INC document FICHE PRATIQUE J. 160 Actualisation le 29/10/08 LE CRÉDIT IMMOBILIER La loi sur le crédit immobilier établit un lien entre le contrat de crédit et le contrat d'accession immobilière. Ainsi, l'acquéreur qui n'obtiendrait pas le crédit demandé pour financer son projet peut résilier son contrat d achat ou de construction. Inversement, il peut renoncer au crédit si l'opération immobilière n aboutit pas. La loi améliore l'information de l'emprunteur dans la publicité sur le crédit. Elle réglemente la formation et le contenu du contrat de crédit afin que l emprunteur soit mieux informé sur sont engagement financier et sur ses obligations. La loi accorde à l'emprunteur un délai de réflexion pour lui permettre de comparer les différents crédits proposés, en fonction notamment du taux d'endettement qu'il peut raisonnablement accepter. Les dispositions de la loi sont codifiées sous les articles L 312-2 à L 313-1 du Code de la consommation. À QUELS PRÊTS S APPLIQUE LA LOI? La loi s'applique aux prêts courants tels que : prêt conventionné, prêt social, prêt épargne-logement, prêt complémentaire, prêt relais. Le prêteur peut être un établissement bancaire ou un prêteur privé : prêt notarié, prêt vendeur. La loi s'applique aux facilités de paiement consenties par un vendeur, car les délais de paiement sont une forme de prêt sans remise de fonds. La loi s'applique aux prêts sociaux consentis par les employeurs dans le cadre de leur participation à l'effort de construction (prêt à 1%). Au départ du salarié, l employeur ne peut ni exiger le remboursement intégral du prêt ni en modifier le taux. À QUELLES OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES S APPLIQUE LA LOI? Le crédit doit financer l'une des opérations immobilières suivantes : - Achat de terrain, s'il est destiné à la construction. - Achat d'un bien immobilier en pleine propriété ou achat d'un droit d'occupation à temps partagé. - Achat d'un bien immobilier à usage d'habitation. - Travaux de construction dont le montant - fixé par décret - est actuellement supérieur à 21 500 euros. Le financement des travaux dont le montant est inférieur à cette somme est réglementé par la loi sur le crédit mobilier du 10 janvier 1978 (cf. J 150). I
Attention Les tribunaux considèrent que les achats effecutés par le biais d une Société civile immobilière (SCI) sont exclus de la loi. Cette formule est quelquefois utilisée par des particuliers qui se regroupent pour acheter en famille ou avec des amis. LA PUBLICITÉ La publicité réalisée pour un crédit immobilier doit indiquer : l'identité du prêteur, la nature et l'objet du prêt proposé. Si cette publicité comporte un ou plusieurs éléments chiffrés, elle doit préciser en plus la durée de l'opération proposée, ainsi que le coût total et le taux effectif global du crédit (TEG), à l exclusion de tout autre taux. Toutes les mentions obligatoires doivent être présentées de manière parfaitement lisible et compréhensible par le consommateur. Tout document remis à l'emprunteur doit l informer qu il dispose d'un délai de réflexion de dix jours pour accepter le crédit, que la vente est subordonnée à l'obtention du prêt et que, si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées. La publicité ne doit pas donner d indications trompeuses, telles que comparer les mensualités de remboursement à des loyers, ou faire référence, pour le calcul des échéances, à des prestations sociales qui ne sont pas accordées pendant toute la durée du contrat (prestations familiales, allocation personnalisée au logement). LES OFFICINES DE PRÊT Les officines de prêts sont des sociétés qui agissent pour le compte d'un ou plusieurs établissements financiers. Elles doivent détenir un mandat délivré par ces derniers et justifier d'une garantie financière. Leurs honoraires sont incorporés dans le calcul du taux du prêt. Aucune commission (frais de recherche ou provision) ne peut être perçue avant l'acceptation de l'offre de prêt et le versement effectif des fonds. Toute publicité réalisée par l'intermédiaire doit indiquer l'établissement pour lequel il intervient. Le démarchage est interdit. LE CONTRAT DE PRÊT L OFFRE DE PRÊT Le prêteur doit donner par écrit les conditions du prêt qu'il propose : c est l offre de prêt. L offre est envoyée, gratuitement, et non