TOULOUSE ET SON AGGLOMÉRATION ÉTUDE DE MARCHÉ 2014 DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE ÉDITION 2015 LE PHENIX - TOULOUSE 1 er RÉSEAU PARTENAIRE
Retrouvez nos Études de Marché, Espaces Entreprises, ainsi qu une sélection de locaux disponibles, sur notre site internet TOULOUSE ET SON AGGLOMÉRATION SOMMAIRE ÉTUDE DE MARCHÉ 2014 DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE ÉDITION 2015 CONSEIL EN IMMOBILIER D ENTREPRISE
Édition 2015 - Étude de marché 2014 sur l immobilier d entreprise de Toulouse et son agglomération. I. DONNÉES DE LA VILLE...4 1. Démographie...4 2. Développement économique...4 3. Les liaisons rail-avion-route...4 4. Les grands projets sur l agglomération...4 II. PRÉSENTATION DE L ÉQUIPE...4 III. LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX...6 1. Évolution des transactions (hors comptes propres)...6 2. Répartition par secteurs géographiques...6 3. Répartition par surface...6 4. Répartition Neuf / Seconde main (en m 2 )...7 5. Répartition Vente / Location (en m 2 )...7 6. Les valeurs du marché de bureaux...8 7. Le stock à 12 mois...8 8. Analyse 2014 et Perspectives 2015 du marché bureaux...8 IV. LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D ACTIVITÉS / ENTREPÔTS...10 1. Évolution des transactions...10 2. Répartition par secteurs géographiques (en m 2 )...10 3. Répartition par surface...10 4. Répartition Neuf / Seconde main (en m 2 )...11 5. Répartition Vente/Location (en m 2 )...11 6. Les valeurs du marché locaux d activités / entrepôts...11 7. Le stock à 12 mois...12 8. Analyse 2014 et Perspectives 2015 du marché locaux d activités/entrepôts...12 V. L INVESTISSEMENT...13 1. Les valeurs de l investissement...13 2. Les transactions investissement en m 2...13 3. Répartition acquéreurs - vendeurs...13 Source : Observatoire de l immobilier et du foncier de Toulouse et son agglomération et ses partenaires. 3
I. DONNÉES DE LA VILLE 1. Démographie Toulouse, 4 ème ville Française 73 communes dans l agglomération administrative 892 115 habitants dans l agglomération administrative Bassin de population : 1 250 251 personnes Toulouse est la ville la plus dynamique de France 32 % de la population a moins de 30 ans Plus de 100 000 étudiants à Toulouse 2. Développement économique 46 317 entreprises implantées sur le territoire avec une moyenne de création de 5 000 par an 450 000 emplois Activités dominantes : industries de pointe de l aéronautique et du spatial, nouvelles technologies, commerce, transports, services divers 500 laboratoires 16 milliards d euros par an d exportation 30 milliards d euros de PIB 2 pôles de compétitivités : Le Cancéropole : 220 hectares - 265 000 m 2 de laboratoire et bureaux - 5 000 personnes Aerospace Valley : 94 000 emplois - 1 300 établissements - 8 500 emplois dans la recherche 1 er pôle français d enseignement supérieur 3. Les liaisons rail-avion-route Rail : Gare Toulouse Matabiau et 2 lignes de tramway en service ainsi que 2 lignes de métro Air : un aéroport international 4 eme de province (90 destinations) Route : Six autoroutes (A61, A62, A64, A68, A621, A624) périphérique 33 km 4. Les grands projets sur l Agglomération Privatisation de l aéoport Toulouse Blagnac et restructuration de Francazal Implantation du siège Airbus Group De nouvelles zones en développement : La cartoucherie / Blagnac aéroport et Andromède/ Borderouge Mise en service de la ligne de tramway Envol en avril 2015 II. PRÉSENTATION DE L ÉQUIPE Olivier AUSTRY Regional Manager Deborah NESSI Assistante de Direction Anne-Marie VANDENELSKEN Assistante Marketing Guy LECLERCQ Bureaux Anne DUCASSE Bureaux Jean Christophe CHAUVET Bureaux Thierry SAFFON Locaux industriels Rémi COURTAUD Locaux industriels Antoine MACEDO Activités Amélie VINCENT Commerces Nicolas URRUSTOY Commerces 4
