- Document réalisé par la Direction Départementale de l Équipement de Vaucluse - Décembre 2008 - www.vaucluse.equipement-agriculture.gouv.fr DEVENEZ ACTEUR DU LOGEMENT SOCIAL EN VAUCLUSE
SOMMAIRE 2 Le financement des opérations de logements sociaux neufs Tout savoir sur l attribution des logements sociaux Création de logements sociaux dans le parc locatif privé Des outils opérationnels à disposition Le financement des opérations de logements sociaux dans le parc privé Les partenaires associés à votre projet Forum à questions
Le financement des opérations de logements sociaux neufs 3 Les produits aidés Le Prêt Locatif à Usage Social (PLUS) est le financement de base du logement locatif social. Le Prêt Locatif Aidé d Insertion (PLAI) est un financement qui permet de réaliser des logements pour des ménages encore plus modestes. Le Prêt Locatif Social (PLS) correspond au financement de logements étudiants, des maisons de retraite, des foyers pour handicapés... ainsi que des logements à des niveaux de loyers et pour des niveaux de ressources supérieurs aux plafonds du logement social classique. Exemples de plafond de revenus Il s agit d un revenu mensuel net avant impôt perçu en 2006 de l ordre de : Pour le PLUS : personne seule : 1 896 / couple, deux enfants : 3 676 Pour le PLAI : personne seule : 1 043 / couple, deux enfants : 2 033 Pour le PLS : personne seule : 2 465 / couple, deux enfants : 4 778 Exemples de loyers des logements aidés (financement 2007) Pour un 3 pièces (2 chambres + 1 séjour) de 65 m 2 de surface habitable PLAI : de 320 à 360 PLUS : de 340 à 470 PLS : de 470 à 520 Pour un 4 pièces (3 chambres + 1 séjour) de 80 m 2 de surface habitable PLAI : de 360 à 460 PLUS : de 420 à 520 PLS : de 570 à 630
Exemple de plan de financement d un opérateur de logement locatif social public (PLUS PLAI) en moyenne en 2007 (L opérateur est un organisme HLM ou une SEM) 4 *charge foncière = acquisition du terrain, frais (notaire, géomètre...) taxes, autres (démolitions, fondations spéciales...)
Les aides financières Les subventions de l État 5 Le montant de la subvention ne dépend pas du coût de l opération. Pour le calcul des subventions d un logement aidé, des références de prix au m 2 de surface utile sont fixées au niveau national. Le montant des subventions dépend : Des caractéristiques de l opération, en particulier de sa qualité au regard des performances énergétiques De la zone géographique dans laquelle l opération est située : le Vaucluse est concerné par les zones II (agglomération d Avignon - Carpentras) et III (les autres communes) De la nature de l opération : construction neuve, acquisition amélioration Du type de produit : PLUS, PLAI De l éventuelle prise en compte d un surcoût foncier : l intervention de l État est conditionnée par la participation financière obligatoire d une collectivité Le PLS ne bénéficie pas de subvention mais d un agrément qui lui permet d accéder au régime de prêts bonifiés et de fiscalité allégée.
Les aides des autres partenaires Des aides apportées par les collectivités dont la commune, les collecteurs 1% logement... sont nécessaires pour assurer l équilibre des opérations (voir fiche partenaires). Il peut s agir de subventions, de garantie d emprunt... 6 Les prêts bonifiés Les subventions de l État (PLUS, PLAI) permettent d accéder aux prêts bonifiés de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). L agrément (PLS) permet d accéder à un prêt PLS bonifié distribué par 5 banques, dont la CDC et le Crédit Foncier. La TVA minorée à 5,5% Les logements construits ou acquis et améliorés avec l aide de l État (PLUS, PLAI, PLS) bénéficient d un taux de TVA de 5,5%. L exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties Les logements construits avec l aide de l État (PLUS, PLAI, PLS) bénéficient d une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties.