remise de la main à la main, afin que l accord de l emprunteur ne soit pas antidaté (cf.infra). DELAI DE REFLEXION : 10 jours Pour permettre à l'emprunteur de faire jouer la concurrence et de choisir un prêt adapté à ses besoins, aux meilleures conditions financières, la loi lui impose un délai de réflexion de dix jours. Durant ce délai, il ne peut pas accepter l'offre du prêteur. Le jour de la réception de l offre ne compte pas dans le délai. Une offre reçue le premier jour du mois ne peut être acceptée avant le onzième jour de ce mois. Le cachet de la Poste faisant foi, il est prudent de conserver les enveloppes. L'acceptation de l'offre doit être donnée par courrier. Une acceptation anticipée de l offre peut entraîner une action en nullité du contrat de prêt ainsi que des sanctions pénales. Caution Si l'emprunteur a une caution, l'offre de prêt lui sera soumise dans les mêmes conditions. Versement Aucun versement ne peut être effectué par le prêteur à l'emprunteur avant l'acceptation de l'offre. L'emprunteur ne peut faire aucun dépôt, ni souscrire ou avaliser aucun effet de commerce (lettre de change, billet à ordre), ni signer aucun chèque avant cette date. Il est d'ailleurs déconseillé aux particuliers d'utiliser les effets de commerce comme moyen de paiement. Si une autorisation de prélèvement automatique sur II
compte bancaire ou postal est signée, sa validité et sa prise d'effet sont subordonnées à celle du contrat de crédit. DUREE DE L'OFFRE : un mois Le prêteur doit maintenir sa proposition au moins trente jours à compter de sa réception par l'emprunteur. Toutefois, il s'agit d'un délai minimal, et la validité de l'offre peut être maintenue pour une durée supérieure. Ce délai part du jour de la réception de l'offre et il expire au trentième jour de cette date. Si l'offre de prêt n'a pas été acceptée dans les délais, le prêteur peut modifier les conditions de l'offre. Toute modification des conditions d'obtention du prêt, notamment le montant ou le taux du crédit, donne lieu à la remise à l'emprunteur d'une nouvelle offre préalable. Cette obligation n'est pas applicable aux prêts à taux variables, si l'emprunteur a reçu avec l'offre préalable une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux. Cependant, le taux ne pourra varier pendant le délai de validité de l'offre (trente jours). - la date et le montant des échéances ; - le montant du capital amorti ; - le montant des intérêts à payer ; - le montant des frais accessoires (assurances) ; - le capital restant dû. Eventuellement, le tableau fera ressortir l'indemnité compensatrice d'intérêt pour remboursement par anticipation d'un prêt à taux progressif. Pour les prêts à taux fixe, l échéancier détaille pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts. Pour les prêts à taux variables, le prêteur doit une fois par an faire connaître à l emprunteur le montant du capital restant à rembourser. TAUX DU PRET L'indication du taux doit figurer dans la publicité et l'offre préalable. Le taux effectif global (TEG) est un taux "tout compris". CONTENU DE L'OFFRE L'offre précise : - l'identité des parties (prêteur, emprunteur) et éventuellement des cautions ; - la nature et l'objet du prêt ; - les modalités du prêt : date et conditions de mise à disposition des fonds, échéancier des amortissements ; - le montant du crédit : fractions périodiques disponibles, coût total, taux et éventuellement modalités de l'indexation. - Les garanties (adhésion à un fonds de garantie), assurances (décès, invalidité), sûretés réelles (hypothèques) ou personnelles (cautions) qui conditionnent la conclusion du prêt, ainsi que l'évaluation de leur coût ; - éventuellement, les conditions requises pour transférer les prêts à une tierce personne, dans l'hypothèse, où l'emprunteur serait obligé de revendre son logement avant la fin de ses remboursements ; - les dispositions relatives à la durée de validité des conditions de l'offre et aux conditions de son acceptation ; - les frais d'étude et les conditions de perception lorsque le prêt est annulé à l'expiration du délai fixé pour la réalisation du projet immobilier. Pour les prêts à taux variable le prêteur annexe une notice qui présente les conditions et modalités de variation du taux d intérêt ainsi qu un document d information contenant une