Présentation 3 PARTIE 1 Les professionnels de l immobilier Chapitre 1 Les métiers de l immobilier 21 1 Les principaux métiers de l immobilier 21 Le promoteur immobilier 21 L agent immobilier 21 Le négociateur immobilier 22 a) Le négociateur salarié 22 b) Le négociateur non salarié 22 Le marchand de listes 22 Le syndic de copropriété 23 Le marchand de biens 23 L administrateur de biens 23 2 Les métiers en lien avec l immobilier 24
Chapitre 2 La réglementation des activités de l immobilier 25 1 La loi Hoguet du 2 janvier 1970 25 Le domaine d application de la loi Hoguet 25 Les conditions d accès à la profession d agent immobilier 26 Le mandat 28 a) Un mandat écrit 28 b) Les différents types de mandats 29 c) Le bon de visite 30 d) La rémunération de l agent immobilier 30 2 La responsabilité de l agent immobilier 31 La responsabilité civile 31 a) La responsabilité contractuelle 31 b) La responsabilité délictuelle 31 La responsabilité pénale 32 Le contrôle des professionnels 32 PARTIE 2 Le droit et la propriété immobilière Chapitre 3 Les éléments du droit de propriété 35 1 Les meubles et les immeubles 35 2 Les caractères et les attributs du droit de propriété 36 Les caractères du droit de propriété 36 Les attributs du droit de propriété 36 3 Les différents modes d acquisition de la propriété 36 L acquisition par contrat 36 L acquisition par la prescription acquisitive ou usucapion 37
L acquisition par occupation 38 4 Les démembrements du droit de propriété 38 L usufruit et la nue-propriété 38 a) L usufruit 38 b) La nue-propriété 39 La répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier 39 5 La délimitation du droit de propriété : le bornage 40 Chapitre 4 Les principales atteintes au droit de propriété 41 1 Les servitudes 41 Les différents types de servitudes 41 Les modes d établissement des servitudes du fait de l homme 42 a) La constitution par titre 42 b) La constitution par prescription 42 c) La constitution par destination du père de famille 42 d) La constitution par décision de justice 42 Exemples de servitudes 42 a) La servitude de passage 42 b) La servitude de vue 43 c) Les distances de plantations 43 2 L indivision 43 Définition 43 L indivision légale 44 L indivision conventionnelle 44 Les règles de gestion de l indivision 45 a) Les actes de conservation 45 b) Les actes d administration 45 c) Les actes de disposition 45 3 La mitoyenneté 46 Définition 46 SOMMAIRE
Les preuves de la mitoyenneté 46 L acquisition de la mitoyenneté 46 Les droits et obligations des voisins 47 a) Des droits identiques 47 b) L entretien du mur mitoyen 47 4 Les troubles de voisinage 47 Chapitre 5 L acquisition de la propriété 49 1 L avant-contrat de vente 49 Les différents types d avant-contrats 49 a) La promesse unilatérale de vente 49 b) La promesse unilatérale d achat 50 c) Le compromis de vente 50 Les règles de protection de l acquéreur 51 a) Le délai de rétractation 51 b) Le délai de réflexion 52 Le contenu de l avant-contrat 52 a) Les conditions suspensives 52 b) Les clauses de l avant-contrat 52 c) Le dossier de diagnostic technique 53 2 Le contrat de vente 55 Les conditions générales de la vente 55 a) La capacité des parties 55 b) Le consentement des parties 56 c) L objet du contrat 56 d) La cause 56 e) Le prix de la vente 56 Les effets de la vente 57 a) Les obligations du vendeur 57 b) La responsabilité du vendeur 58 La vente en l état futur d achèvement (VEFA) 58 a) Définition 58
b) Le contrat de réservation 58 c) Le contrat de vente 60 d) La réception et la livraison du bien vendu 61 e) Les garanties et assurances 61 PARTIE 3 Les locations Chapitre 6 Les locations nues à usage d habitation principale ou mixte 65 1 Principes généraux 65 Le champ d application de la loi Mermaz 65 Les locations exclues de la loi Mermaz 66 Le principe de la non-discrimination à la location 66 2 La forme du bail 66 Un bail écrit 66 Les clauses du bail 67 3 Les documents joints au contrat de bail 68 Les annexes 68 a) L état des lieux 68 b) Les extraits du règlement de copropriété 69 c) L attestation d assurance contre les risques locatifs 69 d) Le contrat de cautionnement 69 Les diagnostics 70 4 La durée du bail 71 Un bail de trois ou six ans 71 Un bail de courte durée 71 SOMMAIRE
