Convention de partenariat entre Nantes Métropole et les maîtres d ouvrage sociaux membres de l Union Sociale pour l Habitat des Pays de la Loire Entre : Nantes Métropole, représentée par la Présidente Madame Johanna ROLLAND, dûment habilitée à cet effet en vertu d une délibération du conseil métropolitain du 29 avril 2016. d'une part, Et ci-après désignée «Nantes Métropole» Les maîtres d ouvrages sociaux membres de l USH des Pays de la Loire, représentés par leurs Présidents et / ou Directeurs ci-après désignés «les maîtres d ouvrage sociaux membres de l USH des Pays de la Loire» d'autre part, PREAMBULE Pour répondre à la croissance démographique de la métropole et à la diversité des besoins des habitants actuels ou futurs de celle-ci, il est essentiel de développer dans le territoire de Nantes Métropole une offre de logements sociaux et abordables, conforme aux objectifs ambitieux du Programme Local de l'habitat 2014-2018 approuvé lors du Conseil Métropolitain du 26 Février 2016. Nantes Métropole, par ses compétences, joue un rôle majeur dans le développement de cette offre : - élaboration, pilotage et suivi du Programme Local de l Habitat, - gestion des aides à la pierre de la part de l Etat, - financement du logement social neuf, - gestion de la planification urbaine (élaboration en cours du Plan d'urbanisme métropolitain), - pilotage des opérations d'amélioration de l'habitat (OPAH) et du Projet d'intérêt Général «Habiter Mieux», - mise en œuvre d opérations publiques d aménagement poursuivant la mixité sociale En matière de logement social, cette politique se traduit aujourd hui par : - un objectif de production annuelle de 1 800 à 2 000 logements sociaux (PLUS et PLA I) - un engagement financier important de la métropole par une enveloppe budgétaire permettant de soutenir la production de ces logements via des aides à la pierre et des aides indirectes (exonérations de taxes d'aménagement, minoration des charges foncières ) - une gouvernance locale affirmée et partagée : un examen annuel des fiches communales permettant de veiller au bon avancement du PLH, - des outils de programmation et de planification favorisant la production de logements sociaux : 29 ZAC habitat opérationnelles (et 23 à l'étude), interventions foncières, outils de mixité sociale intégrés dans les Plans locaux d'urbanisme (servitudes de mixité sociale, périmètres ENL, orientations d'aménagement), - une contractualisation sur des objectifs de production avec les acteurs de la construction du logement social, - l'engagement de la Métropole pour la requalification et la diversification de son parc de logements sociaux dans les quatre projets de renouvellement urbain soutenus par l'anru, - l'engagement d'une politique de peuplement métropolitaine au travers de la charte du relogement métropolitaine et de la Conférence intercommunale du logement co-présidée avec le Préfet. 1
Par ailleurs,pour créer une offre locative intermédiaire avec des loyers maîtrisés et permettre l accession à la propriété des ménages aux revenus modestes, la Métropole, à travers le PLH, s est fixée une politique ambitieuse en matière de logement abordable se traduisant notamment par : - un objectif annuel de 1 300 logements abordables dont 500 en locatifs abordables (PLS) et 800 en accession (PSLA et accession TVA 5,5 % ANRU), - une minoration de la charge foncière dans l ensemble des opérations publiques métropolitaines, - des outils de programmation et de planification favorisant la production de logements abordables dans les opérations publiques et dans le tissu diffus via les outils des Plans locaux d'urbanisme, - une incitation de l ensemble des acteurs à mobiliser les dispositifs de TVA réduite. L ensemble des membres de l'ush des Pays de la Loire adhère à l'ambition de production fixée par la Métropole. Ceux-ci ont toujours répondu présents pour accompagner la politique de l habitat de la collectivité passant ainsi progressivement pour le locatif social (PLUS, PLAI) de 800 en 2007 à près de 1 800 logements locatifs sociaux financés en 2015. Ces résultats ont été