TAXE SUR LA CESSION À TITRE ONÉREUX DE TERRAINS NUS RENDUS CONSTRUCTIBLES Loi de modernisation de l agriculture et de la pêche du 27 juillet 2010 Article 1605 NONIES du CGI Applicable depuis le 1 er janvier 2015 Commission Aménagement et Développement Durables des Territoires du 28 août 2017 Service Nom du Actions service foncières - Cellule Transactions/Conseil/Contentieux
L OBJET DE LA TAXE Taxe nationale Affectée à un «fonds inscrit au budget de l Agence de services et de paiement». Ce fonds finance des mesures en faveur de la transmission et de l'installation des jeunes agriculteurs. Elle se distingue de la Taxe sur la cession de terrains devenus constructibles codifiée à l article 1529 du CGI, qui est perçue par les communes ayant délibéré pour son application (ou perçue par un EPCI en lieu et place de la commune s il est compétent pour l élaboration des documents d urbanisme). Ces deux taxes peuvent se cumuler. 1
Obligatoire CARACTÉRISTIQUES DE LA TAXE Payée par le vendeur : Pour les personnes physiques : - Les particuliers soumis à l impôt sur le revenu (IR) afférent à la plusvalue immobilière des particuliers conformément à l article 150 U du CGI, - Les titulaires d une pension vieillesse ou d une carte invalidité (même s ils sont exonérés de l IR afférent à la plus-value immobilière), - Les contribuables domiciliés hors France, - Les professionnels soumis à l IR dans le cadre de bénéfices (BIC, BA, BNC), lorsque le terrain est inscrit à l actif de l activité. Toutes personnes morales y compris les communes et EPCI. 2
CESSIONS CONCERNEES 5 conditions cumulatives : 1. La première cession (après un changement de zonage ouvrant à l urbanisation) 2. A titre onéreux 3. De terrains nus (ou de droits relatifs à des terrains nus) 4. Terrains devenus constructibles du fait de leur classement : - en zone urbaine (zone U) - en zone à urbaniser ouverte à l urbanisation (zone 1AU) 5. Classement postérieur au 13 janvier 2010. Cette taxe s applique aux cessions intervenues à compter du 1er janvier 2015. 3
EXONÉRATIONS Les cessions de terrains pour lesquels une Déclaration d Utilité Publique a été prononcée en vue d une expropriation Les cessions de terrains classés en zone 2AU Les cessions inférieures à 15 000 Lorsque le prix de vente est inférieur ou égal à 10 fois le prix d acquisition actualisé* Lorsque le terrain est devenu constructible avant le 13 janvier 2010 Les cessions à titre gratuit Lorsque la cession du terrain résulte de l exercice par le contribuable du droit de délaissement (par exemple en ZAC, DUP, ou en emplacement réservé...) Les cessions de terrains exposés à un risque naturel majeur lorsque les collectivités territoriales, les EPCI ou l Etat rachètent à ce titre Lorsque le terrain est cédé au-delà de la 18 ème année après le changement de zonage Les cessions de droits sociaux ou de parts sociales Lorsque le vendeur est une personne physique non soumise à l IR afférent à la plusvalue immobilière des particuliers, conformément à l article 150 U du CGI (exceptés les titulaires d une pension vieillesse ou d une carte invalidité). (* prix actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l INSEE, Pour simplification il est admis d utiliser les coefficients d érosion monétaire publiés annuellement par l administration - BOI-ANNX-000097-20150106) 4
PRÉCISIONS SUR L APPLICATION DE LA TAXE ET SES EXONÉRATIONS Les collectivités territoriales ne peuvent s exonérer de la taxe du fait de leur qualification. Les terrains classés en zone U ou 1AU mais non constructibles ne sont pas soumis à la taxe sous réserve : - d expliquer la situation dans l acte - et d annexer le justificatif, c est-à-dire le CU indiquant que «le terrain ne peut faire l objet d aucune autorisation de construire, du fait de sa localisation, de sa desserte ou de ses caractéristiques» extrait du BOI-RFPI-TDC-20-20-20121227. Ex: terrains classés en U ou 1AU et en lotissements jardins, en emplacements réservés ou grevés d une servitude d utilité publique empêchant toute construction... 5
CALCUL DE LA TAXE Assiette : la plus-value réalisée. La différence entre le prix réel de cession hors taxes indiqué dans l acte et le prix d acquisition actualisé* (ou la valeur vénale réelle du bien à son acquisition actualisée). Taux : si la plus-value est comprise entre 10 et 30 fois le prix d acquisition actualisé * : 5% de la plus-value, si la plus-value dépasse 30 fois le prix d acquisition actualisé*: 5% de la plus-value égale jusqu à 30 fois le prix d acquisition actualisé* puis 10% sur la fraction de plus-value restante. Abattement : au-delà de la 8 ème année suivant la date à laquelle le terrain est devenu constructible, l assiette de la taxe est réduite de 10% par année de détention. (* prix actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l INSEE, Pour simplification il est admis d utiliser les coefficients d érosion monétaire publiés annuellement par l administration - BOI-ANNX-000097-20150106) 6