Tout savoir sur l attribution des logements sociaux 7 Les attributions nominatives sont décidées par une commission d attribution. La commission est composée, conformément à l article R 441-9-II du code de la construction et de l habitation : De six membres désignés par le conseil d administration ou de surveillance. Ils élisent en leur sein à la majorité absolue le président de la commission. Du maire de la commune où sont situés les logements à attribuer, ou de son représentant, avec voix délibérative, pour l attribution de ces logements. Il dispose d une voix prépondérante en cas d égalité des voix. Avec voix consultative : D un représentant des associations menant des actions d insertion ou en faveur du logement des personnes défavorisées. Pour l attribution des logements situés sur le territoire relevant de leur compétence, des présidents des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de programme local de l habitat ou leurs représentants. Le préfet du département du siège de l office ou de la société, ou l un de ses représentants membre du corps préfectoral assiste, sur sa demande, à toute réunion de la commission. En veillant à la mixité sociale des villes et des quartiers, la commission d attribution procède à l examen des demandes et à l attribution des logements disponibles en respectant les critères d attribution et les priorités fixées par la loi. Les attributions des logements sont réservées, d une part, aux personnes physiques de nationalité française ou étrangère (remplissant les conditions de régularité et de permanence de séjour), dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté et, d autre part, à certaines associations. Près de 8 demandeurs sur 10 résident déjà dans le bassin d habitat demandé.
Les réservataires L État, les collectivités territoriales, leurs établissements publics, les communes, les EPCI, les employeurs, les collecteurs 8 de la participation des employeurs à l effort de construction (1% logement), les Chambres de Commerce et d Industrie (CCI) et les organismes à caractère désintéressé peuvent, en contrepartie d un apport de terrain, d un financement ou d une garantie financière, obtenir un droit à réservation sur les logements HLM lors d une mise en location initiale ou ultérieure. Il appartient au réservataire de proposer au bailleur des candidats remplissant les conditions d accès au logement social mais c est la commission d attribution qui attribue les logements. Le Numéro Unique Un numéro départemental est délivré systématiquement à tout demandeur lors de l enregistrement de sa première demande de logement dans le département considéré. Cet enregistrement est effectué dans le Vaucluse par les bailleurs sociaux. Lorsqu une autre demande est déposée par le même demandeur dans le même département, celle-ci est enregistrée sous le même numéro, quels que soient le ou les lieux d enregistrement ultérieurs. En l absence d enregistrement préalable, aucune attribution de logement ne peut être décidée, ni aucune candidature examinée par une commission d attribution. La recevabilité de la demande ne peut être subordonnée à aucune condition de résidence préalable sur le territoire communal, intercommunal ou départemental.
Création de logements sociaux dans le parc locatif privé 9 Le logement à loyer modéré peut aussi se développer dans le parc privé au travers d un conventionnement. Un interlocuteur des propriétaires privés : l ANAH, Agence Nationale de l Habitat. L ANAH a pour mission de promouvoir le développement et la qualité du parc existant de logements privés. L ANAH attribue des subventions aux propriétaires privés afin de réaliser des travaux d amélioration dans des logements achevés depuis plus de 15 ans, qu ils s engagent à occuper pendant 6 ans ou à donner en location pendant 9 ans minimum à titre de résidence principale. L ANAH intervient dans le cadre de priorités nationales déclinées au plan local par une délégation locale et une commission d amélioration de l habitat. Ainsi dans le Vaucluse, les principales priorités sont le développement d une offre locative privée à loyers modérés, la lutte contre l habitat indigne, la lutte contre la précarité énergétique, l accessibilité et l adaptation des logements au handicap et le maintien des personnes âgées à domicile. L Atlas de l habitat privé permet à l ANAH et aux collectivités de disposer d outils d analyse du parc privé afin d adapter les politiques à un habitat plus solidaire et durable. Toutefois, l ANAH n intervient pas seule et propose aux collectivités des outils opérationnels permettant d œuvrer sur un secteur bâti existant, il s agit de l Opération Programmée d Amélioration de l Habitat (OPAH), du Programme Social Thématique (PST) et du Programme d Intérêt Général (PIG).