Cartographie Toulouse et son agglomération 5
III. LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX 1. Évolution des transactions (hors comptes propres) 2. Répartition par secteurs géographiques Transactions en m 2 60 000 40 000 33 775m 2 40 512 m2 32 041m 2 35 265 m 2 20 000 0 T1 T2 T3 T4 Transactions en nombre TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2014 1/ Comptes propres et direct promoteurs : AKKA TECHNOLOGIES : 11 500 M2 - Blagnac Andromède (1T14) SAFRAN : 25 000 m2 Blagnac ( 2T) Commentaires: Rebond des transactions avec un volume supérieur à 32 000 m2 dont 12 000 m2 sont des comptes propres situés sur l ouest Toulousain. 4 clés en mains représentent plus de 54 000 m2 Le site de Borderouge s inscrit comme un nouveau secteur tertiaire Toulousain Le nombre de transactions reste stable par rapport à 2013. 2/Transactions significatives sur le 3ème trimestre: CEGEDIM Labege 3 385 m2 NEXITY Toulouse 3 000 m2 ELTA Basso Cambo 2 955 m3 DALKIA Toulouse 2 012 m2 Le marché des bureaux est très dynamique à l ouest, notamment grâce à Andromède et Blagnac. 3. Répartition par surface Répartition du volume par niveau de surface On a enregistré plus de 230 transactions en 2014, ce qui témoigne d une certaine stabilité. Plus de 40 % des transactions correspondent à des clés en mains et des comptes propres. Les surfaces inférieures à 500m 2 représentent encore près de 70% des transactions, signe que les TPE et PME françaises ont été dynamiques sur le marché cette année. 6
LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX (suite) 4. Répartition Neuf / Seconde main (en m 2 ) Le marché de seconde main se rétracte légèrement au profit du neuf qui capte 57% des volumes commercialisés. Répartition en m 2 43% des demandes se sont positionnées sur des produits neufs. A l horizon 2015-2016, le marché de seconde main va considérablement s accroître car vont basculer dans l ancien des bâtiments de la ZFU de + de 5 ans n ayant jamais été occupés 5. Répartition Vente / Location (en m 2 ) 44% 56% Achat Loca-on Commentaires ; L acquisition prend très légèrement le dessus sur la location en 2014. Les taux historiquement bas favorisent l investissement. 113 641 m 2 ont été achetés en 2014 contre 90 382 m 2 en location. 7
LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX (suite) 6. Les valeurs du marché de bureaux 7. Le stock à 12 mois Valeurs locatives Neuf / Seconde main - TOULOUSE Valeurs acquisitions Neuf / Seconde main - TOULOUSE Les valeurs locatives sont plutôt basses en 2014, pour cause, le stock de seconde main pèse pour 72%. Les prix de vente se maintiennent malgré la baisse des surfaces commercialisées, liée à la pénurie d offre de qualité. L offre disponible de seconde main a progressé de 18% entre 2013 et 2014 avec 153 700 m 2 contre 130 500 en 2013. Le seconde main est majoritaire sur le marché avec 130 700 m2 de disponible et 23 000m2 de locaux dits «obsolètes». L offre de qualité reste assez minoritaire. 