RÉPUBLIQUE FRANÇAISE DÉPARTEMENT DES YVELINES Direction Générale des Services du Département Direction du Développement Sous-direction du Développement Territorial - Habitat 2010-CG-6-2758 Affaire suivie par : B Blaise Poste: RAPPORT AU CONSEIL GENERAL Séance du vendredi 9 juillet 2010 CONTRATS DE DÉVELOPPEMENT DE L'OFFRE RÉSIDENTIELLE (CDOR) EVALUATION ET ADOPTION DES CONTRATS DES COMMUNES D'EMANCÉ ET DE NEAUPHLE-LE-CHÂTEAU Politique sectorielle Secteur d intervention Programme Aménagement et Environnement Logement Contrat de développement de l offre résidentielle Données financières AP 2010 CP 2010 Montant actualisé 20 000 000 2 003 700 Montant déjà engagé 0 0 Montant disponible 20 000 000 2 003 700 Montant réservé pour ce rapport 1 170 000 234 000 Répartition prévisionnelle par année Répartition de l AP du présent rapport Montant pluriannuel 2010 2011 2012 2013 2014 1 170 000 234 000 - - 628 000 308 000 Le contrat de développement de l offre résidentielle (CDOR) est un dispositif exceptionnel du Conseil Général des Yvelines en faveur des collectivités territoriales (communes et intercommunalités dotées d un Programme Local de l Habitat Intercommunal - PLHI) concernant la période 2006-2013. Il constitue avec l Etablissement Public Foncier des Yvelines (EPFY), ayant bénéficié d un aide financière exceptionnelle du Département à sa création, un des principaux leviers d action en faveur de la relance de la construction de logements. Le dispositif vise la mise en œuvre des orientations d aménagement du schéma départemental pour un développement équilibré des Yvelines (SDADEY), en favorisant le développement de l offre résidentielle sur les pôles urbains structurants notamment dans les territoires des Opérations d Intérêt National (OIN) Seine-Aval et Paris-Saclay, ayant vocation à porter un développement d envergure régionale, afin de renforcer leur attractivité notamment en matière économique. En effet, le SDADEY a été fondé sur un diagnostic ayant mis en évidence sur la période 1990-1999 une croissance démographique négative sur les pôles les mieux dotés en équipements, tendance qui se confirme sur la période
2000-2006, et en parallèle un renforcement du mitage des espaces naturels dans les territoires à dominante rurale soumis à la pression de l urbanisation. De surcroît le rythme moyen de construction dans les Yvelines de 3 700 logements entre 2000 et 2004 présentait une baisse significative par rapport à la période 1990-1999 qui en comptait près de 5 500 logements, et augurait de difficultés croissantes pour les ménages à se loger, notamment les plus modestes d entre eux, dans un contexte de renchérissement significatif des coûts fonciers, rendant très difficile l accession sociale à la propriété. Ce niveau de construction, se caractérisant notamment par une baisse de la production en logement collectif (47% entre 1999 et 2004 contre 61% entre 1990 et 1998), était inférieur au point mort, estimé pour les Yvelines entre 4 100 et 4 500 logements 1, soit le niveau de construction neuve nécessaire au maintien de la population. Enfin, les 20,5% de logements locatifs sociaux au recensement de 1999 constituant le parc des Yvelines, se trouvaient en grande partie concentrés sur un nombre de quartiers limités sur les territoires de la Seine Aval et de Saint-Quentinen-Yvelines engendrant des phénomènes de marginalisation de ces quartiers, et d aggravation des difficultés sociales auxquelles sont confrontées leurs populations. Cette situation justifiait de promouvoir un développement plus équilibré de l offre en renforçant l offre à caractère social (locatif et accession sociale) sur la plupart des communes, notamment celles relevant de la loi SRU, mais aussi en développant l offre de logements libres dans les communes comprenant une forte concentration d habitat social. Les dispositions régissant les CDOR ont été adoptées par l Assemblée départementale le 24 février 2006 dans le cadre du rapport approuvant la politique départementale en faveur du logement, avec pour objectif la production annuelle d un minimum de 6 000 logements à l échelle du Département et la contractualisation avec chaque collectivité d une part significative de logements répondant au besoin d offre du territoire concerné. L aide financière accordée par le Département est calculée sur la part effective de logements produits au-dessus de la moyenne 2000-2004 de la commune, l objectif étant de soutenir une production supplémentaire et non celle qui bénéficie déjà des conditions favorables de sortie. Le règlement régissant le CDOR a été modifié à trois reprises : en octobre 2006 pour accompagner spécifiquement les communes rurales dans leur effort de production de logements à caractère social ; en octobre 2008 pour permettre aux communes de bénéficier d une année supplémentaire de contractualisation ; et enfin en mars 2010, d une part pour permettre aux communes qui ne pourraient atteindre leurs objectifs, même avec une année supplémentaire, de bénéficier de prorogations si besoin jusqu en 2013 et d autre part pour ajuster le montant de l aide forfaitaire à 5 000 par logement afin de poursuivre cette politique essentielle au territoire des Yvelines tout en l adaptant pour tenir compte que la plupart des communes concernées se sont désormais lancées dans de nouveaux programmes de construction. Le présent rapport présente un bilan de la mise en œuvre des CDOR ainsi que la présentation de deux nouveaux contrats, Emancé et Jouars-Pontchartrain. PARTIE 1 : EVALUATION DES CDOR 1. Une programmation de 27 000 logements pour les 68 CDOR signés entre 2006 et 2009, qui pourrait être portée à 40 000 logements d ici fin 2011, principalement