Habiter les Laurentides L HABITATION ET LE LOGEMENT SOCIAL Un portrait et des constats
D ans le cadre de l Entente spécifique sur le développement social, la Conférence régionale des élus des Laurentides a mandaté une firme de consultants pour élaborer un portrait du logement, de l habitation et du logement social dans la région des Laurentides et dans chacune des MRC. L étude a permis de tracer un portrait de la situation actuelle de l habitation et du logement social dans les Laurentides, d analyser les facteurs démographiques, économiques et sociaux déterminants dans la région et de mettre en valeur des constats majeurs. Cette analyse repose principalement sur les données extraites du recensement de 2001 et 2006 de Statistique Canada, de l Institut de la statistique du Québec et de la Société d habitation du Québec. En outre, La CRÉ Laurentides a mené une enquête auprès de gestionnaires de logements sociaux de la région ainsi que des consultations auprès des principaux intervenants en matière de logements sociaux dans chacune des MRC. Actuellement, le groupe des jeunes de 0 à 24 ans se retrouve à la baisse alors que le nombre de personnes de 65 ans et plus est en hausse. Cette situation devrait même s accentuer d ici 2026, où les statistiques indiquent qu il pourrait y avoir 2 300 jeunes de moins et 77 200 personnes âgées de plus, dont 32 000 dans le groupe des plus de 75 ans. Parmi ces personnes, plusieurs risquent de se retrouver dans le groupe dont les revenus seront inférieurs à la moyenne régionale. Une migration importante de ces personnes âgées vers les centres urbains est donc à prévoir. Des airs de familles Une explosion démographique et une croissance à géométrie variable Les caractéristiques particulières des familles et des ménages composés d une personne seule ou de couples avec ou sans enfants, sont des facteurs importants qui influencent la demande de logements sociaux dans notre région. Les familles et les ménages vivant dans la région des Laurentides sont en position avantageuse par rapport à l ensemble du Québec. Entre 1981 et 2006, alors que la population du Québec augmentait de 17,2 %, l augmentation de la population dans les Laurentides explosait pour atteindre un imposant 66% 66 % 1981 à 2006 LES LAURENTIDES Les MRC de La Rivière-du-Nord, de Deux-Montagnes et des Laurentides ont vu une augmentation semblable à celle de la moyenne régionale (66 %), alors que les MRC d Antoine-Labelle et d Argenteuil ont connu un accroissement avoisinant les 13%. Le poids relatif des aînés en augmentation 17,2% PROVINCE DU QUÉBEC Pour leur part, les MRC de Mirabel, de Thérèse-De Blainville et des Pays-d en-haut ont vu leur population croître bien au-delà de cette moyenne, dépassant même les 90%. Nous y trouvons moins de familles monoparentales et de ménages formés d une personne seule qu ailleurs au Québec. Cette réalité est plus présente dans les MRC de Deux-Montagnes, de La Rivière-du-Nord, de Mirabel et de Thérèse-de-Blainville, alors que les MRC d Antoine-Labelle, d Argenteuil et des Paysd en-haut suivent la même tendance, mais de façon plus modérée. Le nombre de familles monoparentales et de ménages formés d une personne seule augmentera ici plus rapidement que dans l ensemble du Québec et ces personnes sont davantage à la recherche de logements abordables. Le logement dans le budget Les revenus des familles sont particulièrement déterminants sur la demande de logements sociaux. On constate à cet égard que la région est encore favorisée, puisque le revenu des ménages et des familles monoparentales est globalement plus élevé que la moyenne québécoise. Les revenus ont également augmenté de manière plus importante ici que dans l ensemble du Québec. Par contre, nous notons une disparité importante des revenus de la population entre les MRC. Ainsi, la population des MRC de DeuxMontagnes, de Mirabel et de Thérèse-de-Blainville dispose d un revenu élevé par rapport à celle des MRC des Pays-d en-haut et de La Rivière-du-Nord. Dans les MRC d Argenteuil, d AntoineLabelle et des Laurentides, les revenus sont encore moins élevés.