8. Analyse 2014 et perspectives 2015 du marché bureaux Analyse 2014 Le stock de bureaux est inégalement répartit notamment sur le site de Bordelongue qui a lui seul représente 30 000 m 2 de bureaux neufs. Le parc tertiaire est estimé à 4,2 millions de m2 en 2014. + de 40% des transactions correspondent à des clés en mains et comptes propres : 10% des grandes transactions ont capté les 2/3 des surfaces commercialisées Sur le marché de l investissement, la collecte est toujours importante mais les investisseurs sont d avantage attirés vers les immeubles neufs avec des baux de longue durée alors que le marché de la construction est plutôt attentiste, ce qui entraine une hausse de la rentabilité demandée pour les immeubles existants. 8
LE MARCHÉ SECTEUR BUREAUX (suite) - TOULOUSE - TOULOUSE m 2 m 2 Stock en m 2 Perspectives 2015 L implantation du siège Airbus Group est incontestablement un booster pour l économie locale Le lancement des nouvelles zones tertiaires de «La Cartoucherie» et «Toulouse Mautaudran Aerospace» devrait offrir de nouvelles opportunités sur le marché Le marché de seconde main va s accroitre en 2015 face à un stock de plus en plus vieillissant et une pénurie d offre en neuf. De nouveaux clés en main vont voir le jour. Toulouse a reçu le label «FRENCH TECH», et son économie continuera d être portée par l activité aéronautique et particulièrement Airbus. 9
IV. LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D ACTIVITÉS / ENTREPÔTS 1. Évolution des transactions Transactions en m 2 Répartition en m 2 3. Répartition par surface 4. Répartition par surface 2 2 2 2 0 à 299 m 2 28% Transactions en nombre Répartition en nombre 300 à 999 m 2 40% > 2 500 m 2 12% 1 000 à 2 499 m 2 18% Le marché des locaux d activités/entrepôts a été particulièrement dynamique dans l agglomération toulousaine, avec une progression des volumes commercialisés de 38% par rapport à 2013, ce qui place l année 2014, 30% au dessus de la moyenne des 5 dernières années. Les comptes propres ont atteint le niveau record de 43% du marché. Hors comptes propres, le marché se situe en deça de la moyenne espérée avec 106 000 m2, soit une diminution de 13 % par rapport à 2013. 13% des transactions représente 67 % des surfaces transactées. Les très grandes opérations représentent 6 % du nombre des transactions mais 37 % des surfaces commercialisées Les surfaces de + de 2 500 m 2 représentent + de 60 % des transactions réalisées en 2014. TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES EN 2014 : Airbus Group : 41 000 m 2 à Cornebarrieu Denjean : 10 000 m 2 à Toulouse Larrieu Lieber Aerospace : 6 300 m 2 à Fondeyre 2. Répartition par secteurs géographiques Répartition des transactions de locaux d activités en m 2 Répartition des transactions d entrepôts/logistique en m 2 Les secteurs du Nord et de l Est ont été les plus dynamiques avec + de 60% des volumes commercialisés. L axe historique Nord/Sud poursuit son développement. 10
LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D ACTIVITÉS / ENTREPÔTS (suite) 5. Répartition Neuf / Seconde main (en m 2 ) 7. Les valeurs du marché locaux d activités/entrepôts Valeurs acquisitions Neuf / Seconde main Valeurs locatives Neuf / Seconde main Le recul des transactions dans l ancien se poursuit, comme depuis 2012, avec en 2014 le niveau le plus bas jamais atteint depuis ces 5 dernières années : 20 000 m2. Le neuf, à l inverse, connait une belle croissance, notamment car le neuf permet de mieux répondre aux nouvelles normes et aux contraintes imposées. Les valeurs locatives restent stables tant dans le neuf que dans l ancien. Dans l ancien, les négociations éventuelles se sont essentiellement traduites par des mesures d accompagnement des bailleurs liées à des travaux de rénovation ou de mise aux normes. 6. Répartition Vente / Location (en m 2 ) Avec des taux d intérêt bas, les entreprises favorisent l acquisition lors de déménagement. Elles réalisent de cette façon une évolution dans leur outil immobilier mais aussi un placement patrimonial. 11
