Charges de copropriété impayées

C est le versement de provisions par les copropriétaires qui permet à la copropriété de fonctionner : grâce au paiement régulier des charges, le syndicat peut entretenir l immeuble et faire face à ses dépenses courantes. C est pourquoi, les impayés de charges doivent être suivis attentivement, sous peine de mettre la copropriété en difficulté. En cas de non paiement des charges, le conseil syndical peut jouer un rôle d apaisement en envoyant un ou plusieurs de ses membres négocier avec le copropriétaire débiteur un étalement de la dette. Si cela ne suffit pas, il appartient alors au syndic d agir rapidement en mettant en œuvre l une des procédures dont il dispose pour recouvrer les charges de copropriété qui demeurent impayées. Charges de copropriété impayées La marche à suivre pour les recouvrer Mots Clés Charges de copropriété Impayés Recouvrement I l est important de savoir qu il n existe pas de solidarité de droit entre les copropriétaires. Toutefois, le syndic n ayant pas vocation à faire des avances de fonds pour une copropriété débitrice, en cas de trésorerie catastrophique, si les copropriétaires solvables ne comblent pas le vide financier creusé par des copropriétaires insolvables, la copropriété ne sera plus gérable. Le syndic sera contraint de démissionner, l eau et l électricité seront coupées. Cette situation oblige une solidarité entre les copropriétaires, que l on pourrait nommer «solidarité de fait». 1 QUI EST COMPÉTENT POUR RECOUVRER LES CHARGES? C est le syndic qui est chargé du recouvrement des impayés de charges de copropriété. Celui-ci, qui n a pas besoin, pour introduire les actions en justice nécessaires, d une habilitation de l assemblée générale, peut agir pendant un délai de 10 ans à compter de la date de l impayé, conformément à l article 42 de la loi de 1965. Dans la mesure où c est le syndic qui est chargé du recouvrement des impayés de charges, il est recommandé à tout syndic d avoir sur chaque copropriétaire, les renseignements suivants : la date de cession du lot, le nom du notaire ayant établi l acte, les noms, prénoms et domicile du copropriétaire, son identité bancaire, le nom et l adresse de son employeur, la photocopie de la carte grise de son véhicule, le nom et l adresse de tous locataires éventuels Ces informations lui seront utiles ultérieurement s il doit engager une action à l encontre d un copropriétaire mauvais payeur. Attention : il faut savoir qu une lettre, même envoyée en recommandé avec accusé de réception, d un copropriétaire contestant les charges dont on lui demande le paiement, n oblige pas le syndic à lui répondre et encore moins à accéder à sa demande. De plus, une telle lettre n est pas interruptive du délai de deux mois ouvert pour contester les décisions de l assemblée générale. Pour que cette contestation soit juridiquement valable et interrompe le délai de deux mois, il faut saisir le juge. 2 LES PROCÉDURES JUDICIAIRES POSSIBLES SELON LA NATURE DES CHARGES Recouvrement accéléré des provisions du budget prévisionnel En vertu de l article 19-2 de la loi de 1965 (ajouté par la loi SRU du 13 décembre 2000), le copropriétaire Les impayés de charges, principale source de litiges en copropriété Selon le dernier rapport du ministère de la Justice sur le contentieux de la copropriété, avec près de 26 000 demandes sur 38 000, le défaut de paiement des charges continue, en 2009, à être la source principale des litiges de la copropriété. Les montants des charges réclamés sont relativement élevés, près de 60 % des actions en paiement dont les tribunaux sont saisis portant sur des sommes excédant 4 000 (11 % des sommes sont supérieures à 10 000 ). Les demandes en paiement sont traitées en 11,2 mois devant le TGI, 5,1 mois devant le TI et 4,2 mois devant la juridiction de proximité : plus de neuf fois sur dix, les syndicats de copropriétaires obtiennent gain de cause. 18 REVUE DE L HABITAT - OCTOBRE 2011

La répartition des charges Il appartient au règlement de copropriété de répartir les charges de l immeuble entre deux catégories : les charges liées aux parties communes et les charges relatives aux équipements communs et aux services collectifs. Les premières, appelées charges générales, doivent être payées par tous, les secondes, appelées charges spéciales, ne sont dues que par certains copropriétaires. Les charges payables par tous Il s agit des charges relatives à la conservation, l entretien et à l administration de l immeuble (article 10, alinéa 2, de la loi de 1965). Tous les copropriétaires, sans exception, doivent y participer, sans possibilité de s y dérober (par exemple au motif que le lot est inoccupé). Les charges relatives à la conservation de l immeuble sont celles qui concernent les dépenses effectuées pour