DOSSIER DE PRESSE Point presse de rentrée Conjoncture Jeudi 12 septembre 2013 Contact presse Isabelle Muller 06 73 79 49 34 1
Sommaire Une tendance baissière continue depuis 2006 qui se confirme et un enlisement de la primo accession très inquiétants L accession en maison : un stabilisateur économique et social grâce à des prix très maîtrisés sur une longue période Quelques propositions pour une relance du secteur en s appuyant sur l observation du réel 2
I- La tendance 1- La baisse des ventes se poursuit Evolution des ventes de maisons individuelles 12 derniers mois / 12 mois précédents = -16% Juillet 2013/juillet 2012-9% Juillet 2013/juin 2013-6% 126 600 maisons vendues en 2012 projection 2013 106 000 Depuis 2010, la jeune primo accession de moins de 40 ans qui représentait 50% du marché est tombée à 33% accusant une chute de 41%! Cette chute se traduit par l exclusion de l accession de près de 40 000 jeunes ménages primo accédants depuis 2010. (Source : base Sitadel des permis de construire du Ministère du logement et enquête ménages IPSOS/Caron Markéting). 3
2- Ventes 7 mois 2013 /7 mois 2012 (en nombre de ventes mensuelles) 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 Janvier Février Mars Avril Mai Juin Juillet 2012 2013 MARKEMETRON / CONJONCTURE DES VENTES de Janvier à Juillet 2013 12 mois glissants Mois/Mois identique de l année précédente Evolution comparée au Mois précédent de la même année Année 2012-16% Sans objet Sans objet Janvier 2013-18% -38% -50% Février 2013-18,5% -26% +44% Mars 2013-19% -21% +28% Avril 2013-17% -4% +6% Mai 2013-16% -13% -9% Juin 2013-15% -7% +17% Juillet 2013-16% -9% -6% 4
Le tableau et la courbe ci-dessus montrent bien l enlisement dans lequel se débat la production de maisons en secteur diffus (en rappelant que le secteur groupé subit le même sort avec une baisse de 13% des ouvertures de chantier selon le dernier bulletin n 442 d août 2013 du ministère du logement). Il apparait clairement qu après une année 2012 en baisse de 16% qui était la sixième année consécutive de baisse depuis 2006- l année phare de production de la décennie 2000 - les sept premiers mois de l année 2013 confirment cet enlisement négatif puisqu à juillet 2013 on retrouve ce chiffre de -16% pour les douze derniers mois. Lorsqu on compare d une année sur l autre les mois identiques, les sept premiers mois de l année 2013 sont tous négatifs au regard des sept premiers mois d une année 2012 déjà fortement baissière. L évolution sur la même année du mois en cours avec le mois précédent montre une évolution erratique avec de petites inflexions positives qu on pourrait qualifier de corrections mécaniques puisqu elles suivent des mois très négatifs (à titre d illustration février a enregistré une hausse de 44% au regard d un mois de janvier qui était à moins 50%!) Tout cela témoigne d un enlisement négatif qui semble laisser insensibles les pouvoirs publics : à ce jour aucune mesure qui permette d inverser la tendance n a été annoncée et encore moins mise en place. 5
3- Comparaison ventes mensuelles 2006-2008-2010-7 mois 2013 25000 20000 15000 10000 5000 0 J F M A M J J A S O N D 2008 2006 2010 2013 Ces courbes montrent à l envie que le secteur de la construction subit depuis 2006 une baisse continue qui a été tempérée en 2010 grâce au plan de relance, baisse amplifiée en 2012 et 2013 depuis la fin du plan de relance et la reconfiguration du PTZ 6
4- Evolutions régionales : cumul 12 mois / cumul 12 mois précédents 7
II- L accession en maison : un stabilisateur social et économique, grâce des prix de production très maîtrisés et inférieurs à toutes les autres formes d accession *Surface SHAB, prix de vente TTC et PRIX au M² sur les 10 dernières années : ANNEE Moyenne SHAB Moyenne PRIX TTC PRIX / M² 2012 118 144100 1221 * 2011 115 134500 1170 2010 115 130800 1137 2009 112 127300 1137 2008 116 131900 1137 2007 118 135100 1145 2006 118 126000 1068 2005 106 120400 1136 2004 107 115500 1079 2003 107 115000 1075 Soit une évolution moyenne annuelle de + 1,4% Alors que le discours ambiant pointe globalement un immobilier aux coûts trop élevés, ces chiffres montrent très clairement que la maison est un produit peu inflationniste et reste la forme d habitat la plus adaptée aux familles et aux revenus modestes. On notera toutefois qu à partir de 2012 et plus fortement en 2013 les prix ont dû enregistrer les surcoûts de la RT 2012 (entre +8 et +15%) que les constructeurs ont été contraints de compenser pour partie en diminuant les surfaces pour préserver la solvabilité des accédants. Source : recensement annuel des constructeurs travaillant dans le cadre du contrat de construction (loi de 1990) par Caron Marketing. Les données de surfaces et prix renseignés correspondent à 1 530 constructeurs qui représentent 86% du marché constructeurs France. 8
