Habitat et Foncier en PICARDIE Amiens, 16 mars 2007 Logiville - Guy Taïeb Conseil 1 De l état des lieux à la définition d une politique foncière État des lieux: Insuffisance de la construction et pénurie foncière en Picardie Mise en œuvre d une politique foncière en Picardie 1. Diagnostic et objectifs des politiques foncières locales pour l habitat 2. La dimension foncière des documents d urbanisme 3. Action foncière des collectivités 4. L insertion du logement aidé pour assurer la mixité des opérations 5. Les relations avec les opérateurs : choix des procédures 6. Le financement de l aménagement foncier Logiville - Guy Taïeb Conseil 2
Insuffisance de la construction et pénurie foncière en Picardie Sur la période 1999-2003, la Picardie est la région française qui construit le moins, or: Croissance démographique naturelle plus forte Population plus jeune Taille moyenne des ménages plus élevée Parc de logements plus ancien et moins vacant Créations d emplois analogues au reste de la France Logiville - Guy Taïeb Conseil 3 L insuffisance de la construction est due à une pénurie de terrains à bâtir La pénurie de terrains est plutôt d ordre réglementaire: Beaucoup de communes n ont pas encore de document d urbanisme. Les communes les plus proches des villes centres ne souhaitent plus connaître les croissances fortes de jadis. Les villes centres ont la volonté de construire des logements, mais elles disposent moins de vastes espaces d extension. Logiville - Guy Taïeb Conseil 4
Logiville - Guy Taïeb Conseil 5 Les conséquences: hausse des prix et étalement urbain Le prix des lots à bâtir pour maisons individuelles (les 3/4 de la construction Picarde), a triplé depuis 1997 dans les secteurs les plus recherchés. Les accédants à la propriété font construire en périphérie plus lointaine: Étalement urbain, consommation d espaces agricoles, mitage des paysages. Accroissement des déplacements en automobile (21 km en Picardie pour 14 km en national). Conséquences financières pour les ménages (coût croissant de l énergie). Contribution à l effet de serre. Logiville - Guy Taïeb Conseil 6
Logiville - Guy Taïeb Conseil 7 1. DIAGNOSTIC ET OBJECTIFS DES POLITIQUES FONCIÈRES LOCALES POUR L HABITAT Logiville - Guy Taïeb Conseil 8
État des lieux Sous-estimation du «point mort» lors de l élaboration des documents de planification nécessité de construire au-delà du point mort si l on veut éviter un vieillissement de la population Un gisement foncier insuffisamment mesuré Difficulté à passer d un développement radial, le long des voies d accès, à une organisation radioconcentrique Logiville - Guy Taïeb Conseil 9 Assurer la stabilité démographique : la notion de «Point Mort» Avant de permettre d augmenter le nombre d habitants, la construction neuve sert d abord : à loger les nouveaux ménages issus du desserrement (vieillissement, séparations, départ des jeunes ) à répondre aux besoins de renouvellement du parc, à répondre aux variations du parc de résidences secondaires et de logements vacants. Au-delà de ce volume de logements neufs à construire, la population augmente En deçà de ce point mort, la population du territoire diminue Logiville - Guy Taïeb Conseil 10
Entre 1990 et 1999 Logiville - Guy Taïeb Conseil 11 Évaluer le gisement foncier les formes de gisement foncier pour l habitat : en extension : zones à urbaniser en tissu urbain : terrains libres et dents creuses terrains mutables terrains évolutifs identification du gisement en 2 étapes : repérage du gisement théorique entretiens avec les acteurs Logiville - Guy Taïeb Conseil 12
Favoriser le maillage de l espace urbain : de l urbanisation «radiale» à l urbanisation «radioconcentrique» BEZU-SAINT-GERMAIN 15 14 16 13 12 10 11 Zonage AU/NA U Logiville - Guy Taïeb Conseil 13 Promouvoir des formes d urbanisation moins consommatrices d espaces : renouer avec la tradition de «l habitat villageois» Logiville - Guy Taïeb Conseil 14
