«Stratégie amiante et retour d expérience» S.Langlois Expert qualité patrimoine 1
Nantes Habitat, bailleur social de la ville de Nantes Création de l Office en 1913 25 000 logements et 46 000 locataires Nantes Habitat loge 1 Nantais sur 6 600 collaborateurs et 190 métiers 35 000 bons de travaux par an en entretien courant 2
Nantes Habitat, un acteur économique et social 100 millions d'euros d'investissement local 180 locaux commerciaux (18 000 m²) 130 locaux associatifs (10 000 m²) 1000 logements bleus facilitant le maintien à domicile des personnes âgées L oiseau des îles Antonini + Darmon 3
Les missions de Nantes Habitat Construire : 2000 logements neufs livrés entre 2000 et 2016 Rénover : 400 logements par an Service client : 7 agences de proximité dans la ville Commercialiser : 30 logements neufs vendus en accession abordable (PSLA) et prochainement, vente de logements aux locataires Innovation et développement durable : construction bois, isolation thermique des bâtiments, réseau de chaleur, chaufferie bois, bâtiment à énergie positive (Grand Carcouët ), etc. Le Grand Carcouët In Situ 4
Le déclencheur : une opération bloquée en préparation de chantier 2008 2009 : PIRMIL ET CLOS TOREAU 1ers relogements pour désamiantage (10 + 28) 2011 : MALAKOFF 4 TOURS Préparation bloquée par l Inspecteur du travail en anticipant la réglementation amiante 261 logements sur 4 tours concernés Relogements complets de tous les locataires Nécessité de se réorganiser en urgence pour assurer le chantier notifié 5
Une démarche d analyse en interne : création d une mission amiante CRÉATION en septembre 2011 CONTEXTE de forte évolution de la réglementation à venir sur 2 à 3 ans OBJECTIFS Développer une vision transversale de l impact amiante Évaluer les risques Évaluer les coûts Evaluer l impact sur l organisation des travaux Evaluer l impact sur les travaux d entretien courant 6
Point amiante Ce qui influe sur le coût de l amiante : La quantité et l emplacement des matériaux Le nombre de logements comprenant des matériaux dégradés Enjeu : Fiabilité des diagnostics Configuration des parties communes (coût des SAS) Fragilité sociale Programme de travaux Mode de dévolution (Entreprise générale ou Corps d états séparés) Enjeu : Travail amont en interne pour optimiser l organisation de chantier Quantité de logements en travaux en même temps sur un secteur et nécessitant des relogements simultanés Enjeu : Planification des opérations de requalification Coûts induits Dalles de sols Faïences Joints de fenêtres Revêtements sous évier ETC 7
Le coût de l amiante dans les requalifications Les composantes des couts liés à l amiante 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 La principale composante du coût amiante est le coût technique, puis le coût de vacance. L accompagnement (MOS et déménagements) est très élevé sur les 4 Tours du fait des 200 déménagements complets Le cout RH (chargés de relogement) est comparativement très faible 0 cout RH NB : cout de la vacance amoindri sur les 4 Tours et Grande Noue Nord par l utilisation de logements bloqués pour restructuration ou démolition coût accompagnement TOTAL cout vacance 8
Le cout de l amiante dans les requalifications Poids relatif technique/accompagnement : impact du relogement 100% 90% Avant 2012, le coût de l amiante était essentiellement technique 80% 70% 60% 50% 40% Depuis que nous devons reloger, environ 50% techniques 50% relogements NB : Sur les Linéaires, les RH et l accompagnement sont confiés à l entreprise générale et intégrés au coût technique 30% 20% cout RH 10% coût accompagnement 0% Pirmil Rue de Brest Malakoff 4 tours Grande Noue Nord / Croissant Linéaire Tchéco Plots Bois Hardy Linéaire Angleterre TOTAL cout vacance Total des coûts techniques HTR 9
Le coût de l amiante dans les requalifications Coût amiante/coût travaux au logement amianté 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 Calculé au logement, ce graphique présente le coût global de l amiante qui vient s ajouter aux coûts de travaux Ce qui représente entre 10 et 13 k HTR (décaissé) pour un investissement de 36 à 40k HTR au logement, et 56k pour Malakoff 4 Tours 0 Malakoff 4 tours Grande Noue Nord / Croissant Linéaire Tchéco Plots Bois Hardy Linéaire Angleterre au logement en HTR
Le cout de l amiante dans les requalifications Part du cout amiante/cout travaux 100% 90% 80% 70% 60% Proportionnellement, le coût de l amiante au logement se situe entre 20 et 30% du coût total de l opération 50% 40% 30% 20% 10% 0% Malakoff 4 tours Grande Noue Nord / Croissant Linéaire Tchéco Plots Bois Hardy Linéaire Angleterre au logement en HTR cout travaux HTR/logement
