LOYERS DE MISE EN LOCATION SUR LE MARCHÉ LOCATIF MOSELLAN EN 2016 Chambre MOSELLE 57 3 CHIFFRES À RETENIR À L ÉCHELLE DÉPARTEMENTALE LE LOYER MOYEN DE MISE EN LOCATION AU M 2 : 8,3 2015 : 8,3 (-) SOMMAIRE Page 1 : Indicateurs départementaux Page 2 : Carte des loyers et analyse de l évolution 2015/2016 Page 3 : Loyers et Performance énergétique Page 4 : Le marché locatif messin en 2016 Page 5 : le marché locatif thionvillois en 2016 LOYER MOYEN DE MISE EN LOCATION EN 2016 : 523 CHIFFRES 2016 PAR TYPOLOGIE 2015 des logements dans l échantillon Loyer moyen SURFACE MOYENNE DES LOGEMENTS MIS EN LOCATION : 62,8 m² 2015 : 531 (-1,5) 2015 : 63,7 m² (-0,9) Surface moyenne / m 2 T1 19 320 27 m 2 12,0 T2 31 434 47 m 2 9,2 T3 26 548 68 m 2 8,0 T4 13 657 89 m 2 7,4 T5 et + 11 905 126 m 2 7,2 Sources : ADIL 57 et FNAIM 2016 12 10 8 6 4 2 0 2 550 94 offres locatives 11,9 12 +0,8 T1 des offres concernent un appartement Evolution des loyers de mise en location entre 2015 et 2016 par typologie (en /m 2 ) 2015 2016 Evolution 2015/2016 9,5 9,2 8,1 8,0 7,3 7,4 7,1 7,2-3,2-1,2 +1,4 +1,4 T2 T3 T4 T5 NOTE MÉTHODOLOGIQUE : La base de données utilisée pour cette étude est issue de la plateforme des offres locatives FNAIM, outil mis à disposition par l ANIL à l ADIL 57. Il permet de centraliser et de diffuser les offres locatives enregistrées sur le fichier central de la FNAIM. Cette plateforme permet également de proposer des statistiques du parc des offres locatives, avec une entrée par commune afin de permettre le regroupement en zones d analyse (EPCI, bassins ). En Moselle, cet outil est effectif depuis mi-décembre 2014. Cette 2 ème édition de l étude sur les loyers couvre, à l échelle du département l intégralité de l année 2016 (2 550 offres). Elle permet également les comparaisons afin de connaître les évolutions du marché locatif entre 2015 et 2016.
CARTE DES LOYERS LES LOYERS RESTENT GLOBALEMENT STABLES A L ECHELLE DU DEPARTEMENT 8,6 (- 0,4 /m 2 ) 8,2 (+ 0,2 /m 2 ) 9,9 (+ 0,4 /m 2 ) 6,6 (- /m 2 ) Loyers moyens de mise en location (en /m 2 ) en Moselle en 2016 et évolution constatée par rapport à 2015 Etude basée sur 2 550 offres locatives parues sur www.fnaim.fr au cours de 2016 8,4 (+ 0,4 /m 2 ) 9,0 (- /m 2 ) 6,7 (0,2 /m 2 ) 7,4 (- 0,4 /m 2 ) 6,6 (- /m 2 ) 8,1 (+ 0,4 /m 2 ) 5,8 (- /m 2 ) 6,5 (+ 0,1 /m 2 ) Prix en /m 2 Moins de 6 De 6 à 6,9 De 7 à 7,9 De 8 à 8,9 Plus de 9 Aucune observation sur les CC de la Houve et de Rohrbach-lès-Bitche en 2016. 5,8 (- /m 2 ) BASSINS FNAIM Nombre d annonces LOYER (en ) SURFACE HABITABLE (en m 2 ) ( /m 2 ) Metz Métropole 1525 526 58,1 9,0 St Avold / Forbach 220 457 67,8 6,7 CA de Thionville 171 635 73,6 8,6 CC de Sarrebourg 165 455 69,9 6,5 Bassin de Sarreguemines 145 459 62,1 7,4 Nord Messin 81 556 66,2 8,4 Saulnois / Sud Mosellan 59 517 89,5 5,8 Campagne messine 54 676 83,2 8,1 Val de Fensch 45 448 54,3 8,2 Centre Mosellan 43 444 66,9 6,6 Nord Mosellan 42 718 72,2 9,9 MOSELLE 2550 523 62,8 8,3 SILLON MOSELLAN Les loyers 2016 du Sillon Mosellan augmentent sur l ensemble des territoires. La hausse est modérée sur Metz (cf page 4) et sur Metz Métropole alors que les secteurs du Sud Messin, du Nord Messin et du Val de Fensch progressent en moyenne de 0,3 /m². NORD MOSELLAN C est le secteur le plus cher du département, avec des prix moyens qui flirtent avec les 10 /m². La CA Portes de France Thionville enregistre cependant une baisse importante de son loyer moyen