la réfection du gros-œuvre, de la toiture, des halls, couloirs, escaliers et locaux annexes, le maintien en état des réseaux de canalisations, etc. Les charges d entretien sont relatives à la rémunération du personnel chargé du nettoyage, l achat des produits, les frais d enlèvement des ordures ménagères, l entretien des espaces verts, les dépenses afférentes à toute consommation d eau utilisée pour les parties communes, etc. Les charges d administration concernent notamment la rémunération du syndic, les primes d assurance, le salaire du gardien, les frais de fonctionnement du syndicat, les impôts et taxes qui portent sur les parties communes, les frais engagés dans toute procédure pour les instances introduites par ou contre le syndicat, les frais de tenue des assemblées générales et de fonctionnement du conseil syndical. Les charges communes générales sont réparties en fonction de la quote-part des parties communes, laquelle s exprime en millièmes de charges, indiquée dans l état descriptif de division. Les millièmes ne sont pas établis en fonction seulement de la superficie du lot : la consistance et la localisation du lot rentrent qui n a pas réglé une seule provision de ses charges trimestrielles courantes, et après une mise en demeure restée sans effet pendant plus de 30 jours (délai qui commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du débiteur), peut se voir condamner par le tribunal, par déchéance du terme, au paiement de toutes les provisions incluses dans le budget, même également en ligne de compte (la consistance permet de distinguer une cave d un appartement et la localisation correspond à la place du lot dans l immeuble : étage, orientation cour ou rue, ensoleillement, etc.). Rappelons qu en vertu de l article 10 de la loi de 1965 modifié par la loi SRU du 13 décembre 2000, tous les règlements de copropriété publiés à la conservation des hypothèques depuis le 31 décembre 2002 doivent obligatoirement indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Pour les copropriétés se composant de plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut prévoir une spécialisation des charges générales par bâtiment. Dans ce cas, seuls les occupants d un même bâtiment paieront les charges relatives à son entretien. Les charges payables par certains copropriétaires seulement Ce sont les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d équipement commun (article 10, alinéa 1 er, de la loi de 1965). Il s agit, par exemple, des charges ascenseur, de chauffage, d eau chaude, d eau froide, du vide-ordures, de l antenne collective, etc. Ces charges se répartissent en fonction de l utilité que les services collectifs et les éléments d équipements communs «présentent à l égard de chaque lot». L utilité s entend d une utilisation potentielle. Un propriétaire sportif n utilisant que l escalier devra cependant s acquitter des charges ascenseur. Par contre, les copropriétaires du rez-de-chaussée n ont pas à participer aux charges d ascenseur puisque cet équipement ne présente aucune utilité pour leur lot. Le cas des charges d escalier Selon la jurisprudence, faisant partie du gros-œuvre, l escalier n est pas un élément d équipement commun : en conséquence, tous les copropriétaires doivent participer à ses charges. En revanche, le tapis de l escalier représente bien un élément d équipement commun dont seuls les utilisateurs ont la charge (voir aussi page 44). non encore exigibles. En d autres termes, le copropriétaire défaillant va être tenu de payer les provisions de l exercice en cours qui ne sont pas encore dues. Pour obtenir ce résultat, le syndic doit former une simple requête devant le tribunal. Le président du tribunal de grande instance statuera comme en matière de référé. Dans ce cas, l ordonnance prononcée est assortie de l exécution provisoire, ce qui autorise la REVUE DE L HABITAT - OCTOBRE 2011 19

Les travaux, première cause des impayés de copropriété Selon une étude de l Adil 75 menée entre juin 2009 et mars 2010 auprès de 300 copropriétaires rencontrant des difficultés de paiement des charges, ou vivant dans des copropriétés confrontées à des litiges, les impayés de charges surviennent majoritairement après des travaux importants ; il s agit le plus souvent de la mise aux normes des ascenseurs ou du ravalement des façades (le montant moyen de ces travaux s élève à 4 749 pour les ascenseurs et à 8 342 pour le ravalement des façades). Les retraités et les personnes seules sont particulièrement exposés : respectivement 35 % et 55 % des ménages concernés. L étude révèle également que les aides (notamment les aides de l Anah) sont méconnues et souvent sous-utilisées et que les syndics sont jugés insuffisamment à l écoute. Face à cette situation, les solutions proposées sont les