DEPARTEMENT DE LA DROME COMMUNE D ALIXAN CAFE DE LA MAIRIE AMEDEE CHARRIN faisabilité Estelle COMTE Architecte et Daniel DUPORT Conseil HCR septembre 2015 6, ruelle de la poste / 73240 St. Genix sur Guiers / Tel : 04.76.05.41.56 / Mail : ddconseil @wanadoo.fr 1
Madame le Maire d ALIXAN a confié au cabinet DDC ( Estelle Comte, architecte D.E. et Daniel Duport, consultant en CHR ) une étude de faisabilité concernant le café de la Mairie à Alixan. SOMMAIRE Cet ancien établissement a été racheté par la municipalité, qui envisage sa réhabilitation après études et investissements. 1- ETAT DES LIEUX Description, photos, plans 2- OBJECTIFS DU PROJET 3- LE SONDAGE : QUESTIONS / REPONSES les cibles du sondage, les résultats avec les tableaux, les graphiques. 4- PROPOSITION DE PROJETS Projet A : «Le resto» Plans et estimation des travaux Note explicative du c.e. prévisionnel Prévisionnel compte d exploitation Note explicative des simulations de c.a. Simulations de chiffres d affaires Frais de personnel, simulations 1-2-3 Calcul des frais généraux Calcul du seuil de rentabilité Projet B : «Les planches» Plans et estimation des travaux Note explicative du c.e. prévisionnel Prévisionnel compte d exploitation Note explicative de simulations de c.a. Simulations de chiffres d affaires Calcul des frais de personnel Calcul des frais généraux Calcul du seuil de rentabilité 5- APPEL A CANDIDATURE La marche à suivre et la composition du dossier 2
1 - L ETAT DES LIEUX : Eléments graphiques : Cet avant projet s appuie sur un diagnostic et des relevés établis précédemment qui donnent une bonne approche de l état du bâtiment. Ces opérations ont été complétées par des visites du site pour préciser certains éléments structurels ainsi que l environnement général. Références transmises par la Mairie : Dossier diagnostic et analyse du bâti existant Relevés plans, coupe et façades. REZ DE CHAUSSEE Façade Place de la Mairie ETAGE Cour côté Bd. Margat 3
2 LES OBJETCTIFS DU PROJET Redonner vie au café Amédée Charrin qui fut autrefois un lieu d échanges. Créer un lieu de convivialité pour les habitants d Alixan ainsi qu un point attractif pour différentes catégories de personnes qui travaillent ou sont de passage. Proposer un équipement de restauration approprié. Inscrire ce bâtiment dans un cadre architectural exceptionnel et classé que la Commune d Alixan contribue à développer. Parti pris architectural : Intervention modérée Coût et mise en œuvre Reprise au maximum du bâti existant Problèmes techniques Mise en valeur Éléments patrimoniaux, garder la lecture des différentes époques de vie du bâtiment Donner un cadre suffisant à l exploitation Mise en conformité et en sécurité, confort d exploitation 4
3 LE SONDAGE : Questions/Réponses Les cibles Clients : - Les individuels, habitants d'alixan et environs, les touristes Principale cible pour ce restaurant grâce au soutien total des habitants - Les entreprises de Rovaltain et environs Pour les chefs d'entreprises, leurs visiteurs et leurs collaborateurs Découverte du village médiéval, des produits régionaux et du nouveau restaurant. - Les associations, clubs sportifs et autres, d Alixan et environs Repas annuels dans le cadre d'assemblées générales Soirées à thème en concertation avec les associations - Les professionnels du tourisme Présence de documentation dans les offices de tourisme, sites touristiques. Possibilité de s'inscrire dans des programmes touristiques incluant une halte dans le village. Pour développer ces objectifs, le futur exploitant pourrait être conseillé par un "assistant communication". Cet emploi à temps partiel, sur une période de lancement, serait un plus pour le développement du c.a. et la notoriété du village. 1 3 2 5
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8 Le questionnaire rédigé par le groupe de travail animé par Nicolas BERTRAND a été extrêmement bien perçu par la population, et a permis de collecter plus de 200 réponses. DDC a synthétisé ces réponses, en a longuement débattu avec le groupe de travail, et en a conclu les points suivants : Que la population encourage vivement l ouverture d un restaurant au centre du village. Que la fréquentation de ce nouvel établissement serait un argument très positif, contribuant ainsi au développement touristique du village. 7
4 LES PROPOSITIONS DE PROJET Deux solutions architecturales ont été évoquées. Elles sont en relation avec les 2 types d exploitations envisagées et donnent lieu à 2 versions : Version A Dans cette première version l occupation se ferait sur tous les niveaux du bâtiment et ses annexes. Cette solution permettrait de se doter d équipements propres au fonctionnement d un restaurant traditionnel. Cette intervention pourrait traiter l ensemble des désordres du bâtiment et valoriser le patrimoine qu il représente. Etage Rez de chaussée 8
