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1 rapport annuel 2000

2 Assemblée Générale Mixte 6 juin 2001 GECINA : un grand Groupe intégré de l immobilier locatif 11 bis, rue Ampère - Paris 17 e Une foncière de premier plan Patrimoine de 4,7 milliards d euros (30,7 milliards de francs) Revenus locatifs de 263 millions d euros (1 724 millions de francs) 1 re foncière française cotée en termes de résultat net Des activités diversifiées m 2 de bureaux et commerces appartements en location Une présence urbaine exceptionnelle 93 % du patrimoine situé à Paris et en région parisienne Une offre locative compétitive 59 bis/59 ter, rue des Peupliers Boulogne % des actifs situés dans les 8 e, 15 e, 16 e et 17 e arrondissements de Paris. Une gestion active du parc avec, en 2000, 198 millions d euros (1 300 millions de francs) engagés, 104 millions d euros (682 millions de francs) cédés et 51 millions d euros (338 millions de francs) de travaux engagés. Un groupe solide et performant En millions d euros (en millions de francs) (1) % Loyers ,5 (1 193) (1 724) Résultat net ,2 (327) (704) Endettement net financier / Valeur patrimoniale réévaluée * 32 % 32,5 % * Hors OC GECINA (ex-gfc) 3,25 % sept janv. 04 compte tenu de sa forte probabilité de conversion. (1) Les montants de l année 2000 intègrent les Groupes SEFIMEG et BATIBAIL consolidés respectivement les 1 er juillet et 31 décembre 1999.

3 22, rue du Général-Foy Paris 8 e Le profil d une grande valeur Capitalisation boursière proche de 2 milliards d euros (2) Plus de titres échangés quotidiennement en moyenne (2) Plus de 900 millions d euros de flottant (2) Source : statistiques EURONEXT. Une expertise globale sur son cœur de métier Asset managers, property managers, techniciens, commercialisateurs, risk manager... Tous les métiers de l immobilier locatif sont réunis au sein de GECINA pour assurer son déploiement. 16, rue de Lubeck - Paris 16 e Sommaire Entretien avec Eliane Sermondadaz p 2 Conseil d Administration p 4 Comité Exécutif p 5 Une stratégie de croissance et de rentabilité p 6 Une année de forte progression p 8 Un peu d histoire p 10 Rapport de gestion p 11 Rapport financier p 43 Liste du patrimoine p 112 1

4 Entretien Entretien avec Eliane SERMONDADAZ Le résultat net 2000 est en progression de 115 %. Comment expliquez-vous cette performance? Les comptes de l exercice 2000 enregistrent à nouveau des performances significatives. Ils traduisent les incidences des opérations de croissance réalisées l an passé. Ils reflètent la nouvelle dimension du Groupe exprimée pour la première fois en année complète. Ces comptes permettent de vérifier tous les avantages liés à la nouvelle taille acquise : organisation plus efficace, réduction des coûts unitaires de gestion, mise en œuvre des synergies. C est ainsi que nous enregistrons une baisse sensible du taux de charges d exploitation, hors charges locatives, qui est passé de 35,1 % en 1999 à 31,7 % en 2000, et que nous dégageons une économie de 8,8 millions d euros (58 millions de francs) supérieure à nos prévisions. Existe t-il encore un potentiel d amélioration de la marge d exploitation? Oui, il existe encore un potentiel d amélioration de nos résultats. Les acquisitions immobilières par voie d achats directs ou par opérations de regroupement de sociétés ne produisent pas tous leurs effets dès le premier exercice. Du fait des contrats en cours : baux des locataires, marchés des fournisseurs, l investissement immobilier recèle des marges qui ne s extériorisent que sur plusieurs années. Il en est ainsi des travaux de rénovation effectués dans le parc immobilier et, plus encore, des gisements de loyers représentés par l écart entre les loyers négociés lors des relocations et les loyers pratiqués sur l ensemble de nos immeubles, issus de baux signés antérieurement. Ce gisement de recettes nettes de frais, supérieur à 20 %, aura une incidence positive sur les résultats du Groupe à l occasion de la rotation des locataires et lors des renouvellements de baux. Il en est de même des renégociations des contrats avec les fournisseurs. Du fait de ses effets étalés dans le temps, l investissement immobilier s accommode mal de l impatience des marchés boursiers, désireux de performances immédiates. Les appréciations sur la qualité des décisions des acteurs immobiliers, pour être fondées, doivent prendre en compte les perspectives des investissements au-delà du court terme et d une conjoncture qui peut subir des évolutions significatives. De 1997 à 1999, vous avez habitué vos actionnaires à réaliser une voire deux opérations de croissance externe par an. Pourquoi n avoir pas continué sur cette lancée en 2000? Pour être profitable aux actionnaires, l investissement immobilier doit être réalisé, prioritairement, en cycle bas de l immobilier, et, lorsqu il est financé en totalité ou partiellement par endettement, dans une période de faible coût du loyer de l argent. Une conjoncture particulièrement favorable est apparue entre 1997 et C est à ce moment que nous avons réalisé nos opérations dans des conditions très favorables, au double point de vue du prix des acquisitions et du coût du financement mis en place. Comme vous le savez, depuis, le prix de l immobilier s est renchéri et le financement est devenu plus coûteux. C est pourquoi en 2000, nous avons adopté une attitude de prudence. Néanmoins, nous ne sommes pas restés inactifs puisque le Groupe a réalisé un montant d investissement de 200 millions d euros (1,3 milliard de francs), et 104 millions d euros (682 millions de francs) de cessions. Ces opérations concrétisent la croissance qualitative du patrimoine. La conclusion définitive de l opération du Carré Saint-Germain, qui comprendra m 2 de commerces et 4 700m 2 de bureaux ; la maîtrise de la totalité du capital de la Société Foncière de la Cité, propriétaire notamment de beaux immeubles haussmanniens à potentiel élevé situés à Paris (8 e ); Eliane Sermondadaz Président-Directeur Général de Gecina

