LES STRATEGIE DE DETENTION DE SCI Acquisition de l'usufruit temporaire des parts de la SCI par la Société d exploitation
DOSSIER PATRIMONIAL SIMULATION SCI Paramètres de l étude Détail de l évaluation de l usufruit économique Evolution de la fiscalité de la SCI à l IS (sans y avoir opté) Evolution de la trésorerie da la SCI à l IS Paramètre de l acquisition Résultat fiscal pour la société d exploitation Trésorerie pour la société d exploitation Cession de l immeuble au terme
Paramètres de l étude Simulation établie sur les bases suivantes : Désignation de l étude : Cession de l usufruit des parts sociales Type de simulation : Acquisition de l usufruit temporaire des parts de la SCI Durée de l étude : 15 ans Date d acquisition : 01/01/2016 Date d exploitation : 01/01/2016 Valeur des parts : 40 000 euros Taux de détention de parts : 100.00 % Valeur du terrain : 50 000 euros Valeur de l immeuble : 450 000 euros Frais d acquisition : 14 550 euros Droits d enregistrement : 25 450 euros Durée d amortissement de l immeuble : 30 ans, soit 15 000 euros Valeur usufruit temporaire des parts : 21 464 euros Durée du démembrement : 15 ans Assiette taxable sur cession d usufruit : 21 464 euros Impôt de sur cession d usufruit : 12 127 euros Flux prévisionnels relatif à l acquisition Compte tenu d un taux d évolution de 2.00 % Année Revenus Charges locatives Charges propriétaire 2016 48 000 2017 48 960 2018 49 939 2019 50 938 2020 51 957 2021 52 996 2022 54 056 2023 55 137
Paramètres de l étude (suite) Année Revenus Charges locatives Charges propriétaire 2024 56 240 2025 57 364 2026 58 512 2027 59 682 2028 60 876 2029 62 093 2030 63 335 2031 830 085 Financement de l acquisition Un emprunt amortissable d un montant de 500 000 est souscrit le 01/01/2016, pour une durée de 180 mois, au taux annuel de 4.00 %. Tableau d amortissement de l emprunt Année Intérêts Capital Capital payés remboursé restant dû 2016 17 957 22 726 477 274 2017 18 622 25 759 451 515 2018 17 573 26 809 424 706 2019 16 480 27 901 396 806 2020 15 344 29 038 367 768 2021 14 161 30 221 337 547 2022 12 929 31 452 306 096 2023 11 648 32 733 273 362 2024 10 314 34 067 239 296 2025 8 926 35 455 203 841 2026 7 482 36 899 166 941 2027 5 979 38 403 128 539 2028 4 414 39 967 88 572 2029 2 786 41 595 46 976 2030 1 091 43 290 3 686 2031 12 3 686 165 718
Détail de l évaluation de l usufruit économique L usufruit économique des parts de la SCI est déterminé par la Valeur Nette Actualisée (VAN) du flux de trésorerie net d IS, remontant à la société d exploitation chaque année. On a exclu l indexation de la valeur locative pour le calcul de l usufruit temporaire du bâtiment. Taux d actualisation : 8.89% Année Valeur Charges Emprunt IS Trésorerie Taux Valeur locative usufructuaire nette d actualisatio actualisée n 2016 48 000-40 683 8 319 15 636 8.89% 14 360 2017 48 960-44 381-5 113-534 18.57% - 450 2018 49 939-44 381-5 789-231 29.11% - 179 2019 50 938-44 381-6 486 71 40.58% 50 2020 51 957-44 381-7 204 371 53.08% 242 2021 52 996-44 381-7 945 670 66.69% 402 2022 54 056-44 381-8 709 966 81.50% 532 2023 55 137-44 381-9 496 1 259 97.64% 637 2024 56 240-44 381-10 308 1 550 115.20% 720 2025 57 364-44 381-11 146 1 837 134.33% 784 2026 58 512-44 381-12 010 2 121 155.16% 831 2027 59 682-44 381-12 901 2 400 177.85% 864 2028 60 876-44 381-13 820 2 674 202.54% 884 2029 62 093-44 381-14 769 2 943 229.44% 893 2030 63 335-44 381-15 748 3 206 258.72% 894 Montant total : 21 464
Evolution de la fiscalité de la SCI (IS), sans y avoir opté. Années Recettes Charges Amortissements Intérêts Résultats imposables déductibles déductibles d emprunt fiscaux 2016 48 000-40 000-15 000-17 957-24 957 2017 48 960-15 000-18 622 15 338 2018 49 939-15 000-17 573 17 367 2019 50 938-15 000-16 480 19 458 2020 51 957-15 000-15 344 21 613 2021 52 996-15 000-14 161 23 835 2022 54 056-15 000-12 929 26 126 2023 55 137-15 000-11 648 28 489 2024 56 240-15 000-10 314 30 925 2025 57 364-15 000-8 926 33 438 2026 58 512-15 000-7 482 36 030 2027 59 682-15 000-5 979 38 703 2028 60 876-15 000-4 414 41 462 2029 62 093-15 000-2 786 44 307 2030 63 335-15 000-1 091 47 244 2031 830 085-40 000-225 000-165 706 399 378 Article 238 bis K du CGI : Lorsque les droits dans une société ou un groupement mentionnés aux articles 8, 8 quinquies, 239 quater, 239 quater B, 239 quater C, 239 quater D sont inscrits à l actif d une personne morale passible de l impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou d une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l entreprise qui détient ces droits. Conformément à l article 238 bis K ci-dessus, la SCI est donc assujettie à l IS pendant toute la durée du démembrement des parts.
