a Le modèle économique du logement social Discussion L habitat dégradé et indigne en Ile-de-France OFCE, Journée d étude Étude : ville et publiée logement, en 4 février décembre 2011 2012 1
Le modèle économique du logement social a Fils directeurs de la discussion Retours sur quelques fondamentaux du modèle : des principes parfois bousculés par les enjeux actuels? Confrontation du modèle au contexte francilien : éléments de territorialisation 2
Un niveau de construction globale historiquement bas Le contexte francilien Le secteur Hlm progresse et joue un rôle contra- cyclique Mais la production sociale ne tarit pas la demande 500 000 demandeurs en Ile-de-France Un enjeu de localisation, un parc très inégalement réparti 3
Le modèle économique du logement social a Un constat partagé Un modèle économique sous tension mais des approches divergentes Un modèle à suivre en le faisant évoluer? Un modèle à refonder? 4
La vente HLM a Une stratégie qui bouscule le modèle traditionnel? de vision économique et technique à très long terme Certes, la vente : n est pas une fin en soi elle concerne en priorité le parc amorti de longue date elle s accompagne de dispositifs de sécurisation elle est inégalement mise en œuvre selon les bailleurs et les territoires En vis-à-vis, des compétences et des métiers spécifiques commercialisation (processus long, complexe, encadré), gestion de copropriété (syndic) 5
a «L intégration des chaines de métiers» remise en cause? dissociation maîtrise d ouvrage / gestion locative, entretien une articulation nouvelle acteurs publics/acteurs privés Un mode de production qui se développe plan de relance 2009-2010 La VEFA - vente en l état futur d achèvement via les outils réglementaires inscrits dans les PLU La revendication du secteur hlm : préserver et mettre à profit l expertise de maîtrise d ouvrage être présent dès la définition du projet, une vefa concertée L acquisition amélioration un mode de production fréquent en zone dense 6
Aides à la pierre / aides à la personne a Une articulation au cœur du modèle économique HLM Des bénéficiaires de plus en plus nombreux 1 locataire hlm sur 2 en France, 1 sur 3 en Ile-de-France < bouclage des aides, appauvrissement des ménages hlm Un élément de sécurisation essentiel contexte : évolution revenus < hausse des loyers Ile-de-France : réduction de 60% du loyer mensuel pour les bénéficiaires en Hlm (39% dans secteur libre) Allègement du taux d effort pour les bénéficiaires hlm Ile-de-France secteur Hlm : taux d effort brut 21,8% taux d effort net 9,1% secteur libre : taux d effort brut 39,7% taux d effort net 24,5% 7
a L enjeu de la maîtrise des charges locatives Poids croissant des charges dans la dépense logement hausse plus rapide que les loyers (prix énergies, typologie bâti, équipts) 26,5 /m2/shab/an France / 29,4 en Ile-de-France charges accroissent de 29% la dépense logement Hlm/12% dans privé Un forfait charge qui ne compense plus suffisamment 2/3 des charges couvertes en 2001 / 50% en 2009 Une inconnue le comportement des locataires (sensibilisation) Source : ENL, INSEE Des interventions aux effets contradictoires sur le niveau des charges diminution taille des opérations, amélioration services de proximité, individualisation des compteurs (vigilance accrue / surcoûts des relevés) 8
La précarité énergétique dans le parc Hlm a La précarité énergétique n épargne pas le parc Hlm Définition précarité énergétique + de 10% des revenus ponctionnés par les dépenses énergétiques inconfort thermique (équipements défaillants, privation par économie) < situation socio-économique du ménage < qualité thermique et état du logement < fourniture d énergie La précarité énergétique interpelle les opérateurs Hlm gestion patrimoniale (amélioration des performances énergétiques ; choix, modernisation et entretien des équipements, renégociation des contrats ) politique d accompagnement social (gestion du budget ) des modes d intervention et d organisation décloisonnés 9
La vocation sociale du parc Hlm a Le mécanisme en vigueur Une offre de bas loyers, oui mais des loyers calculés en fonction de l équilibre initial de l opération des loyers liés à la catégorie de financements une garantie de visibilité des recettes à venir Pour une meilleure adéquation entre loyers et ressources des ménages, un débat récurrent rôle des aides au logement et du SLS expérimentation ponctuelle de loyers «progressifs» (Logement Français) redistribution du SLS au bénéfice des ménages à faibles ressources quelle visibilité à terme pour l organisme? quel impact pour le territoire? comment gérer l hétérogénéité des loyers au sein d un même bâtiment? Question connexe : le droit au maintien dans les lieux règle nouvelle introduite par la loi Molle 10
a La double mission du parc Hlm Loger les ménages modestes et défavorisés et assurer la mixité sociale Un double défi posé au secteur HLM Le logement des plus démunis Le logement des classes moyennes dans les zones tendues Vers un nouveau produit logement très social? le Plai est encore trop cher ; coûts croissants de l hébergement débats autour d un logement social à 3-4 /m2 Développer le logement social intermédiaire (PLS, PLI)? un débat propre aux zones tendues, un produit «centripète» l enjeu : le logement des salariés, l attractivité économique des territoires des produits qui manquent leur cible nécessité : commercialiser autrement 11
a Réussir à accompagner les parcours résidentiels Un parc d installation de plus en plus pérenne Des rigidités à l oeuvre la durée moyenne d occupation atteint 13 ans en Ile-de-France se rapproche de l occupation en propriété (16 ans) L accès des ménages jeunes en IdF, seuls 16% des jeunes ménages vivent dans le parc Hlm La sortie du parc social l accession sociale à la propriété les loyers maîtrisés dans le secteur privé Quelle mobilité interne? organiser la mutation des logements sous occupés la pièce en plus pour les familles avec enfants 12
a Articulation du monde Hlm avec les collectivités Enjeux : aménagement du territoire et réponse aux besoins locaux, financements, gouvernance des politiques de l habitat Le contexte acte 3 de la décentralisation : vers un renforcement du fait intercommunal renforcement de la loi SRU : majoration à 25% du seuil légal de logements sociaux avec un rythme de rattrapage plus contraint Les collectivités locales un financeur clé du logement social des outils réglementaires pour produire du logement social (obligation d affecter une part de la construction de logements au logement social, bonus de constructibilité ) De multiples occasions de coordination Conventions d utilité sociale, PLH, programmes d accession sociale à la propriété, vente Hlm, recours au bail emphytéotique 13
a Merci de votre attention 14