localisée dans les territoires à enjeux Le volume global de contractualisation engagé à ce jour pour les 68 CDOR signés entre 2006 et 2009 porte sur une programmation de 27 000 logements dont la réalisation est envisagée jusqu au terme de 2013. Avec 30 nouveaux contrats qui pourraient être signés en 2010 et 2011 2, représentant une estimation de 13 000 nouveaux logements contractualisés, cumulés à la programmation actuelle de 27 000 logements, c est un volume total de 40 000 logements commencés, soit un équivalent annuel de 5 000 logements pendant les huit années de la période 2006-2013. Les 68 CDOR signés représentent un engagement de 190 millions d euros qui pourrait être portée à 210 millions d euros avec la signature de 30 nouveaux contrats, soit 100 CDOR contractualisés au total sur la période 2006-2013. Les 27 000 logements programmés dans les 68 CDOR signés se concentrent essentiellement sur le territoire des deux OIN avec 19 474 logements, soit 72% de la programmation totale avec une forte implication des intercommunalités ayant développé une stratégie en matière d habitat à l échelle de leur agglomération s exprimant dans le cadre légal d un 1 Selon la méthodologie employée 2 2011 constitue la dernière année de la contractualisation possible pour bénéficier d un CDOR, la politique exceptionnelle s achevant en 2013 avec des contrats ayant une durée minimale de 3 ans
Programme Local de l Habitat Intercommunal (PLHI). Ainsi, 4 CDOR communautaires ont été signés représentant 12 356 logements programmés, soit 46% des 27 000 logements programmés. 2. Un nombre de logements commencés entre 2006 et 2009 et des perspectives d engagement d ici 2013 qui permettraient d atteindre un rythme de 6 000 logements par an Sur les 68 CDOR signés représentant une programmation de 27 000 logements, on recense 12 770 logements déjà commencés entre le 1 er janvier 2006 et le 31 décembre 2009, soit un taux de logements commencés de 47%, ce qui montre que la politique des CDOR s est déjà largement concrétisée. A l échelle du département, le nombre moyen estimé 3 de logements commencés est de 5 630 logements par an sur la période 2006-2009 contre 3 732 entre 2000 et 2004. Ainsi, avec l engagement du dispositif des CDOR, le nombre de logements commencés dans les Yvelines entre 2006 et 2009 a augmenté de 50% par rapport à 2000-2004. Compte tenu des prévisions d engagements des communes ayant signé un CDOR et des nouveaux projets, le rythme annuel moyen de construction estimé tendrait à se poursuivre sur la période 2010-2013, même si l année 2010 pourrait connaître une baisse du nombre de permis de construire autorisés liée aux répercussions de la crise, notamment sur les transactions de terrains. En effet, la crise immobilière de la fin de l année 2008 a, jusqu à maintenant, eu un moindre impact que sur d autres territoires, le dispositif des CDOR ayant encouragé les collectivités à rechercher les moyens avec les promoteurs et les bailleurs de réaliser les opérations programmées : développement de la vente en VEFA aux bailleurs sociaux, attractivité du dispositif Scellier qui permet un investissement locatif défiscalisé, implication des collectivités s engageant, avec les subventions du CDOR, à mettre en œuvre le Pass Foncier par un système de subventionnement direct aux ménages primo-accédants, etc. Moyenne annuelle 2000-2004 Moyenne annuelle 2006-2009 estimée Moyenne annuelle 2006-2013 projetée Yvelines 3 732 logements 1 5 630 logements 2 6 000 logements 2 Sources : 1 Sitadel 2 CG78 3. La programmation sociale des CDOR signés entre 2006 et 2009 permet d opérer un rééquilibrage de la localisation de l offre Sur les 27 000 logements programmés au titre des CDOR durant la période 2006-2013, 7604 sont des logements locatifs sociaux représentant 28% de la programmation, et 2 128 des logements en accession sociale représentant 8% de la programmation. Au total, avec 10 300 logements, le taux de logement à caractère social est de 36%. En termes de réalisation, 3 240 logements locatifs sociaux ont déjà été commencés, soit 43% de la programmation. 55% de ces logements locatifs sociaux sont réalisés grâce à des financements PLUS assurant une réponse appropriée aux profils des ménages demandeurs d un logement locatif social, le PLS -produit plus intermédiaire- étant limité à 31%. Le logement locatif en insertion (PLAI) représentant 14% de la production de logements sociaux. Concernant l accession sociale, 642 logements ont été commencés sur 2 128 logements programmés, soit un taux de réalisation de 30%. Ce taux plus faible de réalisation, comparé à celui du logement locatif social, s explique par la nature de ces opérations, se révélant plus complexes à mettre en œuvre pour les collectivités, notamment parce qu elles nécessitent la définition d une politique locale en la matière : problématique foncière, définition de critères d éligibilité, engagement financier de la collectivité (PASS Foncier). Le CDOR permet ainsi d accompagner les communes assujetties à l article 55 de la loi SRU qui présentent un déficit de logements sociaux et qui sont soumis à des obligations triennales de production de logements locatifs sociaux fixées par l Etat. Sur 50 communes concernées, la moitié a déjà signé un CDOR proposant en moyenne 39% de logements locatifs sociaux représentant près de 4 000 logements. 1 500 logements locatifs sociaux programmés dans ces communes ont déjà commencés, soit un tiers de la programmation. 3 Le système de collecte des données concernant la construction, dénommé Sitadel, ayant été modifié et sa mise en œuvre ayant suscité de nombreuses erreurs, les services du Département ont procédé à des estimations.