Des outils opérationnels pour vous aider dans la réalisation de logements sociaux sur le parc privé. 10 L OPAH L Opération Programmée d Amélioration de l Habitat constitue la procédure d intervention des collectivités locales pour les quartiers existants. L OPAH a pour objet la requalification générale du quartier. Les logements réhabilités ont vocation à revenir sur le marché de même que seront améliorés les services de voisinage et le cadre urbain (espaces publics...). Cette procédure est fondée sur un contrat entre les différents acteurs. L OPAH résulte d une convention signée entre la commune, ou l établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d habitat, l État et l ANAH. L OPAH est incitative : elle n impose pas de travaux, mais crée les conditions favorables à leur réalisation par tous les acteurs publics et privés. Pour inciter les propriétaires à réaliser des travaux, la collectivité met en œuvre des actions d accompagnement de type équipement : commerces, aménagement d espaces publics, insertion de logements publics.
Le PST Dans le cadre d une convention signée entre l État, l ANAH et une collectivité locale, le Programme Social Thématique a pour objet la réhabilitation de logements appartenant à des propriétaires privés et destinés à être loués à des personnes ou familles en difficultés économiques et sociales. 11 Le PST repose sur une négociation avec les propriétaires privés. En contrepartie d une subvention majorée de l ANAH pour les travaux et d un certain nombre de services (assistance technique aux bailleurs, garantie de loyer, accompagnement social des locataires...), le propriétaire s engage à respecter un loyer conventionné pendant 9 ans minimum. Il permettra ainsi de loger des personnes en difficulté proposées par une commission ou un organisme chargé des attributions dans le cadre du plan départemental d action pour le logement des personnes défavorisées. Les missions d accompagnement social des locataires peuvent recevoir des aides financées par le Fond de Solidarité pour le Logement* (FSL), institué dans chaque département par l État et le Conseil Général. Les subventions de l ANAH sont alors majorées, pouvant atteindre 50 à 70% d un montant plafonné de travaux subventionnables. Le PIG Le Programme d Intérêt Général, outil partenarial alternatif à l OPAH, vise à promouvoir des actions d intérêt général afin de résoudre des thématiques particulières dans l habitat existant, dont la nature peut être sociale ou technique, et ce, hors d une logique de projet de quartier ou de territoire. Le PIG traite des problèmes à des échelles de territoire plus ou moins grandes - agglomération, bassin d habitat, canton, voire département ou pays - et sans que, pour autant, ces territoires ne présentent des dysfonctionnements urbains et sociaux notables, justifiant un projet d ensemble incluant des interventions autres que des incitations à la réhabilitation de l habitat privé par les propriétaires. *Fonds Départemental Unique de Solidarité (FDUSL) en Vaucluse
Le financement des opérations de logements sociaux dans le parc privé 12 Exemple de plan de financement pour un logement locatif social privé (Parc existant - ANAH) (L opérateur est un propriétaire bailleur privé)
Les partenaires associés à votre projet 13 État : Au plan départemental, la DDE est chargée de la mise en œuvre des politiques menées en faveur du logement et de l habitat et de leur insertion dans le tissu urbain. Elle assure la programmation et la gestion des aides financières de l État en faveur de la construction, de l acquisition, de la réhabilitation et de la démolition des logements locatifs sociaux. Contacts : DDE - service Ville Logement Habitat Tél. 04 90 80 85 10 / Fax. 04 90 80 85 11 Courriel : dde-vaucluse@developpement-durable.gouv.fr Site internet : www.vaucluse.equipement-agriculture.gouv.fr Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) : La Caisse des Dépôts et Consignations remplit des missions d intérêt général en appui des politiques