simulation de l impact d une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. TABLEAU D'AMORTISSEMENT Il permet à l'emprunteur de juger l'effort financier à fournir. Il suivra l'évolution, sur la durée du prêt, de sa dette en capital. Les modalités de remboursement peuvent varier selon la progressivité prévue. Le tableau indique pour chaque échéance (mensuelle ou trimestrielle) : Il comprend : - tous les frais, commissions et rémunérations que peut entraîner un prêt (par exemple, les frais de dossier) ; - les primes ou cotisations d'assurance invalidité-décès, lorsque la souscription de cette assurance est obligatoire pour l'emprunteur. Cette énumération n'est pas exhaustive ni limitative. Il ne comprend pas : - les primes ou cotisations d'assurance incendie ; - les charges liées au prêt dont le montant ne peut être indiqué avec précision avant la conclusion définitive du contrat (comme les honoraires d'officiers ministériels, le coût des garanties). Le taux du prêt peut être indexé, mais seulement à compter de la signature du contrat de prêt. Il ne peut varier pendant le délai de trente jours. CONTRAT D'ASSURANCE COLLECTIVE Certains prêteurs exigent la souscription d'un contrat d'assurance collective pour se prémunir contre les impayés lorsque survient un risque défini au contrat. L assurance garantira le remboursement total ou partiel du prêt restant dû, ou le paiement de tout ou partie des échéances dudit prêt. Le prêteur remet à son client une notice énumérant : - les risques garantis (décès-invalidité, chômage ) ; - les modalités de mise en jeu de l'assurance ; - le coût exact de l'assurance. Aucune modification du contrat ne peut être imposée à l'emprunteur après signature. Si le prêteur exige la souscription au contrat de groupe qu'il a négocié avec l'assureur et que ce dernier refuse III
d'assurer l'emprunteur, celui-ci peut demander la résolution de son contrat de prêt. La demande doit être présentée au prêteur dans le délai d'un mois à compter de la notification par l'assureur du refus de l'agrément. Aucun frais ni pénalités ne peuvent lui être réclamés. Lorsque le prêteur n impose pas son assureur, il doit indiquer dans l offre de prêt que l emprunteur est libre de sosucrire auprès de l assureur de son choix une assurance équivalente à celle qu il propose. MODIFICATIONS APPORTÉES AU CONTRAT DE PRÊT Si, après la signature du contrat, l'emprunteur obtient la modification d'une ou plusieurs clauses importantes (condition d'amortissement, baisse du taux du prêt, durée du prêt), un avenant doit être signé dans les mêmes conditions que pour une offre nouvelle. RENEGOCIATION DE PRET : UNE OFFRE SIMPLIFIEE En cas de renégociation de prêt, l'avenant au contrat comprend : -un échéancier des amortissements, détaillant pour chaque échéance le capital restant dû en cas de remboursement anticipé ; - le taux effectif global ainsi que le coût du crédit calculés sur la base des seuls échéances et frais à venir - jusqu'à la date de la révision du taux, ainsi que les conditions et modalités de variation du taux pour les prêts à taux variables. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la réception des informations mentionnées cidessus. REMBOURSEMENT PAR ANTICIPATION Le prêteur ne peut pas refuser le remboursement par anticipation d'une partie ou de la totalité du prêt, à moins que les remboursements soient égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde. Pour compenser le manque à gagner que lui cause ce remboursement - perte des intérêts, coût du refinancement des prêts à long terme -, la loi permet au prêteur de réclamer une indemnité au titre des intérêts non encore échus. VENTE DU BIEN IMMOBILIER : PAS D'INDEMNITE Pour les contrats conclu à compter du 29 juin 1999, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers. MONTANT DE L INDEMNITE Le montant de cette indemnité dépend des mensualités qui restent à payer. Il est plafonné par décret : l indemnité ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Vous pouvez négocier à la baisse le montant de l'indemnité. Le juge peut diminuer l'indemnité s'il la juge excessive au vu du préjudice subi par le prêteur (art. 1152 du Code civil). Certains contrats de prêt comportent des taux d'intérêts différenciés selon les périodes de remboursement lorsque les