PRESENTATION DES PME

PRESENTATION DES PME

SOMMAIRE EHPAD Nouvelle Les Camélias page 1 EHPAD Résidence Carignan page 3 Hôtel GHM Montpellier page 5 Développement Résidentiel 2 page 7

EHPAD Nouvelle Les Camélias Dénomination sociale Nouvelle les Camélias Objet social Détention et exploitation d une maison de retraite médicalisée (EHPAD) Type d opération Augmentation de capital de 2,5 M Type d actions Actions Ordinaires Valeur de l action 1 Horizon d investissement 2018 Caractéristiques Générales La société Nouvelles Les Camélias, ci-après «la Société», satisfait aux conditions mentionnées aux 1 du I de l Article 885-O V bis et à l Article 199 terdecies-0 A du Code Général des Impôts. A ce titre, la souscription d actions de la Société ouvre droit à une réduction d ISF égale à 50 % et d IR égale à 18% du montant de la souscription. Ces réductions sont respectivement plafonnées à 45.000 pour l ISF et 18 000 pour l IR. Période de conservation : Pour que l avantage fiscal obtenu par l investisseur ne soit pas remis en cause, les titres de la Société devront être conservées par le souscripteur jusqu au 31 décembre 2017 minimum. Modalités de liquidité à l issue du délai de conservation : 123Venture organisera la cession de la Société afin que les actionnaires puissent bénéficier du produit de cession au cours du 2ème semestre 2018. Risques : Comme pour toute société non cotée, elle comporte pour ses actionnaires un risque de perte en capital. Présentation de l opération L EHPAD en chiffres La Société est une PME dont l objet est l exploitation d un fonds de commerce d EHPAD (Etablissement d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). La Société Nouvelle Les Camélias exploite un EHPAD de 78 lits (dont 14 sur un site actuellement séparé) situé dans le département de la Gironde (33), à une soixantaine de kilomètres de Bordeaux. Cet établissement présente l avantage d être situé à égale distance (25 km) de plusieurs villes significatives comme Langon, Bazas, Casteljaloux, Marmande et La Réole. Le groupe d EHPAD Colisée Patrimoine, ci-après «Colisée», exploitera la Société. Colisée, cinquième acteur du marché français, possède une forte expertise de la gestion d EHPAD avec 39 établissements et plus de 3 300 résidents. Au terme de 5,5 ans, les investisseurs auront la possibilité de céder l établissement à Colisée ou à un tiers. CA 2012 (E) : 2,9 M Taux d occupation moyen : 98% Les Points Clés de l opération Détention d un EHPAD murs et fonds, rentable, avec un immobilier rénové, agrandi et de qualité Un secteur très défensif présentant une forte capacité de résistance aux ralentissements économiques Investissement offrant un excellent couple rendement/risque* *AVERTISSEMENT Le présent document ne constitue ni une offre de souscription ni un conseil personnalisé. Il ne peut être considéré comme un démarchage ou une sollicitation. Investir dans une société en direct comporte un risque de perte en capital en cas de dégradation de la valeur des actions. L attention du souscripteur est attirée sur le fait que ses parts sont bloquées pour une durée minimale de 5,5 ans. Pour plus de précisions sur les risques, le souscripteur peut se aux Conditions Générales du Mandat de Gestion 2012. Sous réserve du respect de ses obligations, 123Venture ne pourra être tenue responsable des conséquences financières ou de quelque nature que ce soit résultant de l investissement. 1

Marché et opportunité Le vieillissement de la population française est une tendance inscrite dans la pyramide des âges. Le grand papy boom est ainsi à l origine d une accélération significative de la croissance de la demande de places en établissements spécialisés de type EHPAD (Etablissements d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). C est un secteur défensif, en déficit structurel d offre et en croissance régulière. Les points forts du secteur Secteur d investissement en croissance structurelle Une offre sous-capacitaire permettant une bonne visibilité sur les revenus* Des taux d occupation élevés et permanents (supérieurs à 95%) Fortes barrières à l entrée, limitant ainsi la concurrence Possibilité d acquérir l immobilier d exploitation et de devenir propriétaire d actifs tangibles Présentation du secteur Secteur bénéficiant de facteurs structurels de croissance et présentant d importantes barrières à l entrée Cette pénurie d offre permet aux exploitants d EHPAD de conserver des taux d occupation de plus de 95%, ce qui octroie