publiques conduites par l État. Dans le domaine du logement social, elle finance la construction de logements locatifs sociaux ainsi que le renouvellement urbain grâce à des prêts sans marge. Contacts : Caisse des dépôts et consignations - Direction régionale Tél. 04 91 39 59 00 Site internet : www.caissedesdepots.fr Délégation locale de l ANAH : L Agence Nationale pour l Habitat subventionne les travaux d amélioration réalisés dans les logements achevés depuis plus de 15 ans, appartenant à des propriétaires privés. Ces logements appartiennent à des propriétaires occupants à faibles ressources, ou sont des logements locatifs dont les propriétaires s engagent à respecter des règles de loyer et d occupation qui garantissent la finalité sociale des aides. Contacts : Délégation locale de l ANAH DDE - service Ville Logement Habitat Tél. 04 90 80 85 56 / Fax. 04 90 80 85 11 Courriel : dde-vaucluse@developpement-durable.gouv.fr Site internet : www.vaucluse.equipement-agriculture.gouv.fr
Les partenaires associés à votre projet 14 Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU) : L Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine met en œuvre le Programme National de Rénovation Urbaine en approuvant des projets globaux qu elle finance sur des fonds publics et privés. L Agence apporte son soutien financier aux collectivités locales, aux établissements publics et aux organismes privés ou publics qui conduisent des opérations de rénovation urbaine. Contacts : DDE service Ville Logement Habitat Tél. 04 90 80 85 10 / Fax. 04 90 80 85 11 Site internet : www.anru.fr Établissement Public Foncier PACA (EPF) : L EPF a pour vocation d accompagner les collectivités qui le souhaitent dans la mise en œuvre de leurs politiques et de leurs stratégies foncières articulées autour d objectifs partagés et de contribuer à développer une démarche de projet avec une vision prospective à long terme, de façon à rendre efficient son effet de régulation. Contacts : Tél. 04 96 11 70 00 Conseil Régional PACA : Afin d accompagner au mieux les collectivités locales, les intercommunalités et les principaux opérateurs fonciers du logement dans le développement de leurs projets, la Région a créé six dispositifs d intervention dans un objectif d aménagement cohérent de l espace régional. Contacts : Tél. 04 91 57 50 57 Site internet : www.regionpaca.fr Conseil Général de Vaucluse : Conscient de l enjeu du logement social pour le Département de Vaucluse, notamment du fait de la pression démographique et de la population composée de publics fragiles, le Département a mis en œuvre une politique forte en matière d habitat social en proposant un dispositif de soutien à la production et la réhabilitation de logements locatifs sociaux. Contacts : Direction de l Aménagement du Territoire, du Logement et du Foncier Tél. 04 90 16 12 16 Site internet : www.vaucluse.fr Rubrique solidarité/logement
Les partenaires associés à votre projet 15 Les Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI), partenaires de l habitat en Vaucluse Les communautés d agglomération et les communautés de communes élaborent leur Programme Local de l Habitat (voir partie sur les outils de planification, les PLH) qui définit pour 6 ans les principes et les objectifs d une politique visant à répondre aux besoins en logement mais aussi en hébergement, en prenant en compte la diversité de la situation des ménages, et à assurer entre les communes et les quartiers une répartition équilibrée et diversifiée de l offre de logements. Une fois voté, le PLH se traduit en une série d actions conduites avec les communes et les partenaires de l habitat. Les PLH indiquent les interventions en matière foncière et apportent, entre autres, leur soutien à la production de logements locatifs sociaux sous forme de subventions ou de garanties d emprunt. Dans le département à la fin 2008, 3 PLH sont approuvés : Programme Local de l Habitat du Grand Avignon Pour plus d informations : http://www.grandavignon.fr/ onglet cohésion