1. Aspect civil 1.1. Introduction Lorsque quelqu un achète un immeuble, une des premières questions posées par son conseiller (notaire, banquier, ) sera : Quel est votre état civil?, Êtes-vous célibataire ou marié?, Avez-vous fait une déclaration de cohabitation légale ou êtes-vous cohabitant de fait?. La réponse peut avoir de grandes conséquences sur la manière d acquérir son bien. Célibataire, marié ou cohabitant (légal ou non), les droits et les obligations ne sont pas les mêmes. 1.2. Le célibataire et le cohabitant (légal ou de fait) Un célibataire ou un cohabitant aura évidemment les mains libres et pourra acquérir son bien comme il le souhaite, sans devoir se soucier de quoi que ce soit. Il pourra envisager d acquérir son bien soit seul, soit en indivision (avec une ou plusieurs autres personnes). Il n a de compte à rendre à personne et ne doit pas se soucier de l intérêt d une famille, comme doit le faire une personne mariée. 1.3. Les époux mariés : influence du régime matrimonial? 1.3.1. Généralité Le régime matrimonial est l ensemble des règles fondamentales qui régissent les relations patrimoniales entre les époux. Il peut donc avoir une influence prépondérante dans le cadre de l acquisition d un immeuble et, dans une vision à plus long terme, sur une planification successorale. En Belgique, nous connaissons principalement deux sortes de régimes matrimoniaux : le régime de communauté ou régime légal ; le régime de séparation de biens. 15
Il est possible de moduler ces régimes avec différentes variantes comme, par exemple, le régime de communauté universelle, le régime de séparation de biens avec une société d acquêts, At t e n t i o n! Si les futurs époux n ont pas été signer un contrat de mariage chez le notaire avant de se marier à la maison communale, la loi leur impose un régime matrimonial, le régime légal, celui de la communauté. 1.3.2. Le régime de communauté Si une personne, mariée sous le régime de communauté, désire acquérir un bien immobilier, elle n a pas le choix : elle doit l acquérir avec son conjoint. La loi lui impose cette obligation. Quelques rares exceptions existent, mais à des conditions bien définies par la loi. La plus courante est l achat au moyen d argent reçu ou hérité. 1.3.3. Le régime de séparation de biens Le régime de séparation de biens est celui qui donne le plus de liberté aux futurs acquéreurs. Ils peuvent décider d acheter un bien, soit au nom de l un, soit au nom des deux. Vu l importance du régime matrimonial, il est toujours préférable avant de s engager en signant un document, quel qu il soit, de prendre ses renseignements auprès de votre conseil. Ca s d u l o g e m e n t fa m i l ia l En cas de vente de l immeuble servant au logement familial, les deux époux devront être présents au moment de la signature du compromis et de l acte authentique de vente, peu importe que le bien appartienne aux deux époux ou à un seul d entre eux. La loi a voulu protéger le conjoint non-propriétaire du logement de la famille en imposant sa présence lors de la vente, afin qu il soit bien informé. 16
2. Aspect fiscal 2.1. Introduction L acquisition d un immeuble a des conséquences fiscales importantes en fonction de différents éléments : la situation du bien; l affectation du bien en tant que logement familial; le fait que ce soit une première acquisition; le mode d acquisition (acte de vente, acte de donation, succession, ). Tous ces points sont à prendre en considération, lorsqu on envisage d acquérir un bien et qu on doit établir son budget. 2.2. Droits d enregistrement de vente 2.2.1. Bien situé à Bruxelles-Capitale Taux général de taxation - base de taxation Les droits d enregistrement à payer lors de l achat d un immeuble s élèvent à 12,5 %. Mais sur quelle base? Ce taux de 12,5 % se calcule sur le montant du prix de vente et des charges éventuellement stipulées. Ex e m p l e s 1. Monsieur Dupont achète un appartement à Forest. Il trouve un accord avec son vendeur pour un prix de 100 000. Il devra par conséquent payer 12 500 de droits d enregistrement. 2. Madame Durant signe un compromis de vente pour une maison à Uccle pour un prix de 300 000. Dans le même document, elle s engage à verser 50 000 supplémentaires à l ASBL Croix Rouge de Belgique. Dans ce cas, la base de taxation ne sera pas 300 000, mais 350 000, et Madame Durant paiera alors 43 750 de droits d enregistrement. 17