à ce secteur une très forte visibilité de ses revenus*. Le vieillissement de la population française est une tendance confirmée depuis plusieurs années et qui avait été prévue par les démographes. Ce phénomène s explique par l arrivée aux grands âges des classes nées après la 1 ère guerre mondiale. Selon les estimations de l INSEE, le nombre de personnes âgées de plus de 85 ans en France, qui était d environ 1,1 million en 2005, serait d environ 1,5 million en 2010, 1,9 million en 2015 et 2,1 millions à l horizon 2020. Le vieillissement de la population entraîne une progression mécanique du nombre de personnes âgées dépendantes. Par ailleurs, l environnement règlementaire dense et évolutif, les conditions d accès de plus en plus contraignantes imposées par les diverses autorités de tutelle et les coûts du savoir-faire requis en vue de l obtention d autorisations réglementaires constituent de fortes barrières à l entrée. Cela a pour conséquence de réduire le risque d apparition de nouveaux entrants sur le marché au profit des acteurs déjà présents et contribuant au renforcement de leur solvabilité. Secteur à forte visibilité, insensible à la conjoncture économique* Face à l augmentation massive des personnes âgées dépendantes et à la diminution de l aide familiale pour un maintien à domicile, les EHPAD ainsi que les Résidences Services s imposent comme la solution la mieux adaptée. Néanmoins, les capacités actuelles d accueil en EHPAD sont insuffisantes ou inadaptées. Pire, le développement de l offre s avère inférieur à l évolution du nombre de personnes âgées de plus de 75 ans. Ainsi, on estime qu il manquera près de 60 000 lits à horizon 2015, un nombre à comparer à un quota d autorisations d ouvertures de lits octroyées par l Etat qui se limite historiquement à 6 000 lits par an. Ce taux d occupation est renforcé par l existence de fortes barrières à l entrée réduisant l apparition de nouveaux entrants sur le marché. Par ailleurs, ce marché bénéficie également d une solvabilité soutenue par les finances publiques, les différentes aides de nature sociale ou fiscale et l accroissement du niveau de vie des résidents. Dans ce contexte, le rythme de croissance du chiffre d affaires des exploitants devrait se maintenir à un très haut niveau, porté par une demande dynamique mais également par des tarifs d hébergement et de soins en augmentation régulière. L expérience d 123Venture 123Venture finance l acquisition de murs et de fonds de commerce d Etablissements d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. Depuis le début de son activité, 123Venture a déjà participé au développement d une vingtaine de résidences services non médicalisées et détient plus de 800 lits d EHPAD avec un taux d occupation moyen de 95%. *AVERTISSEMENT : Investir dans une société en direct comporte un risque de perte en capital en cas de dégradation de la valeur des actions. Pour plus de précisions sur les risques, le souscripteur peut se référer aux Conditions Générales du Mandat de Gestion 2012. Sous réserve du respect de ses obligations, 123Venture ne pourra être tenue responsable des conséquences financières ou de quelque nature que ce soit résultant de l investissement. 2

EHPAD Résidence Carignan Dénomination sociale Résidence Carignan Objet social Détention et exploitation d une maison de retraite médicalisée (EHPAD) Type d opération Augmentation de capital de 2,5 M Type d actions Actions Ordinaires Valeur de l action 1 Horizon d investissement 2018 Caractéristiques Générales La société Résidence Carignan, ci-après «la Société», satisfait aux conditions mentionnées aux 1 du I de l article 885-O V bis et à l article 199 terdecies-0 A du Code Général des Impôts. A ce titre, la souscription d actions de la Société ouvre droit à une réduction d ISF égale à 50 % et d IR égale à 18% du montant de la souscription. Ces réductions sont respectivement plafonnées à 45 000 pour l ISF et 18.000 pour l IR. Période de conservation : Pour que l avantage fiscal obtenu par l actionnaire ne soit pas remis en cause, les titres de la Société doivent être conservés par le souscripteur pour une durée minimum de 5 ans. Modalités de liquidité à l issue du délai de conservation : 123Venture organisera la cession de la société dès le milieu de l année 2018, afin que les actionnaires puissent bénéficier du produit de cession au cours du 2 e semestre 2018. Risques : Comme pour toute société non cotée, elle comporte pour ses actionnaires