SURFACES LISTE DES TRAVAUX ET ESTIMATION Version A VRD : Reprise des réseaux dans la cour intérieure et côté place. Reprise du sol de la cour. MACONNERIE : Dalle sur rez de chaussée et étage 1 pour le bâtiment principale et son annexe. Consolidation du l annexe Démolition et reconstruction du passage entre bâtiment principal et annexe. Ouvertures en sous œuvre dans murs de refends du bâtiment principal. Ouvertures et reprises d ouvertures en façades. Enduit de façades CHARPENTE COUVERTURE : Bâtiment principal : Vérification et changement des tuiles nécessaire. Remplacement de certaines pièces de charpente. Remplacement volige. Reprise descentes d eaux Balcon entre bâtiment principal et annexe Bâtiment annexe : Charpente couverture DOUBLAGE-CLOISONS-PEINTURE : Doublage et isolation des murs périphérique Cloison pour nouvelle répartition intérieure. Habillage des murs reprise en sous œuvre. Peinture de l ensemble. VITRERIE : Changement de tous les vitrages avec menuiseries bois à l identique cotés place. Vitrage des nouvelles ouvertures PLOMBERIE SANITAIRES : Création de sanitaires Au rez de chaussée : WC PMR, Alimentation et évacuation des équipements cuisine ainsi que du comptoir d appoint. A l étage : WC + douche personnel, WC client, alimentation et évacuation comptoir d appoint. Vmc dans tous les locaux humides. ELECTRICITE-CF-CHAUFFAGE : Reprise tableau général d alimentation. Alimentation et éclairage de toutes les pièces y compris cuisine et comptoirs d appoint Eclairage extérieur. Chauffage CARRELAGE-FAIENCE : Carrelage sur l ensemble des surfaces Faïences dans tous les sanitaires et cuisine. AMENAGEMENTS EXTERIEURS : Voiles acoustique sur terrasse intérieure. Estimation sommaire des travaux : 350.000 euros HT MENUISERIES INTERIEURES : Porte des communications Dans la mesure où cette solution serait retenue Il serait judicieux en phase APS de se rapprocher des services de l état ainsi que de ses opérateurs pour des aides à la rénovation thermique. 9
Notice explicative C.E Version A Compte d exploitation exercices 1.2.3. 10
Version A Simulation chiffre d affaire 1.2.3 11
Version A Frais de personnel - simulation 1 12
Frais généraux Version A Seuil de rentabilité 13
Version B Dans la deuxième solution l occupation se ferait sur un seul niveau, le rez de chaussée. SURFACES Préparation 26,25 Services et personnel 20,60 Salle et dégt. 52,70 sanitaires 6,06 TOTAL m² 105,61 Jardin 102,23 REZ DE CHAUSSEE : Places à l intérieur : 34 places environ Jardin : 50 places environ Cette solution ne dispense pas de faire certains aménagements qu il serait difficile de réaliser par la suite, quand le local serait en activité, tels que : Les interventions qui touchent à l enveloppe du bâtiment principal et son annexe. Plancher étage Réservations électricité et plomberie et dimensionnement des installations pour permettre l extension. Estimation sommaire des travaux : 270.000 euros HT 14
Notice explicative C.E Version B Compte d exploitation exercices 1.2.3. Simulation chiffre d affaire 1.2.3 15
Frais de personnel Version B Seuil de rentabilité Frais généraux 16
5 Appel à candidature 1 La Mairie d Alixan, par son groupe de travail, devra lancer un appel à candidature par voie de presse ( le journal «L hôtellerie» ) ou via le Net. Un questionnaire sera rédigé et adressé sur demande aux candidats. 2 Ces candidats devront renvoyer leur dossier selon des conditions définies par la commission. Ils pourront visiter le lieu sur RV et auront un entretien avec la commission. 3 Paramètres de sélection : Présentation et description du projet Garanties financières personnelles, ou de la société Références professionnelles du candidat et de son équipe Priorité sera donnée au projet témoignant : d un concept attractif de son adéquation au site de la capacité de l équipe à développer son projet 4 Cahier des charges (que les candidats doivent accepter ) : Renoncer à toute propriété commerciale de l établissement ( la licence 4 et le nom commercial restant «propriété de la Commune» Accepter une convention temporaire d occupation ou de concession, renouvelable, pour une période de 4 à 8 ans Définir d un commun accord les horaires et jours d ouvertures, les périodes de fermeture Accepter le montant des loyers et charges, ainsi que les modalités de paiement à la Commune Communiquer régulièrement, à la Commune, les résultats mensuels et les bilans annuels Etablir une proposition de menus, carte et tarifs, et leurs changements Proposer un programme des manifestations envisagées sur une année Conclusion Cette étude de faisabilité, réalisée sur une période de 6 mois, nous a permis de rencontrer maintes fois les élus de la commission et de mieux connaître l environnement général de ce projet. Cette période d étude et de réflexion, a renforcé notre conviction de faisabilité pour l ouverture d un café restaurant dans le centre historique du village d Alixan. De plus, nous sommes convaincus de la réussite commerciale de ce nouvel établissement, et tout particulièrement dans sa version A, mieux adaptée aux exigences variées de la clientèle. Le Conseil Municipal d Alixan a maintenant la charge d apprécier cette étude, d en tirer les conclusions, et de lancer la procédure d appel à candidature. Estelle COMTE Architecte et Daniel DUPORT Conseil HCR 6, ruelle de la poste / 73240 St. Genix sur Guiers / Tel : 04.76.05.41.56 / Mail : ddconseil @wanadoo.fr 17