obtenus en mobilisant les ressources humaines et financières des organismes et en formalisant un partenariat positif entre la métropole et les acteurs de la construction du logement social et abordable. Ainsi, la convention initiale signée en 2013 et prorogée en 2015 a permis de : - Renforcer le partenariat entre Nantes Métropole et les acteurs du logement social et abordable, - Partager une ambition commune de production conforme aux objectifs du PLH 2010-2016 - Alimenter la réflexion et la définition des politiques publiques en matière de logement à travers la constitution de plusieurs groupes de travail spécifiques autour des thèmes suivants : - accroissement de la production de logement social : consolidation de la programmation pluriannuelle par bailleur et réflexion autour des VEFA, - développement de l'offre de logements abordables : amélioration de la programmation de l'offre PLS, mise en place d'un suivi de la production en ZAC, suivi précis des ventes HLM, - élaboration d'une politique de peuplement partagée, alimentant les travaux du PPGDLSID. L'objectif de production des logements sociaux est fortement réaffirmé dans le PLH modifié pour la période 2014-2018 afin : de répondre aux besoins et aux attentes des ménages métropolitains (27 000 demandes de logements sociaux sont exprimées fin 2015 dont 40 % de demandes de mutations) ; et d'atteindre, en 2025, une proportion de logements locatifs sociaux représentant 25 % des résidences principales, conformément aux nouvelles dispositions en matière de logements sociaux entrées en vigueur suite à l'adoption de la loi du 18 janvier 2013 (dite «loi Duflot») relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production du logement social. Pour assurer une production de logements sociaux lissée à horizon 2025, la Métropole affirme un principe global de production au niveau de l agglomération basé sur 25% de la construction neuve développée en logement social (PLUS PLAI) auxquels s ajoutent le rattrapage des logements manquants pour rattraper le déficit de logements sociaux au titre de l'article 55 de la loi SRU. Ainsi, avec une production de 1 800 à 2 000 logements sociaux chaque année, la métropole peut atteindre 25 % en 2025. 2
Article 1 - Objet de la convention La présente convention a pour objets : 1 De partager des objectifs de production du logement social et abordable : Sur la durée du Programme Local de l'habitat modifié pour la période 2014-2018, les acteurs - s'engagent à produire annuellement 1 800 à 2 000 logements locatifs sociaux (PLUS et PLA I) dont 30% de PLA I, - et à participer à la production annuelle de 1 300 logements abordables dont 500 logements locatifs abordables PLS (250 familiaux et 250 dédiés) et 800 accession abordable (PSLA et TVA 5,5 % ANRU). 2- De confirmer et de renforcer le partenariat entre Nantes Métropole et les organismes HLM réunis au sein de l USH des Pays de la Loire autour de trois sujets majeurs : - le développement de la production du logement social, - le développement de l offre en matière de logement abordable, - l'innovation pour répondre aux besoins spécifiques : le vieillissement de la population, le logement des jeunes actifs, l'habitat participatif, Article 2 Modalités d'accompagnement de la production de logement social et abordable par la Métropole Article 2.1- Modalités financières d'aide à la construction neuve (hors dotations de l'etat) Afin d'améliorer la lisibilité des aides, de fluidifier les mécanismes d'instruction et de faciliter la programmation financière de la collectivité et des organismes concernés, un système de forfaitisation est mis en place, selon les enveloppes budgétaires approuvées par le Conseil Métropolitain du 15 décembre 2015, enveloppes révisables chaque année sur la période de la convention 2016-2018, lors des arbitrages budgétaires de la Métropole : 5 000 par logement PLUS 6 000 par logement PLAI pour un objectif de 30% des logements familiaux PLUS-PLAI 4 500 par logement PLAI structure Par ailleurs, conformément au PLH 2014-2018, deux objectifs sont reconduits : - la production de