Le coût de l amiante consolidé dans les requalifications Sur 8 opérations (2011-2013) : 713 relogements concernés (au moins) Malakoff 4 tours, Linéaires Angleterre et Tchécoslovaquie, Grande Noue Nord / Croissant Plots Bois Hardy 10 Brest/ 1 Camaret Degas et Callot B1 Postes de dépenses amiante Couts HT Coûts techniques 4 577 000 Coûts de vacance 1 235 000 Coût d accompagnement 1 122 000 Coût de RH supplémentaires 210 000 TOTAL 7 144 000 Par comparaison, sur ces 8 opérations Nantes Habitat investit 7.4 M de fonds propres NB : ces chiffres sont provisoires et prévus au plus justes de la réglementation et de l organisation de chantiers connus à ce jour 12
Les chantiers : accompagnement et relogements Relogement par NH Mutations + départs Solution personnelle Malakoff 4 tours GNN/ croissant TOTAL 142 22 164 32 12 44 4 5 9 TOTAL 178 39 217 Durée de relogement 4 Tours : 18 semaines en moyenne (4.5 mois) GNN Croissant : 6 semaines Accompagnement 4 Tours : 125 locataires/178 (70%) GNN Croissant : 67 locataires/140 (50%) 13
Les chantiers : accompagnement Avant amiante : Environ 30% des locataires accompagnés dont 10% relogés Depuis février 2011 Plus de 700 relogements amiante sur 3 ans 50 à 100% des locataires à reloger Accompagnements plus lourds Une organisation à revoir, due à la charge (0.5 ETP à 1.5 ETP) Un budget à la hausse (x5) Une anticipation avec la gestion locative, en favorisant les mutations des plus fragiles 14
Impact sur le PSP PLANNING DES OPÉRATIONS DE REQUALIFICATION OU DE MAINTENANCE Des phases d études rallonger Des opérations plus difficile à engager PLANIFICATION GÉNÉRALE Arrêt de certaines opérations Lissage de l ensemble de l activité RÉFLEXION SUR UN CHANGEMENT DE MODÈLE Modification des stratégies d intervention AUGMENTATION DES COÛTS Diminution des marges de manœuvre TRAVAUX À LA RELOCATION Quel avenir pour les réparations locatives? Quel impact financier pour le locataire sortant? 15
Désignation d un AMO amiante : évaluer les risques et se doter d un conseil technique EN TANT QUE PROPRIÉTAIRE Obligation de recherche de matériaux amiantés dans les bâtiments et mesures à mettre en œuvre + archivage de l information AU REGARD DES LOCATAIRES Obligation d information des résultats de repérages Obligations de NH envers les locataires dans le cadre d un chantier Protection de l environnement de chantier RESPONSABILITÉ MAITRE D OUVRAGE Obligation de recherche exhaustive des Matériaux Contenant de l Amiante, N exposer ni les locataires ni salariés Organisation de la prévention (CSPS) Analyse des offres (s assurer de la formation des salariés) Contrôles d empoussièrement et contrôles visuels RISQUE EMPLOYEUR : RISQUE LE PLUS IMPORTANT Document unique Obligations pour employeur exposant ses salariés à l amiante Formation 16
Mise en œuvre MBC Impact de l amiante 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 Logements potentiellement impactés AMIANTE 1126 2352 15142 3025 Avant 1945 Entre 1945 et 1960 Entre 1960 et 1980 Entre 1980 et 1997 21 645 logements impactés potentiellement Analyse des BT sur 2012 à 2014 : 10 000 Bons de travaux sur 600 bâtiments En moyenne annuelle Sur des matériaux susceptibles de contenir de l amiante Hypothèse amiante partout + 7 M Sources : étude amiante préalable - C. Le Bouter analyse S. Langlois 17
Mise en œuvre MBC Impact de l amiante OBJECTIF : Accompagner les entreprises et leur donner les moyens MISE EN ŒUVRE: Intégration de lignes spécifiques au bordereau pour: L élaboration des modes opératoires Les mesures d empoussièrement Deux forfaits spécifique en fonction du niveau de risque Allongement de la période de préparation 5 mois Mise à disposition de logements pour les chantiers tests Sur les seuls lots sanitaires, couverture et étanchéité, 37 modes opératoires ont été identifiés, nécessitant autant de chantier test EVALUATION EN COURS Après l identification de l ensemble des lignes de travaux impactés, projection sur les surcoûts induits 18
Mise en œuvre MBC Impact de l amiante OBJECTIF : Accompagner les entreprises et leur donner les moyens MISE EN ŒUVRE: Un suivi régulier tout au long de la période de préparation pour vérifier que les entreprises se donnent les moyens c est-à-dire: sont formées ou se forment Sont en capacité de prévoir leur chantiers tests Une demande des entreprises de ne pas mutualiser compte tenu: des différences de niveau d avancement de l investissement en temps et en méthode 19
Repérage amiante OBJECTIF : Cartographier l amiante sur l ensemble du parc MISE EN ŒUVRE: Segmentation du parc Échantillonnage à l échelle du bâtiment Repérage dans les logements à la relocation sur un échantillonnage de logement représentatif Extrapolation dans la mesure du possible 20
Formation du personnel OBJECTIF : En fonction des métiers, maîtriser le niveau d information nécesaire MISE EN ŒUVRE: 4 personnes formées en sous section 4 Information d une journée de l ensemble de l encadrement Formation de 2 jours pour l ensemble du personnel technique Formation d 1 journée pour le personnel de terrain 21