NOTE DE CONJONCTURE IMMOBILIER D ENTREPRISE

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1 NOTE DE CONJONCTURE IMMOBILIER D ENTREPRISE BILAN DU 1 ER SEMESTRE 214 BILAN ET PERSPECTIVES POINTS POSITIFS Des mesures prises par la BCE le 5 juin qui devraient redonner un peu de souffle à l économie Un risque de déflation écarté pour le moment malgré une inflation qui reste très faible La meilleure année pour l investissement en immobilier d entreprise en France depuis la crise de 28, grâce aux giga-deals Une demande placée de bureaux en Île-de-France qui devrait dépasser 2 millions de m² cette année Les quelques assouplissements relatifs à la loi Pinel, et son entrée en vigueur progressive POINTS DE VIGILANCE Toujours pas de reprise économique tangible ni de créations d emplois en vue malgré les réformes Un manque de visibilité des entreprises qui freine leurs décisions immobilières Des opportunités d investissement en immobilier d entreprise très restreintes et sélectives Un écoulement de l offre parfois difficile Des loyers qui peinent à retrouver le chemin de la croissance TABLEAU DE BORD DU 1 ER SEMESTRE 214 Données S1 214 Variation / S1 213 Variation / S2 213 Perspectives à fin 214 Marché locatif de bureaux en Île-de-France Demande placée m² 2 1 m² Taux de vacance 7,7 % 7,5 % Offre à un an 5 25 m² 5 2 m² Loyer prime Paris Ouest / QCA 75 /m² 75 /m² Loyer moyen de 2 nde main 323 /m² 325 /m² Investissement en France Volume 1,7 Md 2 Md Taux prime Paris Ouest / QCA 4, % 4, %

2 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE ÉCONOMIE - FINANCE CROISSANCE ANNUELLE DU PIB ET TAUX DE CHÔMAGE EN FIN DE PÉRIODE (%) (%) ,7% 1 1,2% 8,%,4%,7% (p) 214 (p) 215 Croissance annuelle du PIB (en volume) Taux de chômage métropolitain (au sens du BIT), INSEE, MINISTÈRE DE L ÉCONOMIE, EXPERIAN DETTE PUBLIQUE EN FRANCE (EN % DU PIB) (%) SEUIL DE MAASTRICHT 6 % (p) UNE PÉRIODE DE DÉSINFLATION, MAIS PAS DE DÉFLATION Non seulement les prévisions de croissance pour 214 sont redevenues inférieures à 1 % au cours du 2 ème trimestre et le chômage ne parvient pas à se résorber, mais de plus, l inflation étonne par sa faiblesse : selon l INSEE, elle a été contenue à,7 % en 213 et atteindra au mieux 1,3 % cette année, puis 1,1 % en 215. Même l impact de la hausse de la TVA (taux normal passé de 19,6 % à 2 % et taux intermédiaire passé de 7 % à 1 %) depuis début janvier reste faiblement perceptible à ce jour. Ces différents indicateurs (PIB, chômage, inflation) varient d un pays à l autre en Europe, mais globalement, la situation au sein de la zone euro reste très précaire, l évolution trimestrielle du PIB semblant assez aléatoire et vulnérable au moindre événement externe, climatique par exemple. Cette conjonction de facteurs fait craindre à certains que l Europe et la France connaissent une période de déflation, qui aurait des conséquences dramatiques durables. Pour mémoire, le Japon a traversé une déflation de 1999 à 25 dont il a peiné à sortir. Ces années de baisse des prix ont, entre autres, accéléré la hausse de la dette publique japonaise. Vu la croissance toujours atone et les niveaux de dette publique déjà élevés bien au-dessus du critère de Maastricht fixé à 6 % - constatés en Europe et en France fin 213, il est légitime de redouter une déflation qui ne ferait qu aggraver la situation. Cercle vicieux où les agents économiques, qui anticipent les baisses de prix à venir, se détournent de la consommation, la déflation provoque un recul de la demande. La réduction de l activité qui en découle entraîne une baisse des revenus et des rentrées fiscales, laissant des marges de manoeuvre très réduites aux gouvernements comme aux entreprises et aux ménages pour boucler leurs budgets. La probabilité de réalisation d une déflation est actuellement estimée par les experts à environ 15 %. Elle reste donc faible et les économistes envisagent simplement une désinflation (soit un ralentissement de la hausse des prix et non une baisse des prix). De fait, aucun agent économique n anticipe à ce jour de recul des prix, et certaines enquêtes de conjoncture suggèrent plutôt depuis le mois de juin une lente amélioration du contexte général. En outre, les diverses décisions techniques prises par la BCE ainsi que l abaissement de son taux directeur à,15 % en date du 5 juin dernier devraient éloigner définitivement le spectre de la déflation. Ainsi, grâce à ces mesures qui visent à injecter de la liquidité dans l économie réelle jusque 216 au moins, l économie française et européenne se maintiendra, en attendant une reprise un peu plus ferme à moyen terme. INFLATION ET TAUX DIRECTEUR DE LA BCE (%) 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, Inflation Taux directeur de la BCE

