L Immobilier pour se loger et pour investir

Communiqué de presse - Lextenso éditions - Communiqué de presse - Lextenso éditions - Communiqué de presse D e f r é n o i s G a z e t t e d u P a l a i s G u a l i n o é d i t e u r J O L Y é d i t i o n s L. G. D. J. M o n t c h r e s t i e n P e t i t e s A f f i c h e s L Immobilier pour se loger et pour investir Christian Micheaud Dossier de presse feuilletable et téléchargeable Fichier Couverture haute définition Extraits de l ouvrage en cliquant sur ce lien www.presse-lextenso.savoirfaireimage-rp.com Relations presse Savoir-Faire Image & Cie 06 76 89 59 82 presse-lextenso@savoirfaireimage-rp.com Paris, juin 2013 - L immobilier est la pierre angulaire du patrimoine de la grande majorité des Français. Chaque année, entre 800 000 et 1 million de ménages achètent un logement, neuf ou ancien, pour l habiter ou le mettre en location. C est dire si le secteur immobilier pèse lourd dans notre économie. Il n en reste pas moins que, pour chaque acquéreur, surtout si c est la première fois, le moment est unique : choix du logement, financement, démarches administratives, pièges à éviter, garanties, assurances, l opération est complexe! Ce Guide pratique de l immobilier est conçu pour aider le lecteur à réaliser son projet d achat ou de vente dans les meilleures conditions. Mais il ne s arrête pas là. À notre époque où chacun doit se préoccuper de sa future retraite, l immobilier reste l un des investissements les plus sûrs, générateur de revenus élevés et réguliers. Mais quel immobilier? À côté du logement, l ouvrage invite à découvrir un secteur qui a le vent en poupe : la pierre-papier, l épargne retraite immobilière par excellence. Nous sommes désormais dans une zone de turbulences économiques, l auteur intègre cette nouvelle donne tout au long de l ouvrage : Les besoins en logements et en locaux d entreprise sont toujours réels, les investissements justifiés et les rendements compétitifs comparés aux autres placements. Mais, que ce soit pour se loger ou pour investir, prendre position aujourd hui sur un marché immobilier exige plus que jamais d en maîtriser les risques et d en dénicher les opportunités. C est pourquoi, en plus de données statistiques, de mécanismes juridiques, de règles fiscales et de conseils financiers, le présent ouvrage offre au lecteur un décryptage de ces lois non écrites qui font bouger les marchés et sans la connaissance desquelles on ne saurait bien comprendre l immobilier. Le rythme de construction de logements neufs n a pas suivi l évolution de notre société qui a vu le nombre des ménages augmenter fortement du fait de l accroissement de la population, de l allongement de la durée de vie, du divorce, etc. L équation, pourtant simple, «un ménage = un logement» n est devenue une évidence statistique que récemment et l on estime entre un et deux millions le nombre d habitations qui manque actuellement dans notre pays. Le déséquilibre entre l offre et la demande s est traduit par une très forte hausse des prix. En 2011, le mètre carré d habitation valait entre deux et trois fois plus cher que dix ans plus tôt! Des taux de crédit attractifs, des incitations à l accession à la