5 122, rue Réaumur - Paris 2 e l acquisition du solde des parts de la SCI rue de Berri, propriétaire d un immeuble de bureaux près des Champs-Elysées, constituent autant d investissements de qualité. Dans le même temps, le Groupe s est allégé d immeuble situés en majorité en province ou en banlieue parisienne, ne présentant pas de potentialités de valorisation suffisante. L année dernière, vous évoquiez l élaboration en cours du plan de valorisation patrimonial. Quels sont ses objectifs? Dès janvier 2000, nous avons entrepris l élaboration d un plan de valorisation patrimonial dont l objet est de renforcer notre dynamique de croissance interne, en maximisant le rendement et la valeur de notre patrimoine. Ce plan s attache à tirer profit de toutes les niches de rentabilité non encore exploitées et de la marge de progression des loyers identifiée. C est ainsi qu au cours des prochaines années, nous allons consacrer un budget de 117 millions d euros (770 millions de francs) à des travaux générateurs d augmentation de revenus : création de logements en combles, restructuration de locaux sortis de la loi de 1948, rénovation de logements et de bureaux. Nous allons, parallèlement, céder des actifs non stratégiques qui ne correspondent plus à nos critères patrimoniaux ou financiers. Le fruit des cessions dégagera des disponibilités qui seront consacrées à un plan d acquisition d immeubles, en priorité du secteur tertiaire, situés à Paris ou en région parisienne. Dès 2001, le plan va donner lieu à des actions importantes : la création de m 2 de surfaces habitables, la rénovation de m 2 de surfaces sorties de la loi de 1948, et la mise en vente d un ensemble significatif d immeubles. Vous allez quitter votre poste le 1 er juillet. Quel bilan dressez-vous des huit années passées à la tête de GECINA? Pendant cette période, GECINA a connu un fort développement. Il s est traduit par un patrimoine multiplié par cinq. Les actionnaires ont bénéficié de cette croissance, puisque le cours de l action a plus que doublé, et le dividende a augmenté de 18,4 %. Cette évolution quantitative s est accompagnée d une croissance qualitative puisque GECINA a recentré son patrimoine sur Paris et la région parisienne, s est enrichi d actifs haussmanniens ou récents, et s est doté d un pôle significatif d immeubles du secteur tertiaire. Dans le même temps, le Groupe a renforcé ses structures internes, a mis en place un dispositif de contrôle et de sécurisation de ses actifs grâce à la création d une fonction de risk management, et a réalisé un important travail d élaboration de procédures. Tous ses résultats n auraient pas pu être obtenu sans le concours de tous, personnel administratif et personnel basé sur nos immeubles. Je rends hommage à leur application, à leur compétence, et à leur motivation. M. Antoine JEANCOURT-GALIGNANI qui me succède fera profiter GECINA de ses compétences et de sa notoriété. J ai toute confiance dans la nouvelle équipe managériale pour aborder avec le dynamisme nécessaire une nouvelle phase de développement de GECINA, dans l intérêt de ses actionnaires comme de ses salariés. 3

