Naissance d un FPI canadien de premier plan Michel Dallaire, Président et chef de la direction, FPI Cominar Robert Nihon, Président du conseil, FPI Alexis Nihon Le 4 décembre 2006
Mise en garde Cette présentation peut contenir des énoncés prospectifs concernant le Fonds de placement immobilier Cominar («Cominar»), le Fonds de placement immobilier Alexis Nihon («Alexis Nihon») ainsi que leur exploitation, leur stratégie, leur rendement financier et leur situation financière respectifs. Ces énoncés se reconnaissent habituellement à l emploi de termes tels que «pouvoir», «prévoir», «estimer», «avoir l intention de», «être d avis» ou «continuer», la forme négative de ces termes et leurs variantes, ainsi qu à l emploi du conditionnel et du futur. Le rendement et les résultats réels de Cominar, d Alexis Nihon et de l entité issue du regroupement dont il est question dans la présentation pourraient s écarter sensiblement de ceux qui sont explicites ou implicites à ces énoncés. Ces énoncés sont faits sous réserve des risques et incertitudes inhérents aux attentes, y compris celle concernant la réalisation de l opération envisagée dans les présentes. Parmi les facteurs importants qui pourraient faire en sorte que les résultats réels diffèrent sensiblement des attentes, ou dans certains cas entraîner la résiliation de la convention de regroupement dont il est question aux présentes, citons les facteurs généraux liés à la conjoncture économique et aux marchés, la concurrence, la modification de la réglementation gouvernementale et les facteurs exposés sous la rubrique «Facteurs de risque» des notices annuelles de Cominar et d Alexis Nihon. Cette mise en garde s applique à tous les énoncés prospectifs attribuables à Cominar, à Alexis Nihon et aux personnes qui agissent en leur nom. Sauf stipulation contraire, tous les énoncés prospectifs sont à jour à la date du communiqué de presse auquel la présentation renvoie et les parties ne sont nullement obligées de les mettre à jour. Le bénéfice distribuable et les flux de trésorerie provenant des activités d exploitation ne sont pas des mesures reconnues par les principes comptables généralement reconnus du Canada («PCGR») et n ont pas de signification normalisée aux termes des PCGR. Le bénéfice distribuable et les flux de trésorerie provenant des activités d exploitation que calculent Cominar et Alexis Nihon et que calculera l entité issue du regroupement pourraient différer de calculs semblables présentés par des entités similaires et, par conséquent, pourraient ne pas être comparables à des mesures semblables présentées par ces autres entités. 1
Faits saillants de l opération Regroupement du Fonds de placement immobilier Cominar et du Fonds de placement immobilier Alexis Nihon Le FPI issu du regroupement aura une capitalisation boursière globale supérieure à 1,2 milliard de dollars Prime de 19,4 % et échange contre des parts de Cominar en franchise d impôt Cominar devient un des principaux FPI du Canada et le plus important FPI du Québec L un des plus grands propriétaires et gestionnaires d immeubles commerciaux du Québec 4 e FPI diversifié en importance au Canada Actifs totalisant environ 1,8 milliard de dollars Portefeuille hautement complémentaire composé de 204 immeubles d une superficie totale de 19,3 millions de pieds carrés et plus diversifié sur le plan géographique Portefeuille de qualité composé à parts presque égales d immeubles industriels, d immeubles de bureau et d immeubles commerciaux Augmentation immédiate du bénéfice distribuable et des flux de trésorerie provenant des activités d exploitation Possibilité d appréciation et de synergies Maintien d une structure du capital et d un ratio de distribution prudents 2