5 Les obligations du bailleur et du locataire 71 Les obligations du bailleur 72 a) Un logement décent 72 b) Un logement en bon état d usage et de réparation 72 c) Un usage paisible des lieux 72 d) Un logement entretenu 73 e) L acceptation des aménagements du locataire 73 f) L obligation d assurance PNO (propriétaire non occupant) 73 g) La quittance gratuite 73 Les obligations du locataire 74 a) Le paiement du loyer et des charges 74 b) L utilisation paisible des lieux loués 74 c) La réparation des dégradations 74 d) L entretien courant du logement 75 e) L acceptation des travaux d amélioration et d entretien du bailleur 75 f) La non-transformation des locaux et des équipements loués 75 g) L assurance contre les risques locatifs 76 h) L interdiction de sous-louer les lieux 76 6 Le dépôt de garantie 76 Définition 76 La restitution du dépôt de garantie 77 7 Le loyer 77 Dans les communes où les loyers sont jugés raisonnables 78 a) Le loyer initial 78 b) Le loyer révisé 78 c) L augmentation du loyer 78 Dans les communes où les loyers sont jugés trop élevés 78 8 Les charges récupérables ou charges locatives 80 Définition 80 Les charges récupérables sur le locataire 80 Les charges incombant au bailleur 80
Le paiement des charges par le locataire 81 a) Le paiement de provisions sur charges 81 b) Le paiement des charges réelles et effectives 82 La contribution du locataire aux travaux d économie d énergie 82 9 L entretien du logement et les réparations 82 À la charge du locataire 82 À la charge du bailleur 83 10 La fin du bail 83 Le congé du locataire 83 Le congé du bailleur 83 a) Le congé pour reprise 84 b) Le congé pour vente 84 c) Le congé pour motifs légitimes et sérieux 85 La procédure de congé 85 11 La résiliation du bail 86 En vertu d une clause résolutoire 86 Sans clause résolutoire 86 12 L expulsion 87 13 La colocation 88 14 La GUL (Garantie Universelle des Loyers) 89 15 Le transfert du bail 89 Chapitre 7 Les locations meublées 91 1 Les meubles indispensables 91 2 La réglementation du bail 92 La résidence principale du locataire 92 Le contrat de location 92 a) La forme et le contenu du bail 92 b) La durée du bail 93 c) Les congés 93 SOMMAIRE
Le loyer, les charges et le dépôt de garantie 94 a) Le loyer 94 b) Les charges 95 c) Le dépôt de garantie 95 3 Les documents annexes 96 L état des lieux 96 L inventaire des meubles 96 Les diagnostics 96 4 Le cas particulier du bail meublé étudiant 97 Chapitre 8 Les locations meublées de tourisme 99 1 L autorisation de louer en meublé pour de courtes durées 99 L autorisation préalable 99 L autorisation temporaire 99 Exception 100 2 Le régime juridique 100 L information préalable du locataire 100 Le contrat de location 100 Les versements à titre de réservation 101 3 L état des lieux 101 4 Les diagnostics 102 5 Les litiges 102 Chapitre 9 Les locations HLM 103 1 Les conditions d accès à un logement HLM 103 Les conditions d attribution 103 a) Les personnes prioritaires 103 b) Les plafonds de ressources 104 La procédure d attribution 104 2 La loi DALO 104
3 Le contrat de location 105 Les conditions de la location 105 a) La forme et la durée du bail 105 b) Le dépôt de garantie 106 c) L état des lieux 106 d) Le loyer 106 e) Les charges locatives 106 Les obligations des parties 107 a) Les obligations du locataire 107 b) Les obligations du bailleur 107 4 La fin du bail HLM 108 Le congé du locataire 108 Le congé du bailleur 108 Chapitre 10 Les locations commerciales 109 1 Définition et champ d application 109 2 Le régime des baux commerciaux 110 La forme du bail 110 a) Un bail écrit ou verbal 110 b) L état des lieux 110 c) Les diagnostics 110 La durée du bail 111 a) Un bail de neuf ans 111 b) Le bail de courte durée ou bail dérogatoire 111 Le droit au renouvellement du bail 112 Le refus de renouvellement du bail 113 a) Avec indemnité d éviction 113 b) Sans indemnité d éviction 114 Le loyer 114 a) Le loyer initial 114 b) Le loyer révisé 114 c) L augmentation du loyer à l issue du bail de neuf ans 115 SOMMAIRE