Dans les territoires développant des programmes de rénovation urbaine des quartiers d habitat social, le CDOR favorise l émergence d une offre diversifiée de logements, notamment en se fixant comme objectif la réalisation d un nombre minimum de logements libres, tout en permettant le renouvellement de l offre de logement en locatif social grâce aux opérations de démolition reconstruction. 4. Des opérations d initiative publique impulsées par les OIN notamment en Seine Aval et facilitées par les outils fonciers et d aménagement du Département La répartition de l estimation des 5 630 logements commencés par an sur la période 2006-2009 se fait davantage en cohérence avec les orientations du SDADEY, qui prévoit de relancer la construction dans les territoires à enjeux, et notamment sur les pôles structurants, en la contenant dans les territoires à dominante rurale, susceptibles d être soumis au mitage de leurs espaces naturels, par concentration de la construction neuve au sein des pôles d appui. On observe un triplement du rythme de construction dans les pôles structurants du territoire de l OIN Seine-Aval entre les périodes 2000-2004 et 2006 et 2009, et une augmentation plus mesurée dans les autres pôles structurants, compte tenu notamment de la taille de leur parc existant. Le territoire de l OIN Paris-Saclay, concerné par des CDOR de plus longue durée, se situe sur un rythme identique à celui de la période précédente, les principales réalisations en ZAC devant être réalisées en 2012-2013. L Etablissement Public Foncier des Yvelines (EPFY), créé en septembre 2006 est mobilisé à travers les conventions signées avec 26 communes et une intercommunalité ayant contractualisé un CDOR. Dans le cadre de l OIN Seine Aval, l EPAMSA joue un rôle d aménageur en prenant l initiative d opérations de ZAC qu il mène en compte propre. Il intervient de l acquisition du foncier à la réalisation d équipements publics en partenariat avec les collectivités locales, sur des opérations qui seront programmées dans les prochaines contractualisations de CDOR. Enfin, la SEM Yvelines Aménagement, créé en juillet 2009, peut s engager en réponse à des appels d offres des collectivités, dans la définition et la mise en œuvre de projets urbains d envergure, notamment en matière de renouvellement urbain, sur les territoires prioritaires en matière de développement, pour favoriser la sortie des opérations notamment sur les territoires ayant signé un CDOR. Contrats signés entre 2006 et 2009 4 CDOR intercommunaux : Communauté d agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, Communauté d agglomération Versailles Grand Parc, Communauté d agglomération Mantes en Yvelines, Communauté de communes du Pays Houdanais. 64 CDOR communaux : Achères, Andresy, Auffargis, Bois d'arcy, Bonnelles, Bonnières-sur-Seine, Buc, Buchelay, Carrières-sous-Poissy, Chatou, Conflans-Sainte-Honorine, Chanteloup-les-Vignes, Les Clayes-sous-Bois, Croissy-sur- Seine, Drocourt, Follainville-Dennemont, Fontenay-le-Fleury, Freneuse, Ecquevilly, Les-Essarts-le-Roi, Hardricourt, Houdan, Houilles, Jouars-Pontchartrain, Jouy-en-Josas, Levis Saint-Nom, Limay, Magnanville, Mantes-la-Jolie, Mantesla-Ville, Maulette, Meulan, Méré, Le Mesnil-Saint-Denis, Mézy-sur-Seine, Montesson, Les Mureaux, Nézel, Noisyle-Roi, Oinville-sur-Montcient, Plaisir, Porcheville, La-Queue-les Yvelines, Raizeux, Rocquencourt, Rosny-sur-Seine, Saint-Cyr, Saint-Germain-en-Laye, Saint-Lambert-des-Bois, Saint-Martin-la-Garenne, Saint-Rémy-les-Chevreuses, Sartrouville, Triel-sur-Seine, Trappes, Toussus-le-Noble, Vaux-sur-Seine, Le Vésinet, Vélizy-Villacoublay, Verneuil-sur- Seine, Vernouillet, Versailles, Vicq, Viroflay. Contrats clôturés au 31 décembre 2009 Auffargis, Bonnelles, Saint-Lambert-des-Bois Contrats qui ont été prorogés d une année en 2009 2 CDOR intercommunaux : Communauté d agglomération Versailles Grand Parc, Communauté d agglomération Mantes-en-Yvelines. 38 CDOR communaux : Andrésy, Bois-d'Arcy, Bonnières-sur-Seine, Buc, Buchelay, Chanteloup-les-Vignes, Chatou, Les Clayes-sous-Bois, Drocourt, Ecquevilly, Fontenay-le-Fleury, Hardricourt, Houdan, Houilles, Jouy-en-Josas, Le Mesnil-Saint-Denis, Limay, Magnanville, Mantes-la-Jolie, Mantes-la-Ville, Meulan, Mézy-sur-Seine, Montesson, Les Mureaux, Noisy-le-Roi, Raizeux, Rocquencourt, Rosny-sur-Seine, Saint-Germain-en-Laye, Sartrouville, Toussus-le- Noble, Trappes,,Triel-sur-Seine, Vaux-sur-Seine, Verneuil-sur-Seine, Vernouillet, Versailles, Viroflay.
