SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE Mars 2017
Définition Sommaire Les cinq étapes pour créer une Société Civile Immobilière Le fonctionnement d une Société Immobilière Les avantages d une Société Civile Immobilière Fiscalité 1
Définition d une SCI 2
Société civile immobilière Définition Contrat de société entre plusieurs personnes (les associés) Mise en commun d un ou plusieurs biens immobiliers Partage des bénéfices ou des pertes Société dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier 3
Les cinq étapes pour créer une SCI 4
Société civile immobilière Les cinq étapes pour créer une SCI Rédaction des statuts Capital Apport de chacun Nombre de parts et répartition Pouvoir du gérant Coût = de 1 500 à 2 000 (notaire, avocat, expert-comptable) Dépôt des statuts aux impôts Enregistrement des statuts en quatre exemplaires à la recette des impôts du siège social de la SCI sous un mois Coût = gratuit 5
Société civile immobilière Les cinq étapes pour créer une SCI Publication de l annonce Avis de constitution dans un journal d annonces légales Coût = de 4,15 à 5,50 la ligne + Tva + commission du journal Immatriculation de la SCI Dépôt du dossier au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) Coût = gratuit Ouverture d un compte bancaire Compte dédié obligatoire 6
Le fonctionnement d une SCI 7
Société civile immobilière Le fonctionnement d une SCI La SCI est gérée et représentée par un gérant. Le gérant est désignée dans les statuts ou par décision des associés. Les statuts définissent l étendue et les limites des pouvoirs du gérant (actes de gestion courants, actes d achats et de ventes d immeubles, etc ). Les associés disposent d un droit de vote dans le cadre de prises de décisions collectives en assemblée générale. Les conditions de vote et de majorité sont librement définies dans les statuts. Les bénéfices ou pertes sont répartis proportionnellement aux droits des associés dans la SCI. Etablissement d une déclaration fiscale. 8
Société civile immobilière Le fonctionnement d une SCI Etablissement de comptes annuels ou de comptes de trésorerie. Etablissement d un procès verbal d assemblée générale. 9
Les avantages d une SCI 10
Acheter un bien immobilier à plusieurs et emprunter via une SCI 11
Acheter un bien immobilier à plusieurs et emprunter via une SCI Eviter la contraignante copropriété (indivision) Acquérir un bien que l on ne peut acheter seul (surface financière plus importante) Solvabiliser l associé qui ne pourrait pas emprunter assez pour boucler un projet (parents / enfants) Investir entre amis ou tiers dans un immeuble de rapport (habitation, professionnel) Investir dans l immobilier défiscalisant (Pinel, Malraux, Monuments Historiques) 12
Gérer le patrimoine plus facilement 13
Gérer le patrimoine plus facilement : La SCI c est la gestion organisée de l Indivision Structurer la gestion du patrimoine grâce aux statuts Eviter le risque de l indivision : o En cas de décès, o En cas de concubinage, o En cas de mariage ou séparation de biens o Indivision source de tensions, de conflits La gestion des biens exige l accord des indivisaires Nul ne peut être contraint de demeurer dans l indivision 14
Transmettre en réduisant les coûts 15
Transmettre en réduisant les coûts : La SCI facilite les tranmsissions ultérieures du patrimoine familial à moindre coût fiscal Anticiper et optimiser la succession Minimiser les droits de succession (donation de parts aux enfants tous les 15 ans jusqu à 100 000 ) Diminuer la base taxable des biens transmis (décote de 10 à 20 % pour manque de liquidité) Donner en nue-propriété aux enfants tout en conservant l usufruit pour les parents (occupation du logement, perception des loyers) et les pouvoirs 16
