FICHE N 3 VENTE 1 D UN IMMEUBLE NEUF Principales règles 1 / Une nouvelle définition de l immeuble neuf (CGI, art. 257 I 2 2 ) Sont considérés comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu ils résultent : a) d une construction nouvelle ; b) ou de travaux portant sur des immeubles existants : - Qui ont consisté en une surélévation ; - Ou qui ont rendu à l état neuf : o Soit la majorité des fondations ; o Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l ouvrage ; o Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; o Soit l ensemble des éléments de second œuvre tels qu énumérés par décret en Conseil d État, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d entre eux. 1 Le texte vise plus généralement la notion de livraison. Sur cette notion : voir fiche de présentation générale. 1/6
2 / La vente par un assujetti d un immeuble neuf est soumise de plein droit à la TVA même si une première cession est intervenue durant le délai de cinq ans (CGI, art. 257 I 2 2 ). NB : L ensemble des cessions réalisées par un assujetti dans les cinq ans de l achèvement est soumis de plein droit à la TVA 2. 3 / La vente par un assujetti d un immeuble neuf est soumise à la TVA sur le prix total (CGI, art. 266 2 b) et à des droits d enregistrement au taux réduit de 0,715 % (CGI, art. 1594 F quinquies). La qualité de l acquéreur (assujetti ou non assujetti) est indifférente. 4 / La vente par un non assujetti d un immeuble neuf sort, en principe, du champ d application de la TVA. Toutefois, cette vente est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total dans le cas où le cédant avait au préalable acquis l immeuble cédé comme immeuble à construire (cas de la vente en l état futur d achèvement) (CGI, art. 257 I 3 2 a) et à des droits d enregistrement au taux réduit de 0,715 % (CGI, art. 1594 F quinquies A). NB : La vente par un non assujetti d un immeuble neuf achevé depuis moins de 5 ans est hors du champ d application de la TVA lorsque notamment l immeuble vendu a été construit par le vendeur ou a été acquis auprès d un constructeur de maisons individuelles (lecture a contrario de l article 257 A I 3 2 a). 2 Rappel : Antérieurement, les ventes d immeubles neufs achevés depuis moins de cinq ans et non précédés d une première cession à titre onéreux à une personne n ayant pas la qualité de marchand de biens étaient soumises à la TVA. Les ventes d immeubles qui, intervenant dans les cinq ans de l achèvement, avaient été précédées d une autre vente faite depuis l achèvement à une personne n ayant pas qualité de marchand de biens étaient exclues de l application de la TVA. 2/6
Vendeur assujetti / Acheteur assujetti Rappel : Le redevable légal est le vendeur. La TVA est due sur le prix total. Les droits d enregistrement sont dus au taux réduit de 0,715 % (CGI, art. 1594 F quinquies A). 3/6
Vendeur assujetti / Acheteur non assujetti Rappel : Le redevable légal est le vendeur. La TVA est due sur le prix total. Les droits d enregistrement de mutation à titre onéreux sont dus au taux réduit de 0,715 % (CGI, art. 1594 F quinquies A). 4/6
Vendeur non assujetti / Acheteur assujetti a) L immeuble cédé a, au préalable, été acquis par le cédant comme immeuble à construire Si le cédant avait au préalable acquis l immeuble cédé comme immeuble à construire : la TVA est due sur le prix total (CGI, art. 257-I-3-b 1 ). b) Autres cas Si le cédant n'avait pas acquis l'immeuble cédé comme immeuble à construire, l opération est hors champ de la TVA. Aucune option n est possible. C est le cas, par exemple, de l immeuble construit par le cédant. a) TVA sur le prix total (cas de l immeuble vendu, acquis au préalable par le cédant comme immeuble à construire) Les droits d enregistrement sont dus au taux réduit de 0,715 % (CGI, art. 1594 F quinquies A). b) Vente hors du champ d application de la TVA (cas de l immeuble vendu qui n avait pas été acquis au préalable par le cédant comme immeuble à construire) Principe : Les droits d enregistrement sont dus (en principe) au taux de droit commun de 5,09 %. Exception : Engagement de revendre. L acquéreur assujetti prend un engagement de revendre aux conditions prévues à l article 1115 du CGI. Les droits d enregistrement sont alors dus au taux réduit de 0,715 %. 5/6
Vendeur non assujetti / Acheteur non assujetti a) L immeuble n a pas été acquis au préalable par le vendeur comme immeuble à construire Si le cédant n'avait pas, au préalable, acquis l'immeuble cédé comme immeuble à construire, l opération est hors du champ de la TVA. (Exemple : l immeuble a été construit par le vendeur). NB : Aucune option n est possible. b) L immeuble a été acquis au préalable par le cédant comme immeuble à construire Si le cédant avait au préalable acquis l immeuble cédé comme immeuble à construire, la TVA est due sur le prix total (CGI, art. 257-I-3-b 1 ). a) Vente hors du champ d application de la TVA (cas de l immeuble vendu qui n avait pas été acquis au préalable par le cédant comme immeuble à construire) Les droits d enregistrement sont dus (en principe) au taux de droit commun de 5,09 %. b) TVA sur le prix total (cas de l immeuble vendu, acquis au préalable par le cédant comme immeuble à construire) Les droits d enregistrement sont dus au taux réduit de 0,715 % (CGI, art. 257-I-3-b 1 ) (CGI, art. 1594 F quinquies A). 6/6