LE MARCHÉ SECTEUR LOCAUX D ACTIVITÉS / ENTREPÔTS (suite) 8. Le stock à 12 mois Source : Estimations OTIE Une offre stable en 2014 mais qui demeure hétérogène. Le seconde main peut être une offre difficile à présenter sur le marché ou une offre qui rénovée pourrait répondre à une demande parce que bien située géographiquement. L inadéquation est de plus en plus importante entre le seconde main et la demande. Si l offre en neuf diminue, elle est essentiellement liée au contexte économique difficile. 9. Analyse 2014 et perspectives 2015 du marché locaux d activités / entrepôts Analyse 2014 Pour l activité, le volume tend à aussi à s accroitre mais la hausse du stock pourrait être moins élevée sous l effet de transformations ou démolitions programmées. Le marché de la logistique a été dynamique, axé sur une demande régionale. Les opérations en comptes propres sur des bâtiments neufs supérieurs à 10 000m 2 ont contribué à cette progression. La production neuve est en forte hausse. Notons aussi que deux secteurs géographiques sont sur-offreurs : le sud ouest et le nord, ils concentrent à eux deux 60% de l offre totale. Perspectives 2015 Le Marché est essentiellement constitué de locaux de seconde main, Bien que vieillissant, le marché des locaux d activités devrait rester dynamique en 2015. Pour soutenir le marché, la mise en adéquation offre / demande est nécessaire. Accélérer la rénovation des locaux en voie de déqualification est un enjeu majeur Le niveau actuellement bas des taux d intérêt, continue à favoriser les demandes à l acquisition Le développement de nouveaux produits en lien avec les modes de vie ainsi que le maintien de grandes plateformes logistiques devrait apporter de belles perspectives en 2015 sur le marché de la logistique. 12
V. L INVESTISSEMENT 1. Les Valeurs de l investissement 3. Répartition des acquéreurs et vendeurs Evolution des montants investis à Toulouse, en millions d euros Répartition des acquéreurs en % En 2014, Toulouse se situe au 3ème rang des métropoles régionales françaises derrière Lyon et Marseille. Répartition des vendeurs en % On constate une hausse de 71% des montants investis entre 2013 et 2014. A Toulouse, les volumes investis atteignent 450 millions d euros en 2014, dont la moitié sont des bureaux. Pour l avenir, l offre de produits de qualité reste insuffisante pour soutenir durablement le marché 2. Transactions Investissement en m 2 Depuis 2010, une année record en surfaces vendues et volumes investis : - 450 millions d euros dont 220 millions en bureaux - 4 opérations de bureaux > à 25 millions Quasi doublement des surfaces vendues grâce à la dynamique du marché tertiaire : 92 300 m2 de bureaux 13 500 m2 de locaux d activités La production de nouveaux immeubles dynamise le marché Le marché de seconde main sur des opérations de qualité ou des immeubles anciens rénovés s est bien porté en 2014 Pour l avenir, l offre de produits de qualité reste insuffisante pour soutenir durablement le marché 13
