JUILLET / AOÛT 2015 BIMESTRIEL La lettre IMMOBILIER : UNE CORRECTION LENTE ET CONTRASTÉE Depuis 2011, le marché immobilier français s inscrit dans une phase de correction graduelle en rupture avec le cycle haussier historique que nous connaissons depuis le début des années 2000. Toutefois, ces derniers mois, quelques signes de reprise semblent se dessiner. Pour en savoir plus sur ces premiers soubresauts, nous avons interrogé Olivier Éluère, Économiste de Crédit Agricole S.A.. Rencontre. QUELLES SONT LES PREMIÈRES TENDANCES DE L'ANNÉE 2015?" Si, en 2014, la phase de correction que nous traversons depuis 2011 s est prolongée, des signes de reprise sont perceptibles dans le neuf depuis le début de l année. À l inverse, le niveau de transactions dans l ancien demeure élevé avec 690 000 ventes, en repli toutefois de 14 % par rapport aux années fastes 2004-2007. L immobilier résiste donc assez bien avec des prix qui baissent modérément de 2 % en moyenne par an (- 2,5 % en 2014 et - 1,9 % au 1 er trimestre 2015), soit - 7 % depuis 2011. n n n
DOSSIER IMMOBILIER : UNE CORRECTION LENTE ET CONSTR n n n Olivier Toussaint Directeur Général EXISTE-T-IL DES DISPARITÉS RÉGIONALES?" La correction est certes modérée mais aussi inégale. Certaines villes enregistrent des baisses de prix significatives, de l ordre de 10 % telles que Caen, Reims, Toulon ou encore Saint-Étienne alors que d autres se renchérissent (Toulouse, Strasbourg, Bordeaux). À l aube de cette période estivale, les soubresauts conjoncturels récents militent pour une diversification des actifs. Aussi, il nous a semblé intéressant de nous pencher sur le marché de l immobilier. Nous avons interrogé Olivier Éluère, Économiste de Crédit Agricole S.A. afin qu il nous en révèle les grandes tendances. Vous découvrirez que la correction est aujourd hui graduelle et que l on constate, depuis le début de l année, un retournement sur le segment du neuf tiré par les ventes dites d'investisseurs mais aussi par des facteurs structurels favorables. Alors qu elle alimente les débats depuis de nombreuses semaines, qu en est-il véritablement de la loi Macron? Quels sont ses effets anticipés? Pour vous aider à décrypter cette loi, Éric Dhennequin, Juriste-Fiscaliste chez Indosuez Private Banking revient sur ses principales dispositions intéressant notamment les cadres et les dirigeants : le régime de la plus-value des attributions gratuites d actions et des bons de souscription de parts de créateur d entreprise. Il évoque également la sortie en titres des contrats d assurance vie. Enfin, traditionnellement en fin de semestre, nous vous livrons un aperçu des projets soutenus par la Fondation Indosuez. Tous mettent en scène des femmes et des hommes d exception partageant une ambition commune en faveur des plus fragiles. Je vous souhaite un très bel été et une excellente lecture. QU'EN EST-IL DU MARCHÉ DU NEUF? La tendance est dans le secteur du neuf plus heurtée. Après trois années de baisse importante des ventes, de l ordre de 30 % depuis le point haut de 2007, on note une nette reprise depuis le début de l année. Les ventes promoteurs (filières promoteurs, programmes d au moins cinq logements) sont en hausse de 14 % sur un an. Le même rebond est constaté pour les ventes hors promoteurs. QUELLES SONT LES RAISONS DE CE RETOURNEMENT? Cette hausse résulte essentiellement du redémarrage des ventes dites d investisseurs, motivée par le dispositif Pinel qui émane de l assouplissement des mesures Duflot, jugées trop contraignantes. Ainsi, au 1 er trimestre, les ventes investisseurs sont en hausse de 50 % et nous anticipons une progression de 20 % sur l année. QUELLES SONT LES CONSÉQUENCES DE CETTE HAUSSE DES VENTES INVESTISSEURS POUR LES STOCKS?" Cette hausse, conjuguée à des mises en vente réduites ces dernières années, a pour effet de réduire les stocks. Ainsi, le délai moyen d écoulement de l encours a atteint 12 mois en mars, contre 14 mois en 2014. L encours de logements neufs reste assez élevé (la moyenne historique est de 7-8 mois de vente), mais ceci ne signifie pas un stock surabondant. Il faut de plus dire que seuls 45 % des projets en stock sont achevés ou en cours de construction, le reste demeure à l état de projet. QUE DIRE DES PRIX DE L IMMOBILIER NEUF?" Les prix de l immobilier neuf restent élevés et à peu près stables sous contraintes des marges des constructeurs très serrées. En effet, leurs coûts sont en hausse en raison notamment du foncier et des normes de construction.