3 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE ÉCONOMIE - FINANCE CARTE DES 14 NOUVELLES RÉGIONS FRANÇAISES PROPOSÉE EN JUIN 214 BRETAGNE PAYS-DE-LA-LOIRE AQUITAINE CENTRE LIMOUSIN MIDI-PYRÉNÉES AUVERGNE BOURGONE PROVENCE-ALPES- CÔTE-D AZUR LANGUEDOC- ROUSSILLON ALSACE LORRAINE RHÔNE- ALPES POITOU- CHARENTES NORD-PAS- DE-CALAIS HAUTE PICARDIE NORMANDIE BASSE NORMANDIE ÎLE-DE-FRANCE CHAMPAGNE- ARDENNE FRANCHE- COMTÉ ÉVOLUTION COMPARÉE DES INDICES ICC ET ILAT EN GLISSEMENT ANNUEL CORSE (%) T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T ICC Source : INSEE ILAT DES RÉFORMES NÉCESSAIRES, MAIS PAS ENCORE EFFICACES Peu populaire, l augmentation de la pression fiscale s avère incontournable. En complément de cette tentative pour rééquilibrer les finances publiques, l un des axes majeurs de l action gouvernementale pour soutenir une économie française convalescente est le pacte de solidarité. À ce titre, quelques 41 Md devraient être déboursés pour les entreprises jusque 217, même si les effets positifs de ces initiatives restent difficiles à mesurer par anticipation : les estimations varient de 19 à 3 créations d emplois en incluant le CICE (Crédit d Impôt pour la Compétitivité et l Emploi). Ces mesures ne produisent pour ainsi dire pas d effets en 214 et le résultat sans appel des élections municipales du mois de mars souligne combien les Français sont devenus sceptiques face à la politique économique du gouvernement, qui tente pourtant de prendre des mesures budgétaires pour réduire le déficit et la dette publics. Sur son ambitieux programme de rationalisation des dépenses publiques à hauteur de 5 Md d ici 217, l État à lui seul devrait réaliser 18 Md d économies. Autre contributeur significatif, pour 11 Md, la simplification administrative illustrée par la réforme des régions annoncée mi-juin. Elle vise à restreindre leur nombre, pour avoir 14 grandes régions à l horizon 22 contre 22 actuellement. Cette refonte territoriale permettra à la France de s affranchir en partie de son "millefeuille administratif", coûteux et source d inertie décisionnelle, pour s appuyer sur des régions de taille cohérente avec celles des autres pays d Europe, ce qui renforcera son attractivité économique. À un échelon plus local, ce redécoupage géographique s accompagne d une nouvelle carte intercommunale, qui sera fondée sur des bassins de vie de 2 habitants minimum et devrait entrer en vigueur au 1 er janvier 218. De plus, dès le 1 er janvier 215, les principales agglomérations urbaines en France, telles Lyon et Aix-Marseille-Provence, seront organisées en une douzaine de métropoles. Ces nouvelles entités auront plus de pouvoir notamment en matière de développement économique, d urbanisme, de logement ou de transports. La métropole du Grand Paris verra quant à elle le jour au 1 er janvier 216. Ces réformes territoriales vont indéniablement impacter le secteur immobilier dans son ensemble. L autre fait marquant pour l immobilier d entreprise ce semestre est le vote de la loi Pinel, entrée en vigueur depuis le 2 juin 214. Il faudra certes encore attendre certains décrets d application en septembre, mais, dans ces grandes lignes, ce texte législatif est plus favorable aux preneurs et plus contraignant pour les propriétaires bailleurs, à travers notamment l allongement jusqu à 3 ans de la durée des baux dérogatoires, l obligation de faire un état des lieux contradictoire, la limitation des charges, taxes et travaux récupérables, l encadrement renforcé des hausses de loyers, via des modifications sur les règles applicables à leur plafonnement et les choix des indices de référence. Ainsi, en cas de révision ou de renouvellement du loyer, seuls l ILAT ou l ILC seront désormais applicables. En revanche, après quelques hésitations, la loi Pinel laisse finalement la liberté contractuelle du choix de l indice d indexation des loyers des baux commerciaux, et permet de continuer à signer des baux d une durée ferme supérieure à 3 ans pour les locaux à usage de bureaux comme de stockage.