Communiqué de presse - Lextenso éditions - Communiqué de presse - Lextenso éditions - Communiqué de presse D e f r é n o i s G a z e t t e d u P a l a i s G u a l i n o é d i t e u r J O L Y é d i t i o n s L. G. D. J. M o n t c h r e s t i e n P e t i t e s A f f i c h e s propriété et à l investissement locatif, les aides au logement, etc., ont soutenu le marché, jusqu à l excès parfois. Et jusqu au retournement de 2012 : construction en berne, transactions en net repli, baisse amorcée des prix. Le logement est détenu en très grande majorité par les ménages, que ce soit pour se loger eux-mêmes ou pour mettre en location. Il occupe de très loin la première place dans le patrimoine des Français qui y consacrent chaque année, en moyenne, près du quart de leur budget. Le présent ouvrage présente une à une toutes les situations et étapes à franchir : comment on devient propriétaire pour se loger ou pour louer, comment on fait construire, quelles sont les grandes règles juridiques et financières à prendre en compte, les pièges à déjouer pour réussir ses investissements, etc. Les locaux d entreprise (bureaux, murs commerciaux, boutiques, hôtels, cliniques, maisons de retraites privées, etc.) appartiennent majoritairement à leurs utilisateurs : les entreprises elles-mêmes ou leurs dirigeants. Mais la part des investisseurs extérieurs est en croissance constante ; ce sont principalement des sociétés immobilières cotées en Bourse (SIIC) ou non cotées (SCPI, OPCI), des compagnies d assurances françaises ainsi que des fonds d investissement étrangers. Compte tenu des montants en jeu, les particuliers sont peu présents sur ce marché, du moins en direct. En revanche, ils sont de plus en plus nombreux à s y intéresser au travers de la pierre-papier, dont principalement les SCPI, un placement très accessible, rémunérateur et bien adapté à la constitution d un patrimoine de rapport, en vue de la retraite notamment. Le lecteur retrouve une compilation de tous les chiffres actualisés dont il faut disposer pour préparer sa vente ou son achat immobilier. Quelques exemples : prix des logements neufs et dans l ancien par région, prix des loyers des logements, des bureaux, des locaux commerciaux, etc. ainsi que toute la législation en vigueur qui se rapporte à l immobilier, des aides au logement (page 26) pour acheter aux diagnostics techniques qu il faut désormais faire réaliser pour vendre son bien immobilier (page 36) mais aussi la différence entre hypothèque et PPD (page 68) Pour ne pas s endetter à la légère la connaissance de quelques grandes règles de base est indispensable pour emprunter dans les meilleures conditions. L auteur apprend à les décrypter : le meilleur taux d intérêt ne fait pas toujours le meilleur prêt! (page 62). L auteur attire l attention de ses lecteurs sur de nombreux points cruciaux en leur apportant tous les éléments pour prendre la bonne décision. Quelques exemples : Acheter pendant le divorce : prudence! (page 39) - Quel est l intérêt d acheter en SCI? (page 44) - La qualité énergétique des logements neufs (page 57) - Le calcul du rendement d un bien immobilier (page 78) - Les avantages de la pierrepapier (page 93). Le sommaire de l ouvrage: Les marchés immobiliers L achat, la vente dans l ancien L achat dans le neuf, la construction Le financement de l immobilier L investissement dans l immobilier locatif L investissement dans la pierre-papier La fiscalité immobilière

Communiqué de presse - Lextenso éditions - Communiqué de presse - Lextenso éditions - Communiqué de presse D e f r é n o i s G a z e t t e d u P a l a i s G u a l i n o é d i t e u r J O L Y é d i t i o n s L. G. D. J. M o n t c h r e s t i e n P e t i t e s A f f i c h e s L auteur Christian Micheaud a été notaire stagiaire puis agent immobilier avant de devenir journaliste pour la presse patrimoniale. Depuis plusieurs années, il se consacre à l information du public sur l épargne immobilière à travers la presse et l édition. Il est aussi formateur pour les conseils en gestion de patrimoine, sur les thèmes de l immobilier. À propos de Gualino éditeur Gualino édite des ouvrages dans les domaines du droit, de la gestion, de l entreprise et de la finance, tant pour les étudiants que pour les créateurs, cadres, dirigeants et conseils d entreprise. Gualino propose aussi des guides spécifiquement adaptés pour le grand public. Dans son activité, Gualino développe un triple savoir-faire : publier des livres adaptés aux besoins réels et actuels des étudiants et des praticiens ; les institutionnaliser sur leurs marchés, et ainsi publier régulièrement de nouvelles éditions en phase avec l évolution des besoins des lecteurs et celle des législations et des pratiques ; coller à l actualité afin que les livres soient une aide pour leurs lecteurs. Le groupe Lextenso Editions Lextenso éditions regroupe les éditeurs juridiques : Defrénois Gazette du Palais Gualino éditeur JOLY éditions L.G.D.J. Montchrestien Petites Affiches Lextenso éditions propose plus de 1 300 titres (ouvrages, revues et CD-Rom) dans les domaines du droit, de l'économie, de la bourse et du patrimoine, de la comptabilité, de la gestion et du management. Chaque année, près de 250 nouveautés ou nouvelles éditions viennent enrichir ce catalogue. Les publics auxquels ces produits s'adressent sont, d'une part les étudiants de tous niveaux et les universitaires, d'autre part les praticiens. Apposer la marque Lextenso sur un ouvrage ou une publication est un label de qualité. Cela tient au soin particulier apporté tant au niveau de la direction scientifique des collections et du choix des auteurs qu au niveau de l ensemble du travail éditorial. Collection 100 pages pour comprendre Format 13,5 x 21 cm 128 pages Prix : 14 Relations presse Savoir-Faire Image & Cie 06 76 89 59 82 presse-lextenso@savoirfaireimage-rp.com Retrouvez tous les dossiers de presse Lextenso Editions sur l espace presse mis à votre disposition www.presse-lextenso.savoirfaireimage-rp.com

