Labonneméthodepour évaluersesbiensimmobiliers Date : 09/05/2014 PATRIMOINE ESTIMATION// L immobilier représente souvent une part très importante du patrimoine des assujettis à l ISF. D où l importance de l évaluation et de l application des décotes admises par l administration fiscale. ans un même immeuble, la valeur d un appartement peut varier de 30 % Dà 40 % en fonction de l étae de l orientation de l état Dans ces conditions, pas facile pour un particulier de se livrer à l eercice de l évaluation. Comment procéder pour évaluer au plus juste et éviter ainsi d éventuels redressements? La valeur des biens immobiliers se détermine avant tout par comparaison. L administration dispose de beaucoup d éléments mais elle mène en général des analyses statistiques qui ne tiennent pas compte des spécificités des biens. Il faut donc, dans la plupart des cas, s appuer sur les valeurs moyennes que recensent nombre de sites spécialisés ( Chambre des notaires, MeilleursAgents.com, FNAIM, Guide Foncia ). Toutefois, afin de rester cohérent avec les mutations récentes portant sur des biens comparables, ou avec le prixespéréencasdeventeàcourt terme, il faudra corriger cette valeur moyenne : l A la baisse, si le bien nécessite de gros travaux ou souffre d un voisinage dévalorisant (nui- sances visuelles ou sonores liées par exemple à la présence d un hôpital ou d un établissement industriel). l A la hausse, si la situation est très prisée (étage élevé, absence devis-à-vis,frontdemer,quartier résidentiel, luminosité, hauteur sous plafond) ou s il dispose d annees ou d accessoires hors norme (grand terrain, vaste terrasse, plusieurs chambres de service, plusieurs parkings, piscine, tennis ). Attention, la méthode dite de revalorisation d une valeur antérieure ne peut être utilisée que pour les biens d acuisition récente ou très récente : au-delà de trois ans, elle est déconseillée, sauf si vous disposez, comme dans les différents quartiers de Paris, d une analyse fine de l évolution des prix médians Sur l année 2013, le marché immobilier s est révélé peu actif, et essentiellement limité à de belles opérations. On peut donc utiliser les «prix médians» donnés par les journaux ;le panel des mutations constatées est de meilleure qualité que par le passé.
BIENSTRÈS EXCEPTIONNELS Pour les châteaux, belles demeures, chalets, villas ou appartements exceptionnels par leur taille ou leur localisation, la méthode par comparaison reste la règle, mais comme les références sont moins nombreuses et l accès à l information plus difficile, le recours à un expert immobilier est souvent conseillé. BIENSLOUÉS L administration privilégie l approche métrique ou méthode par comparaison directe avec des biens loués : elle ne raisonnera à partir du revenu dégagé que comme méthode de recoupement. Mieux vaut privilégier l approche par la valeur libre et opérer une décote au titre du manque de liquidité, liée à la contrainte plus ou moins forte de l occupation, plutôt que d adopter un taux de capitalisation inadapté (le taux devant être défini en fonction du niveau du loyer, de la sécurité locative, de la p érennité du bien et de sa liquidité). LESDÉCOTES APPLICABLES Une fois estimée la valeur du bien immobilier, certaines décotes de valeur sont admises, à commencer par un abattement légal de 30 %sur la valeur vénale desrésidences principales. La pratique des décotes s appuie sur une question : le bien immobilier est-il libre (non loué, non grevé d un usufruit, d une restriction ) et suis-je libre de décider de le vendre,sanscontrainted occupation, sans partager cette décision avec une autre p ersonne? Concrètement, il sera possible de décoter le bien en cas de : l Location : la décote sera d autant plus importante que le loyer pratiqué est faible ou encadré. On peut ainsi décoter fortement les rares biens encore loués sous la loi de1948. l Indivision : la valeur d un bien Pour leschâteaux, bellesdemeures, chaletsouvillas, lerecoursà un expertimmobilier estsouvent conseillé. possédé en indivision p eut être diminuée compte tenu en particulier de la nécessité d obtenir l accord de tous les co-indivisaires, tant sur le principe de la vente que sur le prix à demander. l Détention en SCI, dont les statuts peuvent rendre peu liquides les parts sociales composant le capital. Mais encore faut-il que ce capital ne soit pas détenu à 99,99 %par une seule personne ou par un couple marié souscrivant la même déclaration d ISF Enfin, l administration n admet pas les décotes pratiquées sur les résidences secondaires dont le propriétaire se garde la jouissance. n
Faut-il consulter Patrim? Patrim est un nouvel outil d évaluation, mis en ligne par l administration fiscale en novembre dernier. Cet outil permet d estimer la valeur de ses biens immobiliers (à l exception des départements d Alsace, de Moselle et de Mayotte). Accessible sur son espace personnel sur le site www.impots.gouv.fr, il permet aux contribuables d accéder aux données détenues par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) dans le cadre d une procédure administrative (contrôle fiscal, procédure d expropriation), d un acte de donation ou encore d une déclaration de succession ou d impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Patrim est donc un outil qui peut permettre de connaître les évaluations de l administration fiscale et de limiter les risques de redressement portant sur les prix déclarés des biens immobiliers.
La valeur moyenne d un bien devra être corrigée à la hausse si la situation par exemple, ou à la baisse s il nécessite de gros travaux. PhotoDR est très prisée,