Ohadata J-10-256 1. DROIT COMMERCIAL GENERAL - BAIL COMMERCIAL EXPULSION PROCEDURE MISE EN DEMEURE - NON RESPECT CONDITION D ORDRE PUBLIC - NULLITE DU JUGEMENT D EXPULSION. 2. DROIT COMMERCIAL GENERAL - BAIL COMMERCIAL - DEMANDE D EXPULSION - ABSENCE DE QUALITE (NON JUSTIFICATION DE LA QUALITE DE BAILLEUR) IRECEVABILITE DE L ACTION. 1. Lorsqu un bail d immeuble a un caractère commercial, la résiliation du bail et l expulsion du preneur qui ne respecte pas les clauses du bail (non paiement des loyers) ne peut intervenir qu après une mise en demeure adressée au preneur d avoir à respecter les clauses et conditions du bail. En l absence d accomplissement de cette formalité qui est d ordre public, le jugement d expulsion intervenu est nul. 2. Une demande d expulsion du preneur dans un bail commercial ne peut être admise que si celui qui engage l action rapporte la preuve de sa qualité de bailleur. Cette preuve n est pas rapportée lorsque l immeuble donné à bail n existe plus et que l espace sur lequel il était construit n appartient pas au prétendu bailleur mais à un tiers. C est donc à bon droit que la demande d expulsion doit être déclarée irrecevable pour défaut de qualité. Article 101 AUDCG Article 102 AUDCG (COUR D APPEL DU LITTORAL, Arrêt n 132/CC du 03 novembre 2008, affaire NZEPANG Pierre René contre Dame NGANJIP née CHIMI Elise) La Cour, Vu la loi n 2006/15 du 29 Décembre 2006 portant organisation judiciaire de l Etat ; Vu le jugement n 269/Civ rendu le 13 Septembre 2006 par le Tribunal de Première Instance de Douala Bonanjo ; Vu la requête d appel en date du 19 février 2007 ; Vu les pièces du dossier de la procédure ; Ouï les parties en leurs conclusions respectives ; Ouï Monsieur le Président du siège en son rapport ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; EN LA FORME Considérant que par requête en date du 19 février 2007 reçue au Greffe le même jour et enregistrée sous le n 682 sieur NZEPANG Pierre René, commerçant domicilié à Douala ayant élu domicile au Cabinet de son conseil Maître DJEPANG Joseph, Avocat au barreau du Cameroun, 503 Avenue du 27 Août, Immeuble grand palace B.P 2252 Douala, Tél : 33 43 16 39, a interjeté appel du jugement n 269/Civ rendu le 13 Septembre 2006 par le Tribunal de Première Instance de Douala Bonanjo statuant en matière civile et commerciale dans l affaire l opposant à Dame NGANJIP née CHIMI
Marie ; Considérant qu aux termes de l article 193 du Code de Procédure Civile et Commerciale, le «délai d Appel courra, pour les jugements contradictoire, du jour de la signification à personne ou à domicile réel ou d élection» ; Considérant qu il ne ressort nulle part des pièces versées au dossier que cette décision a été signifiée à l appelant ; Qu il convient de le recevoir ; AU FOND Considérant que l appelant fait grief au premier juge d avoir fait une mauvaise appréciation des faits de la cause et une inexacte application de la loi en ce que d une part, ce jugement a été rendu sans qu il lui ait été donné la possibilité de présenter ses moyens de défense dès lors que ni l assignation, ni la réassignation ne lui ont été servies et que d autre part, l expulsion porte sur les boutiques N 100 et 101 alors qu il est propriétaire de la boutique n 103 pour laquelle il paie régulièrement les taxes à la Qu il n est pas débiteur de Dame NGANJIP et que c est à tort qu un commandement de libérer ces boutiques lui a été servi le 07 février 2007 ; Qu il sollicite donc que ce jugement soit infirmé et que la cour, statuant à nouveau elle déboute Dame NGANJIP de son action comme étant non fondée ; Considérant qu il développe en substance qu il ressort des qualités du jugement querellé que «1) Monsieur NZEPANG Pierre René, commerçant demeurant à Douala comparant ; «2) Monsieur OUABO Jean Paul, commerçant demeurant à Douala, comparant ;» «Que le 4e rôle quant à lui mentionne que «Attendu que bien que régulièrement assignés et réassignés, les défendeurs n ont pas cru devoir comparaître» ; Que ce défaut traduit à n en point douter une carence d argument à opposer à la demande ; Qu une telle contradiction entre les qualités et les