mensualités sont progressives. Dans ce cas, l'indemnité peut être majorée de la somme permettant d'assurer au prêteur, sur la durée courue depuis l'origine, le taux moyen prévu lors de l'octroi du prêt. INTERDÉPENDANCE DES PRÊTS ENTRE EUX Il faut souvent plusieurs prêts pour financer un projet immobilier. Si l un des prêts complémentaires sur lequel vous comptiez est refusé, vous pourrez résilier les autres contrats si les conditions suivantes sont remplies.. le prêt refusé était supérieur à 10% du crédit total.. vous avez informé les autres prêteurs que vous sollicitiez d autres prêts. L'établissement financier connaît le montant de votre achat, il devrait donc vous interroger sur le financement global de l opération. La loi ne précise pas dans quels délais les prêts complémentaires doivent être obtenus. Faites attention aux dates fixées pour l'acceptation des offres de prêt et pour la conclusion du contrat immobilier. IV
INTERDÉPENDANCE DU CONTRAT DE PRÊT ET DU CONTRAT IMMOBILIER Il arrive que le projet immobilier n aboutisse pas : lle contrat n est pas signé, ou il est résilié. C est le cas lorsque le permis de construire est refusé. Le contrat de prêt peut être résilié à son tour. UN DELAI DE QUATRE MOIS Afin de ne pas trop pénaliser les prêteurs, la loi a fixé un délai de quatre mois à l'emprunteur pour conclure l'opération immobilière. Mais il s'agit d'un délai minimal que l'on peut convenir d'allonger, afin de tenir compte, notamment, d'une clause "résolutoire" ou "suspensive" insérée dans le contrat immobilier. Le délai de quatre mois court à compter de l'acceptation de l'offre de prêt par l'emprunteur et les cautions. L'EMPRUNTEUR DOIT-IL UNE INDEMNITE DE RESILIATION AU PRETEUR? A l'expiration du délai convenu, l'offre de prêt sera caduque. Le prêteur pourra maintenir son offre ou exiger le remboursement des sommes qui ont été débloquées, les intérêts afférents, ainsi que les frais d'étude. Le montant et les conditions de perception de ces frais doivent figurer dans l'offre préalable. Leur montant est plafonné à 0,75 % du montant du prêt, sans que la somme ainsi calculée puisse excéder 150 euros (hors taxe). LE CONTRAT IMMOBILIER EST RESILIE AU DELA DU DELAI Si la vente est annulée ou résolue après le délai fixé, l'emprunteur ne peut demander que le remboursement par anticipation. Pour éviter d être pénalisé, il suffit de ne pas signer le contrat de prêt avant d avoir la certitude que le projet immobilier ne rencontrera pas d obstacle. Par exemple : - attendre le permis de construire avant de faire débloquer les fonds pour le paiement du prix du terrain. - prévoir une clause particulière dans le contrat de prêt : "Le contrat de prêt sera résolu à l'expiration du délai de X mois ou par l'effet des clauses suspensives ou résolutoires prévues au contrat immobilier et qui sont susceptibles de provoquer sa résolution ou d'empêcher sa conclusion", voire toute résiliation provoquée par une infraction à la réglementation». La portée de cette clause sera limitée dans le temps, à la date prévue pour que l évènement attendu se réalise (obtention du permis de construire). LE CONTRAT IMMOBILIER LA CONDITION SUSPENSIVE D OBTENTION DES CRÉDITS Le contrat immobilier (contrat de vente, de construction ) est conclu sous la condition suspensive de l'obtention des prêts demandés par l'acquéreur. Si l'un quelconque des prêts n'est pas obtenu, le contrat immobilier sera caduc. Les sommes versées seront immédiatement et intégralement remboursées. UN DELAI D'UN MOIS POUR OBTENIR SES PRETS Pour ne pas bloquer trop longtemps les transactions immobilières, le temps laissé à l acheteur pour trouver ses prêts est limité à un mois mimum. Il peut cependant négocier un délai supérieur ou demander un délai supplémentaire à la fin du délai minimal légal. Si le contrat immobilier est signé avant l obtention des prêts, le délai d un mois pour trouver le financement est quelquefois un peu court, surtout pour les prêts sociaux qui sont plus longs à obtenir. Certains prêteurs demandent plus d un mois pour examiner le dossier. A l inverse, celui qui cherche ses prêts avant de s engager dans une opération immobilière rencontre des difficultés avec les prêteurs, lesquels refusent souvent d étudier le dossier si le logement n a pas été trouvé. Pourtant l idéal est bien de faire coïncider les signatures pour les deux contrats achat-prêt. Conseils pratiques. renseignez-vous sur vos chances d obtenir un prêt. demandez le délai d instruction du dossier. recherchez votre logement ou celui qui va le cosntuire. fixez le délai de la condition suspensive en tenant compte de l état de vos démarches. si possible, signez les contrats en même temps. REFUS D'UN PRET INFERIEUR A 10% DU CRE- DIT TOTAL Le refus d'un prêt inférieur ou égal à 10 % du crédit total peut empêcher la réalisation du projet immobilier. C est V