4 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE INVESTISSEMENT MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER D ENTREPRISE EN FRANCE (EN MD ) S S VENTES DE PORTEFEUILLES EN FRANCE (EN NOMBRE ET EN MD ) S1 213 S2 213 S INVESTISSEMENT : DES MEGA-DEALS AUX GIGA-DEALS Sur fond de conjoncture économique morose, le marché de l investissement en immobilier d entreprise en France surprend par sa vigueur, trimestre après trimestre. À fin juin, ce sont près de 11 Md qui ont d ores et déjà été enregistrés, laissant entrevoir que l année 214 sera la meilleure année depuis 28, avec un volume annuel révisé à la hausse, qui pourrait atteindre 2 Md. Cette trajectoire est donc à l opposé de celle envisagée pour le PIB en France qui, lui, a subi une érosion au cours du 2 nd trimestre. Mais, alors que l année dernière, cette euphorie des investisseurs semblait dé-corrélée des fondamentaux du marché, en 214, elle est cohérente avec l activité locative soutenue des bureaux en Île-de-France. Ainsi, cette reprise de l investissement en immobilier d entreprise, amorcée depuis 212, tient pour grande part aux mega-deals, encore et toujours. Les 21 transactions d un montant unitaire supérieur à 1 M représentent 75 % du marché français en 214, soit 8 Md. Cette proportion semble devenir une nouvelle norme pour la décennie 21 / 22, et le gigantisme des transactions n a plus de limite : le 1 er semestre 214 a vu la signature de 3 acquisitions supérieures à 1 Md. La première concerne l immeuble tertiaire prime Coeur Défense dans le quartier d affaires éponyme; la seconde porte sur un portefeuille de galeries commerciales réparties partout en France; la dernière est la cession du portefeuille d actifs de bureaux et commerces parisiens par Risanamento. Cet impressionnant palmarès confirme l appétit du marché pour les deals d 1 Md, de manière à la fois durable et soudaine. Il faut en effet remonter à 27, période propice d avant la crise financière mondiale, pour trouver des transactions d une telle envergure. De plus, c est la première fois que plusieurs giga-deals supérieurs à 1 Md, se concrétisent la même année. Il en résulte que le total des 3 plus grosses transactions du 1 er semestre 214 atteint presque 4 Md, contre 3 Md en moyenne par an en 26 / 27. Outre cette taille croissante, un changement dans la nature de ces grosses transactions est observé. Alors qu en 212 / 213, elles portaient surtout sur des actifs de prestige parisiens, les fameux trophy assets, ardemment recherchés par les fonds souverains asiatiques et moyen-orientaux, les immeubles de bureaux à Paris QCA ne ressortent pour le moment pas dans le top 1 des acquisitions 214. Seuls les actifs cédés par Risanamento correspondent à ces critères, mais, à défaut du prix, leur côté exceptionnel est amoindri par l effet-portefeuille. Une diversification du marché des mega-deals s opère donc, ce qui est une nouvelle tendance pour 214. La vente de portefeuilles a le vent en poupe, contribuant à hauteur de presque 4 Md ce semestre, avec par exemple une dizaine de portefeuilles d actifs de commerces ou industriels qui ont changé de mains. Les acteurs du marché évoluent eux aussi : ce sont à présent les fonds d investissement et asset managers, notamment anglo-saxons, qui réalisent les plus belles opérations, pour représenter 57 % des montants investis au cours des 6 derniers mois. Volume ILAT LES 5 PLUS GROSSES TRANSACTIONS DEPUIS 26 Année Immeuble Type Localisation Prix en Md 27 Coeur Défense Bureaux La Défense 2,1 214 Portefeuille Carrefour Commerces France 1,4 214 Coeur Défense Bureaux La Défense 1,3 214 Portefeuille Risanamento Bureaux / Commerces Paris Ouest 1,2 26 Portefeuille Kanam / Mines de la Lucette Bureaux Paris / Hauts-de- Seine 1,1

5 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE INVESTISSEMENT RÉPARTITION DES VOLUMES PAR TAILLE DE TRANSACTION AU 1 ER SEMESTRE % 16% 23% 9% < 5 M 5 à 1 M 1 à 5 M > 5 M RENTABILITÉ DE L IMMOBILIER DE BUREAUX Évolution trimestrielle de la demande placée PAR RAPPORT À L OAT 1 ANS (%) UN COEUR DE MARCHÉ TOUJOURS EN SOUFFRANCE En revanche, la diversification tarde à se diffuser à l ensemble du marché. La réduction des transactions de taille petite à intermédiaire reste donc une constante du marché de l investissement depuis 212. Parce qu elle se prolonge, cette inertie du coeur de marché devient préoccupante. Ainsi, certains actifs mis en vente, sont peu liquides et peinent toujours à rencontrer la demande. Les investisseurs ciblant des actifs d un montant de moins de 5 M ont pourtant l embarras du choix car les vendeurs sont potentiellement nombreux. Mais, comme ces acquéreurs, parfois moins spécialisés en immobilier ou disposant de moindres liquidités, sont devenus eux aussi hyper-sélectifs et que la prise de risque reste délicate à défendre en comité d investissement en raison du manque de visibilité sur les perspectives économiques, les transactions se font encore