LE 23 MAI 2012 ~ «MIXITE ET LOGEMENT SOCIAL A LA SAMARITAINE AMARITAINE» Contenu INTRODUCTION... 2 CETTE MIXITE, EST-CE QUE NOUS L AVONS VOULUE? DE QUOI RESULTE-T-ELLE?... 2 POURQUOI DES LOGEMENTS SOCIAUX DANS LE 1ER ARRONDISSEMENT? ET POURQUOI A LA SAMARITAINE?... 4 PREMIERE PARTIE INTERVENTION D HELENE SCHWOERER, ADJOINTE AU DIRECTEUR GENERAL DE PARIS HABITAT... 4 COMMENT SONT ATTRIBUES CES LOGEMENTS?... 6 DEUXIEME PARTIE INTERVENTION DE FRANÇOIS BRUGEL, ARCHITECTE DES LOGEMENTS SOCIAUX DE LA SAMARITAINE... 9 1/ RAPPEL DU PROGRAMME... 9 2/ LES ENJEUX DU CONCEPT ARCHITECTURAL... 10 3/ UN BATIMENT EPAIS... 10 TROISIEME PARTIE QUESTIONS - REPONSES... 12
INTRODUCTION EMMAN MMANUEL Bonsoir, merci d être venus ce soir pour ce débat sur la mixité et le logement social, un thème qui s illustre très concrètement à La Samaritaine. Pour débattre, autour de Marie-Line Antonios, directrice générale de La Samaritaine, nous avons invité Hélène Schwoerer, adjointe au Directeur Général de Paris Habitat, et l architecte chargé des logements de cette opération, François Brugel. MARIE Cette conférence fait partie d un cycle de rencontres dont l objectif est de mettre en perspective le projet de La Samaritaine pour mesurer les enjeux urbains, architecturaux et sociétaux. Le thème de la mixité n est pas un thème choisi au hasard. La mixité est identitaire du nouveau site de La Samaritaine. On y trouvera plusieurs formes de mixités Une mixité des fonctions avec un programme qui agrègera cinq activités très différentes un palace de 80 clés, des bureaux pour 18 000m2² environ, un grand magasin, des commerces, une crèche et 100 logements sociaux, 96 pour être plus précis. Une mixité des formes. La diversité architecturale résulte du fait que les activités se développent sur plusieurs bâtiments, des bâtiments XVIIème, des bâtiments Art nouveau, des bâtiments Art déco et enfin une architecture contemporaine dessinée par l agence Sanaa. Une diversité sociale assez inédite puisque nous verrons une clientèle de palace côtoyer 200 locataires de logements sociaux. CETTE MIXITE, EST-CE QUE NOUS L AVONS L VOULUE? DE E QUOI RESULTE-T-ELLE ELLE? Revenons à la genèse du projet en 2008. Quand nous avons constaté qu on ne pouvait plus rouvrir un grand magasin sur la totalité du site en raison des contraintes de sécurité incendie et de conservation du patrimoine (les deux étant liés car on ne pouvait pas mettre aux normes sans altérer le patrimoine), il a fallu trouver une autre destination au site. D où l idée d un projet mixte. A l origine du projet il était prévu de rénover les quelques immeubles d habitation du XVIIe situés dans la rue de l Arbre Sec de le remettre aux normes et de les destiner à du logement libre. Par la suite, pour répondre aux exigences induites par la modification du PLU, la création de logements sociaux s est imposée à nous. Les logements libres initialement prévus (qui représentaient environ 1800 m²) ont donc été transformés en logements sociaux. Mais la Ville jugeant que c était encore insuffisant, nous avons créé 56 logements supplémentaires dans le bâtiment principal, dans le périmètre de l ancien magasin. Aujourd hui ce sont 7000m² de logements sociaux qui sont projetés. A ma connaissance, une telle reconversion d usage constitue une première. C est en tout cas un défi technique, architectural et financier auquel nous sommes confrontés au quotidien avec toutes les équipes qui travaillent sur le projet. Il s agit en effet, dans un monument protégé au titre des monuments historiques, de faire coexister des activités qui ne sont
pas naturellement appelées à cohabiter. Un hôtel de luxe à côté de logements sociaux, c est une première mondiale!. Quoiqu il en soit, une telle initiative requiert de la part de nos équipes une ingéniosité et une créativité de tous les instants. Mais ce challenge mérite d être relevé. A l inverse de certains visiteurs de la Maison du Projet pour qui faire du logement social sur ce site est surprenant, voire même choquant, cette perspective ne nous parait pas incongrue. La Samaritaine appartient un peu à tous les parisiens et il est important qu ils s y retrouvent sans discrimination. Projection du film «Voyage au cœur de La Samaritaine» COMMENTAIRE D E D L idée de ce film est de montrer l état de La Samaritaine avant sa rénovation, car tout le monde n aura pas la chance de visiter le monument tel qu il est aujourd hui.