Si le prix convenu entre l acquéreur et le vendeur est inférieur à la valeur vénale de l immeuble, c est-à-dire la valeur réelle par rapport à la situation du marché immobilier du moment, la règle est qu il faut payer des droits sur au minimum la valeur vénale. Ex e m p l e Monsieur Dupont vend une maison à Jette à son amie, Madame Durant. Sa maison vaut 200 000, mais, comme c est une amie, Monsieur Dupont accepte de vendre la maison à Madame Durant pour 175 000. Les droits d enregistrement seront de 25 000 (soit 12,5 % de 200 000 ) et non pas de 21 875 (soit 12,5 % de 175 000 ), car ils seront calculés sur 200 000, valeur vénale de l immeuble. Si l Administration de l enregistrement estime que le prix stipulé dans l acte authentique (la valeur conventionnelle ou la valeur vénale indiquée par les parties) ne reflète pas la réalité, elle a la possibilité de revenir vers les parties et leur demander des droits d enregistrement complémentaires. De plus, si la différence entre le prix conventionnel et la valeur vénale est supérieure à un huitième, elle a la possibilité de demander non seulement des droits d enregistrement complémentaires, mais également une amende. Cependant, les parties ont toujours la possibilité de prouver que la valeur estimée entre elles au moment de l acquisition était correcte, et d éviter de payer des droits complémentaires, parce que l Administration n a pas tenu compte de tous les éléments pour déterminer la valeur vénale. Lorsque vous achetez un bien immobilier, pensez à le photographier sous toutes ses coutures, afin d avoir des éléments de preuve tangible de son état. Cela pourrait vous aider si l Administration de l enregistrement considère que la valeur indiquée est insuffisante par rapport à la réalité. Vous pourrez vous justifier auprès d elle en affirmant que le bien (au moment de votre acquisition) n était pas dans le même état, ce qui pourrait justifier la différence d évaluation. Tel sera le cas si vous avez accompli d importants travaux depuis l acquisition. Quel délai a l Administration pour déclarer que le prix de vente était insuffisant? Elle a droit à un délai de deux ans qui commence à courir lorsque l acte authentique d achat a été enregistré. Qui est responsable de cette insuffisance? Le vendeur ou l acquéreur? L acquéreur est redevable des droits d enregistrement complémentaires, mais les deux parties sont tenues indivisiblement de l amende. Cela signifie que tant 18
le vendeur que l acquéreur sont considérés comme responsables vis-à-vis de l Administration qui peut réclamer le paiement aux deux parties. Ex e m p l e Monsieur Dupont a acheté à Madame Durant un studio à Saint-Gilles pour 60 000 le 1er juillet 2009. À cette occasion, il a payé 7 500 de droits d enregistrement. Il reçoit en date du 15 janvier 2011 une lettre de l Administration lui indiquant que la valeur de 60 000 était insuffi sante et que la valeur vénale du bien était de 80 000. Si Monsieur Dupont n arrive pas à prouver, justification à l appui, que la valeur du studio était bien de 60 000 au 1er juillet 2009, il devra payer les droits d enregistrement sur la différence de 20 000, à savoir 2 500, outre une amende. Si, après une acquisition, vous recevez un avis d insuffisance de l Administration de l enregistrement, ne payez pas d office le montant qui vous est réclamé. Prenez contact avec votre notaire qui discutera avec l Administration de l enregistrement. Abattement Notion Le gouvernement régional bruxellois a accordé un avantage fiscal aux personnes qui viennent établir leur domicile dans l une des 19 communes de Bruxelles pendant un certain délai. Il s agit de l abattement. Il permet, à certaines conditions énumérées ci-dessous, de réduire la base taxable pour le calcul des droits d enregistrement. Cette réduction peut être soit de 60 000, soit de 75 000, en fonction de la situation du bien immobilier acheté. La réduction se calculera sur 75 000 si le bien est situé, d après le plan régional de développement bruxellois, dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation. Le notaire, qui effectuera toutes les recherches préalables à l acte authentique, confirmera dans quelle zone se situe exacte ment le bien. Concrètement, si l acquéreur peut bénéficier de cet abattement, il fera une économie de 7 500 (à savoir 12,5 % de 60 000 ), voire même de 9 375 (à savoir 12,5 % de 75 000 ) si le bien est dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation. Cet avantage est direct dans le sens où l acquéreur ne devra pas avancer ces 7 500 / 9 375 pour les récupérer par la suite. Ce montant sera déduit directement du décompte qui lui sera remis par son notaire. 19