pourquoi l'acquéreur est autorisé à se dégager du contrat signé. REMBOURSEMENT DES SOMMES VERSEES A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, la somme réclamée produit des intérêts au taux légal majoré de moitié. Pour éviter tout contentieux dans le remboursement des sommes dues, il est conseillé : - soit de ne rien verser avant la conclusion des contrats de prêt ; - soit de consigner les sommes à verser entre les mains d'un tiers (établissement financier, notaire). MENTION MANUSCRITE Le projet de contrat, ou le contrat définitif, doit indiquer si le prix sera payé comptant ou à crédit. En l'absence d'indication, l'emprunteur bénéficie automatiquement des dispositions de la loi. L acheteur qui déclare payer comptant l indiquera de sa main dans le contrat, en ajoutant qu'il reconnaît avoir été informé que s'il sollicitait ultérieurement un prêt, il ne pourrait plus demander l'application de la loi. Certains vendeurs sont tentés de frauder pour toucher leur rémunération ou accélérer les démarches. Le vendeur qui trompe la confiance de son client en lui faisant écrire cette clause manuscrite, alors qu il sait que l achat doit être financé par un prêt, commet une fraude à la loi. Le juge pourra, à partir des preuves fournies par l acheteur, rétablir la situation réelle. L OBTENTION DES PRÊTS Certains professionnels considèrent que le prêt est obtenu dès la remise d une offre de prêt. L emprunteur, par contre, ne va pas accepter n importe quelle offre. Conséquence : une importante source de conflit qui conduit certains professionnels à refuser le remboursement des sommes versées. Notre avis La loi impose un délai de réflexion obligatoire pour faire jouer la concurrence et peser l engagement financier. Celui qui refuse une offre de prêt doit bénéficier de la protection de la loi. L avis des tribunaux Le juge peut rechercher si l emprunteur n a pas de raisons de faire échouer son projet, qui ne seraient pas liées au financement. Si les motifs sont bien financiers, le juge appréciera le refus de l emprunteur en tenant compte des conditions du marché (le prêt est-il proposé aux conditions normales du marché?) et des possibilités d endettement de l emprunteur. C est pour éviter ce genre de condfdlit que nous vous conseillons de ne pas signer trop vite un contrat immobilier. Attendez d en savoir plus sur vos chances d obtenir un prêt qui vous convienne CLAUSES ABUSIVES La Commission des claues abusives et les tribunaux ont relevé dans les contrats des clauses ou des pratiques qui détournent la loi. En voici quelques exemples. DES DEMARCHES OBLIGATOIRES Certains contrats imposent l'accomplissement de diligences : dépôt du dossier de demande de crédit dans les dix jours, justification dans les quarante-huit heures, notification de tout refus de prêt, qui doit par ailleurs être motivé. A défaut, les sommes versées ne seront pas remboursées, même en cas de refus de prêt.le professionnel ne peut pas refuser le remboursement dès lors que le prêt n'a pas été obtenu. A l'expiration du délai fixé dans le contrat pour obtenir un prêt, le contrat devient caduc automatiquement parcequ il s agit d une condition suspensive (le contrat est suspendu à la réalisation de l évènement attendu), et non d une condition résolutoire (le contrat est résilié par suite de la réalisation de l évènement). Il n'est donc pas nécessaire, même si c'est préférable, d'informer l'autre partie.. Lorsque le prêteur vous dit oralement que vous n avez aucune chance d obtenir un prêt, demandez une confirmation écrite. Sinon vous serez suspecté d avoir interrompu volontairement les démarches. LES CARACTERISTIQUES DU PRET Certains professionnels exigent l'insertion, dans le contrat, d'une clause définissant les caractéristiques du prêt demandé par l'emprunteur. Le plus souvent, il s agit en fait d indications venant du vendeur après consultation d un barème. Cette pratique présente plusieurs inconvénients : * L'acquéreur ignore les conditions du marché et il est influencé par les informations données par le vendeur, ce qui le conduira : - soit à accepter une charge d'endettement trop importante, - soit à s'apercevoir qu'il aurait pu trouver des conditions de prêts moins onéreuses. * L'offre de prêt reçue ne correspond pas à la demande de l'emprunteur. * Les informations figurant au contrat sont incomplètes et VI