POURQUOI DES LOGEMENTS S SOCIAUX DANS LE 1ER ARRONDISSEMENT? ET T POURQUOI A LA SAMARITAINE? PREMIERE PARTIE INTERVENTION D H D HELENE SCHWOERER CHWOERER, ADJOINTE AU DIRECTEUR GENERAL DE PARIS HABITAT Paris Habitat est l ancien OPAC (office public HLM de la ville de Paris), le plus gros bailleur social d Europe donc forcément le plus important de France. Et le plus gros propriétaire parisien de logements avec plus de 120 000 logements sociaux aujourd hui, dont plus de 100 000 à Paris Intra-muros, et le reste en banlieue. C est là le fruit de l histoire, l héritage d une époque où Paris n était pas seulement Paris, mais le département de la Seine, et où l on construisait des logements sociaux au-delà du périphérique. Comme vous le savez, depuis 2001, la municipalité parisienne poursuit l objectif ambitieux de respecter la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) qui impose à toutes les villes de plus de 3500 habitants d avoir au moins 20% de logements sociaux. Par rapport à d autres métropoles européennes comme Berlin et Londres, Paris est une «petite» capitale où les opportunités foncières sont limitées. Comme vous le savez tous, le foncier y est hors de prix. Quel que soit le secteur, acheter un appartement c est investir plus de 8 000 euros par m². Par conséquent, les loyers ont flambé les grandes surfaces louées varient entre 23 et 25 euros le m², sans parler des petites surfaces où les prix s établissent entre 30 ou 40 euros du m². Pour répondre aux aspirations des parisiens de se maintenir dans Paris (Paris a heureusement gagné des habitants!), faire en sorte que cette ville continue à vivre, il est donc nécessaire de créer du logement social adapté à la diversité des situations composition familiale, étudiants, jeunes, personnes âgées, certains ayant peu de ressources d autres plus POUR MEMOIRE, QUELQUES CHIFFRES - plus de 50% du patrimoine existant à Paris est constitué de tous petits logements qui font moins de 45m², alors que la croissance démographique intramuros montre qu il y a de plus en plus de familles avec des enfants - plus de 60% des ménages parisiens de par leurs ressources peuvent prétendre à un logement social dans l une des trois catégories de la loi SRU (PLA-I, PLUS, PLS) et 70% au logement social PLI non comptabilisé dans la loi SRU - pour être éligible à un logement en PLA-I, le plafond de ressources pour un couple et un enfant est de 26 250 euros annuels, soit 2300-2400 euros de revenus mensuels. Un instituteur, un professeur, un policier, une vendeuse sont donc éligibles à un logement en PLA-I, qui est vraiment le logement «très très» social - pour le logement PLUS qui est le logement classique social, le plafond exigé, par exemple pour un couple avec deux enfants, est tout de même de 62 000 euros. - pour avoir un logement social PLS, le plafond est de 29 000 euros de revenu annuel pour une personne seule Quant aux loyers on est très loin de ce que sont aujourd hui les loyers dans Paris! Dans les logements PLA-I, il faut compter à peu près 6,50 du m² mensuel hors charges ; dans les logements PLUS, environ 8,40 hors charges ; dans les logements PLS à Paris, 12,48 du m². Et dans les logements PLI, cela peut aller de 14 à 17 du m².