rares. Imperturbables, les taux prime s établissent entre 4 et 4,25 % à Paris Ouest / QCA pour les meilleurs produits de bureaux et de commerces. Ces niveaux-planchers sont malgré tout attractifs eu égard au contexte actuel de taux financiers particulièrement bas. Avec la récente baisse du taux directeur de la BCE et la tendance à la désinflation, les chances s amenuisent que le taux de l OAT remonte rapidement, ce qui devrait maintenir une prime de liquidité de l immobilier satisfaisante par rapport aux autres classes d actifs, aux alentours de 22 à 25 bps, pour le reste de l année, permettant au rôle de valeurrefuge de l immobilier d entreprise de jouer à plein. Pour les actifs non prime, les fourchettes de taux sont très variables, très larges, et souvent très théoriques en l absence de référence significative. Il est donc possible de saisir des opportunités d acquisitions sur des immeubles nécessitant un travail de valorisation en vue d un repositionnement sur le marché locatif. Certains types d investisseurs s y sont préparés et commencent à redevenir actifs sur ce segment de marché, ce qui est peut-être le signe d un début de diversification mais cette tendance reste à confirmer au cours des prochains mois car peu sont ceux qui osent déroger à la prudence encore de mise S1 214 Prime de risque des bureaux prime à Paris OUEST / QCA Rémunération obligataire sans risque (OAT 1 ans, moyenne annuelle), BANQUE DE FRANCE

6 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE la demande placée de bureaux ÉVOLUTION SEMESTRIELLE DE LA DEMANDE PLACÉE (EN MILLIONS DE M²) 1,6 1,4 1,2 1,8,6,4,2 S1 211 S2 211 S1 212 S2 212 S1 213 Demande placée semestrielle Moyenne semestrielle RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE 11% 1% 34% Paris Hauts-de-Seine 2 nde couronne 9% 36% La Défense S2 213 S ère couronne Nord-Est RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR SEGMENT DE SURFACE AU 1 ER SEMESTRE DE CHAQUE ANNÉE (EN MILLIONS DE M²),5,4,3 LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE : DYNAMISMES ET FRAGILITÉS Le 2 nd trimestre 214 a été très actif avec 6 m² placés, un niveau en hausse de 15 % par rapport à la moyenne trimestrielle de ces 5 dernières années. Ainsi, après un début d année timide, le placement de bureaux en Île-de-France s établit au 1 er semestre à plus de 1,1 million de m². Après le point bas de 213, ce rebond de 24 % en 6 mois permet un lissage de la demande sur un an. Les prévisions pour l ensemble de 214 s établissent à 2,1 millions de m² de bureaux commercialisés. Les utilisateurs font preuve soit d un peu d optimisme dans une conjoncture économique en cours de stabilisation, soit d opportunisme, en profitant de loyers économiques toujours dépréciés. De plus, il est possible que certains propriétaires et preneurs aient signé ce semestre par anticipation des effets à venir de la loi Pinel, alors que les incertitudes relatives à ce projet de loi avaient au contraire ralenti le marché fin 213 / début 214. Ce redémarrage de l activité francilienne tient surtout à la bonne tenue des grandes transactions, au nombre de 32 pour 47 m². Mais en parallèle, les transactions de 6 à 1 5 m² progressent de plus de 4 % ce semestre, et sur tous les territoires de la région. L attentisme des petites entreprises en 212 / 213 s est amoindri, ce qui explique certainement ce regain exceptionnel. Les meilleurs quartiers d affaires redeviennent les principaux moteurs du marché. À Paris, les transactions de petites surfaces ont ainsi progressé de 12 % par rapport au 1 er semestre 213. Dans les Hauts-de-Seine, le placement est à présent en nette reprise après un 1 er trimestre plutôt mitigé. Ce département concentre 42 % des transactions en Île-de-France ce semestre. Après une année 213 sous tension, 5 signatures de grande taille permettent un début de rééquilibrage du marché à La Défense. Contrastant avec ces tendances positives, les transactions de 1 5 à 5 m² atteignent leur plus bas niveau depuis le 1 er semestre 29, pour ne représenter que 17 % de la demande placée, contre 22 % en moyenne depuis 1 ans. Ce fléchissement de moyennes à grandes surfaces est sans doute une conséquence de l intensification des regroupements des entreprises sur des surfaces supérieures à 5 m², la plupart du temps dans des immeubles neufs ou restructurés, afin de rationaliser leurs occupations et leurs coûts immobiliers. La tendance récente des propriétaires à accepter une divisibilité à partir de 2 m² de leurs grandes offres devrait prochainement redonner du souffle aux transactions de 1 5 à 5 m², en permettant à de nouveaux utilisateurs, telles des grosses PME en croissance, d accéder à des immeubles de meilleure qualité. Toutes les entreprises continuent en effet de privilégier les locaux les plus qualitatifs et par exemple, pour les transactions inférieures à 5 m², les locaux rénovés atteignent leur plus forte proportion (4 %) sur la décennie (32 % en moyenne). Cette recherche qualitative des utilisateurs est un facteur constant d amélioration du parc, ce qui est très encourageant. Seul bémol, elle tend à devenir un frein sur le marché de la vente à utilisateurs, dont la part n atteint que 8 % du marché ce semestre contre 15 % en moyenne sur la période : les offres proposées à l acquisition ne correspondent que rarement aux attentes des entreprises.,2,1 à 6 m² 6 à 1 5 m² 1 5 à 5 m² > 5 m²

