Marchés immobiliers : conjoncture et perspectives

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1 Marchés immobiliers : conjoncture et perspectives CB Richard Ellis 16 septembre 2008

2 Contexte économique Environnement international o L économie mondiale tourne au ralenti (incertitudes financières, inflation, résidentiel) Marché des bureaux en IDF o Bon 2 ème trimestre aux Etats-Unis, mais la croissance à venir sera faible (consommation) o Europe : anticipations de croissance à la baisse mais taux d intérêts de la BCE inchangés à 4,25 % (craintes d inflation) France o La consommation aura peu de facteurs de soutien mais ne s écroulera probablement pas o L activité des entreprises va ralentir dans l essentiel des secteurs o L investissement restera bien orienté : les entreprises ont un réel besoin de mise à niveau o Aucune amélioration significative du commerce extérieur à court terme o La croissance du PIB devrait approcher 1 % en 2008 après 2,2 % en 2007 Page 2

3 Le marché des bureaux en Ile-de-France Septembre 2008

4 Évolution de la demande placée et du PIB 1 er septembre 2007 : 1,9 million de m² 1 er septembre 2008 : 1,5 million de m² Demande placée (millions de m²) Marché des bureaux en IDF 3 2,5 2 1,5 1 Demande placée (millions de m²) sur les 4 derniers mois de l année Projection fin d année Croissance mondiale (%) PIB France (%) 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0,5 0% sept- 08 / Immostat -1% Page 4

5 Répartition de la demande placée par tranche de surfaces Marché des bureaux en IDF Au 1 er septembre 2007 > m 2 40% 28% 32% de à m 2 Dont : m² m² : 21 % m² m² : 11 % < m 2 Au 1 er septembre 2008 > m 2 < m 2 36% 31% 33% de à m 2 Dont : m² m² : 20 % m² m² : 11 % / Immostat Page 5

6 Demande placée > m² : 39 transactions Au 1 er septembre 2007 : m² Au 1 er septembre 2008 : m² (En m²) Pré-commercialisations et clés-en-main Marché des bureaux en IDF % 39% 54% 65% 72% 51% 20% 38% 42% 32% 48% 52% sept- 08 / Immostat Page 6

7 Demande placée > m² par secteur d activité Services Immobiliers 5 % -1 point * Technologies de l'information et de la Communication 5 % - 20 points * Marché des bureaux en IDF Communication - Création 7 % -2 points * Secteur public 8 % -5 points * Industries (transformation, pointe, agroalimentaire, ) 11 % + 3 points * * Evolution par rapport à septembre 2007 / Immostat Services juridique et conseil 14 % + 9 points * Autres services 15 % -4 points * Services financiers & Assurances 35 % + 16 points * Page 7

8 Évolution de l offre immédiate en fin de période Marché des bureaux en IDF (En m²) Neuf et restructuré Au 1 er janv : m² Au 1 er juil : m² Au 1 er sept : m² er sept 08 / Immostat Page 8

9 Évolution des taux de vacance par secteur Au 1 er sept 2008 Variation 1 er janv. 08 Part du neuf et du restructuré Marché des bureaux en IDF Paris Centre Ouest 3,0 % 38 % Paris Sud 1,9 % 0 % Paris Nord Est Total Paris La Défense Croissant Ouest (hors La Défense) 1 ère Couronne Nord 1 ère Couronne Est 1 ère Couronne Sud 3,4 % 2,8 % 2,8 % 7,2 % 8,2 % 3,8 % 9,3 % = = 0 % 31 % 5 % 12 % 29 % 21 % 20 % 2 ème Couronne 5,8 % 19 % Moyenne Ile-de-France 5,0 % 20 % Page 9

10 Offre future > m² au 1 er septembre 2008 (neuve, restructurée et libérations) Marché des bureaux en IDF (En m²) Disponibilités probables Disponibilités certaines m² Total de l offre future : m² * Certain : m² * Probable : m² = * (dont 33 % de programmes prêts à démarrer) * m² * Evolution par rapport au 1 er janvier m² m² m² m² m² et + Page 10