6 Conseil d Administration (1) PRÉSIDENT D HONNEUR Roger Papaz PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL Eliane Sermondadaz (jusqu au 30 juin 2001) Antoine Jeancourt-Galignani (à partir du 1 er juillet 2001) VICE-PRÉSIDENT Charles Ruggieri DIRECTEUR GÉNÉRAL Charles Ruggieri (jusqu en juin 2001) Serge Grzybowski (à partir de juin 2001) ADMINISTRATEURS Christian de Gournay Directeur Général Adjoint délégué aux Investissements du Groupe des A.G.F. Bertrand Letamendia Directeur Immobilier du Groupe des A.G.F. ASSURANCES GÉNÉRALES DE FRANCE VIE représentées par François Thomazeau Directeur Général Adjoint du Groupe des A.G.F. ASSURANCES MUTUELLES DE FRANCE représentées par Thierry Derez, Directeur Général d Azur-GMF AZUR VIE Représentée par Bruno Legros Directeur Immobilier de AZUR ASSURANCES GMF VIE représentée par Sophie Beuvaden Directeur Financier SOCIÉTÉ CENTRALE PRÉVOIR (GROUPE PRÉVOIR) représentée par Bertrand Voyer Président-Directeur Général GPA VIE représentée par Henri Moulard Président-Directeur Général CENSEUR Roger Papaz Directeur Général Honoraire du Groupe des A.G.F. COMMISSAIRES AUX COMPTES F.M. Richard et Associés Mazars & Guerard Turquin Ernst & Young audit COMMISSAIRES SUPPLÉANTS Cabinet P.C.A. Pierre Caney et Associés Sylvain Elkaim Dominique Duret-Ferrari (1) À l issue de l Assemblée Générale Mixte du 6 juin , rue du Montparnasse - Paris 6 e 4

7 47, rue Froidevaux - Paris 14 e Comité Exécutif Charles Ruggieri Vice-Président Directeur Général Michel Gaillard Directeur Régional de Lyon Francis Flamand Directeur Technique Christian Raynaud Asset Manager Michel Gay Directeur Financier Denis Outin Directeur des Ressources Humaines Francis Vasseur Directeur de l Audit et du Contrôle de Gestion André Lajou Directeur de la Gestion Locative Henri Guillemin Directeur Général Adjoint Daniel Fougeras Directeur de la Comptabilité Renaud Mirici Directeur Commercial Jean-Alain Daniel Secrétaire Général 5

8 stratégie Une stratégie de croissance et de rentabilité La croissance tant interne qu externe, l augmentation de la rentabilité des capitaux employés et la progression de l actif net réévalué constituent le cœur de la stratégie de GECINA. La cohérence du projet industriel poursuivi par GECINA s est traduite par des indicateurs de rentabilité et de valorisation en forte croissance. Au cours des cinq derniers exercices, le cash flow courant récurrent (1) par action et l actif net réévalué par action ont respectivement progressé de 48 % et de 66 % (2). Pour intensifier cette stratégie et se placer en position d acteur fédérateur, GECINA dispose d atouts importants : une capacité d investissement significative, un patrimoine à fort potentiel, l ensemble des compétences, des savoir-faire immobiliers à l expertise financière, la maîtrise du développement, comme en témoigne la réussite des intégrations des ex-groupes BATIBAIL, SEFIMEG, UIF, de LA FONCIERE VENDOME et de FONCINA réalisées entre 1997 et , avenue Bosquet - Paris 7 * Quatre orientations majeures Poursuivre une politique de croissance GECINA entend poursuivre le processus de croissance entamé depuis De nouveaux développements permettraient d obtenir : - une augmentation du flottant et de la liquidité du titre, - de nouvelles synergies liées à l effet volume, - une meilleure répartition du risque locatif et immobilier, - une assise plus large autorisant l accès à des activités complémentaires pour autant qu elles assurent des conditions de rentabilité et de sécurité satisfaisantes. (1) Hors résultat des cessions et hors travaux de remise à niveau provisionnés des patrimoines acquis. (2) Voir page , boulevard des Iles Issy-les-Moulineaux 92 6