7 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE QUALIFICATION DE L OFFRE À UN AN (EN MILLIONS DE M²) T1 28 T3 28 T1 29 T3 29 T1 21 T3 21 T1 211 T3 211 T1 212 Immeubles de seconde main T3 212 Immeubles neufs et restructurés INDICE DES LOYERS DE 2 NDE MAIN EN ÎLE-DE-FRANCE 12 1 T1 213 T3 213 T1 214 OFFRE : UN DÉBUT DE BAISSE EN TROMPE-L ŒIL L offre immédiate s est stabilisée depuis quelques mois et le taux de vacance se maintient à présent à 7,7 %. A contrario, l offre à un an est en très légère baisse par rapport à fin 213. Cette inflexion n est cependant pas homogène pour toutes les offres, aussi quelques inquiétudes persistent. D abord, une tendance à la hausse reste perceptible à Paris, ainsi qu en 1 ère et 2 nde couronnes, donc pour la quasi-totalité du marché, et la baisse de l offre dans les Hauts-de-Seine serait plutôt l exception qui confirme la règle. Elle n en demeure pas moins appréciable puisque c est la première décrue de l offre depuis au moins 6 ans constatée sur ces quartiers d affaires de l ouest parisien. Ensuite, la baisse de l offre concerne essentiellement les offres supérieures à 5 m², mais là encore, les produits de plus petite taille connaissent une recrudescence. L une des raisons de cette augmentation est que 78 % des grandes offres sont désormais proposées à la division, une proportion qui n a jamais été aussi élevée. Le ralentissement de l activité recensée en 213 ayant obligé les propriétaires à diviser leurs biens dans l espoir de les commercialiser plus rapidement, un solde de surfaces reste disponible dans des actifs anciennement estampillés "grandes surfaces", ce qui entraîne une forte hausse du stock de bureaux inférieurs à 5 m² : ces offres ont progressé d environ 7 % en 6 mois. Enfin, nombreuses ont été les libérations de surfaces de 2 nde main au cours de ces derniers mois, alors que les utilisateurs continuent de privilégier les locaux les plus qualitatifs. C est donc sans surprise que les disponibilités des surfaces neuves, restructurées ou rénovées se réduisent, quand les surfaces en état d usage progressent de 4 % depuis décembre 213, pour retrouver le niveau de 29 avec près de 2,3 millions de m² disponibles. Cette dichotomie qui s accentue constitue indéniablement un signe de fragilité du marché actuel, à surveiller de près. LOYERS : RETOUR À LA MOYENNE À PARIS ET LA DÉFENSE 8 1T 22 3T 22 1T 23 3T 23 1T 24 3T 24 1T 25 3T 25 1T 26 3T 26 1T 27 3T 27 1T 28 3T 28 1T 29 3T 29 1T 21 3T 21 1T 211 3T 211 1T 212 3T 212 1T 213 3T 213 1T 214 LES LOYERS MOYENS NEUFS ET RESTRUCTURÉS (EN HT HC / M² / AN) S 25 2S 25 1S 26 2S 26 1S 27 2S 27 1S 28 2S 28 Paris Ouest / QCA 1S 29 2S 29 Boulogne-Bilancourt 1S 21 2S 21 1S 211 2S 211 1S 212 2S 212 1S 213 La Défense Saint-Denis 2S 213 1T 214 Sur une période d observation de 1 ans, l indice des loyers de 2 nde main a connu 2 phases bien distinctes. Jusque 28, il accompagnait la croissance économique par une variation haussière ample et soutenue. Puis, la crise de 28 / 29 a brisé ce cycle vertueux, contraignant cet indice des loyers à une certaine stabilité : depuis 211, il oscille constamment entre 16 et 18. La conjoncture économique actuellement morose, qui vient peser sur cet indice à la baisse, est plutôt bien contrebalancée par la diversité du parc francilien, qui confère au marché une certaine résistance. À Paris, les valeurs sont 2 /m² au-dessus de leur moyenne de long terme, sous l effet bénéfique des rénovations. Toutefois, même si les propriétaires poursuivent leurs efforts, les transactions sur les bureaux rénovés commencent à s essouffler, représentant 41 % des surfaces placées ce semestre à Paris Ouest contre plus de 46 % au 1 er semestre 213. En 1 ère et 2 nde couronnes, par contre, la moyenne des loyers de 2 nde main a baissé de 2 % au cours de ces derniers mois. Les utilisateurs ont préféré se positionner sur les actifs les moins chers et les locaux dont le loyer est inférieur à 15 /m² ont bondi de 2 % dans la demande placée. Pour leur part, les loyers sur les bureaux neufs et restructurés subissent une plus forte volatilité de par la raréfaction des transactions. Mais globalement ils retrouvent un niveau proche de leur moyenne depuis 25, aussi bien à Paris Ouest (59 /m²) grâce à 3 transactions qui dépassent 7 /m², qu à La Défense (5 /m²), où 2 signatures ont été réalisées à plus de 52 /m² alors qu elles manquaient à l appel l année dernière. À Boulogne-Billancourt en revanche, la tendance baissière se poursuit, avec un indice qui tourne à présent autour de 4 /m².

