Avis de Valeur À dire d Expert

Avis de Valeur À dire d Expert Bureau RHONE : 17 rue Valentin Couturier 69004 LYON - France Tél. : 04 78 08 29 89 Fax : 04 78 08 30 45 Bureaux SAVOIE : Monsieur, En réponse à votre demande d Avis de Valeur à dire d Expert, nous vous prions de trouver ci-après les éléments de réponses souhaités sur les valeurs de marché relevées (Fichier MIN) ainsi qu une approche en termes de valorisation découlant de la méthode d expertise immobilière «bâti-terrain intégré». 10 rue de la Tour 74940 ANNECY LE VIEUX 1, place de la Libération 73000 CHAMBERY Tél. : 09 61 49 09 36 Fax : 04 78 08 30 45 contact@ifc-expertise.fr www.ifc-expertise.fr Expertises Immobilière Foncière & Commerciale & Ingénierie Foncière & Assistant Maître d Ouvrage Expert Judiciaire près la Cour d Appel DESS MASTER Management Socio Economique LYON III Titulaire du Certificat d Expertise Judiciaire Sciences-Po (IEP) Aix en Provence RICS Royal Institution of Chartered Surveyors, Membre MRICS IFEI Institut Français de l Expertise Immobilière, Membre Auditeur CNEI Compagnie Nationale des Experts Immobiliers, Membre Titulaire Sommaire : 1. ELEMENTS COMMUNIQUES PAR VOS SOINS :... 2 2. DONNEES IMMOBILIERES RELEVEES SUR LE SECTEUR :... 3 3. EVOLUTION CONSTATEE DES PRIX SUR LE SECTEUR :... 4 4. PRESENTATION SYNTHETIQUE :... 5 5. METHODE D EXPERTISE «BATI-TERRAIN INTEGRE» :... 9 6. CONCLUSION DE L AVIS DE VALEUR A DIRE D EXPERT :... 10 7. LEXIQUE :... 12 EFAB Ecole Française de l Administration des Biens, Chargé d Enseignements CEJL Compagnie Experts de Justice de Lyon Membre Assurance Responsabilité Professionnelle en Expertise Immobilière en Valeur Vénale www.ifc-expertise.fr Page 1 sur 12

1. ELEMENTS COMMUNIQUES PAR VOS SOINS : Voir lexique en dernière page pour explications détaillées. DATE DE L'AVIS DE VALEUR : jeudi 7 juin 2012 COMMUNE : POISY CODE POSTAL : 74330 ANNEE DE CONSTRUCTION DU BIEN : 2001 SOIT VALEUR M² BATI (01/2001) : 850 /m² INDICE BT 01 DU 01/2001 : 587,2 points INDICE BT 01 ACTUEL : 873,9 points TRAVAUX NECESSAIRES SI LOCATION : 1 500 SURFACE DU TERRAIN COMMUNIQUEE : 1110m² BAIL EN COURS / ABATTEMENT : 0% VETUSTE COMMUNIQUEE (MOYENNE 20%) : 20% MONTANT DE TRAVAUX COMMUNIQUE : 0,00 DELTA ENTRE VETUSTE ET MONTANT TRAVAUX : 0,00 SURFACE COMMUNIQUEE : 154m² Page 2 sur 12