PARTIE 2 : PROJETS DE CONTRATS Contrat de Développement de l'offre Résidentielle 2010-2012 Commune d Emancé (791 habitants en 2006) Les enjeux du développement de l offre résidentielle Présentation De la Commune Perspectives de développement territorial Caractéristiques de la population et du parc de logements Localisée en limite du département de l Eure-et-Loir, la commune d Emancé se situe au sud-ouest du pôle structurant de Rambouillet. Emancé est desservie par la RD 906 reliant Rambouillet à Epernon via Saint-Hilarion. La commune est également traversée par la RD 176 qui permet de rejoindre Rambouillet au nord-est et la commune d Epernon dans l Eure-et-Loir au nord-ouest. En termes de desserte locale, Emancé est traversée par la RD 62, axe nord sud, qui permet de se rendre à Gazeran. Une ligne de bus relie la commune d Emancé à Rambouillet (12 km) via Gazeran (5 km), en desservant notamment leurs gares respectives, situées sur la ligne Paris- Montparnasse/Chartres, permettant de rejoindre Paris en 35 minutes environ. La commune d Epernon, située à 3 km au nord-ouest du centre bourg de la commune, bénéficie également d une gare sur la ligne Paris-Montparnasse/Chartres. La superficie de la commune est de 1 199 hectares, constituée en majorité de zones naturelles dont la moitié occupée par des terres agricoles. Ainsi seuls 2 % de son territoire est bâti ou peut être bâti, formant le centre bourg d origine agricole qui s est constitué le long de la vallée de la Drouette autour de l église datant des XII e et XIV e siècles. La commune est principalement résidentielle, avec quelques activités artisanales ainsi qu une épicerie-bar qui participent à la vie du bourg. Une offre commerciale et de services plus importante est présente sur le pôle de Rambouillet et à Epernon. L urbanisation de la commune, principalement constituée dans le bourg principal, est par ailleurs organisée en hameaux : à l est, le Château de Sauvage et son parc qui abrite une réserve zoologique, au nord-est le hameau de Montlieu avec son château. La commune appartient à la Communauté de Communes des Plaines et Forêts d Yvelines (CCPFY) compétente notamment en matière d aménagement de l espace communautaire et de nouvelles technologies de l information et des communications, de développement économique, d habitat, de logement et de tourisme. La commune d Emancé est localisée dans le territoire à dominante rurale, tel que défini dans le Schéma Départemental d Aménagement pour un Développement Equilibré des Yvelines (SDADEY) approuvé par l assemblée départementale du 12 juillet 2006. Ses objectifs de production de logements s inscrivent dans une logique de développement modéré qui vise le maintien du niveau de la population et une diversification de l offre de logements. Emancé dispose d'un Plan d occupation des Sols (POS) approuvé le 16 juin 1982, qui a fait depuis l objet de plusieurs modifications, dont la dernière le 23 octobre 2007 qui vise notamment l aménagement du "Domaine de Montlieu" pour permettre la mise en œuvre d un projet de logements locatifs sociaux. Les orientations de la commune, à travers le POS, visent à conserver la structure actuelle du village et des hameaux en maîtrisant l urbanisation et en protégeant les zones naturelles et les paysages. La population d Emancé est en hausse depuis 1999, passant de 735 habitants à 791 habitants (population légale en 2006). Ce relatif dynamisme démographique depuis les années 1980, est lié à l arrivée d une population nouvelle attirée par le cadre de vie et la proximité du pôle de Rambouillet. La croissance démographique observée est effectivement liée à un solde migratoire toujours positif depuis 1982 et accentué en début de période, du fait de la construction accrue de maisons individuelles. Plus récemment, les mouvements migratoires sont principalement alimentés par l arrivée de grands ménages accédants à la propriété. Ce mouvement d accroissement de la population est aussi porté par le solde naturel qui est lui aussi positif, à un niveau cependant identique à celui de la moyenne des Yvelines (+0,8% par an).
