Comptabilité générale... 2 Introduction... 2 Le bilan... 2 Le compte d exploitation... 3 Les principes comptables... 3 Journal comptable Phase 1... 3 Les comptes en T Phase 2... 4 Résultat au bilan et au compte d exploitation Phase 3... 4 Comptabilité immobilière... 4 Généralités... 4 Compte courant bancaire... 5 Compte courant de gérance... 5 Loyers à recevoir et loyers reçus d avance... 5 Actifs et passifs transitoires... 5 Immeuble... 6 Hypothèque... 6 Conciergerie... 6 Frais d entretien... 6 Impôts foncier et assurances... 6 Honoraires de gérance... 6 Intérêts hypothécaires... 6 Pertes de loyers et ducroire... 6 Produits financiers... 6 Loyers nets encaissés ou facturés... 6 Bouclement annuel... 6 Marche à suivre... 6 Notions d analyses financières... 7 Financement... 7 Rendement brut... 7 Rendement net... 7 Valeur comptable... 7 Valeur vénale... 7 Valeur de rendement... 7 Valeur locative... 8 Valeur intrinsèque... 8 Valeur fiscale... 8 Valeur d assurance... 8 Exercice : décompte de gérance... 8
Comptabilité générale Introduction Définition La comptabilité est l ensemble des comptes : d un individu, d une société, ou d une collectivité publique. Elle a pour objet d enregistrer les flux concernant l entreprise afin que l on puisse connaître à tout moment sa situation financière et le résultat de son activité. Mission La comptabilité a pour missions essentielles : d établir périodiquement la situation de l entreprise ; de déterminer le résultat (positif = bénéfice / négatif = perte) ; de fournir des renseignements pour la gestion de l entreprise. Types de comptabilités Il existe plusieurs sortes de comptabilités : comptabilité financière comptabilité analytique (comptabilité industrielle) comptabilité publique (administrations publiques) comptabilité budgétaire Nous allons nous occuper uniquement de la comptabilité financière, c est- à- dire qui enregistre toutes les opérations liées aux liquidités, aux charges et recettes internes, à l évaluation de la fortune d une entreprise dans le sens des articles 957 à 964 du CO traitant de la comptabilité commerciale. Le bilan La comptabilité repose essentiellement sur deux catégories de comptes, à savoir : 1. les comptes du bilan ; 2. les comptes d exploitation. Le bilan reflète le patrimoine et la situation financière d une entreprise à un moment donné. Le bilan est établi à la fin d un exercice comptable. Généralement, il coïncide avec l année civile (31 décembre). ACTIF BILAN PASSIF Liquidités Fournisseurs Actif circulant Débiteurs Actifs transitoires Stock Court terme Passifs transitoires Hypothèque Dettes Fonds étrangers Actif immobilisé Machines Mobilier Véhicule Immeuble Long terme Capitaux propres Bénéfice / (- ) Perte Fortune Fonds propres
Le compte d exploitation On appelle aussi cette catégorie, les comptes de fonctionnement, c est- à- dire nécessaires à l activité de l entreprise CHARGES COMPTE D EXPLOITATION PRODUITS Achats de marchandises Frais du personnel Frais d exploitation Charges financières Amortissements Chiffres d affaires Produits financiers Bénéfice / (- ) Perte Les principes comptables 1 er principe Nous comptabiliserons toute opération comptable en partie double. Cela veut dire qu un montant inscrit à gauche (débit) d un compte doit trouver son pendant à droite (crédit) d un autre compte. Il n existe aucune exception. 2 ème principe Le total des sommes inscrites au débit d un ou plusieurs comptes doit être égal aux montants indiqués au crédit d un ou plusieurs autres comptes. Il n existe aucune exception. 3 ème principe Toutes les écritures doivent être regroupé, tout d abord, dans un journal comptable. Ces écritures sont ensuite transférées dans les comptes. Les noms des comptes utilisés pour journaliser les écritures sont répertoriés dans le plan comptable. Journal comptable Phase 1 C est la première étape. Généralement, le journal comptable respecte la forme suivante : No de pièce Date Compte à débiter Compte à créditer Libellé Montant 1 05.06.2013 Caisse Chiffre d affaires Encaissement d une vente Fr. 500.00 2 31.07.2012 Téléphones Caisse Paiement facture téléphone Fr. 25.00