un risque de perte en capital. Présentation de l opération L EHPAD en chiffres La Société est une PME dont l objet est l exploitation d un fonds de commerce d EHPAD (Etablissement d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). La Société Résidence Carignan exploite un EHPAD de 64 lits situé dans le département de la Gironde (33), entre Bordeaux (15 min) et Libourne (20 min). Les principaux avantages de cet établissement résident dans l excellente qualité de son immobilier, datant de 2011, ainsi que dans son attrayante situation géographique. Le groupe d EHPAD Colisée Patrimoine, ci-après «Colisée», exploitera la Société. Colisée, cinquième acteur du marché français, possède une forte expertise de la gestion d EHPAD avec 39 établissements et plus de 3 300 résidents. Au terme de 5,5 ans, les investisseurs auront la possibilité de céder l établissement à Colisée ou à un tiers. CA 2012 (E) : 2,2 M Taux d occupation moyen : 92% Les Points Clés de l opération Détention d un EHPAD murs et fonds rentable avec un immobilier neuf, et de qualité Un secteur très défensif présentant une forte capacité de résistance aux ralentissements économiques Investissement offrant un excellent couple rendement/risque* *AVERTISSEMENT Le présent document ne constitue ni une offre de souscription ni un conseil personnalisé. Il ne peut être considéré comme un démarchage ou une sollicitation. Investir dans une société en direct comporte un risque de perte en capital en cas de dégradation de la valeur des actions. L attention du souscripteur est attirée sur le fait que ses parts sont bloquées pour une durée minimale de 5,5 ans. Pour plus de précisions sur les risques, le souscripteur peut se référer à l article 18 des Conditions Générales du Mandat de Gestion 2012. Sous réserve du respect de ses obligations, 123Venture ne pourra être tenue responsable des conséquences financières ou de quelque nature que ce soit résultant de l investissement. 3

Marché et opportunité Le vieillissement de la population française est une tendance inscrite dans la pyramide des âges. Le grand papy boom est ainsi à l origine d une accélération significative de la croissance de la demande de places en établissements spécialisés de type EHPAD (Etablissements d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). C est un secteur défensif, en déficit structurel d offre et en croissance régulière. Les points forts du secteur Secteur d investissement en croissance structurelle Une offre sous-capacitaire permettant une bonne visibilité sur les revenus* Des taux d occupation élevés et permanents (supérieurs à 95%) Fortes barrières à l entrée, limitant ainsi la concurrence Possibilité d acquérir l immobilier d exploitation et de devenir propriétaire d actifs tangibles Présentation du secteur Secteur bénéficiant de facteurs structurels de croissance et présentant d importantes barrières à l entrée Cette pénurie d offre permet aux exploitants d EHPAD de conserver des taux d occupation de plus de 95%, ce qui octroie à ce secteur une très forte visibilité de ses revenus*. Le vieillissement de la population française est une tendance confirmée depuis plusieurs années et qui avait été prévue par les démographes. Ce phénomène s explique par l arrivée aux grands âges des classes nées après la 1 ère guerre mondiale. Selon les estimations de l INSEE, le nombre de personnes âgées de plus de 85 ans en France, qui était d environ 1,1 million en 2005, serait d environ 1,5 million en 2010, 1,9 million en 2015 et 2,1 millions à l horizon 2020. Le vieillissement de la population entraîne une progression mécanique du nombre de personnes âgées dépendantes. Par ailleurs, l environnement règlementaire dense et évolutif, les conditions d accès de plus en plus contraignantes imposées par les diverses autorités de tutelle et les coûts du savoir-faire requis en vue de l obtention d autorisations réglementaires constituent de fortes barrières à l entrée. Cela a pour conséquence de réduire le risque d apparition de nouveaux entrants sur le marché au profit des acteurs déjà présents et contribuant au renforcement de leur solvabilité. Secteur à forte visibilité, insensible à la conjoncture économique* Face à l augmentation massive des personnes âgées dépendantes et à la diminution de l aide familiale pour un maintien à domicile, les EHPAD ainsi que les Résidences Services s imposent comme la solution la mieux adaptée. Néanmoins, les capacités actuelles d accueil en EHPAD