Exemple «Monsieur et Madame Dupont ont deux enfants et possèdent un immeuble évalué à 1 400 000» DROITS DE DONATION VIA UNE SCI DROITS DE SUCCESSION Donation en 2017 Décès du couple Le couple partage le bien en 100 Chaque enfant reçoit 50 % parts de 14 000, soit 12 600 de 1 400 000 après une décote de 10 % 20 parts 20 parts 252 000 252 000 700 000 700 000-100 000 abattement -100 000-100 000 abattement -100 000 152 000 base taxable 152 000 600 000 base taxable 600 000 Application du barème fiscal des droits de succession et de donation Application du barème fiscal des droits de succession et de donation 17 17
Exemple (suite) «Monsieur et Madame Dupont ont deux enfants et possèdent un immeuble évalué à 1 400 000» IMPOT A REGLER 28 594 par donataire IMPOT A REGLER 122 962 par héritier Donation en 2032 30 parts 30 parts 378 000 378 000-100 000 abattement -100 000 278 000 base taxable 278 000 IMPOT A REGLER 53 794 chacun ECONOMIE D IMPOT 40 574 par rapport à une succession classique TOTAL IMPOT DÛ 82 388 chacun soit 18 18
Protéger son concubin 19
Protéger son concubin : Lorsqu il achète un bien immobilier, le couple ni marié ni pacsé réalise un achat en indivision Au décès de l un des deux, les héritiers se retrouvent indivisaires avec le concubin survivant : o o Risque de mise à la porte du concubin Risque de devoir vendre le bien Solutions : Testament mais droits de succession de 60 % sur la part transmise peu intéressant Création d une SCI et démembrement croisé des parts (acte notarié) 20
Protéger son concubin Démembrement croisé de parts RESIDENCE PRINCIPALE 400 PARTS (SCI créée en 2011, par exemple) MONSIEUR / 200 PARTS Parts 1 à 200 MADAME / 200 PARTS Parts 201 à 400 2016 : échange de l usufruit des parts devant le notaire Conserve les parts 1 à 200 en nue-propriété Donne l usufruit des parts 201 à 400 Donne l usufruit des parts 1 à 200 Conserve les parts 201 à 400 en nue-propriété 2017 : Monsieur décède Nue-propriété aux héritiers Parts 1 à 200 Retrouve automatique la propriété des parts 201 à 400 Conserve l usufruit des parts 1 à 200 Pas de droits de succession Reste dans le logement 21
Protéger son concubin : Lorsqu il achète un bien immobilier, le couple ni marié ni pacsé réalise un achat en indivision Avantages : o o o o Récupère la pleine propriété de ses parts d origine gratuitement. Reste usufruitier des parts que son concubin lui a données. Bénéficie de la majorité des part sociales dont l usufruit en totalité. Peut continuer d habiter dans le logement. 22
Retrouver un nouveau souffle financier 23
Retrouver un nouveau souffle financier : La SCI peut aussi vous servir à vous renflouer En cas de besoin de liquidités ou de volonté de se désendetter, soit vous empruntez (si votre capacité financière le permet), soit vous vendez un bien, Autre solution : CRÉER une SCI La SCI va emprunter pour racheter les biens locatifs qui composent le patrimoine Les associés touchent le fruit de la vente et remboursent le crédit immobilier, placements La SCI rembourse le nouvel emprunt grâce aux loyers (intérêts déductibles fiscalement) Impôt sur la plus-value calculé en fonction de la durée de détention (22 ans IR et 30 ans CSG), 24
Fiscalité 25
Fiscalité Plus-value immobilière Exonération d impôt sur le revenu, après 22 ans de détention. Exonération de CSG-CRDS, après 30 ans de détention Plus-value cession de parts Idem ci-dessus 26
Fiscalité Impôt sur le revenu Les résultats de la SCI sont imposables à l impôt sur le revenu à proportion des parts que chaque associé détient dans la SCI. Impôt société La SCI est soumise au régime des BIC et peut notamment amortir les constructions et déduire les frais d acquisition. Les bénéfices peuvent être mis en réserve, après avoir été imposés à 15 % jusqu à 38 120. En cas de vente du bien immobilier, la plus-value est soumise à l impôt société et les amortissements déduits du prix d achat. 27
Conclusion un Un choix juridique qui détermine : - La fiscalité - Les obligations légales Des enjeux importants - Fiscalité au quotidien - Fiscalité de la PV Des enjeux de transmission 28
Merci 29
Contacts Rémi Kloeckner Tel. : 03 27 19 89 28 Email : rkloeckner@kpmg.fr Kpmg.fr 30