9 9, rue Kilford - Courbevoie 92 Développer une offre compétitive Au cours des dernières années, GECINA a accéléré sa mutation patrimoniale, que ce soit par acquisition de sociétés ou par arbitrage d actifs immobiliers, visant à renforcer la qualité de son patrimoine. Parallèlement, un effort important est consacré chaque année à l entretien et la restructuration des immeubles. C est ainsi, qu en 2000, les travaux réalisés ont atteint 50,6 millions d euros (338 millions de francs). Entretien courant, remises en état des locaux, grosses réparations, améliorations, restructurations : toutes ces opérations permettent en permanence d adapter les produits aux attentes de la clientèle. Tirer profit d un potentiel réel de croissance du patrimoine En 2000, GECINA a élaboré un plan stratégique patrimonial qui a permis d identifier tous les gisements de loyers, de rentabilité et de valorisation de son patrimoine. C est ainsi qu au cours des prochaines années, seront entreprises : la création de m 2 de surfaces habitables par transformation de combles en appartements, la rénovation de m 2 d appartements encore régis par la loi de 1948, la rénovation d immeubles d habitation et de bureaux, la valorisation de réserves foncières, la cession d actifs non stratégiques. 1, carrefour Croix-Rouge Paris 6 e Réduire les coûts d exploitation A l issue des opérations de fusion de ces dernières années, GECINA dispose d un fort potentiel d amélioration de sa marge d exploitation. Avec le souci d efficacité et de rentabilité qui le gouverne, le Groupe a entrepris la rationalisation de ses structures juridiques et a adopté une organisation par métier. GECINA profite, par ailleurs, des avantages liés à la nouvelle dimension acquise en dégageant des synergies significatives. Le processus de renforcement de l immobilier d entreprise engendre également une réduction des coûts de gestion. 7

10 chiffres clés Une année de forte progression Pour la première fois, les résultats consolidés 2000 du Groupe GECINA intègrent en année pleine les résultats de l ex-groupe SEFIMEG, entré dans le périmètre de consolidation le 1 er juillet 1999, et ceux de l ex-groupe BATIBAIL, entré dans le périmètre de consolidation le 31 décembre Les chiffres 2000 reflètent ainsi la nouvelle dimension acquise par GECINA. 263 (1 724) 182 (1 193) Revenus locatifs en millions d euros (en millions de francs) Revenus locatifs. La vitalité du marché immobilier, l incidence de la croissance externe et la politique active de valorisation poursuivie par GECINA ont permis un accroissement de 44,5 % des revenus locatifs en Les loyers ont été ainsi multipliés par 2,6 en deux ans. A structure égale et hors surfaces en vente, les loyers enregistrent une progression satisfaisante de 4,5 % en Compte de résultat consolidé simplifié. En 2000, le Groupe GECINA affiche de forts taux de progression de ses performances pour la quatrième année consécutive. Le résultat net a doublé, plaçant à cet égard GECINA en tête des sociétés foncières françaises (1). Compte de résultat consolidé simplifié en millions d euros (et en millions de francs) Variations Résultat net des opérations % de cessions d immeubles (179) (149) Résultat d exploitation % (1 227) (841) Cash flow d exploitation récurrent (2) % (1 246) (823) Cash flow courant récurrent (2) avant impôts % (810) (591) Résultat net % (704) (327) (1) Source : IEIF. (2) Hors résultat des opérations de cessions et hors travaux de remise provisionnés à niveau des patrimoines acquis. 8