Paris au 1 er Janvier 2011 comptait 17,2% de logements sociaux soit 97 359 logements à comparer aux 1 150 000 résidences principales à Paris aujourd hui. Un zoom sur le 1 er arrondissement montre qu il ne compte que 7,24% de logements sociaux, soit 735 logements sociaux pour 10 150 résidences principales, ce qui reste faible au regard du 13 ème ou du 19 ème arrondissement où l on est à 34%! Il existe donc à Paris une grande disparité de l équilibre social en terme géographique. Notre combat de tous les jours est de rééquilibrer et aussi de faire vivre des commerces de proximité, ouvrir des crèches, créer des écoles En résumé, faire vivre les quartiers, c està-dire ne pas faire des quartiers de touristes comme on peut le voir dans certains cœurs de villes A Paris, le but est donc vraiment d atteindre les 20% à fin 2013 en logements financés. On polémique beaucoup sur le fait que le logement social à Paris est un puits sans fond. C est vrai qu il y a beaucoup de demandeurs 121 000 ménages sont inscrits sur les fichiers parisiens. Et en passant bientôt sur un numéro unique au niveau régional, ce chiffre va tripler, voire quadrupler. Sur ces 121 000, 92 000 sont des ménages parisiens dont un fort pourcentage habite dans le parc privé, dans des logements qui ne répondent plus à leurs besoins, parce que la famille s est agrandie et qu ils sont trop petits. Mais il y a aussi des personnes qui sont en situation d handicap dans le 1 er arrondissement il y a une forte demande de personnes, de tout âge, qui ont subi des accidents de la vie et qui se retrouvent du jour au lendemain dans une chaise roulante. Et c est dans le logement social qu on respecte les normes en termes d accessibilité PMR! Sur ces 92 000 demandeurs, on a aussi une part non négligeable de gens qui sont déjà dans le parc social mais demandent des mutations pour avoir des logements plus grands, voire pour certains plus petits, parce que leurs revenus ont diminué considérablement. Tout cela pour vous rappeler que parmi ces 92 000 demandeurs, il y a 70% des ménages qui nous entourent dont certains ont des ressources inférieures au PLA-I tout en étant des actifs. Cumulé, 91% sont éligibles au PLUS, 96% au PLS et donc après, pratiquement 100% au PLI. Dans le 1 er arrondissement, la demande est faible car c est un tout petit arrondissement. Il y a 466 demandeurs dont plus de la moitié ont des ressources faibles, très faibles et dont une grande part sont des personnes qui ont des taux d efforts aujourd hui supérieurs à 34%, et qui se demandent tous les jours comment ils vont payer leurs loyers, font des coupes sombres dans leur qualité de vie quotidienne pour rester dans Paris. L idée est de pouvoir leur offrir un logement dans lequel ils vont pouvoir élever leurs enfants ou vieillir. Pour développer l'offre des logements sociaux dans tous les arrondissements, la Ville a donc mis en place la règle des 25% de logements sociaux. Dès qu un promoteur construit 800m², 25% des logements doivent être réservés au logement social. Dans le cas de La Samaritaine, on ne parle pas de foncier car c est un bâtiment déjà existant. C est une réelle opportunité d utiliser ce volume, ce potentiel pour faire évoluer nos pratiques. Redonnons donc leur fonction d origine aux immeubles du XVIIème, qui étaient déjà des logements, et inventons un nouveau produit logement dans ce qui était
avant un ancien magasin. Les usages et les besoins ont évolué, ne nous laissons pas enfermer dans des carcans de m²! Dans le 1 er arrondissement, beaucoup d opérations de ce type sont en cours. En face, rue de Rivoli, nous développons une opération avec Vinci. D autres bailleurs sociaux comme la SGIM développe du logement rue du Louvre, la RIVP en développe également dans un hôtel particulier rue Richelieu/Molière. On utilise toutes les opportunités pour créer des logements et répondre aux attentes et aux besoins des parisiens. Depuis 100 ans, Paris Habitat construit du logement social dans des bâtiments ayant une vraie qualité patrimoniale. A titre d exemple le très beau bâtiment de l architecte Henri Sauvage «les Amiraux» dans le 18 ème arrondissement qui héberge une très