11 Loyer moyen francilien et loyers "prime" Paris QCA et La Défense Valeurs faciales courants HT HC/m 2 /an Evolution annuelle Marché des bureaux en IDF Loyer "prime" Paris QCA Loyer "prime" La Défense Loyer moyen pondéré Ile-de-France sept- 08 Note méthodologique : avant 2001, le loyer "prime" correspond à la valeur de transaction la plus élevée observée sur les immeubles haut de gamme, hors transaction atypique. Depuis 2001, le loyer "prime" correspond à la moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m². Page 11

12 Répartition de la demande placée par tranche de loyers* * Loyers faciaux Marché des bureaux en IDF 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 17% 32% 27% 15% sept-08 9% 5% 0% < > 600 Page 12

13 Perspectives o Une demande exprimée présente qui restera très dépendante de la conjoncture économique Marché des bureaux en IDF o Atterrissage prévu pour la fin d année compris entre 2,3 et 2,5 millions de m² et certainement en baisse en 2009 o Une hausse mesurée et contrôlée du stock immédiat à court terme o Retour à moyen terme d un taux de vacance synonyme d un marché plus fluide o Rareté probable sur les grandes offres de qualité à partir de 2010/2011 si l activité reprend o Après une stabilisation des valeurs locatives pour la fin d année, prévisions de baisse des loyers en 2009 et 2010 Page 13

14 Le marché de la logistique en France Septembre 2008

15 Demande placée en France m² Demande placée en régions Marché de la logistique en France m² m² m² m² m² m² Demande placée en Ile-de-France m² Sept. 08 et Immostat Page 15

16 Géographie de la demande placée en 2008 Au 1 er septembre 2008 : m² Marché de la logistique en France Rhône - Alpes 28% Normandie 2% Bourgogne 4% Alsace / Lorraine 5% Aquitaine 2% Centre 5% Ile-de-France 18% PACA / Languedoc 7% Evolution par rapport au 1 er janvier 2008 Nord 29% Page 16

17 Offres immédiates et projets «en blanc» Marché de la logistique en France Stock immédiat France m² Nord m² Ile-de-France m² Rhône Alpes m² Languedoc / PACA m² Evol. Projets «en blanc» + 13 % m² m² m² m² m² Evol % = Evolution par rapport au 1 er janvier 2008 Page 17

18 Offres futures «en gris» et projets Marché de la logistique en France Projets «en gris» France Nord Ile-de-France Rhône Alpes Languedoc / PACA Evolution par rapport au 1 er janvier m² m² m² m² Projets* : 2,2 millions de m² + 22 % *programmes détectés parfois très en amont sur lesquels nous disposons de certains éléments de dossier Volume non exhaustif au niveau national Page 18

19 Valeurs locatives en France Nord 40 à 45 /m² Marché des Grands Entrepôts en France Reste Province 35 à 42 /m² Ile-de-France : 45 à 52 /m² Orléans 40 à 48 /m² Lyon - Marseille 37 à 49 /m² Page 19

20 Conclusion et perspectives Marché des Grands Entrepôts en France o Trois pôles majeurs structurent désormais la logistique française o Demande placée 2008 : entre 1,9 et 2,1 millions de m² o Offre immédiate consolidée, avec de fortes disparités géographiques o Ralentissement probable des mises en chantier et progression des volumes «en gris» o Valeurs faciales «prime» contestées dans certaines régions o Forte influence des facteurs économiques sur les développements futurs (pétrole, consommation, développement durable ) Page 20

21 L investissement en France Septembre 2008

22 Engagements patrimoniaux France entière 1 er septembre 2007 : 18,2 Md 1 er septembre 2008 : 8,4 Md Marché de l Investissement en France (en milliards d ) Engagements français Engagements étrangers Estimation fin Md Page 22

