Association Française des Conseils en Gestion de Patrimoine Certifiés CGPC Affiliée au Certified Financial Planner Board of Standards et à l'international Certified Financial Planners Council Association déclarée loi du 1 er juillet 1901 (et textes subséquents) EXAMENS DE CERTIFICATION 2000 CORRIGE Unité de valeur 3 Investissement immobilier Durée : 2 heures Documents à disposition : Néant Siège social : 29 rue Taitbout - 75009 PARIS Adresse de correspondance : 5, avenue Percier - 75008 Paris - Tel. 01 44 35 50 00 - Fax. 01 44 35 50 50 e-mail : cgpc@sogip-banque.fr
EXAMEN DE CERTIFICATION QCM INVESTISSEMENT IMMOBILIER Pour chaque question, encercler la lettre correspondant à la bonne réponse Une seule réponse par question 30 questions à 1 point 1. La rentabilité de l immobilier à long terme ( de 35 à 50 ans selon les études ) est : A - Inférieure à celle des actions et supérieure à celle des obligations B - Inférieure à celle des actions et des obligations C - Supérieure à celle des actions et des obligations D - Inférieure à celle des actions mais équivalente à celle des obligations. 2. Le risque de l investissement immobilier est : A - Inférieur à celui des actions et supérieur à celui des obligations B - Inférieur à celui des actions et des obligations C - Supérieur à celui des actions et des obligations D - Inférieur à celui des actions mais équivalent à celui des obligations. 3. Dans le patrimoine des français, quelle part occupe l immobilier aujourd hui? A - 30% B - 40% C - 50% D - 60%. 4. Les capitales suivantes par ordre décroissant de prix au m² : A - Paris-Londres-Rome B - Londres-Rome-Paris C - Londres-Paris-Rome. 5. En cas de démembrement de la propriété sur un immeuble, qui déduit les travaux déductibles? A - L usufruitier (pas de revenus, pas de déduction) B - Le nu-propriétaire C - Chacun pour sa quote-part D - Aucun des deux. 2
6. Dans un contrat de location, le dépôt de garantie : A - Est librement fixé entre les parties B - Ne peut dépasser 2 mois de loyer hors charges C - Ne peut dépasser 3 mois de loyer hors charges D - Ne peut dépasser 2 mois de loyer charges comprises. 7. Dans un contrat de bail, quelles sont les conséquences de l absence d un état des lieux : A - Aucune, quel que soit l état des lieux à la sortie, le locataire ne devra rien B - Le locataire est supposé avoir pris le logement dans un état impeccable C - Le locataire est tenu de rendre en bon état de fonctionnement uniquement les éléments d équipement D - Le locataire et le propriétaire sont conjointement responsables. 8. Le rendement locatif net des immeubles d habitation à Paris depuis 10ans est : A - Inférieur à celui des bureaux B - Supérieur à celui des bureaux C - Equivalent à celui des bureaux. 9. La durée du contrat de bail : A - Est de 3 ans minimum et 6 ans maximum B - Est de 3 ans minimum, sans limite maximale C - Peut être inférieure à 3 ans sous certaines conditions mais doit être au minimum d un an D - Résulte d un libre accord entre les parties. 10. Dans un montage de défiscalisation avec un emprunt in fine, la diminution de la rémunération sur les placements de capitalisation : A Augmente l intérêt de l emprunt in fine B Diminue l intérêt de l emprunt in fine C N a pas d impact sur l intérêt de l emprunt in fine D Permet d emprunter davantage. 11. Depuis le 1er septembre 1999, les droits de mutations sur les acquisitions d immeubles d habitation ont baissé : A - Suite à la prise en charge par l Etat du salaire du conservateur des hypothèques B - Suite à la suppression de la taxe régionale de 1,6% C - Suite à la baisse du droit départemental de 5,4% à 3,8% D - Suite à la suppression du droit fixe d enregistrement. 3
12. L imposition sur les plus values immobilières : A - Se fait en fonction du barème de l IR corrigé par le système du cinquième B - Suit un barème spécifique et permet de compenser les plus-values et les moinsvalues de l année C - Est de 26% quelle que soit la tranche de l IR D - Aucune réponse ne convient. 13. Lorsqu un immeuble est acheté par deux concubins avec une clause tontinière : A - Si la valeur du bien est inférieure à 500KF, il n y aura pas de droits de mutation au premier décès B - Il y aura des droits de mutation égaux à 60% quelque soit la valeur du bien C - Il n y aura pas de droit de mutation, le survivant étant rétroactivement réputé propriétaire depuis le jour de l acquisition D - Aucune réponse ne convient. 14. La plus-value en cas de revente est égale à la différence : A Entre le prix de vente diminué des frais de cession supportés par le cédant et le prix d achat B Entre le prix de vente net et le prix d achat C Entre le prix de vente majoré éventuellement des charges en capital et indemnités stipulées à la charge de l acquéreur diminué des frais de cession supportés par le cédant et le prix d achat réévalué du taux d inflation D Entre le prix de vente net et le prix d achat réévalué du taux d inflation. 