au m² en 2016 par rapport à 2015 (se référer à la page 5 du document pour une analyse plus précise). SECTEUR DE FORBACH / SARREGUEMINES En 2016, le territoire de St Avold / Forbach enregistre une hausse des loyers moyens de l ordre de 0,2 /m² par rapport à 2015. Cette augmentation semble s expliquer par une offre locative davantage ciblée sur les typologies intermédiaires par rapport à 2015 où les grands logements T5 et plus étaient plus nombreux dans l échantillon. Au contraire, le Bassin de Sarreguemines connaît une baisse de 0,4 /m². Les surfaces moyennes proposées à la location étant comparables à l échantillon 2015, il est difficile d expliquer cette chute des loyers sur ce territoire. AUTRES SECTEURS (Centre Mosellan, Saulnois et secteur de Sarrebourg) : Les loyers de mise en location restent aux niveaux observés en 2015, à des prix compris dans une fourchette allant de 5,8 /m² à 6,6 /m². L offre locative est relativement rare sur ces territoires et concerne davantage de grands logements (T4 et T5).
DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE EN MOSELLE EN 2016 82 DES ANNONCES FNAIM PRÉCISENT L ÉTIQUETTE DU DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGÉTIQUE (DPE), SOIT 2100 LOGEMENTS. Les graphiques suivants montrent les différentes répartitions des étiquettes DPE selon la typologie : 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Proportion des étiquettes DPE selon la typologie 6 4 3 3 2 8 7 8 12 23 26 29 23 38 51 37 37 39 32 16 23 21 24 12 3 1 2 3 3 4 T1 T2 T3 T4 T5 et + G F E D C B Répartition mosellane 4 12 35 32 16 2 Toutes typologies Plus un logement comporte de pièces, moins il est énergivore. 80 des T1 ont une étiquette «E», «F» ou «G» contre seulement 30 à 40 pour les T3 et plus. Il semblerait donc que les plus petits logements soient plus énergivores que les grandes surfaces. Comme les DPE rapportent les consommations énergétiques au m², deux hypothèses peuvent être avancées pour expliquer ce phénomène : la production d eau chaude «pèse» proportionnellement un poids plus conséquent dans les dépenses énergétiques des petits logements. En effet, la consommation moyenne annuelle par personne est d environ 30 à 40 m 3, quel que soit le type de logement. Ainsi, un couple sans enfant consommera environ 60 à 80m 3 annuellement qu il habite dans un T2 ou un grand logement de type 5 et plus. Les petits logements sont plus souvent dotés de système de chauffage électrique. Les étiquettes «B» et «C» concernent environ un quart des logements des T3 ou plus, 14 des T2 et 4 des T1. Le lien entre les DPE et le prix au m² ne montre aucune évolution significative de 2015 à 2016, à l exception des logements les plus énergivores qui auraient baissé de 0,6 /m². Le tableau ci-contre présente la consommation énergétique moyenne (en kwhep/m²/an) par typologie et l étiquette DPE qui y est associée : Loyers moyens de mise en location (en /m 2 ) en Moselle en 2016 par étiquette énergétique (Source : FNAIM) T1 T2 T3 T4 T5 et + TOTAL DPE moyen 304 250 219 222 208 245 Etiquette associée E E D D D E Etiquette Prix moyen au m² DPE En 2016 En 2015 Effectif A 4 B 9,6 9,6 45 C 8,5 8,5 328 D 8,1 8,2 663 E 8,5 8,6 729 F 8,8 8,8 256 G 8,5 9,1 76 L étiquette DPE «A» est presque inexistante (4 annonces) tandis que la «B» capte 45 annonces. C est la seule étiquette énergétique qui se distingue par son prix de 9,6 /m 2, qui est largement supérieur au prix moyen observé.