logements répondant aux ménages les plus modestes en produisant 30 % de PLA I. - la production de logements sociaux familiaux : une majoration de + 3000 / logement est prévue pour toute production de grand logement (à partir du T4) afin d'atteindre une part de 25% de la production des logements familiaux PLUS-PLAI. Article 2.2- Encadrement de la production de logements sociaux en VEFA Par ailleurs Nantes Métropole veille, lors de l'instruction des dossiers, au respect du dispositif d'encadrement de la production en VEFA afin de maîtriser les coûts de sortie des logements et donc les niveaux de loyers. Les prix plafonds de VEFA sont fixés selon la situation géographique de chaque commune : Ville de Nantes : 2 085 / m² de surface habitable HT avec parking boxé en sous-sol 1ere couronne (Saint-Herblain, Rezé, Saint-Sébastien-sur-Loire, Orvault, La Chapelle-sur- Erdre) : 2 038 / m² de surface habitable HT avec parking boxé en sous-sol. 2 e couronne (les 18 autres communes) : 1 990 / m² de surface habitable HT avec parking boxé en sous-sol. Une décote de 50 est prévue en cas de parking en sous-sol non boxé et de 100 en cas de parking aérien. 3
La Métropole veillera à privilégier les opérations de logements sociaux en maîtrise d'ouvrage directe des bailleurs dans les opérations publiques dont elle est maître d'ouvrage. Le recours à la VEFA devra y être limité et justifié par des difficultés techniques ou des prescriptions urbaines spécifiques. Article 2.3 Accompagnement des bailleurs sociaux pour l'accès au foncier public La Métropole s'engage à favoriser autant que faire se peut la production en maîtrise d'ouvrage directe des bailleurs : en mobilisant l'offre foncière maîtrisée par la Métropole ou les communes en tissu diffus (annexe 2) en mettant en œuvre un outil de suivi des opérations publiques permettant de donner à voir le calendrier des consultations, en renforçant le dialogue avec les aménageurs, en amont des consultations engagées, en ZAC afin de favoriser la maîtrise d'ouvrage directe et de limiter le recours à la VEFA aux opérations présentant une complexité particulière, en garantissant une minoration des coûts de charges foncières dans les opérations publiques métropolitaines, avec un prix de cession compatible avec l'économie du logement social et du logement en accession abordable. Article 3 Les moyens mobilisés par les maîtres d ouvrage sociaux membres de l USH Les maîtres d ouvrage sociaux membres de l USH s'engagent à : mettre en œuvre chaque année la programmation prévisionnelle partagée (cf annexe à la convention liste prévisionnelle 2016-2017-2018), mobiliser leurs fonds propres : 48 M en 2016 et 48 M en 2017. Une partie importante de ces fonds propres provient et proviendra de la vente de logements sociaux (220 par an) dont les volumes envisagés par les organismes figurent à titre indicatif en annexe 1. Un travail conjoint entre Nantes Métropole et les bailleurs sera engagé afin d'atteindre les objectifs de vente dans l'agglomération qui garantissent la capacité à faire des organismes. communiquer régulièrement avec la Métropole sur l'évolution de la programmation, lisser, au cours de l'année, les dossiers de demande de financement en respectant le planning suivant : - 25 % des dossiers financés en juin de chaque année, - 50 % des dossiers financés en septembre de chaque année. respecter les prix plafonds d'acquisitions de VEFA (cf article 2.2), participer aux réflexions métropolitaines visant à renforcer les production de logement locatifs sociaux et abordables et aux instances intercommunales de peuplement. Article 4 Modalités de travail partenariales Article 4-1 - Instances de pilotages partenariales : Il est convenu entre les partenaires que les deux instances de pilotage partenariales mises en place en 2013 sont reconduites : - Un groupe de pilotage politique regroupant les vice-présidents délégués, désignés par la Présidente de Nantes Métropole et des représentants des organismes HLM et de l USH aura pour missions : - d orienter et d examiner les travaux et propositions faites dans l atteinte des objectifs définis précédemment, - de traiter les problèmes remontés des différents groupes de travail, - d évoquer différents points d actualités particuliers concernant de nouvelles dispositions législatives ou réglementaires ayant un impact sur les trois sujets traités. Il se réunira une fois par an et plus souvent si besoin. 4