suivantes : créer un fonds provisionnel, mieux informer les futurs propriétaires (communication du carnet d entretien de l immeuble et du montant des charges de copropriété), améliorer les aides (en banalisant des prêts spécifiques et compétitifs «copropriété») et la médiation. copropriété, au besoin, à procéder à des saisies, et ce, même en cas d appel. Cette procédure de recouvrement accéléré des charges n est toutefois envisageable que si le budget prévisionnel a été voté par l assemblée générale, et ne vise que les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d administration de l exercice en cours. Les provisions d exercices antérieurs non réglées ainsi que les provisions pour travaux sont exclues du bénéfice de cette procédure. Pour celles-ci, le syndic doit avoir recours aux procédures classiques, après mise en demeure auprès du copropriétaire restée infructueuse. Recouvrement des provisions pour travaux et des charges approuvées en assemblée générale et non contestées L injonction de payer Le syndic peut recourir à cette procédure simple et efficace, quel que soit le montant de la somme réclamée, lorsque la créance présente un montant déterminé, c est-à-dire assortie de décomptes datés et certains approuvés par l assemblée générale. Le déroulement de cette procédure est le suivant : le syndic adresse au greffe de la juridiction compétente (juge de proximité si la créance ne dépasse pas 4 000, tribunal d instance de 4 000 à 10 000 ) une requête accompagnée de tous les justificatifs de sa demande (procès-verbaux d assemblées générales, relevés de comptes individuels des charges, contrat du syndic ) : si le juge accepte la requête, une ordonnance d injonction de payer est rendue. Le syndic a alors 6 mois pour la faire signifier au copropriétaire défaillant par voie d huissier. Dès réception de l acte, le débiteur a un mois pour faire opposition au greffe du tribunal. Dès lors, on revient à la procédure précédente. À défaut de contestation, le syndic pourra faire apposer sur son ordonnance la formule exécutoire et pourra utiliser les diverses procédures de saisies. Cette procédure est plus rapide, sauf si le débiteur forme une opposition. Dans ce dernier cas, l ordonnance d injonction de payer rendue se trouve annulée et le tribunal convoque les parties en audience contradictoire. Précisons que l injonction de payer ne permet pas de solliciter des dommages et intérêts ni le remboursement des frais de procédure au titre de l article 700 du Code de procédure civile. Mais il est possible de solliciter le remboursement des frais engagés au titre de l article 10-1 de la loi de 1965. La procédure en référé Il est possible d avoir recours à cette procédure lorsqu il y a urgence dans le recouvrement de la créance, à condition que cette urgence soit prouvée et qu il n y ait pas de contestation sérieuse sur la dette. La juridiction compétente est toujours le tribunal du lieu de situation de l immeuble, mais il s agit : - soit du tribunal d instance pour les créances inférieures à 10 000 et sans appel jusqu à 4 000 ; - soit du tribunal de grande instance pour les créances d un montant supérieur à 10 000. Le juge rend sa décision par voie d ordonnance : cette décision n a pas autorité de chose jugée. Elle est signifiée par huissier au débiteur qui dispose d un délai de 15 jours pour faire appel. La procédure au fond Le tribunal compétent est : - En-dessous de 4 000 : le juge de proximité. L acte introductif d instance consiste en un simple formulaire. Mais il peut aussi s agir d une assignation établie par un avocat. - Entre 4 000 et 10 000 : le tribunal d instance. L assignation est rédigée par un avocat, mais peut être remplacée par une simple déclaration au greffe. Cette procédure est simple, mais risque d être longue. En effet, le temps d adresser un commandement de payer, d assigner le débiteur, de porter au rôle du tribunal la demande en paiement, de se présenter à l audience, d attendre le délibéré et la «grosse» portant mention exécutoire, de faire signifier ladite décision au défendeur et de la faire exécuter, six mois au moins se seront écoulés et les charges en cours dudit débiteur pourront avoir parallèlement fortement augmenté. Le syndicat sera contraint de recommencer à nouveau la même procédure - Au-delà de 10 000 : le tribunal de grande 20 REVUE DE L HABITAT - OCTOBRE 2011