L immobilier pour se loger et pour investir Qu est-ce que l immobilier? C est tout ce qui est bâti. Avonsnous une idée de la valeur que cela représente? Oui, assez précise. En France, les bâtiments et les terrains sur lesquels ils sont édifiés valent aujourd hui, selon l INSEE, plus de 9 000 milliards d euros, soit 13 fois plus qu en 1978. Cela représente plus du quart du patrimoine national total, lequel comprend tous les actifs, financiers ou non. Dans notre économie, l immobilier constitue le premier secteur d activité. Avec ses différents acteurs (promoteurs, constructeurs, entreprises du bâtiment, agents immobiliers et administrateurs de biens, experts, etc.), il pèse trois fois plus lourd que le secteur des activités financières et d assurance. Il emploie 8 % de la population active, soit plus de 2 millions de personnes. Chaque année, l immobilier concentre plus de la moitié des investissements réalisés dans notre pays, que ce soit par l État, par les entreprises ou par les ménages : près de 218 milliards d euros sur un total de 400 milliards, en 2011, dont 116 milliards d euros consacrés par les ménages à l acquisition ou à la construction de logements neufs. L immobilier des Français. Laissons de côté les bâtiments publics, appartenant à l État, aux Administrations et aux Collectivités territoriales, pour nous concentrer sur l immobilier privé dans ses deux principales composantes : le logement et les locaux d entreprise. 5

Le logement est détenu en très grande majorité par les ménages, que ce soit pour se loger eux-mêmes ou pour mettre en location. Ils en possèdent, en effet, près de 28 millions sur les 33 millions d habitations que compte notre pays. Le reste appartient aux bailleurs sociaux (HLM), pour moins de 5 millions, et aux investisseurs institutionnels (banques, assurances, sociétés foncières) pour à peine 200 000! Le logement occupe ainsi, et de très loin, la première place dans le patrimoine des Français qui y consacrent chaque année, en moyenne, près du quart de leur budget. Nous verrons, dans le présent ouvrage, comment on devient propriétaire pour se loger ou pour louer, comment on fait construire, quelles sont les grandes règles juridiques et financières à prendre en compte, les pièges à déjouer pour réussir ses investissements, etc. Les locaux d entreprise (bureaux, murs commerciaux, boutiques, hôtels, cliniques, maisons de retraites privées, etc.) appartiennent majoritairement à leurs utilisateurs : les entreprises elles-mêmes ou leurs dirigeants. Mais la part des investisseurs extérieurs est en croissance constante ; ce sont principalement des sociétés immobilières cotées en Bourse (SIIC) ou non cotées (SCPI, OPCI), des compagnies d assurance françaises ainsi que des fonds d investissement étrangers. Compte tenu des montants en jeu, les particuliers sont peu présents sur ce marché, du moins en direct. En revanche, ils sont de plus en plus nombreux à s y intéresser au travers de la pierrepapier, dont principalement les SCPI. Nous verrons qu il s agit d un placement très accessible, rémunérateur et bien adapté à la constitution d un patrimoine de rapport, en vue de la retraite notamment. La crise du logement. Moteur de notre économie, principale richesse de nos concitoyens, l immobilier, et plus spécialement le logement, n est cependant pas à la hauteur des attentes que l on place en lui. Cela fait 30 ans que l on parle de la «crise du logement» en France. Passée la période de reconstruction d après-guerre puis d expansion jusqu au milieu des années 1970, très productive en quantité sinon toujours en qualité, la France semble s être endormie. 6