11 72,2 % 68,9 % 31,7 % 35,1 % Taux de charges récurrentes / loyers Cash flow d exploitation récurrent/ loyers Marge d exploitation. Les synergies issues de l intégration des ex-groupes SEFIMEG et BATIBAIL se sont élevées à 8,8 millions d euros (58 millions de francs). Supérieures aux prévisions, elles se traduisent par une nouvelle amélioration de la marge d exploitation ,5 (42,5) 6,1 (40,0) 5,6 (36,9) 3,4 (22,2) Cashflow courant récurrent avant impôts par action en euros (en francs) Résultat net par action en euros (en francs) Résultats par action. L effet relutif de la croissance est confirmé, avec un cash flow récurrent avant impôts par action et un résultat net par action en progression respectivement de 6,2 % et de 66,6 % Patrimoine réévalué en milliards d euros (en milliards de francs) 4,7 (30,7) 4,2 (27,8) Actif net réévalué en milliards d euros (en milliards de francs) 3,0 (19,7) 2,5 (16,7) Actif net réévalué par action en euros (en francs) 159,5 (1 046) 132,8 (871) Actif net réévalué. L actif net réévalué par action s est inscrit en 2000 en hausse de 20,1 %. Cette excellente performance résulte de la hausse du marché immobilier - à surface constante elle a été de 13,1 % - de l effet de levier de l endettement du Groupe et de la réduction du nombre d actions, déduction faite des actions autodétenues ,5 (10,0) 1,5 (9,9) 32,5 % 32,0 % Endettement net financier (1) en milliards d euros (en milliards de francs) Endettement net financier (1) / patrimoine réévalué Structure financière. Avec un endettement net financier ne représentant que 32 % de son patrimoine réévalué, GECINA dispose d une capacité d investissement significative lui permettant de saisir, le cas échéant, de nouvelles opportunités de croissance (1) Hors OC GECINA (ex-gfc) 3,25 % sept. 97 janv. 04 compte tenu de sa forte probabilité de conversion. 9

12 Un peu d histoire 1959 Création du Groupement pour le Financement de la Construction (GFC) sous le statut de Société Immobilière d Investissement (S.I.I.). 184, rue de Rivoli et 2, rue de l Echelle Paris 1 er 1998 GFC accélère sa politique de croissance externe avec le rachat des sociétés UIF ( m 2 ) et LA FONCIERE VENDÔME ( m 2 ), composée d immeubles haussmanniens parisiens à dominante de bureaux. GFC devient GECINA Introduction à la Bourse de Paris Acquisition de la foncière GFII. Cette société, elle-même issue du regroupement de trois S.I.I., avait un patrimoine majoritairement implanté en province, notamment à Lyon et dans le nord de la France. La Société initie alors une stratégie de recentrage de son patrimoine sur Paris et la région parisienne, de renforcement des actifs de grande qualité et de rééquilibrage de l immobilier d entreprise par rapport à l habitation GECINA double de taille en fusionnant par absorption avec SEFIMEG, le 8 juillet, puis avec IMMOBILIERE BATIBAIL, le 16 décembre GECINA acquiert l immeuble CARRE SAINT-GERMAIN dans le 6 e arrondissement de Paris, qui après restructuration, sera composé de m 2 de surfaces commerciales et de m 2 de bureaux. Lancement du site internet gecina.fr. Création de GECITER, filiale d immobilier commercial Abandon du statut de SII. Eliane Sermondadaz succède à Roger Papaz à la présidence de GFC Acquisition de la foncière FONCINA dont le patrimoine, d un montant de 213 millions d euros (1,4 milliard de francs), est situé à Paris et en région parisienne. Création, le 24 mars, de FONCIGEF, filiale de location et de ventes immobilières. Emission, le 3 octobre, d un emprunt convertible en actions d un taux facial de 3,25 % et à échéance le 1 er janvier /74, avenue Paul Doumer Paris 16 e 10

13 rapport de gestion Sommaire I Activité 12 Conjoncture Immobilier tertiaire Habitation Activité commerciale Asset management II Patrimoine 23 Chiffres-clés patrimoniaux Valorisation ANR III Année financière et juridique 29 Informations comptables Le Groupe GECINA GECINA en bourse IV Organisation 38 Gouvernement d entreprise Ressources humaines V Perspectives 42 11

14 8/10, rue Oswaldo-Cruz - Paris 16 e Activité Fort développement Stimulés par un environnement porteur, les marchés immobiliers ont connu une année 2000 exceptionnelle, favorisant une nouvelle étape de croissance de l activité de GECINA. 12