instance. La représentation par un avocat est obligatoire. Dans tous les cas, une mise en demeure de payer devra précéder cette phase. La procédure diligentée devant le tribunal de grande instance est plus longue, mais peut donner plus de satisfaction dans la mesure où il est possible de porter en défense devant ce tribunal une action reconventionnelle en nullité de décisions prises en assemblée générale à partir du moment où ces décisions sont non conformes au règlement de copropriété ou à la loi. 3 LES SAISIES La saisie sur compte bancaire Si le syndic connaît les coordonnées du compte bancaire du débiteur, il communique le titre exécutoire à un huissier qui l enverra à la banque pour réclamer le paiement. Cette saisie bloque l ensemble des comptes du débiteur. Ce dernier a un mois pour contester la saisie devant le juge de l exécution. A défaut de contestation, l huissier rédige un «certificat de non contestation». Sur simple présentation de cet acte, la banque procédera au paiement des sommes dues au syndicat des copropriétaires. La saisie des loyers L huissier de justice muni du titre exécutoire interdira aux locataires de verser le loyer (mais pas les charges) au propriétaire pour le verser au syndicat des copropriétaires. La saisie sur salaire Cette procédure est plus formelle et plus compliquée car elle oblige le syndic à s adresser à nouveau au juge du tribunal d instance du lieu Qui paie les frais de relance? En vertu de l article 10-1 de la loi de 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, et de prise d hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d une créance justifiée à l encontre d un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d encaissement, sont imputables au seul copropriétaire débiteur. Ce même article précise que lorsqu un copropriétaire réussit dans son action contentieuse à l encontre du syndicat, le copropriétaire est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. La charge est alors répartie entre les autres copropriétaires. Toutefois, le juge peut en décider autrement en fonction de considération d équité ou de la situation économique des parties. du domicile du copropriétaire. Le juge tentera alors de concilier les parties. À défaut d accord, la saisie sur salaires sera autorisée et notifiée à l employeur. La saisie sur véhicule Une mise en œuvre procédurale complexe freine l utilisation systématique de cette procédure d exécution qui est néanmoins efficace par l effet spectaculaire produit par la pose d un «sabot de Denver» auprès du copropriétaire débiteur (notamment lorsque le sabot est posé le vendredi soir). La saisie immobilière La saisie immobilière est l ultime recours. Compte tenu de ses conséquences et de son coût, une telle procédure doit être autorisée par l assemblée générale (majorité simple de l article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Mais, avant d engager cette procédure, le syndic a tout intérêt à hypothéquer l appartement. La procédure est alors la suivante : - par acte d huissier (et non pas par lettre recommandée avec accusé de réception), le propriétaire débiteur est informé qu une inscription hypothécaire sera prise sur son appartement ; - si aucun paiement n intervient après un délai déterminé, l hypothèque est prise (le syndic n a pas besoin d une autorisation préalable de l assemblée des copropriétaires pour prendre une hypothèque) et le propriétaire ne peut plus disposer de son bien ; - une fois la saisie réalisée, l avocat de la copropriété avise le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception ; - à la réception de cet acte, le syndic dispose de 15 jours pour faire opposition au versement du prix de vente afin d obtenir le paiement des sommes qui restent dues à la copropriété (cette opposition doit se faire obligatoirement par acte d huissier). Une précision : l hypothèque ne prend rang qu à compter de son inscription et ne peut plus être requise pour des créances exigibles depuis plus de 5 ans (article 19 de la loi de 1965). Il faut toutefois être conscient que l efficacité de l hypothèque est relative car, bien souvent, la banque qui a accordé un prêt immobilier au copropriétaire débiteur a déjà pris une hypothèque sur le bien concerné. Lorsque celui-ci est de faible valeur, le produit de la vente n est pas suffisant pour recouvrer les charges. La copropriété court ainsi de grands risques de se trouver dépourvue. C est pourquoi la loi du 21 juillet 1994 a instauré un privilège immobilier spécial au profit du syndicat qui consiste, en cas de vente du lot du copropriétaire débiteur, à rendre prioritaire le syndicat des copropriétaires (avant tout autre créancier) pour le paiement des charges suivantes (article 19-1 de la loi de 1965) : travaux d amélioration, charges de l année en cours et charges des deux années précédant la vente. Le privilège immobilier spécial n a pas besoin REVUE DE L HABITAT - OCTOBRE 2011 21