jolie piscine et du logement. COMMENT SONT ATTRIBUES S CES LOGEMENTS? Ces logements sont attribués de façon très claire, très transparente. Il y a plusieurs contingents selon la nature des financements et différents types de réservataires. Essentiellement aujourd hui, c est la Ville de Paris et le Département qui attribuent entre 50 et 60% des logements sociaux des opérations. Sur ces 50-60% de logements par opérations, la moitié est aujourd hui attribuée par la mairie centrale, et l autre moitié attribuée par le maire d arrondissement, qui lui aussi fait des propositions. Le reste des logements est ensuite attribué selon des critères très précis, par l Etat, par la Région et puis par des collecteurs. Il y également d autres critères objectifs qui ont été conjointement établis pour répondre aux urgences. Avez-vous déjà la répartition en terme de PLA-I, PLUS, PLS etc. de cette opération? HELENE SCHWOERER Précisément, non. Mais sur ces 96 logements, au moins 50% de logements classiques seront des PLUS compte tenu de la demande et du niveau des ressources dans le 1 er arrondissement. Pour le reste, ce seront vraisemblablement des logements familiaux. On essaiera ici comme ailleurs de respecter la règle que l on s est fixé à Paris faire 30% de logements type T4 et plus, afin de répondre aux besoins des ménages, donc forcément 50% de PLUS. Puis il y aura forcément au moins 15% de PLA-I pour répondre à ceux qui ont les ressources les plus faibles et ensuite du PLS. Cette répartition représente un travail précis avec la Ville, les financeurs, pour trouver un juste équilibre. Dans cet arrondissement-là, nous allons favoriser le logement social type PLUS, alors que dans d autres arrondissements comme le 13 ème, le 19 ème ou le 20 ème déjà très chargés en logements «très très sociaux», nous faisons plutôt du logement type PLS, voire du logement spécifique étudiants et jeunes travailleurs. On travaille toujours finement avec les élus pour définir correctement ces catégories, et je pense que d ici 4-5mois, tout sera calé.
QUESTION DE LA 1ERE ADJOINTE AU MAIRE DU 1ER ARRONDISSEMENT Je voulais juste émettre le souhait que vous puissiez travailler avec les élus sur la catégorisation de logements, car sauf erreur de ma part pour le moment cela n a pas été fait. Je m occupe notamment et plus particulièrement de la petite enfance et je reformule le souhait qu un nombre de places extrêmement important puisse être attribué aux enfants des parents qui habitent l arrondissement. Vu le nombre de logements - je me félicite qu il y ait autant de logements familiaux projetés-, il est absolument indispensable que la plus grande partie des places en crèche soit attribuée à des enfants dont les parents habitent dans le 1er arrondissement. Je crois que la crèche n est pas une crèche municipale MARIE Effectivement cette crèche de 60 à 72 berceaux n est pas a priori une crèche municipale. Mais il est question que la Ville y réserve un certain nombre de places. Nous sommes en discussion et pour l instant la Ville y réfléchit. A MARIE Revenons sur la genèse de la création de ces logements. Vous étiez propriétaire de la totalité de l îlot sauf la partie qui est occupée par des copropriétés privées. Y a-t-il eu négociation avec la Ville, comment cela s est-il passé? MARIE Le site était classé en grand magasin au regard du PLU en 2006 et cela cadrait avec notre volonté de refaire un grand magasin sur l intégralité du site. Lorsque cela s est avéré techniquement infaisable, nous avons décidé de faire un projet mixte. Il fallait donc modifier le PLU et pour que cela soit possible, le projet devait avoir une dimension d intérêt général. En plus de la création d emplois et de la redynamisation économique du quartier qui le justifiaient, la Ville a souhaité ajouter un volet logement social. Nous avons donc adapté notre programme pour accueillir du logement social. Donc effectivement il y a bien eu négociation avec la ville. Vous avez vendu ces logements à la ville? MAR ARIE IE-LINE A l issue de la construction, nous vendrons les logements à Paris Habitat qui est le bailleur social. La commande de l architecte est donc privée?
