VENTE IMMOBILIÈRE: LA PHASE PRÉALABLE ET SES ÉCUEILS Actes du colloque organisé le 26 avril 2012 par le Guide de droit immobilier et la Chambre de Conciliation, d Arbitrage et de Médiation en matière Immobilière (C.C.A.I.) Avec les contributions de E. BRUYÈRE, A. DELIÈGE, C. DE RUYT, R. DOUNY, J. GOEMARE, P. GOUGNARD, M. GUSTIN, B. KOHL, P. MOËRYNCK, Y. NINANE, E. ORBAN DE XIVRY, V. PAUWELS, C. ROELANTS, Textes mis à jour au 31 janvier 2012
Editeur responsable: Hans Suijkerbuijk 2012, Wolters Kluwer Belgium SA Waterloo Office Park Drève Richelle, 161 L B-1410 Waterloo Tél.: 0800 40 310 www.kluwer.be contact@kluwer.be Hormis les exceptions expressément fixées par la Loi, aucun extrait de cette publication ne peut être reproduit, introduit dans un fichier de données automatisé, ni diffusé, sous quelque forme que ce soit, sans l autorisation expresse et préalable et écrite de l éditeur. ISBN 978-90-46-54337-5 D 2012/2664/021 BP/VENTIMO- BI12001
INTRODUCTION: LE COMPROMIS DE VENTE EN QUESTIONS.................... 1 par A. Deliège Section I Un contrat fondamental d une simplicité apparente......... 1 Section II Du côté du vendeur.................................. 3 Sous-section I Identification................................... 3 Sous-section II Titre de propriété............................... 3 Sous-section III Capacité...................................... 4 Sous-section IV Aspects fiscaux................................ 5 Section III Du côté du bien.................................... 6 Sous-section I Désignation de l immeuble........................ 6 Sous-section II Biens compris dans la vente....................... 6 Sous-section III Conditions particulières.......................... 7 Sous-section IV Situation locative............................... 7 Sous-section V Droit de préférence.............................. 8 Sous-section VI Situation hypothécaire........................... 8 Sous-section VII Créanciers non privilégiés....................... 9 Sous-section VIII Copropriété.................................. 9 Sous-section IX Statut administratif............................. 10 1 Urbanisme.......................................... 10 2 Environnement-gestion du sol.......................... 11 3 Dossier d intervention ultérieur......................... 11 4 Contrôle de l installation électrique...................... 11 5 Certificat de performance énergétique.................... 11 6 Réservoirs à mazout.................................. 12 Section IV Du côté de l acquéreur............................... 12 Sous-section I Généralité Devoir d information................... 12 Sous-section II Origine des fonds............................... 13 Sous-section III Financement de l acquisition...................... 13 Sous-section IV Destination du bien............................. 13 Sous-section V Avis favorable................................. 14 Sous-section VI Aspects fiscaux................................ 14 Kluwer Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils V
Section V Une collaboration possible et souhaitable................ 15 Sous-section I Des compétences spécifiques ou partagées............ 15 Sous-section II Agents immobiliers et notaires..................... 16 PARTIE I APPROCHE THÉMATIQUE.................................... 19 CHAPITRE I LA VENTE EST PARFAITE DÈS QU ON EST CONVENU DE LA CHOSE ET DU PRIX : UN PRINCIPE LÉGAL SIMPLE CACHANT CERTAINES COMPLEXITÉS........................ 21 par Y. Ninane Introduction.................................................. 21 Section I Rappel des principes.................................. 23 Sous-section I L offre........................................ 23 1 Notion............................................. 23 2 Force obligatoire..................................... 32 3 L offre conditionnelle................................. 35 Sous-section II L acceptation................................... 36 1 Principes........................................... 36 2 Effets.............................................. 37 Sous-section III Le caractère consensuel de la vente immobilière et la nécessité de recourir à l acte authentique......................... 39 Section II Analyse d un cas d application: l arrêt de la cour d appel de Bruxelles du 23 juin 2011..................................... 40 Sous-section I Résumé des faits................................. 40 Sous-section II Décision de la cour.............................. 41 Sous-section III Commentaire.................................. 42 1 Les principes rappelés par l arrêt........................ 42 2 L exercice par la cour de son pouvoir d appréciation......... 43 Conclusion.................................................. 45 Annexe: Bruxelles (7ème ch.), 23 juin 2011....................... 47 VI Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils Kluwer
CHAPITRE II LES INFORMATIONS URBANISTIQUES PRÉALABLES AU COMPROMIS DE VENTE «UN ACQUÉREUR AVERTI EN VAUT DEUX».................... 61 par V. Pauwels Introduction................................................. 61 Section I Les mentions obligatoires dans toute publicité relative à une vente.................................................. 63 Sous-section I Région wallonne................................ 63 1 Législation applicable................................. 63 2 Destinataires de cette obligation........................ 64 3 Type d informations.................................. 64 4 Outils.............................................. 65 Sous-section II Région de Bruxelles-Capitale...................... 66 1 Législation applicable................................. 66 2 Destinataires de cette obligation......................... 66 3 Type d informations.................................. 67 4 Outils.............................................. 69 Section II Les mentions devant figurer dans l acte de vente........... 69 Sous-section I Région wallonne................................ 70 1 La notion d acte de vente.............................. 71 2 Type d informations................................. 71 3 Quels sont les destinataires de cette obligation?............ 74 4 Les voies d accès à ces informations..................... 75 Sous-section II Région de Bruxelles-Capitale...................... 76 1 La notion d acte de vente.............................. 76 2 Type d informations................................. 77 3 Quels sont les destinataires?............................ 78 4 Voies d accès à ces informations........................ 78 Kluwer Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils VII
