Loi pour l Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) : Présentation des mesures phares du projet de loi et des changements pour les associations d hébergement et de logement et les personnes qu elles accueillent La loi ALUR a été adoptée de manière définitive au Sénat le 20 février 2014 après un lancement en juin 2013 et un passage par la commission mixte paritaire, les mesures proposées par cette loi ayant suscité des réactions fortes à la fois des agents immobiliers, des propriétaires et des maires. Une saisine du Conseil constitutionnel par les députés et sénateurs UMP a été annoncée le 24 février portant notamment et à titre principal sur l encadrement des loyers et la GUL. 1/ Buts que la loi ALUR poursuivait au départ selon le gouvernement (Source : Dossier de presse du gouvernement) Le but principal de ce projet de loi est d agir sur l augmentation des prix des logements, l aggravation de la pénurie de logements et la baisse du pouvoir d achat des ménages. La méthode envisagée pour y parvenir est tout d abord de réguler le secteur du logement et de l immobilier à travers l instauration d un mécanisme d encadrement des loyers, d introduire une meilleure régulation des professions de l immobilier, et d élaborer des plans locaux d urbanisme sur le périmètre des intercommunalités pour construire les logements là où ils sont le plus utiles. La loi vise ensuite la protection des locataires et des propriétaires via la création d une garantie universelle des loyers, l introduction de leviers d action pour lutter contre l habitat indigne en pénalisant les marchands de sommeil, l amélioration des parcours de l hébergement vers le logement et l attribution de logements sociaux améliorée. Enfin, la loi met en place un cadre pour l habitat participatif et revoit les rapports avec les partenaires sociaux d Action logement. 2/ Mesures principales contenues dans la loi ALUR Le texte de loi est structuré autour de 4 Titres, le Titre Ier destiné à favoriser l accès de tous à un logement abordable, le Titre II consacré à la lutte contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées, le Titre III s intitulant «Améliorer la lisibilité et l efficacité des politiques publiques du logement» et enfin le Titre IV ayant pour objet de moderniser l urbanisme et de permettre une transition écologique des territoires. Le texte est présenté ci-dessous de manière thématique. a/ L encadrement des loyers. Dans les zones tendues, (28 agglomérations de plus de 50 000 habitants), les préfets fixeront chaque année par décret un loyer au mètre carré de référence fixé à partir de la médiane des loyers observés pour la catégorie de biens et le quartier concerné. Les loyers ne pourront pas
dépasser ce loyer majoré de 20% pour les relocations ou nouveaux baux. Le loyer sera considéré comme sous évalué s il est en dessous du loyer de référence minoré de 30%. Un complément de loyer exceptionnel pourra s ajouter au loyer de base pour les logements particulièrement bien situés ou confortables, mais le locataire pourra le contester auprès de la commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail. L entrée en vigueur du dispositif se fera progressivement à partir de la promulgation de la loi et au fur et à mesure que les agglomérations concernées seront dotées d un observatoire des loyers (19 sites pilotes sont mis en place pour le moment sur les 28 agglomérations visées). L encadrement des loyers pourrait être effectif dans l agglomération parisienne ainsi que dans quelques agglomérations dès l automne 2014. b/ La garantie universelle des loyers. Une garantie universelle des loyers sera gratuite et publique et concernera l ensemble du parc privé. Elle a pour but de protéger les propriétaires des impayés de loyers pendant 18 mois dans la limite d un loyer médian de référence et après une franchise d un mois. Les propriétaires pourront opter pour la caution après renonciation mentionnée dans le bail mais ils pourront cumuler GUL et caution pour les locataires étudiants. Son entrée en vigueur est prévue à l issue d une mission de préfiguration pour la création d une agence d Etat en charge de l administration de la GUL d ici au 1 er janvier 2016. c/ Les relations entre locataires et propriétaires. Un décret définira des modèles types d état des lieux et de bail. Le bail devra indiquer le loyer médian de référence et le loyer payé par le locataire précédent, ainsi que le choix, si c est celui du bailleur, de renoncer à la GUL. Les frais d agence seront à la charge du propriétaire sauf ceux pour la rédaction du bail, l état des lieux, la visite du logement et la constitution du dossier du locataire, qui seront partagés avec ce dernier. Le délai de préavis pour quitter son logement sera ramené à un mois dans les zones tendues. La caution devra être rendue dans un délai d un mois, au lieu de 2, s il n y a pas de réserves dans l état des lieux. Sa rétention abusive par le bailleur sera sanctionnée par une pénalité (10% du dépôt par mois de retard). Les marchands de liste ne devront proposer que des logements dont ils ont l exclusivité. Les ventes à la découpe seront mieux encadrées, avec notamment une protection des locataires âgés. Les commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives devront être alertées systématiquement sur des situations d expulsion. Un statut de colocation est créé, encadrant les contrats multiples entre le propriétaire et chacun des colocataires. d/ Réforme des copropriétés. Les syndics ne pourront facturer des frais supplémentaires que pour certaines prestations définies par décret en dehors du forfait annuel pour la gestion courante. Ils devront ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété dont ils ont la charge. Un diagnostic technique global dans chaque copropriété devra être réalisé pour élaborer un plan pluriannuel de travaux financé par un fonds de prévoyance. e/ Trêve hivernale et expulsions. 2