sociale et habitat. Contacts : Communauté d Agglomération du Grand Avignon, service Habitat Tél. 04 90 84 47 34 Courriel : plh@agglo-grandavignon.fr Programme Local de l Habitat de la Communauté d Agglomération Ventoux Comtat Venaissin (CoVe) Pour plus d informations : http://www.ventoux-comtat.com/archives/docs/plh.pdf Contacts : Service Habitat, Tél. 04 90 67 69 47 Service Aménagement de l Espace et Action foncière, Tél. 04 90 67 69 47 Courriel : accueil-cove@ventoux-comtat.com Programme Local de l Habitat de la Communauté de Communes des Sorgues du Comtat Contacts : Tél. 04 90 61 15 50 / Fax. 04 90 61 15 55 Courriel : service.projets@sorgues-du-comtat.com
Les partenaires associés à votre projet 16 1% logement Le CIL* Provence, accompagnateur de tous vos projets logements : - Prêts et subventions aux bailleurs sociaux - Prêts et assistance aux salariés dans leur parcours résidentiel Contacts : Information sur les prêts, Tél. 04 90 13 14 18 tapez 2 Conseil en financement, Tél. 04 90 13 14 28 Information mobilité, Tél. 04 90 13 14 29 ou 04 90 13 14 39 Assistance, Tél. 04 90 13 14 34 ou 04 90 13 14 21 Site internet : www.cil-provence.asso.fr Opérateurs du parc public : Les organismes HLM sont regroupés au sein de l Association Régionale des Organismes HLM (AROHLM). Certaines SEM assurent également le rôle d opérateur et de bailleur social. Sont principalement présents dans le département : Vaucluse Logement, Mistral Habitat, OPHLM de la Ville d Avignon, Erilia, Le Nouveau Logis Provençal, SFHE, Famille et Provence, Un toit pour tous, LOGIREM, ICF Sud Est Méditerranée, SEM de Sorgues, SEMIB. Contacts : Tél. 04 91 13 73 26 / Fax. 04 91 52 12 01 Courriel : bienvenue@arhlmpacacorse.com Site internet : www.arhlmpacacorse.com *Comité Interprofessionnel du Logement
Forum à questions : Les 12 questions les plus fréquentes. 17 1. Comment connaître les besoins et la demande de logement social dans la commune? En dehors d études spécifiques et de documents de cadrage (SCoT, PLH), la connaissance des besoins et de la demande en logement peut s appuyer sur les données disponibles concernant la population, le parc de logements, la construction neuve, les projets. Le Numéro Unique d enregistrement de la demande (à demander à la DDE) permet de disposer de données quantitatives sur la demande exprimée à l échelle de la commune essentiellement lorsque celle-ci dispose déjà d un parc locatif social. Le CCAS, les élus chargés de l action sociale, de l urbanisme disposent également d informations sur les besoins exprimés par la population. 2. Comment rendre le foncier plus accessible pour la construction de logements sociaux? La commune peut faciliter la disponibilité de terrains au travers de son document d urbanisme, en définissant des secteurs de logements neufs qui doivent comporter un pourcentage de logements locatifs ou en créant des emplacements réservés pour des logements locatifs ou en accession et imposer une part de logements sociaux. Elle dispose d outils opérationnels tels que le droit de préemption, la Zone d Aménagement Concerté (ZAC), la Zone d Aménagement Différé (ZAD) et la Déclaration d Utilité Publique (DUP) pour assurer la maîtrise foncière des projets. Elle peut faire appel à l Établissement Public Foncier (EPF) PACA pour l accompagner dans la mise en œuvre de sa politique foncière. Propriétaire foncier, elle peut également céder un terrain à un opérateur HLM, gratuitement ou à un prix minoré, ou le mettre à disposition par voie de bail emphytéotique. 3. Quelle est la participation financière de la commune à une opération de logement social? L aide de la commune est souvent indispensable pour équilibrer financièrement l opération. Cette aide peut prendre des formes variées parfois associées : subvention, garantie d emprunt, apport de foncier, prise en charge de travaux. Pour les communes soumises à prélèvement au titre de l article 55 de la loi SRU, l apport financier permet de réinvestir dans la commune une partie des sommes prélevées.
