POUR LA QUALITÉ PANS LÀ CONSTRUCTION ÀSSOIÀTION PES CONSOMMATEURS DES ACHETEURS ET DES VENDEURS POUR UNE MEILLEURE PROTECTION IMMOBILIER DANS LE DOMAINE PRÉACHAT L INSPECTION
L INSPECTION PRÉACHAT DANS LE DOMAINE IMMOBILIER Pour une meilleure protection des acheteurs et des vendeurs Le présent document résume un rapport de recherche de l Association des consommateurs pour la qualité dans la construction. Ce rapport est disponible en français et en anglais sur notre site Internet. Sommaire En Ontario et au Québec, n importe qui peut du jour au lendemain offrir ses services comme inspecteur en bâtiment. En effet, sauf en Colombie-Britannique et en Alberta, il n y a pas d encadrement législatif de cette profession au Canada. Malgré cette situation, les tribunaux estiment que l inspection préachat est un moyen pour l acheteur de s acquitter de son devoir de prudence et de diligence lors de la transaction immobilière. Ce rapport présente les résultats d une étude du contexte et des principaux intervenants en inspection préachat pour les petits bâtiments résidentiels (trois étages ou moins) pour l Ontario et le Québec. Il répond aux questions suivantes concernant l inspection préachat: Comment les courtiers immobiliers devraient-ils conseiller leurs clients au sujet de l inspection préachat? Comment sont formés et encadrés les différents types d inspecteurs en bâtiment? Dans quel contexte se déroule une inspection? Que dit la jurisprudence au sujet de l inspection préachat? Qu est-ce qu une bonne inspection et un bon rapport d inspection? Quelles en sont les limites? Dans tous les cas où l inspection s avère finalement défaillante, qu en est-il des recours du consommateur? Les données nécessaires à la rédaction du rapport proviennent de plusieurs sources. Une recherche documentaire a été effectuée sur les sites internet des différents organismes concernés par l inspection préachat. Certains de ces organismes ont aussi été contactés. Une enquête qualitative faite auprès d associations d inspecteurs en bâtiment et d ordres professionnels a permis d obtenir de l information sur l encadrement du travail des inspecteurs ainsi que sur le processus de l inspection préachat, les tendances et les litiges. Finalement, une étude qualitative de la jurisprudence ontarienne et québécoise portant sur 101 décisions impliquant une inspection préachat nous a permis d identifier 32 cas de recours contré des inspecteurs et de répondre à des questions d intérêt pour les consommateurs. Des tentatives d encadrement de l inspection préachat ont mené à des exigences plus contraignantes pour les inspecteurs membres d une association au Québec lorsqu on les compare avec celles qui prévalent en Ontario, mais plusieurs lacunes existent encore. De plus, les inspecteurs en bâtiment qui ne sont pas membres d une association d inspecteurs ou d un ordre professionnel n ont encore aucun encadrement. Page 2 sur 6 Association des consommateurs pour la qualité dans la construction 65, rue Sherbrooke Est, suite 105, Montréal (Québec) H2X 1C4 T 514-384-2013 I Sans frais: 1 877-624-7667 F 514 384-4739 info@accic.ca I www.acgc.ca
semble préférable que le nouvel organisme relève de l Office de la protection du consommateur ou son équivalent ontarien. en bâtiment pour favoriser une meilleure protection des consommateurs. Dans ce but, il L ACQC prend position et recommande un encadrement législatif du travail des inspecteurs info@acgc.ca I www.acgc.ca T 514-384-2013 I Sans frais:1 877-624-7667 I F 514 384-4739 65, rue Sherbrooke Est, suite 105, Montréal (Québec) H2X 1L04 Page 3 sur 6 Association des consommateurs pour la qualité dans la construction comprendre les implications du contrat de l offre d achat et de l inspection préachat. demande le support financier des gouvernements pour aider le consommateur à mieux D autre part, suite aux déficiences observées lors de l étude de la jurisprudence, I ACQC des courtiers immobiliers et favoriser une meilleure compréhension de leurs obligations concernant l inspection préachat par les consommateurs. règlements applicables aux transactions immobilières pour revoir les règles d encadrement L ACQC fait aussi des recommandations aux organismes chargés d appliquer les lois et facteurs de risque pour une poursuite judiciaire; reliés; point de vue des consommateurs; uniformes; pour suivre l évolution des techniques de construction et les problèmes qui y sont par les courtiers immobiliers; consommateurs, même lorsque l inspecteur cesse de pratiquer; d amélioration continue; Implanter un code de déontologie, une norme de pratique et une entente de service Imposer une qualification minimum à l entrée dans la profession; S assurer que les inspecteurs font une mise à jour régulière de leurs connaissances Améliorer la formation des inspecteurs