l'emprunteur s'engage sans aucune garantie. * L'acquéreur ne peut mettre à profit le délai de réflexion de dix jours. Vous n avez donc pas intérêt à accepter par avance un engagement sur des informations incomplètes. Toutefois, attention de ne pas demander un prêt d un montant supérieur au prix de l achat indiqué au contrat. Si vous avez besoin d un prêt global pour financer l achat du terrain ou d autres dépenses liées à l acquisition, prévenez votre vendeur. UN PRET IMPOSE PAR LE VENDEUR Votre demande de prêt a été refusée, le vendeur (ou le constructeur) veut vous imposer le prêteur avec lequel il est en relation commerciale. Vous pouvez refuser. Si un prêteur a jugé que vous ne présentiez pas des garanties suffisantes, vous avez de bonnes raisons de ne pas prendre de risque. POINT DE DÉPART DU DÉLAI DE LA CONDITION SUSPENSIVE L'accession à la propriété peut se faire suivant des formules juridiques très différentes. Le point de départ du délai fixé pour conclure le contrat de crédit ne sera pas le même. CONTRAT DE VENTE Le contrat de vente est généralement précédé d'un avantcontrat intitulé "promesse de vente ou compromis...". Dans la promesse de vente, l acheteur a un délai de réflexion. Le point de départ du délai de la condition suspensive sera la signature de la promesse, et non la date prévue pour la levée de l'option. Si l'avant-contrat n'est pas passé devant notaire, il doit être enregistré. Le point de départ du délai sera la date d'enregistrement. CONTRAT DE VENTE D'UN LOGEMENT EN COURS DE CONSTRUCTION Vous achetez un appartment ou une maison sur plan avec le terrain. Le contrat de vente est généralement précédé d'un contrat de réservation, qui n'est pas aussi contraignant que la promesse de vente d'un bien immobilier construit. Il peut s'écouler un délai de deux ans entre la signature des deux contrats. C'est pourquoi le point de départ du délai d'un mois sera la date de la signature du contrat de vente définitif passé devant le notaire, et non celle du contrat de réservation.. Si le contrat de réservation prévoit une clause de révision, il faut en tenir compte pour fixer le montant du crédit dont vous aurez besoin. Lorsque le crédit est accordé par l'intermédiaire du vendeur, ce dernier ne peut exiger aucune somme avant l'acceptation du crédit, il est alors considéré comme prêteur. Si l'acquéreur fait lui-même les démarches auprès des établissements financiers, il bénéficiera automatiquement de la clause suspensive pour le contrat de vente. S'il fait des démarches au moment du contrat de réservation, il doit inclure dans le contrat une clause suspensive pour obtenir la restitution du dépôt de garantie. CONTRAT DE CONSTRUCTION D'UNE MAISON INDIVIDUELLE ET ACHAT DE TERRAIN Vous allez faire construire par une entreprise ou un constructeur sur votre terrain. Bien souvent, l'achat du terrain précèdera de peu - voire sera concomittant - à la signature du contrat de construction. La loi n'a pas prévu d interdépendance des deux opérations immobilières entre elles. Il faut y faire attention pour le financement. Il ne faut pas oublier aussi d informer chaque prêteur de l existence des autes prêts nécessaires à l accomplissement de vos projets. Financement séparé L'achat du terrain est bien soumis à la clause suspensive d'obtention des prêts. Mais si vous achetez le terrain pour construire tout de suite et que le prêt nécessaire est refusé, vous resterez propriétaire du terrain. Pour éviter cette situation, il faut, dans le contrat d achat du terrain, prévoir une clause particulière qui liera les deux opérations : achat du terrain et construction. Avec un vendeur particulier, la négociation de cette clause sera plus difficile. Financement global