LE MARCHÉ LOCAL MESSIN UNE LÉGÈRE HAUSSE DES PRIX SUR LES QUARTIERS DU CENTRE VILLE ET DE QUEULEU / PLANTIÈRES Le marché locatif messin augmente d environ 1 entre 2015 et 2016. 5 CHIFFRES ESSENTIELS 1 168 9,2 /M 2 494 annonces locatives à Metz Prix au m² de mise en location 2015 : 9,1 (+1,1) de mise en location 2015 : 501 (-1,4) 43,6 m 2 425 Devant les Ponts / Metz Nord : 9,7 (+0,1 /m²) 146 offres 51,8 m 2 492 Metz Centre / les Îles : 9,5 (+0,2 /m²) Loyers moyens de mise en location par quartier à Metz en 2016 et comparatif avec 2015 53,8 M 2 99 TYPOLOGIES LOYER MOYEN : 690 Surface moyenne : 88 M 2 Prix du M 2 en 2015 : 7,7 Prix du M 2 en 2016 : 7,8 LOYER MOYEN : 578 Surface moyenne : 67 M 2 Prix du M 2 en 2015 : 8,4 Prix du M 2 en 2016 : 8,6 Surface moyenne des logements mis en location 2015 : 55,1 m² (-2,4) d appartements dans l offre locative messine en 2016 T5 / 6 T4 / 10 T3 / 23 Entre 8,5 et 8,9 Entre 9,0 et 9,4 LOYER MOYEN : 947 Surface moyenne : 123 M 2 Prix du M 2 en 2015 : 7,9 Entre 9,5 et 9,9 Prix du M 2 en 2016 : 7,7 T2 / 33 T1 / 28 66,5 m 2 570 LOYER MOYEN : 323 Surface moyenne : 26 M 2 Prix du M 2 en 2015 : 12,3 Prix du M 2 en 2016 : 12,2 LOYER MOYEN : 448 Surface moyenne : 46 M 2 Prix du M 2 en 2015 : 9,8 Prix du M 2 en 2016 : 9,7 279 offres Nouvelle Ville / Gare : 8,6 (-0,1 /m²) 179 offres Queuleu / Plantières : 9,7 (+0,4 /m²) 184 offres Sablon / Magny : 9,0 (+0,1 /m²) 53,8 m 2 485 50,3 m 2 486 277 offres Bellecroix / Vallières / Borny / Mercy : 8,7 (-0,1 /m²) 85 offres 56,5 m 2 491 Entre 8,5 et 8,9 Entre 9,0 et 9,4 Entre 9,5 et 9,9 Sources : ADIL 57 et FNAIM, 2015 et 2016 L augmentation de 1 observée entre 2015 et 2016 peut s expliquer par la mise en location de plus petites typologies comparées à 2015. En effet, en 2016, les T1 et T2 représentent 61 de l offre locative contre seulement 58 en 2015. A l échelle des quartiers, les observations formulées en 2015 restent d actualité. Les trois quartiers de Devant-les-Ponts, Metz-Centre et Queuleu/Plantières restent les plus chers. Ils dépassent le prix de 9,5 /m². Là encore, l offre en petits logements est plus importante que sur les autres quartiers de la commune. Le quartier du Sablon propose tous types de biens pour une moyenne de 9 /m². Il reste stable par rapport à 2015. Le quartier Nouvelle Ville / Gare connaît une légère baisse de son loyer moyen (8,6 /m²). Par rapport aux autres quartiers messins, l offre en logements intermédiaires et en grands logements est supérieure ; les T3,T4 et T5 représentant 60 des annonces analysées en 2016. De même, l Est messin présente également des prix moyens inférieurs à 9 /m² en 2016, du fait de la mise en location de plus de petits logements par rapport à 2015. 18 annonces n ont pas pu être localisées.