sur tous les points qui sont encore des Dispenser la formation théorique par des institutions d enseignement reconnues; Faciliter la publication de rapports détaillés sur les plaintes et les utiliser comme outil S assurer que l assurance E&O offre une couverture adéquate protégeant les Diminuer les risques de conflits d intérêts en offrant un autre choix que la référence Encadrer tous les inspecteurs, contrairement à la situation actuelle; Faciliter les recours pour le consommateur en centralisant et uniformisant le Faciliter l obtention d une assurance erreurs et omissions (E&O) pour les inspecteurs; Obtenir des données réelles sur ce secteur d activité. bâtiment: processus de plainte envers les inspecteurs. Rendre ce processus plus efficace du Plusieurs raisons militent en faveur d un encadrement législatif du travail des inspecteurs en Position de I ACQC:
Les recommandations de I ACOC en bref: 1- Connaissance du marché L absence de statistiques ne permet pas de connaître le nombre de transactions, le nombre d inspecteurs, et le nombre de propriétés vendues avec ou inspection. sans L ACQC recommande donc que des moyens soient mis en place pour recueillir des données fiables portant sur les transactions immobilières et l inspection préachat. 2- Rôle Afin d éviter tout conflit d éthique et d intérêt, les courtiers ne devraient que recommander de faire effectuer une inspection préachat et ne fournir que la liste d organisations qui regroupent ou encadrent des inspecteurs qui sont couverts par une erreurs et omissions adéquate. des courtiers assurance L ACQC recommande aux organismes encadrant les courtiers immobiliers de revoir leurs règles d encadrement pour qu il soit interdit à ces derniers de recommander aux acheteurs des noms d inspecteurs en bâtiment. De l information devrait aussi être diffusée pour expliquer les obligations du courtier envers son client dans le contexte de l inspection préachat. Ceci afin que le consommateur puisse mieux déterminer quand il y a matière à porter plainte. 3- Choix d un Comme il revient à l acheteur de décider d effectuer une inspection préachat, et que les délais sont souvent courts, I ACQC recommande aux futurs acquéreurs de commencer à chercher un inspecteur au début de la recherche d une propriété, d inclure l inspection préachat comme condition à l offre d achat et d inscrire un délai plus long à l offre d achat pour réaliser l inspection et le suivi qui en découle. inspecteur L ACQC recommande au consommateur qu avant de retenir les services d un inspecteur il s informe sur son expérience et sa formation ainsi que de couverture d assurance erreurs et omissions. L ACQC recommande également d exiger des copies de l entente de service, de la norme utilisée pour l inspection ainsi qu un exemple du rapport qui sera fourni. Dans la même veine, précautions suivantes I ACQC recommande aux futurs acquéreurs de suivre les Accompagner l inspecteur lors de l inspection préachat; Lire attentivement le rapport d inspection et s assurer que toutes les observations y sont notées; Demander les éclaircissements au sujet des recommandations; Conserver une copie du rapport. nécessaires 4- Comprendre l inspection et l immobilier Les consommateurs devraient être en mesure d identifier les principaux défauts apparents d une propriété avant de faire une offre d achat. Comme aucune formation n est actuellement offerte, I ACQC recommande aux gouvernements provinciaux de soutenir financièrement les associations de consommateurs pour la réalisation d outils sa Page 4 sur 6 Association des consommateurs pour la qualité dans la construction 65, rue Sherbrooke Est, suite 105, Montréal (Québec) H2X 1C4 T 514-384-2013 I Sans frais:1 877-624-7667 F 514 384-4739 infocacgc.ca I www.accic.ca
droits et obligations des différents intervenants et des procédures judiciaires dans le Dans le même esprit, les consommateurs souffrent d une grave méconnaissance des info@acgc.ca www.accic.ca T 514-384-2013 I Sans frais:1 877-624-7667 I F 514 384-4739 65, rue Sherbrooke Est, suite 105, Montréal (Québec) H2X 104 Page 5 sur 6 Association des consommateurs pour la qualité dans la construction inspecteurs permettra au consommateur de savoir si un inspecteur donné a fait l objet de sanctions et pour quelles raisons. fautifs en ayant recours à des instances nouvelles ou existantes. Le registre des On devra aussi mettre en place des mécanismes de sanctions contre les inspecteurs Ce nouvel organisme de contrôle de l inspection préachat devrait prévoir un mécanisme de plainte accessible, transparent, rapide et facile d utilisation par les consommateurs. omissions, cautionnements ou fonds d indemnisation). le mode d indemnisation des consommateurs lésés (régimes d assurance erreurs et tenir un registre des personnes habilitées à