sont insuffisantes ou inadaptées. Pire, le développement de l offre s avère inférieur à l évolution du nombre de personnes âgées de plus de 75 ans. Ainsi, on estime qu il manquera près de 60 000 lits à horizon 2015, un nombre à comparer à un quota d autorisations d ouvertures de lits octroyées par l Etat qui se limite historiquement à 6 000 lits par an. Ce taux d occupation est renforcé par l existence de fortes barrières à l entrée réduisant l apparition de nouveaux entrants sur le marché. Par ailleurs, ce marché bénéficie également d une solvabilité soutenue par les finances publiques, les différentes aides de nature sociale ou fiscale et l accroissement du niveau de vie des résidents. Dans ce contexte, le rythme de croissance du chiffre d affaires des exploitants devrait se maintenir à un très haut niveau, porté par une demande dynamique mais également par des tarifs d hébergement et de soins en augmentation régulière. L expérience d 123Venture 123Venture finance l acquisition de murs et de fonds de commerce d Etablissements d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. Depuis le début de son activité, 123Venture a déjà participé au développement d une vingtaine de résidences services non médicalisées et détient plus de 800 lits d EHPAD avec un taux d occupation moyen de 95%. *AVERTISSEMENT : Investir dans une société en direct comporte un risque de perte en capital en cas de dégradation de la valeur des actions. Pour plus de précisions sur les risques, le souscripteur peut se référer aux Conditions Générales du Mandat de Gestion 2012. Sous réserve du respect de ses obligations, 123Venture ne pourra être tenue responsable des conséquences financières ou de quelque nature que ce soit résultant de l investissement. 4

OPPORTUNITE D INVESTISSEMENT Hôtel GHM Montpellier Dénomination sociale Hôtel GHM Objet social Exploitation de fonds de commerce d hôtels Type d opération Augmentation de capital de 2,3M Type d actions Actions assorties d une option de rachat Valeur de l Action 1 Horizon d investissement 2018 Caractéristiques Générales La société Hôtel Comédie, ci-après «la Société», satisfait aux conditions mentionnées aux 1 du I de l Article 885-O V bis et à l Article 199 terdecies-0 A du Code Général des Impôts. A ce titre, la souscription d actions de la Société ouvre droit à une réduction d ISF égale à 50 % et d IR égale à 18% du montant de la souscription. Ces réductions sont respectivement plafonnées à 45 000 pour l ISF et 18 000 pour l IR. ї Période de conservation : Pour que l avantage fiscal obtenu par l investisseur ne soit pas remis en cause, les titres de la Société devront être conservées par le souscripteur jusqu au 31 décembre 2017 minimum. ї Modalités de liquidité à l issue du délai de conservation : En cas de non exercice de l option par le Groupe avant le 30 juin 2018, 123Venture organisera la cession de la Société afin que les actionnaires puissent bénéficier du produit de cession au cours du 2ème semestre 2018. ї Risques : Comme pour toute société non cotée, elle comporte pour ses actionnaires un risque de perte en capital. Présentation de l opération La société Hôtel GHM (la «Société») a pour objet l exploitation d un fonds de commerce hôtelier 3 étoiles de 44 chambres sous enseigne indépendante situé à Montpellier, place de la Comédie. Grâce à son emplacement exceptionnel, l établissement affiche des taux d occupation supérieurs à 80% et génère un chiffre d affaires annuel de l ordre de 1,4M pour un excédent brut d exploitation d environ 500K. Un ajustement de la politique tarifaire et une optimisation des charges devraient permettre de gagner quelques points de rentabilité dans les années à venir. La Société fera partie du groupe indépendant d exploitation d hôtels Maranatha, ci-après «le Groupe», propriétaire de 17 établissements exploités pour la majorité sous enseignes internationales (Kyriad, Best Western, Inter Hôtel...). Afin de financer une partie de l acquisition pour le compte du Groupe, la Société procèdera courant décembre 2012 à une augmentation de capital. Il est proposé aux investisseurs de prendre part à cette opération via la souscription d actions assorties d un mécanisme d option. Le Groupe détiendra ainsi une option de rachat au terme des 5,5 ans qui doit permettre aux actionnaires de viser une performance significative et déterminée à l avance. 