15 rapport de gestion activité Conjoncture 155, rue de Courcelles Paris 17 e Après une année 1999 exceptionnelle, les marchés immobiliers ont en 2000 à nouveau enregistré une forte activité, engendrant la poursuite de la hausse des prix de vente et des loyers. Une année de référence pour l immobilier d entreprise S agissant du marché des investissements, l année 2000 constitue une année record, puisque 55 milliards de francs ont été investis en France, soit une progression de 30 % sur l exercice 1999, lui-même en hausse de 20 % par rapport à Les acquéreurs nationaux ont représenté 40 % des investissements, les Etats-Unis 21 %, le Royaume-Uni 16 %, l Allemagne 11 % et les Pays Bas 6 %. La part des bureaux a été de 80 % ; le solde représente les surfaces commerciales (1). Un marché des commerces dynamique Comme l année précédente, mais avec des résultats encore meilleurs, l année 2000 a connu une excellente performance du marché immobilier commercial. L environnement économique favorable, dû notamment à une croissance supérieure à 3 % et au redémarrage de l investissement (+ 6 %), a permis de créer plus de emplois. La demande en surfaces de bureaux s est trouvée ainsi mécaniquement alimentée. Dans le même temps, du fait de la période de crise des années , les autorisations de construire et les mises en chantier se sont inscrites depuis 1993 à des niveaux inférieurs aux besoins annuels. Les stocks de surfaces de qualité se sont ainsi rapidement résorbés et une pénurie s est installée, avec des conséquences positives pour les propriétaires : réduction des surfaces vacantes, augmentation des valeurs locatives et des valeurs immobilières, maîtrise des conditions de location. Cette situation, d après le consensus du marché, devrait se maintenir pendant les deux prochaines années jusqu à l arrivée d une nouvelle offre en cours de constitution. Les valeurs locatives annuelles ont crû rapidement. Le quartier central des affaires a renoué avec un niveau de F le m 2, sur des emplacements de qualité. A La Défense, le loyer moyen s est établi à F le m 2, avec des pointes supérieures à F. Dans le Croissant d Or, les loyers s établissent de F à Issy-les-Moulineaux à F à Neuilly. (1) Source : La lettre du Patrimoine immobilier. En 2000, la consommation des ménages a connu une nouvelle progression, en raison de la poursuite de la baisse du chômage et du renforcement de la confiance des clients. Parallèlement, les enseignes ont cherché à multiplier leurs points de vente sur des emplacements diversifiés. Ces facteurs se sont conjugués pour provoquer une hausse mécanique des valeurs locatives. Les loyers des meilleures adresses parisiennes se sont établis à plus de francs le m 2 par an. La part des investissements dans ce type d actifs a doublé dans l année. Un marché de l immobilier résidentiel toujours haussier Selon le recensement de 1998 réalisé par l INSEE, le parc immobilier français comprend 24 millions de résidences principales. Ce parc est relativement ancien : les deux-tiers des logements ont été construits avant Il comprend 57 % de logements individuels et 43 % de logements collectifs, proportion qui s élève à 80 % en Ile-de-France. Il est occupé à près de 55 % par leur propriétaire, ce niveau étant stable depuis 10 ans. Le parc locatif privé en collectif compte environ 4 millions de logements, dont , soit 8 %, sont détenus par des personnes morales (2). Cette dernière catégorie est en baisse régulière, en raison de cessions d investisseurs institutionnels. En 2000, le marché de la vente de logements a connu une activité record avec quelque transactions, contre en 1999 et en 1998 (3). Toutes régions confondues, le prix d un logement ancien s est traité à francs le m 2 pour les appartements et à francs le m 2 pour les maisons, soit des progressions respectives (2) Source : KBC. (3) Source : FNAIM. 13

