M e Géraldine Piedelièvre Avocat, associé Lefèvre Pelletier & associés, Avocats ANALYSE Les difficultés attendues après la loi Pinel Si les dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 et de son décret d application du 3 novembre 2014 sont contraignantes pour tous les baux commerciaux, leur impact est encore plus significatif sur les baux renouvelés. Nous faisons le point sur les principales difficultés attendues depuis la publication de la loi Pinel au regard des imprécisions de cette loi qui, malheureusement, suscite plus d interrogations qu elle n apporte de solutions. L équilibre économique des baux commerciaux se trouve fondamentalement bouleversé, ce qui pourrait générer de nombreux contentieux dans les années à venir. Les impacts de la loi Pinel sur le bail renouvelé La durée du bail renouvelé conclu pour une durée initiale supérieure. Par exception, les parties peuvent convenir d une durée du bail renouvelé plus longue en stipulant expressément sa durée. parties peuvent convenir d une durée du bail des parties, pour une durée de renouvelle- (Cass. 3 e la clause contractuelle dans le bail initial sans effet si l accord des parties n est pas reconnu par la suite. Mais comment s articule cette situation avec public de la faculté de résiliation triennale du preneur (sauf pour les baux d une durée supé- bluesky6867 27
À défaut d accord amiable entre les parties sur la durée du bail renouvelé, celui-ci sera de prévoir une durée ferme. bail renouvelé serait conclu pour une durée se heurtent désormais aux dispositions de excluent toute possibilité de conclure un bail Quelle est la date du renouvellement à prendre en compte pour déterminer la er septembre compter de cette date. pour dire si sa conclusion est antérieure ou postérieure au 1 er prendre en compte la date de prise d effet du Il s agit de prendre en considération la date bail matérialise, même si sa prise d effet est renouvellement, même si ce renouvellement prend effet plusieurs années plus tôt. même si sa date de prise d effet est antérieure. Inversement, les baux renouvelés signés avant le 1 er conditions suspensives ne se réaliseraient réalisée, elle rétroagit et le contrat est réputé conclu depuis la date de sa signature initiale. d accord des parties sur le loyer du bail renou- intervient. renouvellement, mais le nouveau bail n est du loyer du bail renouvelé, on ne sait pas si Faut-il alors retenir la date de la décision applicable est la date d effet du renouvellement Nous ne disposons en l état ni de recul sur d effet du renouvellement. rend obligatoire l établissement d un état des lieux lors de la prise de possession des locaux. si les locaux sont en mauvais état lors du de la prise de possession initiale des locaux, et des lieux pour apprécier leur état au moment nouvel état des lieux soit établi conformément Que décider si aucun état des lieux d entrée n a été réalisé lors de la conclusion du bail est établi partie la plus diligente, à frais partagés entre les parties pour les baux conclus antérieurement au - état des lieux au moment de la signature du bail renouvelé, s il n a pas été réalisé lors de la conclusion du bail initial. Mais, l incidence pour le bailleur n est pas négligeable si les locaux sont en mauvais état au moment du servira de référence pour apprécier l état des locaux au moment de leur restitution. Quel est le montant du loyer du bail sauf s il existe un motif de déplafonnement valeur locative. pas non plus aux baux portant sur des terrains plafonnement pourra également être écarté de l un des éléments constitutifs de la valeur locative (par exemple des facteurs locaux de déplafonnement du loyer, une limitation des de l année précédente. Cette limitation des augmentations de loyer est applicable aux notable des éléments de la valeur locative, et aux baux déplafonnés en raison de leur durée 28
