NOVEMBRE 2013 NUMÉR O 11 Flash Dans ce numéro Immobilier... 1 Baux commerciaux...1 Le projet de loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)...5 Vente...6 Construction...8 Baux commerciaux La validité des clauses de révision à base fixe Flash d information Immobilier Dans cet arrêt, la Cour de cassation apporte des précisions sur les clauses de révision à base fixe insérées dans les baux commerciaux. En l espèce, un bail professionnel a été renouvelé par tacite reconduction aux mêmes conditions que le bail initial. Le bailleur a délivré un commandement de payer ainsi qu un congé sur la base d une clause de révision à base fixe stipulée dans le bail ("Le loyer sera révisé chaque année le 1er juillet. Indice de référence : 4e trimestre 1987. Valeur 890"). C est ainsi que le preneur a assigné le bailleur en annulation du congé et en remboursement des sommes payées au titre de la révision du loyer. La Cour d appel a débouté le preneur de ses demandes et ce dernier s est pourvu en cassation en considérant que la clause du bail n était pas conforme à l article L. 112-1 du Code monétaire et financier et que par conséquent elle devait être réputée non-écrite. La Cour de cassation a approuvé les juges du fond au motif que l intention des parties était de prendre en considération l évolution de l indice sur 12 mois, la référence à l indice du 4ème trimestre 1987 n était que l illustration de cette volonté de prendre en compte les derniers indices publiés tant du début que jusqu à la fin de la période concernée par la révision et de faire coïncider la durée de cette période avec celle de la durée de révision.
PAGE 2 FLASH NOVEMBRE 2013 Auparavant, le Tribunal de grande instance et la Cour d appel de Paris, considéraient que la clause d'indexation à indice de base fixe était conforme à l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier, à la condition qu il n y ait eu pas de distorsion entre la durée séparant deux révisions et la période de variation de l indice (CA Paris, Pole 5, 3ème ch., 4 avril 2012, n 10/13623 ; CA Paris, Pole 5, 3ème ch., 4 avril 2012 ; CA Paris Pole 5, 3ème ch., 11 avril 2012, n 2009/24676 ; TGI Paris 18e ch. 5 janvier 2010, n 08/13645 et 27 mai 2010, n 09/09345). Cass. civ., 3ème, 16 octobre 2013, n 12-16.335 La nullité de la clause de remboursement des dépenses d électricité L arrêt de la Cour de cassation du 2 octobre 2013 apporte des précisons sur la règle de l interdiction de la rétrocession d énergie électrique fournie par EDF. Un contrat de bail prévoyait que le preneur devrait, en sus du loyer, rembourser au bailleur "sa consommation d'électricité sur la base d'un forfait" fixé à une certaine somme, ce "tant que le bailleur n'aura pas installé, à ses frais, un compteur individuel puis, dans cette hypothèse, selon la consommation réelle sur la base du tarif pratiqué par EDF". Le preneur a contesté les montants que le bailleur lui avait facturés, après l installation des compteurs individuels et a demandé la nullité de la clause. La Cour de cassation approuve les juges du fond au motif que le fondement juridique de l'interdiction de la rétrocession de l'énergie électrique fournie par EDF, n'était pas édictée au seul bénéfice d'edf pour protéger son monopole, mais également au profit des tiers aux contrats passés entre cet opérateur et ses clients, qui peuvent se voir priver de la faculté d'avoir un accès direct à la fourniture d'énergie à un tarif librement négocié avec EDF. Elle a ainsi considéré que les stipulations contractuelles organisant la rétrocession de l'énergie électrique fournie par EDF étaient illicites. Cass. 1er civ. 2 octobre 2013, n 12-24.795