16 rapport de gestion activité de 9,7 % et 10,3 % par rapport à Selon l indice Notaires INSEE, le prix moyen au m 2 à Paris ressort à francs, soit une hausse de 11 %. Les plus fortes progressions ont été enregistrées dans le 7 e arrondissement (+ 17,1 % à francs le m 2 ) et dans le 6 e arrondissement (+ 14,2 % à francs le m 2 ). En première couronne, les prix moyens au m 2 ont augmenté de 11,3 % dans les Hauts-de-Seine ( francs), de 7,8 % dans le Val-de-Marne ( francs) et de 5,3 % en Seine-Saint-Denis (7 702 francs). prix d acquisition et le renchérissement du coût du crédit maintiennent dans le secteur locatif une clientèle désireuse d acquérir son logement mais devenue insolvable pour l accession à la propriété. En conséquence de cette situation, les taux de vacance des logements se sont réduits. Sur l exercice 2000, les niveaux de loyers ont progressé de 10 à 15 %. Le loyer moyen pour l ensemble du parc locatif privé a été de l ordre de 90 F le m 2 à Paris, 70 F le m 2 en banlieue et 45 F le m 2 en province. Au cours des dernières années, les constructions nouvelles ont représenté environ logements par an, dont relevaient de l investissement locatif privé. Le dispositif fiscal "Périssol" a constitué une part importante de cette production. Le nouveau régime "Besson" a pris le relais, avec des résultats moindres. Ainsi, au troisième trimestre 2000, les mises en chantier de logements collectifs ont baissé de 32 %. Face à l offre locative privée, la demande est forte. La bonne santé de l économie, qui provoque une plus forte mobilité des actifs, l attirance des jeunes vers la capitale, les besoins nés de la croissance démographique, ont alimenté la demande et ont créé un certain déséquilibre, notamment à Paris, en faveur des propriétaires. La forte remontée des 74, rue de Bonnel Lyon 3 e 14

17 rapport de gestion activité Immobilier tertiaire Contribution croissante du pôle commercial Fondée sur le dynamisme du marché locatif commercial et une politique active de valorisation du parc, la contribution du secteur immobilier d entreprise s est Tour Franklin - La Défense renforcée au cours de l exercice. Puteaux 92 C est ainsi que l augmentation des loyers d immobilier commercial a été de 57,8 %, le chiffre d affaires de ce pôle s établissant à 98,4 millions d euros (645,5 millions de francs). A structure égale et hors surfaces en vente, la hausse des revenus locatifs ressort à 5,8 %. L exploitation des immeubles de bureaux a évolué très favorablement, puisque le taux de vacance financier de ce pôle est passé de 3,6 % au 1 er janvier 2000 à 1,2 % en fin d année. La politique ambitieuse de rénovation des immeubles de bureaux menée au cours des derniers exercices est très profitable à l activité de ce pôle. De très fortes progressions de loyers, près de 200 % sur certains immeubles, notamment ceux situés à La Défense, et 340 % sur un immeuble du 17 e arrondissement, ont été en effet enregistrées sur la commercialisation des immeubles restructurés. Des progressions spectaculaires de loyers ont été également enregistrées sur des immeubles non restructurés, que ce soit pour des surfaces à La Défense (+ 193 %) ou à Boulogne-sur-Seine (+ 99 %). L exercice 2000 n a pas enregistré en totalité les incidences positives de ces progressions de loyers qui se réaliseront en année pleine sur l exercice ,4 (646) 62,3 (408) 3,6 % 4,3 % ,6 (207) 1,7 % Evolution du chiffre d affaires commercial En millions d euros (En millions de francs) Evolution du taux de vacance physique En % Evolution des surfaces commerciales En m 2 15

18 rapport de gestion activité Un parc diversifié Un entretien permanent Les surfaces commerciales de GECINA s élèvent à près de m 2. Le patrimoine du Groupe présente une offre variée tant en qualité d emplacements (Paris intra-muros, La Défense, Croissant d Or, province) qu en typologie d actifs (bureaux de type haussmanniens, immeubles de bureaux récents, commerces de pied d immeubles). Cette offre, très diversifiée, permet de satisfaire un large éventail de clientèle et offre une grande sécurité face aux aléas économiques conjoncturels. Outre les investissements d amélioration et de restructuration effectués par GECINA dans son parc commercial, le Groupe mène une action importante de maintenance des immeubles de bureaux. La totalité de ces travaux s est élèvée en 2000 à 3,0 millions d euros (20 millions de francs). Les travaux d entretien courant ont atteint 0,6 million d euros (4 millions de francs), les charges de remises en état de 0,8 million d euros (5 millions de francs) et les grosses réparations de 1,7 million d euros (11 millions de francs). 85/89, boulevard Pasteur Paris 15 e 16