MARIE Oui, nous sommes le maître d ouvrage de cette opération, mais nous travaillons sur la base d un cahier des charges établi par Paris Habitat, avec un architecte spécialisé dans le logement social qui a l habitude de travailler avec ce bailleur. Il y a eu un concours? MARIE Non, nous avons consulté plusieurs architectes qui font du social et nous avons choisi celui qui avait une sensibilité particulière pour réaliser de l aménagement intérieur. Car il s agit bien ici de remodeler l intérieur puisque l on ne touche pas aux façades (toutes les façades sont protégées au titre des Monuments Historiques). SE TOURNANT VERS FRANÇOIS BRUGEL Justement, François Brugel, vous avez déjà réalisé des opérations pas exactement similaires, rue de la Verrerie, rue Lafayette, mais déjà des réhabilitations de bâtiments anciens en logements sociaux...pouvez-vous nous expliquer les spécificités de votre projet à La Samaritaine?
DEUXIEME PARTIE INTERVENTION DE FRANÇOIS BRUGEL RUGEL, ARCHITECTE DES LOGEMENTS ENTS SOCIAUX DE LA SAMARITAINE Avant de développer les grandes lignes de notre projet, je souhaiterais remettre les logements de la Samaritaine à leur place dans le contexte d un quartier qui est en fait un morceau de ville. L opération dépasse le contexte normal d une opération de logements sociaux. L opération du 209 rue de Lafayette, par exemple, compte 73 logements sur 7000m² avec 10% d équipements au rez-de-chaussée et au 1 er étage. Dans le projet de La Samaritaine, c est l inverse il y a toujours 7000m² de logements, mais ce sont les logements qui font 10% de l ensemble. C est là une situation tout à fait exceptionnelle. L autre particularité, c est que nous intervenons à l intérieur d un projet préexistant, celui de l agence Sanaa qui travaille sur l ensemble du projet. 1/ RAPPEL DU PROGRAMME LA SAMARITAINE Programme Logements La Samaritaine, ce n est pas une parcelle ce sont deux énormes îlots dans Paris. Les commerces représentent 26 000m² ils partent des sous-sols jusqu au 2 ème étage et occupent une grande partie de l espace foncier au sol. Le deuxième élément, autonome d une certaine façon, se situe en proue de l opération, c est l hôtel réalisé par Edouard François, qui fait 14 000 m². Un petit équipement de 1000 m², la crèche, se situe au cœur du projet. Enfin la zone du programme des bureaux occupera environ 20 000m². Les logements se développent dans la rue de l Arbre Sec, une rue ancienne de Paris à l origine résidentielle. Un certain nombre de parcelles sont d ailleurs encore les parcelles d origine. Une partie de l opération des logements (40 logements) se situe dans l ilot Rivoli, l autre partie, est localisée dans le bâtiment historique (Jourdain Plateau) juste à côté qui accueillera 56 logements.
Parmi ces logements, une trentaine de logements familiaux seront des types t4, t5 avec 3 et 4 chambres. Ils monopolisent de la surface et c est là l un des enjeux du projet. 2/ LES ENJEUX DU CONCEPT ARCHITECTURAL Notre approche est de nous inscrire dans la logique et la continuité du travail initié par l agence japonaise Sanaa. Le travail de Sanaa est de toujours essayer de rendre les choses le plus visible, le plus claire, le plus distinct possibles. Côté Plateau, Sanaa dessine et réinstalle un espace vide qui va venir éclairer le centre de l opération, là où ce n est pour l instant qu un enchevêtrement d éléments de programme, un ensemble occupé à 100%. Une zone de plancher au niveau de la rue de l Arbre Sec est néanmoins conservée. Sur cette partie-là, les logements viennent s installer à la fois sur de l existant et sur du neuf. Les logements occupent par étage peu de place. Ils se superposent là où nous ne sommes plus en contact avec des commerces. Seule la crèche est imbriquée entre des commerces et des bureaux au- dessus. En parallèle, la notion de façade unitaire est respectée. Sanaa a fait un dessin de façade intérieure qui permet d accepter des bureaux, des commerces et des logements sur la partie patio. Pour 60% des anciens bâtiments, les murs sont conservés, et les planchers vont être réparés, l idée étant de rester au maximum sur la logique structurelle préexistante. Dans cette partie du bâtiment Jourdain-Plateau, nous projetons une structure capable, quelque chose d extrêmement souple dans laquelle nous allons insérer du logement. Cette structure capable, avec ses plateaux, permet de ménager une certaine réversibilité. Méthode inhabituelle dans la tradition de construction du logement où l on a l habitude de faire des intervalles structurels de 6 m entre les voiles en béton. L autre particularité de ce projet consiste à installer des logements derrière la façade historique. Le parti retenu est de se mettre à distance de cette façade en créant des jardins d hiver qui constituent une première peau, une première épaisseur. La même idée est reprise côté patio pour mettre à distance les logements des bureaux, les logements des commerces et les logements de la crèche. A partir de Jourdain Plateau, cette double peau va s étendre vers la rue de Rivoli pour devenir le même élément. Dans cette structure capable, il y a donc deux noyaux, deux verticalités, qui permettent d installer les logements tout autour. 3/ UN BATIMENT EPAIS La Samaritaine fait 23,50m de profondeur. C est une situation très différente des immeubles haussmanniens habituels comme celui présenté ci -après sis 62 rue de Passy, dont la profondeur du bâtiment est de 12m.
