4 du Code de la construction et de l habitation, a pour objet «de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions». C est la forme juridique applicable à la plupart des opérations de promotion immobilière. La société civile d attribution d immeubles en jouissance à temps partagé, régie par la loi n 86-18 du 6 janvier 1986, est constituée en vue de «l attribution, en totalité ou par fractions, d immeubles à usage principal d habitation en jouissance par périodes aux associés auxquels n est accordé aucun droit de propriété ou autre droit réel en contrepartie de leurs apports». C est la forme juridique imposée à toute opération de timeshare, ou multipropriété, réalisée en France. La société civile immobilière d accession progressive à la propriété (SCIAPP), régie par les articles 443-6-2 et suivants du Code de la construction et de l habitation. Ces sociétés, comparables aux SCI d attribution (voir ci-dessus), ont vocation à recevoir des immeubles apportés par des organismes d HLM pour y être mis en copropriété. Les logements sont loués à des locataires qui achètent progressivement des parts de la société. Quand ils ont acquis l intégralité des parts correspondant à leur logement, ils en deviennent propriétaires. À NOTER 011 La société civile de placement immobilier (SCPI) est aussi une SCI mais soumise à un statut particulier car elle est autorisée à faire publiquement appel à l épargne (voir n 102 à 107).