8 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE BUREAUX > 5 M² EN ÎLE-DE-FRANCE LA DEMANDE PLACÉE EN IDF ET LA PART DES > 5 M² AU 1 ER SEMESTRE DE CHAQUE ANNÉE (EN MILLIONS DE M²) 1,5 1,5 43 % 27 % 34 % Plus de 5 m² 41 % 43 % Demande placée IDF RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 M² PAR TAILLE D OPÉRATION (AU 1 ER SEMESTRE 214) 27% 25% 21% 27% 5-1 m² 1 à 2 m² 2 à 4 m² > 4 m² TRÈS GRANDES TRANSACTIONS : UN RETOUR EN FORCE Avec 32 transactions de plus de 5 m² pour un total d environ 47 m² placés, soit 43 % du marché, le 1 er semestre 214 est le meilleur 1 er semestre depuis 28. Cette nette progression tient essentiellement au retour des transactions de plus de 4 m² : 3 se sont signées depuis le début de l année, alors qu aucune n avait animé le marché en 213. Ainsi, la répartition par taille de transactions redevient plus homogène, à l image de celle de 211 et chaque tranche de surface compte pour 21 à 27 % de l ensemble du marché, avec une taille moyenne de transaction qui atteint m². Les bureaux neufs et restructurés restent très majoritaires (7 % du marché des grandes surfaces) et pré-commercialisés à 55 %, à l instar de l année dernière. En revanche, les opérations en comptes propres, qui avaient été l un des faits marquants en 213 à la faveur d un contexte de stagnation économique, deviennent moins nombreuses car les promoteurs parviennent à relativement mieux sécuriser leurs projets auprès d utilisateurs. D ailleurs sur le marché de l investissement, la reprise des VÉFA est également un témoin d un regain de confiance propice à la construction neuve. D autres éléments positifs entrent également en jeu. D abord, à Paris, 12 transactions totalisent 12 m² placés, un niveau semestriel peu ou prou égal à celui de la totalité de l année 213. Ensuite, après une année 213 morose, plusieurs transactions significatives ont été signées à La Défense, dont KPMG qui a loué 4 m² environ dans Eqho. Cette reprise est la bienvenue, même si le 1 er quartier d affaires européen est encore dans une situation suroffreuse. Enfin, en 2 nde couronne, le placement supérieur à 5 m² progresse grâce à l achat par SAFRAN de 43 m² à Magny-les-Hameaux. Néanmoins, d autres signaux, moins positifs, restent d actualité. En un an et demi de transactions, les sociétés qui ont quitté Paris pour les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis représentent 16 % du volume placé, contre 9 % sur les 18 mois précédents. Cette délocalisation se fait toujours clairement à la faveur de loyers au m² moins élevés et, de manière plus générale, le regroupement et / ou la recherche d économies motive 42 % des volumes placés. En-dehors de ce désintérêt pour la capitale, les mouvements endogènes concentrent 73 % du placement depuis 213 : les entreprises cherchent à bénéficier de locaux de meilleure qualité en évitant autant que possible de changer les trajets domicile / travail de leurs collaborateurs. Ceci se traduit notamment par une progression de 31 % en volume des bureaux rénovés par rapport au 1 er semestre 213. Dans cette logique d optimisation financière, les loyers faciaux des transactions supérieures à 5 m² sont toujours orientés à la baisse et les mesures d accompagnement demeurent très élevées, de l ordre de 2,5 mois de franchise par année ferme du bail. La baisse de l offre