Une économie active et une population dynamique Locataires ou propriétaires? L activité économique de la région des Laurentides se démarque comme l une des plus dynamiques du Québec, avec des taux d emplois et d activité supérieurs à la moyenne québécoise et un taux de chômage inférieur. Toutefois, lorsqu on isole les Les caractéristiques de l habitation dans les Laurentides sont significatives. L étude les présente en fonction du type de différentes caractéristiques socio-économiques, il apparaît que la population régionale de chacune des MRC vit son quotidien avec de grandes disparités et connaît une problématique du logement tout aussi variable. Paradoxe coûts et revenus La zone sud de la région des Laurentides composée des MRC de Mirabel, de Thérèse-de-Blainville, de La Rivière-du-Nord et de Deux-Montagnes présente un taux d emploi supérieur à sa voisine du nord. Ces MRC ont également un niveau de dépendance économique plus faible face à l État; ce qui leur donne un indice de fragilité moindre. Cette apparence favorable est trompeuse dans le cas du logement, puisque l impact du coût du logement sur les revenus de la population y est plus élevé. De plus, l analyse des facteurs démographiques, économiques et sociaux situe les MRC d Antoine-Labelle et d Argenteuil en position de plus grande fragilité avec un faible taux d emploi et une dépendance accrue aux transferts gouvernementaux. En contre-partie, la pression du coût du logement y est moindre, étant donné qu il est moins coûteux de s y loger. C est une situation paradoxale : plus la MRC a un indice de fragilité faible, plus la proportion du coût du logement par rapport aux revenus est importante. Pour sa part, la MRC des Pays-d en-haut domine le classement en ce qui concerne la proportion de personnes de 65 ans et plus et de ménages formés d une personne seule. En jouxtant cette information à celle du coût du logement locatif qui est le plus élevé de la région, nous observons le plus faible des ratios de logements sociaux par tranche de 1 000 habitants pour cette MRC. logement, de la proportion de propriétaires par rapport aux locataires, de l année de construction et du coût d habitation. Dans la région, la structure du logement est dominée par la maison individuelle : il y a peu de duplex et encore moins de logements à étages. Le taux de propriété est supérieur à 72 %, sauf dans la MRC de La Rivière-du-Nord, où il n est que de 65 %. A cet égard, le logement en immeuble de plus ou moins 5 étages ou en duplex ne représente que 25 % du parc de logements et on le retrouve surtout dans les MRC fortement urbanisées du sud et du centre de la région. Un marché immobilier actif Le nombre de logements loués a augmenté dans une moitié des MRC et diminué dans l autre moitié. L effervescence du marché immobilier des dernières années a entraîné une augmentation spectaculaire de la valeur des propriétés entre 2001 et 2006. La palme du coût médian le plus élevé revient à la MRC des Paysd en-haut, avec une valeur moyenne des logements en propriété de 232 000 $, en hausse de 75 % depuis 2001. Dans un marché immobilier en forte appréciation, les habitations des Laurentides sont plutôt récentes. 42 % des résidences de la région ont été construites au cours des 25 dernières années. Quant au coût mensuel de ces logements en propriété, il est beaucoup plus élevé dans les MRC urbanisées de Deux-Montagnes, de La Rivière-du-Nord, de Mirabel et de Thérèse-De Blainville. Cependant, la qualité du logement pourrait être moindre dans les MRC plus rurales d Antoine-Labelle, d Argenteuil, des Laurentides et des Pays-d en-haut, car la proportion de logements ayant besoin de réparations majeures y est plus importante. De plus, cette analyse des caractéristiques de l habitation et du logement nous montre que les zones de pression sur le logement social ne se retrouvent pas nécessairement dans les MRC les plus démunies.