Objectifs de développement de l offre résidentielle Le parc de logements est caractéristique d une commune rurale, composé à 97% de logements individuels. Ce parc est plutôt ancien, avec un tiers des logements construits avant 1948 et composé de grands logements (88% de logements de plus de 70m²). La proportion des propriétaires occupants est largement majoritaire, 86% des ménages contre 59% dans les Yvelines en 2006 et l offre de logements locatifs sociaux est inexistante sur le territoire communal. Le parc de logements d Emancé s est développé de façon modérée durant les dernières années avec, pendant la période de référence 2000-2004, un rythme de construction neuve de cinq logements par an, réalisés par initiative privée, sous forme de logements individuels par division parcellaire et dans le cadre d un petit lotissement de 8 pavillons. La commune d Emancé souhaite répondre aux besoins de sa population en matière d offre résidentielle et notamment permettre aux décohabitants et aux jeunes ménages de rester sur place. Elle vise ainsi à maintenir l évolution démographique précédemment observée et à répondre aux besoins des salariés présents à l échelle du territoire intercommunal. Elle souhaite aussi permettre aux personnes plus âgées de bénéficier de logements adaptés, de plus petite taille. La commune souhaite donc diversifier son offre de logements par une programmation en locatif social et de taille variées. Le programme de développement de l'offre résidentielle Le programme pluriannuel de production CDOR 2010-2012 Durée Engagements contractuels 3 ans Production totale de logements : un minimum de 80 logements à réaliser sur 3 ans Conditions d accès : un minimum de 80 logements en locatif social* Production d une offre de logements locatifs sociaux permettant de répondre Objectifs poursuivis aux besoins de la population en place et des salariés travaillant dans la région de Rambouillet, tout en garantissant l insertion du projet au sein de la commune. *Logements locatifs sociaux (PLAI, PLUS et PLS) Les objectifs de production de la commune d Emancé s inscrivent dans une logique de développement modéré qui vise la prise en compte de l arrivée d une nouvelle population dans le contexte du programme de 80 logements locatifs sociaux et une diversification de l offre de logements. Cette stratégie s inscrit dans un contexte propre au territoire à dominante rurale du département où la réponse aux besoins des populations en place nécessite une adaptation du parc de logements aux besoins des ménages. Les dispositions en matière d urbanisme La commune a pour objectif de contenir le développement urbain dans les limites du tissu urbain existant. Pour cela, elle a défini à travers son POS les outils visant à assurer un développement en cohérence avec le tissu bâti. A cet effet, le POS délimite une zone urbaine correspondant aux limites bâties actuelles et pour laquelle les dispositions réglementaires permettent de réaliser de l habitat, à condition que les projets respectent et prennent en compte les formes urbaines et architecturales existantes. Le POS ne prévoit aucune zone d extension urbaine. Le POS autorise en revanche des évolutions du tissu bâti sur le site de Montlieu, réservant 3 hectares à un projet de construction de 80 logements. Le règlement d urbanisme de ce secteur ne prévoit pas de surface minimale de terrain pour sa constructibilité, encourage la mise en œuvre de techniques d énergies renouvelables, préconise un traitement architectural d ensemble assurant l insertion du projet dans le paysage.
La qualité urbaine et architecturale des opérations Afin de mettre en œuvre le programme de production de logements, une opération de 80 logements locatifs sociaux est projetée sur le Domaine de Montlieu, localisé au nord est du bourg, le long de la RD 62 - rue de Sauvage. En 1995, ce site de plus de 24 hectares a été scindé en deux, une première partie de 2,5 hectares comprenant le Château, les communs ainsi que le bâtiment «Marine» ayant été cédé à une société privée qui a réalisé des logements locatifs haut de gamme. Sur la deuxième partie de 22,4 hectares, le Conseil général des Yvelines, sollicité par la commune, a étudié la possibilité de réaliser un programme de logements locatifs sociaux pour loger notamment ses salariés travaillant dans le secteur de Rambouillet. Le Département s est rendu propriétaire de cette entité en 2006 et a élaboré en coordination avec la commune et la Communauté de Communes Plaines et Forêts d Yveline, un projet d aménagement d ensemble visant à permettre à la fois la réalisation du programme de logements, l ouverture au public un espace boisé classé au sud du domaine et à réaliser des équipements publics d intérêt communautaire (dans les bâtiments existants dont un gymnase, d anciennes salles de classe et une cuisine - salle de restauration). S agissant du projet de logements, l OPIEVOY en tant que bailleur social a été sollicité pour réaliser le programme de 80 logements locatifs sociaux. A cet effet, le Conseil Général lui confie par bail emphytéotique une emprise de 3 hectares libérée par la démolition d une vingtaine de bâtiments qui étaient regroupés en quatre entités formant des clairières au sein du domaine boisé. La conception du projet vise à conserver cette organisation en conservant la trame verte, en aménageant trois placettes publiques autour desquelles viennent s installer les bâtiments et en privilégiant les vues dégagées vers le Château. Les typologies de logements se déclinent en maisons individuelles, maisons jumelées (soit 21 logements) et en bâtiments collectifs de 2 à 4 logements superposés (soit 59 logements) intégrant au total 10 T2, 30 T3, 37 T4 et 3 T5. Les bâtiments, dont le gabarit est limité à 9 m au faîtage, constituent des volumes simples, parallélépipèdes de différents niveaux assemblés par groupes, qui rappellent ceux d un