conjuguée à la reprise de l activité cette année devrait cependant entraîner un fléchissement progressif de ces mesures. Toutefois, il n interviendra sans doute pas avant mi ou fin 215, quand la croissance économique sera un peu plus tangible, car les longues négociations actuellement en cours restent favorables aux preneurs. MOTIVATION DES MOUVEMENTS DES GRANDS UTILISATEURS (SUR UN ÉCHANTILLON DE 6 TRANSACTIONS, EN MILLIONS DE M²) Regroupement Recherche d économies Modernité Extension Autres,1,2,3,4,5

9 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE BUREAUX > 5 M² EN ÎLE-DE-FRANCE L OFFRE FUTURE NEUVE ET RESTRUCTURÉE > 5 M² D ICI 217 (EN MILLIONS la demande DE placée M²) de bureaux 1,2 1,,8,6,4, Certain Immédiat Incertain Moyenne de placement neuf / restructuré > 5 m² depuis 5 ans OFFRE FUTURE : VERS UNE RARÉFACTION POUR 216 Sous l effet des grandes transactions, redevenues très dynamiques, l offre certaine s est affaiblie au cours de ces derniers mois. Ainsi, en 214 et 215, ce sont un peu plus de 1,2 million de m² qui sont ou seront livrés. En moyenne 66 m² se placent par an sur des bureaux neufs ou restructurés et ce niveau d offre semble donc suffisant pour répondre à la demande du 2 nd semestre 214 et de l année 215. Au-delà de cet horizon de temps, les acteurs du marché demeurent très prudents. Un nombre important de projets sont encore à l étude et de ce fait, incertains. D ici à 217, ce sont potentiellement 2 millions de m² qui pourraient alimenter l offre de bureaux en Île-de-France, mais une grande partie de ces opérations sera probablement reportée, les autres ne voyant le jour qu en cas de pré-commercialisation. C est donc le quota de projets lancés en blanc qui constituera le stock disponible de 216 et 217. Même s il est faible, il n engendre pas de risque d insuffisance car les moteurs de la demande peinent à redémarrer sur fond de stagnation économique prolongée. En parallèle, l offre de 2 nde main progresse de manière continue depuis plusieurs années et l écoulement de ces offres passe au minimum par des rénovations. Si elles étaient initiées d ici fin 214, les restructurations de ces bureaux existants et souvent obsolètes, pour proposer des immeubles aux dernières normes environnementales, auraient de bonnes chances de recueillir les marques d intérêts des preneurs à partir de fin 215. LÉGENDE CARTE DES PRINCIPAUX MOUVEMENTS DES GRANDS UTILISATEURS EN 213 / 214 Valeur Mouvements endogènes 5 2 m² DÉFINITIONS : Mouvements exogènes Mouvements endogènes : mouvements des sociétés à l intérieur même de leur département d origine. Mouvements exogènes : mouvements des sociétés qui ont choisi de quitter leur département d origine. Hauts-de-Seine 6 8m² 7 m² 433 m² Paris Ouest + 7 ème m² 33 4 m² 64 2 m² 35 7 m² Paris Hors QCA 26 4 m² 5 8 m² 11 2 m² Seine-Saint-Denis 7 m² 81 2 m² 33 1 m² Val-de-Marne