Les charges 115 La déspécialisation 116 a) La déspécialisation partielle 116 b) La déspécialisation plénière 116 La vente des murs 117 3 La charge des réparations 117 Chapitre 11 Les locations professionnelles 119 1 Définition et champ d application 119 2 Les diagnostics 120 3 La réglementation du bail 121 La durée du bail 121 La fin du bail 121 4 Les clauses librement négociées par les parties 121 PARTIE 4 La copropriété Chapitre 12 L organisation de la copropriété 125 1 Les parties privatives et les parties communes 125 Les parties privatives 126 Les parties communes 126 2 Les organes de fonctionnement de la copropriété 127 Le syndicat des copropriétaires 127 a) Définition 127 b) Régimes particuliers de syndicat 127 c) Le rôle du syndicat 128 Le conseil syndical 129 a) La composition du conseil syndical 129
b) La durée du mandat 130 c) Le fonctionnement du conseil syndical 130 d) Le rôle du conseil syndical 131 Le syndic 131 a) Le choix du syndic 132 b) La nomination du syndic 132 c) Le contrat de syndic 133 d) Le rôle du syndic 134 e) La responsabilité du syndic 136 f) La fin des fonctions du syndic 136 3 Le règlement de copropriété 137 Définition 137 L élaboration du règlement de copropriété 137 Le contenu du règlement de copropriété 138 La modification du règlement de copropriété 138 Chapitre 13 L assemblée générale 139 1 La convocation de l assemblée générale des copropriétaires 139 Les personnes habilitées à convoquer 139 Les personnes à convoquer 140 Les délais à respecter 140 Le contenu de la convocation 140 La représentation des copropriétaires absents 141 2 Les majorités de vote en assemblée générale 141 Majorité simple 141 Majorité absolue 142 Double majorité 142 L unanimité des copropriétaires 143 3 Le procès-verbal d assemblée générale 143 La forme du procès-verbal 143 La notification du procès-verbal 143 La contestation des décisions prises en assemblée générale 144 SOMMAIRE
Chapitre 14 Les travaux et charges de copropriété 145 1 Les travaux 145 Les travaux dans les parties communes 145 a) Majorité simple 145 b) Majorité absolue 146 c) La double majorité 146 d) L unanimité de tous les copropriétaires 146 Les travaux dans les parties privatives 146 Le paiement des travaux 146 Les travaux et les honoraires du syndic 147 La constitution d un fonds de travaux obligatoire 147 2 Les charges de copropriété 148 Les charges communes 148 Les charges spéciales 148 Les actions en recouvrement des charges impayées 149 a) La procédure 149 b) Les actions judiciaires 149 c) Les voies d exécution 149 d) L opposition entre les mains du notaire 150 Les privilèges du syndicat des copropriétaires 150 3 Les copropriétés en difficultés 151 La nomination d un administrateur ad hoc 151 La nomination d un administrateur provisoire 151 L état de carence 151 La lutte contre les marchands de sommeil 152 Chapitre 15 La vente d un lot en copropriété 153 1 La particularité de la vente d une aire de stationnement 153 2 Les annonces de vente 153 3 Les documents à annexer à l avant-contrat ou acte de vente 154
4 Les documents à notifier par le syndic ou le notaire 155 La notification de l état daté par le syndic 155 La notification par le syndic d un certificat si l acquéreur est déjà copropriétaire dans l immeuble 155 La notification de l avis de mutation par le notaire 156 La notification du transfert de propriété par le notaire 156 5 Le paiement des charges en cours 156 6 La loi Carrez 157 7 Le dossier de diagnostic technique 157 8 Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété 158 PARTIE 5 Les sûretés SOMMAIRE Chapitre 16 Les sûretés immobilières 161 1 Les sûretés réelles 161 L hypothèque 161 Le privilège de prêteur de deniers 162 2 Les sûretés personnelles 163 La caution d une personne physique 163 a) Les clauses du contrat 163 b) La nature de la caution 164 c) La durée de l engagement de caution 165 La caution d une personne morale 165 La caution hypothécaire 165 Bibliographie 167