2. LA DIMENSION FONCIERE DES DOCUMENTS D URBANISME SCOT et PLU définissent le gisement foncier réglementaire Logiville - Guy Taïeb Conseil 15 État des lieux L étalement urbain se fait bien au-delà des agglomérations. Les communes les plus périphériques sont actuellement les plus expansionnistes. Dans les villes centres et les communes des premières couronnes, les terrains à bâtir doivent être «fabriqués» lors d opérations d ensemble (épuisement du diffus). Le foncier est en trois dimensions (densité humaine et densité bâtie). Pour limiter l étalement urbain, localiser les constructions dans les secteurs proche des villes centres à travers SCOT et PLU. Logiville - Guy Taïeb Conseil 16
Le SCOT pour maîtriser l étalement urbain Le SCOT permet de raisonner globalement sur le territoire pertinent qui est l aire urbaine. Le SCOT délimite des secteurs d extension à long terme qui peuvent rester naturels mais couverts par des zones d aménagement différé (limitées à 14 ans). Logiville - Guy Taïeb Conseil 17 Le PLU pour afficher le projet urbain L affichage du projet urbain est une demande légitime de la société civile. Mais jusqu à quel degré d affichage opérationnel? Risque de renforcer les exigences des propriétaires Risque d inadaptation technique En extension: zones AU «strictes» et «à règlement» En renouvellement urbain: périmètre de projet d aménagement global Logiville - Guy Taïeb Conseil 18
L affichage du projet en extension: le cas d un projet concerté Logiville - Guy Taïeb Conseil 19 L affichage en extension avant concertation Logiville - Guy Taïeb Conseil 20
L affichage en renouvellement urbain Des secteurs de grandes parcelles industrielles Des secteurs de parcellaire petit ou moyen où activités et habitat cohabitent Logiville - Guy Taïeb Conseil 21 Grandes parcelles industrielles Aménagement d ensemble public ou négocié Maintenir affectation et densité antérieurs Servitude de 5 ans (article L.123-2 a/) Logiville - Guy Taïeb Conseil 22
Parcellaire petit et moyen sur trame urbaine Mutation progressive par incitation réglementaire Affichage opérationnel du projet urbain Logiville - Guy Taïeb Conseil 23 3. L ACTION FONCIERE DES COLLECTIVITES LOCALES Les communes en première ligne, les intercommunalités et administrations en appui Logiville - Guy Taïeb Conseil 24
État des lieux La pénurie foncière n est pas liée principalement à la rétention des propriétaires. Les agriculteurs peuvent aisément se redéployer. Difficultés liées à la méconnaissance des contraintes qui pèsent sur les terrains classés AU. Les prix qui font référence sont ceux des zones à urbaniser les plus faciles à équiper. Communes périphériques s estiment démunies quant aux moyens financiers et d ingénierie pour mener des actions foncières. L intercommunalité un support nécessaire à l observation foncière qui ne peut se substituer à la responsabilité de la commune (échelon de base de l action foncière). Logiville - Guy Taïeb Conseil 25 Impliquer les mairies dans les actions et les négociations foncières Les mairies peuvent faciliter les négociations et la sortie des opérations Cela suppose l identification des contraintes et leurs traductions financières et réglementaires : PAE, PVR La maîtrise de quelques parcelles clefs : un atout sérieux Logiville - Guy Taïeb Conseil 26
Logiville - Guy Taïeb Conseil 27 Le partage du travail entre communes et intercommunalités Les communes connaissent les terrains et maîtrisent les outils du code de l urbanisme, Les intercommunalités sont le lieu d élaboration des politiques de l habitat et de développement économique, Les intercommunalités disposent de moyens financiers pour: - Aider les communes à porter des biens - Aider les opérations comportant une part de logements aidés - Constituer elles-mêmes des réserves foncières Les intercommunalités peuvent mobiliser une ingénierie pour assister la commune dans ses actions foncières. Logiville - Guy Taïeb Conseil 28
L observation foncière Traitement statistique des transactions effectuées sur un territoire - Notaires - Services Fiscaux - Déclaration d intention d aliéner L intercommunalité : une bonne échelle pour gérer cette observation Logiville - Guy Taïeb Conseil 29 4. L INSERTION DU LOGEMENT AIDE POUR ASSURER LA MIXITE DES OPERATIONS Logiville - Guy Taïeb Conseil 30