10 TABLEAU DE BORD DE LA DEMANDE PLACÉE AU 1 ER SEMESTRE 214 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE N Secteur à 6 m² 6 à 1 5 m² 1 5 à 5 m² >5 m² Total 1 Paris Ouest 99 1 m² 51 2 m² 29 8 m² 61 8 m² m² Évolution 214 / 213 * 2 Paris Sud 12 9 m² 1 9 m² 5 5 m² 24 m² 53 3 m² 3 Paris Est 18 7 m² 1 m² 4 5 m² 5 3 m² 38 5 m² 4 Paris Nord 19 8 m² 12 4 m² 3 9 m² 29 7 m² 65 8 m² SOUS-TOTAL PARIS 15 5 m² 84 5 m² 43 7 m² 12 8 m² m² 5 La Défense 6 m² 11 8 m² 23 8 m² 69 5 m² 15 7 m² 6 Courbevoie - Puteaux - Nanterre 11 3 m² 12 5 m² 17 m² 8 8 m² 49 6 m² 7 Neuilly - Levallois 13 8 m² 1 5 m² 14 9 m² 64 2 m² 13 4 m² 8 Hauts-de-Seine Nord 5 1 m² 8 1 m² 7 1 m² 13 5 m² 33 8 m² 9 Rueil - Saint-Cloud - Suresnes 6 5 m² 4 3 m² 1 6 m² 42 4 m² 54 8 m² 1 Boulogne - Issy 13 6 m² 13 2 m² 27 8 m² 32 7 m² 87 3 m² 11 Hauts-de-Seine Sud 8 9 m² 3 6 m² 7 6 m² 7 3 m² 27 4 m² SOUS-TOTAL HAUTS-DE-SEINE 59 8 m² 64 m² 99 8 m² m² 462 m² 12 Ivry - Gentilly 6 7 m² 3 1 m² 3 7 m² m² 13 5 m² 13 Vincennes - Créteil 3 2 m² 2 2 m² 8 3 m² m² 13 7 m² 14 Montreuil - Bagnolet 1 6 m² 8 m² m² m² 2 4 m² 15 Pantin - Aubervilliers 1 6 m² 2 5 m² m² 45 m² 49 1 m² 16 Saint-Denis - Saint-Ouen 4 1 m² 2 4 m² 3 3 m² 1 4 m² 2 2 m² SOUS-TOTAL 1 ÈRE COURONNE 17 2 m² 11 m² 15 3 m² 55 4 m² 98 9 m² 17 Saint-Germain-en-Laye 2 4 m² 6 m² 1 6 m² m² 4 6 m² 18 Versailles - Vélizy 5 4 m² 6 m² 3 m² 11 6 m² 2 6 m² 19 Saint-Quentin-en-Yvelines 3 4 m² 2 9 m² 5 1 m² 43 m² 54 4 m² 2 Saclay - Courtaboeuf 3 2 m² 2 5 m² 3 8 m² m² 9 5 m² 21 Massy - Antony 1 6 m² 3 6 m² 2 1 m² m² 7 3 m² 22 Orly - Rungis 1 8 m² m² m² m² 1 8 m² 23 Évry 1 6 m² 1 m² 2 3 m² m² 4 9 m² 24 Marne-la-Vallée 4 8 m² 2 9 m² m² m² 7 7 m² 25 Paris Nord m² 5 2 m² 5 8 m² m² 13 1 m² 26 Bassin d'argenteuil 4 m² 6 m² 4 m² m² 5 m² 27 Cergy-Pontoise 1 4 m² 1 8 m² m² m² 3 2 m² 28 Autres secteurs de 2 nde couronne 3 m² 4 1 m² 2 1 m² m² 9 2 m² SOUS-TOTAL 2 NDE COURONNE 31 1 m² 25 8 m² 29 8 m² 54 6 m² m² Total Île-de-France m² m² m² m² m² * ÉVOLUTION PAR RAPPORT AU 1 ER SEMESTRE 213

11 TABLEAU DE BORD DE L OFFRE ET DU TAUX DE VACANCE AU 1 ER SEMESTRE 214 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE N Secteur Nombre Offre à un an Volume Évolution / fin 213 Offre Immédiate Volume Taux de Vacance Évolution / fin Paris Ouest m² m² 5,6% 2 Paris Sud m² 86 2 m² 2,9% 3 Paris Est m² 71 1 m² 2,9% 4 Paris Nord m² m² 5,3% SOUS-TOTAL PARIS m² m² 4,7% 5 La Défense m² 471 m² 14,7% 6 Courbevoie - Puteaux - Nanterre m² m² 13,4% 7 Neuilly - Levallois m² 141 m² 1,2% 8 Hauts-de-Seine Nord m² m² 12,9% 9 Rueil - Saint-Cloud - Suresnes m² m² 12,6% 1 Boulogne - Issy m² 25 3 m² 1,1% 11 Hauts-de-Seine Sud m² m² 15,3% SOUS-TOTAL HAUTS-DE-SEINE m² m² 13,% 12 Ivry - Gentilly m² 81 9 m² 7,% 13 Vincennes - Créteil m² 55 2 m² 3,3% 14 Montreuil - Bagnolet m² 95 m² 8,1% 15 Pantin - Aubervilliers m² 9 7 m² 8,4% 16 Saint-Denis - Saint-Ouen m² 16 6 m² 1,5% SOUS-TOTAL 1 ÈRE COURONNE m² m² 7,3% 17 Saint-Germain-en-Laye m² 44 6 m² 9,8% 18 Versailles - Vélizy m² m² 9,5% 19 Saint-Quentin-en-Yvelines m² m² 8,6% 2 Saclay - Courtaboeuf m² 11 2 m² 13,6% 21 Massy - Antony m² 48 2 m² 8,6% 22 Orly - Rungis m² 9 7 m² 7,8% 23 Évry m² 78 6 m² 13,1% 24 Marne-la-Vallée m² m² 7,9% 25 Paris Nord m² 18 3 m² 12,2% 26 Bassin d'argenteuil m² 47 1 m² 6,5% 27 Cergy-Pontoise m² 89 m² 1,3% 28 Autres secteurs de 2 nde couronne m² 76 3 m² 1,2% SOUS-TOTAL 2 NDE COURONNE m² m² 6,5% Total Île-de-France m² m² 7,7%

12 NOTE DE CONJONCTURE 1 ER SEMESTRE KEOPS Études et Recherche : 43-47, AVENUE DE LA GRANDE ARMÉE CS PARIS CEDEX 16 TEL +33 () FAX +33 () Directeur de la Publication : Laurent Castellani Directeur Études et Rédaction : Isabelle Assens Chargée d Études : Cindy Emond Bases de Données : Stephen Bouazza Graphisme et Mise en page : Virginie Vardo - Coquoin Loïc Sene

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