123Venture aura la possibilité de procéder à la cession de la Société en cas de non levée de l option par le Groupe au plus tard le 30 juin 2018. AVERTISSEMENT Le présent document ne constitue ni une offre de souscription ni un conseil personnalisé. Il ne peut être considéré comme un démarchage ou une sollicitation. Investir dans une société en direct comporte un risque de perte en capital en cas de dégradation de la valeur des actions. L attention du souscripteur est attirée sur le fait que ses parts sont bloquées pour une durée minimale de 5,5 ans. Pour plus de précisions sur les risques, le souscripteur peut se référer aux Conditions Générales du Mandat de Gestion 2012. Sous réserve du respect de ses obligations, 123Venture ne pourra être tenue responsable des conséquences financières ou de quelque nature que ce soit résultant de l investissement. 5

En bref... Le maillon hôtelier est un élément majeur de la chaîne touristique. Le parc hôtelier français est vieillissant et très fragmenté (beaucoup d acteurs indépendants n ayant pas les moyens financiers d engager la montée en gamme de leur établissement). L acquisition de ce type d établissement, le financement de la rénovation et l éventuel passage sous enseigne permettent d améliorer sensiblement le chiffre d affaires et la rentabilité. Présentation du secteur Secteur en pleine concentration bénéficiant du tourisme d affaires Avec une fréquentation des hôtels en hausse de 3 %, 2011 est l'une des meilleures années pour le tourisme en France depuis 2000. Avec 198 millions de nuitées, la fréquentation dans les hôtels avoisine son record de 2007. En mars 2012, la fréquentation hôtelière augmente encore de 1,9 % par rapport à mars 2011. La fréquentation des touristes étrangers reste en deçà de son niveau du début des années 2000, mais elle augmente depuis deux ans dans les hôtels. Les points forts du secteur Fortes marges d amélioration du chiffre d affaires via la montée en gamme Taux de remplissage élevés et constants dans les grandes villes françaises Fortes barrières à l entrée Possibilité d acquérir l immobilier d exploitation et de devenir propriétaire d actifs tangibles Avec plus de 80 millions de visiteurs chaque année, la France est de loin la première destination touristique mondiale. Le ralentissement économique de ces trois dernières années a entraîné la fermeture des établissements les moins rentables et un phénomène de concentration permettant à certains acteurs du secteur de faire des acquisitions bon marché, et de renforcer la solidité de leur fonds de commerce. Tendance à la montée en gamme du secteur La tendance à la rénovation du parc hôtelier français entamée en 2009 se confirme et on assiste en parallèle à une montée en gamme des prestations offertes. L'offre de chambres en hôtels de moins de trois étoiles diminue tandis qu'augmente celle des établissements de trois étoiles et plus. La clientèle suit ce mouvement. La fréquentation des établissements de trois étoiles augmente de 7 % et celle des quatre et cinq étoiles de 27 %, alors que pour les autres hôtels elle baisse de 4 %. ZOOM sur l hôtellerie urbaine en région «Le taux d occupation très élevé des hôtels situés dans l aire urbaine de Montpellier (64 % en moyenne sur l année) tire vers le haut celui du département de l Hérault (60,4 %). La part des nuitées d affaires est plus importante dans l hôtellerie urbaine de l Hérault (54 %) que dans les autres départements de la région et la part des nuitées étrangères y est relativement plus faible (19%).» «La capacité d accueil des hôtels situés en zone urbaine est utilisée de façon plus continue tout au long de l année, contrairement au reste de l hôtellerie plus soumise aux fluctuations saisonnières.» Source : Insee Languedoc-Roussillon La montée en gamme des établissements se poursuit et la demande suit : la fréquentation augmente plus fortement dans les établissements les plus étoilés. Cette montée en gamme globale se traduit par la réduction du nombre d'hôtels économiques et par un gain d'établissements de plus hautes catégories. A titre d illustration, l'hôtellerie économique du 0 au 2 étoiles est passée de 81 % du parc total en 1995 (soit 16 314 hôtels) à 72 % en 2010 (soit 12 199 hôtels), diminuant au passage de 4 115 hôtels. L'offre hôtelière de moyen et de haut de gamme s'est au contraire accrue de plus de 941 hôtels. Les Points Clés de l opération Préfecture de la région Languedoc-Roussillon, Montpellier capte la plus grande part de la clientèle d affaires de la région durant l année à laquelle se substitue les