LE MARCHÉ LOCAL THIONVILLOIS A THIONVILLE, LE PRIX DU LOYER AU M² BAISSE DE 4 ENTRE 2015 ET 2016. Etude réalisée sur la base de données 2016 récupérées auprès de la FNAIM 5 CHIFFRES ESSENTIELS (sources : ADIL 57 et FNAIM, 2016) 144 8,6 /M 2 649 annonces locatives à Thionville Prix au m² de mise en location 2015 : 9,0 (-4,4) de mise en location 2015 : 632 (-2,7) TYPOLOGIES Prix du M 2 en 2015 : 7,6 PRIX DU M 2 EN 2016 : 7,2 Prix du M 2 en 2015 : 8,3 PRIX DU M 2 EN 2016 : 8,0 T5 / 17 T4 / 19 T1 / 6 T3 / 29 Prix du M 2 en 2015 : 12,1 PRIX DU M 2 EN 2016 : 15 T2 / 29 Prix du M 2 en 2015 : 10,7 PRIX DU M 2 EN 2016 : 10,4 Prix du M 2 en 2015 : 9,0 PRIX DU M 2 EN 2016 : 8,9 L offre locative thionvilloise se concentre spécifiquement sur les T2, T3 et T4 qui représentent 80 des locations. Contrairement à Metz, les T1 ne sont pas très nombreux (9 observations en 2016). 76 M 2 99 Surface moyenne des logements mis en location 2015 : 70 m² (+8,6) d appartements En 2016, le prix du m² a baissé en moyenne d environ 0,4 /m² par rapport à 2015. A l exception des T1 qui enregistrent une hausse importante de 3 /m², cette baisse se vérifie pour toutes les autres typologies. Une analyse plus précise met en évidence une hausse importante de la surface des logements mis en location en 2016 (surface moyenne de 76 m² contre 70 m² en 2015) ce qui explique en partie cette baisse des loyers moyens observés. THIONVILLE : ALLER PLUS LOIN DANS L ANALYSE Méthodologie adoptée pour la suite de l analyse : D autres offres locatives ont été collectées sur Internet auprès d agences immobilières non adhérentes à la FNAIM et auprès de particuliers. La base de données a ainsi été doublée avec 304 observations en vue de comparer les loyers issus de ces différentes sources. (Sources : 18 d annonces de particuliers, 47 d annonces des adhérents FNAIM, 35 d annonces de professionnels hors FNAIM.) LES LOYERS DE MISE EN LOCATION DANS LES AUTRES COMMUNES MOSELLANES RESTENT STABLES Communes TYPOLOGIES Surface moyenne Prix moyen au m 2 Nombre T1 396 27 14,6 22 T2 511 48 10,6 88 T3 629 70 9,0 99 T4 736 89 8,3 54 T5 et + 948 128 7,4 41 SOURCES Particulier 628 68 9,2 55 Professionnels FNAIM 649 76 8,6 144 Professionnels non FNAIM 633 68 9,3 105 Toutes annonces confondues au m 2 640 72 8,9 304 Typologie (si 10 observations à minima) T1 T2 T3 T4 T5 Nb observations Montigny-lès-Metz 9,1 12,7 10,1 8,6 8,7 8,2 144 Forbach 6,7 9,2 7,5 6,6 5,9-84 Sarreguemines 7,5 11,0 9,0 7,0 5,7-119 Sarrebourg 6,7 11,2 7,5 6,5 5,6 5,7 138 Saint-Avold 6,8 9,4 7,5-6,0-56 Remerciements à Mme LEBEAU, Présidente de la Chambre Départementale de la FNAIM ainsi qu à M. Philippe LAVAUX, Agence SOREC. Directrice de publication : Christine HERZOG Rédaction : Véronique SANDRO, Julien SCHNEIDER et Théophile ROBERTAUD Crédits photo : ADIL 57 et FNAIM 57 Conception & mise en page : TE'RIFIK Studio de création