2. DONNEES IMMOBILIERES RELEVEES SUR LE SECTEUR : Les références ci-dessous mentionnées sont intégralement extraites du fichier MIN (Marché Immobilier des Notaires) et constituent les données de valeurs exploitables ayant fait l objet d actes authentiques les plus récentes. Elles sont extraites spécifiquement pour le bien ici évalué. Date Adresse Ville CP Cadastre Prix Vente Surf. Bâtie Surf. Foncier bâti (m²) 31/01/2012 10 CHEMIN D'AZE POISY 74330 AA0374 497 000 112m² 1016m² 4 438 14/12/2011 801 RTE EPINETTES POISY 74330 AV370 370 000 130m² 1305m² 2 846 05/08/2011 468 RTE DE MONOD POISY 74330 AR0268 544 000 160m² 1440m² 3 400 04/07/2011 717 RTE DES VIGNES POISY 74330 AI0339 351 000 113m² 882m² 3 106 22/04/2011 426 CH GERBASSIER POISY 74330 AP0023 382 000 101m² 1338m² 3 782 13/04/2011 72 CHEMIN D'AZE POISY 74330 AA0330 636 000 184m² 911m² 3 457 01/03/2011 23 RUE DU NOAH POISY 74330 AO0321 371 500 118m² 814m² 3 148 19/02/2011 423 RTE DE VERNOD POISY 74330 AI0064 553 191 140m² 1560m² 3 951 30/12/2010 117 IMP DES NOISETIERS POISY 74330 AK0107 490 000 160m² 1082m² 3 063 17/12/2010 537 RTE CREUSETTES POISY 74330 AK0275 350 000 100m² 923m² 3 500 10/11/2010 19 RTE CHARNEUSE POISY 74330 AP0439 579 000 140m² 1005m² 4 136 18/10/2010 570 RTE COLLINES POISY 74330 AO0409 475 000 150m² 988m² 3 167 30/09/2010 358 RTE GRANDS CHAMPS POISY 74330 AD0177 370 000 90m² 940m² 4 111 10/09/2010 249 RTE DU LACHAT POISY 74330 AA0038 409 500 116m² 1225m² 3 530 06/09/2010 228 CH DE CHENELAT POISY 74330 AA206 372 000 147m² 1410m² 2 531 06/08/2010 708 RTE DE MONOD POISY 74330 AO0012 410 000 106m² 857m² 3 868 03/06/2010 67 CH DE LA POSSESSION POISY 74330 AT1170 264 350 99m² 879m² 2 670 15/01/2010 59 CH DE L'OMBRE POISY 74330 AT1035 351 500 100m² 1290m² 3 515 18/08/2009 377 PASSAGE BRASSILLY POISY 74330 AM0141 419 600 130m² 1000m² 3 228 15/07/2009 763 CH DES EPINETTES POISY 74330 AV0391 545 001 147m² 1134m² 3 707 15/05/2009 79 IMP DES NOISETIERS POISY 74330 AK0104 333 500 134m² 1052m² 2 489 20/06/2008 279 CH GERBASSIER POISY 74330 AP0042 462 750 98m² 1334m² 4 722 22 références significatives identifiées et reportées au présent avis de valeur. Selon analyses des mutations, les données moyennes pour une parcelle bâtie sur le secteur donné à l étude sont par conséquent de : Valeurs moyennes relevées : 433 495 126m² 1108m² 3 437 /m² 3 478 /m² Prix de Surface Surface Bâtie Prix bâti/m² Valeur Vente TC Fonciere Moyenne Moyen médiane Moyen Moyenne IFC EXPERTISE FICHIER MIN (Relevé des mutations réalisées sur le secteur, actes authentiques publiés à la conservation des Hypothèques) Page 3 sur 12

20/06/2008 20/08/2008 20/10/2008 20/12/2008 20/02/2009 20/04/2009 20/06/2009 20/08/2009 20/10/2009 20/12/2009 20/02/2010 20/04/2010 20/06/2010 20/08/2010 20/10/2010 20/12/2010 20/02/2011 20/04/2011 20/06/2011 20/08/2011 20/10/2011 20/12/2011 3. EVOLUTION CONSTATEE DES PRIX SUR LE SECTEUR : Le graphique ci-dessous illustre l évolution des prix sur le secteur concernant le type de bien évalué. Il considère la période prise en compte pour le relevé de mutations. 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Evolution du Prix bâti (m²) Page 4 sur 12

4. PRESENTATION SYNTHETIQUE : Prix de vente globaux et prix moyen mis en évidence : 700 000 Prix de Vente 636 000 600 000 500 000 400 000 579 000 553 191 544 000 545 001 527 755 497 000 490 000 475 000 462 750 433 495 419 600 409410 500000 382 000 370 000 371 500 370372 000 000 351 000 350 000 351 500 333 500 300 000 264 350 200 000 100 000 0 0 5 10 15 20 25 Page 5 sur 12

Surfaces bâties relevées et surface moyenne mise en évidence : 200m² Surface Bâtie (m²) 180m² 184m² 160m² 140m² 120m² 100m² 160m² 160m² 154m² 150m² 147m² 147m² 140m² 140m² 134m² 130m² 130m² 126m² 118m² 112m² 113m² 116m² 106m² 101m² 100m² 99m² 100m² 98m² 90m² 80m² 60m² 40m² 20m² 0m² 0 5 10 15 20 25 IFC EXPERTISE MIN Page 6 sur 12

Surfaces Foncières et surface moyenne mise en évidence : 1800m² Surface Foncière (m²) 1600m² 1560m² 1400m² 1200m² 1110m² 1000m² 800m² 1338m² 1305m² 1108m² 1016m² 1440m² 911m² 882m² 814m² 1082m² 1410m² 1225m² 1334m² 1290m² 1134m² 1052m² 1005m² 988m² 1000m² 923m² 940m² 879m² 857m² 600m² 400m² 200m² 0m² 0 5 10 15 20 25 Page 7 sur 12

Prix au m² avec prix au m² moyen mis en évidence : 5 000 bâti (m²) 4 722 4 500 4 438 4 1364 111 4 000 3 951 3 868 3 782 3 437 /m² 3 707 3 500 3 478 /m² 3 400 3 457 3 500 3 530 3 515 3 228 3 106 3 148 3 167 3 000 3 063 2 846 2 670 2 500 2 531 2 489 2 000 1 500 1 000 500 0 0 5 10 15 20 25 Page 8 sur 12