Lorsque le terrain et la construction font l'objet d'un "financement unique", la condition suspensive de l'obtention de l'ensemble du financement nécessaire joue également pour le contrat d'achat du terrain. Pour prévenir tout litige, il est recommandé de préciser également dans l'acte que l'on subordonne la réalisation du contrat à l'ensemble des prêts nécessaires. Si l'on bénéficie de prêts sociaux, le plan de financement sera nécessairement "globalisé". TRAVAUX D'ENTRETIEN ET DE REPARATION Pour ce type de travaux, bien souvent, l'entrepreneur ne vous propose pas de contrat. Pour bénéficier des dispositions de la loi, il faut donc aviser l'entrepreneur, par écrit, avant tout commencement d'exécution des travaux, du recours à un emprunt. Pour éviter les contestations sur la réception de cet avis, il sera préférable d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou de remettre l'avis à l'entrepreneur contre récépissé daté et signé. Si vous vous adressez à différents corps de métier et que le montant des travaux par entreprise est inférieur à 21 500 euros, c est la loi sur le crédit à la consommation qui s p- VII
pliquera. Pensez-y, car dans ce cas vous pouvez avoir intérêt à signer un seul contrat avec un groupement d entreprises. ACHAT D'UN LOGEMENT A RENOVER Il faut prévoir dans le contrat une clause suspensive d'obtention des prêts destinés à financer les travaux de rénovation. LOCATION-VENTE Un chapitre spécial est consacré par la loi à la locationvente, afin d'adapter les dispositions de la loi à la nature particulière de ce mode d'accession. VENTE PAR ADJUDICATION Les dispositions relatives à la clause suspensive d'obtention des prêts ne sont pas applicables à cette forme de vente. Dans cette formule qui fait l'objet d'une procédure particulière, le prix doit être payé immédiatement. Toutefois, les dispositions de la loi qui réglementent la formation du contrat de prêt sont applicables. LA SUSPENSION DES REMBOURSEMENTS DIFFICULTÉS JURIDIQUES DIFFICULTES JURIDIQUES Au cours de l'exécution du contrat de construction, des contestations peuvent s'élever sur l'interprétation d'une clause ou le respect des engagements pris par le professionnel. Le juge peut dans ce cas autoriser l acquéreur à suspendre ses remboursements jusqu'au règlement du litige. Cette disposition facilite le recours au tribunal, puisqu elle évite que le coût des frais de procédure ne s ajoute aux mensualités du prêt à rembourser. Deux conditions : - le prêt doit être un prêt affecté à l opération en cause - le prêteur est assigné ou intervient à l'instance, afin que la décision lui soit opposable et qu'il puisse faire valoir ses droits. Cette mesure de suspension cause un préjudice au prêteur, il pourra donc réclamer une indemnité dont le montant sera fixée par le juge. Cette possibilité ne concerne pas les ventes, mais seulement les contrats de construction. DIFFICULTÉS FINANCIÈRES DE L EMPRUNTEUR LES DROITS DU PRETEUR * Le prêteur peut demander la résolution du contrat lorsque les échéances du prêt ne sont pas payées. Il peut exiger : - le capital restant dû ; - les intérêts échus ; - les intérêts de retard des sommes dues jusqu'à leur règlement effectif, au taux du prêt indiqué dans le contrat ; - une indemnité calculée en fonction de la durée du contrat restant à courir, si elle a été prévue par le contrat. L'article 3 du décret limite le montant de cette indemnité à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû, ainsi que les intérêts échus et non versés ; - le remboursement, sur justification, des frais taxables occasionnés au prêteur par la défaillance de l'emprunteur. Les frais taxables, sont les frais de procédure que le tribunal laisse à la charge du perdant : les dépens (droits de timbres et d'enregistrement, émoluments des secrétariats, frais de mesures d'instruction ). Le prêteur ne peut réclamer le remboursement forfaitaire des frais de recouvrement. * Si le prêteur n'exige pas le remboursement immédiat du capital, il peut majorer le taux d'intérêt du capital restant dû jusqu'à la régularisation du cours des échéances (à condition qu'une clause pénale figure au contrat de prêt). Cette majoration ne pourra excéder trois points d'intérêts. Attention Le juge peut réduire le montant de l'indemnité, s'il la juge excessive au regard du préjudice réellement subi par le prêteur (art. 1152 et 1231 du Code civil). PRETS A TAUX ZERO Le prêt à taux zéro consiste en une avance remboursable ne portant pas intérêt. En cas de défaillance de l'emprunteur, le prêteur qui accorde des délais de paiement peut appliquer un intérêt qui ne peut excéder le plus élevé des taux d'intérêts maximaux des prêts conventionnés garantis par l'etat, applicable au moment de l'offre de prêt, dans la limite des 7%. LES DROITS DE L'EMPRUNTEUR Si vous ne pouvez pas faire aux échéances et que le prêteur VIII