Le rythme de construction de logements neufs n a pas suivi l évolution de notre société qui a vu le nombre des ménages augmenter fortement du fait de l accroissement de la population, de l allongement de la durée de vie, du divorce, etc. L équation, pourtant simple, «un ménage = un logement» n est devenue une évidence statistique que récemment et l on estime entre un et deux millions le nombre d habitations qui manque actuellement dans notre pays. Le déséquilibre entre l offre et la demande s est traduit par une très forte hausse des prix. En 2011, le mètre carré d habitation valait entre deux et trois fois plus cher que dix ans plus tôt! Des taux de crédit attractifs, des incitations à l accession à la propriété et à l investissement locatif, les aides au logement, etc., ont soutenu le marché, jusqu à l excès parfois. Et jusqu au retournement de 2012 : construction en berne, transactions en net repli, baisse amorcée des prix. Quand l immobilier va Nous sommes désormais entrés dans une zone de turbulence dont notre économie va faire les frais. «Quand le bâtiment va, tout va», déclarait, en 1850, Martin Nadaud, un ancien maçon devenu député. Et quand le bâtiment va mal, c est la croissance et l emploi qui en pâtissent. Est-ce une raison pour se détourner de l immobilier? Sûrement pas, mais il faut tenir compte de la nouvelle donne. Les besoins en logements et en locaux d entreprise sont toujours réels, les investissements justifiés et les rendements compétitifs comparés aux autres placements. Mais, que ce soit pour se loger ou pour investir, prendre position aujourd hui sur un marché immobilier exige plus que jamais d en maîtriser les risques et d en dénicher les opportunités. C est pourquoi, en plus de données statistiques, de mécanismes juridiques, de règles fiscales et de conseils financiers, le présent ouvrage offre au lecteur un décryptage de ces lois non écrites qui font bouger les marchés et sans la connaissance desquelles on ne saurait bien comprendre l immobilier. 7

17 Les marchés immobiliers 45 L achat dans le neuf, la construction 33 L achat, la vente dans l ancien 59 Le financement de l immobilier 8

73 L investissement dans l immobilier locatif 91 L investissement dans la pierre-papier 105 La fiscalité immobilière 119 Pour aller plus loin... 123 Index 9

Achat immobilier 33 Achat de parts de SCPI 101 Achèvement 49 Acte authentique 10, 34 Affichage du permis de construire 56 Agent immobilier 10, 41 Agrandissement 40, 88 Aides au logement 26 AL, ALS, ALF 26 Alignement 10 Amortissement 118 ANAH 66 Annonce immobilière 10 ANRU 66 APL 26 Appartement 19, 35 Appartement témoin 10 Apport personnel 10 Architecte 11, 40, 45, 54 Assemblée générale de copropriété 11, 40 Assurance décès-invalidité (ADI) 68, 69, 70 Assurance dommage-ouvrage 50, 56 Assurance loyers impayés 80 Assurance multirisque habitation 68 Assurance-vie 63, 103 Autorité des marchés financiers (AMF) 92, 100 Avantages fiscaux 83, 85 Avant-contrat 11, 41 Balladur 88 Banque 60, 61 Bail commercial 83 Bail d habitation 79, 81 Bail d habitation en meublé 82 BBC 57, 99 Besson 85, 98 Bon de visite 11 Bon de visite 11 Borloo 85, 98 Bornage 11, 51, 52 Bouquet 39 Boutiques 30, 76 Bulletin trimestriel SCPI 100 Bungalow 76 Bureaux 27 Bureaux des hypothèques Cadastre 11 Cahier des charges de lotissement 12 Caisse d allocations familiales (CAF) 26 Camping 76 Cap (taux d intérêt capé) 62 Capacité d emprunt 60 Capitalisation (SCPI) 99 Carrez (loi) 36 Carrières 54 index 123