Section III Les ventes particulières.............................. 79 Sous-section I Bien inclus dans un périmètre de préemption.......... 79 1 Région wallonne..................................... 80 2 Région de Bruxelles-Capitale.......................... 80 Sous-section II Bien grevé d une infraction....................... 82 Sous-section III Ventes de biens nécessitant l accomplissement de formalités urbanistiques préalables ou l octroi préalable de permis d urbanisme.................................................. 83 Section IV Les sanctions...................................... 84 Sous-section I Sanctions civiles................................. 84 1 Responsabilité des pouvoirs publics...................... 84 2 Responsabilité du notaire.............................. 85 3 Responsabilité de l agent immobilier..................... 87 4 Responsabilité du vendeur............................. 88 Sous-section II Sanctions pénales............................... 89 Section V Les voies d accès à l information urbanistique............. 89 Sous-section I Droit d accès à l information «environnementale»...... 89 1 Région wallonne..................................... 90 2 Région de Bruxelles-Capitale........................... 94 Sous-section II Bases de données et inventaires.................... 94 1 Région wallonne..................................... 94 2 Région de Bruxelles-Capitale........................... 96 Sous-section III Les certificats d urbanisme....................... 97 1 En Région wallonne.................................. 98 2 En Région de Bruxelles-Capitale........................ 101 3 Effets communs aux certificats d urbanisme délivrés en Région wallonne et Région de Bruxelles-Capitale............. 102 Conclusion.................................................. 104 VIII Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils Kluwer
CHAPITRE III L INFORMATION ENVIRONNEMENTALE AU COURS DE LA PHASE PRÉCONTRACTUELLE D UNE VENTE IMMOBILIÈRE............................................... 105 par. E. Orban de Xivry, P. Moërynck et C. Roelants Introduction................................................. 105 Section I La Performance energetique des bâtiments................ 106 Sous-section I Région wallonne................................ 107 1 Généralités......................................... 107 2 Performance énergétique des bâtiments................... 108 3 Le certificat PEB en tant qu information environnementale... 112 4 Réflexions finales.................................... 122 Sous-section II Région de Bruxelles-Capitale...................... 123 1 Introduction......................................... 123 2 Qu est-ce qu un certificat?............................. 124 3 Le certificat porte sur un bâtiment ou une partie de bâtiment.. 125 4 Contenu et validité du certificat......................... 127 5 D où provient le certificat?............................. 127 6 En cas de vente: un certificat pour la publicité et pour l acte... 130 7 Que se passe-t-il s il n y a pas de certificat disponible?....... 131 Section II Les sols........................................... 132 Sous-section I Région wallonne................................ 132 1 Généralités......................................... 132 2 La banque de données de l état des sols................... 133 3 Passage en revue des obligations découlant du décret........ 136 4 Faits générateurs..................................... 137 5 Titulaires des obligations.............................. 142 6 Obligations d information.............................. 143 Sous-section II Région de Bruxelles-Capitale...................... 149 1. Introduction........................................ 149 2 Information en cas de vente: quel enjeu?.................. 150 3 Principe et moyens d information en cas de vente: l attestation du sol........................................ 152 4 Etendue de l information: contenu de l attestation du sol..... 154 Kluwer Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils IX
5 Provenance des informations: l inventaire de l état du sol..... 155 6 Information en cas de vente: quelles sanctions?............. 159 Section III La cession du permis d environnement et la cession d un bien couvert par un permis d environnement.................... 160 Sous-section I Région wallonne................................. 160 1 Généralités......................................... 160 2 Formalités à respecter découlant de l article 60 du décret..... 162 Sous-section II Région de Bruxelles-Capitale...................... 166 1 Introduction......................................... 166 2 Obligations......................................... 167 3 Sanctions........................................... 170 Section IV Les sites Natura 2000................................ 171 Conclusion.................................................. 173 CHAPITRE IV LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE EN BELGIQUE: IMPÔTS INDIRECTS PERÇUS SUR LES TRANSMISSIONS À TITRE ONÉREUX DE BIENS IMMEUBLES.................... 175 par E. Bruyère Introduction.................................................. 175 Section I Droit d enregistrement (art. 44 et s.)..................... 176 Sous-section I Régionalisation de l impôt......................... 176 Sous-section II Obligation d enregistrement....................... 177 Sous-section III Les modalités de l opération juridique.............. 178 1 Le terme........................................... 178 2 La condition résolutoire............................... 178 3 La condition suspensive............................... 179 Sous-section IV Conditions à la débition du droit de vente............ 182 Sous-section V L élection de command.......................... 186 1 Notion de déclaration de command...................... 187 X Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils Kluwer