5. METHODE D EXPERTISE «BATI-TERRAIN INTEGRE» : Cette méthode* consiste à déterminer la valeur du bien par comparaison d autres biens ayant les mêmes caractéristiques et dont seules les surfaces de construction sont retenues. La surface du terrain n est pas influente dans le cas présent. Néanmoins et aux fins de préciser la présente méthode, nous n avons retenu comme références que des fonciers de contenances similaires ou approchantes. Nombre de références identifiées : Valeur moyenne : M éthode bâti - terrain intégré Bâti expertisé : Surface communiquée : Valeur à neuf des constructions (01/2001) Indice de réévaluation (dernier connu et publié) : Indice de référence (01/2001) : Valeur globale des constructions : Vétusté communiquée (moyenne 20%) : Moins value pour Vétusté : Valeur Vétusté à déduire : 22 3 437 /m² 154m² 850 /m² 873,90 (BT01) 587,20 (BT01) 194 812 20% 0% 0 Estimation : Valeur comparative retenue : 3 437 /m² Surface communiquée : 154m² Valeur comparative du Bien : 529 255 Moins value pour vétusté : 0 Résultat intermédiaire : 529 255 Abattement pour bail en cours : 0% Soit une valorisation, abattement compris de : 529 255 Travaux nécessaires si location : 1 500,00 Valeur Vénale selon méthode "Bâti-Terrain intégré" : 527 755 NB : Pour rappel, montant de travaux communiqué par vos soins : Delta entre vétusté communiquée et montant travaux : 0,00 0,00 Dans le cas d'un écart constaté entre la vétusté et le montant de travaux communiqué, il est laissé à votre appréciation de déduire le delta observé, de la valeur vénale obtenue. * Méthode d analyse selon Charte de l Expertise en Evaluation Immobilière, utilisation reconnue en milieu judiciaire, fiscal et bancaire Page 9 sur 12

6. CONCLUSION DE L AVIS DE VALEUR A DIRE D EXPERT : Selon le résultat de la méthode employée et références de transactions identifiées, il apparaît en conclusion une valorisation possible du bien évalué, comprise dans la fourchette de prix suivante, de +/- 5% : 501 367 et 554 142 Soit, le positionnement suivant sur le graphique intégrant toutes les mutations identifiées comme comparables : Page 10 sur 12

700 000 Avis de valeur 636 000 600 000 500 000 400 000 544 000 527 755 433 495 579 000 553 191 545 001 497 000 490 000 475 000 462 750 419 600 409 500 410 000 382 000 370 000 371 500 370 000 372 000 351 000 350 000 351 500 333 500 300 000 264 350 200 000 100 000 0 0 5 10 15 20 25 Page 11 sur 12

7. LEXIQUE : INDICE BT 01 : l'indice national BT 01 sert depuis 1974 pour la révision des prix des marchés de construction de bâtiment en France métropolitaine. M² DE BATI EN VALEUR 01/2001 : il a été établi par la profession, une valeur pour tous types de biens bâtis en janvier 2001. Cette valeur est ensuite réactualisée en fonction du dernier indice BT 01 connu et publié au journal officiel. BAIL EN COURS / ABATTEMENT : il est d usages fiscal et judiciaire de considérer un abattement sur la valeur du bien lorsque celui-ci est soumis à bail d habitation. Les abattements sont appréciés en fonction de la nature du bail. VETUSTE : un abattement pour vétusté est appliqué à la valeur du bien. Une vétusté moyenne est de l ordre de 20%, ne générant pas de dépréciation du bien. Au-delà, un abattement est considéré. SURFACE COMMUNIQUEE : il existe différentes mesures de surfaces : SURFACE HABITABLE (ou surface réelle, fixée par la Loi CARREZ du 18/12/1996) qui est utilisée pour la vente de locaux bâtis en copropriété, SURFACE UTILE PONDEREE (SUP) qui est utilisée principalement pour l évaluation des appartements avec annexes et est égale à toutes les parties d un logement après application d un coefficient de pondération pour certaines surfaces, SURFACE DEVELOPPEE PONDEREE HORS ŒUVRE (SDPHO) qui est utilisée pour l évaluation d une maison individuelle ou d un immeuble de rapport et est égale à la somme des surfaces calculées à l extérieur des murs de pourtour, affectées d un coefficient de pondération. Nous retenons au présent avis la surface qui nous est communiquée. Seul un métré contradictoire permet d apprécier la surface commercialisable du bien incluant toutes parties annexées et pondérables : balcons, terrasse couverte, cave, parking, etc. TRAVAUX NECESSAIRES : il est admis un montant minimum de travaux occasionné lors de la prise à bail ou d une cession du bien. Ce montant minimum qui sert à couvrir des travaux mineurs est de l ordre de 1500,00. Toutes valeurs données sous réserve de l exactitude des éléments fournis par vos soins et en l absence de visite du bien ainsi que d éventuelle division parcellaire majorant la présente valorisation. Seul un rendu d expertise immobilière en valeur vénale (rapport d expertise) réalisé suite à visite du bien avec métré contradictoire, évaluation visuelle de la vétusté et analyse des documents d urbanisme pouvant garantir les valeurs ci-avant mentionnées. IFC EXPERTISE, Le mercredi 15 mai 2013 Page 12 sur 12