ARTHUR LOYD - Conseil en Immobilier d Entreprise 1 er réseau Partenaire partout en France 63 agences en France, Dom-Tom & Luxembourg AIX EN PROVENCE Pierre-Laurent FIGUIERE Le Triangle Parc de la Duranne 235 rue Léon Foucault 13857 AIX EN PROVENCE cedex 3 Tél. 04.42.39.93.99 info@figuiere.com AMIENS Nadia THOREL Centre Jacobins 72 rue des Jacobins 80000 AMIENS Tél. 03.22.71.85.23 nthorel@arthur-loyd.com ANGERS Benoît PLUMEL ZA Beaucouzé 4 rue Olivier de Serres 49070 BEAUCOUZE Tél. 02.41.31.31.31 angers@arthur-loyd.com ANGOULEME Patrick LA GUERCHE 23 place des Boissières 16000 ANGOULEME Tél. 05.45.94.61.48 angouleme@arthur-loyd.com ANNECY Robert MAILLET 11 Parc des Raisses 74940 ANNECY LE VIEUX Tél. 04.50.23.71.09 mailletarthurloyd@sfr.fr AVIGNON Bertrand FILLIETTE M.I.N - Bât D2 135 avenue Pierre Sémard 84000 AVIGNON Tél. 04.90.25.25.00 arthur84@arthur-loyd.com BIARRITZ Patricia VIDAL 38 rue Gambetta 64200 BIARRITZ Tél. 05.59.22.09.33 info@arthurloydbiarritz.com BLOIS Benoît PLUMEL La Chaussée Saint Victor 24A route Nationale BP 90708 41007 BLOIS CEDEX Tél. 02.54.74.08.88 blois@arthur-loyd.com BORDEAUX Jean-Raymond BUNEL 69 rue des Remparts 33000 BORDEAUX Tél. 05.56.79.00.00 bordeaux@arthur-loyd.com BOURGES Benoît PLUMEL 1 rue Emile Deschamps 18000 BOURGES Tél. 02.48.20.02.02 bourges@arthur-loyd.com BREST Erwan LE ROUX 21 rue de Lyon 29200 BREST Tél. 02.98.46.28.14 brest@arthur-loyd.com CHALON SUR SAONE Olivia SAUVAT-CORMIER 33 avenue Monnot 71100 CHALON SUR SAONE Tél. 03.85.41.42.00 chalon71@arthur-loyd.com CHARTRES Alexandre ROS 4 avenue Maunoury 28600 LUISANT CHARTRES Tél. 02.37.88.10.10 contact@arthur-loyd28.com CLERMONT FERRAND Christelle FENET Parc Technologique La Pardieu 17 rue Jean Claret 63000 CLERMONT FERRAND Tél. 04.73.43.41.42 arthurloyd@ca-centrefrance-immobilier.fr COMPIEGNE Edouard BOUSSION 8 avenue Flandres Dunkerque 60200 COMPIEGNE Tél. 03.44.30.06.00 compiegne-oise@arthur-loyd.com DIJON Carinne PROVOST Les Terrasses de l Europe - Parc Valmy 27 rue Elsa Triolet 21000 DIJON Tél. 03.80.60.00.00 dijon@arthur-loyd.com FONTAINEBLEAU Marc ARDILLY 3 rue Grande 77300 FONTAINEBLEAU Tél. 01.64.22.35.84 fontainebleau@arthur-loyd.com FREJUS Julien CIESIELSKI Pôle d Excellence Jean Louis 76 Via Nova 83600 FREJUS Tél. 04.94.40.66.66 aloydvar@directoire-finance.fr GRENOBLE Guillaume WOUTAZ 1 avenue Marcelin Berthelot 38100 GRENOBLE Tél. 04.76.43.15.15 agence@arthurloyd-grenoble.com LA GUYANE Christophe BEUNAICHE 5 avenue Louis Pasteur 97300 CAYENNE Tél. 05.94.25.19.32 info@arthurloyd-iccdom.com LA MARTINIQUE Christophe BEUNAICHE Im Port - Av Maurice Bishop 97200 FORT DE FRANCE Tél. 05.96.39.47.17 info@arthurloyd-iccdom.com LA REUNION Thierry MICHEL 11 rue Jean Chatel 97400 SAINT DENIS Tél. 02.62.97.48.48 arthur-loydrun@wanadoo.fr LA ROCHELLE Gilles DESVALLOIS 40 rue Chaudrier - BP 1004 17087 LA ROCHELLE cedex 02 Tél. 05.46.41.48.48 arthur.loyd@online.fr LAVAL Joël GASDON 52 bis avenue de Chanzy 53000 LAVAL Tél. 02.43.64.32.32 laval@arthur-loyd.com LE HAVRE Pascal PIT 32 avenue Foch 76600 LE HAVRE Tél. 02.35.42.32.00 lehavre@arthur-loyd.com LE MANS François BOILLE & Benoît PLUMEL 39 boulevard Demorieux 72100 LE MANS Tél. 02.43.72.90.67 lemans@arthur-loyd.com LILLE Benoît TIROT Parc du Pont Royal - Bâtiment A 251 avenue du Bois - BP 60159 59832 LAMBERSART cedex Tél. 03.20.30.38.38 lille@arthur-loyd.com LIMOGES Yvon MARTIN 29 place Jourdan 