refuse tout arrangement, déposez une demande de délai auprès du juge d instance. Il vous accordera, après examen du dossier (justification du licenciement, perte de ressources), une suspension des remboursements pour une période de deux ans maximum, non renouvelable. Il peut également décider que, durant ce délai de grâce, les échéances reportées ne produiront pas d'intérêts. Les mensualités non payées pendant le délai de grâce ne seront pas réclamées à la fin du délai. Le juge peut les reporter à la fin du contrat de prêt, à condition que la durée du prêt initial ne soit pas allongée de plus de deux ans. Il peut aussi rééchelonner les mensualités non payées sur la durée du prêt restant à courir. S'il préfère réexaminer la situation à la fin du délai de grâce, il choisira de surseoir à statuer, c'est-àdire qu'il prendra sa décision à ce moment-là. Surendettement En cas de surendettement, la suspension des mensualités pendant deux ans peut se révéler insuffisante. Vous pouvez vous adresser à la Commission de surendettement de votre département (elle siège à la Banque de France) pour obtenir un plan de redressement de votre situation financière. Elle tentera d'obtenir à l'amiable avec les créanciers un accord sur le plan de redressement qu'elle aura élaboré. A défaut d'accord amiable, la commission préparera un second plan qui sera soumis au juge pour homologation. Pour assurer le redressement, la commission peut reporter ou rééchelonner le paiement des dettes sur un délai pouvant aller jusqu'à la moitié de la durée du prêt restant à courir, ou décider que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital, ou encore réduire le taux d'intérêt des échéances. Si la vente du logement est inévitable, et qu'elle se fasse avec l'accord du créancier ou à la suite d'une saisie immobilière, le montant de la dette pourra être réduit ou supprimé si le prix de vente est insuffisant pour rembourser le créancier. LES INFRACTIONS À LA LOI Toutes les dispositions de la loi sont d'ordre public. Si le contrat comporte une clause contraire au texte ou si le professionnel refuse de respecter la loi, l'acquéreur peut saisir le juge civil, ou le juge pénal si le respect des dispositions est assuré par des sanctions pénales. Sanctions civiles Selon la gravité de l'infraction, le contrat, ou seulement la clause, sera déclaré nul. Exemples : - Le non-respect des délais fixés pour l'acceptation de l'offre de prêt entraînera la nullité du contrat de prêt. - La loi permet de rembourser le crédit par anticipation. Si une clause du contrat interdit cette option, la clause sera nulle et l'emprunteur pourra passer outre à l'opposition du prêteur. - Serait nulle également toute clause qui mettrait à votre charge le remboursement des frais de recouvrement. Sanctions pénales Les infractions sont relevées par les agents de la Direction départementale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DDCCRF). ADRESSES UTILES Association nationale d'information sur l'habitat [ANIL] (elle vous communiquera la liste des Centres d'information logement de votre région) : 2, boulevard Saint-Martin, 75010 Paris - Tél. : 01 42 02 65 95. Ces associations pourront notamment vous aider à monter votre plan de financement. Les consultations sont gratuites. Site internet : www.anil.org. NOTES JURIDIQUES COMPLÉMENTAIRES - Maîtrisez votre budget (J 115). - Construction et utilité d'un tableau d'amortissement (E 20). - Endettement, surendettement (J 212) Chantal MARTIN Pour vous aider à monter votre plan de financement, contacter les Associations départementales d information sur le logement (Adil) au 01 42 02 65 95 (afin de connaître le centre le plus proche de chez vous), les consultations sont gratuites. E-mail : anil@wanadoo.fr IX