État des lieux Dans les secteurs recherchés, les opérations de logements aidés en Picardie ne s équilibrent plus si le foncier est acquis au prix du marché Pour les opérations les plus petites, le foncier doit être apporté par la collectivité La VEFA (vente en état futur d achèvement), d un opérateur privé vers un bailleur social est peu pratiquée en Picardie car elle s applique essentiellement aux immeubles et donc aux villes centres qui concentrent déjà la majorité du parc HLM Logiville - Guy Taïeb Conseil 31 Organiser la péréquation en faveur du logement aidé Péréquation : - Incorporer des logements aidés dans les opérations de logements libres, dont la commercialisation compense le manque à gagner pour l opérateur - Peut être imposée à toutes opérations de logements dépassant une certaine taille (loi SRU, loi ENL : article L123-2 Code urbanisme) Logiville - Guy Taïeb Conseil 32
Rendre le coût du foncier moins élevé pour le logement aidé Autoriser dans le PLU une densité supérieure pour le logement social : la majoration du COS (renforcement par la loi ENL) Alléger les contributions aux équipements publics pour le logement social en TLE, PAE, PVR Logiville - Guy Taïeb Conseil 33 Utiliser les baux à long terme pour les terrains apportés gratuitement Bail de 18 à 99 ans Loyer fixé à un niveau symbolique Droit de regard de la commune sur l usage du terrain La commune récupère la propriété du terrain à la fin du bail Logiville - Guy Taïeb Conseil 34
5. LES RELATIONS AVEC LES OPÉRATEURS : CHOIX DES PROCÉDURES Logiville - Guy Taïeb Conseil 35 État des lieux En Picardie, il y a peu d opérations d ensemble. Le choix de la procédure dépend de sa complexité et du degré de contrôle que la collectivité veut exercer. Logiville - Guy Taïeb Conseil 36
Le lotissement ou le permis de construire groupé pour les opérations simples Le lotissement s inscrit en général dans le cadre d un document d urbanisme existant Les contributions aux équipements publics doivent passer par la TLE et la PVR, ou le PAE. Pour des lotissements privés, la collectivité n a pas vocation à maîtriser le foncier mais peut avoir prévu des règles permettant de réaliser des équipements publics et des logements soit locatifs, soit améliorant la mixité sociale. Logiville - Guy Taïeb Conseil 37 La ZAC pour les opérations plus complexes Implique souvent une modification du PLU (ou une révision) Comment partager le risque financier entre collectivité et aménageur? Les études préalables: place des opérateurs dans les équipes d étude du PLU. L assistance à maîtrise d ouvrage auprès des communes: intercommunalités, DDE, opérateurs? Logiville - Guy Taïeb Conseil 38
6. LE FINANCEMENT DE L AMÉNAGEMENT FONCIER Un large choix de méthodes Logiville - Guy Taïeb Conseil 39 État des lieux A l exception de la Taxe Locale d Equipement, les outils financiers sont peu utilisés en Picardie Les communes semblent s orienter vers la PVR pour les petites opérations et la procédure de ZAC pour les plus importantes Le PAE est rarement utilisé et peu connu. Mais intérêt pour les opérations simples de taille importante, nécessitant un projet d ensemble. Logiville - Guy Taïeb Conseil 40
La Participation pour Voies et Réseaux pour les opérations petites et moyennes - Cumulable avec la TLE. - Faire payer les VRD dans une bande de 80 mètres de part et d autre. N est pas une «opération d ensemble». Elle peut faire l objet de conventions avec les propriétaires. Logiville - Guy Taïeb Conseil 41 La Zone d Aménagement Concerté pour les opérations plus importantes - Contrat entre la collectivité et un aménageur fixant notamment la proportion de logements aidés. - SHON connue à l avance (sécurité pour la collectivité). - Non cumulable avec la TLE Lien direct et proportionnalité. Logiville - Guy Taïeb Conseil 42
Le PAE pour les opérations simples d une certaine importance Notion «d ensemble». Non limité dans le programme d équipements: infrastructures, écoles, etc. Non limité dans le périmètre. Possibilité de péréquation au profit du logement social. Procédure unilatérale simple mais engagement de la commune. Logiville - Guy Taïeb Conseil 43 Lotissement communal ou privé avec dation en paiement Les propriétaires fonciers sont payés en parcelles viabilisées. Logiville - Guy Taïeb Conseil 44
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