Un logement trop dispendieux? Se loger adéquatement et facilement Cette analyse éclaire notre compréhension du phénomène du logement social, particulièrement en ce qui concerne les familles monoparentales et les ménages formés d une personne seule. Dans les MRC plus rurales d Antoine-Labelle, d Argenteuil et des Laurentides, les familles monoparentales propriétaires de leur maison subissent une pression financière moins importante que celles qui vivent en milieu urbanisé. C est possiblement en raison de la valeur moins élevée des maisons et d un paiement mensuel moindre pour se loger. Une relation semblable existe pour les ménages formés d une personne seule. Dans les Laurentides, il y a au total 50 établissements qui offrent des logements sociaux subventionnés, dont 35 offices municipaux d habitation, 3 coopératives et 12 organismes à but non lucratif. En matière de logement locatif, la pression financière semble moins discriminante pour les familles monoparentales dans les Laurentides. Nous avons cependant deux extrêmes : dans la MRC d Antoine-Labelle, le coût mensuel des logements locatifs est le plus bas des Laurentides, alors que dans la MRC des Paysd en-haut, le coût du logement locatif est l un des plus élevés de la région. Pour les ménages formés d une personne seule, il semble toutefois plus facile de trouver un logement abordable en milieu urbanisé. Les MRC qui comptent le plus d établissements sont les MRC d Antoine-Labelle, de La Rivière-du-Nord, de Thérèse-De Blainville, de Deux-Montagnes et des Laurentides. Les MRC d Argenteuil, des Pays-d en-haut et de Mirabel ont une proportion moins grande de logements subventionnés. Le nombre de ce types de logements totalise 2 866 dont 39 % pour les familles, 53 % pour les personnes âgées et 8 % pour les personnes vivant seules. Selon la répartition des logements sociaux par territoire, il semble que la MRC d Argenteuil soit la mieux desservie. Elle est suivie par les MRC de La Rivière-du-Nord, de Deux-Montagnes, d Antoine-Labelle, de Thérèse-De Blainville, de Mirabel et, enfin, de celle des Pays-d en-haut. À ce parc locatif s ajoutent des programmes d allocation ou de subvention au logement. Il y a le programme de supplément au loyer et le programme d habitation à loyer modique dont les MRC de Thérèse-de-Blainville et de Deux-Montagnes bénéficient davantage que les autres. Pour leur part, le programme de logement abordable et le programme Accèslogis sont répartis plus équitablement entre toutes les MRC des Laurentides. Un logement sur ma liste $ Au 31 décembre 2008, on constate que l offre de logements sociaux ne correspond pas aux demandes dans des proportions importantes où, pour 10 logements sociaux existants, il y a 6 personnes sur liste d attente. Dans les Laurentides, la pression se manifeste différemment selon la MRC. Les données fournies par les gestionnaires nous indiquent que c est dans la MRC de Deux-Montagnes que la pression se fait la plus forte, où il y a 10 personnes en attente par tranche de 10 logements, alors qu on en dénombre 6 dans la MRC des Laurentides, 4 dans la MRC de Thérèse-De Blainville, 3 dans les MRC d Antoine-Labelle et des Pays-d en-haut et 1 dans la MRC d Argenteuil. Dans le cas des MRC de La Rivière-du-Nord et de Mirabel, les données sont trop fragmentaires pour pouvoir faire une évaluation. Selon le résultat de l enquête et les commentaires formulés lors des consultations dans les huit MRC, l offre en matière de logements sociaux dans les Laurentides n est pas très élevée. On considère que la couverture du marché est faible et que les listes d attente sont malheureusement importantes.
Créer une offre à la mesure de la demande Ce portrait de l habitation dans les Laurentides permet de conclure que l offre de logements sociaux n est pas en adéquation avec la À ce sujet, on peut classer les MRC de la façon suivante : demande actuelle et les perspectives semblent inchangées dans un avenir rapproché. Niveau extrêmement faible : Niveau très faible : Niveau faible : Niveau moyennement faible : MRC des Pays-d en-haut MRC des Laurentides et MRC de Mirabel MRC de La Rivière-du-Nord et MRC d Argenteuil MRC d Antoine-Labelle, de Deux-Montagnes et de Thérèse-De Blainville Des logements pour des clientèles ciblées En ce qui concerne les familles monoparentales à faible revenu, la couverture varie de 3 % (Pays-d en-haut) à 47 % (Argenteuil). En ce qui concerne les personnes hors familles à faible revenu, la couverture varie de 5,7 % (Pays-d en-haut) à 14,8 % (Deux- Montagnes). La recherche révèle que les taux de couverture de 2006 sont extrêmement faibles, de 1 % à 3,5 %. Si rien n est fait pour améliorer l offre, la situation ne fera que se dégrader à l horizon de 2026, en raison du vieillissement de la population. On ne peut prétendre que toutes les personnes âgées de 65 ans et plus auront besoin de logements sociaux ou de logements abordables. Mais on peut prétendre qu une partie d entre elles sont et seront des clientèles potentielles, particulièrement les personnes à faible revenu et celles qui consacrent plus de 30 % de leur revenu au logement. De façon générale, on constate que l offre actuelle ne couvre qu une faible partie des marchés ciblés potentiels. Sources : Recensements 2001 et 2006, Statistique Canada. Instituts de la statistique du Québec (ISQ). Société d habitation du Québec (SHQ). Une belle collaboration de :