faire de l inspection préachat et de déterminer 6- Recours du consommateur L ACQC recommande aussi d attribuer à cet organisme réglementaire la responsabilité de priorité est l intérêt des consommateurs. relever le nouvel organisme de contrôle de l inspection préachat d une autorité dont la L ACQC recommande donc en ce sens que les gouvernements provinciaux fassent consommateur. Colombie-Britannique, les organismes de contrôle relèvent de la protection du Dans les deux provinces qui encadrent actuellement l inspection préachat, l Alberta et la consommateur que de la surveillance des produits et services financiers. aussi comprendre que la nature de l inspection préachat relève plutôt de la protection du l inspection préachat, il n est pas souhaitable que l encadrement de la pratique de l inspection préachat relève des organismes responsables du courtage immobilier, li faut Comme les courtiers immobiliers sont en situation de conflit d intérêts en regard de résidentiels et les unités de copropriétés. La nouvelle réglementation devra déterminer les de service standardisée. encadrement législatif de la pratique de l inspection préachat pour les petits bâtiments compétences, la formation, les normes de pratique et préconiser l utilisation d une entente L ACQC recommande aux gouvernements provinciaux de mettre en place un sont membres ni d une association, ni d un ordre professionnel ne sont soumis à aucun encadrement. entre les diverses associations et ordres professionnels. De plus, les inspecteurs qui ne La formation, l encadrement et les normes de pratique des inspecteurs sont inégaux 5- Encadrement réglementaire de la transaction immobilière et plus particulièrement de l inspection préachat. associations de consommateurs pour la réalisation d outils pour aider les acheteurs et vendeurs à connaître leurs obligations et engagements légaux réciproques dans le cadre domaine de l immobilier. L ACQC recommande donc de soutenir financièrement les préalables à une offre d achat et pour se préparer à l inspection préachat. pour aider le consommateur à détecter les vices apparents évidents au cours des visites
L Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC) a été fondée familiale (ACEF) de l Est de Montréal. En 2005, I ACQC s est jointe à l Union des travaux de construction résidentielle, réunis autour de l Association coopérative d économie en 1994 par un groupe de consommateurs préoccupés par la question de la qualité des info@acgc.ca www.acgc.ca T 514-384-2013 Sans frais:1 877-624-7667 I F 514 384-4739 65, rue Sherbrooke Est, suite 105, Montréal (Québec) H2X 1C4 Page 6 sur 6 Association des consommateurs pour la qualité dans la construction Association des consommateurs pour la qualité dans la construction 2012 du gouvernement du Canada. financement en vertu du Programme de contributions pour les organisations sans but exprimées dans ce rapport ne sont pas nécessairement celles d Industrie Canada ou L Association des consommateurs pour la qualité dans la construction a reçu du lucratif de consommateurs et de bénévoles d industrie Canada. Les opinions devant les tribunaux. consommateurs aux prises avec un problème similaire, favorisant la recherche et le partage partisanes. Certaines situations problématiques peuvent donner lieu à des recours collectifs de solutions de même que l élaboration et la mise en place d actions politiques non À l écoute des plaintes et informations reçues, elle suscite le regroupement des consommateur. consommateurs par téléphone et par courriel, et au besoin réfère aux organismes, associations professionnelles ou spécialistes qui sauront le mieux renseigner ou aider le ses publications et à son site Internet. L organisme répond aux questions des monde complexe de la construction. Elle fournit conseils et informations, notamment grâce à Depuis sa fondation, l ACQC consacre son énergie à guider les consommateurs dans le Eduquer et sensibiliser les consommateurs de biens et services dans le domaine de la et de la rénovation afin de défendre et de promouvoir leurs intérêts; construction et de la rénovation à propos de leurs droits, obligations et responsabilités; Regrouper les consommateurs de biens et services dans le domaine de la construction Promouvoir, en collaboration avec les différents acteurs de la construction, toute action Sa mission susceptible d améliorer la qualité de la construction dans ce domaine. qui relève la coordonnatrice, assistée d employés réguliers ou contractuels et de bénévoles. juristes et de professionnels du domaine du bâtiment (architecte et évaluateurs agréés) de L ACQC est dirigée par un conseil d administration composé de victimes, de même que de internationale des consommateurs. consommateurs, un regroupement de plusieurs ACEF, membre de l Organisation L organisme