Résum sumé des modalités Opération : Contrepartie : Contrepartie en espèces ou en parts Les porteurs de parts d Alexis Nihon peuvent choisir de déposer leurs parts sur une base imposable ou de les échanger contre des parts de Cominar en franchise d impôt, sous réserve d une répartition au prorata Les porteurs de parts d Alexis Nihon recevront en échange de chacune de leurs parts d Alexis Nihon : la somme de 17,00 $ en espèces, ou 0,77 part de Cominar. La somme en espèces sera de 127,5 millions de dollars et sera répartie au prorata si elle est insuffisante Le nombre de parts sera de 17,3 millions de parts de Cominar et sera réparti au prorata s il est insuffisant Prime : Endettement et ratio de distribution pro forma : Synergies : Approbation des porteurs de parts : Conditions de clôture : Indemnité de rupture : La somme de 17,00 $ représente : une prime de 14,2 % par rapport au cours de clôture du 1 er décembre 2006 une prime de 19,4 % par rapport au cours moyen pondéré en fonction du volume pour la période de 20 jours terminée le 1 er décembre 2006 L endettement pro forma devrait s établir à environ 51 %, débentures convertibles non comprises, et à environ 53 %, débentures convertibles y compris Le ratio de distribution du bénéfice distribuable pro forma devrait s établir dans une fourchette de 85 % à 90 % Économies de 1,5 million de dollars au cours de la première année Économies prévues de 2,0 millions de dollars à compter de la deuxième année 16,3 % des porteurs de parts d Alexis Nihon se sont engagés à déposer leurs parts L approbation de 66 2/3 % des porteurs de parts d Alexis Nihon est requise Sous réserve des conditions de clôture usuelles et de l obtention des approbations réglementaires et de l approbation des porteurs de parts Indemnité de rupture de 12,5 millions de dollars dans certaines circonstances 3
Portée géographique accrue Superficie locative de Cominar par région 1) Montréal métropolitain 39 % Superficie locative pro forma par région 1) Ville de Québec 61 % Ville de Québec 32 % Saint- Montréal Superficie locative d Alexis Nihon par région 1) Jérôme 1 % Gatineau métropolitain 64 % Gatineau et Ottawa Saint- Jérôme 2 % et Ottawa 3 % 6 % Montréal métropolitain 92 % 1) Au 30 septembre 2006 4
Portefeuille hautement complémentaire mentaire Bénéfice d exploitation net sectoriel de Cominar 1) Industriel et polyvalent 36 % Bureau 34 % Bénéfice d exploitation net sectoriel pro forma 1) Commercial 30 % Bénéfice d exploitation net sectoriel d Alexis Nihon 1) Commercial 32 % Industriel 22 % Résidentiel 3 % Bureau 43 % Industriel et polyvalent 29 % Résidentiel 1 % Commercial 31 % Bureau 39 % 1) Bénéfice d exploitation net pour la période de 12 mois terminée le 30 septembre 2006 5
Possibilité de synergies d exploitation Économies de coûts annuelles prévues de 1,5 million de dollars au cours de la première année et de 2 millions de dollars à compter de la deuxième année Principales économies Élimination des dépenses engagées en double à titre de fiducie et d entité ouverte Réduction des coûts indirects Plus grande concentration du portefeuille dans la région de Montréal Augmentation soutenue des produits d exploitation et des économies de coûts Possibilités de location réciproque Réduction prévue des coûts de financement Économies d échelle Capacité accrue de répondre aux besoins des locataires 6
Opération immédiatement porteuse de valeur Bénéfice distribuable pro forma des 12 derniers mois (30 sept. 2006) 100 $ (en millions de dollars) Bénéfice distribuable par part pro forma des 12 derniers mois (30 sept. 2006) 1,75 $ (en dollars) 80 $ 60 $ 47,5 $ 31,0 $ 1,5 $ (4,6) $ 75,4 $ 1,60 $ 1,45 $ Augmentation de 4,6 % 2) 1,42 $ 1,48 $ 40 $ 1,30 $ 20 $ 1,15 $ 0 $ Cominar Alexis Nihon Synergies Intérêts et autres 1) Pro forma 1,00 $ Cominar Pro Forma 1) Comprend la constatation des loyers selon la méthode linéaire; dans l hypothèse de la conversion de la totalité des débentures convertibles d Alexis Nihon 2) Dans l hypothèse que la somme de 127,5 millions de dollars a été versée à titre de contrepartie et que le nombre moyen pondéré pro forma de parts de base en circulation est de 50,8 millions 7