- Un comité technique, regroupant techniciens de Nantes Métropole et représentants de l USH et des organismes HLM. Il aura pour missions de : - suivre l'avancement des groupes de travail et faire remonter les points d'arbitrage au groupe de pilotage politique ; - examiner l'avancée des engagements réciproques pris dans le cadre de cette convention (lissage et programmation par organisme) ; - identifier les mesures nécessaires à soumettre au groupe de pilotage politique. Enfin, les partenaires conviennent de la mise en place de groupes de travail thématiques dont le programme et les modalités d'organisation seront définis par le groupe de pilotage. Article 4.2 Groupes de travail thématiques : Développement de la production de logements locatifs sociaux : Sur la base de la programmation consolidée, actualisée trois fois dans l'année, le groupe devra approfondir les thèmes abordés dans le cadre de la convention précédente et faire des propositions sur les sujets suivants : - Amélioration de la production de ZAC : identifier et objectiver les difficultés de production en ZAC, proposer des modes de faire favorisant la maîtrise d'ouvrage directe ; - VEFA, mixité sociale et accès direct au foncier par les maîtres d ouvrage HLM : quel niveau de production acceptable? Quelles adaptations proposées dans le cadre du PLUm conciliant les attentes de mixité sociale des élus et les contraintes des bailleurs? Comment favoriser l'accès au foncier par les bailleurs sociaux en tissu diffus? - Proposition de leviers pour réduire le coût de sortie des logements sociaux afin de répondre à la paupérisation de la population et à la demande des ménages les plus modestes. Développement de la production de logements abordables (PSLA, PLS et vente HLM) : - Les conditions de production en ZAC : Identifier et objectiver les difficultés de production en ZAC (prescriptions urbaines et architecturales...), proposer des modes de faire favorisant la maîtrise d'ouvrage directe, améliorer la lisibilité des consultations. - Les conditions de production des accession abordable : aboutir à un référentiel des prix de vente par secteur et des prix d acquisition du foncier, affiner les gammes de prix par secteur. - Les ventes HLM : afin de préparer la révision du PLH, réflexion sur de nouveaux critères géographiques pour les ventes HLM. - Développement des PLS : Affiner la connaissance des loyers privés / pertinence de localisation des PLS en infra-communal. Autres thèmes: - Habitat participatif : axer sur l expérimentation et partager des retours d expériences en distinguant le locatif et l accession, identifier les conditions de réussite. - Adaptation des logements sociaux existants au vieillissement : état des lieux des besoins et de l offre existante, intégration dans le cahier des charges des opérations neuves et des réhabilitations. - Réhabilitations des logements locatifs sociaux : réflexion à engager dans le cadre des études préalables à la révision du PLH à partir de fin 2016. 5
Article 5 Suivi de la présente convention : La présente convention fera l objet d une évaluation annuelle. Cette évaluation comprendra tant l examen du volume global de production que celui des besoins de régulation si des écarts importants étaient relevés entre les objectifs affichés individuellement par les organismes et la programmation réalisée. Article 6 Durée de la convention : La présente convention est conclue pour les années 2016 à 2018. Article 7 Résiliation de la convention : La résiliation de la présente convention par l'un des maîtres d'ouvrage sociaux est possible à tout moment par l envoi d une lettre recommandée avec avis de réception aux autres parties signataires. La convention continue à s appliquer aux autres parties signataires. En cas de résiliation par Nantes Métropole, la présente convention est résiliée pour toutes les parties signataires Signataires : Nantes Métropole Maîtres d ouvrage sociaux membres de l USH des Pays de la Loire Fait à Nantes, le XXXX 6
