UNE REFORME POSITIVE!

1 PLUS-VALUES IMMOBILIERES DES PARTICULIERS : UNE REFORME POSITIVE! Octobre 2013 Rédigé par les juristes de l Etude de Maître BERNARD, notaire à Compiègne

2 Réforme des plus-values immobilières pour les immeubles autres que les terrains à bâtir applicable au 1 er septembre 2013 Afin de rendre plus fluide le marché immobilier, le gouvernement a décidé de réformer favorablement le régime d imposition des plus-values immobilières. Cela s est concrétisé par deux instructions fiscales des 2 et 9 août, publiées au Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP). Ainsi, depuis le 1 er septembre 2013, les plus-values sont moins taxées grâce à de nouveaux abattements pour durée de détention, et un abattement supplémentaire exceptionnel.

3 De 0 à 5 ans : pas d abattement 1 /Nouveaux taux d abattement pour durée de détention Grâce aux nouveaux taux d abattement (applicables hors terrain à bâtir), l exonération au titre de la détention est désormais acquise au bout de : 22 ans pour la partie relative à l impôt sur le revenu (contre 30 ans auparavant!) 30 ans pour la partie relative aux prélèvements sociaux. De 6 à 21 ans : 6% par année Il faudra dorénavant calculer deux plus-values nettes différentes. La première constituera l assiette pour l impôt sur le revenu des plusvalues immobilières (19%) (et celle pour la taxe additionnelle si la plus-value est supérieure à 50.000 ) et la seconde constituera l assiette pour les prélèvements sociaux (15,5%). la 22 ème année révolue : 4% Exonération totale au bout de 22 ans

4 De 0 à 5 ans : pas d abattement De 6 à 21 ans : 1,65% par année la 22 ème année révolue : 1,60% 2 /Abattement supplémentaire exceptionnel de 25% De 23 à 30 ans : 9% par année Grâce à cet abattement exceptionnel, les cessions bénéficient d une fiscalité encore plus assouplie, à condition qu elles interviennent entre le 1 er septembre 2013 et le 31 août 2014. -25% d abattement EN PLUS pour les cessions intervenant avant le 31 août 2014 Attention : cet abattement ne s applique pas aux cessions : De terrain à bâtir De titres de société à prépondérance immobilière Au profit du conjoint, pacsé, concubin, ascendant, descendant, A une personne morale détenue par le cédant et les personnes énoncées ci-dessus. Exonération totale au bout de 30 ans L abattement ne pourra donc pas s appliquer aux hypothèses moins fréquentes de cession de terrains constructibles, parts de SCI, aux cessions dans le cadre familial, et aux opérations de vente à soi-même par SCI interposée.

5 Monsieur MARCHAND cède sa résidence secondaire située au Crotoy, qu'il détient depuis 22 ans, et dégage une plusvalue sur cession de 45.000 (déduction faite du forfait de 7,5% admis au titre des frais d acquisition et du forfait de 15% pour travaux). Taxation de la plus-value AVANT le 1 er septembre (19 % d impôt sur la PV + 15,5% de prél. sociaux) Selon la date de cession, c est-à-dire avant ou après le 1er septembre 2013, la facture fiscale variera de 8.700 à 3.800, soit une différence de 4.900. Taxation de la plus-value APRÈS le 1 er septembre (APRES REFORME) Impôt sur la PV (19%) Plus-value brute 45.000 45.000 Prélèvements sociaux (15,5%) Abattement détention 44% 100% 28% Plus-value nette 25.200 0 32.400 Abattement exceptionnel Plus-value nette imposable NEANT 25% 25% 25.200 0 24.300 Imposition 0 3.767 Imposition totale 8.694 3.767 GAIN après réforme 4.927

6 Exonération fiscale pour la Résidence Principale C est une véritable niche fiscale, plus que jamais d actualité. La plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre résidence principale reste entièrement exonérée d impôt et de prélèvements sociaux. Pas de changement pour les Terrains à Bâtir Concernant les plusvalues de cessions de terrains à bâtir, celles-ci ne connaissent pas de changement au 1 er septembre. La réforme les concernant ne devrait entrer en vigueur qu au 1 er janvier 2014. PRÉCISIONS SUR LA TAXE ADDITIONNELLE POUR LES PLUS-VALUES SUPÉRIEURES À 50.000 On se souvient que depuis le 1 er janvier 2013, les cessions de biens autres que les terrains à bâtir, à l exception des cessions pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 7 décembre 2012 sont susceptibles de rendre exigible une surtaxe ou taxe additionnelle (article 1609 nonies G du Code Générale des Impôts (CGI)) pour les plus-values supérieures à 50.000. Dans son instruction du 6 août 2013, publiée au BOFiP, l administration fiscale a apporté les deux précisions suivantes : 1 / Modalités d application de la taxe en cas de cession d un immeuble détenu par une indivision, ou un couple ou encore une société : - Pour un couple marié ou pacsé, une indivision ou des concubins, la taxe est regardée au niveau de chacun des cédants. - Pour les cessions par une SCI, la taxe n est pas applicable sur la quote-part détenue : Par un associé personne physique exonéré pour cession de la résidence principale ou pour la cession d un logement en vue de l acquisition de celle-ci. Par des associés soumis à l IS.

7 2 / Date d entrée en vigueur de la taxe additionnelle La taxe additionnelle ne s applique pas aux cessions ayant fait l objet d une promesse de vente ayant acquis date certaine avant le 7 décembre 2012. Conformément aux dispositions de l'article 1328 du code civil, trois évènements confèrent une date certaine à un acte sous seing privé : l'enregistrement de l'acte ; le décès de l'un de ses signataires, l'acte recevant une date fixe à la date du décès ; la constatation de la substance de l'acte sous seing privé dans un acte dressé par un officier public. La doctrine administrative a cependant étendu la notion de date certaine aux promesses dont la signature peut être établie avec certitude avant le 7 décembre 2012. Cette certitude est considérée comme établie dans l'hypothèse où il peut être justifié du versement avant le 7 décembre 2012 en la comptabilité d'un tiers (notaire, agent immobilier, etc.), et à quelque titre que ce soit (acompte, arrhes, indemnités d'immobilisation, etc.), d'une somme afférente à la promesse de vente invoquée. Si vous êtes concerné par cette hypothèse, nous pouvons étudier ensemble l opportunité d une demande de restitution auprès du Centre des Impôts.