Assemblée générale en copropriété
Un évènement essentiel à la vie en copropriété Toutes les décisions concernant la copropriété doivent être prises en assemblée générale. Aucune décision ne peut être prise uniquement par le syndic ou le conseil syndical (exception de mandat exceptionnel donné par l assemblée générale). Il y a cinq types d assemblées générales distinctes : ordinaire, supplémentaire, dite «extraordinaire», en «urgence», en seconde lecture, Spéciale (par bâtiment par exemple). 2
Qui convoque? Le syndic qui convoque l assemblée, mais son mandat ne doit pas avoir expiré Mais d autres personnes peuvent être amenées à convoquer : Le conseil syndical ou I/4 des copropriétaires peuvent demander au syndic la convocation d une assemblée générale selon un ordre du jour précis (art 8 décret 17/03/67). A défaut de réponse du syndic dans les 8 jours de la notification, le président du conseil syndical peut convoquer ainsi que tout copropriétaire habilité par le tribunal (art 50 du décret du 17 mars 1967). En cas d empêchement du syndic : le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale pour designer un nouveau syndic (art 18-V loi du 10 juillet 1965). Loi Macron : Lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, l assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. 3
Notification de la convocation de l assemblée générale LRAR, remises en mains propres contre émargement ou contre récépissé daté et signé La règle : 21 jours francs Le délai peut être plus long si le règlement de copropriété l impose. Les délais peuvent être raccourcis dans deux situations : En cas d urgence : dans ce cas il faut explicitement invoquer l urgence dans la convocation et la motiver. En assemblée générale en deuxième lecture, sous 8 jours, si l ordre du jour n a pas été modifié. 4
Notifications et mise en demeure par voie électronique (Article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965) Le syndic a la possibilité d utiliser la lettre RAR électronique dans le cadre de ses relations avec les copropriétaires. Il peut leur proposer l envoi de courrier recommandé par voie électronique sous réserves de leur accord exprès. Boîte mail classique Opérateur postal numérique Décret relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure du 21 octobre 2015 5
Les mandats/pouvoirs (article 22 de la loi du 10 juillet 1965) Possibilité de déléguer son droit de vote à un mandataire (membre du syndicat ou non) Pas plus de trois délégations de vote (sauf si le total des voix dont il dispose luimême et de celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix du syndicat) En cas de vote d une saisie immobilière, d un lot d un copropriétaire débiteur, ce dernier ne peut pas recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire (art 19-2 al 4 loi 1965). Le copropriétaire débiteur poursuivi n a pas le droit de participer au vote sur le projet de saisie de son lot. Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. 6
Ordre du jour En concertation avec le conseil syndical Intégrer à l ordre du jour toutes les questions qui lui ont été notifiées (adressée en LR AR) entre deux assemblées par les copropriétaires. Une assemblée ne peut délibérer que sur les points inscrits à l ordre du jour L ordre du jour ne peut être modifié après l envoi de la convocation 7
Documents à joindre à la convocation (Article 11-I du décret du 17 mars 1967) L article 13 du décret du 17 mars 1965 précise que les «décisions ne sont pas valides» si les documents nécessaires au vote ne sont pas joints, du moins elles peuvent être contestées Documents comptables Conditions essentielles des contrats Projet de contrat de syndic Documents devant accompagner certains projets de résolution Autres documents à joindre pour la bonne information des copropriétaires 8
Les règles de majorités 9
Les règles de majorités Les nouvelles majorités Ces modifications concernent principalement les gros travaux avec un allégement des majorités nécessaires. Ainsi, les nouvelles majorités nécessaires sont : travaux d amélioration : majorité 25 stricte (sans possibilité de deuxième lecture) ; travaux obligatoires : majorité simple de l article 24 ; individualisation des contrats d eau : majorité 25 stricte ; création de local vélo : majorité de l article 24. Loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015 Changement de majorité pour les travaux apportant une amélioration énergétique : majorité 24 10
La tenue de l assemblée générale L élection du bureau est obligatoire dans toute assemblée générale de copropriété (art 15 du décret du 17/03/1967). Le bureau rédige et signe le procès-verbal, il contrôle les mandats et les votes. Il faut élire : Un président de séance (ne peut être le syndic) Un ou plusieurs scrutateurs Un secrétaire de séance 11
Les questions essentielles en assemblée générale BILAN COMPTABLE ET FINANCIER DE LA COPROPRIETE APPROBATION DES COMPTES DE L EXERCICE COMPTABLE ANTERIEUR «2015»(article 24) EXAMEN ET APPROBATION DU PROJET RECTIFICATIF DU BUDGET PREVISIONNEL DE L EXERCICE EN COURS (N+1) «201x» (article 24) EXAMEN ET APPROBATION DU BUDGET PREVISIONNEL DE L EXERCICE N+2 «201x» (article 24) 12