village traditionnel. Leur implantation permet de constituer quatre façades autour de chacune des placettes, sur lesquelles sont conservés certains éléments bâtis du passé. Des ouvertures vers le domaine boisé assurent des vues et un ensoleillement significatifs. Les logements en rez-de-chaussée bénéficient de jardins privatifs. L architecture des bâtiments est contemporaine et se distingue par les matériaux utilisés : les façades sont traitées en bardage aluminium de teinte nuancée, les occultations sous forme de volets coulissant ou de projections horizontales sont en aluminium. Ces matériaux favorisent l insertion des bâtiments par les nuances de brun employées, en harmonie avec la nature environnante. Les largeurs de façades différenciées et la variation des toitures, à deux pans ou en terrasses, confèrent une individualité à chaque bâtiment et à chaque groupe de bâtiments. Le chauffage collectif des bâtiments est assuré par géothermie et capteurs photo-voltaïques pour l eau chaude sanitaire. Un permis de construire a été accordé le 28 décembre 2009 pour cette opération. Parmi les 80 logements financés en PLAI, PLUS et PLS, 37 logements sont réservés au Conseil Général qui en a pris acte par délibérations en date des 20 juin 2008 et 14 novembre 2008. Les autres contingents permettent à la commune de bénéficier d un droit d attribution pour 16 logements, 23 pour la Préfecture et 4 pour la Région Ile de France. L aide financière du département S agissant d une commune rurale non située dans le périmètre des deux OIN et ne constituant pas un pôle structurant ou un pôle d appui tel que défini dans le SDADEY, l aide du Département est calculée sur la base de 5 000 euros par logement locatif social produit. Calcul du montant de l'aide forfaitaire prévisionnelle : Programme en logement locatif social Aide forfaitaire par logement Aide forfaitaire prévisionnelle 80 5 000 400 000
Contrat de Développement de l'offre Résidentielle 2010-2013 Commune de Neauphle-le-Château (2 948 habitants en 2006) Les enjeux du développement de l offre résidentielle Présentation De la Commune Perspectives de développement territorial Caractéristiques de la population et du parc de logements Localisée au coeur du département des Yvelines, la commune de Neauphle-le-Château se situe en continuité des agglomérations de Plaisir et de Saint-Quentin-en-Yvelines. La RN 12 lui assure une bonne accessibilité. La commune est par ailleurs desservie par les RD 11 et RD 134 venant de Plaisir et rejoignant toutes deux la RN 12. Les gares de Villiers-Saint-Frédéric ou de Plaisir à proximité, sont situées sur les lignes Paris-Montparnasse/Dreux ou Mantes-la-Jolie. S étendant sur un territoire de 215 hectares, la commune domine la plaine de Montfortl Amaury. Elle est urbanisée sur la moitié de sa surface, le reste du territoire étant principalement boisé et plus faiblement agricole. Neauphle-le-Château, bourg médiéval fortifié, comptait déjà plus de 900 habitants en 1793. Elle s est développée avec la création de la distillerie «Grand Marnier» fondée en 1827 et qui a employé jusqu à 400 salariés. Ce site fermera ses portes en 2012, ne pouvant répondre aux normes de sécurité en centre bourg. La population s est maintenue à un niveau de 1 200 habitants durant tout le XIXème siècle, puis à partir des années 1970, elle s est accrue dans un contexte d urbanisation sous forme de lotissements de logements individuels. La commune se compose aujourd hui d un bourg principal et de quartiers résidentiels s étirant en limite de Plaisir et de Jouars-Pontchartrain. Le centre bourg regroupe la majorité des équipements publics, commerces et services implantés. Le Schéma Départemental d Aménagement pour un Développement Equilibré des Yvelines (SDADEY) approuvé le 12 juillet 2006, définit la commune de Neauphlele-Château comme une commune urbaine dans laquelle il convient de diversifier l offre résidentielle et de favoriser son développement, notamment sous forme de renouvellement et revalorisation du tissu urbain existant. La commune de Neauphle-le-Château appartient à la Communauté de Communes Coeur d Yvelines (CCCY), compétente notamment en matière d habitat et de logement et dont le programme local de l habitat pour la période 2009-2013 a été approuvé définitivement par le Conseil Communautaire du 17 février 2010. Ce programme prévoit 66 logements neufs à réaliser pour la commune de Neauphle-le-Château. Le Plan d Occupation des Sols (POS) de Neauphle-le-Château approuvé le 30 mai 1994, permet l évolution du tissu bâti existant, notamment en centre bourg. La commune a engagé l élaboration d un Plan Local d Urbanisme (PLU) par délibération du 7 avril 2008, qui doit accompagner le développement projeté au sein de la zone UA, dans le centre bourg, par valorisation des terrains disponibles en fond de parcelles bâties et par renouvellement urbain, tout en assurant une protection du patrimoine bâti ancien. En dehors de ce secteur, la commune souhaite limiter l extension au delà des limites bâties pour protéger les zones naturelles et agricoles. Neauphle-le-Château comptait 2 948 habitants en 2006, pour 2 771 habitants en 1999, témoignant d une hausse démographique modérée mais continue depuis les années 1980, dû à un solde naturel positif. Cette croissance démographique se caractérise durant la période 1999-2006 par une évolution négative du taux de croissance due au solde migratoire (-0,6%). La structure de la population communale est jeune, avec notamment 13% de 15 à 29 ans, alors qu ils ne représentent que 8% à l échelle de Cœur d Yvelines et 10% dans les Yvelines. La part des ménages de plus de 50 ans, 44% dans la commune, est plus faible que celle de Cœur d Yvelines et du département (49%). Les ménages sont plutôt de petite taille, 63% étant composés d une à deux personnes. Cette situation est à corréler avec la taille des logements plutôt petite.