Exemple 1 Prix d'acquisition actualisé : 5 000 Prix de cession du terrain nu rendu constructible : 140 000. Assiette de la taxe : 135 000 (140 000 5 000). Le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition actualisé est de 28 (140 000 / 5 000). 28 30 donc l'intégralité de la plus-value sera taxée au taux de 5 %. Part de la plus-value inférieure ou égale à 30 fois le prix d acquisition actualisé (soit 5 000 x 30 = 150 000 ) Assiette de la taxe Taux applicable Montant de la taxe 135 000 5% 6 750 7 Tableau: Source BOI-RFPI-TDC-20-20-2012 1227
Exemple 2 Prix d'acquisition actualisé : 7 000 Prix de cession du terrain nu rendu constructible : 287 000. Assiette de la taxe : 280 000 (287 000 7 000). Le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition actualisé est de 41 (287 000 / 7 000). 41 30 Par conséquent, le taux de la taxe sera de : - 5 % pour la fraction de la plus-value inférieure ou égale à 30 fois le prix d'acquisition actualisé ; - 10 % pour la fraction de la plus-value restant à taxer. Part de la plus-value inférieure ou égale à 30 fois le prix d acquisition actualisé (7 000 x 30 = 210 000 ) Part de la plus-value restant à taxer (280 000-210 000 = 70 000 ) Assiette de la taxe Taux applicable Montant de la taxe 210 000 5% 10 500 70 000 10 % 7 000 Total 280 000 17 500 Tableau: Source BOI-RFPI-TDC-20-20-2012 1227 8
DÉCLARATION DE LA TAXE 1)- Déclaration : Le vendeur ou son mandataire (le notaire) doit remplir et signer le pré imprimé 2048-IMM (document CERFA 12 359). 2)- Dépôt de la déclaration et paiement : En principe : dépôt et paiement à la conservation des hypothèques du lieu de situation du bien, en même temps que la demande d enregistrement de l acte. Exception : des obligations déclaratives et de paiement spécifiques sont toutefois prévues pour certaines cessions (actes administratifs, actes notariés au profit d une collectivité territoriale - procédures différentes selon les cas). 9
MODALITÉS DE CONTRÔLE ET SANCTIONS 1- Modalités de contrôle (article L10 du livre des procédures fiscales) : L'administration des impôts contrôle : - les déclarations, - les documents déposés en vue d'obtenir des abattements ou des exonérations. «A cette fin, elle peut demander aux contribuables tous renseignements, justifications ou éclaircissements relatifs aux déclarations souscrites ou aux actes déposés». 2- Sanctions : Sauf exceptions, le dépôt de l acte sera refusé et la formalité non enregistrée en cas : - de déclaration manquante, - de défaut de paiement, - ou de discordance entre le montant de la taxe figurant dans la déclaration et le montant effectivement versé. Le dépôt tardif de la déclaration donne lieu à l application d intérêts de retard à compter du 1 er jour du mois qui suit celui au cours duquel cette déclaration aurait dû être déposée. Les sanctions de droit commun sont applicables. Service Nom Actions du service foncières - Cellule Transactions/Conseil/Contentieux 10
APPLICATION DE LA TAXE ET CONSEQUENCES L application de cette taxe peut avoir des conséquences financières non négligeables ayant une incidence sur l équilibre financier d un projet. L application de la taxe est complexe et nécessite une analyse au cas par cas (terrains acquis à des dates différentes, revente de terrains impactés par plusieurs zonages parfois même à des dates différentes, mode de calcul ). Estimer le nombre de terrains sur le territoire d Angers Loire Métropole soumis à cette taxe est extrêmement délicat. Estimation des terrains nus potentiellement soumis à la taxe et appartenant aux communes, à Angers Loire Métropole, aux bailleurs sociaux et Alter : - Avant le 27 mars 2017 : estimation à 13 parcelles* - Après le 27 mars 2017 (date d entrée en vigueur du PLUi) : estimation à 304 parcelles*. * Ces chiffres ne comptabilisent pas les parcelles bâties, pour lesquelles les propriétaires pourraient revendre uniquement une partie de terrain potentiellement soumis à la taxe. 11
RECOMMANDATIONS 1) Anticipation au moment de la prise de décision d acheter un terrain : Si le terrain est classé en zone A, N ou 2AU : Est - ce qu un changement de zonage en 1AU ou U est prévu avant la revente? Si tel est le cas, il faut anticiper : - soit la date de la revente (revente avant le changement de zonage), - soit le prix de revente pour avoir un montant inférieur ou égale à 10 fois le prix d acquisition actualisé si cela est possible, 2) Questionnement au moment de la revente d un terrain : Si le terrain est classé en zone 1AU ou U depuis le 13 janvier 2010 : Y-a-t-il eu une 1 ère cession depuis le changement de zonage? Si ce n est pas le cas : réflexion sur le prix de vente et calcul de la taxe Privilégier la revente de petites parcelles à des acquéreurs différents, pour tenter de revendre les terrains à un montant inférieur à 15 000. 12
EXEMPLE Privilégier la revente de petites parcelles à des acquéreurs différents : Vente de trois parcelles: Vente d une parcelle de 1 200 m²: A 400 m² B 400 m² C 400 m² D 1 200 m² 12 000 12 000 12 000 36 000 Exonération de la taxe Exonération de la taxe Exonération de la taxe Application de la taxe 36 000 Nom Service du service Actions foncières - Cellule Transactions/Conseil/Contentieux Montant de la taxe à déduire des 36 000 13