Principales questions en assemblée générale ORGANISATION DE LA COPROPRIETE ELECTION DU SYNDIC ET DUREE DE SON MANDAT (Article 25, le cas échéant 25-1) NOMINATION DU CONSEIL SYNDICAL (Article 25, le cas échéant 25-1) ADOPTATION DU REGLEMENT DU CONSEIL SYNDICAL (Article 24) MONTANT DES MARCHES ET DES CONTRATS A PARTIR DUQUEL LA CONSULTATION DU CONSEIL SYNDICAL PAR LE SYNDIC EST OBLIGATOIRE (Article 25, le cas échéant 25-1) MONTANT DES MARCHES ET DES CONTRATS A PARTIR DUQUEL UNE MISE EN CONCURRENCE EST RENDUE OBLIGATOIRE (Article 25, le cas échéant 25-1) 13
Principales questions en assemblée générale PARTICULARITES DE LA FORME COOPERATIVE ADOPTION PAR LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA FORME COOPERATIVE (Article 25, le cas échéant 25-1) NOMINATION DU CONSEIL SYNDICAL (Article 25, le cas échéant 25-1) NOMINATION D UN CONTROLEUR AUX COMPTES OBLIGATOIRE EN GESTION COOPERATIVE (Article 24) 14
Principales questions en assemblée générale VOTE DES TRAVAUX a) Choix de l entreprise et enveloppe budgétaire b) Mandat au conseil syndical pour retenir l'entreprise la mieux disante dans le cadre du budget voté (majorité 25, 25-1 le cas échéant) c) Répartition du coût des travaux d) Fixation des dates d échéances des appels de fonds de travaux nécessaire au paiement de devis e) Choix d un architecte pour les travaux de x f) Choix d un coordonnateur SPS (coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé) g) Souscription d une assurance dommage-ouvrage pour les travaux de x h) Autorisation de souscrire à un emprunt collectif pour les travaux de x (majorités variables) 15
AG 2016 : N oubliez pas! Constitution du fonds travaux et Audit global à voter pour être prêt au 1 er janvier 2017 Cotisation annuelle obligatoire versée au fonds travaux, attachée au lot, pour les copropriétés de plus de 5 ans et placement de ce fonds sur un compte rémunéré sécurisé Article 14-2-II de la loi du 10 juillet 1965 Minimum : 5 % du budget prévisionnel Obligatoire sauf si la copropriété est constituée de moins de 10 lots ou si un audit technique global a été réalisé et qu il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 années à venir. Attention : voter sa dispense, à l unanimité. Dispositions relatives au plan pluriannuel de travaux et obligation de se prononcer sur un audit global technique Article L. 731-1 du Code de la constructio n et de l habitation Audit non obligatoire, mais obligation de mettre à l ordre du jour le vote d un audit global (avec audit énergétique pour les copropriétés de plus de 49 lots). 16
Principales questions en assemblée générale Cas particuliers mais réguliers dans les «petits» ensembles anciens AUTORISATION DONNE A UN COPROPRIETAIRE, M et MME Y D EFFECTUER, A LEURS FRAIS, DES TRAVAUX DE. SUR PARTIES PRIVATIVES AFFECTANT LES PARTIES COMMUNES MAIS CONFORMES A LA DESTINATION DE L IMMEUBLE (Article 25, le cas échéant 25-1) Autorisation donnée à un copropriétaire, M et MME Y d effectuer à leurs frais, des travaux de. Sur parties privatives affectant les parties privatives affectant les parties communes ais conformes à la destination de l immeuble (Article 25, le cas échéant 25-1) Modification du règlement de copropriété et de la grille de répartition des charges (article 26, double majorité) Mandat au syndic pour assurer le suivi administratif relatif à ces modifications (article 25, 25-1 le cas échéant) 17
Principales questions en assemblée générale Cas particuliers mais réguliers dans les «petits» ensembles anciens ANNEXION D UNE PARTIE COMMUNE PAR RACHAT A M ET MME Y (article 26, double majorité) Création d'un lot supplémentaire N X par transformation de la partie commune avec affectation des tantièmes (article 26, double majorité) Cession du lot N X nouvellement créé à M. et Mme Y (article 26, double majorité) Répartition du prix de vente du lot N X (article 26, double majorité) Autorisation de la réunion du lot X et du lot Y afin de former un nouveau lot Z par suppression des lots X et Y (article 26, double majorité) Modification du règlement de copropriété et de la grille de répartition des charges (article 26, double majorité) Mandat au syndic pour assurer le suivi administratif relatif à cette vente (article 25, 25-1 le cas échéant) Autorisation donnée à M. et M Y d effectuer des travaux (article 25, 25-1 le cas échéant) 18
Les essentiels du procès-verbal d AG Rédigé par le secrétaire de l assemblée, le plus souvent le syndic de copropriété (article 17 du décret n 67-223 du 17 mars 1967). Permet de consigner toutes les décisions prises en assemblée générale (budgets, travaux, etc.). Doit obligatoirement être envoyé en LRAR aux copropriétaires absents non représentés par un mandataire ou s étant opposés à au moins une résolution dans les 2 mois suivant la tenue de l assemblée 19
Les essentiels du procès-verbal d AG Reproduction de l article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 Les copropriétaires absents et opposants ont 2 mois à compter du lendemain de la Ière présentation de la lettre recommandée contant le PV d ag pour contester un résolution du PV ou toute le PV. Le PV est définitif à l issue de ces deux mois. A défaut de reproduction de cet article, l assemblée générale peut être contestée pendant 10 ans. Contester veut dire saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation de l immeuble obligatoirement par voie d avocat. 20
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