Objectifs de développement de l offre résidentielle Les grandes familles (plus de 4 personnes) sont plus faiblement représentées, 20% contre 28% dans Cœur d Yvelines. La taille des ménages de 2,4 personnes y est en conséquence plus faible. La commune dispose d un parc de résidences principales regroupant 1 221 unités. Le parc de logements se différencie nettement de celui de Cœur d Yvelines avec 41% de logements en collectifs alors que la part est de 21% sur le territoire intercommunal. Dans cette commune dont l urbanisation est liée à un développement industriel du XIXème siècle, 35 % des logements ont été construits avant 1948, à la différence de ses voisines dont l urbanisation plus récente est davantage le fait du desserrement de la région parisienne. Du fait de la typologie des logements avec une surreprésentation des petits logements, la proportion de locataires privés est importante. Ils représentent 25 % des ménages contre 12 % dans l intercommunalité. Le parc locatif social est très faiblement représenté avec un taux de 3%, mais s est cependant très légèrement accru, passant de 24 unités en 2005 à 38 en 2009. La commune est soumise à l article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000. En ce sens, elle a signé en 2008 un contrat de mixité sociale avec l Etat visant la réalisation de 64 logements locatifs sociaux sur la période 2008-2013. La commune de Neauphle-le-Château souhaite maîtriser l évolution de sa population et saisir les opportunités de développement pour répondre aux besoins et notamment ceux : - liés au desserrement des ménages, principalement les décohabitants et les jeunes ménages qui recherchent un premier logement adapté à leurs ressources, - des populations les plus modestes dont les ménages monoparentaux, les personnes âgées, qui souhaitent des logements accessibles et bien situés, à proximité des commerces et services. La commune souhaite à cet effet développer une offre de logements diversifiée, en privilégiant une production de logements à caractère social, dont une majorité de logements locatifs sociaux lui permettant d accroître significativement cette offre. La production, comportant la réalisation de programmes en accession à la propriété, peut par ailleurs concerner des ménages primo-accédants qui, sous conditions de ressources, peuvent obtenir des prêts de type PAS ou PTZ. Le programme de développement de l'offre résidentielle Le programme pluriannuel de production Engagements contractuels Production totale de logements : 198 logements, soit 49 par an à réaliser en 4 ans Conditions d accès : un minimum de 50% de la production en logements à caractère social*, soit 99 logements répartis entre : - un minimum de 42%de la production, soit 84 logements en locatif social, - un objectif de 8% de la production, soit 15 logements, en accession sociale. Typologie des logements : un minimum de 44 % de la production en logements collectifs, soit 88 logements. Objectifs poursuivis Maîtriser l évolution de la population en diversifiant l offre de logements, par la production de logements en locatif social, dans le cadre d une production mixte. Logements locatifs sociaux (PLAI, PLUS, PLS) et logements en accession sociale à la propriété (PTZ, PAS, PSLA et PASS-FONCIER). Le programme de développement de l offre résidentielle de Neauphle-le-Château s inscrit dans les objectifs du Département de diversifier l offre résidentielle et de favoriser son développement dans les communes urbaines, bien dotées en équipements et services, notamment sous forme de renouvellement et de revalorisation du
tissu urbain existant. La programmation au titre de ce contrat est supérieure à celle du PLH qui couvre la période 2009-2014. Les potentiels fonciers identifiés et les moyens mis en oeuvre permettent de garantir des commencements d opérations dans la période de contractualisation. De façon générale, la programmation retenue pour le CDOR permettra de répondre aux besoins des jeunes ménages et des plus modestes et visera à favoriser la réalisation pour les habitants d un parcours résidentiel au sein du territoire. La production est localisée principalement dans le centre bourg qui présente des possibilités de renouvellement urbain. Ce développement constitue un facteur favorable au maintien de l offre commerciale. En termes de conditions d accès, la commune souhaite pouvoir atteindre un taux d environ 6 % de logements locatifs sociaux à l issue du contrat. Enfin, les primo-accédants pourront bénéficier de conditions d accès à la propriété favorables dans les programmes neufs. Les dispositions en matière d urbanisme A travers son POS, la commune souhaite contenir son développement aux limites de la trame urbaine existante afin de préserver les espaces naturels et agricoles. Les