Les comptes en T Phase 2 Dans la deuxième étape, l écriture comptable est intégrée dans ce qu on appelle les comptes en T. + Caisse - - Chiffre d affaire + + Téléphones - 1 500 25 2 500 1 2 25 Spb viré à expl Spb viré à expl Spb viré à bilan 500 25 475 (débit) (crédit) (débit) (crédit) (débit) (crédit) Compte de bilan (actif) Compte d exploitation (produits) Compte d exploitation (charges) Résultat au bilan et au compte d exploitation Phase 3 COMPTE D EXPLOITATION BILAN CHARGES PRODUITS ACTIF PASSIF Téléphones 25 Chiffre 500 Caisse 475 Capital 475 d affaire Bénéfice 475 Capital 475 Total 500 Total 500 Total 475 Total 475 Comptabilité immobilière Généralités Dans cette partie, nous allons voir de manière plus détaillée comment se présente le bilan d un propriétaire immobilier, ainsi que le compte d exploitation. ACTIF BILAN PASSIF Banque C/c gérance Loyers à recevoir Actifs transitoires Immeuble Loyers reçus d avance Passifs transitoires Ducroire Hypothèque Capital / (- ) Découvert CHARGES COMPTE D EXPLOITATION PRODUITS Conciergerie Electricité Frais d entretien Impôt foncier Assurances Honoraires de gérance Intérêts hypothécaires Perte de loyers Bénéfice Loyers nets Produits financiers (- ) Perte
Compte courant bancaire Le propriétaire reçoit, selon une périodicité convenue, un relevé bancaire comprenant toutes les opérations enregistrées durant la période. Ce document servira de contrôle lorsque le propriétaire effectue la comptabilisation des recettes et des dépenses au fur et à mesure. Ce relevé aura un caractère de pièce comptable. Compte courant de gérance Le propriétaire qui confie la gestion de son immeuble à une régie, va ouvrir un compte courant au nom de la régie dans sa propre comptabilité. Les opérations enregistrées dans ce compte seront identiques entre les parties mais simplement inversées l une vis- à- vis de l autre. Dans la pratique, le propriétaire reçoit un relevé de gérance dans lequel figurent les encaissements et les dépenses effectuées. Ce relevé est une pièce comptable et doit être classé comme telle. Loyers à recevoir et loyers reçus d avance Les loyers à recevoir ou les loyers reçus doivent être indiqués sur le relevé de gérance. Les loyers à recevoir représentent les loyers de la période comptable concernée mais qui ne seront encaissés que l année suivante. Les locataires sont en retard dans leur paiement. Le propriétaire détient donc une créance vis- à- vis de ces locataires. Les loyers reçus d avance représentent des loyers encaissés dans la période comptable en cours mais qui concernent la période suivante. Les locataires son en avance dans leur paiement. Le propriétaire a donc une dette vis- à- vis de ces locataires. Actifs et passifs transitoires En matière de résultat d exercice, on ne doit pas prendre en considération des dépenses ou des recettes qui concernent une autre période comptable. Ces comptes permettent donc d écarter tout élément étranger à la période concernée. Actifs transitoire Actifs transitoires = Charges payées d avance ou Revenus à recevoir Exemple : La prime d assurance du bâtiment a déjà été payée alors qu elle concerne l exercice comptable suivant. No de pièce Date Compte à débiter Compte à créditer Libellé Montant 49 31.12.2013 Actifs transitoires Assurances Prime assurance 2014 Fr. 2000.00 Passifs transitoires Passifs transitoires = Charges à payer ou Revenus reçus d avance Exemple : A la date de clôture des comptes, la facture d un maître d état pour la réparation d une porte d entrée de l immeuble n a pas encore été réglée.