FLASH JUIN 2013 PAGE 3 La divisibilité de la dette locative Dans ces deux arrêts rendus le même jour, la Cour de cassation se prononce sur la question de la divisibilité de la dette locative. Dans les deux affaires, l un des deux copreneurs du bail professionnel a quitté les lieux en cours de relation contractuelle. En l absence d une clause de solidarité, le bailleur a tout de même souhaité obtenir le paiement de l intégralité des loyers de la part du locataire encore en place. Dans la première affaire, pour accueillir sa demande, les juges du fond ont retenu qu'une dette de loyer est indivisible entre des copreneurs, dans la mesure où elle est la contrepartie du droit de jouissance des biens donnés à bail, droit qui est lui-même indivisible. Par conséquent, le bailleur est fondé à agir contre l un des copreneurs en paiement de la totalité des loyers impayés. La Cour de cassation a censuré les juges du fond, au visa des articles 1202 et 1222 du Code civil, en précisant que le bail ne stipulait pas la solidarité des preneurs, et qu en conséquence, la dette de loyer n était pas indivisible par elle-même. Dans la seconde espèce, la Cour de cassation a reconnu l indivisibilité de la dette locative. Elle a approuvé les juges du fond au motif que l un seul des copreneurs pouvait donner congé et que le bail se poursuivait avec le copreneur restant avec l obligation de payer l intégralité du loyer en contrepartie de sa jouissance. Cass. 3ème civ., 30 octobre 2013, n 12-21.034 Cass. 3ème civ., 30 octobre 2013, n 12-21.973 La nullité du bail pour erreur sur les qualités substantielles Dans cet arrêt du 2 octobre 2013, la Cour de cassation énonce qu'un bail commercial est nul en raison d'une erreur sur la substance du contrat. En l espèce, le preneur d un local commercial a découvert qu une société réalisant la même activité s installait dans le local mitoyen. Le preneur a assigné le bailleur en nullité du bail.
PAGE 4 FLASH NOVEMBRE 2013 La Cour d appel et la Cour de cassation ont prononcé la nullité du bail au motif que le preneur justifiait de la matérialité de son erreur en démontrant avoir conclu un bail dans la croyance erronée qu'il permettait l'exercice de son activité sans concurrence. Ceci avait ainsi été pris en compte dans la détermination du prix du bail et constituait une qualité substantielle de la chose louée. Il convient de rappeler que la valeur ou la rentabilité du bien objet du bail ne constitue pas, en principe, une erreur substantielle (Cass. 3 ème civ., 12 avril 1983), sauf si elle est le résultat d une méprise objective aux donnés du contrat. Par ailleurs, l erreur, pour être sanctionnée, doit avoir été le motif principal et déterminant du consentement du preneur (Cass. com., 29 mars 1971, n 70-10.384). Cass. 3ème civ., 2 octobre 2013, n 12-13.302 La charge des réparations locatives La Cour de cassation précise la portée des clauses mettant à la charge du preneur les réparations locatives. En l espèce, le preneur a saisi le juge des référés d'une demande de mesure d'instruction suite à la dégradation importante de la toiture, de la poutraison, de l'installation électrique et de chauffage ainsi que de l'étanchéité des fenêtres de l'immeuble. La Cour d appel a refusé son intérêt légitime à obtenir une expertise au motif que, aux termes du bail, toutes les réparations locatives ou d entretien sont à la charge du preneur, sauf les grosses réparations visées à l article 606 du Code civil. L arrêt est cassé par la Cour de cassation. Elle considère que le fait que les réparations relatives à la chaudière, à l'installation électrique, aux huisseries et aux portes-fenêtres, dues à leur vétusté, sont des réparations d'entretien à la charge du preneur, ceci ne permet pas de caractériser l'absence de motif légitime d'obtenir une expertise sur l'ensemble des points litigieux. Cass. 3ème civ., 2 octobre 2013, n 12-25.070