RIVOLI - Logements Travailler dans l épaisseur 24,40m 23,50m 12m La Cité Radieuse Immeuble de Le Corbusier 1952 La Samaritaine îlot Rivoli Coupe sur le n 30 rue de l arbre Sec. Immeuble Haussmanien Coupe sur le 62 rue de Passy. Je n ai pas trouvé beaucoup de projets avec cette épaisseur et un tel travail sur la longueur. L exemple le plus illustratif est celui de la cité Radieuse de Le Corbusier qui fait 24,40m. Le Corbusier lui, dessine ce qu il veut, lorsqu il installe les différents éléments de programmes (logements, commerce, hôtel, équipement public sur le toit). Mais dans le cas de La Samaritaine, nous avons à faire à un bâtiment beaucoup plus bas et extrêmement épais, dans lequel on doit respecter des minimas de surfaces, une certaine qualité de lumière et de distribution. Rue de l Arbre Sec où préexistent des petites surfaces et une petite cour, nous allons installer de petits logements d environ 30m², aussi appelé «type 1 bis», avec des zones de services au plus près du noyau central, de façon à rassembler au maximum les éléments pour dégager ensuite les façades. Ces petits logements donnent donc sur la rue, ce qui est assez naturel et surtout peu dégradant pour les structures existantes. On travaille dans les intervalles structurels existants, et de ce fait nous pourrons installer dans les parties arrière des logements de plus grand type qui vont bénéficier d un espace de loggia, dessiné pour eux. Ici, il est permis d installer des séjours avec des vues diagonales. On a essayé ensuite de libérer au maximum les façades, pour donner de la transparence. Sur Jourdain-Plateau, plus que dans la véritable épaisseur, on est dans la profondeur, celle des 23,50m². Dans cette structure capable, il faut essayer de ne pas trop mettre de logements par cage. S agissant d un bâtiment épais, il y a des noyaux possibles, notamment des petits celliers qui sont installés dans les épaisseurs. Ce bâtiment se découpe ainsi en plan dans sa profondeur. Reste ensuite à travailler sur la lumière, en bénéficiant de la totale transparence de la double peau.