motifs est sanctionnée par la nullité du jugement selon une jurisprudence de la Cour Suprême ; Qu il est constant qu ils n ont pas comparu à l audience pour n avoir pas reçu ni l assignation, ni la réassignation ; Considérant que venant aux débats l intimé, agissant par l entremise de son conseil Maître UM Patrice, Avocat au Barreau du Cameroun conclut à la confirmation de la décision entreprise ; Qu elle expose en substance que suivant contrat en date du 19 janvier 1988, elle a obtenu de la défunte Régifercam un espace destiné l activité commerciale au lieu dit New- Bell Gare de Douala, contrat résilié le 10 Mars 1989, date à laquelle la Régifercam a rétrocédé les emprises allant des Brasseries du Cameroun jusqu à la Gare de New- Bell à la Que cette dernière lui a délivré deux attestations d attribution sur l espace qu elle occupait précédemment et divisé en boutiques portant les n 100 et 101, échoppes qu elle a données par la suite les 15 février et 31 Mai 1997 aux nommés NZEPANG et OUAMBO Jean Paul, Que c est en raison de leur refus de payer les loyers qu elle a sollicité et obtenu leur expulsion suivant jugement querellé ; Que sur la dissimulation de la procédure et les contradictions évoquées dans le jugement, elle rétorque que c est parce que le gérant de sieur NZEPANG ne voulait pas recevoir l exploit d assignation qu elle est passée par le régisseur du marché pour
lui faire parvenir ces exploits et qu il ne peut prétendre qu il ne les a pas reçus et surgir pour interjeter appel ; Que les mentions de leur comparution contenues dans les qualités du jugement ne constituent qu une erreur matérielle sans réelle influence ; Que la Cour Suprême ne sanctionne que les contradictions entre les motifs et le dispositif et non les qualités ; Qu elle poursuit que la qualité de locataire de l appelant apparaît tant dans le contrat que dans plusieurs correspondances dans lesquelles il sollicitait la révision du montant du loyer ; Qu il ne pouvait donc pas être propriétaire d une boutique et lui demander de baisser les loyers ; Que c est profitant de son absence pour cause de maladie que NZEPANG a subrepticement acheté un engagement à la Communauté Urbaine de Douala pour être occupant provisoire de l espace dont il est locataire de telle sorte que sur le même lot il existe aujourd hui deux attestations d attribution et dont la sienne, plus ancienne est valable ; Que par ailleurs, les boutiques n 100 et 103 sont toutes construites sur son lot et NZEPANG ne peut donc pas tirer avantage de ce que l expulsion querellée ne porte que sur les deux premiers, la dernière étant née des cendres des deux premières construites par elle en matériaux provisoires ; Que s il n était pas concerné par la mesure d expulsion, il n aurait pas fait appel ; Considérant que revenant à la charge, outre les contradictions relevées dans le jugement querellé, l appelant fait observer que l intimé lui avait donné à bail la boutique n 1704 le 31 Mai 1997, et que ce bail d une durée de quatre ans a expiré le 1er juin 2001 ; Que courant 2000, la Communauté Urbaine a détruit toutes ces boutiques considérées comme des taudis et tous les baux antérieurs sont devenus caducs et l intimé n a plus reconstruit les boutiques N 100, 101 et 103 dont elle revendique à tort la propriété ; Qu elle reconnaît tant dans son assignation que dans la réassignation qu il a profité de son absence pour cause de maladie pour acheter auprès de la Communauté Urbaine de Douala l espace jadis occupé par la boutique 1704 qu il louait ; Qu il a été plutôt attributaire d un espace au lieu dit marché des chèvres et des femmes par la communauté urbaine de Douala sur lequel il a construit une boutique n 103 qui n est nullement concernée par l expulsion sus- visée, avec interdiction formelle de sous- louer ; Qu il n est donc pas sous locataire de Dame NGANJIP dont l action aurait due plutôt été dirigée contre la Communauté Urbaine de Douala pour revendiquer l espace jadis occupé par les boutiques 100 et 101 comme elle l a d ailleurs fait dans sa correspondance du 03 mars 2003 ; Que n ayant pas construit de boutique sur les lieux ; Dame NGANJIP a trompé la religion du premier juge pour obtenir son expulsion alors que sa revendication ne portait que sur les espaces qui sont du reste la propriété de la Communauté Urbaine de Douala ; Qu il maintient que les boutiques N 100 et 101 appartiennent aux sieurs FOTUE FOTSO Albert et TEBOUKANG Emmanuel et que le jugement querellé qui ordonne son expulsion des boutiques 1704 et 1706 ne peut être exécuté sur la boutique 103 ; Qu il maintient donc sa demande de reformation de cette décision ; Considérant que toutes les parties ont été régulièrement représentées par leurs conseils qui ont conclu ;