87000 LIMOGES Tél. 05.40.16.32.20 limoges@arthur-loyd.com LORIENT Erwan LEROUX 24 bd Louis Franchet d Esperey 56100 LORIENT Tél. 02.97.82.40.40 eleroux@arthur-loyd.com LUXEMBOURG Sandrine BAREEL 7 rue des Mérovingiens L-8070 BERTRANGE Tél. (00-352).26.394.333 info@arthur-loyd.lu LYON Brice ROBERT 15 rue Bossuet 69006 LYON Tél. 04.72.83.08.08 contact@bricerobert.com MARSEILLE Stéphane JAUFFRET & Stéphane RIVET Les Docks - Hôtel de Direction 10 place de la Joliette - BP 50002 13566 MARSEILLE cedex 02 Tél. 04.91.90.99.09 marseille@arthur-loyd.com MELUN SENART Yannick EON 3 rue Augereau 77000 MELUN Tél. 01.60.63.01.00 melun@arthur-loyd.com METZ Jean-Marc GILSON Le Carré Rive Gauche 14 bd 21 ème Régiment d Aviation 54000 NANCY Tél. 03.83.36.78.26 metz@arthur-loyd.com MONTPELLIER Michel PEINADO Parc Eurêka - L Olympie 91 rue de Thor 34000 MONTPELLIER Tél. 04.67.20.00.00 arthur34@arthur-loyd.com NANCY Jean-Marc GILSON Le Carré Rive Gauche 14 bd 21 ème Régiment d Aviation 54000 NANCY Tél. 03.83.36.78.26 nancy@arthur-loyd.com NANTES Yvan QUILLEC Immeuble Arbor Jovis 3 boulevard du Zénith 44800 SAINT-HERBLAIN Tél. 02.40.74.74.74 nantes@arthur-loyd.com NICE - SOPHIA ANTIPOLIS Florence WERNERT Frégate 2400 route des Crêtes - BP 65 06902 SOPHIA ANTIPOLIS cedex Tél. 04.93.65.48.55 sophia@directoire-finance.fr NIMES Michel PEINADO L Axiome - 150 rue Louis Landi BP 20030 30023 NIMES Tél. 04.66.23.11.55 arthur30@arthur-loyd.com ORLEANS Virginie SIRIEX-GUILLARD 81 boulevard Alexandre Martin 45000 ORLEANS Tél. 02.38.62.51.00 info@arthurloyd-orleans.com PARIS - ILE DE FRANCE Philippe LEIGNIEL Courcelles-Wilson 22/24 rue du Président Wilson 92532 LEVALLOIS-PERRET cedex Tél. 01.41.40.06.00 paris@arthur-loyd.com PAU Karine RODDE 2 rue Henri Faisans 64000 PAU Tél. 05.59.02.55.47 idea64@arthur-loyd.com PERPIGNAN Joëlle ESTELA-METOIS 9 rue Camille Desmoulins 66000 PERPIGNAN Tél. 04.68.34.48.25 c2i.d@orange.fr POITIERS Richard SCHNEEKONIG 12 rue Eugène Chevreul 86000 POITIERS Tél. 05.49.52.20.20 poitiers@arthur-loyd.com REIMS Angelo LEMBO 18 rue Tronsson Ducoudray 51100 REIMS Tél. 03.26.77.05.05 reims@arthur-loyd.com RENNES Benoît PLUMEL 12A rue des Pâtis Tatelin - CS 80635 35706 RENNES cedex 7 Tél. 02.99.87.01.01 rennes@arthur-loyd.com ROANNE Jaime DA SILVA 15 rue des Aqueducs - BP 62 42312 ROANNE Tél. 04.77.78.03.61 ac-immo@wanadoo.fr ROUEN Aurélie COIGNET & Hélène DEPESTELE 8 avenue Flandres Dunkerque 60200 COMPIEGNE Tél. 03.44.30.06.00 compiegne-oise@arthur-loyd.com SOISSONS Jean-Luc HERMENT Parc Gouraud - Im Ambassadeurs 2 allée de l Innovation 02200 SOISSONS Tél. 03.23.55.55.55 jeanlucherment@arthur-loyd.com TARBES Patrick DESAI 1 bis rue Victor Hugo 65000 TARBES Tél. 05.62.31.84.92 patrick.desai@arthur-loyd.com TOULON Stéphane RIVET 9 boulevard de Strasbourg 83000 TOULON Tél. 04.94.66.86.68 toulon@arthur-loyd.com TOULOUSE Olivier AUSTRY 12 avenue Charles de Gaulle 31130 BALMA cedex Tél. 05.62.57.62.57 infos@arthur-loyd-31.com TOURS François BOILLE 47 rue Edouard Vaillant 37000 TOURS Tél. 02.47.75.07.50 info@boille-immobilier.fr VALENCIENNES François BRETON 1 rue du Sénateur Girard 59300 VALENCIENNES Tél. 03.27.28.24.24 fbreton@arthur-loyd.com VICHY Paul & Mathieu PEPIN 25 boulevard Gambetta 03200 VICHY Tél. 04.70.96.69.83 portesauvergne@arthur-loyd.com VIENNE Stéphanie RECORS 15 rue Bossuet 69006 LYON Tél. 04.72.83.08.08 contact@bricerobert.com 14
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