TROISIEME PARTIE QUESTIONS - REPONSES QUESTION Historiquement, comment s est passée la répartition des éléments du programme. Est-ce Sanaa qui l a décidé? A quel moment? Vous avez vendu à Louis Vuitton l hôtel? MARIE La Samaritaine est propriétaire de l ensemble. La seule activité qu elle vend ce sont les logements sociaux à Paris Habitat. QUESTION Qui a fait le programme, qui a décidé de la répartition des espaces? MARIE C est La Samaritaine qui a élaboré la programmation. Il y a eu concertation avec la Ville sur les logements sociaux et nous avons respecté l obligation de faire un minimum de 36% de surfaces commerciales sur l ensemble. L hôtel sera naturellement positionné dans le bâtiment Henri Sauvage en front de Seine, qui bénéficie de vues uniques, c était vraiment le lieu pour le faire. Les commerces quant à eux occupent le rez-de-chaussée, le R+1 et le R-1. Et puis, au-dessus, nous avons regroupés les logements dans une logique d usage. Sanaa était d accord avec nous, mais ces décisions ont été prises en amont et de façon collégiale avec l ensemble du groupement d architectes. FRANÇOIS BRUGEL On s est effectivement posé la question de savoir si les logements étaient à la bonne place. Dans les parties du XVIIème, originellement dévolues au logement, il était extrêmement difficile d installer un autre élément du programme. Le seul problème étant qu ils datent du XVIIème, ce qui ne simplifie pas le travail. A peu près tous les cinq mètres, il y a un mur séparatif, un mur coupe-feu. On peut percer un mur, mais à un moment donné, cela devient compliqué. MARIE La proximité est aussi un critère important. Comme il y a déjà une crèche et une école rue de l Arbre Sec, c est la partie de l îlot qui était le plus adapté au logement. Quand on voit les plans de l architecte, on se dit que c est très compliqué cette mixité, et donc qu elle a un coût. Ne serait-ce que parce qu il faut superposer des fonctions avec des règlementations différentes
Par rapport au foncier, ces logements vont coûter quatre fois plus cher que des logements normaux. Pas pour la ville de Paris car pour elle ce sera le même prix, mais ce sera beaucoup plus cher pour La Samaritaine. On aurait donc pu imaginer qu avec cet argent on construise quatre fois plus de logements ailleurs HELENE SCHWOERER On peut toujours construire dans les champs de betteraves, là où il n y pas de transports en commun. Mais à Paris le choix était clair, dès 2001, de mettre des réserves «logements sociaux» dans les secteurs très déficitaires, avec un pourcentage plus ou moins important selon la nature des emprises. Aujourd hui, Paris Habitat a l habitude de travailler avec pas mal de promoteurs. Nous travaillons notamment avec un gros promoteur national sur une opération dans le 4 ème arrondissement, qui se développe sur un terrain appartenant à l Etat, et où se trouve une réserve de 50% de logements sociaux. Ce promoteur va nous livrer 70 logements sociaux de très grande qualité en bord de Seine, au prix de 3600 euros du m² habitable. Le promoteur, qu il achète un terrain à l Etat ou à des privés, fait son calcul pour faire son offre de charges foncières afin de sortir des logements sociaux compatibles avec le financement. A la Samaritaine, je reconnais que le prix de revient est élevé compte tenu des contraintes liées à un bâtiment inscrit. En revanche je ne pense pas que ce soit quatre fois plus cher que du logement social dans une ZAC. Après c est aussi un choix de mettre un peu d argent dans des projets de qualité. On négocie au quotidien avec La Samaritaine pour trouver un accord financier. Pour nous, cela fait partie des péréquations, des choses qui doivent s équilibrer. Nous avons également des opérations dans le 19 ème, dans le 20 ème et dans le 18 ème arrondissement qui, là, pour d autres raisons (la préservation d un patrimoine de type faubourien), coûtent aussi plus cher que le logement classique social neuf. QUESTION Est-ce qu il y a des grosses contraintes acoustiques dans ce projet? FRANÇOIS BRUGEL Pour la réhabilitation d une façon générale, la réglementation dit de faire au mieux de ce que vous pouvez faire. A la Samaritaine, la maitrise d ouvrage nous a demandé de mettre aux normes, en tout cas de s en approcher le plus. Nous bénéficions des conseils d un acousticien pour résoudre ces questions, en collaboration étroite avec l architecte. Par exemple, l acousticien veut du béton, l architecte non, et l ingénieur structure non plus. L architecte souhaite avoir du métal, car ce matériau est lié à l histoire du bâtiment et qu il présente en plus l avantage de la souplesse. Entre les deux, à nous de trouver une solution. C est ainsi que ce projet avance