15. L évolution du volume des ventes immobilières et l évolution du PIB : A - Varient dans le même sens B - Varient en sens opposé C - Sont complètement indépendantes. 16. A partir de quelle année, l Etat est-il intervenu en faveur de l investissement immobilier? A - 1980 B - 1991 C 1996 (prêt à 0 % ; Périssol ; baisse des droits de mutation) D - 1998. 17. Le montant de la déduction forfaitaire dans le régime Besson pour les immeubles anciens est de : A - 14% B - 25% C - 6% D - 13%. 4
18. La promesse synallagmatique de vente : A N a pas valeur de vente B N engage pas réciproquement le vendeur et l acheteur C A valeur de vente irrévocable D Ne permet pas de réclamer des pénalités en cas de renonciation. 19. L amortissement global du bien sur la durée totale : A - Est supérieur dans le régime de Besson ( logement neuf ou assimilé ) à celui de Périssol B - Est inférieur (Périssol = 80 % ; Besson = 50 % ou 65 %) C - Est équivalent. 20. L assurance loyers impayés coûte environ : A - 2% des revenus locatifs annuels B - 5% des revenus locatifs annuels C - 10% des revenus locatifs annuels D - 3 % des revenus locatifs annuels. 21. Cocher la fausse affirmation. Pour profiter du statut de loueur en meublé professionnel : A - Le contribuable doit obligatoirement s inscrire au RCS B - Il doit réaliser plus de 150KF de recette annuelle au titre de cette activité OU retirer de celle-ci au moins 50% de son revenu C - Il doit réaliser plus de 150 KF de recette au titre de cette activité ET que cette somme représente au moins 50% de son revenu. 22. La superficie minimale pour donner un bien en location est de : A - 6 m² B - 9 m² C - 12 m² D - aucun minimum. 23. Dans les propositions suivantes, quel est le financement incompatible avec un PEL? A - Acquisition de l usufruit lorsque cet usufruit rejoint la nue-propriété pour reconstituer la pleine propriété B - Acquisition de la résidence principale de ses descendants C - Acquisition de locaux à usage professionnel D - Aucune réponse ne convient. 24. Toute personne physique française ou étrangère, majeure ou mineure peut ouvrir un CEL A - Vrai B - Faux. 5
25. L amortissement Besson est égal à : A 8 % de l investissement pendant les 5 premières années et à 2,5 % pendant les 4 années suivantes B 10 % de l investissement pendant les 5 premières années et à 2 % pour les années suivantes durant une période maximum de 10 ans C 10 % de l investissement pendant les 4 premières années et à 3 % pour les 5 années suivantes D 8 % de l investissement pendant les 4 premières années et à 3 % pour les 5 années suivantes. 26. Cocher l affirmation erronée. En cas de démembrement de propriété, l ISF est dû par : A - Chacun pour sa quote-part lorsque le vendeur de la nue-propriété se réserve l usufruit du bien B - L auteur du démembrement (projet de loi de finance 1999 abandonné) C - Chacun pour sa quote-part lorsque l usufruit résulte de la dévolution successorale légale du conjoint survivant. 27. Dans le cadre de la location d un local d habitation quelles sont les dépenses de travaux non déductibles des revenus fonciers : A - Les dépenses d entretien B - Les dépenses d amélioration C - Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement. 28. Parmi les propositions suivantes, cocher la fausse affirmation. Les plus-values immobilier sont exonérées fiscalement lorsque : A - La cession porte sur la résidence principale B - Le cédant n étant pas propriétaire de sa résidence principale, il vend pour la première fois un bien immobilier C - Le patrimoine immobilier net du vendeur est inférieur à 500KF (le patrimoine du vendeur doit être inférieur à 400 KF majoré de 100 KF par enfant à charge à partir du 3 ème ). 29. Cocher la proposition fausse. Dans les SCI : A - Il n y a pas de minimum exigé pour le capital social B - Le gérant doit obligatoirement être une personne physique (le gérant peut être une personne morale) C - L objet social ne peut pas être l acquisition dans le but de faire de la location meublée. 30. Les revenus issus d une sous-location entrent dans la catégorie des : A Revenus fonciers B Bénéfices industriels et commerciaux C Bénéfices non commerciaux (car catégorie de revenus non visée par le CGI). 6