lissage des augmentations de loyer résultant peuvent y déroger contractuellement. bureaux et aux baux dont la durée a excédé 12 ans par l effet de la tacite prolongation. ment institué par la loi Pinel ne lui permettra du bail renouvelé, le loyer facturé au locataire s établira bien en-dessous de la valeur locative peut également se demander comment cela s articulera avec l application de l indexation annuelle. La révision du loyer Exemple de lissage du déplafonnement renouvellement. Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9 a également prévu le même mécanisme de lissage des augmentations de loyer résultant bail renouvelé. locative évaluée neuf ans auparavant. mobile. Ce plafonnement du loyer révisé est applicable ou leur destination contractuelle, et aucune sont d ordre public. bail renouvelé ou révisé en présence d une clause recette. Alexandra Karamyshev Si aucune des parties ne prend l initiative de du premier. Au cours de cette prolongation, le congé peut 29
être donné par chacune des parties pour le du renouvellement, le loyer du bail sera soumis mais également, dans certains cas, au nouveau lissage du déplafonnement instauré par la loi laisser se poursuivre par tacite prolongation ce déplafonnement ne sera pas plafonné en vertu des nouvelles dispositions de la loi Pinel. trimestre civil, moyennant un préavis de six mêmes termes et conditions, il n y aura pas de la clause d indexation pendant la période de prolongation. La réglementation des charges et impôts Si la situation antérieure était l absence de réglementation et la liberté contractuelle, précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec indication de leur répartition entre bailleur et locataire. Mais, surtout, le décret d application du 3 imputés au locataire. charges, impôts et travaux non refacturables dispose d une marge de négociation. La question de l indice échéance ont encore comme indice de référence l indice du coût de la construction. du coût de la construction dans les articles de favoriser le locataire devant des évolutions demande comment se calculera le loyer du prévoit une indexation sur l ICC. Le renforcement de l ordre public - d établir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes, contraire aux dispositions d ordre public ne de baux commerciaux était applicable. Il sera donc possible de contester une clause durée. - contentieux. Les travaux, charges, impôts et taxes interdits - civil et, - les honoraires sur travaux, les travaux ayant travaux de mise en conformité. Parmi les charges non refacturables sur le du bailleur liés à la gestion des loyers du local». Cette notion suscite des interrogations. S agit-il des honoraires du bailleur lui-même, ou le cas échéant des honoraires du mandataire - S agissant des impôts, taxes et redevances, si le décret d application de la loi Pinel vise - usage de bureaux, locaux commerciaux ou de viennent le contester. 30
Renforcement de l obligation d information du bailleur à l égard des locataires Le bailleur doit non seulement indiquer la les différents locataires et les informer de tout Ces obligations d information et de transparence vont s avérer très contraignantes pour le bailleur. Question prioritaire de On peut se demander si les mesures de lissage du déplafonnement des loyers constituent des limitations légales au droit de propriété et si ces atteintes sont compatibles avec la Constitution. Certains auteurs émettent des doutes à ce lissage des déplafonnements à tous les baux quelle que soit leur durée ne serait pas nécessaire et proportionnée à un objectif à la Constitution. Aucun avis du Conseil la liberté du propriétaire d user de son bien apparaît limitée lorsqu il est privé d un revenu normal de ses biens. La détermination du loyer elle-même pourrait faire l objet d une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) tant la voire la réponse du Conseil constitutionnel à l occasion d une QPC posée lors d une instance en cours devant une juridiction. La QPC pourra contesté dès lors que celui-ci est contraire à un et que le texte contesté s applique au litige. La QPC est alors un moyen de défense que le bailleur pourra utiliser contre son locataire. Affaire à suivre OBLIGATOIRE LOI ALUR dès le 8 mars 2015 SPÉCIAL UNPI 1 détecteur de fumée agréé par les assureurs selon la norme C.E. EN 14604 20,00 TTC garantie ans autonomie ans maison appartement camping-car caravane Livraison sous 15 jours Franco de port à partir de 2 pièces Livré avec attestation pour l assureur 16 TTC Dans la limite des stocks disponibles 8, rue du Neuhof 57430 Willerwald Tél. 03 87 97 03 27 jeanpierre@blaise-consulting.com SIRET 534 101 316 00030 31