pas à pas, avec à chaque moment une véritable question à résoudre. L acoustique en est une parmi d autres. A MARIE Combien allez-vous vendre ces logements au m²? Et savez-vous combien vous les vendriez s ils étaient sur du marché privé? MARIE Pour du privé, cela dépend de l étage. Un 7 ème exceptionnel étage avec vue sur le Louvre, sur l église Saint Germain l Auxerrois et la tour Eiffel, cela pourrait valoir dans un immeuble de standing, classé monument historique, aux alentours de 20.000 euros du m². MMANUEL AILLE Et Paris Habitat, vous avez une idée du prix auquel vous voulez acheter? HELENE SCHWOERER Les règles de financement sont claires à Paris, sachant que la ville de Paris participe en moyenne à hauteur de 60 000 euros par logement crées. L Etat en donne 20 000, la Région donne 8 000 euros. Nos prix d achat se situent au niveau de 3600 le m². On comprend bien l intérêt politique, social, la fonction symbolique de la mixité, mais estce que vous-même, vous vous interrogez sur les limites de ce coût? HELENE SCHWOERER La Ville de Paris n irait jamais acheter des logements à 12 000 ou 15 000 euros du m² pour développer du logement social. Il y a des seuils qui ne sont jamais dépassés. Aujourd hui, pour des opérations très exceptionnelles et en pleine propriété, le prix d achat n excède pas 5000-5500 du m². Il y a aussi des exceptions pour des produits spécifiques. Par exemple, la création d une résidence sociale rue d Aboukir, dans l immeuble qui appartient au ministère de la culture, et qui avait été massacré, le prix dépasse les 3 600 /m² du logement familial, mais aussi parce qu il y a plus de prestations et des petites typologies. QUESTION Quel est le coût global du projet et le différentiel si cette opération avait été vendue à des promoteurs privés?
MARIE Aujourd hui, l investissement global est de l ordre de 450 millions d euros, valeur 2008. Ce coût inclus la construction mais également la rémunération des bureaux d études, les assurances ; donc effectivement il s agit de 450 millions hors prix du foncier. Si les logements avaient été vendus à un promoteur privé cela aurait été bien sûr beaucoup plus cher, car dans les arrondissements du centre de Paris, les logements neufs sont aujourd hui vendus à partir de 15 000 euros du m². Je voudrais ajouter que le surcoût des logements sociaux est en partie financé par les promoteurs. Ainsi, quand ils vendent 50% de leur programme à 3600 euros aux bailleurs sociaux, ils répercutent ensuite le «manque à gagner» sur le prix de vente des logements libres. Au bout du compte, il est à craindre que Paris ne soit plus éligible qu aux très très riches et à ceux qui bénéficient du logement social, la classe moyenne étant quelque part un peu sacrifiée par ce système d équilibre. HELENE SCHWOERER QUESTION UESTION Si les promoteurs se battent tous aujourd hui pour construire à Paris, c est qu ils y trouvent largement leur compte. Pour l opération précédemment évoquée dans le 4 ème arrondissement, je connais exactement le coût d acquisition du terrain par le promoteur. Celui-ci lui permet des marges très confortables. En ce qui concerne le 16ème arrondissement, Sanaa a été interdit de logement social HELENE SCHWOERER Paris Habitat a l ambition de promouvoir la qualité architecturale et l innovation. Il y a quelques années, la Ville a transféré un terrain dans le XVIe arrondissement à Paris Habitat sur lequel il y avait un potentiel important. Un concours avait été lancé auprès de plusieurs architectes et c est l agence Sanaa qui avait alors été lauréate. Cependant, à cause des recours de certaines personnes qui semblent avoir beaucoup de moyens et du temps, le permis est tombé mais nous sommes tenaces. Je ne vous dis pas que c est gagné, mais nous ne lâcherons pas. Nous avons vraiment tous à cœur de travailler avec Sejima. Savez-vous chiffrer le coût de cette contestation? Le fait que ça soit repoussé? HELENE SCHWOERER Le terrain sur lequel a travaillé l agence Sanaa appartient à la Ville, ce qui en limite les conséquences. En revanche, sur l autre terrain qui est la gare d Auteuil, Paris Habitat fait tous les mois le bilan des frais de portage de ce terrain qui a été acheté à l Etat. In fine, ce sont plus de 400 logements sociaux bloqués dans le 16 ème et 350 logements privés (puisqu il s agit de programme mixte, comme à la Gare d Auteuil qui présente 50% de
social et 50% de privé). En l occurrence c est Paris Habitat qui a apporté le foncier pour le privé. Ce n est pas le seul projet bloqué puisque Varize-Murat, toujours dans le 16 ème connait le même sort. Nous n en savons pas plus sur la suite qui sera donnée.