2016
ANALYSE DE MARCHÉ : LUXEMBOURG I. MARCHÉ DES BUREAUX AU LUXEMBOURG A. VILLE DE LUXEMBOURG La tendance à un solide marché locatif et de l investissement s est poursuivie en 2016. Certains secteurs ont affiché d excellentes performances au cours des dernières années, comme le centre-ville, le Kirchberg, le quartier de Gasperich et celui de la gare dont les perspectives restent intéressantes pour les occupants et investisseurs. B. PÉRIPHÉRIE Le marché des bureaux en dehors de la ville reste relativement restreint. Les espaces inoccupés du secteur de l aéroport ont été absorbés de manière impressionnante alors qu Esch-Belval présente des disponibilités limitées. Plus près de la ville, Strassen et Bertrange ont été la cible d importants investissements. C. DEMANDE La prise en occupation au Luxembourg a été de 219 000 m² en 2016. Malgré une baisse sur douze mois, 2016 reste une des meilleures années post-crise sur le marché de l immobilier de bureaux. Les districts urbains ont fourni de bonnes performances avec 169 000 m² alors que les zones décentralisées et en périphérie ont affiché 50 000 m² de prise en occupation. Les premiers secteurs de 2016 ont été le secteur bancaire et de la finance ainsi que les services aux entreprises, représentant respectivement une occupation de 89 900 m² et 62 000 m². En revanche, les activités de l État et de l UE sont restées relativement calmes. D. TAUX DE VACANCE On compte environ 227 500 m² de surface inoccupée au terme de 2016, soit un taux de vacance plutôt sain de 5,7 %. Les secteurs urbains sont bien occupés : leur taux de vacance n est que de 2,6 % dans le centre, de 4,6 % dans le Kirchberg et de 6,6 % dans le quartier de la gare. Ce taux varie fortement sur les marchés en dehors de la ville. Il y a peu de disponibilités dans le secteur de l aéroport et celui d Esch-Belval mais le taux de vacance va jusqu à 17 % dans d autres quartiers. E. DÉVELOPPEMENT Le développement d immobilier de bureaux a été relativement faible en 2016, avec environ 85 000 m². On prévoit un chiffre de 217 700 m² pour 2017 et de 173 000 m² pour 2018. Rapport Annuel 2016 1 / 3 Analyse de marché Luxembourg
F. LOCATIONS Le solide marché de la location et l apport relativement modéré de nouveaux biens soutiennent les loyers. Les loyers des biens de premier plan sont les plus importants dans le centre, à un prix de 46 /m²/mo. Les loyers moyens s établissent à 35,6 /m²/mo pour les quartiers urbains et à 23 /m²/mo en périphérie. G. INVESTISSEMENTS Le total des investissements en immobilier commercial à Luxembourg était de 1,38 milliard d euros, soit le chiffre le plus élevé depuis 2007. L investissement dans l immobilier de bureaux a été le principal moteur. Il représentait 1 milliard d euros. Statistiques clés : 5,7 % de taux de vacance ; 46eur/m²/mo pour les loyers des espaces de qualité ; 4,25 % de rendement primaire. sources : CBRE II. MARCHÉ RÉSIDENTIEL AU LUXEMBOURG A. VILLE DE LUXEMBOURG La croissance démographique massive provenant d une importante immigration internationale, alliée à une économie solide et un pouvoir d achat élevé, a soutenu le marché immobilier résidentiel au Luxembourg. Les prix des nouveaux appartements ont dépassé les 6 000 /m² dans la ville. B. RÉGIONS La ville devenant plus chère et plus peuplée, les quartiers décentralisés et périphériques sont de plus en plus recherchés pour obtenir des prix plus intéressants. Des développements résidentiels de luxe sont en cours pour les personnes souhaitant plus de confort, même si des prix de 5 000 à 6 000 /m² sont courants. C. POPULATION La population luxembourgeoise a augmenté de 13 290 unités (2,36 %), passant à 576 249 unités, l année passée. Les étrangers, soit déjà plus de 45 % de la population, représentent 10 550 unités de ce chiffre, alors que les Luxembourgeois représentent les 2 740 unités restantes. D. PARC DE LOGEMENTS Les nouveaux logements ont augmenté de 3 021 unités en 2014 (derniers chiffres disponibles). Parmi ceux-ci, 1.744 (57,7 %) étaient des appartements. Les nouveaux développements résidentiels se sont essentiellement concentrés dans les zones les plus peuplées comme Luxembourg-Ville (489 appartements en 2014), Esch (381 appartements) et Capellen (185 appartements). Rapport Annuel 2016 2 / 3 Analyse de marché Luxembourg
E. PRIX Les prix de l immobilier résidentiel ont continué à grimper en 2016, car la demande restait supérieure à l offre. Le prix moyen de vente de tous les appartements à Luxembourg en 2015 était de 395 101 ou 4 899 /m². Celui des appartements existants était de 356 483 ou 4 470 /m². Selon les dernières données jusqu au troisième trimestre, le prix global pour l ensemble des appartements était cependant de 5 312 /m² et celui des appartements existants de 4 851 /m². F. NOUVELLES CONSTRUCTIONS Les prix de sortie des nouveaux appartements au Luxembourg étaient en moyenne de 457 313 en 2015, une hausse de 7,0 % par rapport à l année précédente. Cela se traduit par un prix relatif de 5 589 /m². Celui du troisième trimestre de 2016 était de 454 036 ou 6 182 /m². Si l on fait un gros plan, Strassen revendique le coût de transaction moyen le plus élevé pour de nouveaux appartements, soit 7 592 /m² au troisième trimestre de 2016 et il s échelonne entre 6 522 et 8 948 /m². Les nouveaux permis de bâtir sont au nombre de 3 705 jusqu en septembre 2016, soit un recul d environ 5 % par rapport à la même période de 2015. Statistiques clés : prix moyen des appartements neufs jusqu au troisième trimestre 2016 de 454 036 ; 3.705 permis résidentiels jusqu en septembre 2016 ; 46,7 % d étrangers résidents au Luxembourg au 1er janvier 2016. sources : Statec, LISER Rapport Annuel 2016 3 / 3 Analyse de marché Luxembourg
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