La trêve hivernale est prolongée de 15 jours, jusqu au 31 mars de chaque année. Le délai de grâce maximal pour quitter les lieux après une décision d expulsion est porté à 3 ans pour tenir compte d un «recours DALO», (Droit au logement opposable). f/ Habitat indigne. Les marchands de sommeil condamnés pour habitat indigne ne pourront plus acheter de biens immobiliers destinés à la location pendant 5 ans. Le propriétaire d un logement indécent qui refusera d engager des travaux de rénovation malgré les injonctions des pouvoirs publics devra payer une astreinte de 1000 Euros par jour de retard tandis que le versement des allocations logement, s il y a lieu, sera consigné auprès d un tiers. g/ Attribution de logement locatif social. Le demandeur de logement social n aura plus qu un dossier unique à remplir, même s il fait des demandes dans plusieurs départements. Le demandeur de logement social aura droit à une information sur l avancement de sa demande. Il y aura un service commun d accueil et d information des demandeurs pour les EPCI et en cas de carence de l EPCI, le préfet pourra mettre en place le dispositif de gestion partagée de la demande de logements sociaux. h/ Les règles d urbanisme Les plans locaux d urbanisme seront élaborés à l échelle de l intercommunalité et non plus de la commune. Mais le transfert automatique des compétences aux intercommunalités ne pourra se faire si un quart des communes représentant au moins 20% de la population s y oppose. Les coefficients d occupation des sols et la taille minimale des terrains constructibles sont supprimés. La construction dans d anciennes zones industrielles devra être précédée d une étude sur leur état de pollution. Deux statuts sont créés pour les habitats participatifs (sociétés ou coopératives) permettant à des particuliers de concevoir ensemble un projet de construction ou d acquisition d un immeuble où ils logeront. 3/ Les mesures de la loi ALUR qui nous concernent le plus directement Prévention des expulsions (Articles 25, 26 de la loi) Ces 2 articles prévoient l allongement de la durée de la trêve hivernale au 31 mars, d une part, une série de mesures de prévention des expulsions d autre part. Sont ainsi prévus les mentions obligatoires du FSL sur les commandements de payer, des possibilités allongées de délai de paiement, des indications sur les décisions de justice de l adresse de la commission de médiation, les possibilités de maintien de l APL pour les allocataires de bonne foi sur décision de l organisme payeur, l extension à 3 ans de la suspension de l expulsion pour les personnes ayant été reconnues prioritaires DALO, et un rapport au gouvernement pour revoir les modalités de calcul de l APL en prenant en compte la moyenne des ressources sur les 3 derniers mois. 3
Le rôle des CCAPEX sera renforcé, puisqu elles devront favoriser les signalements précoces et renforcer les synergies entre les acteurs. Ce sont ensuite les articles 30 à 46 de ce même Titre I de la loi qui sont les dispositions destinées à faciliter les parcours d hébergement et d accès au logement des personnes sans domicile fixe et bénéficiant de faibles ressources. Consécration juridique des SIAO Les missions confiées au SIAO sont précisées à l article 30 : une convention conclue dans chaque département entre l Etat, et le SIAO pour recenser les places d hébergement, de logements en résidence sociale, et les activités d intermédiation locative, pour gérer le service d appel téléphonique, pour veiller à la réalisation de l évaluation sociale, médicale et psychique des personnes, et leur faire des propositions d orientation, pour suivre le parcours des personnes jusqu à stabilisation de leur situation, pour contribuer à l identification des personnes en demande d un logement, pour assurer la coordination des personnes qui concourent au dispositif de veille sociale, pour produire des activités statistiques d activité, de pilotage, de suivi du dispositif AHI, et pour participer à l observation sociale. Sont ensuite précisées les organismes avec lesquels le SIAO peut lui-même passer convention. Enfin sont indiquées les obligations des organismes qui bénéficient d un financement de l Etat dans le cadre de leur activité liée au SIAO : mettre à disposition leurs places d hébergement et indiquer les places vacantes, et mettre en œuvre les propositions d orientation du SIAO ou motiver leur refus d admission. Il est rappelé que les personnes morales assurant un hébergement peuvent admettre en urgence les personnes en situation de détresse sociale, médicale ou psychique, sous réserve d