ASTÉE LA LETTRE INDOSUEZ 3 QUELLES SONT LES PERSPECTIVES?" Le marché immobilier français connaît une phase de correction après un long cycle haussier. Elle est plus modérée que dans de nombreux pays qui ont connu un ajustement rapide et profond. En effet, en dépit d un contexte économique médiocre et notamment d un taux de chômage en hausse, de prix élevés et de mesures fiscales qui ont joué négativement, les fondamentaux du marché sont favorables. Tout d abord, les critères d octroi du crédit demeurent stricts depuis le début du cycle haussier des années 2000. Ainsi, les ratios d encours de créances douteuses sont restés faibles. Il est vrai que l octroi du crédit habitat est fondé sur la capacité de remboursement de l emprunteur et non sur le prix des biens. Le taux d effort ne doit pas dépasser un tiers du revenu. Enfin, les prêts sont essentiellement à taux fixes, amortissables et les maturités restent raisonnables à 18-19 ans. Les encours de crédit progressent de 3 % alors que l on assiste à la multiplication des renégociations ou rachats de crédit. Par ailleurs, l offre de logement demeure insuffisante et la demande reste forte sous les effets de facteurs structurels. Ils sont de nature démographique liés à la décohabitation ou à la préparation à la retraite. L immobilier est aussi une valeur refuge face à des marchés financiers jugés volatils, incertains et peu rentables. Les taux de crédit à l habitat à des niveaux historiquement bas jouent également positivement. Les anticipations de hausse des taux incitent les ménages hésitants à acheter. Olivier Éluère Économiste Crédit Agricole S.A. Comment caractériser les années 2015-2016? Les facteurs en présence demeurent à peu près les mêmes que les années passées. Toutefois, 2015 et 2016 resteront marquées non seulement par le dispositif Pinel mais aussi par l évolution des taux de crédit à l habitat. L aménagement du dispositif Duflot (rebaptisé Pinel) avec notamment des formules à 6, 9 et 12 ans, la simplification des normes, la limitation de l encadrement des loyers et l abattement de 30 % sur les plus-values de cessions de terrains jusqu à fin 2015 soutiennent le logement neuf. En second lieu, l évolution des taux de crédit à l habitat corrélée à celle des taux d intérêt à long terme est observée de très près. Après une année de baisse continue, les taux à 10 ans ont connu un récent rebond passant de 0,45 % en avril à 1,2 % en juin 2015. On s attend à un léger repli à court terme puis à une remontée lente et mesurée. Les taux de crédit habitat pourraient ainsi avoir atteint un taux plancher. En conclusion, le volume des ventes demeurera stable dans l ancien et sera en hausse de 10 % sur l ensemble du marché du neuf (20 % si l on ne considère que les ventes investisseurs). La baisse des prix moyenne devrait être modérée, de l ordre de 2 %. Demeure une incertitude quant au niveau des taux d intérêt. D ici quelques années, le marché de l immobilier français finira par retrouver un niveau attractif avec des prix qui devraient peu à peu être moins surévalués. Conjugué à une baisse du chômage, ceci pourrait conduire à un nouveau cycle haussier de l immobilier.