EXAMEN DE CERTIFICATION QUESTIONS OUVERTES INVESTISSEMENT IMMOBILIER 10 questions à 3 points 1 ère question Ce que l on peut déduire des revenus fonciers : Déduction forfaitaire de 14% Travaux : d entretien et d amélioration si local d habitation; uniquement d entretien si pas local d habitation Frais de gérance, de garde de concierge Assurance loyers impayés Impôts : taxe foncière, taxe sur les bureaux, droit de bail Intérêts des emprunts ( si emprunt affecté ) et accessoires ( frais de garantie, frais de dossier) 2 ème question Différents modes de détention de l immobilier : Immobilier en direct : immobilier d habitation ou résidentiel et immobilier commercial ou d entreprise) et Pierre-papier : - sociétés cotées ( SII- sociétés immobilières d Investissement fin en 1993; SICOMI- sociétés immobilières pour le commerce et l industrie fin en 1995; les «Foncières récentes ou modernes», nées d initiatives privées dans les 70 s-80 s- SA classiques construites autour d un produit spécifique tels que murs d hôtel ou les centres commerciaux ( ex : Cegep); - OPCVM immobilières; - SCPI ( objet d acquérir et de gérer un programme immobilier locatif qui est divisé en parts et proposé aux épargnants- Permet de diversifier un PTF- avantages : transparence; possibilité de préserver la valeur du capital grâce aux provisions pour grosses réparations; grande régularité de leur performance à long terme- inconvénients : gestion lourde; absence d un marché secondaire organisé et liquide ). 7
3 ème question Quel est l intérêt de rédiger un bail devant un notaire? Le bail est alors un acte authentique et a 2 caractéristiques : force exécutoire et force probante. On n a pas besoin d aller devant le juge pour trancher de la non-exécution. On envoie directement l huissier pour faire exécuter l acte authentique. On gagne ainsi du temps dans l exécution et de l argent si un litige devait survenir. 4 ème question Quels avantages fiscaux pour les propriétaires d immeubles classés monuments historiques? - Possibilité d imputer sur son revenu global l ensemble des déficits fonciers dû à l exploitation du bien et sa rénovation - Transmission dudit bien sans droit de succession. 5 ème question Avantages et inconvénients des SCPI : Avantages : permet de diversifier son patrimoine sans détenir en direct des immeubles; transparence; possibilité de préserver la valeur du capital grâce aux provisions pour grosses réparations; grande régularité de leur performance à long terme. Inconvénients : gestion lourde ; absence d un marché secondaire organisé et liquide 6 ème question A la fin du bail, quelles sont les conditions pour que le propriétaire puisse reprendre le logement loué? Pour l occuper; pour loger un ascendant ou un descendant; pour le vendre; pour un motif légitime par exemple pour cause d impayés. 8
7 ème question Avantages d investir en immobilier par le biais d une SCI : Eviter l indivision Mettre dans une société un patrimoine que l on veut conserver Lorsqu on a un enfant pas sérieux, à qui on veut donner des revenus ( en donnant la gérance aux autres ) Répartir des actifs de manière équitable alors qu ils ne le sont pas (ex : parcelles de vignes ) Faciliter la transmission en limitant le coût Diminuer les revenus fonciers imposables par la déduction des intérêts Obtenir des liquidités lorsqu on détient déjà le bien et qu on l apporte à une SCI. 8 ème question Dans un contrat de bail, quelles sont les obligations du propriétaire? - Délivrer au locataire le logement en bon état d usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera et des modalités de leur imputation sur le loyer - Assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l état des lieux auraient fait l objet d une clause expresse - Entretenir les locaux en état de servir à l usage prévu par le contrat et d y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l entretien normal des locaux loués - Ne pas s opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. 9 ème question Dans un contrat de bail, quelles sont les obligations du locataire? - Payer le loyer et les charges au terme convenu - Souscrire une assurance pour le logement - Maintenir les lieux en bon état de réparation et prendre en charge l entretien courant du logement - Ne pas s opposer à l exécution des travaux d amélioration ou d entretien et ne pas transformer les locaux sans l accord du propriétaire. 9
10 ème question Les conditions d application du dispositif Besson : BIEN NEUF : - location nue à usage d habitation principale pendant 9 ans - ressources du locataire ( < plafond HLM majoré de 40%) - loyers plafonnés différemment selon les zones ( Paris et communes limitrophes 75F/m² ) BIEN ANCIEN: - location nue à usage d habitation principale pendant 6 ans - ressources du locataire ( < plafond HLM majoré de 40%) - loyers plafonnés différemment selon les zones ( Paris et communes limitrophes 75F/m² ). * * * 10