index Caution bancaire 12, 68, 69 Caution personnelle du locataire 80, 81 Censi-Bouvard 87 Centres commerciaux 32 Certificat d urbanisme 12, 52 Charges de copropriété 12 Charges locatives récupérables 80 CLAMEUR 25 Coefficient d occupation des sols (COS) 12, 40, 52 Commerces de centre-ville 30 Commission d agence 43 Commission des Clauses Abusives 50 Compromis de vente 41 Condition suspensive 12, 41 Congé pour habiter 79 Congé pour vente 37, 79 Conseil en gestion de patrimoine (CGP) 101 Conservation des hypothèques 12 Consommation énergétique 18 Constructeurs 45 Constructibilité d un terrain 52 Construction de maison individuelle 51, 54 Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) 54, 55 Contrat de prêt 67 Convention AERAS 70 Copropriété 12, 38 Corps d état 13 Coulées de boues 52 Cour des Comptes 66 Courtiers en crédits immobiliers 61 Crash 22 Crédirentier 39 Crédit immobilier 60 Critères d un bon investissement 74, 77 Critères de sélection SCPI 99 Débirentier 39 Déclaration préalable de travaux 40 Défaut de conformité 49 Déficit d exploitation (meublé) 117 Déficit foncier 88, 98 Dégrèvement TFPB 108 Défiscalisation 83, 84 Délai de réflexion 13, 41, 47 Délai de rétractation 13 Démembrement (SCPI) 102 Dépôt de garantie (location) 80, 81 Dépôt de garantie (VEFA) 47 Diagnostics techniques 36 Divorce 39 DOM 86 124

Droit de préemption urbain (DPU) 42, 52 Droit de propriété Droits d enregistrement 13 Droits résiduels à construire 40 Duflot 85, 99 Duflot Outre-mer 86 Eboulements 52 Echelonnement des paiements 48 E-commerce 32 Economies d énergie 57 Ecoulement des eaux de pluies 53 Emboîter les crédits 65 Emplacement 34, 46 Emprunteur 63, 66, 70 Ensoleillement 34 Epargne-logement 61, 63 État des lieux 13 Etat futur d achèvement 46 Evaluation de la valeur d un immeuble 111 Exclusivité 13 Exonération TFPB 108 Exonération d impôt de plus-value 113 Fichier immobilier 13 Fiscalité immobilière 105 Fondations 48, 53 Fonds dominant 52 Fonds servant 52 Force majeure 48 Frais d acquisition dans l ancien 43 Frais d achat SCPI 102 Garantie extrinsèque 48 Garantie d achèvement 48 Garantie de parfait achèvement 50 Garantie décennale, biennale 14, 50 Garanties de loyer 80 Garanties de prêt 68 Garantie des risques locatifs (GRL) 81 Garantie intrinsèque 48 Garantie universelle des risques locatifs (GURL) 81 Géomètre expert 14, 53 Géotechnicien 54 Girardin 87, 98 Grenelle de l environnement HLM 24, 25, 46 Honoraires d agent immobilier 43 Hors d eau 48 HPE, THPE 57 Huissier de justice 83 Hypermarchés 30 Hypothèque 14, 68 Immobilier d entreprise 27, 98 index 125