Evolution de la trésorerie de la SCI (IS) Année Recettes Dépenses Remboursement Trésorerie d emprunt 2016 48 000-40 683 7 317 2017 48 960-44 381 4 579 2018 49 939-44 381 5 558 2019 50 938-44 381 6 557 2020 51 957-44 381 7 575 2021 52 996-44 381 8 615 2022 54 056-44 381 9 675 2023 55 137-44 381 10 756 2024 56 240-44 381 11 858 2025 57 364-44 381 12 983 2026 58 512-44 381 14 130 2027 59 682-44 381 15 301 2028 60 876-44 381 16 494 2029 62 093-44 381 17 712 2030 63 335-44 381 18 954 2031 830 085-662 017 168 064 Evolution du flux de trésorerie 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 0 2 4 6 8 10 12 14 Flux de trésorerie Cumul flux de trésorerie
Paramètre de l acquisition par la société d exploitation Acquisition établie sur les bases suivantes : Type de constitution : Acquisition de l usufruit temporaire des parts de la SCI Durée d acquisition de l usufruit : 15 ans Valeur de l usufruit temporaire : 21 464 Droits d enregistrement : 920 Frais d acquisition : 0
Résultat fiscal pour la société d exploitation Années Recettes Charges Amortissements Intérêts de Résultats Economie(+) imposables déductibles déductibles de l emprunt fiscaux supplément (-) par la SE souscrit d impôt 2016-72 957-1 431-74 388 24 796 2017 15 338-48 960-1 431-35 053 11 684 2018 17 367-49 939-1 431-34 004 11 335 2019 19 458-50 938-1 431-32 911 10 970 2020 21 613-51 957-1 431-31 775 10 592 2021 23 835-52 996-1 431-30 592 10 197 2022 26 126-54 056-1 431-29 360 9 787 2023 28 489-55 137-1 431-28 079 9 360 2024 30 925-56 240-1 431-26 745 8 915 2025 33 438-57 364-1 431-25 357 8 452 2026 36 030-58 512-1 431-23 913 7 971 2027 38 703-59 682-1 431-22 410 7 470 2028 41 462-60 876-1 431-20 845 6 948 2029 44 307-62 093-1 431-19 217 6 406 2030 47 244-63 335-1 431-17 522 5 841 2031 424 335-855 042-21 465-452 171 150 724 Remarque : La société d exploitation détenant l usufruit temporaire des parts de la SCI, le résultat fiscal lui revient en complément de son résultat propre. De ce fait, l économie ou le supplément d impôt sont théoriques puisque dépendants du résultat (bénéficiaire ou déficitaire) de la société d exploitation.
Trésorerie pour la société d exploitation Années Recettes Dépenses Emprunt souscrit Economie (+) Trésorerie par la société supplément (-) d exploitation d impôt 2016 7 317-70 384 24 796-38 271 2017 4 579-48 960 11 684-32 697 2018 5 558-49 939 11 335-33 047 2019 6 557-50 938 10 970-33 411 2020 7 575-51 957 10 592-33 790 2021 8 615-52 996 10 197-34 184 2022 9 675-54 056 9 787-34 594 2023 10 756-55 137 9 360-35 022 2024 11 858-56 240 8 915-35 466 2025 12 983-57 364 8 452-35 929 2026 14 130-58 512 7 971-36 410 2027 15 301-59 682 7 470-36 911 2028 16 494-60 876 6 948-37 433 2029 17 712-62 093 6 406-37 976 2030 18 954-63 335 5 841-38 541 2031 168 064-852 469 150 724-533 682 Remarque : Au terme du démembrement, les associés de la SCI détiendront à nouveau la pleine propriété des parts. Il y a exonération totale de la plus-value en cas de cession de l immeuble après 30 ans. Dès lors que la durée de détention (démembrement compris) se situe entre 5 et 30 ans, l exonération n est que partielle.
Cession de l immeuble au terme Valeur de cession : 672 934 Valeur d acquisition : 500 000 Frais d acquisition (+ droits d enregistrement) : 40 000 Travaux : 75 000 Plus-value : 57 934 Quote part de plus-value taxable : 57 934 Taux abattement fiscal pour durée de détention : 60.00 % Taux abattement PS pour durée de détention : 16.50 % Base taxable à l impôt de PV : 23 174 Base taxable des prélèvements sociaux : 48 375 Impôt : 11 901 Capital restant dû sur emprunt : -0 Produit de cession net : 661 033