Conférence tenue le 18 novembre 2010 17 e Colloque annuel de l Association québécoise de vérification environnementale (AQVE) LA GARANTIE DE QUALITÉ DU VENDEUR EN MATIÈRE DE TERRAINS CONTAMINÉS M e Jeffrey Edwards Avocat & Associé TUTINO EDWARDS JOSEPH 1080, Côte du Beaver Hall, bureau 600 Montréal (Québec) Canada H2Z 1S8 Téléphone: (514) 878-3878 [119] Télécopieur: (514) 878-9890 jedwards@tutinolex.com www.tutinolex.com Table des matières I. Introduction II. III. IV. La contamination du sous-sol sol constitue-t-elle elle un vice au sens de la garantie de qualité? Quelles sont les conditions auxquelles le vice doit satisfaire pour être considéré comme un «vice caché»? Les clauses d exclusion V. Le recours direct VI. Conclusion I. Introduction Les caractéristiques des dossiers de sols contaminés 1) Les montants très importants des frais de décontamination; 2) Le caractère technique de la constatation des faits de contamination: a) Leur interprétation étendue du problème; b) La détermination des travaux requis de décontamination. 1
3) Les types de protections juridiques de l acheteur: a) Garantie de qualité le recours de plus utilisé; b) Garantie du droit de propriété; c) Dol (fraude civil) du vendeur. II. La contamination du sous-sol sol constitue-t-elle elle un vice au sens de la garantie de qualité? Le vice de la garantie de qualité peut-il être le sol contaminé? 1. Les tribunaux ont conclu que la contamination ti résultant t du fait de l homme peut constituer un vice en vertu de la garantie de qualité; 2. L instabilité du sol qui résulte de la composition natuelle du sol (matière organique excessive, risque de liquéfaction, densité humide excessive) n est pas un vice; III. Quelles sont les conditions auxquelles le vice doit satisfaire pour être considéré comme un «vice caché»? a) Antériorité par rapport à la vente: La contamination doit exister au moment de la vente. b) Gravité: i. Le vice doit diminuer de manière importante la valeur de la propriété; ou ii. Le vice doit rendre la propriété impropre à son usage. 2
c) Inconnu de l acheteur: i. si dénoncé par les renseignements fournis par le vendeur ou son agent d immeubles => connu; ii. faits révélés par un consultant en environnement pour examiner les risques avant achat (Phase I ou Phase II); iii. tout fait, problème, présence de contamination dénoncée avant la vente à l acheteur l empêche de s en plaindre plus tard. iv. non-apparent: examen objectif selon la norme d un acheteur prudent et diligent; en principe, l acheteur n est pas toujours tenu d effectuer un examen environnemental avant l achat; tout dépend des circonstances de la transaction; 3
Circonstances jugées importantes à évaluer: acheteur: professionnel ou non (tribunaux plus sévères par rapport à un acheteur professionnel, entrepreneur, promoteur immobilier); vendeur: professionnel ou non; nature: - terrain vacant (doit faire un examen physique des lieux en surface au moins); - terrain ayant anciennement servi à des fins industrielles; prix de vente: - lorsque le prix est élevé, le tribunal exigera de l acheteur un examen en profondeur; indice d un problème potentiel: - il faut vérifier et enquêter quant aux indices d un problème et éliminer les risques; 4
Au terme de l analyse de ces critères, le tribunal peut juger qu un examen par un consultant en environnement était requis. Si la preuve est faite qu un tel consultant aurait découvert le problème, le vice serait considéré apparent: aucun recours en garantie de qualité. IV. Les clauses d exclusion Les clauses d exclusion conventionnelles: 1. Les clauses d exclusion conventionnelles dans l acte de vente peuvent être efficaces surtout pour un vendeur non professionnel et non spécialisé; 2. La clause doit être claire et sans équivoque; 3. Si le vice ou la contamination est connu du vendeur et non dénoncé par lui, malgré la clarté de la clause d exclusion, le vendeur peut être responsable en dol lorsque le tribunal conclut à une «tromperie délibérée». 4. Le vendeur ou l entrepreneur ou le promoteur immobilier, ne peut pas exclure par clause d exclusion sa responsabilité à moins de prouver qu il a pris toutes les mesures raisonnables pour découvrir, avant la vente, la présence de contaminants (présomption de connaissance pour le vendeur professionnel). 5
V. Le recours direct 1. Jusqu en 1999, l acheteur ne pouvait poursuivre que son propre vendeur; 2. Depuis 1999, les tribunaux ont permis àl l acheteur de poursuivre directement t les vendeurs antérieurs à son vendeur immédiat en vertu de la garantie de qualité en autant que le vice ou la contamination existait au moment des ventes précédentes et que le vendeur en question avait vendu avec la garantie légale; 3. Il faut cependant que toutes les conditions pour que le vice soit qualifié d un vice caché soient satisfaites (antériorité, gravité, inconnu, non apparent) pour chaque vente impliquée. VI. Conclusion 1. Les études environnementales (e.g. rapports Phase I ou Phase II) avant l achat effectuées pour le promettant acheteur, constituent un outil de plus-value pour l acheteur; Sa valeur dépasse normalement de beaucoup son coût car l existence même de ce genre d étude est considérée comme une preuve initiale que l acquéreur ait agi comme un acheteur prudent et diligent; 6
2. Cela est davantage le cas lorsque le promettant acheteur est un acheteur professionnel, en particulier, un entrepreneur en construction ou un promoteur immobilier; 3. Noter l importance d un avis écrit préalable de l acheteur au vendeur dénonçant le vice et demandant la réalisation des travaux requis avant la réalisation par l acheteur des travaux de décontamination. 7