index Imposition des loyers (location meublée) 117 Imposition des loyers (location nue) 115 Imposition des revenus de SCPI 116 Imputation du déficit 89 Indivision 14 Intempéries 48 Investisseurs en immobilier d entreprise 32 Investissement locatif 74, 75 ISF 103, 106, 110 Labels 57 Livraison 48, 49 Livre foncier 14 Locataires 24, 37 Location nue 78, 79, 115, 116 Location meublée 78, 81, 117 Locaux commerciaux 29 Logement décent 77 Logements neufs 20 Lot de copropriété 14 Lotissement 51 Loueur en meublé non-professionnel (LMNP) 117 Loueur en meublé professionnel (LMP) 117 Loyers des bureaux 28 Loyers des locaux commerciaux 31 Loyers des logements 25, 79 Loyers des meublés 82 Mainlevée 43, 71 Maison 19, 35, 54 Maître d œuvre 14, 54 Maître d ouvrage 14, 54 Malfaçons 50, 56 Malraux 88, 98 Mandat de vente 15 Marché locatif 77 Marché primaire (SCPI) 101 Marché secondaire (SCPI) 101 Marécage 53 Marnières 54 Mensualité unique 65 Meublés de tourisme 78, 82 Méthode d évaluation d un immeuble 111 Microfoncier 115 Mitoyenneté 15 Mobil-home 76 Monument historique 89 Notaire 34, 42, 47 Notice descriptive 47 Nue-propriété 15, 102 Offre d achat 41 Offre de prêt 67 OPCI 92, 95 Outre-mer 86 Parc d activités commerciales 30 Parc locatif privé 24 126

Parc résidentiel 18, 19 Parties communes de copropriété 15 Parties privatives de copropriété 15 Pénalités de retard 48 Performance énergétique 36, 57 Périssol 85 Permis de construire 40, 54, 55 Pierre-papier 91, 93 Plan coté 47 Plan de coupe, de façade 56 Plan masse 55 Plus-value immobilière 112 Plus-value (SCPI) 115 Préemption 42 Prêt 1% logement 66 Prêt accession sociale (PAS) 61, 63 Prêt à taux zéro (PTZ) 63 Prêt d épargne logement (PEL) 63 Prêt in fine 63 Privilège de prêteur de deniers (PPD) 15, 68 Prix des bureaux 28 Prix des locaux commerciaux 30 Prix des logements neufs 21 Prix dans l ancien 23 Procès-verbal de livraison 49 Produits d investissement dans l immobilier 76, 83 Projet d acte (VEFA) 47 Promesse de vente 41 Promoteur 15, 45, 46 Propriétaires 24 Propriétaires bailleurs 74 Propriété en Europe 24 Protection de l emprunteur 66 QCA Paris 29 Qualité énergétique des logements neufs 57 Questionnaire de santé 70 Quilès-Méhaignerie 85, 98 Recours contre permis de construire 56 Réductions d impôt 84, 85 Règlement de copropriété 15 Règlement de lotissement 16 Remboursement anticipé 16, 71 Remise des clés 49 Rendement 29, 77, 78, 102 Rente viagère 39 Réservation 16, 47 Réserves 49, 50 Résidence principale 20 Résidence secondaire 75 Résidences-services 76, 82, 87 Retraite 97 Revenus fonciers index 127

index (régime réel) 116 Revente 71 Revenus du capital 106 Robien 85, 98 RT 2012 57, 86, 99 Sarl de famille 118 Scellier 85, 98 SCPI 92, 95, 96, 97, 116 Secteur diffus 51 Secteur groupé 51 Secteur sauvegardé 88 Séquestre 41 Servitudes 16, 53 Sicav immobilières 92 SIIC 92, 93, 94 Société civile immobilière (SCI) 44, 78 Sol (nature du ) 53 Souscription de parts de SCPI 101 Supermarchés 30 Surendettement 66 Sûreté personnelle 68 Sûreté réelle 68 Syndic 16, 38 TAEG 62 Taux d intérêt 61, 67 Taxe d habitation 106 Taxe foncière sur les propriétés bâties 107 Taxe sur les logements vacants (TLV) 109 Technicien de la construction 54 Terrain à bâtir 51 Travaux 88 Usufruit 16, 102 Valeurs locatives (révision) 109 Vente 16, 42 Vente à la découpe 37 Vente en état futur d achèvement (VEFA) 46, 69 Ventes dans l ancien 22 Viager 39 Visite médicale 70 Zone inondable 52 ZPPAUP 88 ZRR (zone de revitalisation rurale) 98 128