FLASH JUIN 2013 PAGE 5 Les travaux financés par le locataire dans les lieux loués Au cours du bail à renouveler et en présence d'une clause d accession, la modification notable des caractéristiques du local par la réalisation de travaux financés par le preneur, entraîne le déplafonnement du prix du bail lors du premier renouvellement, sauf si les travaux ne constituent des travaux d'améliorations. Cass. 3 ème civ. 17 septembre 2013, n 12-18.910 Le projet de loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) Le Sénat a adopté en première lecture le projet de loi ALUR modifiant ainsi les dispositions issues du projet adopté par l Assemblée Nationale. En matière de logement, ce projet prévoit notamment : - La mise en place d une garantie universelle des loyers. La mise en œuvre, le financement, le champ d action et les modalités de recouvrement des impayés ont été précisés. - Le renforcement du dispositif de recouvrement des loyers. - L encadrement des loyers. Il est précisé que le parc de référence pour l observation et l analyse des loyers est formé par tout le parc locatif privé, sauf les locations meublées et les micrologements de moins de 12m². - La modification de la loi du 6 juillet 1989 de façon à permettre aux parties de prévoir une clause d indemnisation du preneur en cas de travaux d une durée supérieure à 21 jours. - La suppression des dérogations introduites par l Assemblée Nationale relatives à l interdiction d insérer des clauses autorisant le bailleur à percevoir des amendes ou pénalités en cas d infraction au bail ou au règlement intérieur de l immeuble. - La possibilité de dissoudre le pacte civil de solidarité dans le cas de cotitularité du droit au bail. - La possibilité de soumettre à l accord de l assemblée générale de copropriétaires la demande d autorisation de changement d usage d un local d habitation faisant partie de la copropriété aux fins de le louer de manière répétée, pour courte durée, à des touristes. - La transmission d une note d information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d eau chaude sanitaire collectifs. - L installation des détecteurs incombe au propriétaire, et non comme actuellement à l occupant, le preneur ou le propriétaire.
PAGE 6 FLASH NOVEMBRE 2013 En matière de lutte contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées, les principales dispositions prévues sont : - L adoption des mesures relatives aux copropriétés dégradées. - La création d un registre de syndicats de copropriétaires. - L obligation de mentionner dans tout acte authentique de vente d un lot d une copropriété, le numéro d immatriculation de la copropriété. - L obligation d annexer à la promesse de vente, ou à défaut, à l acte authentique de vente, le règlement de copropriété et l état descriptif de division ainsi que les actes modificatifs publiés. - La création d un fond de provisions pour travaux à côté du fonds de prévoyance. - La création d un droit de priorité pour les copropriétaires de l étage supérieur du bâtiment lors de la vente des locaux privatifs. - L obligation pour les copropriétaires et le syndic de souscrire une assurance de responsabilité civile. En matière d urbanisme, il est prévu le transfert de la compétence d urbanisme aux communautés de communes et aux communautés d agglomération dans un délai de trois ans, sauf si une minorité de blocage d un quart des communes représentant au moins 10% de la population s y oppose. Enfin, l article 70 quater, qui prévoyait d ajouter à l article 1861 du Code civil que «Toute cession de parts sociales d une société civile immobilière ou d une société à prépondérance immobilière est soumise à l article 710-1», a été supprimé. Vente La date de l appréciation de la superficie lors de la vente d un lot La Cour de cassation se prononce sur la règle du mesurage «Carrez», obligatoire lors de la vente et qui génère un abondant contentieux. Pour l'application de l'article 46 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente et une cave aménagée et transformée en réserve doit entrer dans le calcul de la superficie des parties privatives vendues.