No de pièce Date Compte à débiter Compte à créditer Libellé Montant 52 31.012.2013 Frais d entretien Passifs transitoires Facture entretien à payer Fr. 1200.00 A l ouverture de la comptabilité de l année suivante, il sera indispensable de procéder à ce qu on appelle l extourne des transitoires, ce qui veut dire qu on comptabilise l écriture inverse de celle comptabilisée au bouclement de l année précédente. Immeuble Ce compte enregistre l acquisition au prix d achat ou au coût de construction du bien immobilier (immeuble, terrain, halle,etc..) augmenté des frais d achat. Exemple : Acquisition d un immeuble Hypothèque Conciergerie Frais d entretien Impôts foncier et assurances Honoraires de gérance Intérêts hypothécaires Pertes de loyers et ducroire Produits financiers Loyers nets encaissés ou facturés Bouclement annuel Marche à suivre Exemple de clôture annuelle simple des comptes d un propriétaire immobilier. Ecritures comptables Comptes en T Bilan final et Compte d exploitation
Notions d analyses financières Les analyses les plus connues concernant la gestion d un patrimoine immobilier. Financement On entend par financement, les moyens financiers utilisés ou à utiliser pour acquérir un bien immobilier. Le financement doit couvrir le prix d achat et les frais y relatifs. Souvent, une partie est empruntée, on parlera de fonds étrangers, alors que le reste est financé par l acquéreur, on parlera de fonds propres. Le total est appelé l investissement. Rendement brut Généralement exprimé en %, c est le rapport entre : Rendement brut : Revenu locatif annuel net (1) Investissement immobilier total (1) : Sans les frais accessoires au sens de l article 257b du CO (chauffage, EC, autres frais d exploitation) Rendement net La notion de rendement net de l art. 269 CO, exprimé en %, est le rapport entre : Rendement net : Revenu locatif annuel net Fonds propres Valeur comptable Il s agit de la valeur inscrite au bilan d un immeuble. On parle également de valeur historique. Valeur vénale Valeur du marché ou le prix payé pour l acquisition d un bien. Valeur de rendement Il s agit d une méthode d évaluation par capitalisation. Elle se fonde sur le rapport entre : Valeur de rendement : Revenu locatif annuel net Taux de capitalisation (2)
(2) : Taux de capitalisation représente le rendement sur le loyers net (en %) que l acquéreur souhaite obtenir par rapport aux loyers annuels nets. La valeur de rendement est la somme à investir pour obtenir ce rendement escompté. Valeur locative La valeur locative est obtenue par revalorisation du revenu locatif net actuel en tenant compte de la situation des objets, du prix du marché, etc. En Valais, la valeur locative est déterminée par l autorité fiscale de chaque commune. C est un forfait qui correspond à 60% des loyers pratiqués dans la localité pour des immeubles comparables. Valeur intrinsèque Cette valeur est obtenue en tablant sur le prix actuel du terrain du lieu de situation de l immeuble auquel on ajoute le coût de construction à neuf du bâtiment concerné, diminué d un amortissement de vétusté dont le taux dépend de l état d entretien de l immeuble. On appelle également cette méthode : la méthode du coût déprécié. Valeur fiscale Appelée également estimation fiscale. Cette valeur est déterminée par les autorités fiscales du lieu de la situation de l immeuble. Elle sert à déterminer la fortune immobilière de l assujetti et l impôt foncier. Valeur d assurance Fixée par les sociétés d assurances. Elle sert à compenser le préjudice subi par le propriétaire en cas de sinistre. Pour certains cantons, un tel contrat est obligatoire. Exercice : décompte de gérance (voir document annexe)