Nantes Métropole Représentée par La Présidente Johanna ROLLAND Aiguillon Construction Harmonie Habitat Représenté par Nantes Métropole Habitat Habitat 44 CIF Coopérative Représentée par 7
Atlantique Habitations Représentée par SAMO Représentée par Logi Ouest LNH Représentée par SA HLM Gambetta Locatif Représentée par ICF Habitat Atlantique 8
VILOGIA Immobilière Podéliha Représentée par CISN Atlantique GHT Coop Logis 9
Annexe 1 : Objectifs quantitatifs et cadre financier pour le développement de l offre Année 2015 Bilan Liste des opérations financées en 2015 pour les organismes membres de l'ush (source : Nantes Métropole) ORGANISMES locatif social (PLUS, PLAI et PLUS CD) locatif abordable PLS accession abordable (agréments en PSLA et ANRU TVA 5,5%) AIGUILLON CONSTRUCTION 83 26 25 ATLANTIQUE HABITATIONS 206 22 - COOP LOGIS - - 30 CIF COOPERATIVE 67 22 177 CISN ATLANTIQUE - - 43 GAMBETTA 122 48 70 GHT - - 52 HABITAT 44 35 32 - HARMONIE HABITAT 49 17 35 ICF ATLANTIQUE 49 43 - IMMOBILIERE PODELIHA 39 17 10 LNH 169 28 - LOGI OUEST 0 0 - NANTES METROPOLE HABITAT 380 38 109 SAMO 190 112 - VILOGIA 66 10 - TOTAL 1455 415 575 10
Année 2016 Estimation des volumes identifiés par les organismes (source : Nantes Métropole, 1 er 2016) février ORGANISMES locatif social (PLUS, PLAI et PLUS CD) locatif abordable PLS accession abordable (agréments en PSLA et ANRU TVA 5,5%) AIGUILLON CONSTRUCTION 160 48 55 ATLANTIQUE HABITATIONS 304 79 COOP LOGIS 23 CIF COOPERATIVE 22 33 252 CISN ATLANTIQUE 65 GAMBETTA 138 43 37 GHT 210 HABITAT 44 54 0 HARMONIE HABITAT 72 30 25 ICF ATLANTIQUE 0 0 IMMOBILIERE PODELIHA 32 151 15 LNH 351 106 LOGI OUEST 28 0 NANTES METROPOLE HABITAT 198 15 11 SAMO 313 198 83 VILOGIA 61 34 TOTAL 1733 737 625 A titre indicatif, la vente de patrimoine au sein de la Métropole devrait se situer dans une fourchette de 220 logements. 11
Année 2017 Estimation des volumes en capacité d'être produits par les organismes sur la base des financements 2016 (source : organismes via USH) ORGANISMES locatif social (PLUS, PLAI et PLUS CD) logementsen locatif abordable PLS accession abordable (agréments en PSLA et ANRU TVA 5,5%) AIGUILLON CONSTRUCTION 170 40 100 ATLANTIQUE HABITATIONS 320 30 0 COOP LOGIS - - 150 CIF COOPERATIVE 80 20 300 CISN ATLANTIQUE 0 0 150 GAMBETTA 70 30 33 GHT 0 0 200 HABITAT 44 126 0 05 HARMONIE HABITAT 300 100 78 ICF ATLANTIQUE 0 0 0 IMMOBILIERE PODELIHA 200 80 40 LNH 300 50 0 LOGI OUEST 0 0 0 NANTES METROPOLE HABITAT 253 8 72 SAMO 250 60 30 VILOGIA 110 20 60 TOTAL 2179 438 1218 A titre indicatif, la vente de patrimoine au sein de la Métropole devrait se situer dans une fourchette de 220 logements. 12
Annexe 2 : Consultations à venir sur des fonciers publics (novembre 2015) Année du PC 2017 2018 Nombre d'îlots ou de logements Nombre d'îlots ou de terrains logements terrains Diffus ville 20 1 BOUGUENAIS (Total) 20 1 0 0 ZAC Fleuriaye 2 15 1 ZAC le Verger 41 1 ZAC Moulin Boisseau 44 1 CARQUEFOU (Total) 15 1 85 2 Diffus NM 40 1 ZAC Les Perrières 33 1 24 1 LA CHAPELLE-SUR-ERDRE (Total) 33 1 64 2 ZAC OCV 98 3 59 2 ZAC La Métairie 73 1 COUERON (Total) 171 4 59 2 Diffus ville 8 1 Indre (Total) 0 0 8 1 Diffus NM 12 1 ZAC Centre Bourg 13 1 16 1 MAUVES-SUR-LOIRE (Total) 25 2 16 1 Diffus ville 18 2 ZAC Gaudinière 12 1 LA MONTAGNE (Total) 30 3 0 0 Diffus NM 85 1 18 1 Diffus Ville 25 3 Diffus Etat 83 1 ZAC Erdre Porterie 75 1 ZAC Ile de Nantes 100 x ZAC des Iles 30 1 ZAC Champ de Manoeuvre 25 1 ZAC Doulon Gohards 50 1 ZAC «Caserne Mellinet» 80 1 NANTES (Total) 268 6 303 5 ZAC Vallon des Garettes 50 2 ORVAULT (Total) 50 2 0 0 Diffus ville 19 2 LE PELLERIN (Total) 19 2 0 0 ZAC Jaguère 55 2 61 1 ZAC Les Isles 78 2 REZE (Total) 55 2 139 3 Bagatelle foncier Ville 44 1 ZAC de la Baule 85 4 SAINT-HERBLAIN (Total) 85 4 44 1 ZAC des Vignes 24 1 17 1 LES SORINIERES (Total) 24 1 17 1 TOTAL 795 29 735 18 et + 13