2 Régime de la déclaration de command (art. 159, 1 )......... 188 3 Règles particulières................................... 189 4 Partage et déclaration de command...................... 189 Sous-section VI Base imposable................................ 190 1 La valeur conventionnelle.............................. 190 2 Base d imposition accessoire: la valeur vénale des immeubles transmis....................................... 193 3 Contrôle et sanctions (l expertise de contrôle).............. 194 4 Règles forfaitaires établissant la valeur vénale de l usufruit et de la nue-propriété.............................. 196 Sous-section VII Régimes de faveur (art. 51 et 52, art. 53 à 61, art. 62 à 71). 196 Section II Regime T.V.A. pleine proprieté usufruit emphytéose superficie........................................ 197 Sous-section I Aliénation de bâtiments neufs...................... 197 1 Conditions de fonds.................................. 199 2 Conditions de forme.................................. 201 Sous-section II Constitution, cession ou rétrocession de droits réels sur bâtiments neufs............................................ 206 1 Conditions de fonds.................................. 207 2 Conditions de forme.................................. 208 Sous-section III Bâtiments transformés........................... 209 PARTIE II ANALYSE DE CAS PRATIQUES................................ 211 CHAPITRE I DE QUELQUES CAUSES D EXTINCTION D UN CONTRAT DE VENTE D IMMEUBLE ET DE LEURS CONSÉQUENCES FISCALES.................................................... 213 par R. Douny, M. Gustin et B. Kohl Décision: Comm. Huy, 26 mai 2010............................. 213 Commentaire................................................ 221 Section I Introduction........................................ 221 Kluwer Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils XI
Section II La fin de la relation contractuelle et ses incidences fiscales.. 223 Sous-section I La résolution.................................... 224 1 Aspects civils....................................... 225 2 Aspects fiscaux...................................... 227 Sous-section II La résiliation................................... 231 1 Aspects civils....................................... 231 2 Aspects fiscaux...................................... 232 Conclusion.................................................. 235 CHAPITRE II LE DEVOIR D INFORMATION DE L AGENT IMMOBILIER....... 239 par C. De Ruyt Décision: Bruxelles (7ème ch.), 18 novembre 2011................. 239 Commentaire................................................ 243 Section I Introduction: le statut de l agent immobilier............... 243 Section II L arrêt commenté................................... 244 Section III L obligation d information de l agent immobilier.......... 245 Sous-section I L obligation d information et de conseil vis-à-vis de son client commettant: responsabilité contractuelle................. 246 Sous-section II Obligation d information de l agent vis-à-vis des tiers.. 251 1 L information sur l étendue des pouvoirs de l agent......... 251 2 Information sur le prix................................ 252 3 Information sur les caractéristiques essentielles du bien...... 253 4 Information sur le sort des offres reçues................... 258 5 Information en cas de cession d un lot dans une copropriété... 259 6 Informations sur le caractère fiscal de l opération........... 259 7 Informations sur la situation hypothécaire du bien........... 260 Conclusion.................................................. 260 XII Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils Kluwer
CHAPITRE III LA RESPONSABILITÉ CIVILE PROFESSIONNELLE DU NOTAIRE LORS DE LA PHASE PRÉALABLE À LA VENTE....... 261 par J. Goemare Décision: Trib. Liège (7ème ch.), 6 octobre 2005................... 261 Commentaire................................................ 272 Section I Rappel de quelques principes généraux................... 272 Section II Cas pratique....................................... 273 Sous-section I Le problème.................................... 273 Sous-section II Le premier juge................................. 274 Sous-section III La cour d appel................................ 275 Sous-section IV La Cour de cassation............................ 276 1 Le fondement du pourvoi.............................. 276 2 Au moment du compromis............................. 277 3 Après le compromis.................................. 277 Sous-section V Que déduire de cette jurisprudence?................. 279 1 Le devoir de conseil du notaire avant la vente.............. 279 2 Le lien causal....................................... 280 3 Le dommage........................................ 280 Conclusion.................................................. 281 CHAPITRE IV LE RECOURS À UN EXPERT ÉVALUATEUR ET LES VICES CACHÉS..................................................... 283 par P. Gougnard Décision: Trib. Charleroi (2 ème ch. civ.), 12 janvier 2011............ 283 Commentaire................................................ 289 Section I Les faits............................................ 289 Section II Arguments invoqués par l expert pour sa défense.......... 291 Section III La responsabilité des conseils techniques qui interviennent lors de l achat d immeuble pour conseiller ou du côté de l acquéreur.... 294 Kluwer Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils XIII