d être inscrit au bureau des hypothèques : une simple opposition du syndic par acte d huissier entre les mains du notaire chargé de la vente suffit, dans le délai de 15 jours à compter de la réception par le syndic de l avis de mutation envoyé par le notaire (article 20 de la loi de 1965). En revanche, le syndicat est en concurrence avec le banquier du débiteur pour les charges qui se rapportent aux trois et quatre années antérieures à la vente. Par conséquent, si les dettes remontent à cette période, mieux vaut prendre une hypothèque. Rappelons, enfin, que la loi Boutin du 25 mars 2009 a créé une nouvelle procédure d alerte en cas d impayés de charges importants (impayés dépassant 25 % du budget prévisionnel et des dépenses hors budget). 4 LES MOYENS DE DISSUASION AUTRES QUE LES PROCÉDURES Les intérêts de retard L application d intérêts de retard est prévue par l article 36 du décret de 1967, en vertu duquel «sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant». Il faut veiller à prendre un avocat qui saura plaider le bien-fondé de ces intérêts, faute de quoi le juge risque de les réduire, voire de les supprimer. Ces intérêts seront portés au crédit de la copropriété. Les clauses pénales Des pénalités peuvent être prévues, soit dans le règlement de copropriété, soit en assemblée générale (à la double majorité de l article 26 de la loi de 1965). La clause pénale peut correspondre à une indemnité de retard calculée au pourcentage de la somme impayée (par exemple, 1% par mois) ou encore à une somme forfaitaire. La clause pénale est distincte des intérêts légaux et vient s ajouter à ceux-ci. Toutefois, le juge a le pouvoir de réduire les sommes dues au titre de la clause pénale lorsque celles-ci sont manifestement excessives. La clause d aggravation des charges La clause qui consiste à majorer les charges à l encontre de certains copropriétaires responsables de l aggravation des charges peut être stipulée au règlement de copropriété ou résulter d une résolution de l assemblée générale. Mais l application de cette clause suppose un comportement fautif du copropriétaire débiteur dont l appréciation doit résulter d une décision judiciaire et non de la décision de l assemblée générale (Cass. civ., 3 e, 30 janvier 2007, pourvoi n 05-19475). QUESTIONS-REPONSES A partir de quel montant d impayés de charges de copropriété est-il conseillé d engager une procédure judiciaire à l encontre du copropriétaire débiteur? Si, de manière générale, il est recommandé d agir rapidement en cas d impayés pour ne pas laisser la dette s accroître de façon inconsidérée, il faut toutefois savoir que, jusqu à 4 000, l affaire relève de la compétence du juge de proximité ; or, l expérience montre que ces juges ne sont pas toujours très au fait de la législation sur la copropriété et que leurs jugements ne tiennent souvent pas compte des frais de recouvrement et des intérêts de retard. De plus, il n est pas possible de faire appel de leurs jugements, seule la voie de la cassation étant ouverte. Attendre que la créance du syndicat dépasse 4 000 permet de porter l affaire devant le tribunal d instance dont les décisions sont susceptibles d appel, mais devant lequel, il est vrai, la procédure est moins simple que devant le juge de proximité. Dans les deux cas, la présence d un avocat n est pas obligatoire. Précisons qu au-delà de 10 000 d impayés, c est le tribunal de grande instance qui est compétent et le recours à un avocat est alors obligatoire. Un copropriétaire est décédé sans laisser d héritiers connus et, depuis, ses charges ne sont plus réglées. Que faire? Le syndic, dont l une des missions est de recouvrer les charges, peut confier mandat à un généalogiste afin de retrouver les ayants droit du propriétaire d un lot laissé vacant au sein de la copropriété. Lorsque les héritiers sont retrouvés, le généalogiste contacte le notaire chargé de la succession, auquel il appartient de désintéresser les créanciers parmi lesquels figure le syndicat des copropriétaires. Ce service est gratuit pour la copropriété, le généalogiste se rémunérant sur la part de l actif successoral des héritiers qu il retrouve. Le syndic peut-il saisir, en cas d impayés de charges de copropriété, le produit de la vente du fonds de commerce d un copropriétaire débiteur, alors qu il n y a pas eu vente des murs? Le syndic doit-il être informé de cette vente du fonds? A la différence de la vente des murs, il n y a pas de dispositions spécifiques pour informer le syndic de la vente du fonds. Celle-ci fait l objet d une publicité dans un journal d annonces légales dans les 15 jours de la date de l acte de vente, et également d une publicité au BODACC dans les 15 jours suivant cette précédente publication. Ces formalités sont destinées à informer les créanciers du vendeur qui pourront ainsi former opposition par acte d huissier au paiement du prix de vente entre les mains de l acquéreur dans un délai de 10 jours à compter de la dernière en date des publications (article L. 141-14 du Code de commerce). 22 REVUE DE L HABITAT - OCTOBRE 2011