touristes durant les mois d été. A 5 min à pied de la gare, la place de la Comédie est un lieu emblématique de Montpellier. L hôtel affiche des taux d occupation élevés. Des économies de charges d exploitation ont été identifiées par le repreneur et permettront d améliorer la rentabilité à moyen terme. Investissement offrant un très bon couple rendement/risque*. *AVERTISSEMENT : Investir dans une société en direct comporte un risque de perte en capital en cas de dégradation de la valeur des actions. Pour plus de précisions sur les risques, le souscripteur peut se référer aux Conditions Générales du Mandat de Gestion 2012. Sous réserve du respect de ses obligations, 123Venture ne pourra être tenue responsable des conséquences financières ou de quelque nature que ce soit résultant de l investissement. 6

Développement Résidentiel 2 Dénomination sociale Développement Résidentiel 2 Objet social Promotion immobilière résidentielle Type d opération Augmentation de capital de 2,5M Type d actions Actions Valeur de l action 1 Horizon d investissement 2018 Présentation de l opération Caractéristiques Générales La société Développement Résidentiel 2, ci-après «la Société», satisfait aux conditions mentionnées aux 1 du I de l Article 885-O V bis et à l Article 199 terdecies-0 A du Code Général des Impôts. A ce titre, la souscription d actions de la Société ouvre droit à une réduction d ISF égale à 50 % et d IR égale à 18% du montant de la souscription. Ces réductions sont respectivement plafonnées à 45.000 pour l ISF et 18.000 pour l IR. Période de conservation : Pour que l avantage fiscal obtenu par l investisseur ne soit pas remis en cause, les titres de la Société devront être conservées par le souscripteur jusqu au 31 décembre 2017 minimum. Modalités de liquidité à l issue du délai de conservation : 123Venture organisera la cession de la Société afin que les actionnaires puissent bénéficier du produit de cession au cours du 2ème semestre 2018. Risques : Comme pour toute société non cotée, elle comporte pour ses actionnaires un risque de perte en capital. La Société Développement Résidentiel 2 est une PME dont l objet est d investir dans trois à cinq opérations de promotion immobilière résidentielle. Ces opérations seront réalisées en co-investissement avec des groupes de promotion de taille moyenne, généralement familiaux, et bien implantés sur leur région, avec lesquels 123Venture a engagé une relation sur le long terme. Les opérations seront sélectionnées de manière stricte par 123Venture en privilégiant les opérations présentant les risques les plus réduits*. A cet effet, la Société n investira que dans des projets dans lesquels les risques commerciaux seront bien couverts par la pré-commercialisation et où les risques techniques de construction seront faibles*. Dans la mesure où les opérations de promotion se réalisent selon un cycle de 30 mois environ, Développement Résidentiel 2 pourra réinvestir une partie de ses fonds propres dans de nouvelles opérations de promotion qui seront sélectionnées selon les mêmes critères. Développement Résidentiel 2 réplique la stratégie d investissement mise en œuvre dans Développement Résidentiel 1, constituée en juin 2012. A fin décembre, cette société aura déjà engagé près de la moitié de son actif dans deux opérations de promotion résidentielle, l une à Clichy-la Garenne (37 logements dont 17 villas), l autre à Rennes (67 logements). Il est proposé aux investisseurs de prendre part à cette augmentation de capital via la souscription d actions. Au terme du délai d investissement de 5,5 ans, la sortie des investisseurs sera réalisée par la distribution des réserves accumulées par la société suivie de son rachat par un tiers. *AVERTISSEMENT Le présent document ne constitue ni une offre de souscription ni un conseil personnalisé. Il ne peut être considéré comme un démarchage ou une sollicitation. Investir dans une société en direct comporte un risque de perte en capital en cas de dégradation de la valeur des actions. L attention du souscripteur est attirée sur le fait que ses parts sont bloquées pour une durée minimale de 5,5 ans. Pour plus de précisions sur les risques, le souscripteur peut se référer aux Conditions Générales du Mandat de Gestion 2012. Sous réserve du respect de ses obligations, 123Venture ne pourra être tenue responsable des conséquences financières ou de quelque nature que ce soit résultant de l investissement. 7