Qu il y a lieu de statuer contradictoirement à leur égard ; Considérant que pour ordonner l expulsion de l appelante, le premier juge énonce : «attendu qu en matière de bail le preneur a deux obligations principales posées par l article 1928 du code civil parmi lesquelles celle de payer le prix du bail aux termes convenus ; Que cette défaillance du preneur entraîne résiliation du bail et l expulsion de celui- ci ; Que les nommés NZEPANG Pierre et OUAMBO ayant accumulé des impayés de loyers violent ainsi les dispositions contractuelles et deviennent ipso facto occupants sans droit ni titre» ; Mais Considérant qu il est constant qu il s agit d un bail commercial ; Qu aux termes de l article 101 de l Acte Uniforme OHADA portant droit commercial général «à défaut de paiement de loyer ou en cas d inexécution d une clause du bail, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l expulsion du preneur, et de tous occupants de son chef, après avoir fait délivrer, par acte extra judiciaire, une mise en demeure d avoir à respecter les clauses et conditions du bail» ; Que dans le cas d espèce il ne ressort nulle part du jugement entrepris qu une pareille mise en demeure a été adressée au preneur ; Qu eu égard au caractère d ordre public de cette prescription légale tel que rapporté par l article 102 du même acte, l absence de cette mise en demeure rend nul le jugement d expulsion prononcé contre le preneur ; Considérant que cette affaire est en état de recevoir jugement ; Qu il convient donc d évoquer et de statuer à nouveau ; Considérant que pour solliciter l expulsion du locataire d un local il faut justifier de la qualité soit de propriétaire du local loué, soit de mandataire ; Que dans le cas d espèce, Dame NGANJIP se prévaut de la qualité de bailleresse de l appelant en se fondant sur le contrat d occupation provisoire d une parcelle de terrain signé avec la Régifercam en date du 19 janvier 1988, les contrats de bail des 15 février et 31 mai 1997 et l attestation d attribution d un espace au marché des chèvres et des femmes à elle délivrée le 17 avril 2000 par le Délégué du Gouvernement près la Mais Considérant qu il ressort des débats qu à la suite d une opération d assainissement menée par la communauté urbaine de Douala, les boutiques construites sur les espaces libérés par la défunte Régifercam, dont celles de Dame NGANJIP Elise, ont été détruites ; Qu elle reconnaît elle-même que l appelant, profitant de son absence pour cause de maladie, a sollicité et obtenu de la l autorisation d occuper provisoirement l espace qu il occupait déjà à titre de locataire ; Qu il y a construit d autres boutiques au même endroit où était implantée la sienne ; Que non seulement la boutique donnée en location n existe plus pour avoir été détruite, mais aussi l espace sur lequel celle- ci était construite appartient plutôt à la Que Dame NGANJIP Elise ne justifie donc d aucune qualité pour solliciter l expulsion de sieur NZEPANG de la boutique qu il occupe à titre de propriétaire ; Qu il y a donc lieu de déclarer son action irrecevable pour défaut de qualité et de condamner aux dépens ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement; contradictoirement à l'égard de toutes les parties en matière
civile et commerciale, en appel et en dernier ressort et en formation collégiale ; EN LA FORME Reçoit l appel ; AU FOND Annule le jugement entrepris ; Evoquant et statuant à nouveau ; Déclare l action de Dame CHIMI épouse NGANDJIP irrecevable pour défaut de qualité ( ).