2. Le marché locatif Activité globale Selon les professionnels de l immobilier interrogés, les principaux constats concernant le marché locatif sont identiques aux années précédentes : - Une activité relativement calme sur le marché locatif mais alimentée pour partie par la forte baisse de la primo-accession. - Une mobilité moindre dans le parc locatif. - Une baisse des recrutements dans les entreprises, de ce fait moins de nouveaux arrivants. - Des situations de précarité de plus en plus fréquentes. - Une vacance affectant parfois y compris des biens neufs ou rénovés. Dans ce contexte, certains professionnels notent que de plus en plus de propriétaires-bailleurs ont tendance à vendre dès lors qu un bien locatif se libère, particulièrement dans les copropriétés équipées en chauffage collectif ne correspondant plus aux exigences des candidats à la location. ACTIVITE 2014 EN MATIERE DE LOCATIONS A 50 %, notre panel, composé de 54 agences ou d études notariales, se dit «assez satisfait» de l activité locative en 2014 (46,2% de cet avis l an dernier) et à 22,2% «pas vraiment satisfait» (30,8% dans ce cas l an dernier). - 22 -
ACTIVITE 2015 EN MATIERE DE LOCATIONS A 44,4%, notre panel se dit «assez optimiste» (40,4% dans ce cas l an dernier) et à 24,1% «pas vraiment optimiste» par rapport à l activité locative en 2015 (32,7% de cet avis l an dernier). Evolution des loyers Comme l an dernier, les professionnels consultés dans le cadre de cette étude notent : - Des évolutions de marché et de loyers hétérogènes d un secteur géographique à l autre et en fonction de la nature des biens. - Une tendance assez générale à la stabilité des prix ou à la baisse de loyers, surtout dans l ancien. - Des propriétaires-bailleurs prêts à de fortes baisses de loyers afin d éviter la vacance locative. MONTANT DES LOYERS EN 2014 A 40,7%, notre panel considère que les montants des loyers (prix de mise sur le marché des biens et des contrats de location) «sont restés stables» (36,5% de cet avis l an dernier) et 31,5% pensent que les «loyers ont baissé» (40,4% dans ce cas l an dernier). - 23 -
MONTANT DES LOYERS EN 2015 A 50 %, notre panel considère que les montants des loyers (prix de mise sur le marché des biens et des contrats de location) «vont rester stables» (même pourcentage de professionnels de cet avis l an dernier) et 18,5% pensent que les «loyers vont baisser» (30,8% dans ce cas l an dernier). anciens : Selon notre panel d agents immobiliers, selon le quartier, la taille et l état du logement, les loyers des appartements anciens dans la commune s établissent en moyenne entre 200 (pour un studio ou pour un type I) et 650 (pour un type III) ; en zone rurale entre 200 et 470 (hors certains micro-marchés). Loyers mini/maxi des appartements anciens dans l arrondissement : anciens Centre-ville Autres quartiers hors 2 ème ceinture de boulevards Zone rurale Studio - de type I 210 / 320 200 / 310 200 / 320 de type II 250 / 450 300 / 410 330 / 400 de type III 390 / 550 360 / 650 400 / 470-24 -
Selon notre panel d agents immobiliers, selon le quartier, la taille et l état du logement, les loyers des appartements anciens dans la commune de Tulle s établissent en moyenne entre 240 (pour un studio ou pour un type I non meublé, entre 280 et 300 en cas de meublé) et 480 (pour un type III). Loyers mini/maxi des appartements anciens dans la commune de Tulle : anciens Commune de Tulle Studio - de type I 240 / 300 de type II 310 / 430 de type III 380 / 480 Toujours selon notre panel d agents immobiliers, selon le quartier, la taille et l état du logement, les loyers des appartements anciens dans la commune d Ussel s établissent entre 180 (pour un studio ou pour un type I) et 450 (pour un type III). Loyers mini/maxi des appartements anciens dans la commune d Ussel : anciens Commune d Ussel Studio - de type I 180 / 280 de type II 280 / 350 de type III 300 / 450 neufs : Selon notre panel d agents immobiliers, selon le quartier, la taille et l état du logement, les loyers des appartements neufs dans la commune s établissent en moyenne entre 260 (pour un studio ou pour un type I) et 650 (pour un type III). Loyers mini/maxi des appartements neufs dans l arrondissement : neufs Studio- de type I de type II de type III Centre-ville Autres quartiers hors 2 ème ceinture de boulevards - 25 - Zone rurale 260 / 340 280 / 340-400 / 480 360 / 480 370 / 430 420 / 520 480 / 650 -
Maisons : Selon notre panel d agents immobiliers, selon le quartier, la taille et l état du logement, les loyers des maisons s établissent en moyenne dans l arrondissement entre 450 et 820. Loyers mini/maxi des maisons dans l arrondissement : Maisons Prix mini / Prix maxi (tous types confondus) Centre-ville 500 / 800 Autres quartiers hors 2 ème ceinture de boulevards 500 / 765 Croissant urbain * 555 / 820 Zone rurale de l arrondissement 450 / 800 Selon notre panel d agents immobiliers, selon le quartier, la taille et l état du logement, les loyers des maisons dans l arrondissement de Tulle s établissent en moyenne entre 500 et 700. Loyers mini/maxi des maisons dans l arrondissement de Tulle : Maisons Prix mini / Prix maxi (tous types confondus) Commune de Tulle et proche périphérie 500 / 700 Zone rurale de l arrondissement de Tulle 500 / 650 Toujours selon notre panel d agents immobiliers, selon le quartier, la taille et l état du logement, les loyers des maisons dans l arrondissement d Ussel s établissent entre 400 et 750. Loyers mini/maxi des maisons dans l arrondissement d Ussel : Maisons Prix mini / Prix maxi (tous types confondus) Commune d Ussel et proche périphérie 450 / 750 Zone rurale de l arrondissement d Ussel 400 / 600-26 -