ACTUALITÉ DU PATRIMOINE LE PROJET DE LOI MACRON AU CŒUR DES DÉBATS LA LETTRE INDOSUEZ 4 La loi Macron n est pas encore définitivement votée et promulguée à l heure où nous écrivons ces lignes ; elle devrait l être au cours du mois de juillet. Nous évoquerons ici les dispositions concernant deux sujets intéressant notamment les cadres et les dirigeants : le régime de la plus-value des AGA (Attribution gratuite d actions) et BSPCE (Bon de souscription de parts de créateur d entreprise), d une part, de la sortie en titres des contrats d assurance vie, d autre part. Éric Dhennequin Juriste-Fiscaliste Indosuez Private Banking LE DISPOSITIF D'ATTRIBUTION GRATUITE D'ACTIONS" Le dispositif relatif aux actions gratuites est issu de la loi du 30 décembre 2004. Il permet aux sociétés par actions cotées ou non cotées d attribuer, sous certaines conditions, des actions gratuites à leurs salariés et dirigeants. FISCALEMENT, l attributaire est actuellement imposé à la fois sur le gain d acquisition (dans la catégorie des traitements et salaires) et sur le gain de cession (dans la catégorie des plus-values de cession de valeurs mobilières, ce qui ouvre droit à l application d un abattement pour durée de détention sur cette plus-value). DU POINT DE VUE SOCIAL, les bénéficiaires acquittent une contribution salariale spécifique de 10 % de la valeur des titres au jour de l attribution, l employeur étant redevable d une contribution patronale de 30 % assise sur la valeur de l action au jour de la décision d attribution des titres. La loi Macron a pour objectif d améliorer la fiscalité des AGA en soumettant la plus-value d acquisition à la taxation des plus-values de cession de valeurs mobilières, permettant là aussi à l attributaire de bénéficier de l abattement pour durée de détention (50 % dès 2 ans, 65 % au-delà de 8 ans). La durée de détention serait calculée à compter de la date d acquisition des AGA. La contribution salariale de 10 % serait supprimée, le taux de la contribution patronale réduit à 20 % (son assiette étant modifiée pour devenir la valeur des titres à la date d acquisition et non plus à la date d attribution). Enfin, les prélèvements sociaux afférents au gain d acquisition seraient portés de 8 % à 15,5 %. LE RÉGIME FISCAL DES BSPCE" Le régime fiscal des BSPCE ferait également l objet d un assouplissement, notamment quant à son champ d application. Il serait désormais possible d attribuer des BSPCE aux salariés et dirigeants salariés de filiales de la société émettrice, lorsque celle-ci les détient à hauteur de 75 % du capital et des droits de vote. La durée d exercice de l activité du bénéficiaire comprendrait à la fois la durée d exercice de l activité au sein de la société émettrice mais également celle passée au sein de la filiale à 75 %. Enfin, le dispositif serait étendu aux entreprises issues de concentration, restructuration, extension ou reprise d activités existantes sous réserve que l ensemble des sociétés du groupe soient elles-mêmes éligibles au dispositif. LA SORTIE EN TITRES DES CONTRATS D'ASSURANCE VIE" Autre mesure d assouplissement portée par la loi Macron, celle relative aux contrats d assurance vie touchera un plus grand nombre de contribuables. Rappelons que les dispositions du Code des assurances posent le principe du règlement en espèces, avec la faculté pour le souscripteur ou le bénéficiaire d opter pour un paiement en titres, s agissant des contrats en unités de compte. Le nouveau dispositif devrait clarifier les modalités applicables au règlement en titres négociables et non négociables. Ainsi, le souscripteur ou le bénéficiaire pourrait opter pour la remise de titres lorsque ceux-ci sont négociés sur un marché réglementé, sous réserve que ces titres ne confèrent pas directement de droits de vote à l assemblée générale des actionnaires. Lorsque les titres en cause sont non négociables, cette option serait soumise à la double condition que ces titres ne confèrent pas directement de droits de vote à l assemblée générale des actionnaires et que le souscripteur, son conjoint, leurs ascendants, leurs descendants ou leurs frères et sœurs, n aient pas détenu directement ou indirectement au cours des cinq années précédant le paiement, des titres de la même entité. Cette option aurait un caractère irrévocable. Cet aménagement concernerait l ensemble des contrats d assurance vie, c est-à-dire tant ceux souscrits avant qu après l entrée en vigueur de la loi et permettrait de développer au sein de ces enveloppes les Fonds communs de placement à risque et les Sociétés civiles de placement immobilier.
