Atelier : marchands de biens La réforme de la TVA immobilière et des droits d enregistrement Intervenants : Bernard PERRIN Cabinet CANNAC Jean-Claude DARMOUNI - Président de la Commission nationale Marchands de biens 2ème Congrès de l UNIS 14 et 15 octobre 2010
TVA IMMOBILIERE DROITS D ENREGISTREMENT GS LA REFORME Loi 2010-237 du 9 mars 2010 -article 16- Inst. du 15/03/2010 décret du 10/09/2010
POURQUOI UNE REFORME? Pour que la France soit en conformité avec une Directive Européenne de 2006, Pour éviter à la France une très probable condamnation pour non-respect de ladite Directive, Pour éviter au Trésor d avoir à reverser de la TVA calculée sur la marge, collectée à tort, lors de vente de biens achetés depuis plus de 5 ans, Date d application : acte authentique à compter du 11/03/2010
LA NOTION DE MARCHAND DE BIENS Cette notion, au niveau fiscal, disparaît au profit : de celle d assujetti, ou de celle de non-assujetti Le régime de TVA à la marge n est donc plus une spécificité des marchands de biens N importe quel assujetti pourra bénéficier de la réduction des DMTO sous réserve de prendre un engagement de revendre ou de construire Certaines obligations spécifiquement liées aux marchands de biens disparaissent i : La tenue du répertoire des actes (article 852 du CGI) L obligation d avertir davertir l administration lors de la création de son activité
LES NOUVEAUX PRINCIPES Les opérations faites par les assujettis rentrent dans le champ d application de la TVA et sont : soit exonérées, soit taxées de plein droit sur le prix total ou sur la marge, soit taxées sur option sur le prix total ou sur la marge. Les opérations effectuées par les non-assujettis sont (sauf exceptions) hors du champ d application de la TVA sans possibilité d option.
LES NOUVEAUX PRINCIPES 1. pour les assujettis. Sont imposables de plein droit à la TVA : - les ventes de terrains à bâtir, soit sur le prix total, soit sur la marge, - les ventes d immeubles neufs dans les 5 ans de leur achèvement, - les immeubles neufs non revendus dans les 2 ans de leur achèvement et cela dans le cadre d une livraison à soi- même.. Sont exonérées ou imposables sur option : - les ventes de terrains non à bâtir - les ventes d immeubles achevés depuis + de 5 ans
LES NOUVEAUX PRINCIPES 2. pour les non-assujettis. Sont hors du champ d application de la TVA immobilière sans possibilité d option : - la vente de terrains à bâtir ou non à bâtir, - la vente d un immeuble achevé depuis + de 5 ans, - la vente d une construction neuve édifiée par un particulier ou acquise à un constructeur.. Sont soumises à la TVA immobilière sur la totalité du prix : - la vente d immeubles achevés depuis de 5 ans préalablement acquis en VEFA, - la livraison à soi-même de certains logements sociaux.
Les terrains à bâtir - TAB nouvelle définitioniti Un terrain à bâtir n est plus un terrain sur lequel une personne prend un engagement tde construire Dorénavant, est qualifié de terrain à bâtir un terrain sur lequel une construction peut être faite en vertu du détail du plan local d urbanisme (PLU) (ou de tout document désignant ledit terrain comme constructible). La liaison faite entre l engagement de construire et le terrain avait pour conséquence d une part de rendre l acquéreur redevable de la TVA et d autre part de permettre l exonération des DMTO Supprimé. Les cessions de TAB par un assujetti sont dorénavant soumises à la TVA quelle que soit la qualité de l acquéreur (par exemple un particulier) et sans avoir à rechercher la volonté du vendeur.
Règles concernant les VEFA Jusqu à présent, l administration était en droit de demander le paiement de la TVA dès la vente du bien, sans avoir à attendre le paiement échelonné des acomptes. Dorénavant, le versement de la TVA sera réalisé de droit au fur et à mesure des encaissements. Jusqu à la réforme, la seconde cession d un immeuble achevé depuis moins de 5 ans n était pas soumise à TVA, sauf si la première avait été réalisée au profit d un marchand de biens. Dorénavant, les cessions d immeubles achevés depuis moins de 5 ans seront toutes soumises à TVA. La soumission à la TVA de toutes ces cessions et ce,,quelle que soit la qualité des assujettis, évite la rémanence de la TVA.
Vente d immeuble construits depuis plus de 5 ans Jusqu à maintenant, les ventes de biens construits depuis plus de 5 ans étaient soumises à la TVA à la marge. Dorénavant, ce type de ventes est exonéré de TVA, mais dans le champ d application application, avec possibilité d opter pour la TVA soit sur le prix total, soit sur la marge.
Modalités d option pour la TVA Le décret 2010-1075 du 10 septembre 2010 indique que cette option doit être exprimée dans l acte constatant la mutation (c est-à-dire le plus souvent l acte notarié). Rappelons que l option peut se faire par immeuble, fraction d immeuble, lot ou droit immobilier relevant des mêmes dispositions en matière de base d imposition.
LES DMTO (droits de mutation à titre onéreux) Revente soumise à TVA sur prix total = DMTO à taux réduit Revente soumise à TVA sur la marge = DMTO au taux normal ---------- Si engagement de revendre = DMTO à prix réduit Si engagement de construire = DMTO exonéré (en fait droit fixe de 125 ).