potentialités de nouvelles opérations se situent en centre bourg. Dans la zone UA, qui correspond au centre ancien aggloméré d habitat traditionnel, les prescriptions du POS en vigueur favorisent la densification des parcelles, notamment avec des constructions à l alignement, l absence de surfaces minimales des terrains constructibles, des gabarits à 10m au faîtage et un COS de 0,8 en UA. Pour faciliter la construction de logements locatifs sociaux, la commune s est dotée, d une part, d outils d urbanisme réglementaire, en délibérant le 2 février 2009 pour porter la majoration du COS à 50 % dans les secteurs UA du POS pour les programmes de logements comportant au moins 50 % de logements sociaux et, d autre part, d une convention avec l Établissement public foncier des Yvelines (EPFY) en 2007 pour mettre en oeuvre une politique de maîtrise foncière en centre bourg. A cette fin le droit de préemption urbain a été délégué à l EPFY sur un secteur de veille et de maîtrise foncière de 15 000 m². Par délibération du Conseil Municipal du 24 novembre 2009 la commune a approuvé un périmètre de Déclaration d Utilité Publique (DUP) dans lequel l EPFY pourra engager une procédure d expropriation pour l acquisition des derniers terrains indispensables à la réalisation du projet de centre bourg et a approuvé le programme d aménagement. La DUP vaut modification du POS en ce qui concerne le règlement à appliquer sur le secteur concerné. La qualité urbaine et architecturale des opérations Le développement du centre bourg intègre une première opération d envergure à l échelle de cette commune, située rue des Soupirs. Elle est significative de la volonté de la commune de réaliser une offre diversifiée par la réalisation d environ 120 logements dont une majorité en maisons de ville et une part de 30% en logements collectifs. Environ 46 logements locatifs sociaux sont prévus pour répondre aux besoins des ménages modestes et participeront à l accroissement d une offre très faible aujourd hui. Cette opération se réalise grâce à l acquisition de l EPFY d une majorité de terrains dans le cadre de la mutation d un terrain ayant une vocation initiale d activités. L opération de renouvellement urbain participe à la valorisation et au renforcement du centre bourg. Le programme d aménagement a été développé par la commune en partenariat avec l EPFY. Une deuxième opération, de plus faible ampleur, est prévue rue Saint-Nicolas. Un bailleur social a obtenu un permis de construire pour 8 logements locatifs sociaux sous forme d un petit bâtiment de logements collectifs. Cette opération se fait en renouvellement urbain après démolition d un bâtiment vétuste. Elle permettra de requalifier l angle de cette rue menant vers la place de l Eglise et faisant angle avec la RD 11. D autres opérations, localisées en centre bourg sur des terrains à acquérir par la commune ou des opérateurs de logements, seront développées afin de créer une offre orientée principalement en logements locatifs sociaux, éventuellement dans des opérations mixtes avec de l accession à la propriété. La production en accession libre, notamment sous forme de logements collectifs et de maisons de ville, concerne particulièrement les ménages primo-accédants qui, sous conditions de ressources, peuvent obtenir des prêts de type PAS ou PTZ. L aide financière du département L aide du Département est de 5 000 euros par logement supplémentaire produit par rapport à la moyenne de construction constatée entre 2000 et 2004.
Moyenne annuelle* prévisionnelle Moyenne annuelle* 2000-2004 Moyenne retenue pour le calcul de l'aide forfaitaire prévisionnelle Durée du contrat Nombre de logements pris en compte pour le calcul de l'aide forfaitaire prévisionnelle Aide forfaitaire par logement Aide forfaitaire prévisionnelle (1) (2) (3) = (1) - (2) (4) (5) = (3) x (4) (6) (7) = (5) x (6) 49,5 11 38,5 4 ans 154 5 000 770 000 Calcul du montant de l'aide forfaitaire prévisionnelle : En conclusion, considérant que les objectifs de développement de l'offre résidentielle de ces contrats sont conformes au règlement du contrat de développement de l'offre résidentielle, je vous propose de les approuver, selon les modalités des annexes financières au projet de délibération. L'engagement total du Conseil Général proposé au titre du présent rapport s'élève en investissement à 1 170 000, répartis selon l échéancier prévisionnel ci-après : Montant maximal de l aide financière forfaitaire prévisionnelle CP 2010 CP 2011 CP 2012 CP 2013 CP 2014 1 er acompte à la signature du contrat 2 nd acompte ou solde Emancé 400 000 80 000 - - 320 000 - Neauphle 770 000 154 000 - - 308 000 308 000 le Château TOTAL 1 170 000 234 000 - - 628 000 308 000 Solde Le projet de délibération ci-après vous est soumis :