III- Quelques propositions pour relancer le secteur en s appuyant sur l observation du réel 1- La nécessité de s appuyer sur un levier de production fort en volume et en réactivité La construction de maisons (diffus et groupé) représente depuis bientôt 40 ans plus de la moitié de l ensemble des logements construits chaque année et des surfaces créées. Pour mémoire, en 2012, la maison en diffus a représenté 53% des surfaces construites contre 14% en maisons groupées et 33% en collectif (source : SOeS Ministère logement) Toute aide ciblée sur ce secteur est transformée en moins d un an en un ouvrage construit avec tout le bénéfice induit pour le développement de l offre, la création d emplois et les retours fiscaux pour l Etat (TVA notamment). Pour preuve le redressement spectaculaire et très rapide de la production de maisons lors du dernier plan de relance de 2009. Un enseignement : dès qu on touche à la primo accession sociale en enlevant les instruments de solvabilisation, il y a un effet volume négatif immédiat sur le nombre de logements construits, phénomène constaté aujourd hui. 2- Un instrument existe : le PTZ. Il faut lui redonner ses vertus originelles et sortir de la vision malthusienne du zonage Il est indispensable de remonter les quotités de prêts qui ont été dégradées notamment au regard de l augmentation des coûts de la mise en œuvre de la RT 2012. L Union des Maisons Françaises a toujours prôné la nécessité de développer les performances énergétiques à condition que les aides permettent de transformer efficacement cette ambition auprès des ménages notamment modestes. Le profil de remboursement des PTZ doit être amélioré avec des différés d amortissement au-delà des tranches 1 et 2 de revenus actuels. A titre d illustration un couple avec 2 enfants en zone C dont le revenu fiscal de référence est supérieur à 26 000 euros n a droit à aucun différé d amortissement et dès qu il est au dessus de 23 000 euros, il ne peut plus bénéficier du seul différé efficace qui est de 14 ans avec une durée totale de remboursement de 25 ans. Il conviendrait de remonter le bénéfice du différé de 14 ans jusqu à la tranche 4 soit 30 000 euros au lieu des 23 000 actuels pour un couple avec 2 enfants. 9
Sur le zonage Au vu de la grave crise de production que connait le pays, il faut aider réellement la construction et non laisser les aides être captées par la rente foncière. Il faut donc aider dans les zones où le prix du foncier n est pas trop élevé et sortir du dogme «aider où les prix sont élevés» qui ne concerne que les territoires où les ménages modestes ne vivent pas et dans lesquels l effet de levier des aides est très faible voire d aubaine et de plus très long à être transformé en production. En un mot cela coûte cher à l Etat sans efficacité. Au titre du réel, il convient de rappeler qu au dernier recensement 1999/2006 la zone C a accueilli 1,5 million d habitants supplémentaires contre 618 000 en zone A et 504 000 en zone B1. Les pôles urbains qui représentent en stock 60% de la population métropolitaine n en n ont accueillie que 30% en flux entre 2006 et 2009. Ces flux de population montrent bien que la question de l accès au logement se pose sur tous les territoires et notamment en zones B2 et C au regard des revenus des ménages : 56,4% de la population active de la zone C est composée d ouvriers et d employés (54,2% pour la zone B2). Il est démontré que l effet déclencheur des aides diminue au fur et à mesure que les prix s élèvent (cf. art. Bernard Vorms directeur général de l ANIL dans Métropolitiques février 2012) en rappelant que les coûts de construction croissent avec la densité (cf. JC Castel CERTU Colloque ADEF 14.10.2005). Tout arbitrage qui conduit à concentrer l aide publique sur les zones tendues en privilégiant la densité aboutit à ce paradoxe d aides qui doivent être plus fortes et qui sont condamnées à être peu efficaces. Indépendamment de tout zonage géographique, le calibrage des aides doit se faire en fonction des revenus et des tailles de logement, observation étant faite que les zones denses des villes concentrent des logements de plus petites tailles qui ne correspondent pas aux besoins des familles. Et l accession en maison neuve en secteur diffus apparait comme le mode opératoire le plus performant de cette dernière décennie au regard des contraintes de prix ayant pesé sur les ménages (cf. tableau II p.6 ci-dessus). Or celle-ci se fait très largement en zones C et B2 qui couvrent 94% des communes et 61% de la population métropolitaine. Plutôt qu un zonage sur l ensemble du territoire, peu opérant et avec de nombreux effets pervers, il convient très certainement d imaginer un traitement très spécifique et adapté pour les seules zones urbaines de très forte tensions, traitement qui ne peut se faire aux dépens des autres territoires qui ont leurs besoins propres. 10
Conclusion Christian Louis-Victor propose une relance de l accession sociale à la propriété. Afin de débloquer le parcours résidentiel, il est urgent d avoir une autre approche de la répartition des aides dans les territoires régionaux, sans ségrégation, ce qui n est pas le cas aujourd hui. Il est urgent de redonner au PTZ l efficacité qu il a perdue pour assurer la solvabilité des accédants modestes et stopper l hémorragie qui affecte sa production L UMF tient aussi à rappeler que la politique de relance de la construction la plus efficace consiste à actionner le levier accession en maison qui depuis 1975 représente plus de 50 % des mises en chantier et des surfaces construites. Sources - Caron Marketing, Markemétron 2013 - Chiffres du Ministère, 2013 11
Pour information Rappel Quelques données indispensables sur la maison réalisée par un constructeur Le prix moyen constructeur, tous segments confondus est de 144 000 euros TTC hors foncier pour une surface habitable de 118 m2 soit environ 1220 euros /m2 Le coût moyen du terrain en maison est de 91 300 euros en zone urbaine et 56 000 euros en zone rurale. 65% des accédants en maison neuve ont des revenus nets mensuels compris dans une fourchette allant de 1600 et 3700 euros. Si l on détaille, 21% des accédants ont des revenus entre 1600 et 2300 euros et 44% entre 2300 et3700 euros. 43% des accédants sont des ménages dont l âge du chef de famille est compris entre 30 et 49 ans Sources UMF et Caron Marketing 12