L engagement de revendre En cas d engagement de revendre, le délai est porté de 4 à 5 ans. (2 ans pour certaines reventes d immeubles par lot avec préemption p des locataires) En cas de cession, l engagement de revente et le délai s imposent aux nouveaux acquéreurs L acquéreur défaillant, le dernier, reste redevable du complément de taxes et des pénalités en cas de non-respect du délai de revente. A l engagement de revendre peut être substitué un engagement de construire avec le bénéfice du délai supplémentaire lié à l engagement de construire.
L engagement de construire Le délai de l engagement g de construire reste fixé à 4 ans, prolongation possible d un an sur demande. En cas d acquisitions iti successives, l engagement pris par le cédant peut être repris par le nouvel acquéreur assujetti. A l engagement de construire peut être substitué un engagement de revendre, le délai de 5 ans courant à partir de la date d achat. L exonération des DMTO est subordonnée à la condition que l acquéreur justifie à l expiration des délais, de la fin des travaux.
LES LIVRAISONS À SOI-MÊME LASM sur immeubles neufs Il convient de constater une livraison à soi-même d immeubles neufs pour les biens neufs qui ne sont pas vendus dans les 2 ans de leur achèvement. Cette déclaration spéciale, à déposer dans le mois de l achèvement de l immeuble, concerne tous les biens et non pas comme précédemment les immeubles non affectés à l habitation et destinés à des opérations soumises à la TVA. La TVA correspondante doit être déclarée avant le 31/12 de la deuxième année suivant la livraison du bien.
LES LIVRAISONS A SOI-MÊME stock exploité pour une activité économique Une nouvelle LASM doit être constatée lorsqu au delà du délai du 31/12 qui suit la deuxième année de l achèvement, le bien est exploité plus d un an pour une activité économique (effet 13/09/2010). Si l immeuble est exploité pour la réalisation d opérations n ouvrant pas droit à déduction, la TVA donnera lieu à une régularisation chaque année par 1/20 ème. Lors de la revente, si la vente n est pas soumise à la TVA, les 1/20 ème non régularisés doivent être reversés.
Les régularisations de TVA L exonération de TVA pour une opération entraîne la perte du droit à déduction de la TVA déductible afférente à cette opération. De plus l existence dans une entreprise d opérations soumises et non soumises à la TVA oblige, pour la TVA à récupérer sur les frais généraux, de proratiser la récupération é suivant le coefficient i de déduction. Pour les immeubles, la régularisation s effectue par 1/20 ème.
Quid des opérations en cours? Au sujet des opérations sous avant-contrat de vente signées avant le 11/03/2010. L instruction 15-3-2010 [3-A-3-10] admet que lorsque la cession doit être réalisée par acte authentique, l opération puisse demeurer soumise aux règles applicables à la date de conclusion de l avant-contrat, t t si celle-ci est antérieure à l entrée en vigueur du texte, même si à cette date il existe des conditions suspensives non levées.
REPONSES PRATIQUES Opérations concernant ce les assujettiss
Vente d un terrain à bâtir TAB La TVA Cette vente entre dans le champ d application de la TVA. La TVA est due sur le prix total t si l achat a ouvert droit à déduction de TVA. La TVA est due sur la marge si l achat n a pas ouvert droit à déduction de TVA.
Vente d un terrain à bâtir A un assujetti Les D.M.T.O. Exonération si engagement de construire DMTO réduits, 0,715 %, si engagement de revendre Droit commun à 5,09 % si aucun engagement A un non-assujetti Droit commun à 5,09 % si mutation soumise à la TVA sur la marge Droit commun réduit si mutation soumise à TVA sur le prix total.
Vente d un terrain non à bâtir - TNAB LA TVA Dans le champ dapp d application, cato mais as exonérée ée Possibilité d option - sur le prix total LES D.M.T.O. Droit commun à 5,09 % DMTO réduits, si achat par un assujetti avec engagement de revendre
Vente d un bien acquis neuf depuis moins de 5 ans. Quel que soit le nombre de ventes depuis l achèvement de l immeuble et quelle que soit la nature de l acheteur : TVA sur le prix total DMTO réduits
Vente d un bien achevé depuis plus de 5 ans LA TVA Opération dans le champ d application de la TVA mais exonérée Option possible pour la TVA Sur le prix total, t si l immeuble avait ouvert droit à déduction de la TVA lors de l acquisition À défaut de déduction initiale, TVA sur la marge.
Vente d un bien achevé depuis plus de 5 ans LES D.M.T.O. En principe, taux normal à 5,09 % Si achat par un assujetti DMTO réduits, 0,715 % si engagement de revendre Exonération si engagement de construire
Dans quels cas il semble opportun d opter pour la TVA? La non-imposition à la TVA d une opération, entraine la nonrécupération de la TVA sur les dépenses propres à cette opération + un problème de prorata sur la TVA commune. Pour une imposition à la marge, il conviendra d évaluer le montant de la TVA récupérée pour se déterminer sur l opportunité de l option. Pour une imposition sur le prix total, il convient en plus de mesurer l impact de cette option sur le prix de vente, compte tenu de la nature de l acheteur
Et la TVA à la marge indûment payée depuis le 01/01/2008? Une réclamation auprès de son Centre des Impôts est possible au sujet de la TVA à la marge indûment payée depuis le 01/01/2008. Il faut bien mesurer l incidence nette en évaluant la TVA qui deviendrait irrécupérable, Les impôts peuvent déclencher un contrôle fiscal sur l activité globale de l entreprise.
CONCLUSION Le marchand de biens marginal est mort, vive l assujetti exonéré