4. Peut-on créer des logements sociaux dans l existant? Les opérateurs HLM peuvent acheter des logements existants vides ou occupés et si besoin les réhabiliter ; ils peuvent également acheter des logements en l état futur d achèvement auprès d un promoteur au sein d une opération de logements privés. De leur côté, les bailleurs privés peuvent offrir des logements sociaux en souscrivant un engagement auprès de l ANAH. De telles interventions valorisent le patrimoine ancien, facilitent la rénovation des centres et contribuent à limiter l étalement urbain. 18 5. Qu est-ce qu une VEFA? La Vente en l État Futur d Achèvement permet à l opérateur public d acheter des logements dans une opération privée. Ceci permet d obtenir des logements dans des sites où le foncier n aurait pu être mobilisé directement, et favorise la mixité sociale. En déchargeant l opérateur social d une partie du montage de l opération, la VEFA permet d accroître sa capacité de production totale. 6. Les logements HLM sont-ils de même qualité que les autres? Les logements HLM répondent bien souvent à des exigences de qualité supérieures aux autres logements, notamment dans le domaine du développement durable et de l accessibilité. Les bailleurs gèrent un patrimoine dans la durée et sont donc attentifs à la durabilité de la construction, à ses coûts d entretien mais aussi à ses performances énergétiques qui permettent de diminuer les charges des locataires. Le financement des projets est modulé en fonction de leur qualité (labels relatifs aux économies de charges, aux performances énergétiques dans le neuf ; énergie choisie en acquisition amélioration). Soucieux de leur image et en lien avec la commune, les organismes HLM veillent à la bonne insertion de leurs constructions dans leur environnement.
7. Comment les logements sociaux sont-ils attribués? Les logements sont attribués par la commission d attribution du bailleur. Le Maire de la commune où sont situés les logements à attribuer, ou son représentant, est membre de la commission avec voix délibérative. Il dispose d une voix prépondérante en cas d égalité des voix. 19 8. Comment permettre aux jeunes ménages de s installer ou de rester dans la commune? Les logements locatifs sociaux, du fait de leur niveau de loyer, constituent une offre adaptée aux jeunes ménages dont les ressources sont souvent modestes en début de vie active. La commune peut également favoriser l accession sociale à la propriété, notamment par la mise en œuvre du Pass Foncier*, pour permettre de répondre à une demande diversifiée et favoriser un parcours résidentiel. 9. Quelles solutions le logement social peut-il apporter pour les personnes âgées de la commune? Les logements locatifs sociaux, du fait de leur niveau de loyer et lorsqu ils sont bien situés à proximité des équipements et services, constituent une offre adaptée aux personnes âgées. De même, peuvent être construits des établissements spécifiques d accueil pour des personnes dépendantes : les Établissements d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD). * Le Pass Foncier est un mécanisme qui permet de différer l achat du terrain pendant la durée de remboursement de la maison.
10. Qu est-ce qu une opération équilibrée? Une opération est équilibrée financièrement lorsque les recettes qu elle procure, c est-à-dire les loyers, couvrent les dépenses constituées par le remboursement des emprunts ayant financé la construction et les frais de gestion de l organisme. Le plafonnement des loyers encadre fortement le montant des recettes et conduit l organisme à rechercher dès le montage de l opération toutes les aides financières permettant de limiter le recours à l emprunt. 20 11. Quelle place pour le logement social dans les opérations d aménagement? L intégration dans le POS ou le PLU de secteurs comportant un pourcentage minimum de logements locatifs et en particulier de logements locatifs sociaux, la réservation de terrains en vue de la réalisation de programmes précis de logements favorisent la mixité sociale dans l habitat. Concevoir un projet d ensemble à l échelle d un quartier, d une zone à urbaniser, permet de choisir et d assurer la mixité de l habitat et la diversité des usages. 12. Comment promouvoir des opérations d accession à la propriété? Le Pass Foncier et le Prêt à Taux Zéro majoré, sont deux dispositifs destinés aux primo accédants disposant de revenus modestes. Ils comportent des mécanismes de sécurisation des accédants. Leur mise en œuvre est subordonnée à l octroi d une aide locale (subvention, bonification d intérêt, mise à disposition de terrain par bail emphytéotique ou à construction) par une collectivité. Ils peuvent être pour la commune des outils de mixité sociale et d organisation du territoire.