PHILANTHROPIE ACTUALITÉ DU PATRIMOINE LA LETTRE INDOSUEZ 5 FONDATION INDOSUEZ : LES PROJETS SOUTENUS AU 1 ER SEMESTRE 2015 Depuis plus de trois ans, la Fondation Indosuez soutient des projets innovants en faveur de personnes fragilisées, portés par des associations reconnues pour leur forte dimension humaine, le professionnalisme de leur action et la pertinence de leur modèle économique. ÉCOLE DE LA DEUXIÈME CHANCE DE MARSEILLE La mission de l école de la deuxième Chance de Marseille est d assurer l insertion professionnelle et sociale de jeunes adultes de 18 à 25 ans sortis du système scolaire depuis au moins un an, sans diplôme ni qualification et fragilisés par des problématiques sociales complexes. 700 jeunes sont accompagnés chaque année via un cursus de formation théorique et pratique de 6 à 7 mois. Deux tiers intègrent une entreprise. Afin de diversifier les opportunités et de capitaliser sur leurs talents, l association a pour ambition de former des jeunes à l entrepreneuriat en créant un outil ad hoc. La Fondation Indosuez a co-financé le progiciel E2C Entreprendre, destiné à sensibiliser et à former ces jeunes à la création d entreprise. LES MICOCOULIERS/ FONDS POUR LES SOINS PALLIATIFS L Ephad du groupe ADEF Résidences, la Maison des Micocouliers, accueille à Roquebrune-sur-Argens (83) 105 résidents dont un quart atteint de la maladie d Alzheimer et souhaite investir dans un espace bien-être et des compétences supplémentaires pour accompagner au mieux ses résidents en fin de vie. L équipe référente "soins palliatifs" de la Maison, formée à cette fin en toucher relationnel, s est adressée au Fonds pour les soins palliatifs qui, depuis 2011, identifie, soutient et accompagne des projets innovants visant à développer les soins palliatifs en France, et à les décliner à plus grande échelle. Ce projet pilote au sein du groupe ADEF Résidences s inscrit dans une dynamique et une ambition soutenues par une volonté publique forte de réduire les inégalités d accès aux soins palliatifs en France. La Fondation Indosuez a contribué à l aménagement d un espace de soins d inspiration "Snoezelen" (massages, bain à ultra-sons, équipements de stimulations visuels, tactiles, auditifs et olfactifs). MAISON D'ACCUEIL L'ÎLOT Créée en 1979, Thuillier est, à Amiens, la plus ancienne maison de l association l Ilot dédiée à la réinsertion sociale et professionnelle de personnes ayant connu la prison. Elle accueille des personnes en situation d urgence mais aussi des femmes seules ou avec des enfants dont les difficultés sont liées à l incarcération d un proche. Le projet global de réinsertion, dont la vie en communauté est un levier fondamental, s appuie si nécessaire sur des structures sociales ou médico-sociales partenaires. De nombreux ateliers, activités collectives et temps d échange contribuent à la reconquête progressive d une autonomie personnelle et sociale et requièrent l aménagement d espaces spécifiques. La Fondation Indosuez a contribué à la restructuration de l'espace situé à l entresol qui accueillera de nouveaux ateliers (remise à niveau scolaire ou informatique, ateliers manuels ). QUELQUE CHOSE EN PLUS Fondée en 1992 à Vaucresson (92), "Quelque Chose en Plus" agit pour la création de structures d accueil adaptées pour des personnes de tout âge polyhandicapées ou affectées de Troubles envahissant du développement (TED). Après la construction (1994) et l extension (2002) de l IME (Institut médico-éducatif) qui héberge 15 jeunes de 5 à 20 ans, un FAM (Foyer d'accueil médicalisé) d une trentaine de places ouvrira en 2016 afin d'assurer un relais pour les adolescents devenus adultes dans le cadre d un projet de vie personnalisé. Ses objectifs sont de répondre aux besoins spécifiques des personnes lourdement handicapées en mettant en place toutes les stimulations et sollicitations possibles pour entretenir leur motricité et leur bien-être et de créer un climat familial et accueillant, ouvert sur son environnement et aux personnes extérieures. La Fondation Indosuez a financé la buanderie.