Tous types de biens : Quel que soit le type de bien (neuf ou ancien, maison ou appartement), l Institut CLAMEUR note : - Dans l ensemble, une légère hausse des loyers dans la commune entre 2013/2014 et une baisse dans les communes périphériques, avec des évolutions hétérogènes selon le type de logements. Studio 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble Commune 9,9 +1,4% 8,6-1,2% 7,6 +1,8% 7,1 +5,5% 6,8 +1,8% 8,4 +1,1% Agglo hors Brive * 10,3-7,4% 8,1-4 % 7,3-5,5% 7,5-4,7% 6,5 +3,3% 7,7-4 % Agglo du bassin * 9,9 +1,2% 8,4-2,4% 7,5-0,4% 7,2 +2 % 6,7 +3,3% 8,2-0,3% Source : Institut CLAMEUR - *territoire intercommunal - Dans l ensemble, une certaine stabilité des loyers dans la commune et l Agglomération de Tulle entre 2013/2014, avec des évolutions hétérogènes selon le type de logements. Studio 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble Commune de Tulle 9,8 +0,5% 7,3-2,5% 6,9 +2,2% 6,0 +6,3% 4,2-8,8% 7,7 +0,6% Tulle Agglo * 9,8 +0,5% 7,3-3,6% 6,9 +2,1% 6,4 +8,8% 4,6-2,5% 7,6 +0,9% Source : Institut CLAMEUR - *territoire intercommunal - 27 -
Stocks et délais de relocation Selon 44,4% de notre panel, les stocks de biens proposés à la location ont tendance à «rester stables» (44,2% de cet avis l an dernier) et pour 14,8% à «augmenter» (30,8% dans ce cas l an dernier). Les professionnels font part de délais très hétérogènes, dépendant des caractéristiques des logements proposés et de leur localisation : souvent < 3 mois pour les maisons dans le secteur de Tulle car l offre est limitée, tandis que les délais sont de 3 à 6 mois voire plus pour des appartements F2-F3. ` - 28 -
Adéquation entre l offre et la demande Les professionnels de l immobilier ayant participé à cette 10 ème enquête notent les évolutions suivantes : - Un marché toujours très hétérogène d un secteur géographique à l autre (marché considéré comme à peu près à l équilibre dans le secteur de Lubersac/Arnac-Pompadour, très faible offre locative dans le secteur de Meyssac, trop d appartements mais pas suffisamment de maisons individuelles dans le secteur d Uzerche pour reprendre certains exemples apportés par les professionnels auditionnés). - Des agences incitant depuis plusieurs années à une montée en gamme de l offre locative. - Cependant une partie du parc locatif ne correspond plus aux exigences de la clientèle (stationnement, cuisine équipée, salle de bains aménagée de manière contemporaine) : «Une part non négligeable de propriétaires-bailleurs ne prennent pas suffisamment soin de leur parc locatif, parfois, pourtant 3000 ou 4000 suffisent pour remettre un bien en état», précise un agent immobilier du bassin. - A noter un niveau d exigences particulièrement élevé de la part de certaines catégories de locataires (notamment la génération dite «Y»). - De manière concomitante, une proportion notable de candidats à la location relativement instables, présentant des difficultés de paiement de loyers, voire insolvables. - 29 -
Synthèse Analyse SWOT du marché locatif L analyse du marché locatif 2014-2015 en Corrèze fait apparaître des forces et des faiblesses (intrinsèques au secteur de l immobilier) ainsi que des menaces et des opportunités (interactions entre le secteur de l immobilier et l environnement socio-économique, juridique et fiscal), un nombre important d invariants comparativement à notre précédente édition : Forces Faiblesses } Montée en gamme d une partie du parc locatif ancien. } Baisse ou stabilité des loyers favorisant les candidats locataires } Loyers dans une moyenne basse / autres régions françaises } Baisse des locations de PAP (face au risque locatif et en raison de la complexification du cadre juridique) } Attentisme de la part des ménages se traduisant par une baisse de la mobilité résidentielle } Vacance locative (y compris pour des biens rénovés) } Manque d entretien d une partie du parc locatif } Inadéquation entre offre et demande (plus particulièrement marquée en certains secteurs géographiques) } Hétérogénéité du marché Menaces Opportunités } Indicateurs socio-économiques dégradés } Situation des finances publiques se traduisant par une certaine baisse des aides à la rénovation du parc locatif } Application de la Loi ALUR (partie locative) } Mesures de soutien à l investissement locatif (dispositif PINEL) (pour certains agents immobiliers) } Marché locatif pour partie alimenté par la baisse de la primo-accession } Territoire de projets } Qualité de vie } Impact de l Internet (nécessitant la définition et la mise en œuvre d une stratégie WEB) } Mesures de soutien à l investissement locatif (dispositif PINEL) (pour les promoteurs) - 30 -