19 rapport de gestion activité Habitation Une offre compétitive Avec appartements en location au 31 décembre 2000, GECINA détient une position clé sur le marché locatif résidentiel. Son parc résidentiel permet de satisfaire une gamme très large de clientèle tant au niveau des prestations proposées qu au niveau des loyers. Il est 11, chaussée de la Muette composé à la fois : Paris 16 e d actifs de très grande qualité : appartements situés dans des immeubles haussmanniens, généralement implantés dans les beaux quartiers et de surface moyenne relativement élevée, d actifs construits dans la décennie , caractérisés par des appartements de taille plus modeste, d actifs récents. Dans ces trois catégories d actifs, les prestations proposées correspondent aux normes contemporaines, qu elles soient d origine pour les immeubles récents, ou qu elles aient été rénovées, pour les immeubles plus anciens. Afin d accroître la compétitivité de son offre locative, le Groupe poursuit une importante action d entretien du patrimoine, laquelle comprend l entretien courant, des grosses réparations (ravalement de façades, réfection d étanchéité, ), et des remises en état. Comptabilisés en charges, ces travaux ont porté sur 23,4 millions d euros (153 millions de francs) pour l ensemble du parc dont une part de 87 % a été consacrée à l habitation. Plus précisément, les charges d entretien courant de l exercice se sont élevées à 3,8 millions d euros (25 millions de francs), les charges de remises en état à 8,2 millions d euros (54 millions de francs) et les grosses réparations à 11,3 millions d euros (74 millions de francs). Le secteur habitation a donné lieu à des travaux d entretien courant s élevant à 3,2 millions d euros (21 millions de francs), à des dépenses de remises en état de 7,5 millions d euros (49 millions de francs) et à des grosses réparations d un montant de 9,6 millions d euros (63 millions de francs). Une adaptation permanente de l offre Outre l exécution des travaux de maintenance, GECINA poursuit une politique de travaux d amélioration, donnant à ses produits un supplément d agrément, de confort, de sécurité et de technicité répondant aux attentes actuelles de la clientèle. C est ainsi que le Groupe a entrepris depuis plusieurs années une démarche de rénovation de ses appartements, qui assure la mise au goût du jour des prestations. A l occasion de ces rénovations, sont notamment opérées la modernisation des salles de bains et cuisines et les mises aux normes électriques. Ces réalisations permettent de fixer les loyers de relocation dans la fourchette haute des prix du marché et d enregistrer des taux d occupation élevés. En 2000, GECINA s est engagée dans une démarche de qualité, initiée par une enquête de satisfaction auprès d un panel de locataires représentatif. Les résultats confirment le bien fondé de l action de GECINA : 80 % des clients seraient prêts à louer à nouveau un appartement GECINA, et près de 90 % conseilleraient GECINA à des amis. Une progression satisfaisante de l activité Au cours de l exercice, les loyers de l activité habitation ont enregistré une progression de 37,5 %, pour atteindre 164,4 millions d euros (1 078,5 millions de francs). A structure égale et hors surfaces en vente, les revenus locatifs résidentiels ont augmenté de 3,8 % sur l ensemble de l exercice, avec une accélération au second semestre. Dans des conditions de marché immobilier favorables, le Groupe GECINA a bénéficié de son renforcement sur les segments de marché les plus porteurs, avec notamment une part accrue d actifs de très grande qualité, situés à Paris intra-muros. 17

20 rapport de gestion activité 164 (1 078) 4, (1) (784) 3, ,9 (465) 1, Evolution du chiffre d affaires habitation En millions d euros (En millions de francs) Evolution du taux de vacance physique En % Evolution du nombre de logements (1) Dont les patrimoines du Groupe Sefimeg et Batibail consolidés respectivement le 1.07 et le Parallèlement à l incidence positive des opérations de croissance externe en année pleine, l activité habitation récolte les fruits de son dynamisme commercial : 46 bis, rue Saint-Didier Paris 16 e l exploitation locative s est sensiblement intensifiée en 2000 : le taux de vacance financier moyen du parc s est réduit de 3,5 % au 1 er janvier 2000 à 1,5 % en fin d exercice, les renouvellements de baux se sont déroulés dans des conditions favorables, les augmentations moyennes de loyers obtenues lors des relocations s élèvent à 8,4 %. 18

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