en informer le SIAO. Il est ensuite précisé que les organismes qui ont une activité d intermédiation locative, de gestion locative sociale, les logements foyers, les résidences hôtelières à vocation sociale doivent informer le SIAO des logements vacants et examiner les propositions d orientation du SIAO et les mettre en œuvre selon les procédures qui leur sont propres. Il est indiqué que le représentant de l Etat dans la région, en Ile de France, dans le cadre d une conférence régionale, coordonne l action des SIAO, cette coordination pouvant prendre d autres formes dans les autres régions. Les obligations de secret professionnel des personnes appelées à intervenir dans le cadre du SIAO sont rappelées, ainsi que leur possibilité d échanger des informations confidentielles entre elles lorsque celles-ci sont strictement nécessaires à la prise de décision. Amorce d une réflexion sur un statut unique pour les centres d hébergement. L article 32 prévoit un rapport au 31 décembre 2014 sur les modalités de mise en œuvre du statut unique pour les centres d hébergement. Renforcement de l articulation des questions d hébergement et de logement dans les documents de programmation et les instances de concertation locales. L article 33 formalise la fusion des PDAHI et PDALPD en un PDAHLPD. L article 34 étend les compétences des CRH aux questions d hébergement. Clarification de définitions sur l habitat indigne et la précarité énergétique. L habitat indigne, informel, et la précarité énergétique sont définis à l article 34. Renforcement des compétences et de la transparence des actions des FSL. 4
L article 35 prévoit que les aides du FSL peuvent être utilisées pour accompagner les ménages dans la recherche d un logement et les diagnostics sociaux pour les ménages menacés d expulsion. L article 36 prévoit que le FSL devra transmettre son rapport d activité au Ministre du Logement et le présenter au CRH avec un débat et la présentation des bonnes pratiques transposables. Mesure d aide pour les jeunes hébergés sortant de l ASE L article 38 prévoit que dans le cadre de l hébergement de publics relevant de l ASE, si le règlement départemental prévoit la participation des publics au coût de l hébergement, alors la créance pourra être remise ou réduite par le PCG si la personne est en situation de précarité et de détresse. Officialisation de la participation des personnes accueillies L article 40 prévoit la participation des personnes accueillies qu elle sacralise, et renvoie l organisation de cette participation à un décret. Tentatives pour renforcer les droits des demandeurs DALO L article 41 concerne le DALO. Il fait en sorte que dans le cadre de la conclusion d un bail glissant, le bailleur qui refuserait de faire glisser le bail après période transitoire y serait contraint par attribution de ce logement par le représentant de l Etat dans le département. Il prévoit également que si une personne est reconnue prioritaire DALO, alors la commission de médiation peut saisir le juge pour obtenir de lui des délais pour suspendre l expulsion du domicile. L article 42 détermine les modalités d actions face à une demande DALO d hébergement, faite par une personne qui ne justifie pas du respect des conditions de régularité et de permanence du séjour. Il précise que ces demandes se solderont par une décision favorable de la commission de médiation uniquement si celle-ci préconise l accueil dans une structure d hébergement. Le préfet désigne ensuite le demandeur au SIAO pour qu il l oriente vers la structure correspondant à ses besoins qui sera chargée de l accueillir dans un délai fixé par le représentant de l Etat. Si la structure pressentie refuse d accueillir la personne, alors le préfet intervient et désigne le demandeur pour être hébergé. Si la structure refuse à nouveau, alors le préfet désigne une autre structure, et cette attribution s impose sur les droits de réservation du représentant de l Etat. En Ile de France, le préfet peut demander au représentant de l Etat d un autre département de faire la désignation. Si ça bloque une nouvelle fois, alors c est le préfet de région qui fait la proposition. Le représentant de l Etat dans le département fait finalement une information écrite pour indiquer où se situe le lieu d accueil, d accompagnement social et de diagnostic social le cas échéant. L article 43 prévoit la transformation de la demande de recours hébergement DALO en une demande de recours logement de manière simplifiée lorsque cela est nécessaire. L article 44 prévoit qu un représentant d une personne morale siégeant dans le SIAO peut assister à la commission de médiation DALO à titre consultatif. Amélioration de la domiciliation. Enfin l article 46 concerne la domiciliation et étend aux droits civils reconnus par la loi les droits dont peuvent bénéficier les personnes sans domicile stable recourant à la domiciliation de manière unifiée. 5