Baisse du ratio de distribution Le ratio de distribution diminuera pour s établir à 82,5 % du bénéfice distribuable pro forma de la période de 12 mois terminée le 30 septembre 2006, dans l hypothèse de la réalisation des économies annualisées prévues de 1,5 million de dollars Distributions par part de Cominar 12 derniers mois (30 sept. 2006) (en dollars) 1,75 $ 1,75 $ Distributions par part pro forma 12 derniers mois (30sept. 2006) (en dollars) 1,50 $ 1,42 $ 1,50 $ 1,48 $ 1,25 $ 1,22 $ 1,25 $ 1,22 $ 1,00 $ 1,00 $ Bénéfice distribuable Distributions Bénéfice distribuable Distributions par part par part par part par part Ratio de distribution de 86,2 % Ratio de distribution de 82,5 % 8
Maintien d un bilan solide Lignes de crédit d exploitation disponibles de 125 millions de dollars Prêt-relais bancaire et crédit de sûreté de 205 millions de dollars en place pour financer le remboursement éventuel des débentures convertibles d Alexis Nihon et régler la contrepartie en espèces Ratio dette pro forma / valeur comptable brute d environ 53 % (débentures convertibles y compris); d environ 51 % (débentures convertibles non comprises) Marge de manœuvre pour financer la croissance Limite d endettement prévue dans la convention de fiducie Ratio dette / valeur comptable brute de 60 % (débentures convertibles y compris) (en millions de dollars) Cominar 30 sept. 2006 Pro forma 30 sept. 2006 Valeur comptable brute de l actif 821 $ 1 836 $ Emprunts hypothécaires 274 $ 689 $ Débentures convertibles 48 $ 48 $ Dette bancaire 47 $ 241 $ Avoir des porteurs de parts 372 $ 754 $ Dette / valeur comptable brute (déb. conv. incl.) 44,9 % 53,3 % Dette / valeur comptable brute (déb. conv. excl.) 39,1 % 50,7 % 9
Liquidité accrue La capitalisation boursière augmentera pour passer de 825 millions de dollars à plus de 1,2 milliard de dollars, ce qui donnera naissance au 7 e FPI en importance au Canada 1) 4 e capitalisation boursière en importance du secteur canadien des FPI diversifiés Capitalisation boursière de base (en millions de dollars canadiens) 1) 5 $5 000 000 $ 4 $4 500 500 $ 4 $4 000 000 $ 3 $3 500 500 $ 3 $3 000 000 $ 2 $2 500 500 $ 2 $2 000 000 $ 1 $1 500 500 $ 1 $1 000 000 $ $500 $ 0 $0$ Cominar Nihon 1) Au 1 er décembre 2006; ne comprend pas le FPI Summit qui fait actuellement l objet d une offre publique d achat. 10
Bien positionné pour poursuivre la croissance Bon éventail de projets d acquisition et très bonnes possibilités de développement Profil d endettement souple permettant les acquisitions opportunes Meilleur accès aux capitaux Pénétration du marché de la région de la Capitale nationale 11
Gouvernance d entreprise et équipe de direction 10 fiduciaires : Six fiduciaires indépendants Quatre fiduciaires indépendants de Cominar Deux fiduciaires indépendants d Alexis Nihon Quatre fiduciaires désignés conformément à la convention de fiducie de Cominar dont deux proviendront d Alexis Nihon (y compris M. Nihon) Équipe de la haute direction : Michel Dallaire, ing. Président et chef de la direction Guy Charron, CA Chef de l exploitation Michel Berthelot, CA Chef des finances Engagement de la famille Dallaire Propriété d environ 13 %, sur une base pro forma Aucune part n a jamais été vendue 12
L opération, de l annonce à la clôture Date prévue Annonce du regroupement : Mise à la poste des documents relatifs à l opération : Vote des porteurs de parts d Alexis Nihon : Date limite pour le dépôt des parts des porteurs de parts d Alexis Nihon : Clôture du regroupement : 4 décembre 2006 22 décembre 2006 Début février 2007 Début février 2007 Mi-février 2007 13
Sommaire Position de chef de file sur le marché Portefeuille hautement complémentaire Augmentation immédiate du bénéfice distribuable et des flux de trésorerie provenant des activités d exploitation Bien positionné pour poursuivre la croissance Liquidité accrue Équipe de direction chevronnée 14