n n n SUITE LA LETTRE INDOSUEZ 6 TOIT À MOI "Toit à moi" est une association créée en 2007 à Nantes par deux amis. Initiative citoyenne elle vise, grâce à des parrainages, à acheter des appartements pour loger et accompagner des sans-abri afin de leur permettre de retrouver un nouvel équilibre et de leur donner la chance d un nouveau départ. L association est structurée autour de trois actions complémentaires : loger les personnes, les accompagner par une équipe de professionnels du travail social et créer du lien autour d'eux grâce à une équipe de bénévoles. L objectif est bien de générer un changement de vie afin qu'ils rebondissent sur une solution de logement pérenne et notamment grâce au retour à l emploi facilité par des partenaires d insertion. Propriétaire de onze logements dont neuf à Nantes, l association est en cours d essaimage via la création d une antenne en Seine-et-Marne. La Fondation Indosuez a participé au financement de l acquisition du 3 e appartement en Seine-et-Marne. ARIPPS Située à Maubeuge (59), Aripps contribue à la réinsertion sociale et professionnelle de personnes sortant de prison en situation d addiction, d exclusion et d isolement social et psychologique dont la situation freine à court terme l accès à un logement autonome. Le logement étant considéré comme le meilleur vecteur de réintégration et de reconstruction personnelle, l association propose un "sas de stabilisation" via une résidence d accueil spécialisée. Les bénéficiaires y sont accompagnés pendant quatre mois avant d intégrer des logements "passerelle" puis des logements autonomes. Deux nouveaux logements sont en cours de création par l aménagement des combles de la Résidence d Accueil Spécialisée. La Fondation Indosuez a participé au financement des travaux d aménagement des deux logements auxquels les bénéficiaires participent. Bergerie de Berdine BERGERIE DE BERDINE La Bergerie de Berdine accueille à Saint-Martin-de-Castillon (83), un public en très grande difficulté sociale et économique, affaibli physiquement et psychiquement, souvent en raison d addictions. Elle propose à ces personnes fragilisées un hébergement, un accompagnement humain et des activités diversifiées leur permettant de se reconstruire par le travail en collectivité et en milieu rural le temps qu elles jugent nécessaire pour reconquérir leur autonomie. Le cadre est rigoureux et repose sur l abstinence totale de produits toxiques. La Fondation Indosuez a financé la réhabilitation d une chambre à laquelle les bénéficiaires prennent part. LETTRE D INFORMATION ÉDITÉE PAR INDOSUEZ PRIVATE BANKING n Achevé de rédiger : 15 juillet 2015 n Directeur de publication : Olivier Toussaint n Rédacteur en chef : Julie de La Palme n Chargée d édition : Anne-Sophie Michard-Halout n Rédacteurs : Olivier Éluère (Dossier) ; Éric Dhennequin (Actualité patrimoniale) n Crédits photos : Jean-Marc Gosse / Tulipes & Cie LES ADRESSES DE INDOSUEZ PRIVATE BANKING Paris 17 rue du Docteur Lancereaux - 75382 Paris cedex 08 - Tél. : 01 40 75 62 62 En régions BORDEAUX : 14 cours Xavier Arnozan - CS 71647, 33064 Bordeaux cedex - Tél. : 05 56 79 13 51 LYON : 2 rue du Président Carnot - Espace Cordeliers - 69002 Lyon - Tél. : 04 72 56 31 80 NANTES : 14 avenue Camus - CS 13210, 44032 Nantes cedex - Tél. : 02 40 35 80 00 LILLE : 77 rue Nationale - CS 80061, 59005 Lille cedex - Tél. : 03 20 63 63 63 MARSEILLE : 442 avenue du Prado - CS 80345, 13271 Marseille cedex 08 - Tél. : 04 96 20 30 10 TOULOUSE : 8 rue Jules de Rességuier - CS 38010, 31080 Toulouse cedex 06 - Tél. : 05 34 45 24 70 Ce document ne constitue en aucun cas une offre de souscription à un contrat d assurance vie ou de capitalisation, ni une offre ou une sollicitation, ni un acte de démarchage visant à acquérir des produits financiers. Il est recommandé de lire attentivement le DICI (ou le prospectus), la Notice détaillée ou les conditions définitives du produit avant toute souscription. Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures et la valeur d un investissement peut varier à la hausse comme à la baisse en fonction notamment de l évolution des marchés financiers. Avec Ecofolio tous les papiers se recyclent. Société anonyme au capital de 82 949 490 euros - Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 572 171 635 - Établissement de Crédit et Société de Courtage d Assurances immatriculée au Registre des intermédiaires en assurance sous le numéro 07 004 759 - Siège social : 17 rue du Docteur Lancereaux 75382 Paris cedex 08 - France - Tél : 01 40 75 62 62 - Fax : 01 45 63 85 20 - www.ca-indosuez.fr - www.parlonsprivatebanking.com