FLASH JUIN 2013 PAGE 7 C'est ce que rappelle le présent arrêt, la Cour de cassation considérant ici que c'est souverainement qu'une cour d'appel a estimé que le local situé au sous-sol, annexe de la pièce du rez-de-chaussée à laquelle il était directement relié, n'était plus une cave comme l'énonçaient le règlement de copropriété et l'acte de vente mais avait été aménagé et transformé en réserve. Dans le présent arrêt, la Cour de cassation considère que c'est souverainement qu'une cour d'appel a estimé que le local situé au sous-sol, annexe de la pièce du rez-de-chaussée à laquelle il était directement relié, n'était plus une cave comme l'énonçaient le règlement de copropriété et l'acte de vente mais avait été aménagé et transformé en réserve. Et la solution ne semble pas devoir être affectée par le fait : - que le changement de destination n'a pas été régulièrement autorisé en assemblée générale (Paris, 16 sept. 2010, préc. ; pour un exemple d'autorisation régulière, V. Aix-en-Provence, 8 déc. 2005, préc.). - que le local transformé n'est pas relié au lot principal (Toulouse, 6 févr. 2006, BICC 2006, n 1664 ; Versailles, 20 sept. 2010, n 09/02745). Cass. 3ème civ., 2 octobre 2012, n 12-21.918 La vente d'une parcelle objet d'un échange non publié Dans cet arrêt du 11 septembre 2013, la Haute juridiction s est prononcée sur le sort de la vente d une parcelle non publiée à la Conservation des hypothèques. Une parcelle de terre a été échangée sans que le document d arpentage, constatant l'échange, ait été publié à la Conservation des hypothèques. Le propriétaire initial de la parcelle l'a ensuite vendue selon un acte notarié régulièrement publié. La Cour d appel avait considéré que le notaire avait commis une faute grave en instrumentant la vente pour ne pas avoir vérifié l origine de propriété de la parcelle litigeuse, et a engagé ainsi sa responsabilité. Un pourvoi en cassation a été formé. La Cour de cassation casse et annule l arrêt au motif que l'échange d'une parcelle, emportant transfert de propriété de cette parcelle, n'ayant pas été publié, est inopposable aux tiers, de sorte que le notaire ne peut pas refuser d'instrumenter l'acte de vente de cette parcelle conclu entre le propriétaire initial et un acquéreur. Cass. 1ère civ., 11 septembre 2012, n 12-23.357
PAGE 8 FLASH NOVEMBRE 2013 Construction La violation d une règle d urbanisme Le 23 octobre 2012, la Cour de cassation a eu l occasion de se prononcer sur la responsabilité civile du maître de l'ouvrage en cas de violation d'une règle d'urbanisme, et concrètement sur la preuve de la faute. En l espèce, un propriétaire estimait que la maison en cours d'édification sur le terrain voisin dépassait la hauteur autorisée par le POS et le permis de construire. Sur la base du rapport judiciaire établi, il a assigné son voisin en démolition du toit de sa maison et en paiement de dommages et intérêts. Ce dernier a appelé en intervention forcée le maître d'œuvre et le mandataire liquidateur de cette société. La Cour d'appel l a débouté de sa demande, retenant que le maître de l'ouvrage s'est vu accorder un certificat de conformité pour les travaux ayant fait l'objet du permis de construire, lequel atteste de la conformité des travaux au permis de construire. Selon la Cour d appel, cette décision administrative prévalait sur les constatations effectuées par les experts judiciaires et apportait la preuve qu'aucune violation des règles d'urbanisme ne saurait être reprochée au maître de l'ouvrage. La Cour de cassation casse cet arrêt au motif que la faute délictuelle du maître de l'ouvrage, résultant de la violation d'une règle d'urbanisme, peut être établie par tous moyens. L arrêt commenté rompt avec la dernière jurisprudence. Il s en déduit que le certificat de conformité ne constitue pas un moyen de preuve irréfragable de la conformité de la construction aux règles d urbanisme. La preuve contraire peut être apportée par tous moyens y compris un rapport d expertise judicaire. Cass. 3ème civ., 23 octobre 2013, n 12-24.919 Disclaimer Ce Flash est adressé uniquement à titre d'information générale et ne saurait remplacer une consultation juridique. Si vous souhaitez recevoir de plus amples informations sur l'un des thèmes abordés dans ce Flash, merci de prendre contact avec votre correspondant habituel au sein de NMW. Ce Flash est une information à caractère commercial diffusée par le cabinet NMW avocats. NMW avocats 2012. All rights reserved. Contact contact@nmwavocats.com 112, avenue Kléber - 75116 Paris