Il faut noter enfin que les organismes HLM pourront désormais donner en location des logements conventionnés pour des places d hébergement d urgence ou d hébergement relais. 4/ Calendrier de mise en œuvre de la loi ALUR Les premiers décrets d application seront pris avant l été. Les premières mesures devraient donc entrer en vigueur en septembre 2014. La mise en œuvre de l encadrement des loyers devrait se faire à l automne 2014 en Ile de France et à la fin de l année 2014 pour le reste des territoires où la situation est tendue sur le marché locatif. 5/ Que penser de cette loi? L ambition de la GUL est malheureusement revue à la baisse. La GUL visait à remplacer des dispositifs existants qui n avaient jamais vraiment réussi à décoller. La GUL ne sera pas obligatoire, contrairement à ce qui figurait initialement dans le projet de loi, puisque le bailleur pourra continuer à opter pour la caution ou un système privé d assurance, la GUL étant la solution par défaut sauf si le propriétaire choisit clairement une autre solution dans le bail. On peut donc s interroger sur la réelle utilisation qui sera faite par les propriétaires de la GUL, sachant que la garantie des risques locatifs, qui existe actuellement, et qui est elle aussi facultative, n est utilisée que par 5% des bailleurs. Par contre, la GUL est gratuite pour le propriétaire comme pour le locataire, ce qui évitera peut être l effet dissuasif pour le propriétaire d une garantie au moins payante pour lui pour partie, comme cela avait été envisagé dans un premier temps. Le financement de la GUL, qui est estimé à 420 Millions d euros, se substituera à des dépenses actuelles de l Etat, des collectivités ou des organismes HLM. Dès lors, on peut s interroger sur les postes de dépenses qui seront réduits en conséquence. En conclusion, l ambition de la GUL, qui était partagée par les associations, par ailleurs conscientes de toutes les difficultés liées à sa mise en place et des très fortes réticences qu elle a pu susciter de la part de nombreux professionnels, a été revue à la baisse et est clairement le fruit d un compromis. On est donc très loin du souhait de certaines associations au départ d une GUL qui s appliquerait également au parc public compte tenu des difficultés actuelles d accès au parc public. Il faut cependant reconnaître que ce dossier est repris par les différents gouvernements qui se succèdent sans qu une solution totalement satisfaisante soit trouvée jusque-là eu égard aux difficultés opérationnelles auxquelles sa mise en œuvre se heurte. L encadrement des loyers est bien lancé, il faudra rester vigilant sur sa mise en œuvre La dynamique consistant à encadrer les loyers était une vraie attente de la part des associations et représenterait une véritable amélioration, les associations souhaitent donc la voir aboutir. Le fait que les observatoires des loyers soient déjà majoritairement mis en place est encourageant et rend crédible la mise en œuvre en septembre 2014 de l encadrement des loyers. 6
Il reste difficile cependant d anticiper l impact qu auront les mesures prises. La Ministre du Logement table sur une baisse possible de 25 % des loyers en Ile de France. Le maillage fin par quartier pour la détermination du loyer médian sera déterminant pour donner un vrai sens à la réforme. Il faudra rester vigilant à ce que les dérogations prévues dans le cadre des «compléments de loyer exceptionnel» ne soient pas utilisées abusivement par rapport au loyer médian. La protection des locataires semble améliorée. On peut en effet noter plusieurs mesures concordantes et positives en ce sens : le préavis pour quitter un logement en zone tendue a été raccourci, le dépôt de garantie devra être rendu plus vite, les marchands de sommeil avérés seront bloqués dans l achat de biens hors de leur résidence principale pour une durée de 5 ans, et les propriétaires seront contraints d engager des travaux dans des logements reconnus indignes sous peine d astreinte. Le transfert de la compétence des PLU aux intercommunalités potentiellement remis en cause par la minorité de blocage. L utilisation de la minorité de blocage instaurée pour le transfert de compétence des maires aux intercommunalités (25% des communes représentant au moins 20 % de la population) sera à examiner. La création de cette minorité de blocage est le fruit d un compromis obtenu dans le cadre de la commission mixte paritaire mais elle pourrait être un frein à ce transfert de compétence. Une amélioration de l information des demandeurs de logements sociaux, mais pas de réforme d ampleur de l attribution des logements sociaux. Il faut souligner positivement l amélioration du droit à l information du demandeur de logement social sur l avancement de son dossier, et la procédure de demande unique de logement social qui devrait simplifier les démarches des demandeurs, mais constater que les autres aspects de la réforme envisagés au départ concernant notamment la sélection des demandes sont renvoyés à des réflexions à venir. Des tentatives pour avancer en matière de prévention des expulsions. Plusieurs mesures vont dans un sens intéressant en matière de prévention des expulsions, qu il s agisse du renforcement du rôle des CCAPEX, du délai rallongé de mise en œuvre de l expulsion en cas de recours DALO, ou de rallongement du délai de la trêve hivernale des expulsions. Il faut noter également qu une mesure souhaitée par certaines associations, consistant à affecter le supplément de loyer de solidarité au financement des remises sur loyer des ménages du parc social en grande difficulté est finalement passée. 7