23 Taille des opérations Moyenne 2007 : 44 M Moyenne 1 er septembre 2008 : 30 M Marché de l Investissement en France 58% 25% 17% 38% 36% 26% 2007 Sept < 50 M M > 100 M Page 23

24 Typologie des produits 1 er septembre 2007 : 18,2 Md 1 er septembre 2008 : 8,4 Md Marché de l Investissement en France 13% 12% 75% 11% 7% 82% 2007 Sept Bureaux Locaux d activités Entrepôts Page 24 Surfaces commerciales

25 Géographie des engagements (hors portefeuilles non localisés) Paris + La Défense : 45 % en % au 1 er septembre 2008 Marché de l Investissement en France 2ème Couronne 12% Province 19% 1ère Couronne 10% La Défense 18% Paris Centre Ouest 20% Reste de Paris 7% Croissant Ouest 14% Province 29% 2ème Couronne 10% 1ère Couronne 11% Paris Centre Ouest 13% La Défense 13% Reste de Paris 4% Croissant Ouest 20% 2007 Sept Page 25

26 Structure des ventes 1 er septembre 2007 : 18,2 Md 1 er septembre 2008 : 8,4 Md Marché de l Investissement en France 18% 21% 61% 30% 19% 51% 2007 Sept Arbitrages d investisseurs Ventes par des utilisateurs Ventes par des promoteurs Page 26

27 Part relative de chaque nationalité dans les engagements 60% Marché de l Investissement en France 50% 40% 30% 20% 10% 0% Sept. 08 Français 44 % Autres 20 % Nord-Américains 16 % Allemands 15 % Britanniques 5 % * Autres : Fonds pan-européens (7 %), Néerlandais (3 %), Moyens-Orientaux (2 %), Irlandais (2 %), Australiens (1,5 %) Page 27

28 Typologie des acquéreurs 1 er septembre 2007 : 18,2 Md 1 er septembre 2008 : 8,4 Md Marché de l Investissement en France Fonds d'investissement 35% Privés 4% Promoteurs 1% Foncières 30% Institutionnels 30% Fonds d'investissement 36% Privés 2% Promoteurs 1% Foncières 21% Institutionnels 40% 2007 Sept Page 28

29 Simulation des valeurs vénales moyennes bureaux (immeubles neufs, en euros courants HT/m², en fin de période) sept-08 Paris QCA La Défense Neuilly-Levallois Paris Est Page 29

30 Taux de rendement «prime*» Marché de l Investissement en France Bureaux Paris 4,85 % - 5,5 % Bureaux La Défense 5,75 % - 6,5 % Bureaux Province 6,25 % - 8 % Logistique 6,75 % - 7,25 % Locaux d activités 7,5 % - 9 % Centres Commerciaux 4,75 % - 7 % Septembre 08 Janvier 08 4,75 % - 9,25 % 4 % - 5 % 4,75 % - 5,25 % 5,1 % - 7,5 % 6 % - 6,5 % 7 % - 8,75 % 4 % - 6 % Magasins 4 % - 8,25 % * Actifs bien situés, loués aux conditions de marché Grille établie en partie à dire d experts Page 30

31 Taux de rendement «prime*» fin 2004 début 2005 Page 31 Marché de l Investissement en France

32 Perspectives o Les difficultés de financement vont perdurer Marché de l Investissement en France o Les perspectives du marché locatif s assombrissent en liaison avec la dégradation de l économie - Poursuite et probable accélération du repricing d ici la fin de l année - Les blocages à l arbitrage risquent de se prolonger - Les VEFA seront également impactées o Entre 11 et 13 milliards d euros aujourd hui anticipés pour l année 2008 o Retour à davantage de volume attendu pour 2009 Page 32

33 Contact Etudes et Recherche : Aurélie Lemoine aurelie.lemoine@cbre.fr Contact Communication : Aurélie Porée aurelie.poree@cbre.fr etude@cbre.fr Page 33