Marché & Opportunité Les fondamentaux du secteur de la promotion résidentielle demeurent porteurs, notamment dans certaines régions Il manque toujours en France 500 000 logements, en particulier dans les grandes agglomérations et dans les régions dans lesquelles la demande liée notamment aux flux migratoires internes est forte. Les politiques publiques en faveur de la construction de logements neufs sont une nécessité. L équilibre rendement/risque de la promotion «en gris» est attractif pour le capital-investissement Un projet de promotion résidentielle répond à des standards financiers précis. En général, l engagement en fonds propres représente 10 à 15 % du prix de revient de l opération, le solde étant financé par les acomptes-clients et un crédit de trésorerie. Compte tenu des marges attendues, il en ressort un retour sur fonds propres moyen de 30% après impôt, sur une durée d opération de 30 mois environ*. ZOOM sur la promotion immobilière résidentielle Un promoteur est avant tout un monteur d opérations ; en règle générale, il n est pas lui-même constructeur. Une opération de promotion se déroule en plusieurs étapes bien structurées, qui s enchainent sur 24 à 30 mois: 1. La recherche d un foncier constructible situé dans une zone où la demande est établie. 2. Le montage de l opération: définition du programme (positionnement, prix), négociation du terrain, dossier de permis de construire, choix des entreprises contractantes. 3. Pré-commercialisation et études techniques. 4. Lancement et conduite de l opération: acquisition définitive du terrain, engagement des travaux, poursuite de la vente. 5. Livraison et clôture de l opération. La promotion «en gris» consiste à ne lancer les projets que lorsqu ils sont complètement sécurisés au plan administratif (acquisition certaine du terrain, permis de construire purgé), financier (GFA et crédit bancaire obtenus) et commercial (précommercialisation de 30 à 50 % selon les programmes). Les promoteurs ont un besoin accru de fonds propres La nécessité d être sélectif et discipliné Pour optimiser l arbitrage rendement/risque des opérations dans lesquelles Développement Résidentiel 2 investira, 123Venture a mis en place un dispositif à la fois sélectif et discipliné, fondé sur sa propre expertise avec un investissement cumulé de 45 millions d euros en fonds propres dans la promotion résidentielle depuis 5 ans. Ainsi, la société n investira qu aux côtés de promoteurs avec lesquels 123Venture a engagé un partenariat de long terme et qui devront lui présenter un large éventail d opérations, entre lesquelles 123Venture aura le choix et sélectionnera les opérations les moins risquées*. Par ailleurs, 123Venture engagera de manière disciplinée les opérations: 123Venture n investira pas «en amont» dans des opérations dans lesquelles le risque foncier et administratif ne sera pas complètement maîtrisé ; au plan technique, les opérations ne devront pas présenter de difficultés de réalisation particulière. 123Venture n investira que dans des opérations où le risque commercial sera limité ; les programmes devront ainsi être pré-commercialisés entre 30 et 50 % lors de l acquisition du terrain. Par ailleurs, les promoteurs partenaires devront avoir une bonne connaissance commerciale des zones dans lesquelles les opérations seront réalisées. Les promoteurs partenaires devront co-investir au minimum 25 % des fonds propres des opérations, de manière à garantir l alignement de leurs intérêts avec ceux de la Société. Les Points Clés de l opération Un déficit de logements persistant en France, notamment dans certaines métropoles et régions. Des opérations de promotion immobilière sélectionnées sur des critères stricts et réalisées avec des promoteurs partenaires, référencés par 123Venture et bien établis sur leur région. Une discipline sévère imposée par 123Venture pour engager et conduire les opérations. Un rendement cible sur fonds propres de l ordre de 30% sur la durée d investissement* (ceci est un objectif de gestion et ne constitue pas une garantie de performance). *AVERTISSEMENT : Investir dans une société en direct comporte un risque de perte en capital en cas de dégradation de la valeur des actions. Pour plus de précisions sur les risques, le souscripteur peut se référer aux Conditions Générales du Mandat de Gestion 2012. Sous réserve du respect de ses obligations, 123Venture ne pourra être tenue responsable des conséquences financières ou de quelque nature que ce soit résultant de l investissement. 8